2019年8月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 野村不動産マスターファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3462 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.nre-mf.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉 田 修 平
資 産 運 用 会 社 名 野村不動産投資顧問株式会社
代 表 者 代表取締役社長 安 部 憲 生
問 合 せ 先 責 任 者 NMF運用グループ統括部長 石 郷 岡 弘
ＴＥＬ (03)3365-8767
有価証券報告書提出予定日 2019年11月27日 分配金支払開始予定日 2019年11月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年8月期の運用、資産の状況（2019年3月1日～2019年8月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年8月期 36,617 3.4 14,265 1.5 11,692 1.5 11,690 1.1
2019年2月期 35,428 2.0 14,056 5.8 11,516 7.1 11,560 7.9
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年8月期 2,571 2.0 1.0 31.9
2019年2月期 2,675 2.0 1.0 32.5
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） 金を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年8月期 2,571 11,691 638 2,901 3,209 14,592 100.0 1.9
2019年2月期 2,623 11,336 505 2,182 3,128 13,518 98.0 1.9
（注1）2019年2月期の1口当たり利益超過分配金505円のうち、一時差異等調整引当額は361円、その他の利益超過分配は
144円です。また、減少剰余金等割合は0.002です。
2019年8月期の1口当たり利益超過分配金638円のうち、一時差異等調整引当額は342円、その他の利益超過分配は
296円です。また、減少剰余金等割合は0.003です。
（注2）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注3）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当たり純
資産額）÷2}×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年8月期 1,164,767 600,910 51.6 132,146
2019年2月期 1,117,851 569,843 51.0 131,853
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年8月期 18,320 △51,928 32,816 73,420
2019年2月期 24,256 △11,217 △13,383 74,212
２．2020年2月期（2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（2020年3月1日～2020年8月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
（利益超過分配金
は含まない） を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年2月期 36,712 0.3 14,435 1.2 11,977 2.4 11,976 2.4 2,632 616 3,248
2020年8月期 36,873 0.4 14,565 0.9 12,141 1.4 12,140 1.4 2,669 597 3,266
（参考）1口当たり予想当期純利益（2020年2月期）2,633円、（2020年8月期）2,669円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年8月期 4,547,300口 2019年2月期 4,321,800口
② 期末自己投資口数 2019年8月期 －口 2019年2月期 －口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、28ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、6ページ「2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）及
び2020年8月期（第10期 2020年3月1日～2020年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用状況…………………………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………………………………… 8
（1）貸借対照表………………………………………………………………………………………………………………… 8
（2）損益計算書…………………………………………………………………………………………………………………11
（3）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………………………12
（4）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………………………14
（5）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………………………16
（6）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………………………17
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………………………17
（8）財務諸表に関する注記……………………………………………………………………………………………………21
（9）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………………………29
３．参考情報…………………………………………………………………………………………………………………………30
（1）投資状況……………………………………………………………………………………………………………………30
（2）投資資産……………………………………………………………………………………………………………………31
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
1．運用状況
（1）運用状況
① 当期（第8期）の概況
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理
府令第129号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地
上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期
の安定した収益の確保」と「運用資産（注）の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としていま
す。係る基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及
び埼玉県）を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そし
て、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資する「総合型戦略」、物件や
テナントの分散効果を追求しポートフォリオの安定性を高める「大型化戦略」、さらにスポンサーである野村
不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ（野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子会
社等をいいます。以下同じです。）との「賃貸バリューチェーン」の活用を組み合わせることで、「中長期の
安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。
（注）本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。
本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第
29条第1項(3)に定める資産をいいます（「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいま
す。）。
不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。
Ａ. 投資環境
（日本経済）
足元では、内需は底堅く推移していますが、輸出は米中貿易摩擦の激化に伴う中国経済の減速により弱含ん
でいます。先行きに関しては、世界経済の後退懸念により輸出減少の影響を受ける製造業を中心に企業の景況
感が悪化していることに加え、10月に消費税増税が行われたことから不透明感が増しています。
（不動産賃貸マーケット）
不動産賃貸マーケットについては、概ね好調です。
オフィスセクターは、東京都において増床・拡張移転のニーズが強いことから空室率は引き続き低い水準で
推移し、平均募集賃料は上昇が継続しています。新築オフィスの大量供給が懸念されていた2019～2020年竣工
予定の大型ビルのリーシングは順調に進んでおり、二次空室の影響はほとんど見られません。地方の主要都市
においては、新規供給が限定的であるため空室率は低位で推移し、平均募集賃料は上昇基調にあります。
商業施設セクターは、小売売上高は全般的に緩やかに上昇していますが、eコマースの影響を受けている衣料
の実店舗はやや苦戦しています。また、インバウンド消費に関連する小売売上高は、今後も訪日外国人客の増
加が見込まれることから堅調さを維持するとみられます。
物流施設セクターは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）（注）や、eコマー
ス関連事業者の需要が引き続き強く、全体として安定したパフォーマンスとなっています。首都圏では物流施
設の大量供給が継続していますが、予想以上に強い需要により空室率は低下しています。
（注）サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）とは、荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいい
ます。
賃貸住宅セクターは、東京圏は人口流入超過となっていることから高稼働が維持され、賃料も緩やかに上昇
している状況です。また、地方の主要都市も総じて順調なパフォーマンスとなっています。
ホテルセクターは、訪日客の数が継続して過去最多ペースにあることを受け、東京及び地方の主要都市にお
いて稼働率や１日当たり客室売上（RevPAR）等の指標は概ね堅調に推移しています。但し、ホテル客室数が急
増している大阪や京都においては、稼働率やRevPARが軟調に推移しており注意が必要です。
（不動産売買マーケット）
超低金利の環境下、投資家の間では運用手段として事業用不動産に対する投資意欲が高く、取得競争の激化
が継続しており、売買価格が高止まりしています。経済への先行き不安から国内外とも超低金利政策の継続が
見込まれ、今後も厳しい取得競争が続くと考えられます。
（J-REITマーケット）
金融緩和政策が継続していることと、不動産賃貸市況が外部環境の影響を受けにくい点が評価され、東証
REIT指数は2019年7月に終値ベースで11年7ヶ月ぶりに2,000ポイントの大台を回復するなど堅調に推移し、当期
はTOPIXに対しアウトパフォームしています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
Ｂ. 運用実績
前記「Ａ. 投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、後記「Ｃ. 資金調達の状況」に記載のとおり公
募増資を実施し、2019年3月1日付で9物件（PMO田町東、PMO八丁堀新川、PMO京橋東、GEMS新橋、GEMS茅場町、
サミットストア本天沼店、GEMS新横浜、GEMSなんば及びLandport青梅Ⅰ）（取得価格合計44,409百万円）を、
2019年4月1日付で1物件（PMO御茶ノ水）（取得価格3,890百万円）をそれぞれ取得しました。また、2019年6月
26日付で1物件（レッドプラネット沖縄那覇）（取得価格2,650百万円）を取得し、2019年7月26日付で1物件
（プラウドフラット新宿河田町）の敷地の一部（譲渡価格23百万円）を譲渡しました。これらの結果、当期末
（2019年8月末日）時点において保有する物件は289物件（取得価格合計1,011,279百万円）、東京圏への投資比
率は82.0％、総賃貸可能面積は1,961,144.37㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっていま
す。
また、運営管理面においては、前記「Ａ. 投資環境」に記載のとおり、日本経済の緩やかな回復に基づく賃
貸需要の拡大により、ポートフォリオ全体の当期末時点稼働率は99.3％と、高い水準で安定しています。特に
アップサイドセクター（注1）の中心であるオフィスセクターにおいては、賃貸市場の回復が顕著に表れてお
り、新規募集賃料の増額や契約更改時における賃料増額改定が奏功し、ポートフォリオ全体の内部成長を牽引
しています。
なお、本投資法人は、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通
じたエネルギー利用の効率化に取組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の
下、本投資法人は保有物件におけるDBJ Green Building認証及びBELS認証の取得を推進しています。本投資法
人は、当期末時点において、DBJ Green Building認証を計79物件で、BELS認証を計26物件で取得しており、DBJ
Green Building認証の認証取得割合（注2）は63.9％、BELS認証の認証取得割合（注2）は19.8％となっていま
す。
（注1）賃料収入の上昇が期待できるセクターをいい、具体的にはオフィス、駅前立地型の商業施設及び宿泊施設をいいます。以下同
じです。
（注2）「認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。
Ｃ. 資金調達の状況
当期において、本投資法人は、2019年3月1日を払込期日とする一般募集による公募増資（発行新投資口数：
214,760口、発行価額の総額：31,241百万円）及び2019年3月26日を払込期日とする第三者割当（発行新投資口
数：10,740口、発行価額の総額：1,562百万円）を行いました。
また、本投資法人は、上記の公募増資及び第三者割当による資金調達と併せて、特定資産の取得資金及び関
連費用の一部に充当するため、2019年3月1日に16,000百万円の借入を行ったほか、第三者割当による新投資口
発行の手取金及び自己資金を原資として1,600百万円の期限前弁済を実施し、また、当期において返済期限を迎
えた有利子負債35,200百万円のリファイナンス（一部、手元資金による弁済を含みます。）を実施しました。
この結果、当期末時点の有利子負債残高は510,770百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は43.9％となりました。
なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。係る格付は、本投資法人の
投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用
格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供
される予定の信用格付はありません。
信用格付業者の名称 格付内容 備考
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 ： ＡＡ 格付の見通し ： 安定的
株式会社格付情報センター（R&I） 発行体格付 ： Ａ+ 格付の方向性 ： 安定的
S&Pグローバル・レーティング・ジ 長期発行体格付け ： Ａ アウトルック ： 安定的
ャパン株式会社（S&P） 短期発行体格付け ： Ａ-1
Ｄ. 業績及び分配金
上記の運用の結果として、第8期の業績は、営業収益36,617百万円、営業利益14,265百万円、経常利益
11,692百万円、当期純利益11,690百万円となりました。本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭
の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益11,690百万円にのれん償却額2,622百万円を加算し、不動産等売却益6百万円
を控除し、大口テナントの退去による営業収益の一時的な減少額288百万円を加算し、以下の分配の内訳に記
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
載する各種分配金の投資口1口当たりの金額が1円未満となる端数部分を除いた金額の合計14,592百万円（投資
口1口当たり3,209円）を分配することとしました。
分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の
改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第1項に定める利益11,691百万円（投資口1口当たり
2,571円）、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として1,555百万円（投資口1口当たり342
円）、その他の利益超過分配金として1,346百万円（投資口1口当たり296円）を分配することとしました。
② 次期の見通し
前記「① 当期（第8期）の概況／Ａ. 投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続
き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメ
ントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の
成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
③ 運用状況の見通し
2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（第10期 2020年3月1日～2020
年8月31日）の運用状況の予想は、下記のとおりです。運用状況の予想の前提条件については、後記「2020
年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（第10期 2020年3月1日～2020年8月31
日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年2月期 2020年8月期
営業収益 36,712百万円 36,873百万円
営業利益 14,435百万円 14,565百万円
経常利益 11,977百万円 12,141百万円
当期純利益 11,976百万円 12,140百万円
1口当たり当期純利益 2,633円 2,669円
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） 2,632円 2,669円
1口当たり利益超過分配金 616円 597円
1口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 3,248円 3,266円
（参考情報）
Ａ．投資法人債の発行
本投資法人は、2018年9月18日開催の役員会における投資法人債の発行に係る包括決議に基づき、2019年9
月20日付で以下のとおり投資法人債を発行しました。
名称 野村不動産マスターファンド投資法人第4回無担
保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約
付）（グリーンボンド）
発行総額 金30億円
利率 年0.530％
担保及び保証の有無 本投資法人債には担保及び保証は付されておら
ず、また本投資法人債のために特に留保されてい
る資産はない
償還期限及び償還の方法 2029年9月20日に本投資法人債の総額を償還する
（10年債）
買入償却は、払込期日の翌日以降、振替機関であ
る株式会社証券保管振替機構が別途定める場合を
除き、いつでもこれを行うことができる
取得格付 ＡＡ（株式会社日本格付研究所）
資金使途 グリーン適格資産であるPMO田町東の取得に要し
た既存借入金の期限前弁済資金の一部に充当済み
名称 野村不動産マスターファンド投資法人第5回無担
保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約
付）
発行総額 金50億円
利率 年0.900％
担保及び保証の有無 本投資法人債には担保及び保証は付されておら
ず、また本投資法人債のために特に留保されてい
る資産はない
償還期限及び償還の方法 2039年9月20日に本投資法人債の総額を償還する
（20年債）
買入償却は、払込期日の翌日以降、振替機関であ
る株式会社証券保管振替機構が別途定める場合を
除き、いつでもこれを行うことができる
取得格付 ＡＡ（株式会社日本格付研究所）
資金使途 既存借入金の期限前弁済資金の一部に充当済み
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び
2020年8月期（第10期 2020年3月1日～2020年8月31日）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2020年2月期（第9期）：2019年9月1日～2020年2月29日
計算期間
・2020年8月期（第10期）：2020年3月1日～2020年8月31日
・本投資法人が本日現在保有している不動産等（289物件）につき、2020年8月期（第10
期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提
運用資産
としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益については、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案
営業収益 し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出していま
す。
・賃貸事業費用については、2020年2月期（第9期）に15,719百万円、2020年8月期（第
10期）に15,726百万円と想定しています。
・公租公課については、2020年2月期（第9期）に2,969百万円、2020年8月期（第10期）
に3,080百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物件取
得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有
者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原
価に算入されるため、2019年3月1日付、2019年4月1日付及び2019年6月26日付で取得
した物件に係る固定資産税及び都市計画税は、2020年2月期（第9期）には費用計上さ
れません。
・外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）については、
2020年2月期（第9期）に2,680百万円、2020年8月期（第10期）に2,702百万円を賃貸
事業費用として計上することを想定しています。
営業費用
・建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画を
（のれん償却額を除く）
もとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。
しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する
可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発
生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。なお、修繕費については、2020年2月期（第9期）に
1,673百万円、2020年8月期（第10期）に1,435百万円を計上することを想定していま
す。
・減価償却費については、2020年2月期（第9期）に5,110百万円、2020年8月期（第10
期）に5,169百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
・その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）につ
いては、2020年2月期（第9期）に3,935百万円、2020年8月期（第10期）に3,959百万
円と想定しています。
・のれんについては、企業結合会計基準に従い、20年間にわたって定額法により規則的
に償却する予定であり、のれん償却額として2020年2月期（第9期）、2020年8月期
（第10期）とも2,622百万円を想定しています。
のれん償却額 ・のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいま
す。）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はの
れんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施
する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
・支払利息その他借入関連費用として、2020年2月期（第9期）に2,444百万円、2020年8
営業外費用
月期（第10期）に2,408百万円を見込んでいます。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、510,770百万円であり、その内訳は
480,770百万円の借入残高及び30,000百万円の投資法人債発行残高です。
・2020年2月期（第9期）末までに返済期限が到来する借入金29,942百万円、2020年8月
期（第10期）末までに返済期限が到来する借入金28,442百万円及び投資法人債5,000
有利子負債 百万円（合計63,385百万円）については、2020年2月期（第9期）及び2020年8月期
（第10期）にそれぞれ手元資金による42百万円の約定弁済を行うほかは、借入金によ
る借り換えを行うことを前提としています。
・上記以外には、2020年8月期（第10期）まで有利子負債残高に変動がないことを前提
としています。
・本日現在発行済である4,547,300口を前提とし、2020年8月期（第10期）末まで投資口
投資口
の追加発行がないことを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提
として算出しています。
・2020年2月期（第9期）及び2020年8月期（第10期）の分配金については、大口テナン
トの退去による空室期間やフリーレント等の発生により、当該期の営業収益の一時的
な低下が見込まれるため、分配金の平準化を行うべく、2020年2月期（第9期）に174
百万円、2020年8月期（第10期）に89百万円を追加分配（当該追加額は「その他の利
益超過分配金」として分配）することを前提としています。
1口当たり分配金 ・これまでに発生した一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。）のうち、
2020年2月期（第9期）における解消予定額（5百万円）及び2020年8月期（第10期）に
おける解消予定額（5百万円）を、それぞれ第9期における当期未処分利益及び第10期
における当期未処分利益から戻入れる前提としています。
・2020年2月期（第9期）及び2020年8月期（第10期）において、金利スワップの時価の
変動による1口当たり分配金への影響がない前提で算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・利益を超えた金銭の分配については、税会不一致の合計額及び分配可能金額から控除
した評価・換算差額等を、課税の軽減を目的とするATAとして分配することを前提と
して算出しています。なお、のれん償却額等の合併に係る費用（以下「合併費用」と
いいます。）及びATAの戻入れが分配金に与える影響を緩和するため、当該計算期間
に発生する税会不一致の合計額が合併費用及びATAの戻入額の合計額に満たない場合
には、当該満たない部分の金額を上限とし、一般社団法人投資信託協会の諸規則（以
1口当たり 下「投信協会規則」といいます。）に定める額（計算期間の末日に算定された減価償
利益超過分配金 却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除
した額の100分の60に相当する金額）の範囲内で、その他の利益超過分配として分配
することを前提として算出しています。
・今回の予想においては、2020年2月期（第9期）について1口当たり利益超過分配金は
616円、うちATAの分配は380円、その他の利益超過分配は236円を、2020年8月期（第
10期）について1口当たり利益超過分配金は597円、うちATAの分配は390円、その他の
利益超過分配は207円をそれぞれ見込んでいます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
2．財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2019年2月28日現在 2019年8月31日現在
資産の部
流動資産
現金及び預金 61,654,628 60,371,346
信託現金及び信託預金 12,558,115 13,049,407
営業未収入金 659,719 695,682
前払費用 736,985 827,367
未収消費税等 - 657,804
その他 671,089 846,392
流動資産合計 76,280,538 76,448,000
固定資産
有形固定資産
建物 131,838,208 145,112,589
減価償却累計額 △11,918,499 △14,044,860
建物（純額） 119,919,709 131,067,728
構築物 540,314 614,595
減価償却累計額 △247,274 △287,489
構築物（純額） 293,039 327,105
機械及び装置 699,374 729,577
減価償却累計額 △405,602 △465,179
機械及び装置（純額） 293,771 264,397
工具、器具及び備品 275,363 333,772
減価償却累計額 △77,742 △103,877
工具、器具及び備品（純額） 197,620 229,895
土地 248,639,023 282,632,048
信託建物 183,254,186 186,078,102
減価償却累計額 △22,583,752 △25,331,413
信託建物（純額） ※３ 160,670,434 ※３ 160,746,688
信託構築物 993,054 1,020,290
減価償却累計額 △832,411 △871,345
信託構築物（純額） ※３ 160,642 ※３ 148,945
信託機械及び装置 559,318 602,951
減価償却累計額 △77,583 △106,849
信託機械及び装置（純額） 481,735 496,102
信託工具、器具及び備品 696,047 801,449
減価償却累計額 △194,795 △249,652
信託工具、器具及び備品（純額） ※３ 501,252 ※３ 551,797
信託土地 ※３ 409,741,005 ※３ 413,608,883
信託リース資産 10,107 14,859
減価償却累計額 △8,633 △10,028
信託リース資産（純額） 1,473 4,830
建設仮勘定 8,186 12,050
有形固定資産合計 940,907,896 990,090,472
無形固定資産
のれん 88,209,223 85,586,980
借地権 1,331,702 1,331,702
信託借地権 7,627,604 7,627,218
その他 43,192 35,565
無形固定資産合計 97,211,723 94,581,466
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
2019年2月28日現在 2019年8月31日現在
投資その他の資産
長期前払費用 1,947,644 2,131,942
長期預け金 492,905 508,948
敷金及び保証金 946,367 946,452
デリバティブ債権 4,384 3,320
投資その他の資産合計 3,391,301 3,590,665
固定資産合計 1,041,510,921 1,088,262,603
繰延資産
投資法人債発行費 59,999 56,838
繰延資産合計 59,999 56,838
資産合計 1,117,851,458 1,164,767,442
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
2019年2月28日現在 2019年8月31日現在
負債の部
流動負債
営業未払金 1,957,136 2,820,452
短期借入金 ※１ 500,000 ※１ 8,000,000
1年内償還予定の投資法人債 - 5,000,000
1年内返済予定の長期借入金 64,685,600 58,385,600
信託リース債務 1,591 1,082
未払金 2,672,988 2,535,771
未払費用 316,253 344,928
未払法人税等 870 1,999
未払消費税等 990,633 -
前受金 5,036,231 5,260,541
前受収益 187,784 159,244
災害損失引当金 43,480 -
デリバティブ債務 52,907 65,574
その他 22,718 9,683
流動負債合計 76,468,194 82,584,878
固定負債
投資法人債 22,000,000 17,000,000
長期借入金 409,927,200 422,384,400
信託リース債務 - 4,134
長期前受収益 261,893 187,302
預り敷金及び保証金 10,656,786 12,755,962
信託預り敷金及び保証金 ※３ 27,744,947 ※３ 28,096,232
デリバティブ債務 948,957 843,558
固定負債合計 471,539,785 481,271,590
負債合計 548,007,980 563,856,468
純資産の部
投資主資本
出資総額 182,051,777 214,855,487
剰余金
出資剰余金 394,012,959 394,012,959
出資剰余金控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △8,879,447 ※４ △10,439,617
その他の出資剰余金控除額 △8,678,670 △9,301,010
出資剰余金控除額合計 △17,558,118 △19,740,627
出資剰余金（純額） 376,454,840 374,272,331
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,334,340 12,688,967
剰余金合計 388,789,181 386,961,298
投資主資本合計 570,840,958 601,816,786
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △997,480 △905,812
評価・換算差額等合計 △997,480 △905,812
純資産合計 ※２ 569,843,478 ※２ 600,910,974
負債純資産合計 1,117,851,458 1,164,767,442
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（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 31,885,544 ※１ 33,388,571
その他賃貸事業収入 ※１ 2,857,373 ※１ 3,222,419
不動産等売却益 ※２ 685,596 ※２ 6,213
営業収益合計 35,428,514 36,617,204
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 14,977,514 ※１ 15,887,320
不動産等売却損 ※３ 23,219 -
資産運用報酬 3,124,065 3,224,402
資産保管手数料 57,154 57,119
一般事務委託手数料 167,475 173,069
役員報酬 6,000 6,900
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
その他営業費用 394,763 380,780
営業費用合計 21,372,436 22,351,834
営業利益 14,056,078 14,265,370
営業外収益
受取利息 378 596
未払分配金戻入 5,674 4,975
還付加算金 1,213 -
その他 11 107
営業外収益合計 7,278 5,679
営業外費用
支払利息 1,871,984 1,907,676
投資法人債利息 183,376 185,270
投資法人債発行費償却 3,160 3,160
融資関連費用 407,627 421,076
投資口交付費 75,287 55,843
その他 5,280 5,259
営業外費用合計 2,546,715 2,578,287
経常利益 11,516,640 11,692,763
特別利益
受取保険金 ※４ 53,297 -
特別利益合計 53,297 -
特別損失
災害による損失 8,097 -
特別損失合計 8,097 -
税引前当期純利益 11,561,841 11,692,763
法人税、住民税及び事業税 923 2,055
法人税等合計 923 2,055
当期純利益 11,560,917 11,690,708
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 773,423 998,259
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,334,340 12,688,967
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 181,730,086 394,012,959 △7,878,667 △7,060,439 △14,939,107 379,073,851
当期変動額
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
321,691 - 321,691 △321,691 - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- - △1,322,470 - △1,322,470 △1,322,470
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △1,296,540 △1,296,540 △1,296,540
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 321,691 - △1,000,779 △1,618,231 △2,619,010 △2,619,010
当期末残高 182,051,777 394,012,959 △8,879,447 △8,678,670 △17,558,118 376,454,840
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 11,804,535 390,878,386 572,608,472 △771,769 △771,769 571,836,702
当期変動額
剰余金の配当 △10,709,420 △10,709,420 △10,709,420 - - △10,709,420
一時差異等調整引当額
△321,691 △321,691 - - - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- △1,322,470 △1,322,470 - - △1,322,470
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △1,296,540 △1,296,540 - - △1,296,540
当期純利益 11,560,917 11,560,917 11,560,917 - - 11,560,917
投資主資本以外の項目
- - - △225,710 △225,710 △225,710
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 529,805 △2,089,205 △1,767,514 △225,710 △225,710 △1,993,224
当期末残高 12,334,340 388,789,181 570,840,958 △997,480 △997,480 569,843,478
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当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 182,051,777 394,012,959 △8,879,447 △8,678,670 △17,558,118 376,454,840
当期変動額
新投資口の発行 32,803,710 - - - - -
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
- - △1,560,169 - △1,560,169 △1,560,169
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △622,339 △622,339 △622,339
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 32,803,710 - △1,560,169 △622,339 △2,182,509 △2,182,509
当期末残高 214,855,487 394,012,959 △10,439,617 △9,301,010 △19,740,627 374,272,331
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 12,334,340 388,789,181 570,840,958 △997,480 △997,480 569,843,478
当期変動額
新投資口の発行 - - 32,803,710 - - 32,803,710
剰余金の配当 △11,336,081 △11,336,081 △11,336,081 - - △11,336,081
一時差異等調整引当額
- △1,560,169 △1,560,169 - - △1,560,169
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △622,339 △622,339 - - △622,339
当期純利益 11,690,708 11,690,708 11,690,708 - - 11,690,708
投資主資本以外の項目
- - - 91,667 91,667 91,667
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 354,626 △1,827,882 30,975,828 91,667 91,667 31,067,496
当期末残高 12,688,967 386,961,298 601,816,786 △905,812 △905,812 600,910,974
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
Ⅰ．当期未処分利益 12,334,340,732円 12,688,967,476円
Ⅱ．利益超過分配金加算額 2,182,509,000円 2,901,177,400円
うち一時差異等調整引当額 1,560,169,800円 1,555,176,600円
うちその他の出資剰余金控除額 622,339,200円 1,346,000,800円
Ⅲ．出資総額組入額 - 91,667,763円
うち一時差異等調整引当額戻入 - 91,667,763円
額
Ⅳ．分配金の額 13,518,590,400円 14,592,285,700円
（投資口1口当たり分配金の （3,128円） （3,209円）
額）
うち利益分配金 11,336,081,400円 11,691,108,300円
（うち1口当たり利益分配金） （2,623円） （2,571円）
うち一時差異等調整引当額 1,560,169,800円 1,555,176,600円
（うち1口当たり利益超過分配 （361円） （342円）
金（一時差異等調整引当額に
係るもの)）
うちその他の利益超過分配金 622,339,200円 1,346,000,800円
（うち1口当たり利益超過分配 （144円） （296円）
金（その他の利益超過分配金
に係るもの)）
Ⅴ．次期繰越利益 998,259,332円 906,191,413円
- 14 -
野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
分配金の額の算出方法 本投資法人は規約第36条第1項及び第2 本投資法人は規約第36条第1項及び第
項に定める金銭の分配の方針に基づき、 2項に定める金銭の分配の方針 に基づ
分配金を算出しています。 き、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益 当期においては、当期純利益
11,560,917,168円にのれん償却額 11,690,708,144円にのれん償却額
2,622,242,820円を加算し、不動産等売 2,622,242,820円を加算し、不動産等売
却益685,596,431円を控除し、不動産等 却益6,213,058円を控除し、大口テナン
売 却 損 2 3 , 2 1 9 , 26 5 円 を 加 算 し た 金 額 トの退去による営業収益の一時的な減
13,520,782,822円のうち、以下の分配の 少額288,674,509円を加算した金額
内訳に記載する各種分配金の投資口1口 14,595,412,415円のうち、以下の分配
当たりの金額が1円未満となる端数部分 の内訳に記載する各種分配金の投資口1
を除いた金額の合計13,518,590,400円 口当たりの金額が1円未満となる端数部
（投資口1口当たり3,128円）を分配する 分を除いた金額の合計14,592,285,700
こととしました。 円（投資口1口当たり3,209円）を分配
分配の内訳は、利益分配金として、投 することとしました。
信法第136条第1項に定める利益 分配の内訳は、利益分配金として、
11,336,081,400円（投資口1口当たり 投信法第136条第1項に定める利益
2,623円）、利益超過分配金のうち、一 11,691,108,300円（投資口1口当たり
時差異等調整引当額の分配として 2,571円）、利益超過分配金のうち、一
1,560,169,800円（投資口1口当たり361 時差異等調整引当額の分配として
円）、その他の利益超過分配金として 1,555,176,600円（投資口1口当たり342
622,339,200円（投資口1口当たり144 円）、その他の利益超過分配金として
円）を分配することとしました。 1,346,000,800円（投資口1口当たり296
円）を分配することとしました。
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（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,561,841 11,692,763
減価償却費 4,913,913 5,137,887
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
投資口交付費 75,287 55,843
投資法人債発行費償却 3,160 3,160
災害損失引当金の増減額（△は減少） 25,557 △43,480
受取利息 △378 △596
支払利息 2,055,360 2,092,946
固定資産除却損 2,352 5,302
営業未収入金の増減額（△は増加） 59,436 △37,771
前払費用の増減額（△は増加） 12,308 △90,884
未収消費税等の増減額（△は増加） 206,657 △657,804
長期前払費用の増減額（△は増加） △39,163 △184,298
長期預け金の増減額（△は増加） 34,880 △16,043
営業未払金の増減額（△は減少） △601,578 863,316
未払金の増減額（△は減少） 52,250 △21,753
未払消費税等の増減額（△は減少） 990,633 △990,633
未払費用の増減額（△は減少） 55,198 8,739
前受金の増減額（△は減少） △33,203 224,309
有形固定資産の売却による減少額 4,574,369 14,403
その他 △126,968 △189,585
小計 26,444,158 20,488,065
利息の受取額 378 596
利息の支払額 △2,186,260 △2,166,900
法人税等の支払額 △2,174 △925
営業活動によるキャッシュ・フロー 24,256,101 18,320,837
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △6,388,479 △47,446,128
信託有形固定資産の取得による支出 △5,379,780 △6,934,588
信託無形固定資産の取得による支出 △5,698 △551
預り敷金及び保証金の返還による支出 △185,061 △241,234
預り敷金及び保証金の受入による収入 194,912 2,342,219
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △948,038 △775,464
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,495,121 1,126,749
敷金及び保証金の回収による収入 - 35
投資活動によるキャッシュ・フロー △11,217,024 △51,928,965
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 13,600,000
短期借入金の返済による支出 - △6,100,000
長期借入れによる収入 28,375,000 40,900,000
長期借入金の返済による支出 △28,417,800 △34,742,800
投資口の発行による収入 - 32,803,710
投資口交付費の支出 △7,400 △123,730
利益分配金の支払額 △10,715,350 △11,334,400
一時差異等調整引当額による利益超過分配金の支払額 △1,322,360 △1,563,076
その他の利益超過分配金の支払額 △1,295,252 △623,564
財務活動によるキャッシュ・フロー △13,383,164 32,816,137
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △344,086 △791,990
現金及び現金同等物の期首残高 74,556,830 74,212,743
現金及び現金同等物の期末残高 74,212,743 73,420,753
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産 （信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～70年
構築物 2～45年
機械及び装置 4～15年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 ①投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
3．引当金の計上基準 貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念
債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方
法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金とし
て譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計
上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入し
た固定資産税等相当額は、前期において2,052千円、当期において182,534千円で
す。
5．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取
引については特例処理を採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価
を行っています。
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6．その他計算書類作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託リース資産
(3) 信託借地権
(4) 信託リース債務
(5) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入してい
ます。
7．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及
における資金の範囲 び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還
期限の到来する短期投資からなっています。
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（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期 当期
自 2018年9月1日 自 2019年3月1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 引当ての 一時差異等 発生した 引当ての 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
のれん のれんの償却の発生 2,622,242 のれん のれんの償却の発生 2,622,242
長期預け金 修繕積立金差額の発生 8,015 長期預け金 修繕積立金差額の発生 4,753
繰延ヘッジ損 当期末金利スワップ評 225,710 増加小計 2,626,996
益 価損の発生 建物、建物附 減価償却不足相当分等 △953,085
増加小計 2,855,968 属設備等 の発生
建物、建物附 減価償却不足相当分等 △657,016 前受収益等 合併時金利スワップ評 △102,629
属設備等 の発生 価損償却相当分の発生
前受収益等 合併時金利スワップ評 △124,655 △781
土地 土地売却原価の発生
価損償却相当分の発生
土地 土地売却原価の発生 △494,720 その他 － △15,323
減少小計 △1,071,819
その他 － △19,406 合 計 1,555,176
減少小計 △1,295,799
合 計 1,560,169
2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額 2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 戻入れの 一時差異等 発生した 戻入れの 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
土地、建物等 合併関連費用計上物件 － 土地、建物等 合併関連費用計上物件 －
の売却及び減価償却費 ※ の売却及び減価償却費 ※
合 計 － 繰延ヘッジ損 デリバティブ取引の △91,667
※当期解消分（12,910千円）は上記1.の「減価償却不足 益 時価の変動
相当分等の発生」において控除されています。 合 計 △91,667
※当期解消分（5,663千円）は上記1.の「減価償却不足
相当分等の発生」において控除されています。
3．戻入れの具体的な方法 3．戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額 （1）のれん償却額
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用 （2）合併関連費用
項目 戻入れの方法 項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、 建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金 土地 売却等の時点において、対応すべき金
額を戻入れる予定です。 額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、 信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
信託土地 売却等の時点において、対応すべき金 信託土地 売却等の時点において、対応すべき金
借地権 額を戻入れる予定です。 借地権 額を戻入れる予定です。
信託借地権 信託借地権
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（3）長期預け金 （3）長期預け金
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（4）繰延ヘッジ損益 （4）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じ
に応じて戻入れる予定です。 て戻入れる予定です。
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（8）財務諸表に関する注記
（貸借対照表に関する注記）
※1．コミットメントライン契約
①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
コミットメントライン契約の総額 10,000,000千円 10,000,000千円
借入実行残高 －千円 －千円
差引額 10,000,000千円 10,000,000千円
②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
コミットメントライン契約の総額 40,000,000千円 40,000,000千円
借入実行残高 500,000千円 8,000,000千円
差引額 39,500,000千円 32,000,000千円
※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
50,000千円 50,000千円
※3．担保に供している資産及び担保を付している債務
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
担保に供している資産は次のとおりで 担保に供している資産は次のとおりで
す。 す。
信託建物 3,324,031千円 信託建物 3,349,815千円
信託土地 6,096,368千円 信託土地 6,096,368千円
信託構築物 2,634千円 信託構築物 2,581千円
信託工具、器具及び 信託工具、器具及び
164千円 143千円
備品 備品
合計 9,423,198千円 合計 9,448,908千円
担保を付している債務は次のとおりで 担保を付している債務は次のとおりで
す。 す。
信託預り敷金及び保証金 726,648千円 信託預り敷金及び保証金 726,648千円
合計 726,648千円 合計 726,648千円
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※4．一時差異等調整引当額
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 9,489,126 5,432,649 1,328,225 － 6,760,875 －
発生
土地、 合併関連費用の
4,029,135 1,352,557 △5,754 － 1,346,802 －
建物等 発生
デリバティ
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 1,093,460 － △321,691 771,769 ブ取引の時
損益 価損の発生
価の変動
増加小計 － 7,878,667 1,322,470 △321,691 8,879,447 －
合計 － 7,878,667 1,322,470 △321,691 8,879,447 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 12,111,369 6,760,875 1,347,369 － 8,108,244 －
発生
土地、 合併関連費用の
4,029,135 1,346,802 △12,910 － 1,333,892 －
建物等 発生
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 771,769 225,710 － 997,480 －
損益 価損の発生
増加小計 － 8,879,447 1,560,169 － 10,439,617 －
合計 － 8,879,447 1,560,169 － 10,439,617 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年9月1日 自 2019年3月1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 29,453,615 30,916,343
共益費収入 2,431,928 31,885,544 2,472,228 33,388,571
その他賃貸事業収入
駐車場収入 595,154 598,968
付帯収益 2,189,215 2,368,743
その他賃料収入 73,003 2,857,373 254,707 3,222,419
不動産賃貸事業収益合計 34,742,917 36,610,991
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,626,785 1,716,309
プロパティ・マネジメント報酬 904,698 1,005,772
公租公課 2,831,124 2,982,222
水道光熱費 1,774,192 1,883,595
保険料 41,641 42,787
修繕費 1,515,609 1,727,718
支払地代 217,806 211,417
減価償却費 4,911,636 5,135,610
その他費用 1,154,020 14,977,514 1,181,885 15,887,320
不動産賃貸事業費用合計 14,977,514 15,887,320
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 19,765,403 20,723,671
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※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
(単位:千円）
プライムアーバン江坂Ⅰ
不動産等売却収入 729,000
不動産等売却原価 612,553
その他売却費用 15,182
不動産等売却益 101,263
プライムアーバン江坂Ⅱ
不動産等売却収入 910,000
不動産等売却原価 743,930
その他売却費用 18,908
不動産等売却益 147,160
プライムアーバン江坂Ⅲ
不動産等売却収入 1,334,000
不動産等売却原価 1,095,159
その他売却費用 27,513
不動産等売却益 211,327
プライムアーバン玉造
不動産等売却収入 1,206,000
不動産等売却原価 955,449
その他売却費用 24,705
不動産等売却益 225,844
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
(単位:千円）
プラウドフラット新宿河田町（敷地の一部）
不動産等売却収入 23,000
不動産等売却原価 14,403
その他売却費用 2,383
不動産等売却益 6,213
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※3．不動産等売却損の内訳
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
(単位:千円）
プライムアーバン千種
不動産等売却収入 1,168,000
不動産等売却原価 1,167,276
その他売却費用 23,942
不動産等売却損 23,219
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
※4．特別利益の内訳
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
2018年台風21号及び台風24号により損傷した資産に関連する保険金額139,976千円を、損失額86,678千円と相殺
した金額を受取保険金53,297千円として計上しています。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業
施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等（それぞれ土地を含みます。）を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年9月1日 自 2019年3月1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
貸借対照表計上額
期首残高 947,449,625 949,867,203
期中増減額 2,417,578 49,182,189
期末残高 949,867,203 999,049,393
期末時価 1,056,994,000 1,123,089,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、NMF神戸名谷ビル（3,604,747千円）及びセレニテ心斎橋グランデ（5,832,185
千円）の取得によるものであり、主な減少額は、プライムアーバン江坂Ⅰ（612,553千円）、プライムアーバン江坂Ⅱ（743,930千
円）、プライムアーバン江坂Ⅲ（1,095,159千円）、プライムアーバン玉造（955,449千円）及びプライムアーバン千種（1,167,276
千円）の譲渡並びに減価償却費（4,906,599千円）の計上によるものです。当期の主な増加額は、PMO田町東（11,055,064千円）、
PMO八丁堀新川（3,863,665千円）、PMO京橋東（2,926,836千円）、PMO御茶ノ水（3,941,809千円）、GEMS新橋（2,856,526千円）、
GEMS茅場町（2,628,660千円）、サミットストア本天沼店（2,183,962千円）、GEMS新横浜（1,844,634千円）、GEMSなんば
（3,851,753千円）、Landport青梅Ⅰ（13,874,977千円）及びレッドプラネット沖縄那覇（2,692,522千円）の取得によるものであ
り、主な減少額は、プラウドフラット新宿河田町（敷地の一部）（14,403千円）の譲渡及び減価償却費（5,130,411千円）の計上に
よるものです。
（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する2019年2月期（第7期）及び2019年8月期（第8期）における損益は、前記「損益計算
書に関する注記」に記載のとおりです。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2018年9月1日 自 2019年3月1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
1口当たり純資産額 131,853円 132,146円
1口当たり当期純利益 2,675円 2,571円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年9月1日 自 2019年3月1日
至 2019年2月28日 至 2019年8月31日
当期純利益（千円） 11,560,917 11,690,708
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 11,560,917 11,690,708
期中平均投資口数（口） 4,321,800 4,545,840
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
[開示の省略]
投資主資本等変動計算書に関する注記事項、キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項、リース取引に関する注記
事項、金融商品に関する注記事項、有価証券に関する注記事項、デリバティブ取引に関する注記事項、退職給付に関
する注記事項、税効果会計に関する注記事項、持分法損益等に関する注記事項、関連当事者との取引に関する注記事
項、資産除去債務に関する注記事項、セグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要
性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
（9）発行済投資口の総口数の増減
設立以降第8期末（2019年8月末）までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)（注1）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年10月1日 新設合併 3,722,010 3,722,010 161,120 161,120 （注2）
2016年 9月1日 吸収合併 461,120 4,183,130 － 161,120 （注3）
一時差異等
2016年10月14日 調整引当額 － 4,183,130 763 161,883 （注4）
戻入
一時差異等
2017年4月14日 調整引当額 － 4,183,130 708 162,592 （注4）
戻入
一時差異等
2017年10月13日 調整引当額 － 4,183,130 198 162,791 （注4）
戻入
2018年3月1日 公募増資 132,000 4,315,130 17,572 180,363 （注5）
第三者割当
2018年3月20日 6,670 4,321,800 887 181,251 （注6）
増資
一時差異等
2018年4月13日 調整引当額 － 4,321,800 478 181,730 （注4）
戻入
一時差異等
2018年10月15日 調整引当額 － 4,321,800 321 182,051 （注4）
戻入
2019年3月1日 公募増資 214,760 4,536,560 31,241 213,293 （注7）
第三者割当
2019年3月26日 10,740 4,547,300 1,562 214,855 （注8）
増資
（注1）百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）本投資法人は、旧野村不動産マスターファンド投資法人（以下「旧NMF」といいます。）、野村不動産オフィスファンド投資法
人（以下「NOF」といいます。）及び野村不動産レジデンシャル投資法人（以下「NRF」といいます。）を新設合併消滅法人と
する2015年10月1日付の新設合併（以下「3REIT合併」といいます。）により設立されました。本投資法人は、設立に際し、旧
NMFの投資口1口に対し本投資法人の投資口1口を割当交付し、NOFの投資口1口に対し本投資法人の投資口3.6口を割当交付し、
NRFの投資口1口に対し本投資法人の投資口4.45口を割当交付しました。
（注3）本投資法人は、本投資法人を吸収合併存続法人、トップリート投資法人（以下「TOP」といいます。）を吸収合併消滅法人とす
る2016年9月1日付の吸収合併（以下「TOP吸収合併」といいます。）に際し、TOPの投資口1口に対し本投資法人の投資口2.62口
を割当交付し、その結果、461,120口の新投資口を発行しました。なお、これに伴う出資総額の変更はありません。
（注4）「年月日」欄に記載の各日付にて開催された本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入を決議し、出資総額へ
の組入れを行っています。
（注5）1口当たり発行価格137,474円（発行価額133,125円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
（注6）1口当たり発行価額133,125円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注7）1口当たり発行価格150,223円（発行価額145,471円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
（注8）1口当たり発行価額145,471円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年8月期決算短信
3．参考情報
（1）投資状況
第7期 第8期
2019年2月28日現在 2019年8月31日現在
資産の種類 資産の用途 地域（注1） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注2） （注3） （注2） （注3）
東京圏 106,886 9.6 128,348 11.0
オフィス その他 21,375 1.9 21,360 1.8
小計 128,261 11.5 149,709 12.9
東京圏 20,230 1.8 27,449 2.4
商業施設 その他