2019 年 6 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員 吉田 修平
（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 安部 憲生
問合せ先 NMF 運用グループ統括部長 石郷岡 弘
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp
資産の取得に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資
産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の取得（以下「本取得」といい
ます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
取得予定価格
売買契約
物件名称 用途 取得予定日 売主 (百万円)
締結予定日
（注 1）
2019 年 2019 年
レッドプラネット沖縄那覇 宿泊施設 非開示（注 2） 2,650
6 月 26 日 6 月 26 日
（注 1）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除いた金額を記載しています。
（注 2）売主より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
（注 3）取得予定資産は、不動産を信託する信託の受益権です。
（注 4）取得予定資産は、自己資金により取得する予定です。
以下、上記取得予定資産を「本物件」ということがあります。
2. 本取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、中長期の安定した収益の確保
と運用資産の着実な成長を図ることができると判断したため、本物件の取得を決定しました。
本物件の主な評価点は、以下のとおりです。
・ 本物件の所在する沖縄県の延べ宿泊者数は、2011 年の 1,414 万人から 2018 年には 2,282 万人（都道
府県別宿泊者数第 5 位）へと過去 7 年間で約 1.6 倍に増加しており、他の主要な都市と比較しても高
１
い増加率となっていること。特に、外国人延べ宿泊者数は、台湾、韓国、香港等の LCC 就航等を背
景として、2011 年の 56 万人から 2018 年には 525 万人へ過去 7 年間で 9.3 倍に大幅に増加している
こと。また、日本人延べ宿泊者数についても 2014 年以降 1,700 万人前後で安定的に推移おり、今後
も観光を中心とした高い宿泊需要が期待できること。
（万人）
<沖縄県 延べ宿泊者数の推移>
日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数
2,500
2,219 2,282
2,168
2,078
2,014 2,006
2,000 148 448 525
238 462
1,557 368
1,414
1,500 78
56
1,000 1,930
1,775 1,637 1,771 1,706 1,757
1,358 1,479
500
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」
<都道府県別 延べ宿泊者数の比較（2018 年）及び延べ宿泊者数増加率（2011 年～2018 年）>
（万人）
7,000 64.3% 70.0%
6,120 57.8% 61.4%
2018年延べ宿泊者数（万人）
6,000 60.0%
47.4% 増加率（2011年～2018年）
5,000 50.0%
4,000 3,527 3,576 40.0%
26.9%
2,518 24.6%
3,000 2,282 30.0%
2,141
29.2%
2,000 1,828 20.0%
10.3% 2,034
1,000 10.0%
0 0.0%
東京都 北海道 大阪府 千葉県 沖縄県 静岡県 神奈川県 京都府
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」
・ 那覇空港の乗降客数は、国内線、国際線共に増加基調で推移しており、特に国際線の乗降客数は、
2014 年に新国際線旅客ターミナルビルがオープンして以降、台湾、韓国、香港等の LCC 就航を追い
風に、大幅に増加していることや、2020 年 3 月における利用開始を目指し、新たに 2,700ｍの滑走路
を増設中であり、今後、更なる乗降客数及び沖縄県の宿泊需要の増加が見込まれること。
<那覇空港 年間乗降客数の推移>
（万人）
2,500
国内線 国際線
2,000
353
292
144 232
1,500 86
38 59
45
1,000
1,600 1,674 1,743
1,444 1,517 1,584
1,413 1,326
500
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
出所：国土交通省「空港管理状況調書」
２
<那覇空港滑走路増設による年間滑走路処理容量の変化>
（千回）
200 185
180
160
135
140
120
100
0
（ 万 那覇空港
滑走路増設前 那覇空港
滑走路増設後
（万人）
（計画時点） （滑走路増設後）
（2020 年 3 月予定）
人）
出所：国土交通省「那覇空港滑走路増設事業再評価資料」
・ 以下のデータが示すとおり、 沖縄県の外国人延べ宿泊者 数全体の約 86.0％を占めて いる台湾
（27.9％）、韓国（27.2％）、中国（20.7％）及び香港（10.4％）については宿泊者数が堅調に増加
していること。これに加え、近年では、LCC 就航等によりシンガポール、タイ、マレーシア、インド
ネシア等についても、宿泊者数者が増加傾向にあること。
<2018 年 沖縄県外国人延べ宿泊者数の国籍別割合と年別推移>
（万人）
140
14.0% 120 119
116
27.9% 100
台湾
10.4% 88
80
韓国
60
20.7% 44 中国
40
27.2% 香港
20
0
台湾 韓国 中国 香港 その他 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」
・ 本物件は、那覇空港より約 6Km、沖縄都市モノレール「美栄橋」駅から徒歩 5 分に位置し、繁華性の
高い国際通りまで徒歩圏であり、観光客にとって利便性が高い立地であること。また、前面には大
手金融機関の支社・支店や大手企業の支社・支店が集積する国道 58 号線が通り、ビジネス客の宿泊
需要も期待できること。
・ 本物件の客室構成は、ダブルルームが 56 室、ツインルームが 61 室となっており、ビジネス及び観光
客双方の需要を取り込めることに加え、使い勝手に配慮して浴室と洗面・トイレを別々に配置する
全室水回りセパレート型の採用や、ソフト面においてもインバウンドを意識した多言語対応や専用
モバイルアプリの利用による IT サービスの提供など、高い競争力を有していること。
・ 本物件の賃借人及びオペレーターの株式会社レッド・プラネット・ホテルズ・ジャパン（JASDAQ 市
場（スタンダード）に上場する株式会社レッド・プラネット・ジャパンの 100％子会社）は、顧客目
線のサービスや機能を充実させることで、高付加価値なホテルとしてアジア市場でのホテル事業を
拡大させているレッド・プラネット・ホテルズ・リミテッドの傘下にあるホテル運営会社であり、
レッド・プラネットグループとして現時点で日本国内 4 件を含む 29 件のホテルを運営しており、高
い運営力を有していること。また、本物件は賃借人と長期の賃貸借契約が締結されており、将来に
わたって収益の安定化が図れていること。
３
3. 取得予定資産の内容
物件の名称 レッドプラネット沖縄那覇
特定資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託契約期間 2013 年 5 月 17 日から 2028 年 3 月 31 日（注 1）
所在地 地 番 沖縄県那覇市前島三丁目 1 番地 4
（注 2） 住居表示 沖縄県那覇市前島三丁目 1 番 4
立地 沖縄都市モノレール「美栄橋」駅 徒歩 5 分
竣工日（注2） 2008年6月6日
主な用途（注2） ホテル
構造（注2） 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建
設計者 株式会社エフ・アイ・オウ アソシエイツ
施工者 株式会社東江建設
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 553.56 ㎡
面積（注 2）
建 物 3,350.86 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 3）
容積率 600％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社第一ビルディング
（注 4）
マスターリース会社 -
マスターリース種別 -
6.06％
地震リスク分析（PML）
（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 5 月付地震 PML 評
（注 5）
価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得予定価格 2,650 百万円
鑑定評価額 2,700 百万円（収益還元法 価格時点：2019 年 6 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
鑑定 NOI（注 6） 147 百万円
賃貸状況（2019 年 6 月 18 日現在） （注 7）
テナントの総数 1
テナント名 株式会社レッド・プラネット・ホテルズ・ジャパン
ホテルオペレーター 株式会社レッド・プラネット・ホテルズ・ジャパン
賃貸事業収入
非開示（固定賃料のみ）
（年間）
敷金・保証金 非開示
稼働率 100.0％
賃貸面積 3,350.86 ㎡
賃貸可能面積 3,350.86 ㎡
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
過去の稼働率（注 8） 2 月末 2 月末 2 月末 2 月末 2 月末
- - - - 100.0％
（注 1）本物件の取得予定日である 2019 年 6 月 26 日付で信託契約の変更を予定しており、信託契約期間の満了日は 2040 年 3 月 31
日に延長される予定です。
（注 2）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
、 、
（注 3）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割増を
４
受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 4）プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 5）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こる可
能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再
調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6）鑑定 NOI について
2019 年 6 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載しています。
（注 7）賃貸状況について
「テナントの総数」は、取得予定日付で効力を生ずる予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
「テナント名」は、取得予定日付で効力を生ずる予定の定期建物賃貸借契約に基づき記載しています。
「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」は、テナントの承諾が得られていないため、開示していません。
「賃貸面積」は、取得予定日付で効力を生ずる予定の定期建物賃貸借契約に記載の契約面積を記載しています。
（注 8）過去の稼働率について
2019 年 2 月末の稼働率は、売主から入手した情報に基づくものです。また、2018 年 2 月末以前は、所有者が事業用不動産
として自己使用しており、第三者に賃貸されていないため、過去の稼働率について該当事項はありません。
4. 売主の概要
本物件の売主は、国内の合同会社ですが、当該売主より開示することにつき同意を得られていないため、
詳細については開示していません。なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該売主との間には、
記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該売主は本投資法人又は資産運用会社の関
連当事者ではありません。
5. 物件取得者等の状況
本物件については、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係のある者からの取得ではありません。
6. 媒介の概要
本物件の取得に係る取引に媒介はありません。
7. 利害関係人等との取引
本取得に係る取引に関して、利害関係人等との取引はありません。
8. 決済方法等
取得予定日に、本投資法人が自己資金により売主に対して本物件の売買代金全額を一括して支払うこと
により決済する予定です。
9. 本取得の日程（予定）
2019 年 6 月 26 日 本物件の取得に係る売買契約の締結及び本物件の取得（信託受益権の引渡し）
５
10. 今後の見通し
本取得による 2019 年 8 月期（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）及び 2020 年 2 月期（2019 年 9
月 1 日～2020 年 2 月 29 日）の運用状況に与える影響は軽微であるため、予想の変更はありません。
６
11．鑑定評価書の概要
物件名 レッドプラネット沖縄那覇
鑑定評価額 2,700,000,000
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 6 月 1 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
DCF法による価格を重視し直接還元法による価格比較考量し決
収益価格 2,700,000,000
定
DCF法における収支分析を参考として、中長期的観点から安定
直接還元法による収益価格 2,920,000,000 的であると認められる標準的純収益を査定し、還元利回りで還
元して査定
（１）運営収益 非開示
潜在総収益(a)～(d)計 非開示
(a)共益費込み貸室賃料収入 非開示
(b)水道光熱費収入 非開示
(c)駐車場収入 非開示
(d)その他収入 非開示
空室等損失 非開示
貸倒れ損失 非開示
（２）運営費用 非開示 （注）
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
プロパティマネジメントフィー 非開示
テナント募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
（３）運営純収益
147,478,145
（（１）－（２））
（４）一時金の運用益 非開示
（注）
（５）資本的支出 非開示
（６）純収益
142,853,878
（（３）＋（４）－（５））
周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の地域性及び個
（７）還元利回り 4.90%
別性を考慮して査定
ＤＣＦ法による収益価格 2,630,000,000
類似の不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不動産
割引率 4.70%
の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率
最終還元利回り 5.10%
の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の
うえ査定
積算価格 1,050,000,000
土地比率 76.7%
建物比率 23.3%
対象不動産は、金融機関の本支店やホテルが建ち並ぶ国道沿いに位置する。沖縄県内各所へのアクセスに優れ
るとともに、国際通り商店街等の繁華街や泊港も徒歩圏内に存し、観光拠点としてポテンシャルの高い立地条
試算価格の調整及び
件を有するといえる。
鑑定評価額の決定に
このような立地条件の下、対象建物は効率的に設計された宿泊特化型ホテルであり、中長期的にも安定的な稼
際し留意した事項
働を期待できるものと判断される。以上を勘案して、投資採算価値を適切に反映した収益価格を重視し、鑑定
評価額を決定した。
（注）賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が含まれるため、これらを開示した
場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利益が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるため、非開示
としています。
７
【添付資料】
参考資料 1 本取得後のポートフォリオ概要
参考資料 2 取得予定資産の写真
参考資料 3 取得予定資産の案内図
＊ 本資料の配布先 ：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス ： https://www.nre-mf.co.jp
８
参考資料 1
本取得後のポートフォリオ概要
（百万円）
取得（予定）
エリア 東京圏 投資比率(％)
その他 価格合計
セクター (注 1) (注 2)
（セクター別）
オフィス 384,095 71,930 456,025 45.1
商業施設 109,811 66,716 176,527 17.5
物流施設 171,230 3,460 174,690 17.3
居住用施設 159,574 33,328 192,902 19.1
宿泊施設 - 6,250 6,250 0.6
その他 4,900 - 4,900 0.5
取得（予定）価格合計
829,610 181,684 1,011,294 100.0
（エリア別）
投資比率(％)
82.0 18.0 100.0
（注 2）
(注 1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、 「その他」とは、東京圏以外の政令指定都
市、県庁所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注 2) 「投資比率」は、取得（予定）価格に基づき、各セクター及びエリアの資産の取得（予定）価格合計がポー
トフォリオ全体の取得（予定）価格合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第 2 位を四捨五入し
ているため、合計が 100.0％にならない場合があります。
参考資料 2
取得予定資産の写真
参考資料 3
取得予定資産の案内図