野村不動産マスターファンド投資法人
7th
2019年2月期決算説明会
April 17, 2019
・ 各種指標の推移 11 ・
・
目次 4. 外部成長 ・
・ 第2回公募増資 取得物件一覧 13 ・
・ 良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進 14 ・
・ 多様な戦略的資産入替（SPR）の実施 15
・ 設立以降の成長の軌跡 16 ・
・
1. 公募増資 8. APPENDIX
5. 内部成長 ・
・ 第2回公募増資の概要と効果 4 ・・ 各種指標の推移（詳細）
内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ 34
18 ・
・・ 損益計算書（セクター毎の差異分析）
鑑定評価の状況 35
24 ・
2. 決算ハイライト ・ 貸借対照表 36
・
・ 2019年2月期（第7期）決算ハイライト 6 6.・ 売却益相当額の留保について
ファイナンス 37
・
・ ファイナンスの状況 26
3. 業績予想 ・ 第2回公募増資 取得物件一覧 38
・ 2019年8月期（第8期）業績予想 9 7.・ 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン ～
ESGへの取り組み 45
・ 2020年2月期（第9期）業績予想 10
・ ESGへの取り組み（マテリアリティ） 29
・ 各種指標の推移 11 ・・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価
ESGへの取り組み（E：環境） 47
30
・・ オフィスセクターの運用状況
ESGへの取り組み（S：社会） 48
31
4. 外部成長 ・・ 商業セクターの運用状況
ESGへの取り組み（G：ガバナンス） 49
32
・ 第2回公募増資 取得物件一覧 13 ・ 物流セクターの運用状況 50
・ 良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進 14 ・ 住宅セクターの運用状況 51
・ 多様な戦略的資産入替（SPR）の実施 15
・ 設立以降の成長の軌跡 16 ・ ESGへの取り組み（第三者評価） 52
・ 主要テナントの状況 53
5. 内部成長 ・ ポートフォリオサマリー（2019年2月期末時点） 54
・ 内部成長の状況 －各セクターの運用状況－ 18 ・ ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 55
・ 鑑定評価の状況 24 ・ 投資主の状況 62
・ マーケットレビュー ～賃貸・売買マーケット～ 63
6. ファイナンス ・ 運用体制及びIR活動実績 66
・ ファイナンスの状況 26
7. ESGへの取り組み
2
1 公募増資
3
第2回公募増資の概要と効果
約330億円のエクイティを調達。ポートフォリオのクオリティ向上、財務基盤の強化、分配金の引き上げに寄与
本グローバル・オファリングのポイント 公募増資（PO）概要
オファリング形態 グローバル・オファリング（144A+RegS）
オファリング・ハイライト
・ アップサイドが見込めるオフィス、駅前立地商業施設を中心に、 募集投資口数（第三者割当含む） 225,500口
合計12物件574億円の物件を取得 発行済投資口数 4,547,300口
・ 多様な戦略的資産入替（SPR） を通じた収益性・クオリティの向上を実現 発行価格 150,223円
・ 良好なマーケット環境を捉えた積極的な賃料増額を継続推進
発行価額 145,471円
・ 第9期予想分配金＋3.6％（第7期予想比）、LTV▲0.5pt（第6期末比）
発行決議日 2019年2月7日
マーケット評価 条件決定日 2019年2月18日
・ 国内外投資家より約8.3倍の旺盛な需要を獲得 払込日（第三者割当） 2019年3月1日（2019年3月26日）
・ 投資口価格は、ローンチ日から条件決定日迄で指数比＋1.5pt
発行価額総額（第三者割当含む） 328億円
各種指標の変化
前期末（2018年8月末） 取得 売却 PO後（2019年4月末）
資産規模 9,559億円 574億円 53億円（注1） 10,086億円
物件数 281物件 12物件 5物件 288物件
平均NOI利回り 5.1% 4.3% 4.1% 5.1%
平均築年数 18.8年 1.4年 10.6年 18.1年
東京圏比率 82.1% 77.5% 0.0% 82.3%
含み益 937億円 1,101億円（注2）
31億円 1億円
一口当たり含み益 21,688円 24,220円(+2,532円)
LTV 44.4% 43.9%(▲0.5％)
2019年8月期予想 2019年8月期修正予想
2019年2月期当初予想 3,166円（＋1.8％） 3,182円（＋2.3％）
一口当たり分配金
3,111円 2020年2月期予想 2020年2月期修正予想
3,224円（＋3.6％） 3,238円（＋4.1％）
（注1）売却価格を記載しています。 （注2）2019年2月期に再取得した鑑定評価の含み益増加も含まれます。 4
2 決算ハイライト
5
2019年2月期（第7期）決算ハイライト
一口当たり分配金：2019年2月期 3,128円（前期実績比+44円（+1.4％）、予想比+17円）
（単位：百万円）
2018年8月期
(第6期)
2019年2月期
(第7期)
差異
2019年2月期
(第7期)
差異 第7期実績－第6期実績 主な差異要因（百万円）
実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C)
営業収益 696
営業収益 34,731 35,428 696 34,644 783
賃貸事業収入 31,695 31,885 189 31,749 136 賃貸事業収入 189
その他賃貸事業収入 3,035 2,857 -178 2,895 -38
不動産等売却益 - 685 685 - 685 既存物件の賃料共益費（晴海トリトンZの影響除く） 193
営業費用 21,445 21,372 -73 21,332 39
晴海トリトンZの入替の影響 ▲127
賃貸事業費用 15,158 14,977 -180 15,013 -35
修繕費 1,555 1,515 -39 1,529 -13 取得・売却による影響 124
公租公課 2,846 2,831 -15 2,835 -4
減価償却費 4,901 4,911 9 4,888 23
その他賃貸事業収入 ▲178
その他賃貸事業費用 5,854 5,719 -135 5,759 -40 受入動光熱費の季節変動等 ▲106
不動産等売却損 - 23 23 - 23
資産運用報酬 3,074 3,124 49 3,076 47 不動産等売却益（居住用施設4物件） 685
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 -
その他営業費用 590 625 35 621 4 営業費用 ▲73
営業利益 13,285 14,056 770 13,311 744
営業外収益 6 7 1 - 7 賃貸事業費用 ▲180
営業外費用 2,536 2,546 10 2,485 60
支払利息その他融資関連費用 2,508 2,462 -45 2,474 -11 支払動光熱費の季節変動等 ▲108
投資口交付費 19 75 56 - 75 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費除く） ▲114
その他営業外費用 8 8 0 11 -2
経常利益 10,755 11,516 761 10,826 690 取得・売却による影響（支払動光熱費除く） 42
特別損益 -43 45 88 - 45
当期純利益 10,709 11,560 851 10,825 735 不動産等売却損（プライムアーバン千種） 23
（売却損益除く当期純利益） (10,709) (10,898) (188) (10,825) (73)
資産運用報酬・その他営業費用 84
利益分配金 a 10,709 11,336 626 10,821 514
利益超過分配金 b 2,619 2,182 -436 2,623 -440 営業外費用 10
分配総額 a+ｂ 13,328 13,518 190 13,445 73
支払利息その他融資関連費用 ▲45
内部留保 - 662 - - -
（内部留保総額） (3,694) (4,357) (662) (3,694) (662) 投資口交付費 56
一口当たり分配金 (円) 3,084 3,128 44 3,111 17
特別損益 88
うち利益分配(円) 2,478 2,623 145 2,504 119
第6期自然災害による損失の剥離 43
うち一時差異等調整引当額(円) 306 361 55 347 14
うちその他の利益超過分配(円) 300 144 -156 260 -116 第7期自然災害による収益（保険金収入＞復旧費用） 45
総資産 1,118,644 1,117,851 -793 1,116,093 1,758 当期純利益 851
取得価格 955,984 960,345 4,361 955,984 4,361
有利子負債 497,155 497,112 -42 497,112 -
LTV 44.4% 44.5% 0.0% 44.5% -0.1%
内部留保（売却損益相当額） 662
時価総額 669,014 659,506 -9,507 - -
NOI 24,475 24,677 201 24,520 156
FFO 18,282 18,392 109 18,341 51
6
2019年2月期（第7期）決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因（円／口）
2019年2月期実績
（円）
分配金 増益要因 減益要因
3,200 賃料・共益費の増加 +15
オフィス +1
（うち晴海トリトンZ ▲29）
商業 ＋8
物流 ＋2
賃貸事業収入の増加 +30
住宅 ＋4
賃貸事業費用の増加 ▲10
その他収入の減少(動光熱費除く) ▲17
… 季節要因による礼金更新料減等
修繕費の減少 +9
PMフィーの減少 +18
20 ▲21 20
3,100
25
資産運用報酬の増加 ▲11
支払利息その他融資関連費用の減少 ＋10
3,128
投資口交付費の増加 ▲13
3,109 3,108 3,108
その他費用の増加 ▲7
3,084 3,084
3,000
2018年8月期 賃貸事業損益 賃貸事業損益 その他 特別損益 2019年2月期
実績 （既存） （取得・売却） 実績
（注）2019年2月期に発生した不動産等売却損益相当額662百万円については内部留保しております。
7
3 業績予想
8
2019年8月期（第8期）業績予想
一口当たり予想分配金 2019年8月期：3,182円（前期比+1.7％）
（単位：百万円）
第8期予想ー第7期実績 主な差異要因（百万円）
2019年2月期 2019年8月期
差異
(第7期) (第8期) 営業収益 965
実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A)
賃貸事業収入 1,318
営業収益 35,428 36,394 965
賃貸事業収入 31,885 33,204 1,318 既存物件の賃料共益費 ▲17
その他賃貸事業収入 2,857 3,189 332 オフィス 125
不動産等売却益 685 - -685 商業 ▲26
営業費用 21,372 22,221 848 物流 ▲142
賃貸事業費用 14,977 15,720 743 住宅 ▲4
修繕費 1,515 1,576 60 ホテル 27
公租公課 2,831 2,927 95 第7期取得・売却物件の通期寄与及び第8期取得物件による影響 1,336
減価償却費 4,911 5,114 203
その他賃貸事業費用 5,719 6,102 383 その他賃貸事業収入 332
不動産等売却損 23 - -23 受入動光熱費の季節変動等 137
資産運用報酬 3,124 3,216 92
のれん償却額 2,622 2,622 - 解約違約金収入等（nORBESA） 107
その他営業費用 625 661 35
営業利益 14,056 14,172 116
第7期売却益の剥落 ▲685
営業外収益 7 - -7
営業外費用 2,546 2,609 63
営業費用 848
支払利息その他融資関連費用 2,462 2,542 79 賃貸事業費用 743
投資口交付費 75 57 -18
その他営業外費用 8 10 1 支払動光熱費の季節変動等 156
経常利益 11,516 11,562 46
特別損益 45 - -45
公租公課（第6期・第7期取得物件の固都税費用化等） 95
当期純利益 11,560 11,561 0 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費・公租公課を除く） 192
（売却損益除く当期純利益） (10,898) (11,561) (663)
第7期取得・売却物件及び第8期取得物件の賃貸事業費用（ 支払動光熱費・公租公課を除く） 298
利益分配金 a 11,336 11,554 218
利益超過分配金 b 2,182 2,914 732
資産運用報酬 92
分配総額 a+ｂ 13,518 14,469 950
営業外費用 63
内部留保 662 -288 - 支払利息その他融資関連費用 79
（内部留保総額） (4,357) (4,068) (-288)
当期純利益 0
一口当たり分配金 (円) 3,128 3,182 54
うち利益分配(円) 2,623 2,541 -82 内部留保取り崩し
うち一時差異等調整引当額(円) 361 348 -13 288百万円(63円/口）
晴海トリトンＺ(▲105)、LP浦安(▲183)の入替による影響相当額
うちその他の利益超過分配(円) 144 293 149
総資産 1,117,851 1,164,883 47,031
取得価格 960,345 1,008,644 48,299
第8期予想（3,182円/口）ー当初第8期予想（3,166円/口） 主な差異要因（百万円）
有利子負債 497,112 511,470 14,357
LTV 44.5% 43.9% -0.6% 当期純利益 73(16円/口)
時価総額 659,506 - - 営業収益の増加 49
NOI 24,677 25,787 1,110
FFO 18,392 19,304 911 営業外費用の減少 30
9
2020年2月期（第9期）業績予想
一口当たり予想分配金 2020年2月期：3,238円（前期比+1.8％）
（単位：百万円）
2019年8月期 2020年2月期
第9期予想ー第8期予想 主な差異要因（百万円）
差異
(第8期) (第9期) 営業収益 ▲72
予 想 (A) 予 想 (B) (B)-(A)
賃貸事業収入 178
営業収益 36,394 36,321 -72
賃貸事業収入 33,204 33,382 178 既存物件の賃料共益費 146
その他賃貸事業収入 3,189 2,938 -250
第8期 取得物件の通期寄与 31
営業費用 22,221 21,887 -334
賃貸事業費用 15,720 15,352 -368 その他賃貸事業収入（解約違約金等の剥離、季節要因による礼金更新料減等） ▲250
修繕費 1,576 1,489 -86
公租公課 2,927 2,914 -12
営業費用 ▲334
減価償却費 5,114 5,089 -25 賃貸事業費用 ▲368
その他賃貸事業費用 6,102 5,858 -244
資産運用報酬 3,216 3,269 52 修繕費 ▲86
のれん償却額 2,622 2,622 - 広告宣伝費及びPMフィーの減少（住宅セクターの季節要因等） ▲107
その他営業費用 661 643 -17
営業利益 14,172 14,434 261 支払動光熱費の季節変動等 ▲77
営業外費用 2,609 2,506 -103
支払利息その他融資関連費用 2,542 2,497 -44 当期純利益 365
投資口交付費 57 - -57
その他営業外費用 10 8 -1
内部留保取り崩し
経常利益 11,562 11,927 365 179百万円(39円/口）
当期純利益 11,561 11,926 365 LP浦安(▲89)、LP岩槻(▲89)の入替による影響相当額
利益分配金 a 11,554 11,923 368
利益超過分配金 b 2,914 2,801 -113
分配総額 a+ｂ 14,469 14,724 254 第9期予想（3,238円/口）ー当初第9期予想（3,224円/口） 主な差異要因（百万円）
内部留保 -288 -179 -
（内部留保総額） (4,068) (3,889) (-179) 当期純利益 67(14円/口)
営業収益の増加 26
一口当たり分配金 (円) 3,182 3,238 56
うち利益分配(円) 2,541 2,622 81 営業外費用の減少 47
うち一時差異等調整引当額(円) 348 381 33
うちその他の利益超過分配(円) 293 235 -58
総資産 1,164,883 1,163,196 -1,686
取得価格 1,008,644 1,008,644 -
有利子負債 511,470 511,427 -42
LTV 43.9% 44.0% 0.1%
時価総額 - - -
NOI 25,787 26,058 270
FFO 19,304 19,643 339
10
各種指標の推移
営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円)
■売却益 平均NOI利回り
■居住用施設
■物流施設 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％
■商業施設
■オフィス
38,139
（35,032） 35,428 35,428
23,931 24,475 24,677
（34,742） 23,680 23,583
30,974 34,714 3,107 （33,631） 34,731
685
（29,532） 587 20,248 4,775 4,894
6,086 6,283 4,500 4,549 4,626
6,215 6,515 6,540
1,442
5,608 4,179 4,356
5,044 5,112 5,363 5,391 4,007 3,974 3,920 4,360
5,004
4,737 3,726
6,828 7,546 6,475 6,404 6,420 4,339 5,013 4,471 4,493 4,541
6,182 4,049
16,654 15,986 15,833 16,278 16,233 10,730 10,296 10,468 10,692 10,741
12,950 8,239
16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
取得価格(百万円) 1口当たり分配金(円)、LTV(％)
3,200 売却益 LTV 50.0
予想
49.0
実績
3,100 3,128
955,984 960,345 3,111
932,896 927,318 922,568 48.0
3,081 3,084
3,000 299 3,037 3,047
192,101 192,902 3,028 3,020 47.0
784,607 180,850 184,045 184,045
45.1 2,950 46.0
162,940 161,050
2,900
147,070 150,390 145,730 161,050
2,905 44.6 44.6 44.5
44.4 45.0
136,270 43.8
151,422
167,723 159,783 159,783 163,343 2,800
44.0
140,153 35
2,700 2,737 43.0
2,725
448,654 420,260 428,110 434,550 434,550 42.0
340,344 2,600
41.0
2,5000 40.0
16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
16年 8月期 17年 2月期 17年 8月期 18年 2月期 18年 8月期 19年 2月期
（注）営業収益、NOI、取得価格において、「宿泊施設」及び「その他」の個別数値が記載されていませんが、グラフ上段の合計値に当該数値は含まれております。
11
4 外部成長
12
第2回公募増資 取得物件一覧
東京圏を中心とした築浅のスポンサー開発物件を中心に取得
取得価格
合計 574 億円 鑑定評価額
合計 605 億円 平均NOI
利回り(注1) 4.3 ％ 平均築年数(注2) 1.4 年
ス ポ ン サ ー 開 発 物 件（10物件、東京圏比率：92.1％、平均築年数(注2) ：0.3年）
オフィス 商業施設 物流施設
■PMO田町東 ■PMO御茶ノ水 ■GEMS新橋 ■GEMS茅場町 ■GEMS新横浜 ■Landport青梅Ⅰ
18億円 NOI利回り5.4％ 136億円 NOI利回り4.6％
109億円 NOI利回り3.6％ 38億円 NOI利回り3.8％ 28億円 NOI利回り3.9％ 25億円 NOI利回り4.4％
外部取得物件（2物件）
■PMO八丁堀新川 ■PMO京橋東 ■GEMSなんば ■サミットストア本天沼店
■セレニテ心斎橋グランデ ■NMF神戸名谷ビル
（居住用施設） （商業施設）
35億円 NOI利回り4.9％
38億円 NOI利回り3.9％ 28億円 NOI利回り3.9％ 38億円 NOI利回り4.4％ 21億円 NOI利回り6.0％ 55億円 NOI利回り4.5％
（注1）本ページにおいて、「NOI利回り」とは取得時の鑑定NOI利回りを指します。 （注2）平均築年数は、目論見書記載の数値です。
13
良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進
賃貸バリューチェーン契約締結以降、現在までに1,400億円超のスポンサー開発物件を取得
スポンサー開発物件の取得実績（注1）
（百万円）
スポンサー開発物件取得額累計 4ブランド割合（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT)
25.7%
200,000
26%
22.3%
140,330 24%
150,000
19.9% 22%
19.1% 18.6% 20%
17.1% 17.2% 92,031
100,000 16.8%
18%
62,215
50,805 16%
50,000 33,910 14%
23,110
9,030 12%
0 10%
設立時 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 第2回PO後
（'15/10） （2019年4月）
良質なスポンサー開発物件（注2）
東京圏比率 平均築年数 平均NOI利回り
4ブランド ポートフォリオ全体
19.2年 5.1％ 5.1％
7.7年
東京圏比率
98.6％
81.8％ 4ブランド ポートフォリオ全体 4ブランド ポートフォリオ全体
（注1）「4ブランド割合」は、本投資法人の設立時、各期末時点及び第2回PO後におけるポートフォリオの取得価格合計に占める4ブランドの取得価格合計の割合を記載しています。なお、小数点第2位を四捨五入した数値を記載しています。
（注2）2019年2月期末時点のポートフォリオを対象として、「東京圏比率」は取得価格に基づく比率、「平均築年数」は2019年2月期末時点の築年数を取得価格に基づき加重平均した数値、
「平均NOI利回り」は2019年2月期のNOIを年換算した金額の合計額を各対象物件の取得価格合計で除した数値を、それぞれ記載しています。
14
多様な戦略的資産入替(SPR)の実施
スポンサーとの連携を含めた戦略的資産入替（SPR）により、収益性及びクオリティを向上
再開発・再取得型SPR 「サミットストア本天沼店」 大阪エリアにおける資産入替 「セレニテ心斎橋グランデ」
スポンサーとの協働により、再開発・再取得を実現。30％超の含み益を確保。 収益性を向上させつつ、大規模・シンボリックな新築物件へ入替え
資産売却の概要 資産取得の概要
売却価格
5,347百万円 取得価格 5,567百万円
合計
）
平均
4.1％ NOI利回り 4.5％
NOI利回り SPR（外部）
平均築年数 10.6年 築年数 0.1年
売却損益 662百万円
取得価格
（注）
再開発後の優先交渉権付開発物件
（注）取得時鑑定評価額と取得価格との差額です。
15
設立以降の成長の軌跡
スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と資産規模拡大を実現
4物件 7物件 TOPリート合併 8物件 389億円 5物件 165億円 第1回PO 第2回PO
90億円 246億円
19物件 1,374億円 10物件 334億円 12物件 574億円
主な 野村不動産 GEMS市ヶ谷 PMO銀座 中座くいだおれビル PMO新日本橋 GEMS大門
PMO田町
取得物件 吉祥寺ビル 八丁目 日本電気本社ビル 晴海トリトンY・Z PMO
日本橋三越前
ホテルビスタ
札幌大通 PMO田町東 GEMS新橋
1物件 108億円
PF八丁堀 PF板橋本町 nORBESA サミットストア向台町店
PMO芝公園 PU目黒三田 LP柏沼南Ⅱ PF三軒茶屋Ⅱ サミットストア本天沼店
取得物件
平均NOI利回り 4.4％ 4.3％ 4.7％ 4.5％ 4.2％ 4.4％ 4.3％
10,086
■ 資産規模の推移（億円） ■ 売却金額累計（億円） 9,559
■ 取得金額累計（億円） 平均築年数
9,328 9,273 9,225
第2回PO後
第6期末 （2019/4）
第3期末 第4期末 第5期末 （2018/8）
7,836 7,926 7,846 （2017/2） （2017/8） （2018/2）
22.8年
（資産入替未実施）
設立時 第1期末 第2期末
（2015/10） （2016/2） （2016/8）
336 1,819 2,209 2,374 2,708 3,282
90
-341 -341
-815 -1,050 -1,050 -1,103
17物件 341億円(注) 11物件 474億円 2物件 234億円 5物件 53億円(注)
(注) (注) プライムアーバン江坂Ⅰ
主な NOF日本橋本町ビル
NOF溜池ビル イトーヨーカドー東習志野店 Morisia津田沼 プライムアーバン江坂Ⅱ
三菱自動車（底地）2物件 プライムアーバン江坂Ⅲ
売却物件
船橋ロジスティクスセンター
NOF南新宿ビル NOFテクノポートカマタセンタービル
NOF品川港南ビル プライムアーバン玉造
天王洲パークサイドビル
JCB札幌東ビル 等 群馬物流施設（4物件）等
プライムアーバン千種
（注）記載の金額は売却価格です。
16
5 内部成長
17
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：18,189円/坪→18,370円/坪（＋1.0％））
2019年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移（円／坪） レントギャップ(注)：2019年2月期末＋6.0％
（前期比+1.5％）
（円/坪）
テナント入替による賃料増減率：+7.5％ 18,500
（増額入替のみの賃料増額率：+8.6％）
18,000
賃料改定による賃料増減率：+2.4％ PMO改定件数内訳
17,500
（増額改定のみの賃料増額率：+4.4％）
17,000
据置 増額 18,370
PMO賃料改定による賃料増額率：+2.9％ 16,500 18,060 18,189
4件 4件 17,795
17,418
16,000 17,020
レントギャップは引き続き拡大傾向（注） 16,627
15,500
2019/2末時点：+6.0％（前期比+1.5pt拡大）
0
15,000
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
(5ヶ月)
増額改定のみの
テナント入替による賃料増減 増額入替のみの
+8.6％ 賃料改定による賃料増減 平均増額率
+4.4％
平均増額率
（百万円） （百万円）
月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率
10 30
3.7%
8 10.7%
20 2.4%
6 2.0% 1.9%
7.4% 7.5% 1.7%
4 5.9% 0.9% 23 0.6%
5.3% 5.8% 10
2 4 8 13
3 4 8
2 4 2 5 7
0 4 10
(1) (1) (0) (1) (0) 0
(3) (2) （1） （0） （0） (0 )
(2) （0） （0） （7）
-1.3%
(4) (10)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
(5ヶ月) (5ヶ月)
（注）一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。
18
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
旺盛な需要を背景に、積極的なテナント入替えによるアップサイドを追求
入退去面積の推移（坪）
5,502 1,936
退去 3,666
3,444 3,439 827 （申込済）
1,776 1,791 2,326
1,109（契約済）
入居
Net (1,583)
(2,469) (2,226) (2,020)
(2,755)
(3,240) (3,662)
(5,456)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
19年8月期
(5ヶ月) （第7期） （第8期見込）
（想定）
＜第7期＞テナント入替の効果 ＜第8期＞テナント入替の進捗（2019年3月20日時点）
計5,502坪 入替による賃料増減率 ＋7.5％ 解約(予定)面積：計 2,020坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率 入居(予定)面積 入替による賃料増減率
契約済・・・1,109坪
申込済・・・827坪(注)
+13.4％
合計・・・1,936坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率
NMF 野村不動産
NMF芝ビル
渋谷公園通りビル 西梅田ビル
晴海アイランドトリトンスクエア
NMF青山一丁目ビル NMF茅場町ビル 184坪 206坪
オフィスタワーＺ 138坪
734坪 560坪 （＋13.3％） （＋22.7％）
2,401坪 （＋21.9％）
（＋1.7％） （＋14.5％） （＋20.2％）
（注）「申込済」とは入居申込書を受領したテナントです。 19
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
東京圏を中心に入替を通じた賃料上昇を継続推進
2019年2月期 運用ハイライト
before
入替・更新時の賃料増減 リニューアルによる賃料増額事例（プライムアーバン恵比寿）
エントランスや専有部のリニューアルを実施することにより、
①入替時の賃料変動
テナント入替時に賃料増額を実現
594件/966件（61.5％）の増額入替 after
月額賃料増減率 ＋2.8％ （＋2,934千円/月） 間取り 面積(㎡) 入替後賃料(円/月) 賃料増額率
1LDK 44.03 190,000 6.1%
②更新時の賃料変動
2LDK 93.31 316,000 5.7%
96件/1,340件（7.2％）の増額更新
月額賃料増減率 +0.2％ （＋253千円/月） 1LDK 45.79 193,000 5.5%
入替時の賃料変動推移（％） 更新時の賃料変動推移（％）
減額 据置 増額 月額賃料増減率 減額 据置 増額
100% 100%
9.6 6.5 9.5 6.9 9.0 5.6 7.2
2.8%
63.0
46.5
55.9 55.4 56.9 60.2 2.0% 61.5
1.7%
1.3%
50% 1.0% 1.2% 50%
89.8 93.1 90.2 92.9 91.0 94.3 92.8
19.3
22.3 20.0 19.6
21.0 18.6 20.6
34.2
21.7 24.6 23.5 18.8 18.4 17.9 0.1
-0.3% 0.7 0.4 0.3 0.2 0.0 0.1
0% 0%
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
（5カ月） （5カ月）
20
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
高稼働率と固定賃料による安定性を維持しながら、改定における賃料増額を推進
2019年2月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体）
駅前立地（売上歩合）
売上歩合 駅前立地（固定）
（百万円） 居住地立地（固定） 売上歩合比率（右軸）
高位安定した運用を継続 8,000 4.4%
2019年2月期 稼働率 99.6 ％ 3.7%
4.0% 4.2% 4.3%
3.8% 3.7%
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
6,000
商業 99.2 99.4 99.3 99.1 99.3 99.6 99.6
全体 98.9 99.1 99.2 98.4 98.6 99.3 99.3
アップサイドの
4,000 追求
賃料改定による賃料増減
賃料増減率 1.6 ％ 2,000
0
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
2019年2月期末保有物件NOI割合 （5カ月）
9.7% ① ユニバーサル・シティウォーク大阪 （9.7％） 賃料改定による賃料増減（駅前立地型商業施設）
② 横須賀モアーズシティ （9.4％） （千円）
月額賃料増減額 増減率
9.4% ③ イズミヤ千里丘店 （7.0％） 1,000
④ 相模原ショッピングセンター （5.9％）
42.0% 1.5%
⑤ Recipe SHIMOKITA （4.8％） 800 1.6%
7.0%
⑥ 野村不動産吉祥寺ビル （4.7％） 1.5%
600 498 1.1% 1.1%
⑦ 川崎モアーズ （4.3％） 0.8%
5.9%
⑧ nORBESA （4.3％）
400
343
⑨ GEMS（4物件合計） （4.0％） 263 317 273
⑩ 一番町stear （3.9％） 176 180
4.8% 200
0.3%
4.7%
上位10物件合計 58.0％ 0
3.9% 4.3%
4.0% 4.3% 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
（5カ月）
21
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Logistics
Landport浦安において、従前賃料比+3.8％でのリースアップを実現
2019年2月期 運用ハイライト
重点課題であったLandport浦安のリーシングにおいて、賃料増額での入替を実現。
・ Landport浦安（2019/4末 契約満了により退去予定） ・ 相模原大野台ロジスティクスセンター
重点課題であった本物件のリーシング（10,569坪）について、 17,378坪の区画において、
賃料増額改定（+0.8％）を実施
早期リースアップ（ダウンタイムなし）と入替を通じたアップサイドを実現。
従前テナント賃料比+3.8％の増額
契約満了テナントの分散状況（賃料ベース）
新規契約により、
24年8月期契約満了に移行
12.9%
11.5% 10.3%
7.8% 7.7% 8.2%
協議中 5.9% リーシング中
0.6%
19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期
＜課題＞ Landport岩槻（7,287坪）において、解約予告を受領（2020年2月期） → Landport浦安と同様、早期リーシング完了を目指す
（空室期間発生による分配金への影響は、内部留保等を活用する予定）
22
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Hotels
ホテルビスタ札幌大通について、自然災害の影響を受けつつも、2018年11月以降のRevPARは増加傾向（前年同月比）
＜運営実績比較＞
2018年9月～10月のRevPARは自然災害の影響で低下したものの、
11月以降は前年同月比より増加傾向
6月 7月 8月 9月 10月
2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018年
RevPAR 7,954円 7,904円 9,028円 9,591円 9,506円 10,374円 9,193円 6,052円 6,460円 5,595円
(▲0.6％) (＋6.2％) (＋9.1％) (▲34.2％) (▲13.4％)
客室稼働率 86.3% 80.1％ 88.6% 84.6％ 86.6％ 86.0％ 88.2％ 59.6％ 82.5％ 72.2％
ADR 9,217円 9,870円 10,190円 11,336円 10,978円 12,063円 10,423円 10,153円 7,831円 7,754円
11月 12月 1月 2月
2017年 2018年 2017年 2018年 2018年 2019年 2018年 2019年
RevPAR 5,066円 5,334円 5,555円 5,912円 4,466円 4,626円 8,797円 9,387円
(＋5.3％) (＋6.4％) (＋3.6％) (＋6.7％)
客室稼働率 74.2％ 75.6％ 75.0％ 77.4％ 65.2％ 63.9％ 88.4％ 87.5％
ADR 6,828円 7,061円 7,407円 7,637円 6,851円 7,239円 9,952円 10,732円
（注）カッコ内の％表記は前年同月比
リニューアルを通じたバリューアップ施策を推進
【期間】
2018年11月～2019年4月（予定）
【内容】
・ フロント周辺・廊下等共用部の美装工事
・ ランドリールーム、喫煙コーナーの新設
・ 宿泊者数拡大施策
シングル→ダブルへの変更（12室）、ダブル→ツインへの変更（12室） 等
23
鑑定評価の状況
含み益が1,071億円に拡大（前期比+133億円）
用途別鑑定評価額の状況
18年8月期 19年2月期
鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益
物件数 物件数
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
前期比分析（注）
オフィス 61 465,280 27,679 61 474,070 36,445
鑑定CAP 18年8月期 19年2月期
商業 44 180,945 20,662 45 185,988 22,573
物流 19 187,350 33,592 19 188,100 35,312 低下 105 物件 94 物件
住宅 155 198,468 11,570 151 199,676 12,530
維持 165 物件 182 物件
宿泊施設 1 3,850 75 1 3,850 91
その他 1 5,290 153 1 5,310 173 上昇 1 物件 0 物件
合計 281 1,041,183 93,733 278 1,056,994 107,126 （注）期中の取得・売却物件は除きます。
ポートフォリオ全体の含み損益額・率 ポートフォリオセクター毎の平均鑑定CR推移（注）
（百万円） （％） オフィス 商業 物流 住宅 全体平均
12.0% 11.3% 120,000 5.2
9.9%
9.4% 5.0
10.0% 8.6% 100,000
4.8
8.0% 6.7% 7.1% 80,000 4.6
4.6 4.5
6.0% 4.9% 60,000 4.5
4.5 4.4
4.0% 4.4
4.4
4.0% 40,000
4.2 4.3
4.2
2.0% 20,000 4.0
4.0
4.0
3.8
0.0% 0
16年 16年 17年 17年 18年 18年 19年
合併 16年 16年 17年 17年 18年 18年 19年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
時点 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注）各物件の直接還元利回りを収益価格にて加重平均（底地物件を除く）してます。
24
6 ファイナンス
25
ファイナンスの状況
継続して平均金利の低下・借入年数の長期化を推進
2019年2月期のファイナンス 2019年8月期の返済予定
リファイナンス
返済概要 調達概要 返済予定
総額 28,375百万円 総額 28,375百万円 総額 35,200百万円
平均金利 0.72％ 平均金利 0.50％ 平均金利 1.03％
平均借入年数 4.3年 平均借入年数 7.1年 平均借入年数 5.8年
（注）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均 （注）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。 （注）約定弁済分（42.8百万円）は含みません。
して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は
含みません。
財務指標の推移（期末時点）
平均残存年数 平均借入金利 固定金利比率
5.0年 4.54年 4.52年 4.61年 4.52年 120％
4.36年 4.31年
4.5年
3.96年 110％
4.0年
100％
3.5年
90％
3.0年 95.8％ 94.9％ 95.4％ 95.4％ 95.4％
91.4％ 92.2％ 80％
2.5年
70％
2.0年
60％
1.5年
50％
1.0年
0.5年 1.09％ 1.03％ 0.95％
40％
0.92％ 0.91％ 0.88％ 0.87％
0.0年 30％
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
格付の内容
信用格付業者 格付内容
日本格付研究所（JCR） AA（長期発行体格付）
格付投資情報センター（R&I） A+（発行体格付）
S&Pグローバル・レーティング・ジャパン （S&P) A（長期発行体格付）/ A-1（短期発行体格付）
26
ファイナンスの状況
有利子負債の状況（期末時点）
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期）
有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円 486,198 百万円 497,155 百万円 497,112 百万円
平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年 4.52 年 4.61 年 4.52 年
平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 % 0.91 % 0.88 % 0.87 %
長期借入比率 84.1 % 85.9 % 83.2 % 88.0 % 88.0 % 87.2 % 86.9 %
固定金利比率 91.4 % 95.8 % 92.2 % 94.9 % 95.4 % 95.4 % 95.4 %
LTV水準 43.4 % 43.8 % 45.1 % 44.6 % 44.6 % 44.4 % 44.5 %
返済期限の分散化 コミットメントライン500億円 ＋ 極度ローン300億円
1.92%
（百万円） (●)
1.41%
1.33%
60,000 1.50%
1.18%
1.13%
1.03% 1.01% 1.06% 0.99% 1.03%
0.93%
50,000 0.74% 0.74% 0.74% 0.73% 1.00%
0.70% 0.68% 0.65% 0.71% 0.66% 0.69%
0.60% 0.56%
40,000 0.50%
投資法人債
0.00% 0.00%
借入金
30,000 0.00%
平均金利
20,000 -0.50%
10,000 -1.00%
0 -1.50%
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 46 (期)
19/8 20/2 20/8 21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 38/8
27
7 ESGへの取り組み
28
ESGへの取り組み（マテリアリティ）
本投資法人が取り組むべき重要なESG課題（マテリアリティ）を設定
SDGs（持続可能な開発目標）を踏まえたマテリアリティの設定 GRIスタンダード（国際開示基準）に基づく開示拡充
※「GRIスタンダード」とは、UNEP（国連環境計画）の公認団体であり、サステナビ
リティ報告の作成と普及を使命とする非営利団体であるGRIが策定したサステナビ
リティ報告に関する国際基準です。
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ESGへの取り組み（E：環境）
KPI：温室効果ガス（GHG）の床面積あたり排出量（原単位） 環境負荷軽減への具体的取り組み
環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施
[目標] 2030年度までに25％削減（2016年度比） （当期に実施した事例）
① LED化による省エネ促進
2017年度実績 2030年度目標
・新宿野村ビル
▲13.8％ ▲25％ ・NMF茅場町ビル
・NMF青山一丁目ビル after before
・麹町ミレニアムガーデン
＜Landpor浦安 LED化工事事例＞
・Landport浦安
1階中央車路及びバースで実施
KPI：グリーン認証取得割合 ・Landport板橋 想定電力： ▲51Mwh/年の削減（約▲51％）
・EQUINIA新宿 等
② トイレ機器更新による節水
[目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） ・NMF仙台青葉通りビル
before
2019年4月1日時点 2030年度目標 after
＜NMF仙台青葉通りビル トイレ機器更新事例＞
60.0％ 70％ 1階～8階共用部で実施
使用水量： ▲2,729L/年の削減（約▲52%）
（注） ③ 空調設備更新による省エネ促進
・日本電気本社ビル
第7期初以降の新規認証取得物件 ＜札幌ノースプラザ 空調設備（ファン）更新事例＞
・札幌ノースプラザ
想定電力：▲24Mwh/年の削減（約▲14％）
・NMF仙台青葉通りビル
診断結果をもとに省エネ工事を立案
省エネ診断の実施
・晴海アイランド
トリトンスクエア Ｙ棟/Ｚ棟 取得率（2019年4月1日時点）
・ファーレ立川センタースクエア
63.4％
PMO田町東 PMO京橋東 PMO八丁堀新川 ・西新宿昭和ビル （延床面積ベース）
・サミットストア向台町店
（注）2019年4月1日時点において、DBJ Green Building認証（54.4％）またはBELS評価（18.9％）を取得している物件の延床面積ベースの割合です。
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ESGへの取り組み（S：社会）
テナント満足度向上への取り組み 働き方改革の推進
新宿野村ビルにおける入居テナント向けのソフトサービス 野村不動産投資顧問では、多様な働き方の促進や業務効率化による労働時間の
短縮等を通じて社員の幸せと企業成長の実現を目指しています。
労働時間の削減
[全社員平均年間労働時間]
2018年度実績 : ▲90時間
2019年度目標 : ▲113時間以上（2017年度比）
新宿マルシェ「Farm to table」 にっぽん応援企画「広島&北海道」 幼児向け玩具 無料配布会
PMOシリーズにおける入居テナント向けソフトサービス
・ ソフト面
＜労働時間削減に向けた主な取り組み＞
・ ハード面
・ 社内決裁の電子化
・ フレックスタイムの積極推進
・ 会議室無線LAN導入
・ 労働時間見える化
・ テレワーク体験（対象職員全員実施済） 等
労働時間の見える化
PMO 10周年イベント「経営者交流会」 ワークスタイルに合わせて選べる
パントリー
有給休暇取得状況（注1）
地域コミュニティとのつながり
2017年度実績 : 16.3日
2018年度実績 : 16.9日
2019年度目標 : 15日 + 夏季休暇 3日（注2）
（注1）2017年度及び18年度実績は、夏季休暇を含めた日数を記載しています。
（注2）有給休暇とは別に夏季休暇制度（3日）を設けています。
国連難民支援機関の活動スペースを提供（新宿野村ビル）「ハロウィン大通大行進」（nORBESA）
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ESGへの取り組み（G：ガバナンス）
投資法人役員のダイバーシティ コーポレートガバナンス/コンプライアンス体制
投資法人役員における多様性確保とガバナンス強化を目的として、 資産運用会社である野村不動産投資顧問は、コンプライアンスを最優先するガバナンス体制を構築し、利益相反の防
2019年5月23日開催予定の第2回投資主総会において、 止、リスク管理及び法令遵守を徹底しています。
女性監督役員の選任を付議する予定です。
「利益相反の適切な管理」に関する取組み
役員候補 当社は、企業理念に掲げるとおり、利益相反取引を防止するための体制として、投資委員会及び
執行役員 吉田 修平（再任） 弁護士 コンプライアンス委員会を設置し、適切に管理しています。
内山 峰男（再任） 会計士
監督役員 大和田 公一（再任） 不動産鑑定士 ＜利害関係者との取引に係る手続のフロー＞ コンプライアンス委員会
岡田 美香（新規） 弁護士 各部からの起案 ・ 「利害関係者との重要な取引」の承認
・ 「利害関係者との間で実施した取引」の状況の審議
（委員）コンプライアンス・オフィサー（委員長）
社外の専門家2名（弁護士・大学教授）
コンプライアンス・オフィサー
（決議）議決権を有する委員の3分の2以上の賛成
サプライヤーマネジメント
PM・BMに対する継続評価 投資委員会
コンプライアンス委員会 ・ 資産運用会社としての意思決定
原則、年1回の頻度でPM・BM業務の委託先に対して、財務の健全
（委員）社長執行役員（委員長）
性や業務水準に加えて、サステナビリティ方針や体制、法令遵守や情 最高戦略責任者、その他の執行役員
報管理体制等を評価項目とするPM・BM評価を実施しています。 コンプライアンス・オフィサー
本評価に基づく委託先へのフィードバック等を通じて、委託先のマネジメ 投資委員会 （決議）議決権を有する委員の全員一致
ントを行っています。
・不動産の取得又は譲渡 投資法人の役員会
PM向けESG研修 ・不動産の貸借 本投資法人の業務執行における中立性を確保するため、
執行役員及び監督役員の3名全て社外専門家から選任。
PM会社のESGに対する意識啓蒙と本投資法人との協働体制の強 「資産運用会社の利害関係人等との
化を目的として、外部専門家を講師として原則、年1回以上、PM向 取引」に係る事前同意（一部取引） 執行役員1名：弁護士
けのESG研修を実施しています。 構成
役員会（投資法人） 監督役員2名：公認会計士
監督役員2名：不動産鑑定士
2018年2月実施 ： 13社 47名が参加
開催頻度 定例開催：月1回 （他臨時開催）
当該取引に係る取引実施 任期 執行役員/監督役員ともに原則2年
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MEMO
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本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業
者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、
適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関する記述は、既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、
経営結果、財務状況等とは異なる場合があります。不動産投資証券は、保有資産である不動産の価格、収益力の変動や発行者の財務状態の悪化等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。本資料で提供している情報に関しては、万全を期しており
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