2019年2月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年4月12日
不動産投資信託証券発行者名 野村不動産マスターファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3462 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.nre-mf.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉 田 修 平
資 産 運 用 会 社 名 野村不動産投資顧問株式会社
代 表 者 代表取締役社長 安 部 憲 生
問 合 せ 先 責 任 者 NMF運用グループ統括部長 石 郷 岡 弘
ＴＥＬ (03)3365-8767
有価証券報告書提出予定日 2019年5月29日 分配金支払開始予定日 2019年5月17日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年2月期の運用、資産の状況（2018年9月1日～2019年2月28日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年2月期 35,428 2.0 14,056 5.8 11,516 7.1 11,560 7.9
2018年8月期 34,731 1.5 13,285 0.6 10,755 0.4 10,709 △0.0
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年2月期 2,675 2.0 1.0 32.5
2018年8月期 2,478 1.9 1.0 31.0
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） 金を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年2月期 2,623 11,336 505 2,182 3,128 13,518 98.0 1.9
2018年8月期 2,478 10,709 606 2,619 3,084 13,328 99.9 1.8
（注1）2018年8月期の1口当たり利益超過分配金606円のうち、一時差異等調整引当額は306円、その他の利益超過分配は
300円です。また、減少剰余金等割合は0.003です。
2019年2月期の1口当たり利益超過分配金505円のうち、一時差異等調整引当額は361円、その他の利益超過分配は
144円です。（後記「2.運用方針及び運用状況／(2)運用状況／D.業績及び分配金」参照）。また、減少剰余金等
割合は0.002です。
（注2）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注3）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当たり純
資産額）÷2}×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年2月期 1,117,851 569,843 51.0 131,853
2018年8月期 1,118,644 571,836 51.1 132,314
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年2月期 24,256 △11,217 △13,383 74,212
2018年8月期 17,570 △36,129 16,579 74,556
２．2019年8月期の運用状況の予想（2019年3月1日～2019年8月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
（利益超過分配金
は含まない） を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年8月期 36,394 2.7 14,172 0.8 11,562 0.4 11,561 0.0 2,541 641 3,182
（参考）1口当たり予想当期純利益（2019年8月期）2,542円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年2月期 4,321,800口 2018年8月期 4,321,800口
② 期末自己投資口数 2019年2月期 －口 2018年8月期 －口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、30ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）に基づく財
務諸表の監査手続は終了しておりません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、9ページ「2019年8月期（第8期 2019年3月1日～2019年8月31日）及
び2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用方針…………………………………………………………………………………………………………………… 2
（2）運用状況…………………………………………………………………………………………………………………… 2
３．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………………………11
（1）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………………………11
（2）損益計算書…………………………………………………………………………………………………………………14
（3）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………………………15
（4）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………………………17
（5）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………………………19
（6）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………………………20
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………………………20
（8）財務諸表に関する注記……………………………………………………………………………………………………24
（9）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………………………31
４．役員の異動………………………………………………………………………………………………………………………32
（1）本投資法人の役員の異動…………………………………………………………………………………………………32
（2）資産運用会社の役員の異動………………………………………………………………………………………………32
５．参考情報…………………………………………………………………………………………………………………………33
（1）投資状況……………………………………………………………………………………………………………………33
（2）投資資産……………………………………………………………………………………………………………………34
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
1．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため、開示を
省略します。
2．運用方針及び運用状況
（1）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資方針」「投資対象」「分配方針」から重要な変
更がないため、開示を省略します。
（2）運用状況
① 当期（第7期）の概況
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理
府令第129号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地
上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期
の安定した収益の確保」と「運用資産（注）の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としていま
す。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県
及び埼玉県）を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そ
して、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資する「総合型戦略」、物件
やテナントの分散効果を追求しポートフォリオの安定性を高める「大型化戦略」、さらにスポンサーである野
村不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ（野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子
会社等をいいます。以下同じです。）との「賃貸バリューチェーン」の活用を組み合わせることで、「中長期
の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。
（注）本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。
本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第
29条第1項(3)に定める資産をいいます（「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいま
す。）。
不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。
Ａ. 投資環境
日本経済は、米中貿易摩擦や中国経済の減速により輸出が弱含み、企業業績の先行きに関し不透明感が増し
ています。
J-REIT市場については、好調な不動産賃貸市況や金融緩和政策の継続により、2019年2月の東証REIT指数は、
2017年1月以来となる月間を通じ1,800ポイント台を維持するなど、堅調に推移しています。
賃貸オフィス市場については、東京都において空室率は引き続き低い水準で推移しています。また、賃料
は、増床・拡張移転のニーズが強く、緩やかな上昇が続いています。2019年に竣工予定の大型ビルのリーシン
グも順調に進んでおり、二次空室の影響はほとんど見られません。地方の主要都市においては、新規供給が更
に限定的であり、引き続き空室率は低位で推移し、賃料も上昇基調にあります。
賃貸商業施設市場については、民間消費が低調な状況が続いており、小売業は衣料を中心にやや苦戦してい
ます。また、好調を維持していた主要都心商業地区においては、中国での輸入品のインターネット通販規制や
経済の減速により百貨店における高級品の販売が減少するなどの動きが見られます。但し、訪日客の増加傾向
は継続しており、中国の規制等による今後への影響は限定的との見方もあります。
賃貸物流施設市場については、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）（注）や、
ネット通販関連事業者の需要が堅調であり、全体として安定したパフォーマンスとなっています。首都圏では
物流施設の大量供給が継続し、一時的な空室率の上昇が予想されますが、底堅い需要に支えられ次第に改善さ
れるものと思われます。
（注）サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）とは、荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいい
ます。
賃貸住宅市場については、東京圏においては人口流入超過と供給減少により高稼働が維持され、賃料も緩や
かに上昇している状況です。また、地方の主要都市においても総じて順調なパフォーマンスとなっています。
ホテル市場については、訪日客の数は継続して過去最多ペースにあることを受け、東京及び地方の主要都市
において稼働率や１日当たり客室売上（RevPAR)等の指標は概ね堅調に推移しています。
不動産売買市場においては、超低金利政策が継続されるなか、有効な運用手段として事業用不動産に対する
投資家の取得意欲が引き続き高く、取得競争は更に激化しており、売買価格が高止まりしています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
Ｂ. 運用実績
前記「Ａ. 投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、当期（第7期）中に2物件（NMF神戸名谷ビル及び
セレニテ心斎橋グランデ）（取得価格合計9,127百万円）を取得し、5物件（プライムアーバン江坂Ⅰ、プライ
ムアーバン江坂Ⅱ、プライムアーバン江坂Ⅲ、プライムアーバン玉造及びプライムアーバン千種）（譲渡価格
合計5,347百万円）を譲渡しました。これらの結果、当期末（2019年2月末日）時点において保有する物件は278
物件（取得価格合計960,345百万円）、東京圏への投資比率は81.8％、総賃貸可能面積は1,878,805.81㎡とな
り、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。
また、本投資法人は、当期末後、公募増資及び借入れによる調達資金により、2019年3月1日付で9物件（PMO
田町東、PMO八丁堀新川、PMO京橋東、GEMS新橋、GEMS茅場町、サミットストア本天沼店、GEMS新横浜、GEMSな
んば及びLandport青梅Ⅰ）（取得価格合計44,409百万円）を、2019年4月1日付で1物件（PMO御茶ノ水）（取得
価格3,890百万円）を、それぞれ取得しました。
また、運営管理面においては、前記「Ａ. 投資環境」に記載のとおり、日本経済の緩やかな回復に基づく賃
貸需要の拡大により、ポートフォリオ全体の当期末時点稼働率は99.3％と、高い水準で安定しています。特に
アップサイドセクター（注1）の中心であるオフィスセクターにおいては、賃貸市場の回復が顕著に表れてお
り、新規募集賃料の増額や契約更改時における賃料増額改定が奏功し、ポートフォリオ全体の内部成長を牽引
しています。
なお、本投資法人は、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通
じたエネルギー利用の効率化に取組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の
もと、本投資法人は保有物件におけるDBJ Green Building認証及びBELS認証の取得を推進しています。本投資
法人は、当期末日時点において、DBJ Green Building認証を計48物件で、BELS認証を計19物件で取得してお
り、DBJ Green Building認証の認証取得割合（注2）は56.0％、BELS認証の認証取得割合（注2）は19.6％とな
っています。
（注1）賃料収入の上昇が期待できるセクターをいい、具体的にはオフィス、駅前立地型の商業施設及び宿泊施設をいいます。以下同
じです。
（注2）「認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。
Ｃ. 資金調達の状況
当期において、本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債28,375百万円のリファイナンスを実施しまし
た。この結果、当期末時点の有利子負債残高は497,112百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合
（LTV）は44.5％となりました。
なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。かかる格付は、本投資法人
の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信
用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に
供される予定の信用格付はありません。
信用格付業者の名称 格付内容 備考
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 ： ＡＡ 格付の見通し ： 安定的
株式会社格付情報センター（R&I） 発行体格付 ： Ａ+ 格付の方向性 ： 安定的
S&Pグローバル・レーティング・ジ 長期発行体格付け ： Ａ アウトルック ： 安定的
ャパン株式会社（S&P） 短期発行体格付け ： Ａ-1
Ｄ. 業績及び分配金
上記の運用の結果として、第7期の業績は、営業収益35,428百万円、営業利益14,056百万円、経常利益
11,516百万円、当期純利益11,560百万円となりました。本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭
の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益11,560百万円にのれん償却額2,622百万円を加算し、不動産等売却益685百万
円を控除し、不動産等売却損23百万円を加算し、以下の分配の内訳に記載する各種分配金の投資口1口当たり
の金額が1円未満となる端数部分を除いた金額の合計13,518百万円（投資口1口当たり3,128円）を分配するこ
ととしました。
分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の
改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第1項に定める利益11,336百万円（投資口1口当たり
2,623円）、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として1,560百万円（投資口1口当たり361
円）、その他の利益超過分配金として622百万円（投資口1口当たり144円）を分配することとしました。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
② 次期の見通し
前記「① 当期（第7期）の概況／Ａ. 投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続
き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメ
ントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の
成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。
③ 決算後に生じた重要な事実
Ａ．新投資口の発行
本投資法人は、2019年2月7日及び2019年2月18日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行に関
する決議を行い、2019年3月1日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了し、2019年3月26日に第三者
割当による新投資口の発行に係る払込みが完了しました。この結果、出資総額は214,855,487千円、発行済投
資口の総口数は4,547,300口となっています。
公募による新投資口の発行（一般募集）
発行投資口数 214,760口
発行価格 1口当たり150,223円
発行価格の総額 32,261,891,480円
払込金額（発行価額） 1口当たり145,471円
払込金額（発行価額）の総額 31,241,351,960円
払込期日 2019年3月1日
第三者割当による新投資口の発行
発行投資口数 10,740口
払込金額（発行価額） 1口当たり145,471円
払込金額（発行価額）の総額 1,562,358,540円
払込期日 2019年3月26日
割当先 野村證券株式会社
資金使途
一般募集による新投資口発行の手取金は、2019年3月1日及び2019年4月1日に取得した不動産等10物件の取
得資金の一部に充当し、第三者割当による新投資口発行の手取金は、当該不動産等10物件の取得資金等の一
部に充当するための借入金の返済資金の一部に充当しました。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
（参考情報）
Ａ．資産の取得
本投資法人は、2019年2月7日付で取得を決定した以下の資産に関して、PMO田町東、PMO八丁堀新川、
PMO京橋東、GEMS新橋、GEMS茅場町、サミットストア本天沼店、GEMS新横浜、GEMSなんば及びLandport青
梅Ⅰについては2019年3月1日付で、PMO御茶ノ水については2019年4月1日付で取得を完了しました。
物件名称 PMO田町東 PMO八丁堀新川
特定資産の種類 不動産 不動産（注4）
（地 番） （地 番）
東京都港区芝四丁目210番9 他3筆 東京都中央区新川二丁目1番
所在地（注1）
（住居表示） （住居表示）
東京都港区芝四丁目13番3号 東京都中央区新川二丁目9番11号
構造（注1） 鉄骨造陸屋根10階建 鉄骨造陸屋根9階建
敷地面積（注1） 965.44㎡（注3） 830.08㎡（注5）
延床面積（注1） 7,088.17㎡ 5,000.86㎡（注6）
（土地）所有権 （土地）敷地権
所有形態
（建物）所有権 （建物）区分所有権
竣工日（注1） 2018年2月28日 2018年4月20日
取得価格（注2） 10,900百万円 3,805百万円
2019年2月7日 2019年2月7日
契約締結日
（不動産売買契約の締結） （不動産売買契約の締結）
2019年3月1日 2019年3月1日
取得日
（不動産の引渡し） （不動産の引渡し）
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
物件名称 PMO京橋東 GEMS新橋
特定資産の種類 不動産 不動産
（地 番） （地 番）
東京都中央区八丁堀三丁目6番3 東京都港区新橋二丁目5番8
所在地（注1）
（住居表示） （住居表示）
東京都中央区八丁堀三丁目18番6号 東京都港区新橋二丁目12番8号
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1
構造（注1） 鉄骨造陸屋根10階建
階付9階建
敷地面積（注1） 279.17㎡ 261.08㎡
延床面積（注1） 2,051.35㎡ 1,478.44㎡
（土地）所有権 （土地）所有権
所有形態
（建物）所有権 （建物）所有権
竣工日（注1） 2018年5月11日 2018年5月24日
取得価格（注2） 2,880百万円 2,810百万円
2019年2月7日 2019年2月7日
契約締結日
（不動産売買契約の締結） （不動産売買契約の締結）
2019年3月1日 2019年3月1日
取得日
（不動産の引渡し） （不動産の引渡し）
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
物件名称 GEMS茅場町 サミットストア本天沼店
特定資産の種類 不動産 不動産を信託する信託の受益権
（地 番） （地 番）
東京都中央区新川一丁目9番1 他1筆 東京都杉並区本天沼二丁目185番1
所在地（注1）
（住居表示） （住居表示）
東京都中央区新川一丁目1番7号 東京都杉並区本天沼二丁目42番11号
構造（注1） 鉄骨造陸屋根10階建 鉄骨造陸屋根3階建
敷地面積（注1） 318.26㎡ 1,831.00㎡
延床面積（注1） 1,779.29㎡ 2,014.36㎡
（土地）所有権 （土地）所有権
所有形態
（建物）所有権 （建物）所有権
竣工日（注1） 2018年2月13日 2018年9月4日
取得価格（注2） 2,594百万円 2,160百万円
2019年2月7日 2019年2月7日
契約締結日
（不動産売買契約の締結） （不動産信託受益権売買契約の締結）
2019年3月1日 2019年3月1日
取得日
（不動産の引渡し） （不動産信託受益権の引渡し）
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
物件名称 GEMS新横浜 GEMSなんば
特定資産の種類 不動産 不動産
（地 番）
神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目5番 （地 番）
17 他1筆 大阪府大阪市中央区難波三丁目42番20
所在地（注1）
（住居表示） （住居表示）
神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目5番 大阪府大阪市中央区難波三丁目7番19号
地17 他1筆（注7）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
構造（注1） 鉄骨造陸屋根地下1階付10階建
地下1階付13階建
敷地面積（注1） 352.00㎡（注8） 256.09㎡（注9）
延床面積（注1） 1,777.40㎡ 2,421.83㎡
（土地）所有権 （土地）所有権
所有形態
（建物）所有権 （建物）所有権
竣工日（注1） 2018年5月11日 2018年11月30日
取得価格（注2） 1,820百万円 3,800百万円
2019年2月7日 2019年2月7日
契約締結日
（不動産売買契約の締結） （不動産売買契約の締結）
2019年3月1日 2019年3月1日
取得日
（不動産の引渡し） （不動産の引渡し）
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
物件名称 Landport青梅Ⅰ PMO御茶ノ水
特定資産の種類 不動産 不動産
（地 番）
（地 番）
東京都千代田区神田駿河台四丁目4番1
東京都青梅市末広町二丁目9番1
他1筆
所在地（注1） （住居表示）
（住居表示）
東京都青梅市末広町二丁目9番地1（注
東京都千代田区神田駿河台四丁目4番地1
7）
他1筆（注7）
鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶ
構造（注1） 鉄骨造陸屋根9階建
き3階建
敷地面積（注1） 39,391.90㎡ 403.76㎡
延床面積（注1） 57,721.34㎡ 2,670.12㎡
（土地）所有権 （土地）所有権
所有形態
（建物）所有権 （建物）所有権
竣工日（注1） 2018年11月30日 2018年7月31日
取得価格（注2） 13,640百万円 3,890百万円
2019年2月7日 2019年2月7日
契約締結日
（不動産売買契約の締結） （不動産売買契約の締結）
2019年3月1日 2019年4月1日
取得日
（不動産の引渡し） （不動産の引渡し）
売主 野村不動産株式会社 野村不動産株式会社
（注1）「所在地」（住居表示を除きます。）、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、不動産登記
簿上の表示をもとに記載しています。
（注2）「取得価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書又は不動産信託受
益権売買契約書に記載された売買代金の金額）を記載しています。
（注3）建築基準法（昭和25年法律第201号、その後の改正を含みます。）第42条第2項により道路とみなされる部分（セットバッ
ク部分）10.37㎡を含みます。
（注4）区分所有建物の一部を取得しています。
（注5）建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は、1,000分の625です。
（注6）建物全体の面積であり、本投資法人が取得した区分所有権の専有部分の面積は2,533.55㎡です。
（注7）本物件の所在地は、住居表示が未実施のため、登記簿上の建物の所在を記載しています。
（注8）新横浜北部地区街づくり協議指針等に基づくセットバック部分約27.05㎡を含みます。
（注9）大阪市建築美観誘導制度に基づくセットバック部分約14.18㎡を含みます。
Ｂ．2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想
2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想は、下記のとおりです。2020年
2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日））の運用状況の予想の前提条件については、後記「2019年
8月期（第8期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29
日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
営業収益 36,321百万円
営業利益 14,434百万円
経常利益 11,927百万円
当期純利益 11,926百万円
1口当たり当期純利益 2,622円
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） 2,622円
1口当たり利益超過分配金 616円
1口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 3,238円
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
Ｃ．第2回投資主総会付議予定議案
2019年5月23日開催予定の本投資法人の第2回投資主総会に、執行役員1名及び監督役員3名の選任議案、並
びに資産運用報酬Ⅰの計算方法を日割計算から月割計算とするための変更その他必要な条項の整備等を内容
とする規約一部変更議案を付議する予定です。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
2019年8月期（第8期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び
2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2019年8月期（第8期）：2019年3月1日～2019年8月31日
計算期間
・2020年2月期（第9期）：2019年9月1日～2020年2月29日
・本投資法人が本日現在保有している不動産等（288物件）につき、2020年2月期（第9
期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提
運用資産
としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益については、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案
営業収益 し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出していま
す。
・賃貸事業費用については、2019年8月期（第8期）に15,720百万円、2020年2月期（第9
期）に15,352百万円と想定しています。
・公租公課については、2019年8月期（第8期）に2,927百万円、2020年2月期（第9期）
に2,914百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物件取
得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有
者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原
価に算入されるため、2019年3月1日付及び2019年4月1日付で取得した物件に係る固定
資産税及び都市計画税は2019年8月期（第8期）及び2020年2月期（第9期）には費用計
上されません。
・外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）については、
2019年8月期（第8期）に2,687百万円、2020年2月期（第9期）に2,613百万円を賃貸事
業費用として計上することを想定しています。
営業費用
・建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画を
（のれん償却額を除く）
もとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。
しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する
可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発
生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。なお、修繕費については、2019年8月期（第8期）に
1,576百万円、2020年2月期（第9期）に1,489百万円を計上することを想定していま
す。
・減価償却費については、2019年8月期（第8期）に5,114百万円、2020年2月期（第9
期）に5,089百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
・その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）につ
いては、2019年8月期（第8期）に3,878百万円、2020年2月期（第9期）に3,912百万円
と想定しています。
・のれんについては、企業結合会計基準に従い、20年間にわたって定額法により規則的
に償却する予定であり、のれん償却額として2019年8月期（第8期）、2020年2月期
（第9期）とも2,622百万円を想定しています。
のれん償却額 ・のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいま
す。）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はの
れんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施
する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
・2019年8月期（第8期）の一時的な費用として、2019年2月7日開催の役員会で決議した
新投資口の発行等に係る費用として、57百万円を見込んでいます。また、支払利息そ
営業外費用
の他借入関連費用として、2019年8月期（第8期）に2,542百万円、2020年2月期（第9
期）に2,497百万円を見込んでいます。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、511,512百万円であり、その内訳は
489,512百万円の借入残高及び22,000百万円の投資法人債発行残高です。
・2019年8月期（第8期）末までに返済期限が到来する借入金26,242百万円及び2020年2
月期（第9期）末までに返済期限が到来する借入金37,942百万円（合計64,185百万
有利子負債 円）については、2019年8月期（第8期）及び2020年2月期（第9期）にそれぞれ手元資
金による42百万円の約定弁済を行うほかは、借入金等による借り換えを行うことを前
提としています。
・上記以外には、2020年2月期（第9期）まで有利子負債残高に変動がないことを前提と
しています。
・本日現在発行済である4,547,300口を前提とし、2020年2月期（第9期）末まで投資口
投資口
の追加発行がないことを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提
として算出しています。
・2019年8月期（第8期）及び2020年2月期（第9期）の分配金については、大口テナント
の退去による空室期間やフリーレント等の発生により、当該期の営業収益の一時的な
低下が見込まれるため、分配金の平準化を行うべく、2019年8月期（第8期）に288百
万円、2020年2月期（第9期）に179百万円を追加分配（当該追加額は「その他の利益
超過分配金」として分配）することを前提としています。
1口当たり分配金 ・これまでに発生した一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。）のうち、
2019年8月期（第8期）における解消予定額（5百万円）及び2020年2月期（第9期）に
おける解消予定額（5百万円）を、それぞれ第8期における当期未処分利益及び第9期
における当期未処分利益から戻入れる前提としています。
・2019年8月期（第8期）及び2020年2月期（第9期）において、金利スワップの時価の変
動が1口当たり分配金に影響がない前提で算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・利益を超えた金銭の分配については、税会不一致の合計額及び分配可能金額から控除
した評価・換算差額等を、課税の軽減を目的とするATAとして分配することを前提と
して算出しています。なお、のれん償却額等の合併に係る費用（以下「合併費用」と
いいます。）及びATAの戻入れが分配金に与える影響を緩和するため、当該計算期間
に発生する税会不一致の合計額が合併費用及びATAの戻入額の合計額に満たない場合
には、当該満たない部分の金額を上限とし、一般社団法人投資信託協会の諸規則（以
1口当たり 下「投信協会規則」といいます。）に定める額（計算期間の末日に算定された減価償
利益超過分配金 却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除
した額の100分の60に相当する金額）の範囲内で、その他の利益超過分配として分配
することを前提として算出しています。
・今回の予想においては、2019年8月期（第8期）について1口当たり利益超過分配金は
641円、うちATAの分配は348円、その他の利益超過分配は293円を、2020年2月期（第9
期）について1口当たり利益超過分配金は616円、うちATAの分配は381円、その他の利
益超過分配は235円をそれぞれ見込んでいます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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3．財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2018年8月31日現在 2019年2月28日現在
資産の部
流動資産
現金及び預金 62,071,925 61,654,628
信託現金及び信託預金 12,484,905 12,558,115
営業未収入金 719,156 659,719
前払費用 749,788 736,985
未収消費税等 206,657 -
その他 530,464 671,089
流動資産合計 76,762,897 76,280,538
固定資産
有形固定資産
建物 131,591,703 131,838,208
減価償却累計額 △10,249,808 △11,918,499
建物（純額） 121,341,895 119,919,709
構築物 537,118 540,314
減価償却累計額 △213,878 △247,274
構築物（純額） 323,240 293,039
機械及び装置 650,784 699,374
減価償却累計額 △363,337 △405,602
機械及び装置（純額） 287,446 293,771
工具、器具及び備品 237,337 275,363
減価償却累計額 △56,101 △77,742
工具、器具及び備品（純額） 181,235 197,620
土地 247,417,363 248,639,023
信託建物 181,115,458 183,254,186
減価償却累計額 △19,907,431 △22,583,752
信託建物（純額） ※３ 161,208,027 ※３ 160,670,434
信託構築物 974,886 993,054
減価償却累計額 △766,440 △832,411
信託構築物（純額） 208,445 ※３ 160,642
信託機械及び装置 429,315 559,318
減価償却累計額 △53,443 △77,583
信託機械及び装置（純額） 375,871 481,735
信託工具、器具及び備品 599,842 696,047
減価償却累計額 △141,226 △194,795
信託工具、器具及び備品（純額） ※３ 458,615 ※３ 501,252
信託土地 ※３ 406,677,823 ※３ 409,741,005
信託リース資産 10,107 10,107
減価償却累計額 △7,369 △8,633
信託リース資産（純額） 2,737 1,473
建設仮勘定 7,228 8,186
有形固定資産合計 938,489,931 940,907,896
無形固定資産
のれん 90,831,465 88,209,223
借地権 1,331,702 1,331,702
信託借地権 7,627,991 7,627,604
その他 45,950 43,192
無形固定資産合計 99,837,109 97,211,723
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（単位：千円）
前期 当期
2018年8月31日現在 2019年2月28日現在
投資その他の資産
長期前払費用 1,908,481 1,947,644
長期預け金 527,786 492,905
敷金及び保証金 946,367 946,367
デリバティブ債権 109,110 4,384
投資その他の資産合計 3,491,745 3,391,301
固定資産合計 1,041,818,787 1,041,510,921
繰延資産
投資法人債発行費 63,159 59,999
繰延資産合計 63,159 59,999
資産合計 1,118,644,844 1,117,851,458
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
2018年8月31日現在 2019年2月28日現在
負債の部
流動負債
営業未払金 2,558,715 1,957,136
短期借入金 ※１ 500,000 ※１ 500,000
1年内返済予定の長期借入金 63,160,600 64,685,600
信託リース債務 2,728 1,591
未払金 2,370,672 2,672,988
未払費用 322,498 316,253
未払法人税等 2,120 870
未払消費税等 - 990,633
前受金 5,069,434 5,036,231
前受収益 228,281 187,784
災害損失引当金 17,922 43,480
デリバティブ債務 62,643 52,907
その他 7,603 22,718
流動負債合計 74,303,221 76,468,194
固定負債
投資法人債 22,000,000 22,000,000
長期借入金 411,495,000 409,927,200
信託リース債務 227 -
長期前受収益 346,546 261,893
預り敷金及び保証金 10,647,205 10,656,786
信託預り敷金及び保証金 ※３ 27,197,704 ※３ 27,744,947
デリバティブ債務 818,237 948,957
固定負債合計 472,504,921 471,539,785
負債合計 546,808,142 548,007,980
純資産の部
投資主資本
出資総額 181,730,086 182,051,777
剰余金
出資剰余金 394,012,959 394,012,959
出資剰余金控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △7,878,667 ※４ △8,879,447
その他の出資剰余金控除額 △7,060,439 △8,678,670
出資剰余金控除額合計 △14,939,107 △17,558,118
出資剰余金（純額） 379,073,851 376,454,840
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,804,535 12,334,340
剰余金合計 390,878,386 388,789,181
投資主資本合計 572,608,472 570,840,958
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △771,769 △997,480
評価・換算差額等合計 △771,769 △997,480
純資産合計 ※２ 571,836,702 ※２ 569,843,478
負債純資産合計 1,118,644,844 1,117,851,458
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（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 31,695,901 ※１ 31,885,544
その他賃貸事業収入 ※１ 3,035,967 ※１ 2,857,373
不動産等売却益 - ※２ 685,596
営業収益合計 34,731,869 35,428,514
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 15,158,332 ※１ 14,977,514
不動産等売却損 - ※３ 23,219
資産運用報酬 3,074,928 3,124,065
資産保管手数料 55,871 57,154
一般事務委託手数料 165,937 167,475
役員報酬 6,000 6,000
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
その他営業費用 362,580 394,763
営業費用合計 21,445,892 21,372,436
営業利益 13,285,976 14,056,078
営業外収益
受取利息 571 378
未払分配金戻入 5,198 5,674
還付加算金 132 1,213
その他 103 11
営業外収益合計 6,006 7,278
営業外費用
支払利息 1,908,070 1,871,984
投資法人債利息 182,048 183,376
投資法人債発行費償却 2,951 3,160
融資関連費用 418,730 407,627
投資口交付費 19,231 75,287
その他 5,319 5,280
営業外費用合計 2,536,351 2,546,715
経常利益 10,755,631 11,516,640
特別利益
受取保険金 - ※４ 53,297
特別利益合計 - 53,297
特別損失
災害による損失 43,651 8,097
特別損失合計 43,651 8,097
税引前当期純利益 10,711,980 11,561,841
法人税、住民税及び事業税 2,175 923
法人税等合計 2,175 923
当期純利益 10,709,804 11,560,917
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 1,094,730 773,423
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,804,535 12,334,340
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 162,791,125 394,012,959 △7,169,175 △6,000,467 △13,169,643 380,843,315
当期変動額
新投資口の発行 18,460,443 - - - - -
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
478,516 - 478,516 △478,516 - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- - △1,188,008 - △1,188,008 △1,188,008
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △581,455 △581,455 △581,455
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 18,938,960 - △709,492 △1,059,971 △1,769,463 △1,769,463
当期末残高 181,730,086 394,012,959 △7,878,667 △7,060,439 △14,939,107 379,073,851
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 12,549,780 393,393,095 556,184,220 △1,093,460 △1,093,460 555,090,759
当期変動額
新投資口の発行 - - 18,460,443 - - 18,460,443
剰余金の配当 △10,976,533 △10,976,533 △10,976,533 - - △10,976,533
一時差異等調整引当額
△478,516 △478,516 - - - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- △1,188,008 △1,188,008 - - △1,188,008
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △581,455 △581,455 - - △581,455
当期純利益 10,709,804 10,709,804 10,709,804 - - 10,709,804
投資主資本以外の項目
- - - 321,691 321,691 321,691
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △745,244 △2,514,708 16,424,251 321,691 321,691 16,745,942
当期末残高 11,804,535 390,878,386 572,608,472 △771,769 △771,769 571,836,702
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 181,730,086 394,012,959 △7,878,667 △7,060,439 △14,939,107 379,073,851
当期変動額
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
321,691 - 321,691 △321,691 - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- - △1,322,470 - △1,322,470 △1,322,470
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △1,296,540 △1,296,540 △1,296,540
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 321,691 - △1,000,779 △1,618,231 △2,619,010 △2,619,010
当期末残高 182,051,777 394,012,959 △8,879,447 △8,678,670 △17,558,118 376,454,840
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 11,804,535 390,878,386 572,608,472 △771,769 △771,769 571,836,702
当期変動額
剰余金の配当 △10,709,420 △10,709,420 △10,709,420 - - △10,709,420
一時差異等調整引当額
△321,691 △321,691 - - - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- △1,322,470 △1,322,470 - - △1,322,470
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △1,296,540 △1,296,540 - - △1,296,540
当期純利益 11,560,917 11,560,917 11,560,917 - - 11,560,917
投資主資本以外の項目
- - - △225,710 △225,710 △225,710
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 529,805 △2,089,205 △1,767,514 △225,710 △225,710 △1,993,224
当期末残高 12,334,340 388,789,181 570,840,958 △997,480 △997,480 569,843,478
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
Ⅰ．当期未処分利益 11,804,535,046円 12,334,340,732円
Ⅱ．利益超過分配金加算額 2,619,010,800円 2,182,509,000円
うち一時差異等調整引当額 1,322,470,800円 1,560,169,800円
うちその他の出資剰余金控除額 1,296,540,000円 622,339,200円
Ⅲ．出資総額組入額 321,691,082円 -
うち一時差異等調整引当額戻入 321,691,082円 -
額
Ⅳ．分配金の額 13,328,431,200円 13,518,590,400円
（投資口1口当たり分配金の （3,084円） （3,128円）
額）
うち利益分配金 10,709,420,400円 11,336,081,400円
（うち1口当たり利益分配金） （2,478円） （2,623円）
うち一時差異等調整引当額 1,322,470,800円 1,560,169,800円
（うち1口当たり利益超過分配 （306円） （361円）
金（一時差異等調整引当額に
係るもの)）
うちその他の利益超過分配金 1,296,540,000円 622,339,200円
（うち1口当たり利益超過分配 （300円） （144円）
金（その他の利益超過分配金
に係るもの)）
Ⅴ．次期繰越利益 773,423,564円 998,259,332円
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前期 当期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
分配金の額の算出方法 本投資法人は規約第36条第1項及び第 本投資法人は規約第36条第1項及び第2
2項に定める金銭の分配の方針に基づ 項に定める金銭の分配の方針に基づき、
き、分配金を算出しています。 分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益 当期においては、当期純利益
10,709,804,925円にのれん償却額 11,560,917,168円にのれん償却額
2,622,242,820円を加算し、以下の分配 2,622,242,820円を加算し、不動産等売
の内訳に記載する各種分配金の投資口1 却益685,596,431円を控除し、不動産等
口当たりの金額が1円未満となる端数部 売 却 損 2 3 ,2 1 9 , 2 6 5 円 を 加 算 し た 金 額
分を除いた金額の合計13,328,431,200 13,520,782,822円のうち、以下の分配の
円（投資口1口当たり3,084円）を分配 内訳に記載する各種分配金の投資口1口
することとしました。 当たりの金額が1円未満となる端数部分
分配の内訳は、利益分配金として、 を除いた金額の合計13,518,590,400円
投信法第136条第1項に定める利益から （投資口1口当たり3,128円）を分配する
一時差異等調整引当額（以下「ATA」と こととしました。
いいます。）の戻入額を控除した 分配の内訳は、利益分配金として、投
10,709,420,400円（投資口1口当たり 信法第136条第1項に定める利益
2,478円）、利益超過分配金のうち、 11,336,081,400円（投資口1口当たり
ATAの分配として1,322,470,800円（投 2,623円）、利益超過分配金のうち、一
資口1口当たり306円）、その他の利益 時差異等調整引当額の分配として
超過分配金として1,296,540,000円（投 1,560,169,800円（投資口1口当たり361
資口1口当たり300円）を分配すること 円）、その他の利益超過分配金として
としました。 622,339,200円（投資口1口当たり144
円）を分配することとしました。
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（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 10,711,980 11,561,841
減価償却費 4,904,202 4,913,913
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
投資口交付費 19,231 75,287
投資法人債発行費償却 2,951 3,160
災害損失引当金の増減額（△は減少） 17,922 25,557
受取利息 △571 △378
支払利息 2,090,118 2,055,360
固定資産除却損 11,491 2,352
営業未収入金の増減額（△は増加） △162,508 59,436
前払費用の増減額（△は増加） △53,500 12,308
未収消費税等の増減額（△は増加） △206,657 206,657
長期前払費用の増減額（△は増加） △182,905 △39,163
長期預け金の増減額（△は増加） 9,460 34,880
営業未払金の増減額（△は減少） 335,536 △601,578
未払金の増減額（△は減少） △5,783 52,250
未払消費税等の増減額（△は減少） △223,118 990,633
未払費用の増減額（△は減少） △830 55,198
前受金の増減額（△は減少） 172,716 △33,203
有形固定資産の売却による減少額 - 4,574,369
その他 △294,876 △126,968
小計 19,767,104 26,444,158
利息の受取額 571 378
利息の支払額 △2,196,550 △2,186,260
法人税等の支払額 △605 △2,174
営業活動によるキャッシュ・フロー 17,570,519 24,256,101
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △34,624,878 △6,388,479
信託有形固定資産の取得による支出 △2,817,160 △5,379,780
信託無形固定資産の取得による支出 △6,913 △5,698
預り敷金及び保証金の返還による支出 △373,009 △185,061
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,283,082 194,912
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △494,332 △948,038
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 903,878 1,495,121
敷金及び保証金の差入による支出 △648 -
敷金及び保証金の回収による収入 210 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △36,129,771 △11,217,024
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,500,000 -
短期借入金の返済による支出 △2,000,000 -
長期借入れによる収入 38,855,000 28,375,000
長期借入金の返済による支出 △29,897,800 △28,417,800
投資法人債の発行による収入 1,500,000 -
投資法人債発行費の支出 △25,147 -
投資口の発行による収入 18,460,443 -
投資口交付費の支出 △61,693 △7,400
利益分配金の支払額 △10,982,284 △10,715,350
一時差異等調整引当額による利益超過分配金の支払額 △1,188,092 △1,322,360
その他の利益超過分配金の支払額 △581,282 △1,295,252
財務活動によるキャッシュ・フロー 16,579,143 △13,383,164
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,980,108 △344,086
現金及び現金同等物の期首残高 76,536,938 74,556,830
現金及び現金同等物の期末残高 74,556,830 74,212,743
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産 （信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～70年
構築物 2～45年
機械及び装置 2～15年
工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 ①投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
3．引当金の計上基準 ①貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念
債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
②災害損失引当金
2018年台風24号に伴う復旧費用等の支出に備えるため、当期末において合理的に
見積もることができる額を計上しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理す
る方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金とし
て譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計
上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入し
た固定資産税等相当額は、前期において116,332千円、当期において2,052千円で
す。
5．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取
引については特例処理を採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価
を行っています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
6．その他計算書類作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託リース資産
(3) 信託借地権
(4) 信託リース債務
(5) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入してい
ます。
7．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及
における資金の範囲 び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還
期限の到来する短期投資からなっています。
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（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期 当期
自 2018年3月1日 自 2018年9月1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 引当ての 一時差異等 発生した 引当ての 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
のれん のれんの償却の発生 2,622,242 のれん のれんの償却の発生 2,622,242
長期預け金 修繕積立金差額の発生 1,613 長期預け金 修繕積立金差額の発生 8,015
増加小計 2,623,856 繰延ヘッジ損 当期末金利スワップ評 225,710
建物、建物附 減価償却不足相当分等 △1,142,482 益 価損の発生
属設備等 の発生 増加小計 2,855,968
前受収益等 合併時金利スワップ評 △137,860 建物、建物附 減価償却不足相当分等 △657,016
価損償却相当分の発生 属設備等 の発生
前受収益等 合併時金利スワップ評 △124,655
その他 － △21,042
価損償却相当分の発生
減少小計 △1,301,385
合 計 1,322,470 土地 土地売却原価の発生 △494,720
その他 － △19,406
減少小計 △1,295,799
合 計 1,560,169
2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額 2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 戻入れの 一時差異等 発生した 戻入れの 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
土地、建物等 合併関連費用計上物件 － 土地、建物等 合併関連費用計上物件 －
の売却及び減価償却費 ※ の売却及び減価償却費 ※
繰延ヘッジ損 デリバティブ取引の時 △321,691 合 計 －
益 価の変動 ※当期解消分（12,910千円）は上記1.の「減価償却不足
合 計 △321,691 相当分等の発生」において控除されています
※当期解消分（5,754千円）は上記1.の「減価償却不足
相当分等の発生」において控除されています。
3．戻入れの具体的な方法 3．戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額 （1）のれん償却額
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用 （2）合併関連費用
項目 戻入れの方法 項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、 建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金 土地 売却等の時点において、対応すべき金
額を戻入れる予定です。 額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、 信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
信託土地 売却等の時点において、対応すべき金 信託土地 売却等の時点において、対応すべき金
借地権 額を戻入れる予定です。 借地権 額を戻入れる予定です。
信託借地権 信託借地権
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（3）長期預け金 （3）長期預け金
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（4）繰延ヘッジ損益 （4）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動
に応じて戻入れる予定です。 に応じて戻入れる予定です。
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（8）財務諸表に関する注記
（貸借対照表に関する注記）
※1．コミットメントライン契約
①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
コミットメントライン契約の総額 10,000,000千円 10,000,000千円
借入実行残高 －千円 －千円
差引額 10,000,000千円 10,000,000千円
②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
コミットメントライン契約の総額 40,000,000千円 40,000,000千円
借入実行残高 500,000千円 500,000千円
差引額 39,500,000千円 39,500,000千円
※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
50,000千円 50,000千円
※3．担保に供している資産及び担保を付している債務
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
担保に供している資産は次のとおりで 担保に供している資産は次のとおりで
す。 す。
信託建物 3,294,755千円 信託建物 3,324,031千円
信託土地 6,096,368千円 信託土地 6,096,368千円
信託工具、器具及び 信託構築物 2,634千円
185千円
備品 信託工具、器具及び
164千円
合計 9,391,308千円 備品
合計 9,423,198千円
担保を付している債務は次のとおりで
す。 担保を付している債務は次のとおりで
信託預り敷金及び保証金 726,648千円 す。
合計 726,648千円 信託預り敷金及び保証金 726,648千円
合計 726,648千円
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※4．一時差異等調整引当額
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 6,866,883 4,244,640 1,188,008 － 5,432,649 －
発生
合併関連費
土地、 合併関連費用の 用計上物件
4,029,135 1,399,852 － △47,295 1,352,557
建物等 発生 の売却及び
減価償却
デリバティ
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 1,524,682 － △431,221 1,093,460 ブ取引の時
損益 価損の発生
価の変動
増加小計 － 7,169,175 1,188,008 △478,516 7,878,667 －
合計 － 7,169,175 1,188,008 △478,516 7,878,667 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 9,489,126 5,432,649 1,328,225 － 6,760,875 －
発生
土地、 合併関連費用の
4,029,135 1,352,557 △5,754 － 1,346,802 －
建物等 発生
デリバティ
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 1,093,460 － △321,691 771,769 ブ取引の時
損益 価損の発生
価の変動
増加小計 － 7,878,667 1,322,470 △321,691 8,879,447 －
合計 － 7,878,667 1,322,470 △321,691 8,879,447 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年3月1日 自 2018年9月1日
至 2018年8月31日 至 2019年2月28日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 29,254,971 29,453,615
共益費収入 2,440,930 31,695,901 2,431,928 31,885,544
その他賃貸事業収入
駐車場収入 588,545 595,154
付帯収益 2,376,113 2,189,215
その他賃料収入 71,308 3,035,967 73,003 2,857,373
不動産賃貸事業収益合計 34,731,869 34,742,917
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,604,399 1,626,785
プロパティ・マネジメント報酬 980,132 904,698
公租公課 2,846,279 2,831,124
水道光熱費 1,882,466 1,774,192
保険料 43,614 41,641
修繕費 1,555,208 1,515,609
支払地代 215,680 217,806
減価償却費 4,901,925 4,911,636
その他費用 1,128,627 15,158,332 1,154,020 14,977,514
不動産賃貸事業費用合計 15,158,332 14,977,514
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 19,573,536 19,765,403
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
(単位:千円）
プライムアーバン江坂Ⅰ
不動産等売却収入 729,000
不動産等売却原価 612,553
その他売却費用 15,182
不動産等売却益 101,263
プライムアーバン江坂Ⅱ
不動産等売却収入 910,000
不動産等売却原価 743,930
その他売却費用 18,908
不動産等売却益 147,160
プライムアーバン江坂Ⅲ
不動産等売却収入 1,334,000
不動産等売却原価 1,095,159
その他売却費用 27,513
不動産等売却益 211,327
プライムアーバン玉造
不動産等売却収入 1,206,000
不動産等売却原価 955,449
その他売却費用 24,705
不動産等売却益 225,844
※3．不動産等売却損の内訳
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
(単位:千円）
プライムアーバン千種
不動産等売却収入 1,168,000
不動産等売却原価 1,167,276
その他売却費用 23,942
不動産等売却損 23,219
※4．特別利益の内訳
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
2018年台風21号及び台風24号により損傷した資産に関連する保険金額139,976千円を、損失額86,678千円と相殺
した金額を受取保険金53,297千円として計上しています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2019年2月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業
施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等（それぞれ土地を含みます。）を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。