野村不動産マスターファンド投資法人
11 th
2021年2月期決算説明資料
April 14, 2021
目次
1. 新型コロナウイルスの影響 9. APPENDIX
・ 各セクターの運営状況及び2021年2月期分配金への影響 4 ・ 各種指標の推移 32
・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 33
2. 決算ハイライト ・ 貸借対照表 34
・ 2021年2月期（第11期）決算ハイライト 6 ・ 分配方針と当期の利益超過分配金について 35
・ 外部成長のドライバー ～スポンサーが開発する主な4ブランド ～ 36
3. 業績予想 ・ 設立以降の成長の軌跡 37
・ 2021年8月期（第12期）及び2022年2月期（第13期）業績予想の前提 9 ・ 主要指標の推移 38
・ 2021年8月期（第12期）、2022年2月期（第13期）業績予想 10 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 39
・ オフィスセクターの運用状況 40
4. 内部成長 ・ 住宅セクターの運用状況 41
・ 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ 12 ・ 商業セクターの運用状況 42
・ 物流セクターの運用状況 43
5. 外部成長 ・ ESGへの取り組み（マテリアリティ） 44
・ Landport青梅Ⅱの取得 21 ・ ESGへの取り組み（第三者評価等） 45
・ 今後の外部成長方針 22 ・ 主要テナントの状況 46
・ ポートフォリオサマリー（2021年2月期末時点） 47
6. 鑑定評価 ・ ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 48
・ 鑑定評価の状況 24 ・ 有利子負債調達の分散状況 55
・ 投資主の状況 56
7. ファイナンス ・ マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ 57
・ ファイナンスの状況 26 ・ マーケットレビュー ～売買マーケット～ 59
・ 運用体制及びIR活動実績 60
8. ESGへの取り組み
・ ESGへの取り組み（Topics） 28
・ ESGへの取り組み（E：環境） 29
・ ESGへの取り組み（S：社会 G:ガバナンス） 30
2
1 新型コロナウイルスの影響
3
各セクターの運営状況及び2021年2月期分配金への影響
宿泊施設や駅前立地型商業施設に加え、オフィス・居住用施設にも一定の影響が発生
セクター 保有割合（注） コロナウイルスの影響を含む主な運営状況
・ 業績不振に伴うコスト削減・テレワーク導入等を背景にした解約の増加、新規リーシングや改定交渉の長期化
オフィス 44.4％
・ 賃料ギャップを背景とした入替・改定時の賃料増額は継続
・ 都心部シングル向け住戸を中心に空室率が拡大も、稼働率重視のリーシング戦略への転換により稼働率は大幅回復
居住用施設 18.9％
・ 入替・更新時の賃料増額は継続
・ 足元において影響はなく、通販や食料品などの生活必需品を扱う物流企業は好調
物流施設 18.9％
・ 入替・更新時の賃料増額は継続
駅前立地型 ・ 二度目の緊急事態宣言の発令等による売上減少局面が継続し、一部テナントで解約が発生
11.2％
商業施設 ・ 時短営業要請テナントの一部に対し、一時的な賃料の一部減免による支援を継続
居住地立地型
5.5％ ・ コロナウイルス特需により、食品スーパー系テナントや家電量販店等の専門店の売上は引き続き好調
商業施設
宿泊施設 0.6％ ・ コンフォートイン那覇泊港（旧レッドプラネット沖縄那覇）においてオペレーターを変更
一口当たり分配金の増減要因
3,279 +13
前期内部留保
取崩しの剥離 +5 （+62百万円）
▲33 3,330
▲46 +51 （+25百万円）
（▲159百万円） ▲25 ＋48 （+13円）
（▲218百万円） （+241百万円） （＋229百万円）
（▲118百万円）
3,271 3,317
2020年8月期 前期 賃料の 既存物件の 外部成長 財務コスト 内部留保取崩し 2021年2月期
（実績） 賃料の一時的 一時的減免 運用損益 削減等 （業績予想との差分） （実績）
減免の剥離
（注）第11期（2021年2月期）末の取得価格を基に算出しています。 4
2 決算ハイライト
5
2021年2月期（第11期）決算ハイライト
コロナウイルスによる減収はあるも、外部成長及び内部留保の取崩し等により、分配金は業績予想を維持
一口当たり分配金：3,330円、前期実績比+13円（+0.4％）
（単位：百万円） 第11期実績－第10期実績 主な差異要因（百万円）
2020年8月期 2021年2月期 2021年2月期
(第10期) (第11期)
差異
(第11期)
差異 営業収益 487
実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 288
営業収益 37,577 38,064 487 38,347 -283
賃貸事業収入 34,884 35,172 288 35,319 -146 既存物件の賃料共益費（内、一時的な賃料減免の剥離+81） ▲48
その他賃貸事業収入 2,693 2,892 198 3,028 -136 物件取得による影響 337
営業費用 22,364 22,693 329 22,933 -240
賃貸事業費用 15,678 15,973 295 16,178 -205 その他賃貸事業収入 198
うち修繕費 1,418 1,510 92 1,490 20
うち公租公課 3,124 3,110 -14 3,112 -2 受入動光熱費の増加 70
うち減価償却費 5,369 5,482 113 5,470 12
うちその他賃貸事業費用 5,765 5,869 104 6,105 -235
居住用施設の季節要因等（礼金、更新料） ▲67
不動産等売却損 - 6 6 - 6 解約違約金の増加等 196
資産運用報酬 3,420 3,441 21 3,445 -3
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 - 営業費用 329
その他営業費用 643 649 6 686 -37
営業利益 15,212 15,370 157 15,413 -42 賃貸事業費用 295
営業外収益 4 2 -1 - 2
営業外費用 未更新
2,413 2,324 -88 2,328 -3 支払動光熱費の減少 ▲43
支払利息その他融資関連費用 2,402 2,312 -90 2,315 -3 減価償却費の増加 113
その他営業外費用 11 12 1 12 -0
経常利益 12,803 13,048 245 13,085 -36 修繕費の増加 92
特別損益 - -31 -31 - -31
保守管理費の増加 63
当期純利益 12,799 13,016 217 13,084 -67
その他費用の増加 70
利益分配金 a 12,797 13,018 221 13,079 -61
利益超過分配金 b 2,843 2,682 -160 2,621 61 資産運用報酬・その他営業費用 34
分配総額 a+ｂ 15,640 15,701 61 15,701 -
営業外費用 ▲88
内部留保 -218 -62 155 - -62
（内部留保総額） (3,201) (3,138) (-62) (3,201) (-62) 支払利息その他融資関連費用 ▲90
一口当たり分配金 (円) 3,317 3,330 13 3,330 - その他営業外費用 1
うち利益分配(円) 2,714 2,761 47 2,774 -13
うち一時差異等調整引当額(円) 377 374 -3 384 -10 特別損益 ▲31
うちその他の利益超過分配(円) 226 195 -31 172 23
自然災害による特別損失の計上 ▲31
総資産 1,197,766 1,196,357 -1,408 1,195,065 1,292
取得価格 1,051,686 1,066,269 14,583 1,066,306 -37 当期純利益 217
有利子負債 517,884 517,841 -42 517,841 -
LTV 43.2% 43.3% 0.0% 43.3% -0.0
前期内部留保取り崩しの剥離 ▲218
時価総額 640,795 752,074 111,278 - -
NOI 27,268 27,573 304 27,639 -65
当期内部留保取り崩し（コロナウイルスに起因した一時的減収の一部を補填） 62
FFO 20,798 21,167 369 21,185 -17
6
2021年2月期（第11期）決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因（円／口）
2021年2月期実績
分配金 増配要因 減配要因
資産運用報酬の増加 ▲4
賃料・共益費の減少 ▲10
（円） （うち、一時的賃料減免の剥離）（+17）
支払利息・融資関連 +19
+5 費用の減少
オフィス
3,500 物流 +6
▲10 特別損失の計上 ▲6
住宅
商業 ▲8
▲2 内部留保取り崩しの剥離 ▲46
ホテル
+14 内部留保取り崩し +13
受入動光熱費の増加
▲15 その他 ▲3
3,400 住宅季節要因
解約違約金の増加等 +40
27
29 37 48
3,300
修繕費の増加 ▲17
3,317
減価償却費の増加 ▲12 3,330
3,200
賃貸手数料の増加 ▲7
支払動光熱費の減少 +9
その他費用の増加 ▲10
3,100
0
2020年8月期 賃貸事業収入 賃貸事業費用 賃貸事業損益 その他 2021年2月期
実績 （既存物件） （既存物件） （取得物件） 実績
7
3 業績予想
8
2021年8月期（第12期）及び2022年2月期（第13期）業績予想の前提
第12期：コロナウイルス影響による収益低下を見込むが、内部留保の取り崩しにより従前予想分配金を維持
第13期：オフィスのリーシング長期化等の影響と内部留保の剥離により減配を予想
21年2月期 21年8月期 22年2月期
1口当たり分配金 3,330円 3,288円 3,180円
（前期比） （+13円） （▲42円） (▲108円)
21年8月期 22年2月期
21年8月期及び22年2月期業績予想の前提 （前期比） （前期比）
取得 ・ 2020年取得物件（10物件）の固都税の費用計上、LP青梅Ⅱ（2020年10月取得）の収益フル寄与 ▲28円 -
・ 新規リーシングにおけるダウンタイム・フリーレントの長期化や解約面積の増加を想定
オフィス
・ 一方で、賃料ギャップを背景として入替、改定を通じた一定の増額を想定
内部成長等
居住用 ・ 稼働率重視のリーシング戦略を維持し、稼働の高位安定を目指す
施設 ・ 一方で、入替、更新を通じた賃料増額は保守的に想定 ▲126円 ▲51円
収入 ・ コロナウイルスによる影響はなし
運 物流施設
・ 一部テナントの改定において増額を想定 賃料の一時的減免
用
・ 駅前立地商業において解約面積の増加及びリーシングにおけるダウンタイム・フリーレントの長期化を想定
剥離+33円 剥離+13円
商業施設
・ 時短要請に伴う賃料一部減免を見込む一方、UCWで一定の売上回復・底地取得による費用減を想定 実施▲13円 実施 -
宿泊施設 ・ コンフォートイン那覇泊港におけるオペレーター変更後の賃貸条件を反映
・ 工事内容を精査したうえで修繕費をコントロール +48円 ▲11円
費用
・ 減価償却費やリーシング関連費用等の増加 ▲36円 +4円
財務その他 ・ 低金利環境を活用し、リファイナンスを通じた利払い削減を想定 +10円 +19円
・ 2020年10月公表済の予想分配金を維持することを目的として、 前期分剥離 ▲13円 ▲83円
内部留保
・ 2021年8月期は内部留保取り崩しを想定 当期取り崩し +83円 -
9
2021年8月期（第12期）、2022年2月期（第13期）業績予想
2021年8月期：3,288円（前期比▲1.3％）、2022年2月期： 3,180円（前期比▲ 3.3％）
（単位：百万円） 第12期予想ー第11期実績 主な差異要因（百万円）
2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 営業収益 ▲437
差異 差異
(第11期) (第12期) (第13期)
実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 ▲179
営業収益 38,064 37,627 -437 37,450 -177
既存物件の賃料共益費（内、一時的な賃料減免の剥離+95） ▲242
賃貸事業収入 35,172 34,993 -179 34,796 -197 第11期物件取得による影響 63
その他賃貸事業収入 2,892 2,633 -258 2,653 19 その他賃貸事業収入 ▲258
営業費用 22,693 22,830 136 22,850 20 受入動光熱費の減少 ▲127
賃貸事業費用 15,973 16,117 144 16,148 30 解約違約金の剥離等 ▲130
うち修繕費 1,510 1,287 -223 1,339 51
うち公租公課 3,110 3,287 176 3,273 -13 営業費用 136
うち減価償却費 5,482 5,576 93 5,612 36
うちその他賃貸事業費用 5,869 5,967 97 5,923 -43
賃貸事業費用 144
不動産等売却損 6 - -6 - - 支払動光熱費の減少 ▲32
資産運用報酬 3,441 3,397 -44 3,393 -4 公租公課の増加（2020年取得物件） 176
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 -
その他営業費用 649 693 43 687 -6 減価償却費の増加 93
営業利益 15,370 14,796 -574 14,599 -197 修繕費の減少 ▲223
営業外収益 2 - -2 - - その他費用の増加 130
営業外費用 2,324 2,307 -17 2,226 -81
支払利息その他融資関連費用 2,312 2,294 -17 2,213 -81
資産運用報酬・その他営業費用 ▲7
その他営業外費用 12 12 0 12 - 営業外費用 ▲17
経常利益 13,048 12,489 -559 12,373 -116
支払利息その他融資関連費用 ▲17
特別損益 -31 - 31 - -
当期純利益 13,016 12,488 -528 12,372 -116 当期純利益 ▲528
利益分配金 a 13,018 12,481 -537 12,367 -113 前期内部留保取り崩しの剥離 ▲62
利益超過分配金 b 2,682 3,022 339 2,626 -396 当期内部留保取り崩し（2020年10月公表済の予想分配金との差分を補填） 393
分配総額 a+ｂ 15,701 15,503 -198 14,994 -509
内部留保 -62 -393 -330 - 393
第13期予想ー第12期予想 主な差異要因（百万円）
（内部留保総額） (3,138) (2,745) (-393) (2,745) - 営業収益 ▲177
賃貸事業収入（内、一時的な賃料減免の剥離+64） ▲197
一口当たり分配金 (円) 3,330 3,288 -42 3,180 -108
うち利益分配(円) 2,761 2,647 -114 2,623 -24
その他賃貸事業収入 19
うち一時差異等調整引当額(円) 374 390 16 396 6 営業費用 20
うちその他の利益超過分配(円) 195 251 56 161 -90
賃貸事業費用 30
総資産 1,196,357 1,194,826 -1,531 1,190,234 -4,591 営業外費用 ▲81
有利子負債 517,841 517,798 -42 517,756 -42 支払利息その他融資関連費用 ▲81
LTV 43.3% 43.3% 0.1% 43.5% 0.2%
時価総額 752,074 - - - - 当期純利益 ▲116
NOI 27,573 27,085 -488 26,914 -171
前期内部留保取り崩しの剥離 ▲393
FFO 21,167 20,695 -472 20,615 -80
10
4 内部成長
11
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
稼働率に低下傾向がみられるものの、賃料ギャップを背景とした堅調な賃料の増額基調は継続
2021年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移
賃料ギャップ：2021年2月期末＋8.1％
（円/坪）
テナント入替による賃料増減率：+15.9％ 19,000
（増額入替のみの賃料増額率：+19.6％）
18,500
PMO改定件数内訳
賃料改定による賃料増減率：+3.0％ 据置
18,000
（増額改定のみの賃料増額率：+5.5％） 1件
17,500
増額 17,000
PMO賃料改定による賃料増減率：+6.4％ 18,510 18,603
（再契約含む） 11件 18,301
16,500 18,060
17,548 17,723
賃料ギャップ（注1） 16,000
2021年2月期末時点：+8.1％（前期比▲1.9pt） 15,500
15,000
0
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
増額改定のみの
テナント入替による賃料増減（注2） 増額入替のみの
+19.6％ 賃料改定による賃料増減（注2） 平均増額率
+5.5％
平均増額率
（百万円） （百万円）
月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率
30
10
25 3.4% 4.6%
3.3% 3.0%
8 15.9% 20 2.4%
20.7%
6 17.6% 15
4 11.4% 0.6%
7.5% 10
5.9% 7 7 17
17
2 4 8 4 5 15
5 10 8 8
0 0
(1)
(7) (2)
(2) (5)
（3,666坪） （5,502坪） （2,740坪） （2,255坪） （1,109坪） （2,052坪） （29,427坪） （21,007坪） （24,914坪） （22,830坪） （22,254坪） （16,384坪）
(4) (10)
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
（注1）一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。
（注2）グラフ下部の（）内数値は、テナント入替対象面積及び賃料改定対象面積です。なお、増減率については、全対象区画の加重平均として算出しています。以降の他セクターにおいても同様です。 12
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
入退去面積の推移（坪） (注1) (注1)
退去面積（退去率） 入居面積（入居率） 期中平均稼働率 (注2)
99.3 98.8 99.3 99.2
99.7 99.5
2,740 97.9
2,255
5,502 （1.9%） （1.5%） 1,351 2,052
3,666 （3.9%） （0.9%） （1.4%） 1,789
申込済808
（2.6%） （1.2%） 契約済980
-3,662 -5,456
（2.6%） -2,204 -1,809
（3.8%） -2,272
（1.5%） （1.2%） -3,130 -6,811
（1.6%）
（2.1%） （4.6%）
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期
(‘21/3末時点)
＜2021年8月期＞テナント入替の進捗（21年3月末時点）
ポートフォリオ全体 うち、PMO
コロナウイルス関連 コロナウイルス関連
3,384坪 1,178坪
解約(予定)面積： 6,811坪 解約(予定)面積： 1,358坪
（コスト削減 2,273坪） （コスト削減 640坪）
（テレワーク 1,110坪）
（テレワーク 537坪）
入居(予定)面積： 1,789坪 入替による賃料増減率 入居(予定)面積： 659坪
（内訳） 契約済・・・ 980坪 +4.9％ （内訳） 契約済・・・ 437坪 入替による賃料増減率
申込済・・・ 808坪 (注3)
（増額 +15.2%（10件）） 申込済・・・ 222坪 (注3) +10.8％
（減額 ▲17.5%（ 3件））
今後の見通し
コスト削減：全般的な企業業績が今年後半から回復に向かうことで、コスト削減を目的とした解約は減少していくと予想
テレワーク：新しい働きかたを模索する動きとその影響は継続すると想定されるが、マーケット全体に与える影響は限定的と予想
⇒ いずれのニーズについても競争力の高い物件は優位性を発揮すると予想
（注1）各期の入居または退去テナントの賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計の平均値で除して算出しています。 （注2）期中平均稼働率は業績予想で想定している入退去面積を基に算出しています。
（注3）「申込済」とは入居申込書を受領したテナントです。 13
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
マーケットの状況を捉えて稼働率重視のリーシング戦略へ転換し、短期間で稼働率を大幅に引き上げ
2021年2月期 運用ハイライト
リーシング戦略の転換 入替・更新時の賃料増減
期中で稼働率を重視したリーシング戦略に転換（2月末稼働率：96.5％）
99% ①入替時の賃料変動
2019～2020年 2020～2021年 660件/1,110件（59.5％）の増額入替
月額賃料増減率 ＋2.0％ （＋2,426千円/月）
97%
②更新時の賃料変動
225件/1,431件（15.7％）の増額更新
+1.3% 月額賃料増減率 +0.4％ （＋681千円/月）
95%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
入替による賃料増減 更新時の賃料変動
（千円） 月額賃料増減額 月額賃料増減率 減額 据置 増額
6,000 100% 3.3
4.5% 5.9 7.0 7.8
4.3% 15.9 15.7
5,000
4,000
2.8% 2.6%
2.2%
3,000 2.0% 50% 96.7
94.1 92.9 92.2
5,010 84.1 84.3
4,617
2,000
3,235
2,863 2,844
2,426
1,000
0.1 0.1 0.0 0.0 0.0 0.0
0 0%
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
14
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
稼働率の推移（ポートフォリオ全体・都心5区シングル）
全体（19∼20年） 都心5区シングル（19∼20年） 全体（20∼21年） 都心5区シングル（20∼21年）
100%
99%
98%
97%
96.5％
+1.3%
96% 95.8％
95%
① ②
94%
+1.8%
93%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
① 都心シングル物件の稼働弱含みの主要因 ② 稼働回復の背景
企業業績低迷等による法人需要の減少 賃料増額と稼働率のバランス重視から
稼働率重視のリーシング戦略への転換を行ったことで、
個人客を中心に新規契約数が増加
所得環境の先行き不安による個人予算の低下
都心5区シングル稼働率：+1.8%（21年1月→2月）
外出自粛に伴う利便性の高い立地を選ぶ優先度の低下 ⇒ 都心立地の潜在需要は底堅い
今後の見通し
企業業績の回復や外出自粛の緩和等に伴い、都心部物件の稼働弱含み傾向は解消に向かうと予想
⇒ 当面は機動的かつ柔軟リーシング戦略により、高稼働維持を図る
（注）都心5区シングルとは、都心5区に所在し、平均住戸面積が30㎡未満の物件を対象としています。 15
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
売上低迷が続く飲食系テナントへの支援を継続。居住地立地型商業の売上は引き続き好調
2021年2月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体）
（百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率
居住地立地型商業施設 8,000 5.0%
コロナウイルス特需により、食品スーパー系テナントや家電量販店等の 3.8%
3.7% 3.8%
専門店の売上は引き続き好調に推移 4.0%
6,000
3.0%
＜2021年2月期＞ 売上状況（昨年対比） ： 107% 3.0%
※2020年9月~2021年2月の売上が把握可能なテナントを対象にしています 4,000
2.0%
駅前立地型商業施設 1.0%
2,000 0.8%
テナント構成によって施設ごとに異なる影響が発生 1.0%
・ 物販系・サービス系テナントの売上への影響は限定的
0 0.0%
・ 時短営業要請の長期化等により、飲食系テナントの売上は低迷 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
⇒ 飲食系テナントに対して経済的支援及び販促を通じた テナント入替による賃料増減（駅前立地型商業施設）
営業支援を継続 月額賃料増減額 増減率
40.0%
4,000
＜売上状況（前年同月比）＞
30.0%
3,000
19.7%
16.7%
20.0%
2,000 12.9%
10.9%
3,355 10.0%
1,000 2,498
1,531 0.0%
870
0 0.0%
入替え無し
-1,000 -10.0%
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
16
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
GEMS 今後の方針
運営状況
（注） 追加販促による売上回復支援
売上推移（前年同月比）
テナントリレーション強化の目的も含め、更なる販促費上積みによる
Go To キャンペーン等の効果もあり、昨年秋には売上が回復傾向にあった 効果的な売上向上策を検討・実施
が、緊急事態宣言の再発出に伴い、ビジネス立地型を中心に売上が低迷
2020年 2021年 販促費用：548万円/物件 （通常期：250万円/物件）
物件名 9月 10月 11月 12月 1月 2月
Go To キャンペーン 緊急事態宣言 （販促例）
”ビジネス立地型” ・ オーナー負担型の割引クーポン
54.0% 68.9% 63.3% 45.0% 18.9% 31.3%
GEMS（6物件）
・ 「GEMSフードトラック」
”居住立地型”
79.9% 96.7% 91.0% 58.2% 38.9% 59.3% GEMS 飲食店のフードをマンション等で販売
GEMS（3物件）
・ 「GEMSはしごデリバリー」
稼働状況 同一GEMS内複数店舗のフードを一括配送
GEMSフードトラック（イメージ図）
コロナ禍以前より売上が低迷していたテナントを中心に解約が発生する
リーシングにおけるターゲット業種の拡大
ものの、各種支援策により影響拡大を緩和
飲食テナントに限定せず、飲食テナントと相乗効果をもたらす
GEMS全体の稼働率 ： 91.5% （解約合意済、新規契約済区画を反映） 新たなテナント層へのリーシング活動を展開
ユニバーサル・シティウォーク大阪
運営状況 今後の方針
売上推移（前年同月比） 2021年3月18日 世界初の OPEN
2020年 2021年
⇒ 3月18日～31日の売上は2019年比60.1%に回復
9月 10月 11月 12月 1月 2月
Go To キャンペーン 緊急事態宣言 USJ来園者回復にあわせて、施設利用者増加と客単価上昇を意識した
39.0% 51.8% 74.0% 35.1% 22.4% 27.0% USJとの共同販促の実施を予定
（注）ビジネス立地型GEMSとは、GEMS新橋、神田、茅場町、市ヶ谷、大門、渋谷を言い、居住立地型GEMSとはGEMS三軒茶屋、 新横浜、なんばを言います。
また、売上については、前年と売上比較が可能な飲食系テナントのみを集計しています。
17
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Logistics
コロナウイルス禍の影響は見られず、引き続き安定収益を創出しながらもアップサイドを実現
2021年2月期 運用ハイライト
定借満了テナントとの増額での再契約
・ Landport柏沼南Ⅰ ・ 厚木南ロジスティクスセンターB棟
既存テナントの1社と10年間の1棟貸しで再契約 テナントからの申し出を受け、定借期間満了の1年以上前に、
（賃料増加率 +6.8%） 7年間の長期で再契約
・ Landport川越 （賃料増加率 +2.9%）
既存テナントの1社と5年間の1棟貸しで再契約
（賃料増加率 +2.2%）
契約満了テナントの分散状況（賃料ベース）
Landport柏沼南Ⅰ：1棟貸しで再契約締結（10年間）
Landport川越：1棟貸しで再契約締結（5年間）
厚木南LC B棟：再契約締結（7年間）
13.8%
7.9% 9.3% 9.4%
8.2%
1.6%
6.2% 6.3%
3.3%
1.9%
21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期 26年8月期
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内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Hotels
コンフォートイン那覇泊港（旧レッドプラネット沖縄那覇） （契約概要）
新ホテル名称 コンフォートイン那覇泊港
オペレーター変更・リブランドの概要
オペレーター 株式会社グリーンズ
・ コロナ禍の運営状況及び今後の運営継続の実現性等を踏まえて、 オープン日 2021年7月1日（予定）
従前オペレーターとの契約を2021年1月末付で合意解約 契約期間 10年（定借）
・ 複数のオペレーター候補のうち、提示条件、ホテル運営実績や財務状況 1～2年目：固定賃料のみ
契約形態
を踏まえて株式会社グリーンズと契約締結 3年目以降：固定賃料+変動賃料（GOP連動）
・ 2021年3月~6月 リニューアル工事を実施し、 ＜ 株式会社グリーンズについて ＞
7月にリニューアルオープン（予定） 商号 株式会社グリーンズ（東京証券取引市場第一部上場）
設立 1964年1月8日
賃料収入の見通し 資本金 1,948百万円（2020年6月末現在）
運営ホテル数 98施設（2021年1月末時点）
新オペレーターの賃料水準は、コロナ禍終息後は、
・ 「コンフォート」ブランド（宿泊特化型事業）
従前オペレーターの賃料水準と同程度以上となる見込み 主な運営ブランド ・ 「ホテルエコノ」、「ホテルグリーンパーク」等のオリジナルブランド
（地域密着型事業）
ホテルビスタ札幌大通
民事再生の概要
・ 2021年3月11日付でプレパッケージ型民事再生（注）手続き開始の申立て
契約継続を前提として、経済条件を協議中
・ 新たなスポンサーによる資金支援等を得て、事業の再建を図る方針であり、
本物件の運営は継続する意向
（注）予めスポンサー候補が決まっている民事再生手続き
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5 外部成長
20
Landport青梅Ⅱの取得
コロナウイルス禍でも安定収益が期待できる物流施設を取得。保有比率はオフィスに次いで第2位に拡大
Landport青梅Ⅱ 物流ポートフォリオの状況
取得価格 146億円 NOI利回り 4.6% 築年数0.6年
20年8月期末 21年2月期末
11期取得
宿泊施設
宿泊施設
住宅 0.6%
住宅 0.6% LP青梅Ⅱ 18.9%
19.2%
オフィス オフィス
物流施設 45.0% 物流施設 44.4%
17.7% 18.9%
商業 商業
商業 商業
（駅前） （駅前）
（居住地） （居住地） 11.2%
11.4%
首都圏全域へ配送可能な好立地 5.6% 5.5%
取得価格 14,620百万円
首都圏中央連絡自動車道「青梅」ICから約2.4km、国道16号
線近傍に位置しているため、首都圏全域への広域配送が可能 鑑定評価額 15,100百万円
良好な雇用環境での24時間稼働
スポンサー開発物件の取得実績
取得日 2020年10月1日
最寄駅であるJR青梅線「小作」駅から徒歩10分の西東京工業
団地内に立地しているため、24時間365日稼働が可能であり、 PMO GEMS Landport PROUD FLAT
所在地 東京都青梅市
また、良好な雇用環境が確保可能
875億円 209億円 1,499億円 559億円
「カテゴリーマルチ型物流施設」 延床面積 63,879.98㎡
（27.9%） （6.7%） （47.7%） （17.8%） 3,146億円
汎用スペックに加え、ターゲットとするテナントの業種に特有の機能
を付加した、物流の最適化・効率化を追求した施設設計 竣工年月 2020年2月
（億円） 29.5%
3,000 ■ 設立以降の4ブランドの取得価格合計（左軸） 30%
■ 設立時点の4ブランド取得価格合計（左軸）
2,500 － 4ブランド割合（右軸）（注）
25%
2,000
1,500 16.8% 20%
1,000
15%
500
0 10%
設立時 16年2月期 16年 17年 17年 18年 18年 19年 19年 20年 20年 21年
16年 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 青梅Ⅱ取得後
設立時 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注）「4ブランド割合」は、取得価格合計に占める4ブランド（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT）の割合を示しています。
21
今後の外部成長方針
コロナウイルス影響を慎重に見極めたうえで厳選投資。物件入替えを含めた成長戦略を引き続き検討
投 資 方 針
コロナウイルス影響による中長期的な見通しも踏まえたうえで、優良物件へ厳選投資
短期的にも影響が顕著なセクター（商業・ホテル）については、とりわけ慎重に分析・精査
成 長 戦 略
不動産マーケットの状況や投資口価格の水準等を踏まえ、最も効果的な施策を実施し、投資口価格及び分
配金の維持・向上を目指す
・ 物件の入替え
立地、スペック、築年数、収益性の観点から、中長期的に競争優位性を維持し難いと判断される
物件を売却対象として、優良な新規資産の取得と絡めた物件入替えを検討
・ 借入余力、手元余剰資金の活用
巡行時のLTV上限目安（45％）までの借入余力を活用
・ 増資
投資口価格水準や取得物件の収益性、ポートフォリオのクオリティ向上、分配金等を総合的に検証
22
6 鑑定評価
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鑑定評価の状況
含み益が1,566億円に拡大（前期比+69億円）
用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1）
20年8月期 21年2月期 鑑定CAP 20年8月期 21年2月期
鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 1 物件 85 物件
物件数 物件数
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
維持 292 物件 206 物件
オフィス 68 531,560 54,058 68 532,200 53,937
上昇 1 物件 7 物件
商業 51 204,120 26,708 51 201,629 24,787
物流 21 220,660 44,764 22 240,550 50,794 鑑定価格 20年8月期 21年2月期
住宅 155 217,472 23,849 155 219,509 26,940
上昇 132 物件 142 物件
宿泊施設 2 6,440 61 2 6,240 -113
その他 1 5,430 293 1 5,430 293 維持 131 物件 96 物件
合計 298 1,185,682 149,735 299 1,205,558 156,640 下落 31 物件 60 物件
（注1）期中の取得・売却物件は除きます。
ポートフォリオ全体の含み損益額・率 ポートフォリオセクター毎の平均鑑定CR推移（注2）
（百万円）
（％） オフィス 商業 物流 住宅 全体平均
16.0% 14.9% 180,000
13.9% 14.5% 5.0
14.0% 160,000
12.4% 4.8
12.0%
11.3% 140,000
9.9% 4.6
120,000
10.0% 4.4 4.4 4.4 4.4 4.4
100,000 4.4
4.3 4.3
8.0%
4.3 4.2
80,000 4.2 4.1 4.1
6.0% 4.1
60,000
4.0
4.0%
40,000 3.8 3.8 3.8
3.8
2.0% 20,000
3.6
0.0% 0
18年 19年 19年 20年 20年 21年
18年 19年 19年 20年 20年 21年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注2）各物件の直接還元利回りを収益価格にて加重平均（底地物件を除く）してます。 24
7 ファイナンス
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ファイナンスの状況
平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進
2021年2月期のリファイナンス 2021年8月期の返済予定
返済概要（注1） 調達概要（注2） 返済予定（注3）
総額 32,400百万円 総額 32,400百万円 総額 28,650百万円
平均金利 0.70％ 平均金利 0.48％ 平均金利 1.19％
平均借入年数 5.6年 平均借入年数 7.9年 平均借入年数 6.7年
有利子負債の状況（期末時点）
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期
（第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期）
有利子負債の残高 488,741 百万円 486,198 百万円 497,155 百万円 497,112 百万円 510,770 百万円 510,727 百万円 517,884 百万円 517,841 百万円
平均残存年数 4.54 年 4.52 年 4.61 年 4.52 年 4.64 年 4.82 年 4.97 年 4.97 年
平均借入金利 0.92 % 0.91 % 0.88 % 0.87 % 0.83 % 0.82 % 0.76 % 0.74 %
長期借入比率 88.0 % 88.0 % 87.2 % 86.9 % 86.0 % 87.1 % 88.2 % 88.7 %
固定金利比率 94.9 % 95.4 % 95.4 % 95.4 % 94.1 % 95.6 % 95.7 % 95.7 %
LTV水準 44.6 % 44.6 % 44.4 % 44.5 % 43.9 % 42.8 % 43.2 % 43.3 %
返済期限の分散化（期末時点）
（百万円）
60,000 1.50%
1.19%
1.02% 0.99% 1.06% 1.03%
0.92% 0.91% 0.90%
50,000 0.70% 0.75% 0.67% 0.63% 0.67% 0.67% 0.64%
1.00%
0.54% 0.59% 0.58% 0.58% 0.61%
0.51% 0.54%
40,000 0.50%
投資法人債
30,000 借入金 0.00%
平均金利
20,000 -0.50%
10,000 -1.00%
0 -1.50%
21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 38/8 41/2 (期)
（注1）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 （注2）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。
（注3）年数は調達時の数値、金利は2021年2月末時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。
26
8 ESGへの取り組み
27
ESGへの取り組み（Topics）
TCFD 提言に基づく気候関連財務情報の開示を実施
TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に基づく情報開示
2020年7月に賛同表明したTCFD提言が推奨する気候変動関連開示項目に基づき、本投資法人及び本資産運用会社における気候変動リスク及び機会の概要に加え
て、J-REITで初となる複数のシナリオ分析に基づく財務インパクトの情報開示を実施。
（TCFDが推奨する開示項目）
開示項目 開示内容
ガバナンス 気候関連リスク及び機会に関する当該組織のガバナンス
組織の事業・戦略・財務計画に対して気候関連リスク及び機会が
戦略
与える実際の影響及び潜在的な影響
リスク管理 気候関連リスクを組織が識別・評価・管理するプロセス
指標と目標 気候関連リスク及び機会を評価・管理するための指標と目標
本投資法人のTCFD提言に基づく開示の概要 （シナリオ分析に基づく財務インパクトの検証）
・ 気候変動関連リスク及び機会を識別
・ IEAやIPCC等が公表する将来的な気候予測を主な情報源として、4℃シナリオ、2℃シナリオ、
1.5℃シナリオの3パターンのシナリオを設定
・ 3つのシナリオに基づき、識別したリスクと機会ごとに財務インパクトを分析・検証
（2℃シナリオの世界観）
28
ESGへの取り組み（E：環境）
環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み
[目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース）
環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施
グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体）目標水準
80.0% 目標水準 （当期に工事完了した事例）
グ 70.0%
リ 70.0%
① LED化による省エネ促進
ー 60.0% 56.3% ・ 新宿野村ビル
＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
ン 50.1% ・ 麹町ミレニアムガーデン
▲1,286Mwh/年の削減（約▲52.8％）
48.8%
認 50.0% 44.7% ・ NMF芝ビル
証
40.0% ・ 相模原田名ロジスティクスセンター
2017年度末 2018年度末 2019年度末 2020年度末 2030年度末 ・ Landport板橋
・ 横須賀モアーズシティ
・ プライムアーバン本郷壱岐坂
[目標] 2030年度までに40％削減（2016年度比） ・ プライムアーバン西早稲田 等
Landport板橋
0.0% GHG（原単位） エネルギー使用量（原単位）
温
室 -10.0% ② 空調設備更新による省エネ促進
＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
効 ・ 西新宿昭和ビル
▲525Mwh/年の削減（約▲20.1％）
果 -20.0%
-17.5%
・ 野村不動産大阪ビル
ガ 目標水準 ・ 羽生ロジスティクスセンター
-30.0% -25.1%
ス -28.9% -40.0% ・ イズミヤ八尾店 等
-40.0%
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2030年度
[目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比）
0.0%
水使用量（原単位） 省エネ診断の実施
-2.0%
水 -3.9% 取得率（2021年2月28日時点）
省エネ診断の結果等を参考に、
使 -4.0%
今後の各種工事内容を検討 64.2%
用 -6.0% -5.0% -5.0% 目標水準 （延床面積ベース）
量
-8.0%
-10.0%
-10.0%
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2030年度
（注）グリーン認証とは、DBJ Green Building認証、BELS評価またはCASBEE不動産評価を指し、グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上をいいます。
29
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス）
社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み
新型コロナウイルス感染拡大防止への対応 実効性あるサステナビリティ推進体制
保有物件における取り組み 資産運用会社における取り組み 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため
に、以下の体制を整備
・ アルコール消毒液、検温器の設置 ・ アルコール消毒液の設置
・ 店舗出入口の開放による換気 ・ 会議室等へのパーテーション設置 取締役会 ： 原則、年1回
・ 足跡テープ等の設置によるソーシャル ・ 従業員へ自宅勤務や時差通勤を推奨 方針及び規程等の承認、サステナビリティ推進状況に関する監視・監督
・ ディスタンス確保 ・ オンライン会議システムの整備
投資委員会 ： 原則、年2回（目標及び施策の決定）
・ 各テナントでの検温の実施 等 ・ 訪問者への検温実施 等
サステナビリティ（目標及び施策等）に関する意思決定機関
サステナビリティ推進会議 ： 原則、四半期に１回
サステナビリティに関する目標・施策の立案、実施状況の確認
サステナビリティ推進最高責任者 ： 投資委員会における意思決定に関与
サステナビリティ推進最高責任者 ： 年に1 回以上、取締役会に対して報告を実施
サステナビリティ推進執行責任者 ： サステナビリティ推進委員会の開催
サステナビリティ推進執行責任者 ： 投資委員会への付議、報告を実施
顧客満足度向上のための新施策 サステナビリティ研修（年１回）を通じたサステナビリティ推進体制の強化
保有物件（住宅）において、居住者向けの新たなサービスを展開
資産運用会社役職員及びPM会社向けのサステナビリティ研修を実施しました。
・ シェアサイクル・・・交通利便性の向上、在宅ワークによる運動不足の解消 （テレワーク実施に伴い、オンラインでの開催）
・ 移動式店舗・・・良質な食材・料理等を身近に提供し、より豊かなおうち時間の演出
<研修内容＞
・ ESG推進の背景や目的
・ 他社のESG取組状況や開示例 等
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本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業
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