3462 Ｒ－ＮＭＦ 2019-01-15 15:30:00
資産の譲渡に関するお知らせ [pdf]
2019 年 1 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員 吉田 修平
（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 安部 憲生
問合せ先 NMF 運用グループ統括部長 岡田 賢一
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp
資産の譲渡に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「 本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託す
る資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の譲渡（以下、「本譲
渡」といいます。
）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1．譲渡予定資産の概要
譲渡予定価格 帳簿価格 譲渡予定価格と
売買契約 譲渡
物件名称 用途 譲渡先 （百万円） （百万円） 帳簿価格の
締結予定日 予定日
（注 1） （注 2） 差額（百万円）
プライムアーバン江坂Ⅰ 729 612 116
プライムアーバン江坂Ⅱ 910 743 166
2019 年 2019 年 非開示
プライムアーバン江坂Ⅲ 居住用施設 1,334 1,095 238
1 月 23 日 2月8日 （注 3）
プライムアーバン玉造 1,206 955 250
プライムアーバン千種 1,168 1,167 0
合計 5,347 4,574 772（注 4）
（注 1）固定資産税・都市計画税の精算額並びに消費税及び地方消費税は含みません。
（注 2）譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 3）譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。
（注 4）譲渡予定価格と想定帳簿価格の差額として算出された参考値であり、譲渡損益とは異なります。
（注 5）譲渡予定資産は、いずれも現物不動産です。
以下、上記譲渡予定資産を個別に又は総称して「本物件」ということがあります。
2．本譲渡の理由
本投資法人では、ポートフォリオの質的向上を目的として、継続的に「戦略的資産入替（SPR：
Strategic Property Replacement）」を実施しておりますが、2018 年 12 月 19 日付にセレニテ心斎
橋グランデ（居住用施設、取得価格：5,567 百万円）を取得したことに伴い、大阪圏を中心とした
ポートフォリオの資産構成や賃貸マンションの需給動向等を総合的に勘案し、SPR の一環として本
譲渡を決定しました。
－ 1 －
3．譲渡予定資産の内容
（1）プライムアーバン江坂Ⅰ
物件の名称 プライムアーバン江坂Ⅰ
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 大阪府吹田市垂水町三丁目 26 番 7
（注 1） 住居表示 大阪府吹田市垂水町三丁目 26 番 27 号
Osaka Metro 御堂筋線「江坂」駅 徒歩 9 分
立地
北大阪急行電鉄「江坂」駅 徒歩 9 分
竣工日(注 1) 2007 年 1 月 31 日
主な用途(注 1) 共同住宅
構造(注 1) 鉄筋コンクリート造陸屋根 9 階建
賃貸可能戸数 48 戸
面積 土 地 417.94 ㎡
（注 1） 建 物 1,432.75 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 80％
容積率 300％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社
株式会社長谷工ライブネット
(注 2)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 2)
6.04％（SOMPO リスケアマネジメント株式会社（現 SOMPO リ
地震リスク分析（PML）
スクマネジメント株式会社）作成の 2018 年 9 月付地震 PML
(注 3)
評価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得価格 652 百万円
譲渡予定価格 729 百万円
帳簿価格（注 4） 612 百万円
譲渡予定価格と
116 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額 641 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 8 月 31 日）
（評価方法等） （評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 5) 31 百万円
賃貸状況（2019 年 1 月 15 日現在） （注 6）
テナントの総数 1
賃貸事業収入
34百万円
（年間）
敷金・保証金 2百万円
稼働率 87.4％
賃貸面積 1,039.76㎡
賃貸可能面積 1,189.12㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率 8月末 8月末 8月末 8月末 8月末
85.6％ 97.9％ 91.8％ 93.8％ 95.9％
（注 1）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」 「竣工日」 「主な用途」 「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契
約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 3）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
－ 2 －
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 4）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 5）鑑定 NOI について
2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載してい
ます。
（注 6）賃貸状況について
「テナントの総数」は、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マス
ターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合につい
ては、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月
額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯し
て締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「賃貸面積」は、本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。なお、賃
貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている面積、建物竣工図面等をもとに算出した面
積によっているため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延べ床面積を上回るこ
とがあります。）を記載しています。
（2）プライムアーバン江坂Ⅱ
物件の名称 プライムアーバン江坂Ⅱ
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 大阪府吹田市垂水町三丁目 31 番 5
（注 1） 住居表示 大阪府吹田市垂水町三丁目 31 番 31 号
Osaka Metro 御堂筋線「江坂」駅 徒歩 8 分
立地
北大阪急行電鉄「江坂」駅 徒歩 8 分
竣工日(注 1) 2007 年 2 月 15 日
主な用途(注 1) 共同住宅
構造(注 1) 鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
賃貸可能戸数 57 戸
面積 土 地 441.77 ㎡
（注 1） 建 物 1,589.90 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 360％（注 3）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社
株式会社長谷工ライブネット
(注 4)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 4)
5.95％（SOMPO リスケアマネジメント株式会社（現 SOMPO リ
地震リスク分析（PML）
スクマネジメント株式会社）作成の 2018 年 9 月付地震 PML
(注 5)
評価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得価格 794 百万円
譲渡予定価格 910 百万円
帳簿価格（注 6） 743 百万円
譲渡予定価格と
166 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額 828 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 8 月 31 日）
（評価方法等） （評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
－ 3 －
鑑定 NOI(注 7) 40 百万円
賃貸状況（2019 年 1 月 15 日現在） （注 8）
テナントの総数 1
賃貸事業収入
49百万円
（年間）
敷金・保証金 4百万円
稼働率 98.3％
賃貸面積 1,368.00㎡
賃貸可能面積 1,392.00㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率 8月末 8月末 8月末 8月末 8月末
94.8％ 96.6％ 100.0％ 98.3％ 98.3％
（注 1）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」 「竣工日」 「主な用途」 「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから
割増を受け適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）容積率について
本物件の容積率の限度は、本来 400％に指定されていますが、前面道路の幅員による規制（6.00ｍ×60％）が優先
されています。
（注 4）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契
約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 5）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 7）鑑定 NOI について
2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載してい
ます。
（注 8）賃貸状況について
「テナントの総数」は、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マス
ターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合につい
ては、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月
額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯し
て締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「賃貸面積」は、本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。なお、賃
貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている面積、建物竣工図面等をもとに算出した面
積によっているため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延べ床面積を上回るこ
とがあります。）を記載しています。
（3）プライムアーバン江坂Ⅲ
物件の名称 プライムアーバン江坂Ⅲ
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 大阪府吹田市広芝町 10 番 21
（注 1） 住居表示 大阪府吹田市広芝町 10 番 19 号
Osaka Metro 御堂筋線「江坂」駅 徒歩 3 分
立地
北大阪急行電鉄「江坂」駅 徒歩 3 分
竣工日(注 1) 2008 年 8 月 5 日
－ 4 －
主な用途(注 1) 共同住宅・店舗
構造(注 1) 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 15 階建
賃貸可能戸数 79 戸
面積 土 地 384.47 ㎡
（注 1） 建 物 2,956.41 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 600％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社
株式会社長谷工ライブネット
(注 3)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 3)
7.51％（SOMPO リスケアマネジメント株式会社（現 SOMPO リ
地震リスク分析（PML）
スクマネジメント株式会社）作成の 2018 年 9 月付地震 PML
(注 4)
評価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得価格 1,190 百万円
譲渡予定価格 1,334 百万円
帳簿価格（注 5） 1,095 百万円
譲渡予定価格と
238 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額 1,150 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 8 月 31 日）
（評価方法等） （評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
鑑定 NOI(注 6) 59 百万円
賃貸状況（2019 年 1 月 15 日現在） （注 7）
テナントの総数 1
賃貸事業収入
68百万円
（年間）
敷金・保証金 6百万円
稼働率 94.1％
賃貸面積 2,024.04㎡
賃貸可能面積 2,151.67㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率 8月末 8月末 8月末 8月末 8月末
93.0％ 89.0％ 96.4％ 94.2％ 98.8％
（注 1）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」 「竣工日」 「主な用途」 「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから
割増を受け適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契
約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 4）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 5）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 6）鑑定 NOI について
2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載してい
－ 5 －
ます。
（注 7）賃貸状況について
「テナントの総数」は、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マス
ターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合につい
ては、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月
額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯し
て締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「賃貸面積」は、本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。なお、賃
貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている面積、建物竣工図面等をもとに算出した面
積によっているため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延べ床面積を上回るこ
とがあります。）を記載しています。
（4）プライムアーバン玉造
物件の名称 プライムアーバン玉造
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 大阪府大阪市中央区玉造二丁目 16 番 16
（注 1） 住居表示 大阪府大阪市中央区玉造二丁目 16 番 11 号
Osaka Metro 長堀鶴見緑地線「玉造」駅 徒歩 1 分
立地
JR 大阪環状線「玉造」駅 徒歩 6 分
竣工日(注 1) 2009 年 2 月 20 日
主な用途(注 1) 共同住宅
構造(注 1) 鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
賃貸可能戸数 80 戸
面積 土 地 436.60 ㎡
（注 1） 建 物 2,618.13 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 300％・600％（注 3）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社
株式会社長谷工ライブネット
(注 4)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 4)
11.40％（SOMPO リスケアマネジメント株式会社（現 SOMPO
地震リスク分析（PML）
リスクマネジメント株式会社）作成の 2018 年 9 月付地震
(注 5)
PML 評価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得価格 1,020 百万円
譲渡予定価格 1,206 百万円
帳簿価格（注 6） 955 百万円
譲渡予定価格と
250 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額 1,050 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 8 月 31 日）
（評価方法等） （評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
鑑定 NOI(注 7) 53 百万円
賃貸状況（2019 年 1 月 15 日現在） （注 8）
テナントの総数 1
賃貸事業収入
68百万円
（年間）
敷金・保証金 2百万円
－ 6 －
稼働率 96.1％
賃貸面積 2,279.91㎡
賃貸可能面積 2,373.10㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率 8月末 8月末 8月末 8月末 8月末
95.2％ 92.9％ 91.2％ 98.9％ 92.9％
（注 1）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」 「竣工日」 「主な用途」 「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域内における耐火建築物であることから
割増を受け適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）容積率について
本物件の土地は、第二種住居地域 300％と商業地域 600％となっており、面積割合に応じて加重平均された数値が適
用されています。
（注 4）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契
約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 5）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 7）鑑定 NOI について
2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載してい
ます。
（注 8）賃貸状況について
「テナントの総数」は、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マス
ターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合につい
ては、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月
額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯し
て締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「賃貸面積」は、本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。なお、賃
貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている面積、建物竣工図面等をもとに算出した面
積によっているため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延べ床面積を上回るこ
とがあります。）を記載しています。
（5）プライムアーバン千種
物件の名称 プライムアーバン千種
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 愛知県名古屋市東区葵三丁目 905 番・906 番
（注 1） 住居表示 愛知県名古屋市東区葵三丁目 9 番 8 号
名古屋市営地下鉄桜通線「車道」駅 徒歩 1 分
立地
名古屋市営地下鉄東山線「千種」駅 徒歩 4 分
竣工日(注 1) 2008 年 8 月 12 日
主な用途(注 1) 共同住宅・店舗
構造(注 1) 鉄筋コンクリート造陸屋根 13 階建
賃貸可能戸数 61 戸
面積 土 地 400.53 ㎡
（注 1） 建 物 2,393.47 ㎡
－ 7 －
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 600％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社
株式会社長谷工ライブネット
(注 3)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 3)
6.66％（SOMPO リスケアマネジメント株式会社（現 SOMPO リ
地震リスク分析（PML）
スクマネジメント株式会社）作成の 2018 年 9 月付地震 PML
(注 4)
評価報告書によります。 ）
特記事項 該当事項はありません。
取得価格 1,110 百万円
譲渡予定価格 1,168 百万円
帳簿価格（注 5） 1,167 百万円
譲渡予定価格と
0 百万円
帳簿価格の差額
鑑定評価額 1,120 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 8 月 31 日）
（評価方法等） （評価機関：日本ヴァリュアーズ株式会社）
鑑定 NOI(注 6) 55 百万円
賃貸状況（2019 年 1 月 15 日現在） （注 7）
テナントの総数 1
賃貸事業収入
65百万円
（年間）
敷金・保証金 6百万円
稼働率 90.3％
賃貸面積 2,065.94㎡
賃貸可能面積 2,287.04㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率 8月末 8月末 8月末 8月末 8月末
（注 8）
－ － 79.4％ 93.6％ 92.2％
（注 1）本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」 「竣工日」 「主な用途」 「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2）建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3）マスターリースについて
当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契
約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本投資法人に支払う形態です。
（注 4）PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 5）帳簿価格について
譲渡時点の想定帳簿価格を記載しています。
（注 6）鑑定 NOI について
2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載してい
ます。
（注 7）賃貸状況について
「テナントの総数」は、貸室の一部又は全部が転貸を目的として一括して賃貸に供され、当該賃貸借契約（マス
ターリース契約）における賃借人がエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行う契約が締結されている場合につい
ては、当該マスターリース契約の賃借人を 1 テナントと数えています。
「賃貸事業収入」は、本日現在実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契約における「月
－ 8 －
額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃貸借契約に付帯し
て締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「賃貸面積」は、本日現在エンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、賃貸が可能な合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。なお、賃
貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に記載されている面積、建物竣工図面等をもとに算出した面
積によっているため、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一致せず、場合により延べ床面積を上回るこ
とがあります。）を記載しています。
（注 8）過去の稼働率について
2015 年 8 月末以前の稼働率は、売主から関連する情報の提供を受けていないため、記載していません。
4.譲渡予定資産の譲渡先の概要
本物件の譲渡先は、国内の非上場不動産投資法人ですが、当該譲渡先より開示することにつき同
意を得られていないため、詳細については開示していません。
なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社と当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人
的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。
5．利害関係人等との取引
本譲渡に係る取引に関して、利害関係人等との取引はありません。
6．媒介の概要
商号 株式会社長谷工ライブネット
本店所在地 東京都港区芝三丁目８番２号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 永谷 祥史
不動産賃貸借の管理受託およびこれらのコンサルタント業務
主な事業の内容 不動産の売買、賃貸借およびこれらの仲介、代理、媒介業務
不動産情報の提供に関する業務
資本金 10 億円（2018 年 4 月 1 日現在）
設立年月日 1986 年 10 月 13 日
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありま
資本関係 せん。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係
者及び関係会社の間には、特筆すべき資本関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありま
人的関係 せん。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係
者及び関係会社の間には、特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人が保有する複数の物件のプロパティ・マネジメント委託先兼マスター
取引関係 リース会社に該当します。なお、資産運用会社と当該会社との間には、記載すべ
き取引関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、
関連当事者への
当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には
該当状況
該当しません。
媒介者より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としていま
媒介手数料
す。
7．決済方法等
譲渡予定日に、譲渡先より本物件の売買代金全額の一括支払いを受けることにより決済する予
定です。
なお、譲渡に伴って得られる自己資金については借入金の返済及び今後の物件取得等を含めた
ポートフォリオ運営に使用する予定です。
－ 9 －
8．譲渡の日程（予定）
2019 年 1 月 23 日 本物件の譲渡に係る売買契約の締結
2019 年 2 月 8 日 本物件の譲渡（不動産の引渡し）
9．今後の見通し
本譲渡によって譲渡益が発生する見込みですが、当該譲渡益相当額については、将来の安定
的な運用・分配のため内部留保する予定です。本譲渡による 2019 年 2 月期（2018 年 9 月 1 日
～2019 年 2 月 28 日）の運用状況に与える影響は軽微であるため、予想の変更はありません。
－ 10 －
10.鑑定評価書の概要
物件名 プライムアーバン江坂Ⅰ
鑑定評価額 641,000,000 円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2018 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益価格 641,000,000
格を関連づけて査定
直接還元法による価格 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査
649,000,000
定
（1）運営収益 ( ア)－イ) ） 41,183,684
ア）可能総収入 中長期的に安定的と認められる適正賃料水準に基
43,817,156
づき査定
イ）空室損失等 類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動
2,633,472 産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的と認
められる空室率・空車率を査定
（2）運営費用 9,745,508
維持管理費 1,333,608 現行契約額を妥当と判断し、計上
水道光熱費 690,586 過年度実績に基づき査定
修繕費についてエンジニアリング・レポートに基
修繕費 2,148,921 づき査定。テナント入替費用については入替率及
び空室率を考慮のうえ査定
PM フィー 1,171,859 現行契約を妥当と判断し、計上
テナント募集費用等 1,761,785 類似不動産のテナント募集費用等を参考に査定
平成 30 年度課税標準額等をもとに中長期的に見込
公租公課 2,523,889
まれる税額を査定
損害保険料 64,860 損害保険料一覧に基づき査定
その他費用 50,000 消耗品費等について過年度実績に基づき査定
（3）運営純収益
31,438,176
（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）
（4）一時金の運用益 29,363 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
建物再調達価格に基づき、CM フィーを考慮して査
（5）資本的支出 293,447
定
（6）純収益
31,174,092
（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総
（7）還元利回り 4.8％
合的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 638,000,000
割引率 類似不動産の取引事例との比較から求める方法及
び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して
4.6％
求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリ
ング等も参考にして査定
最終還元利回り 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資
利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産
5.0％
の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動
産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 470,000,000
土地比率 53.0％
建物比率 47.0％
試算価格の調整及び鑑定評
価額の決定に際し留意した ―
事項
－ 11 －
物件名 プライムアーバン江坂Ⅱ
鑑定評価額 828,000,000 円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2018 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益価格 828,000,000
格を関連づけて査定
直接還元法による価格 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査
836,000,000
定
（1）運営収益 ( ア)－イ) ） 52,286,809
ア）可能総収入 中長期的に安定的と認められる適正賃料水準に基
55,618,919
づき査定
イ）空室損失等 類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動
3,332,110 産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的と認
められる空室率・空車率を査定
（2）運営費用 11,806,866
維持管理費 1,447,200 現行契約額を妥当と判断し、計上
水道光熱費 606,355 過年度実績に基づき査定
修繕費についてエンジニアリング・レポートに基
修繕費 2,841,911 づき査定。テナント入替費用については入替率及
び空室率を考慮のうえ査定
PM フィー 1,483,742 現行契約を妥当と判断し、計上
テナント募集費用等 2,288,253 類似不動産のテナント募集費用等を参考に査定
平成 30 年度課税標準額等をもとに中長期的に見込
公租公課 3,017,305
まれる税額を査定
損害保険料 72,100 損害保険料一覧に基づき査定
その他費用 50,000 消耗品費等について過年度実績に基づき査定
（3）運営純収益
40,479,943
（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）
（4）一時金の運用益 38,138 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
更新費についてエンジニアリング・レポートに基
（5）資本的支出 386,322
づき、CM フィーを考慮して査定
（6）純収益
40,131,759
（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総
（7）還元利回り 4.8％
合的に勘案して査定
ＤＣＦ法による価格 824,000,000
割引率 類似不動産の取引事例との比較から求める方法及
び金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して
4.6％
求める方法を併用のうえ、投資家に対するヒアリ
ング等も参考にして査定
最終還元利回り 類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資
利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産
5.0％
の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動
産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 519,000,000
土地比率 52.9％
建物比率 47.1％
試算価格の調整及び鑑定評
価額の決定に際し留意した ―
事項
－ 12 －
物件名 プライムアーバン江坂Ⅲ
鑑定評価額 1,150,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2018 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益価格 1,150,000,000
格を同等に関連づけて査定
直接還元法による価格 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査
1,160,000,000
定
（1）運営収益 ( ア)－イ) ） 79,350,600
ア）可能総収入 83,731,737 現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定
イ）空室損失等 4,381,137 現況空室率、市場空室率等を考慮して査定
（2）運営費用 20,293,738
維持管理費 2,480,004 契約額・一般的水準等を参考に査定
水道光熱費 1,354,000 過去実績・一般的水準等を参考に査定
㈱東京建築検査機構の建物状況調査報告書を参考
修繕費 3,619,909
に査定
PM フィー 2,237,990 契約額・一般的水準等を参考に査定
テナント募集費用等 4,666,240 過去実績・一般的水準等を参考に査定
公租公課 5,286,032 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
損害保険料 131,720 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
その他費用 517,843 過去実績・一般的水準等を参考に査定
（3）運営純収益
59,056,862
（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）
（4）一時金の運用益 68,176 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
㈱東京建築検査機構の建物状況調査報告書を参考
（5）資本的支出 3,638,333
に査定
（6）純収益
55,486,705
（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）
周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
（7）還元利回り 4.8％
地域性及び個別性を考慮して査定
ＤＣＦ法による価格 1,130,000,000
割引率 周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
4.6％
地域性及び個別性を考慮して査定
最終還元利回り 上記還元利回りに、投資利回りの将来動向等を考
5.0％
慮して査定
積算価格 700,000,000
土地比率 55.4％
建物比率 44.6％
試算価格の調整及び鑑定評
価額の決定に際し留意した ―
事項
－ 13 －
物件名 プライムアーバン玉造
鑑定評価額 1,050,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2018 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益価格 1,050,000,000
格を同等に関連づけて査定
直接還元法による価格 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査
1,060,000,000
定
（1）運営収益 ( ア)－イ) ） 71,260,147
ア）可能総収入 75,036,628 現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定
イ）空室損失等 3,776,481 現況空室率、市場空室率等を考慮して査定
（2）運営費用 17,385,606
維持管理費 2,304,000 契約額・一般的水準等を参考に査定
水道光熱費 1,020,000 過去実績・一般的水準等を参考に査定
㈱東京建築検査機構の建物状況調査報告書を参考
修繕費 2,261,595
に査定
PM フィー 1,759,663 契約額・一般的水準等を参考に査定
テナント募集費用等 4,368,230 過去実績・一般的水準等を参考に査定
公租公課 4,715,329 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
損害保険料 107,280 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
その他費用 849,509 過去実績・一般的水準等を参考に査定
（3）運営純収益
53,874,541
（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）
（4）一時金の運用益 29,255 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
㈱東京建築検査機構の建物状況調査報告書を参考
（5）資本的支出 3,099,167
に査定
（6）純収益
50,804,629
（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）
周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
（7）還元利回り 4.8％
地域性及び個別性を考慮して査定
ＤＣＦ法による価格 1,040,000,000
割引率 周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
4.6％
地域性及び個別性を考慮して査定
最終還元利回り 上記還元利回りに、投資利回りの将来動向等を考
5.0％
慮して査定
積算価格 673,000,000
土地比率 59.1％
建物比率 40.9％
試算価格の調整及び鑑定評
価額の決定に際し留意した ―
事項
－ 14 －
物件名 プライムアーバン千種
鑑定評価額 1,120,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2018 年 8 月 31 日
(金額：円)
項目 内容 根拠等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益価格 1,120,000,000
格を同等に関連づけて査定
直接還元法による価格 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査
1,130,000,000
定
（1）運営収益 ( ア)－イ) ） 72,308,517
ア）可能総収入 81,434,649 現行賃料、市場賃料水準等を考慮して査定
イ）空室損失等 9,126,132 現況空室率、市場空室率等を考慮して査定
（2）運営費用 16,458,262
維持管理費 1,764,000 契約額・一般的水準等を参考に査定
水道光熱費 723,000 過去実績・一般的水準等を参考に査定
東京海上日動リスクコンサルティング㈱の建物状
修繕費 1,841,909
況調査報告書を参考に査定
PM フィー 1,765,494 契約額・一般的水準等を参考に査定
テナント募集費用等 2,525,141 過去実績・一般的水準等を参考に査定
公租公課 4,574,025 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
損害保険料 98,093 平成 30 年度実額・一般的水準等に基づき査定
その他費用 3,166,600 過去実績・一般的水準等を参考に査定
（3）運営純収益
55,850,255
（ＮＯＩ＝(1)-(2) ）
（4）一時金の運用益 66,265 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
東京海上日動リスクコンサルティング㈱の建物状
（5）資本的支出 1,855,875
況調査報告書を参考に査定
（6）純収益
54,060,645
（ＮＣＦ＝(3)＋(4)－(5)）
周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
（7）還元利回り 4.8％
地域性及び個別性を考慮して査定
ＤＣＦ法による価格 1,100,000,000
割引率 周辺物件の取引利回り等を参考に、対象不動産の
4.6％
地域性及び個別性を考慮して査定
最終還元利回り 上記還元利回りに、投資利回りの将来動向等を考
5.0％
慮して査定
積算価格 597,000,000
土地比率 67.8％
建物比率 32.2％
試算価格の調整及び鑑定評
価額の決定に際し留意した ―
事項
－ 15 －
【添付資料】
参考資料 本譲渡後のポートフォリオ概要
＊ 本資料の配布先 ：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス ： http://www.nre-mf.co.jp
－ 16 －
参考資料
本譲渡後のポートフォリオ概要
（百万円）
取得
エリア 東京圏 投資比率(％)
その他 価格合計
セクター (注 1) (注 2)
（セクター別）
オフィス 362,620 71,930 434,550 45.2
商業施設 100,427 62,916 163,343 17.0
物流施設 157,590 3,460 161,050 16.8
居住用施設 159,574 33,328 192,902 20.1
宿泊施設 0 3,600 3,600 0.4
その他 4,900 0 4,900 0.5
取得価格合計
785,111 175,234 960,345 100.0
（エリア別）
投資比率(％)
81.8 18.2 100.0
（注 2）
(注 1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいい、 「その他」とは、東京圏以外の政令指定都市、県庁
所在地及び人口 10 万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。
(注 2) 「投資比率」は、取得価格に基づき、各セクター及びエリアの資産の取得価格合計がポートフォリオ全体の取得価格
合計に占める比率を記載しています。なお、小数点第 2 位を四捨五入しているため、合計が 100.0％にならない場合が
あります。