野村不動産マスターファンド投資法人
10th
2020年8月期決算説明資料
October 14, 2020
目次
1. 新型コロナウイルスの影響
・ 各セクターの運営状況及び分配金への影響 4
・ 商業セクターにおけるテナント対応 5
2. 決算ハイライト
・ 2020年8月期（第10期）決算ハイライト 7
3. 業績予想
・ 2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）業績予想の前提 10
・ 2021年2月期（第11期）、2021年8月期（第12期）業績予想 11
4. 外部成長
・ 2020年8月期（第10期）の取得物件 13
・ 2021年2月期（第11期）の取得物件（Landport青梅Ⅱ） 14
・ 今後の外部成長方針 15
5. 内部成長
・ 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ 17
・ 鑑定評価の状況 23
6. ファイナンス
・ ファイナンスの状況 25
7. ESGへの取り組み
・ ESGへの取り組み（Topics） 27
・ ESGへの取り組み（E：環境） 28
・ ESGへの取り組み（S：社会 G:ガバナンス） 29
2
１ 新型コロナウイルスの影響
3
各セクターの運営状況及び分配金への影響
オフィス・住宅の影響は限定的であるが、商業には一定の影響が発生
セクター 収入割合（注） コロナウイルスの影響を含む主な運営状況
・ 新規リーシングや改定交渉の長期化や、賃貸面積の小さい一部企業で業績不振・テレワーク導入等を背景にした解約
オフィス 46.9％
・ 賃料ギャップを背景とした入替・改定時の賃料増額は継続
駅前立地型 ・ 休業・時短営業要請テナントの一部に対し、一時的な賃料の支払猶予・一部減免による支援を実施
11.4％
商業施設 ・ 売上減少に伴い売上歩合賃料の減少や一部テナントで解約が発生
居住地立地型
6.6％ ・ 足元において影響はなし
商業施設
安 ・ 4～5月は、個人・法人ともに新規契約数が減少。7月以降は例年同水準まで回復するも、稼働率は例年より低下
居住用施設 18.3％
定 ・ 入替・更新時の賃料増額は継続
・ 足元において影響はなし
物流施設 16.1％
・ 入替・更新時の賃料増額は継続
・ 海外からの渡航制限、外出自粛等に伴う宿泊需要の急減による売上歩合賃料の減少
宿泊施設 0.4％
・ 一時的な賃料の支払猶予による支援を実施
コロナウイルスの直接的影響による一口当たり分配金への影響
3,279 +46
（+218百万円）
▲51 3,317
（▲241百万円） （+38円）
▲26 +79
（▲125百万円） （+373百万円）
▲9
3,279 （▲46百万円）
コロナウイルスによる直接的影響
▲87円/口（412百万円）
2020年2月期 賃料減免 売上歩合減少 その他収入 外部/内部成長 内部留保取崩し 2020年8月期
（実績） （nORBESA観覧車収入等） コスト削減等 （業績予想との差分） （実績）
（注）第9期（2020年2月期）の賃貸事業収入を基に算出しています。 4
商業セクターにおけるテナント対応
中長期的な投資主利益の確保を踏まえた各種施策を実行
テナントの状況 テナント対応の方針 テナント対応の内容
自治体からの外出自粛要請に加え、直接的な ① 感染拡大防止に向けた社会的責任の実行 ① 対象テナントに対し、休業要請・時短営業
休業・時短営業要請を受け、飲食・サービス系テ （保有物件での感染発生回避） 要請に従うことを依頼
ナントを中心に売上が大幅に悪化
② テナントとのリレーション強化による ② テナント属性（売上状況、企業規模）、
＜休業・時短要請期間＞
コロナ禍での入替発生回避 入替難易度等を踏まえたうえでの経済的支援
4月 5月 6月 7月 8月 9月
東京都 （ダウンタイム長期化・賃料低下の回避）
神奈川県 ・ 一時的な賃料の支払い猶予：83件
大阪府
預かり敷金額等を踏まえた回収可能性を検証
総テナント数（又は区画数） ： 300 中長期的な安定運用、
投資主利益の確保 ・ 一時的な賃料の一部減免：178件
内、休業・時短の要請対象数： 215
対象テナント： 休業・時短要請の対象
テナントの一部
テナント分類（注）
対象期間： 休業・時短要請期間
駅前立地型商業：11.4％
一時的減免の実施状況
居住用施設 居住地 （業種ごとの内訳）
18.3% 立地型商業 2020年8月期 2021年2月期
6.6% 214百万円 11百万円
飲食 サービス 物販 SC
物流施設 ※上記に加え、オフィス及び居住用施設内の商業系テナント
3.5% 1.9% 3.6% 2.1% に対して、20/8期26百万円、21/2期1百万円の一時
16.1%
的減免を実施
オフィス
GEMS 1.5%
46.9%
（注）第9期（2020年2月期）の賃貸事業収入を基に算出しています。
5
2 決算ハイライト
6
2020年8月期（第10期）決算ハイライト
コロナウイルスによる減収はあるも、外部・内部成長及び内部留保の取崩し等により、分配金は業績予想を維持
一口当たり分配金：3,317円、前期実績比+38円（+1.2％）
（単位：百万円） 第10期実績－第9期実績 主な差異要因（百万円）
2020年2月期 2020年8月期
差異
2020年8月期
差異 営業収益 650
(第9期) (第10期) (第10期)
実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C) 賃貸事業収入 1,006
営業収益 36,927 37,577 650 38,452 -875
賃貸事業収入 33,877 34,884 1,006 35,296 -411
既存物件の賃料共益費（コロナウイルス影響除く） 382
その他賃貸事業収入 3,049 2,693 -356 3,156 -463 コロナウイルスの直接的影響 ▲366
営業費用 22,253 22,364 110 23,001 -636
賃貸事業費用 15,720 15,678 -42 16,261 -583 （内、一時的な賃料減免▲241、売上歩合賃料の減少▲125）
うち修繕費 1,658 1,418 -239 1,530 -111 物件取得による影響 990
うち公租公課 2,976 3,124 148 3,109 15
うち減価償却費 5,151 5,369 218 5,375 -6 その他賃貸事業収入 ▲356
うちその他賃貸事業費用 5,934 5,765 -169 6,246 -481
資産運用報酬 3,291 3,420 129 3,433 -12 受入動光熱費の減少 ▲245
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 -
その他営業費用 619 643 23 683 -40
コロナウイルスの直接的影響（nORBESA観覧車収入等） ▲46
営業利益 14,673 15,212 539 15,451 -238 解約違約金の剥離等 ▲65
営業外収益 8 4 -4 - 4
営業外費用 2,506 2,413 -92 2,432 -18 営業費用 110
支払利息その他融資関連費用 2,439 2,402 -37 2,419 -17
投資口交付費 55 - -55 - - 賃貸事業費用 ▲42
その他営業外費用 10 11 0 12 -1
経常利益 12,175 12,803 627 13,019 -215 支払動光熱費の減少 ▲223
特別損益 16 - -16 - - 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費除く） ▲65
当期純利益 12,188 12,799 610 13,018 -218
物件取得による影響（支払動光熱費除く） 246
利益分配金 a 12,188 12,797 608 13,009 -212
利益超過分配金 b 3,272 2,843 -429 2,631 212 資産運用報酬・その他営業費用 152
分配総額 a+ｂ 15,461 15,640 179 15,640 -
営業外費用 ▲92
内部留保 -654 -218 436 - -218
（内部留保総額） (3,420) (3,201) (-218) (3,420) -(218) 支払利息その他融資関連費用 ▲37
一口当たり分配金 (円) 3,279 3,317 38 3,317 - 投資口交付費 ▲55
うち利益分配(円) 2,585 2,714 129 2,759 -45
うち一時差異等調整引当額(円) 368 377 9 377 - 特別損益 ▲16
うちその他の利益超過分配(円) 326 226 -100 181 45
自然災害による特別利益の剥離 ▲16
総資産 1,193,471 1,197,766 4,294 1,198,873 -1,107
取得価格 1,031,039 1,051,686 20,647 1,051,686 - 当期純利益 610
有利子負債 510,727 517,884 7,157 517,884 -
LTV 42.8% 43.2% 0.4% 43.2% 0.0%
前期内部留保取り崩しの剥離 ▲654
時価総額 807,713 640,795 -166,918 - -
NOI 26,357 27,268 910 27,566 -297
当期内部留保取り崩し（コロナウイルスに起因した一時的減収の一部を補填） 218
FFO 19,953 20,798 844 21,025 -227
7
2020年8月期（第10期）決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因（円／口）
2020年8月期実績
分配金 増配要因 減配要因 資産運用報酬の増加 ▲27
支払利息・融資関連 +8
費用の減少
賃料・共益費の増加 +3
（円） （内、コロナウイルスの影響） （▲77） 内部留保取り崩しの剥離 ▲138
3,600 オフィス +39
商業 ▲67 内部留保取り崩し +46
物流 +30
住宅 +0 その他 +3
3,500
受入動光熱費 ▲55
コロナウイルスの影響 ▲9
3,400 （その他収入）
▲19
▲108
解約違約金の剥離等 162
3,300
▲81 65
3,200
3,100 +51 3,317
修繕費の減少
3,279 支払動光熱費の減少 +51
3,000 ▲31
公租公課の増加
その他費用の増加 ▲6
2,900
2,800
0
2020年2月期 賃貸事業収入 賃貸事業費用 賃貸事業損益 その他 2020年8月期
実績 （既存物件） （既存物件） （取得物件） 実績
8
3 業績予想
9
2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）業績予想の前提
第11期：コロナウイルスの影響を見込みながらも、外部成長や費用削減等により増配を想定
第12期：2020年取得物件の固都税の費用計上及び既存物件の固都税評価替え相当分の減配を想定
20年8月期 21年2月期 21年8月期
1口当たり分配金 3,317円 3,330円 3,288円
（前期比） （+38円） （+13円） （▲42円）
21年2月期 21年8月期
21年2月期及び21年8月期業績予想の前提 （前期比） （前期比）
・ 10/1付取得のスポンサー開発物件（LP青梅Ⅱ）の収益貢献を考慮 +50円 +9円
取得
・ 2020年取得物件（LP青梅Ⅱ含む）の固都税の費用計上（21年8月期） － ▲31円
・ 新規リーシングにおけるダウンタイム・フリーレントや解約面積の増加を見込む
オフィス
・ 一方で、賃料ギャップを根拠として入替、改定を通じた一定の増額を見込む 内部成長等
・ 解約区画において、リーシング条件（賃料、ダウンタイム等）を保守的に見込む +7円 +5円
商業施設
・ 各種Go Toキャンペーンに加え、販促を通じた一定の売上回復を想定（UCWなど）
収入
居住用 ・ 稼働率は、個人/法人需要の回復により21年8月期からコロナウイルス以前の水準に戻る想定 コロナウイルス影響
運 （直接的影響）
用 施設 ・ 新規供給が限定的であり、需給バランスはタイトであることから一定の増額を見込む
+43円 ▲21円
・ コロナウイルスによる影響はなし
物流施設
・ 一部改定において増額を想定
・ テナントリーシング関連費用等の増加を見込む ▲43円 +0円
費用
・ 固定資産税の評価替えによる公租公課の増加を見込む － ▲12円
財務その他 ・ 低金利環境を活用し、リファイナンスを通じた利払い削減を見込む +2円 +7円
内部留保 ・ 現時点では、コロナウイルスによる一過性の影響が軽微のため、内部留保の取り崩しは見込まない ▲46円 －
10
2021年2月期（第11期）、2021年8月期（第12期）業績予想
2021年2月期：3,330円（前期比+ 0.4 ％）、2021年8月期： 3,288円（前期比▲ 1.3 ％）
（単位：百万円） 第11期予想ー第10期実績 主な差異要因（百万円）
2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 営業収益 770
差異 差異
(第10期) (第11期) (第12期)
実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 賃貸事業収入 435
営業収益 37,577 38,347 770 38,390 43 既存物件の賃料共益費（コロナウイルス影響除く） 17
賃貸事業収入 34,884 35,319 435 35,391 71 コロナウイルスの直接的影響 74
その他賃貸事業収入 2,693 3,028 335 2,999 -28
（内、一時的な賃料減免の剥離228、減額・解約等▲153）
営業費用 22,364 22,933 569 23,193 259
賃貸事業費用 15,678 16,178 500 16,455 277
第10期・第11期取得による影響 343
うち修繕費 1,418 1,490 71 1,346 -144 その他賃貸事業収入 335
うち公租公課 3,124 3,112 -12 3,329 216 受入動光熱費の増加 213
うち減価償却費 5,369 5,470 100 5,581 110 コロナウイルスの直接的影響（解約違約金等） 128
うちその他賃貸事業費用 5,765 6,105 340 6,199 94
資産運用報酬 3,420 3,445 25 3,417 -28 営業費用 569
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 -
賃貸事業費用 500
その他営業費用 643 686 43 697 10
営業利益 15,212 15,413 200 15,197 -216 支払動光熱費の増加 181
営業外収益 4 - -4 - - 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費除く） 205
営業外費用 2,413 2,328 -84 2,314 -13 物件取得による影響（支払動光熱費除く） 113
支払利息その他融資関連費用 2,402 2,315 -86 2,301 -13 資産運用報酬・その他営業費用 68
その他営業外費用 11 12 1 12 -
経常利益 12,803 13,085 281 12,882 -202 営業外費用 ▲84
当期純利益 12,799 13,084 284 12,881 -202 支払利息その他融資関連費用 ▲86
当期純利益 284
利益分配金 a 12,797 13,079 282 12,877 -202
利益超過分配金 b 2,843 2,621 -221 2,626 4 前期内部留保取り崩しの剥離 ▲218
分配総額 a+ｂ 15,640 15,701 61 15,503 -198
内部留保 -218 - 218 - -
第12期予想ー第11期予想 主な差異要因（百万円）
（内部留保総額） (3,201) (3,201) - (3,201) - 営業収益 43
賃貸事業収入 71
一口当たり分配金 (円) 3,317 3,330 13 3,288 -42
コロナウイルスの直接的影響 ▲22
うち利益分配(円) 2,714 2,774 60 2,731 -43
うち一時差異等調整引当額(円) 377 384 7 389 5 その他賃貸事業収入 ▲28
うちその他の利益超過分配(円) 226 172 -54 168 -4 コロナウイルスの直接的影響 ▲80
営業費用 259
総資産 1,197,766 1,195,065 -2,701 1,193,597 -1,467
賃貸事業費用 277
取得価格 1,051,686 1,066,306 14,620 1,066,306 -
公租公課の増加（取得物件の固都税費用化等） 216
有利子負債 517,884 517,841 -42 517,798 -42
LTV 43.2% 43.3% 0.1% 43.4% 0.0% 営業外費用 ▲13
時価総額 640,795 - - - -
支払利息その他融資関連費用 ▲13
NOI 27,268 27,639 370 27,515 -123
FFO 20,798 21,185 387 21,093 -91 当期純利益 ▲202
11
4 外部成長
12
2020年8月期（第10期）の取得物件
第3回公募増資による取得物件（9物件）のうち、4物件206億円を期中に取得
オフィス PMO浜松町 4,380百万円 居住用施設 プラウドフラット戸越公園 2,580百万円
再開発が進む「浜松町」エリアで 由緒ある城南の街「戸越公園」、徒歩2分の好立地に所在
駅徒歩1分の好立地に所在 ～2019年度グッドデザイン賞受賞～
取得日 2020年3月25日 取得日 2020年3月10日
取得価格 4,380百万円 取得価格 2,580百万円
鑑定価格 4,830百万円 鑑定価格 2,630百万円
鑑定NOI利回り 3.7% 鑑定NOI利回り 4.3%
竣工年月 2018年11月 竣工年月 2018年11月
商業施設 GEMS三軒茶屋 1,815百万円 物流施設 Landport東習志野 11,872百万円
平日・休日を問わず安定した飲食ニーズが期待できる 取得日
「三軒茶屋」に所在
2020年3月2日
取得価格
11,872百万円
鑑定価格
15,700百万円
鑑定NOI利回り
゛物流機能、立地性、セキュリティ、雇用環境“の
取得日 2020年3月25日 全方位を満たすパフォーマンス 5.7%
取得価格 1,815百万円 タイプ
鑑定価格 1,840百万円 マルチテナント型
鑑定NOI利回り 4.0% 竣工年月
竣工年月 2018年4月 2019年7月
13
2021年2月期（第11期）の取得物件（Landport青梅Ⅱ）
コロナウイルス禍でも安定収益が期待できる物流施設を取得。保有比率はオフィスに次いで第2位に拡大
Landport青梅Ⅱ 物流ポートフォリオの状況
取得価格 146億円 NOI利回り 4.6% 築年数0.6年
20年2月期末 取得後
第10期・11期取得
宿泊施設
宿泊施設
LP東習志野 住宅 0.6%
住宅 0.6%
18.9%
19.3%
オフィス オフィス
物流施設 45.5% 物流施設 44.4%
16.9% LP青梅Ⅱ 18.9%
商業 商業
商業 商業
（駅前） （駅前）
（居住地） （居住地） 11.2%
11.4%
首都圏全域へ配送可能な好立地 5.7% 5.5%
取得価格 14,620百万円
首都圏中央連絡自動車道「青梅」ICから約2.4km、国道16号
線近傍に位置しているため、首都圏全域への広域配送が可能 鑑定評価額 15,100百万円
良好な雇用環境での24時間稼働
スポンサー開発物件の取得実績
取得日 2020年10月1日
最寄駅であるJR青梅線「小作」駅から徒歩10分の西東京工業
団地内に立地しているため、24時間365日稼働が可能であり、 PMO GEMS Landport PROUD FLAT
所在地 東京都青梅市
また、良好な雇用環境が確保可能
875億円 209億円 1,499億円 559億円
「カテゴリーマルチ型物流施設」 延床面積 63,879.98㎡
（27.9%） （6.7%） （47.7%） （17.8%） 3,146億円
汎用スペックに加え、ターゲットとするテナントの業種に特有の機能
を付加した、物流の最適化・効率化を追求した施設設計 竣工年月 2020年2月
（億円） 29.5%
3,000 ■ 設立以降の4ブランドの取得価格合計（左軸） 30%
■ 設立時点の4ブランド取得価格合計（左軸）
2,500 － 4ブランド割合（右軸）（注）
25%
2,000
1,500 16.8% 20%
1,000
15%
500
0 10%
設立時 16年2月期 16年 17年 17年 18年 18年 19年 19年 20年 20年 青梅Ⅱ取得後
16年 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 LP青梅Ⅱ
設立時 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 取得後
（注）「4ブランド割合」は、取得価格合計に占める4ブランド（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT）の割合を示しています。
14
今後の外部成長方針
コロナウイルス影響を慎重に見極めたうえで厳選投資。物件入替等の増資を伴わない成長戦略を継続推進
投 資 方 針
コロナウイルス影響による中長期的な見通しも踏まえたうえで、優良物件へ厳選投資
短期的にも影響が顕著なセクター（商業・ホテル）については、とりわけ慎重に分析・精査
成 長 戦 略
現在の投資口価格水準を踏まえ、増資を伴わない成長戦略を推進
・ 物件の入替え
立地、スペック、築年数、収益性の観点から、中長期的に競争優位性を維持し難いと判断される物件を売却対象として、
優良な新規資産の取得と絡めた物件入替えを検討
・ 借入余力の活用
巡行時のLTV上限目安（45％）までの借入余力：約380億円
・ フリーキャッシュ（敷金の再投資含む）の活用
不動産マーケットの状況や投資口価格の水準等を踏まえ、分配金や投資口評価等への影響を検証し、最も効果的な施策を実施
（選択肢）① 優良資産の取得 Landport青梅Ⅱの取得
② 自己投資口の取得、消却
③ 既存借入金の返済
15
5 内部成長
16
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
コロナウイルス禍においても賃料ギャップを背景とした堅調な賃料の増額基調は継続
2020年8月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移 賃料ギャップ：2020年8月期末＋10.1％
（円/坪） （前期比+0.2％）
テナント入替による賃料増減率：+20.7％ 19,000 うち、物件売買による影響
（増額入替のみの賃料増額率：+24.2％）
44
18,500
PMO改定件数内訳
賃料改定による賃料増減率：+4.6％ 18,000
（増額改定のみの賃料増額率：+6.8％） 17,500
17,000
PMO賃料改定による賃料増減率：+6.7％ 全件増額 18,465 18,510
（再契約含む） 16,500 18,060 18,301
18件 17,723
17,419 17,548
賃料ギャップ（注1） 16,000
2020年8月期末時点：+10.1％（前期比+0.2%拡大） 15,500
15,000
0
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年８月期
増額改定のみの
テナント入替による賃料増減（注3） 増額入替のみの
+24.2％ 賃料改定による賃料増減（注3） 平均増額率
+6.8％
平均増額率
（百万円） （百万円）
月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率
30
10
20.7% 25 3.7%
8 17.6% 3.3% 3.4%
20 4.6%
6 2.4%
11.4% 15
4 7.4% 7.5% 23 0.6%
5.9% 7 10
17 17
2 8 5 4 5 15
3 4 8
0
10
(1) 0
(7) (2)
(2) （注2） (5)
（2,326坪） （3,666坪） （5,502坪） （2,740坪） （2,255坪） （1,109坪） （33,304坪） （29,427坪） （21,007坪） （24,914坪） （22,830坪） （22,254坪）
(4) (10)
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
（注1）一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。 （注2）短期契約の入替は除いています。
（注3）グラフ下部の（）内数値は、テナント入替対象面積及び賃料改定対象面積です。なお、増減率については、全対象区画の加重平均として算出しています。以降の他セクターにおいても同様です。 17
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
賃貸マーケット環境認識（リーマンショック時との比較等）
① 景気動向：リーマンショック時とは景気悪化の背景や財政・金融支援等が大きく異なり、回復は相対的に早いと想定
② 需給環境：リーマンショック前に見られた過度な賃料高騰の動きはなく、今後のオフィス供給量も限定的
③ テレワーク浸透：一定程度の影響は考えられるが、「オフィス不要論」は後退
入退去面積の推移（坪） PMOの運用状況
退去 入居 コロナウイルス関連に起因した解約ニーズ
（申込済296 ）
（契約済808 ）
・ コロナウイルスに起因する業績悪化、固定費削減
5,502
3,666 1,105 ・ テレワーク拡大に伴うオフィス縮小
×
2,740 2,255
1,351
(1,809)
(2,204) (2,272)
(3,662) (3,018) ハイスペックオフィスへの新規入居ニーズの継続
18/8以降の平均退去面積（3,081坪）
・ 企業の競争力確保や出社する価値・魅力のあるオフィスへの安定的な需要は
(5,456)
引き続き健在
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 21年2月期 好立地 グレード感 設備仕様 ソフトサービス BCP
（注1）
＜2021年2月期＞テナント入替の進捗（注1） ＜2021年2月期＞ テナント入替の進捗（注1）
解約(予定)面積： 3,018坪 解約(予定)面積： 635坪（コロナウイルスとの関連性なし）
596坪（コロナウイルスに起因した解約）
入居(予定)面積： 1,105坪 入替による賃料増減率
+22.1％ 入居(予定)面積： 544坪
（内訳） 契約済・・・ 808坪 入替による賃料増減率
（東京圏+11.9%） （内訳）契約済・・・ 482坪
申込済・・・ 296坪 (注2) （地方圏+69.9%） 申込済・・・ 062坪（注2） +12.9％
（注1）2020年9月末日時点の数値を記載しています。
（注2）「申込済」とは入居申込書を受領したテナントです。 18
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
コロナウイルスにより一時的に申込みは減少するも、入替を通じた増額基調は継続。足元では個人・法人ともに需要が回復傾向
2020年8月期 運用ハイライト
入替・更新時の賃料増減 エリア特徴を捉えた戦略的リーシングにより、内部成長を実現
東西線エリア（10物件）で法人をターゲットとした戦略的リーシングにより、増額を実現
①入替時の賃料変動 賃料増減率：+9.0％（+596千円/月）
865件/1,149件（75.3％）の増額入替
月額賃料増減率 ＋4.3％ （＋5,010千円/月） 物件名称 契約戸数 賃料増減額 賃料増減率
プライムアーバン行徳Ⅱ 18 245,000円 /月 19.6％
②更新時の賃料変動 プライムアーバン行徳Ⅰ 4 41,000円 /月 15.1％
330件/2,082件（15.9％）の増額更新
プライムアーバン行徳Ⅲ 19 157,000円 /月 11.4％
月額賃料増減率 +0.4％ （＋832千円/月）
プライムアーバン浦安 2 16,000円 /月 11.0％
入替による賃料増減 更新時の賃料変動
月額賃料増減額 月額賃料増減率 減額 据置 増額
100% 3.3
（千円）
4.5% 9.2 5.9 7.0 7.8
4.3% 15.9
5,000
4,000
2.8% 2.6%
3,000 2.2%
50% 96.7
5,010 90.8 94.1 92.9 92.2
1.9% 84.1
4,617
2,000
3,235
2,863 2,844
1,000 1,896
0.0 0.1 0.1 0.0 0.0 0.0
0 0%
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
19
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
駅前立地型商業には一時的減額・売上歩合減少等の影響。居住地立地型商業は安定収益を下支え
2020年8月期 運用ハイライト 賃料収入の内訳（商業全体）
居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率
（百万円）
駅前立地型商業施設 8,000 5.0%
4.3%
外出自粛等の影響により飲食系テナントを中心に売上が減少 3.8% 3.7% 3.8%
4.0%
6,000
（売上前年同月比）
3.0%
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 3.0%
GEMS9物件 60.5% 9.5% 15.5% 42.1% 47.5% 44.9% - 4,000
UCW 2.8% 0.8% 0.7% 24.1% 27.2% 27.3% 39.0% 2.0%
→ 経済的な支援と合わせて、販促を通じた営業支援による 1.0%
2,000
退店・入替回避 1.0%
居住地立地型商業施設
0 0.0%
コロナウイルス特需により、食品スーパー系テナントや家電量販店等の 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
専門店の売上は好調に推移
テナント入替による賃料増減（駅前立地型商業施設）
（参考）第10期売上状況推移（前年同月比）（注）
月額賃料増減額 増減率
40.0%
食品スーパーa 食品スーパーb 家電量販店a
4,000
150%
30.0%
125% 3,000
19.7%
16.7% 20.0%
100% 2,000 12.5% 12.9%
10.9%
75% 3,355 10.0%
1,000 2,498
1,531
0.0%
50% 587
870
0 0.0%
3月 4月 5月 6月 7月 8月
入替え無し
（2020年）
-1,000 -10.0%
18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
（注）2020年10月14日時点で、2020年3月～8月の売上を把握可能なテナントを対象にしています。 20
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
GEMS ユニバーサル・シティウォーク大阪
運営状況 運営状況
売上推移（前年同月比） 売上推移（前年同月比）
2020年 2020年
3月 4月 5月 6月 7月 8月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
GEMS9物件 60.5% 9.5% 15.5% 42.1% 47.5% 44.9% UCW 2.8% 0.8% 0.7% 24.1% 27.2% 27.3% 39.0%
USJ
今後の方針 パーク休園 段階的チケット販売地域拡大（7/20より全国）
＜10月第1週目の売上状況＞
追加販促による売上回復支援
テナントリレーション強化の目的も含め、販促費上積みによる効果 （平日）39.1％ （週末）52.5％
的な売上向上策を検討・実施 今後の方針
販促費用：437万円/物件 （通常期：250万円/物件） 集客回復及び売上向上に向けて、USJ新コンテンツ導入・イベント開催と
合わせた効果的な販促を実施
（販促例） ・ オーナー負担型の割引クーポン
・ テイクアウト/デリバリーの導入支援 等 ＜USJの今後のイベント＞
・ STAND BY ME ドラえもん2 XRライド （2020年8月～）
リーシング体制の強化 ・ ハロウィーン、クリスマスイベント
NREグループと連携したリーシングを含む運用体制の強化 ・ 世界初の 「SUPER NINTENDO WORLD」 来春オープン
中座くいだおれビル
今後の方針
リニューアルスケジュール
・ 延長期間のキャッシュ・フロー最大化を目的とした既存テナントの契約延長協議
コロナウイルス禍のリーシング環境等を踏まえて、リニューアル時期を延期 ・ 路面小規模区画への催事テナントの誘致
（従前：2021年春リニューアル・オープン予定）
・ アフターコロナを踏まえたMD/コンセプトの修正検討
21
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Logistics
コロナウイルス禍の影響は見られず、引き続き長期固定契約を背景とした安定収益を創出しながらもアップサイドを実現
2020年8月期 運用ハイライト
Landport岩槻 契約期間の長期化 Landport八王子 各テナントとの契約締結
短期契約（6ヵ月）を締結していた1/2区画（3,580坪）について、 ① LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結
同テナントと3年間の延長再契約を締結 3テナント（3,781坪）とグリーンリース契約を通じて賃料増額を実現
（従前テナント比：+6.5%）
契約賃料：
② 大型テナントとの再契約
従前テナント比 +5.6%
2021年2月期に定借期間満了を迎える
大型テナント（4,652坪）と、
5年間の長期・再契約を締結
契約満了テナントの分散状況（賃料ベース）
Landport八王子：再契約締結（5年間）
Landport岩槻：再契約締結（3年間）
11.3%
11.0%
8.8% 8.5%
6.6% 6.6% 6.8%
3.6%
2.0% 2.1%
20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期 26年2月期
22
鑑定評価の状況
含み益が1,497億円に拡大（前期比+85億円）
用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1）
20年2月期 20年8月期 鑑定CAP 20年2月期 20年8月期
鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益
低下 223 物件 1 物件
物件数 物件数
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 65 物件 292 物件
オフィス 67 525,030 52,193 68 531,560 54,058 上昇 1 物件 1 物件
商業 50 203,205 27,270 51 204,120 26,708
物流 20 204,180 39,410 21 220,660 44,764 鑑定価格 20年2月期 20年8月期
住宅 154 213,847 21,904 155 217,472 23,849 上昇 227 物件 132 物件
宿泊施設 2 6,550 149 2 6,440 61 維持 30 物件 131 物件
その他 1 5,420 283 1 5,430 293 下落 32 物件 31 物件
合計 294 1,158,232 141,212 298 1,185,682 149,735 （注1）期中の取得・売却物件は除きます。
ポートフォリオ全体の含み損益額・率 ポートフォリオセクター毎の平均鑑定CR推移（注2）
（百万円）
（％） オフィス 商業 物流 住宅 全体平均
18.0% 14.5% 180,000 5.0
16.0% 13.9% 160,000
12.4% 4.8
14.0% 11.3% 140,000
4.6
12.0% 9.9% 120,000 4.4 4.4 4.4 4.4
9.4% 4.4 4.4
10.0% 100,000 4.4
4.4
8.0% 80,000 4.2 4.3
4.3
6.0% 60,000 4.2
4.0
4.1 4.1
4.0% 40,000
3.8
2.0% 20,000 3.9
3.8 3.8
0.0% 0 3.6
18年 18年 19年 19年 20年 20年 18年 18年 19年 19年 20年 20年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
（注2）各物件の直接還元利回りを収益価格にて加重平均（底地物件を除く）してます。
23
6 ファイナンス
24
ファイナンスの状況
平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進し、2回目となるグリーンボンドを発行
2020年8月期の新規借入れ 2020年8月期のリファイナンス 2021年2月期の返済予定
調達概要（注1） 返済概要（注2） 調達概要（注3） 返済予定（注4）
総額 7,200百万円 総額 33,400百万円 総額 33,400百万円 総額 32,400百万円
平均金利 0.51％ 平均金利 1.33％ 平均金利 0.46％ 平均金利 0.70％
平均借入年数 9.6年 平均借入年数 7.8年 平均借入年数 8.9年 平均借入年数 5.6年
有利子負債の状況（期末時点） グリーンボンドの発行
19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
（第7期） （第8期） （第9期） （第10期） 第6回無担保投資法人債（グリーンボンド）
有利子負債の残高 497,112 百万円 510,770 百万円 510,727 百万円 517,884百万円
発行額 7,000百万円
平均残存年数 4.52 年 4.64 年 4.82 年 4.97 年 利率 0.54%
平均借入金利 0.87 % 0.83 % 0.82 % 0.76 %
発行年月日 2020年8月14日
長期借入比率 86.9 % 86.0 % 87.1 % 88.2 %
固定金利比率 95.4 % 94.1 % 95.6 % 95.7 % 償還期限 2030年8月14日
LTV水準 44.5 % 43.9 % 42.8 % 43.2 %
返済期限の分散化（期末時点）
1.92%
（百万円） (●)
60,000 1.18% 1.09% 1.03%
1.01% 0.99%
0.92% 0.88% 0.67% 0.67% 0.67% 0.63% 0.90%
50,000
0.70% 0.70% 0.63% 0.60% 0.58% 0.69% 0.59% 0.52%
0.54% 0.54%
40,000
30,000 投資法人債
借入金
20,000
平均金利
10,000
0
21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 38/8 41/2
（注1）3/25にコミットメントラインにて調達した4,500百万円については、8/14に投資法人債発行にて長期固定化した後の内容を反映しています。なお、金利及び年数は調達時の数値で計算しています。
（注2）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 （注3）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。
（注4）年数は調達時の数値、金利は2020年8月末時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 25
7 ESGへの取り組み
26
ESGへの取り組み（Topics）
ESGの取組みを積極的に推進した結果、MSCI社のESG格付けはJ-REIT最高評価（AA)を獲得
MSCI ESG Ratings においてJ-REIT最高評価である「AA」を獲得
グリーン認証の取得促進や投資法人役員のダイバーシティ（女性監督役員の登用）等が評価され、 A → AA（J-REIT最高評価）へ格上げ
また、本投資法人は、「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」の構成銘柄に継続的に採用
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数とは
日本株の時価総額上位700銘柄の中から、深刻な不祥事が発
生している銘柄は対象外とした上で、各業種の中からESG格
付けが相対的に高い銘柄を選別して構成する指数
年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が、ESGの取組み
に基づいた投資を行うために選定したESG指数（ベンチマー
ク）に採用
GPIF運用資産額：13,061億円（2020年3月末時点）（注）
TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同
NMFの資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、2020年7月、TCFD提言への賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」
への加入を決定
TCFDとは
金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機
関の対応をどのように行うかを検討する目的で設立された「気候関連財
務情報開示タスクフォース」
気候変動は世界経済にとって深刻なリスクとし、企業等に対して「ガバ
ナンス」「戦略」「指標と目標」「リスク管理」について把握・開示を推奨す
る提言を公表
TCFD賛同機関数：1,433機関（うち、日本306機関）
（2020年9月28日時点）
（注）GPIF「2019年度ESG活動報告」を参照しています。 27
ESGへの取り組み（E：環境）
環境指標推移 環境負荷軽減への具体的取り組み
[目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース） 電力会社の切替え等により、電気使用料とCO2の削減をともに実現
80.0% 目標水準
グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体）
グ 70.0% 電力会社の入札（相見積もり）を実施し、電気使用料（コスト）を削減する
70.0%
リ とともに、CO2排出量の削減可能な”最適な電力調達先”を選定
ー 60.0%
ン 50.1% 対象物件数：86物件（オフィス42、商業16、物流7、住宅21）
認 50.0% 44.7%
48.8%
証 電力使用量削減額（想定）：▲114百万円/年（▲8.5％）※切替時の想定額
40.0%
2017年度末 2018年度末 2019年度末 2030年度末 CO2削減量（想定）：▲3,011t/年（▲4.5％）
⇒ 第10期より順次切り替え、第13期にフル寄与
[目標] 2030年度までに40％削減（2016年度比）
0.0% GHG（原単位） エネルギー使用量（原単位）
環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施
温
室 -10.0% （当期に工事完了した事例）
効
果 -20.0% ① LED化による省エネ促進
-17.5% ＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
ガ 目標水準 ・ 新宿野村ビル
-30.0% -25.1% ▲2,887Mwh/年の削減（約▲61.6％）
ス -28.9% -40.0% ・ 麹町ミレニアムガーデン
-40.0% ・ NMF芝ビル
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2030年度 ・ 相模原田名ロジスティクスセンター
・ Landport板橋
[目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） ・ ユニバーサル・シティウォーク大阪
・ プラウドフラット門前仲町Ⅰ
0.0%
水使用量（原単位） ・ プライムアーバン芝浦LOFT 等
-2.0% Landport板橋
水 -3.9%
使 -4.0%
② 空調設備更新による省エネ促進
＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
用 -6.0% -5.0% -5.0% 目標水準 ・ 西新宿昭和ビル
量 ・ NMF横浜西口ビル
▲443Mwh/年の削減（約▲15.3％）
-8.0%
-10.0%
・ Landport厚木
-10.0%
・ 厚木南ロジスティクスセンターA棟 等
2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2030年度
（注）グリーン認証とは、DBJ Green Building認証、BELS評価またはCASBEE不動産評価を指し、グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上をいいます。
28
ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス）
社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み
新型コロナウイルス感染拡大防止への対応 実効性あるサステナビリティ推進体制
保有物件における取り組み 資産運用会社における取り組み 本資産運用会社は、サステナビリティ方針に基づく取り組みを継続的かつ組織的に推進するため
に、以下の体制を整備
・ アルコール消毒液、検温器の設置 ・ アルコール消毒液の設置
・ 店舗出入口の開放による換気 ・ 会議室等へのパーテーション設置 取締役会 ： 原則、年1回
・ 足跡テープ等の設置によるソーシャル ・ 従業員へ自宅勤務や時差通勤を推奨 方針及び規程等の承認、サステナビリティ推進状況に関する監視・監督
・ ディスタンス確保 ・ オンライン会議システムの整備 投資委員会 ： 原則、年2回（目標及び施策の決定）
・ 各テナントでの検温の実施 等 ・ 訪問者への検温実施 等 サステナビリティ（目標及び施策等）に関する意思決定機関
サステナビリティ推進会議 ： 原則、四半期に１回
サステナビリティに関する目標・施策の立案、実施状況の確認
「野村コンファレンスプラザ新宿」オープンによるテナント利便性の向上
新宿野村ビル48階にて営業していた「野村コンファレンスプラザ新宿」を利便性向上のため、
2020年10月5日、同ビル2階に移設しリニューアルオープン
＜リニューアルのポイント＞
・ エントランスホールからのダイレクトアクセス
・ 大人数利用に対応する収容力を有し、かつ可変性に優れた機能的な会議室
・ 同時通訳機能等を備えた最新鋭のAV機器の導入
入居テナントをはじめ、利用者の満足度アップに貢献
災害時には、対策本部としての利用も可能
サステナビリティ推進体制の実効性を評価する第三者認証
[ 認証・登録対象範囲 ]
オフィス・居住用施設への投資、運用及び管理
認証番号 0012949
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