2020年8月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年10月14日
不動産投資信託証券発行者名 野村不動産マスターファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3462 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.nre-mf.co.jp/
代 表 者 執行役員 吉 田 修 平
資 産 運 用 会 社 名 野村不動産投資顧問株式会社
代 表 者 代表取締役社長 三 浦 公 輝
問 合 せ 先 責 任 者 NMF運用グループ統括部長 石 郷 岡 弘
ＴＥＬ (03)3365-8767
有価証券報告書提出予定日 2020年11月27日 分配金支払開始予定日 2020年11月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有
（百万円未満切捨て）
１．2020年8月期の運用、資産の状況（2020年3月1日～2020年8月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年8月期 37,577 1.8 15,212 3.7 12,803 5.2 12,799 5.0
2020年2月期 36,927 0.8 14,673 2.9 12,175 4.1 12,188 4.3
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年8月期 2,714 2.0 1.1 34.1
2020年2月期 2,642 2.0 1.0 33.0
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） 金を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年8月期 2,714 12,797 603 2,843 3,317 15,640 99.9 2.0
2020年2月期 2,585 12,188 694 3,272 3,279 15,461 100.0 1.9
（注1）2020年2月期の1口当たり利益超過分配金694円のうち、一時差異等調整引当額は368円、その他の利益超過分配は
326円です。また、減少剰余金等割合は0.003です。
2020年8月期の1口当たり利益超過分配金603円のうち、一時差異等調整引当額は377円、その他の利益超過分配は
226円です。また、減少剰余金等割合は0.002です。
（注2）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注3）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当たり純
資産額）÷2}×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年8月期 1,197,766 625,505 52.2 132,657
2020年2月期 1,193,471 627,868 52.6 133,158
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年8月期 19,541 △23,626 △8,347 75,166
2020年2月期 21,958 △22,255 14,475 87,599
２．2021年2月期（2020年9月1日～2021年2月28日）及び2021年8月期（2021年3月1日～2021年8月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
（利益超過分配金
は含まない） を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2021年2月期 38,347 2.0 15,413 1.3 13,085 2.2 13,084 2.2 2,774 556 3,330
2021年8月期 38,390 0.1 15,197 △1.4 12,882 △1.5 12,881 △1.5 2,731 557 3,288
（参考）1口当たり予想当期純利益（2021年2月期）2,774円、（2021年8月期）2,731円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年8月期 4,715,200口 2020年2月期 4,715,200口
② 期末自己投資口数 2020年8月期 －口 2020年2月期 －口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、6ページ「2021年2月期（第11期 2020年9月1日～2021年2月28日）
及び2021年8月期（第12期 2021年3月1日～2021年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
以 上
野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用状況…………………………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………………………………… 8
（1）貸借対照表………………………………………………………………………………………………………………… 8
（2）損益計算書…………………………………………………………………………………………………………………11
（3）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………………………12
（4）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………………………14
（5）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………………………16
（6）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………………………17
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………………………17
（8）財務諸表に関する注記……………………………………………………………………………………………………21
（9）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………………………28
３．参考情報…………………………………………………………………………………………………………………………30
（1）投資状況……………………………………………………………………………………………………………………30
（2）投資資産……………………………………………………………………………………………………………………31
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
1．運用状況
（1）運用状況
① 当期（第10期）の概況
本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理
府令第129号、その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地
上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期
の安定した収益の確保」と「運用資産（注）の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としていま
す。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県
及び埼玉県）を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そ
して、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資し、持続的な成長を可能と
する「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により安定した運用を実現できる「大型REIT」の特性、地域
分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながらも、アップサイドが期待できる「東京圏中心のポートフ
ォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ（野村不動産ホー
ルディングス株式会社及びその連結子会社等をいいます。以下同じです。）との「賃貸バリューチェーン」に
基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と
「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。
（注）本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。
本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第
29条第1項(3)に定める資産をいいます（「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいま
す。）。
不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。
Ａ. 投資環境
（日本経済）
足元の日本経済は、2020年4月に政府が新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の感染拡大防止等を目的とし
た緊急事態宣言を発出し、個人の外出自粛が要請されたことや店舗の営業が制限されたことにより、同年4-6月
期の国内総生産（GDP、実質、季節調整済み）改定値は前期比年率でマイナス28.1％と戦後最大の落ち込みとな
りました。一方、足元では、緊急事態宣言の解除や日本政府による経済政策の実施に伴い、個人消費活動の回
復や経済活動再開の動きなどから経済指標は改善しつつあります。
（不動産賃貸マーケット）
不動産賃貸マーケットについては、セクター毎に状況が異なってきています。
オフィスセクターは、東京都においては2020年の春先までは増床・拡張移転のニーズが強いことから市況は
堅調に推移していました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響に伴う景気後退不安から中小企業
を中心にオフィス需要が減退したことにより、空室率の上昇や募集賃料の低下が見られるようになりました。
商業施設セクターは、新型コロナウイルスの感染拡大後もスーパーマーケットやドラッグストアは売上が堅
調でしたが、2020年4月以降、緊急事態宣言を受けてコンビニ、百貨店、飲食業では売上が前年比で急減しまし
た。特に居酒屋を中心とした飲食業は新型コロナウイルス感染症の流行が終息してないことから2020年5月の緊
急事態宣言の解除後も極めて厳しい状況が継続しています。
物流施設セクターは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）（注）や、eコマー
ス関連事業者の需要が引き続き強く、全体として安定したパフォーマンスとなっています。首都圏では物流施
設の大量供給が継続していますが、予想以上に強い需要により空室率は低下しています。
（注）サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）とは、荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをい
います。
賃貸住宅セクターは、2020年4月から同年5月にかけての緊急事態宣言期間中において、新規契約申込数や契
約数は急減しましたが、同年6月以降は大半の主要都市で回復基調にあります。東京都は高稼働が維持され、賃
料も堅調に推移している状況です。一方で、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）は、新型コロナウ
イルス感染症の影響により同年7月に2013年以降で初めての転出超過となり、今後の動きに注意が必要です。大
阪や名古屋などの地方の主要都市における稼働状況と賃料については概ね順調なパフォーマンスとなっていま
す。
ホテルセクターは、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止のため、2020年3月以降、各国からの入国制限
が実施されたため国外からの訪日客の数が急減し、2020年4月は前年同月比でマイナス99.9％となったことや、
緊急事態宣言を受けて国内旅行客も急減したことから、全国的に稼働率が大きく落ち込みました。旅行者向け
の「Go To キャンペーン」により一部の地方で稼働率の回復の動きが見られますが、新型コロナウイルス感染
症の流行が終息していないことから依然として稼働率は低い状況にあります。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
（不動産売買マーケット）
2020年4月以降は、緊急事態宣言の発出の影響を受けて、商業用不動産の売買高が前年比で急減しました。も
っとも、緊急事態宣言の解除後は不動産鑑定会社への問い合わせ件数が回復傾向にあることから、売買高は回
復すると見込まれます。日銀の金融緩和姿勢が継続していることから、投資家の間では運用手段として事業用
不動産に対する取得意欲が高く、取得競争は継続し売買価格が高止まりしています。
（J-REITマーケット）
J-REITマーケットは、東証REIT指数が2020年2月20日（終値）に2,250.65ポイントを付けるなど高値圏で推移
していましたが、新型コロナウイルスの感染地域の拡大に伴う世界の株式市場の急落を受け東証REIT指数も大
幅に調整し、同年3月19日（終値）には1,145.53ポイントにまで大幅に低下しました。その後、世界的な金融緩
和の流れを受け回復し同年9月30日（終値）時点で1,726.66ポイントとなりました。
Ｂ. 運用実績
前記「Ａ. 投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、当期（第10期）中に4物件（PMO浜松町、GEMS三軒
茶屋、Landport東習志野及びプラウドフラット戸越公園）（取得価格合計20,647百万円）を取得しました。こ
の結果、当期末（2020年8月末日）時点において保有する物件は298物件（取得価格合計1,051,686百万円）、東
京圏への投資比率は82.7％、総賃貸可能面積は2,042,127.14㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成
となっています。
また、本投資法人は、当期末後、自己資金により、2020年10月1日付でLandport青梅Ⅱ（取得価格14,620百万
円）を取得しました。
また、運営管理面においては、前記「Ａ. 投資環境」に記載のとおり、各セクターにおける新型コロナウイ
ルス感染症拡大に係る影響には違いが見られます。一部の商業系テナントに関して、緊急事態宣言の発出に伴
う休業対応等に対する支援として、賃料の減免（241百万円）及び支払猶予等を行いましたが、ポートフォリオ
全体の収益に対しては限定的な影響にとどまりました。また、オフィスセクターや賃貸住宅セクターにおいて
はマーケット全体として空室率上昇や募集賃料低下といった動きも見られるものの、引き続き新規募集賃料の
増額や契約更改時における賃料増額改定を通じた内部成長を実現することができ、本投資法人のポートフォリ
オ全体においてもリスク分散を活かした安定的な運用により、当期末時点稼働率は99.1％と高い水準で安定し
て推移しました。
なお、本投資法人は、2019年2月に、事業を通じて社会的課題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献するた
めに本投資法人が取り組むべき重要性の高いESG課題（マテリアリティ）を設定し、マテリアリティ毎に設定し
た方針・目標及び主要指標（KPI）に基づき、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギ
ー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取り組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指してい
ます。こうした方針の下、本投資法人は保有物件におけるグリーン認証（注1）の取得を推進しています。本投
資法人は、当期末時点において、DBJ Green Building認証を計84物件、BELS認証を計31物件で取得しており、
その結果、本投資法人の保有物件における当期末時点のDBJ Green Building認証の認証取得割合（注2）は
62.7％、BELS認証の認証取得割合（注2）は22.3％となりました。
また、本投資法人がマテリアリティにおいてKPIとして掲げる「グリーン認証（3★相当以上）70％達成
（2030年度迄）」に対する進捗は、当期末時点で51.2％（注3）となっています。本投資法人は、今後も引き続
きESGに配慮した運用を行います。
（注1）「グリーン認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。
（注2）「認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。
（注3）底地を除く保有物件を対象として、GBJ Green Building認証3★以上、BELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上を取得し
ている保有物件の割合を、延床面積に基づき算出しています。
Ｃ. 資金調達の状況
当期において、本投資法人は、特定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年3月10日に
900百万円、2020年3月25日に6,300百万円の借入を行ったほか、返済期限を迎えた有利子負債33,400百万円のリ
ファイナンスを行うとともに、負債の返済期限の長期化及び資金調達手段の多様化を図るため、2020年8月14日
に投資法人債（10年債（グリーンボンド）、総額7,000百万円）を発行し、既存借入金の返済資金に充当しまし
た。
この結果、当期末時点の有利子負債残高は517,884百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は43.2％となりました。
なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。係る格付は、本投資法人の
投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供
される予定の信用格付はありません。
信用格付業者の名称 格付内容 備考
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 ： ＡＡ 格付の見通し ： 安定的
株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 ： ＡＡ- 格付の方向性 ： 安定的
S&Pグローバル・レーティング・ジャパ 長期発行体格付け ： Ａ アウトルック ： 安定的
ン株式会社（S&P） 短期発行体格付け ： Ａ-1
Ｄ. 業績及び分配金
上記の運用の結果として、第10期の業績は、営業収益37,577百万円、営業利益15,212百万円、経常利益
12,803百万円、当期純利益12,799百万円となりました。
本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益12,799百万円にのれん償却額2,622百万円を加算し、新型コロナウイルス感染症
の影響による営業収益の一時的な減少による1口当たり分配金への影響を考慮した218百万円を加算した金額
15,640百万円（投資口1口当たり3,317円）を分配することとしました。
分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の
改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第1項に定める利益12,797百万円（投資口1口当たり
2,714円）、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として1,777百万円（投資口1口当たり377
円）、その他の利益超過分配金として1,065百万円（投資口1口当たり226円）を分配することとしました。
② 次期の見通し
前記「① 当期（第10期）の概況／Ａ. 投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続
き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメ
ントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の
成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。
③ 運用状況の見通し
2021年2月期（第11期 2020年9月1日～2021年2月28日）及び2021年8月期（第12期 2021年3月1日～2021
年8月31日）の運用状況の予想は、下記のとおりです。運用状況の予想の前提条件については、後記「2021
年2月期（第11期 2020年9月1日～2021年2月28日）及び2021年8月期（第12期 2021年3月1日～2021年8月
31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2021年2月期 2021年8月期
営業収益 38,347百万円 38,390百万円
営業利益 15,413百万円 15,197百万円
経常利益 13,085百万円 12,882百万円
当期純利益 13,084百万円 12,881百万円
1口当たり当期純利益 2,774円 2,731円
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） 2,774円 2,731円
1口当たり利益超過分配金 556円 557円
1口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 3,330円 3,288円
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④ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
Ａ．資産の取得
本投資法人は、2020年9月23日付で取得を決定した以下の資産に関して、2020年10月1日付で取得を完了
しました。
物件名称 Landport青梅Ⅱ
特定資産の種類 不動産
（地 番）
東京都青梅市末広町二丁目9番13
所在地（注1）
（住居表示）
東京都青梅市末広町二丁目9番地13
構造（注1） 鉄筋コンクリート造合金メッキ鋼板ぶき3階建
敷地面積（注1） 40,826.67㎡
延床面積（注1） 63,879.98㎡
（土地）所有権
所有形態
（建物）所有権
竣工日（注1） 2020年2月20日
取得価格（注2） 14,620百万円
2020年9月23日
契約締結日
（不動産売買契約の締結）
2020年10月1日
取得日
（不動産の引渡し）
売主 野村不動産株式会社
（注1）「所在地」（住居表示を除きます。）、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の
表示をもとに記載しています。
（注2）「取得価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された売買
代金の金額）を記載しています。
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2021年2月期（第11期 2020年9月1日～2021年2月28日）及び
2021年8月期（第12期 2021年3月1日～2021年8月31日）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
・2021年2月期（第11期）：2020年9月1日～2021年2月28日
計算期間
・2021年8月期（第12期）：2021年3月1日～2021年8月31日
・本投資法人が本日現在保有している不動産等（299物件）につき、2021年8月期（第12
期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提
運用資産
としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益については、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案
営業収益 し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出していま
す。
・賃貸事業費用については、2021年2月期（第11期）に16,178百万円、2021年8月期（第
12期）に16,455百万円と想定しています。
・公租公課については、2021年2月期（第11期）に3,112百万円、2021年8月期（第12
期）に3,329百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物
件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前
所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算金相当額を取得原価に算入しま
す。したがって、2020年に取得した10物件に係る固定資産税及び都市計画税は、2021
年8月期（第12期）から費用計上することを想定しています。
・外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）については、
2021年2月期（第11期）に2,876百万円、2021年8月期（第12期）に2,904百万円を賃貸
事業費用として計上することを想定しています。
営業費用 ・建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画を
（のれん償却額を除く） もとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。
しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する
可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発
生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。なお、修繕費については、2021年2月期（第11期）に
1,490百万円、2021年8月期（第12期）に1,346百万円を計上することを想定していま
す。
・減価償却費については、2021年2月期（第11期）に5,470百万円、2021年8月期（第12
期）に5,581百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
・その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）につ
いては、2021年2月期（第11期）に4,132百万円、2021年8月期（第12期）に4,115百万
円と想定しています。
・のれんについては、企業結合会計基準に従い、20年間にわたって定額法により規則的
に償却する予定であり、のれん償却額として2021年2月期（第11期）、2021年8月期
（第12期）とも2,622百万円を想定しています。
のれん償却額 ・のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいま
す。）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はの
れんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施
する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
・支払利息その他借入関連費用として、2021年2月期（第11期）に2,315百万円、2021年
営業外費用
8月期（第12期）に2,301百万円を見込んでいます。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
項 目 前 提 条 件
・本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、517,884百万円であり、その内訳は
485,884百万円の借入残高及び32,000百万円の投資法人債発行残高です。
・2021年2月期（第11期）末までに返済期限が到来する借入金29,442百万円、2021年8月
期（第12期）に返済期限が到来する借入金28,692百万円（合計58,135百万円）につい
有利子負債 ては、2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）にそれぞれ手元資金による
42百万円の約定弁済を行うほかは、借入金による借り換えを行うことを前提としてい
ます。
・上記以外には、2021年8月期（第12期）末まで有利子負債残高に変動がないことを前
提としています。
・本日現在発行済である4,715,200口を前提とし、2021年8月期（第12期）末まで投資口
投資口
の追加発行がないことを前提としています。
・分配金（1口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提
として算出しています。
・これまでに発生した一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。）のうち、
2021年2月期（第11期）における解消予定額（5百万円）及び2021年8月期（第12期）
における解消予定額（5百万円）を、それぞれ2021年2月期（第11期）における当期未
1口当たり分配金 処分利益及び2021年8月期（第12期）における当期未処分利益から戻入れる前提とし
ています。
・2021年2月期（第11期）及び2021年8月期（第12期）において、金利スワップの時価の
変動による1口当たり分配金への影響がない前提で算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・利益を超えた金銭の分配については、税会不一致の合計額及び分配可能金額から控除
した評価・換算差額等を、課税の軽減を目的とするATAとして分配することを前提と
して算出しています。なお、のれん償却額等の合併に係る費用（以下「合併費用」と
いいます。）及びATAの戻入れが分配金に与える影響を緩和するため、当該計算期間
に発生する税会不一致の合計額が合併費用及びATAの戻入額の合計額に満たない場合
には、当該満たない部分の金額を上限とし、一般社団法人投資信託協会の諸規則（以
1口当たり 下「投信協会規則」といいます。）に定める額（計算期間の末日に算定された減価償
利益超過分配金 却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除
した額の100分の60に相当する金額）の範囲内で、その他の利益超過分配として分配
することを前提として算出しています。
・今回の予想においては、2021年2月期（第11期）について1口当たり利益超過分配金は
556円、うちATAの分配は384円、その他の利益超過分配は172円を、2021年8月期（第
12期）について1口当たり利益超過分配金は557円、うちATAの分配は389円、その他の
利益超過分配は168円をそれぞれ見込んでいます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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2．財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2020年2月29日現在 2020年8月31日現在
資産の部
流動資産
現金及び預金 75,057,695 62,537,490
信託現金及び信託預金 12,541,371 12,628,868
営業未収入金 593,233 1,067,208
前払費用 803,222 865,685
デリバティブ債権 2,226 1,564
その他 800,785 609,795
流動資産合計 89,798,534 77,710,612
固定資産
有形固定資産
建物 149,862,536 152,578,120
減価償却累計額 △16,204,854 △18,455,238
建物（純額） 133,657,682 134,122,881
構築物 643,022 666,293
減価償却累計額 △315,110 △341,768
構築物（純額） 327,911 324,525
機械及び装置 834,291 880,429
減価償却累計額 △500,882 △535,202
機械及び装置（純額） 333,409 345,227
工具、器具及び備品 398,249 458,386
減価償却累計額 △134,487 △169,698
工具、器具及び備品（純額） 263,761 288,687
土地 294,597,869 301,575,945
信託建物 188,908,437 196,980,348
減価償却累計額 △28,109,043 △31,002,308
信託建物（純額） ※３ 160,799,393 ※３ 165,978,040
信託構築物 1,063,016 1,130,731
減価償却累計額 △885,893 △898,758
信託構築物（純額） ※３ 177,122 ※３ 231,972
信託機械及び装置 681,985 821,977
減価償却累計額 △138,124 △174,637
信託機械及び装置（純額） 543,861 647,339
信託工具、器具及び備品 860,947 930,338
減価償却累計額 △315,398 △386,069
信託工具、器具及び備品（純額） ※３ 545,548 ※３ 544,269
信託土地 ※３ 416,796,827 ※３ 422,908,935
信託リース資産 4,752 4,752
減価償却累計額 △528 △924
信託リース資産（純額） 4,224 3,828
建設仮勘定 24,761 16,224
有形固定資産合計 1,008,072,373 1,026,987,877
無形固定資産
のれん 82,964,737 80,342,494
借地権 1,331,702 1,331,702
信託借地権 7,626,831 7,626,445
その他 32,785 47,510
無形固定資産合計 91,956,057 89,348,152
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（単位：千円）
前期 当期
2020年2月29日現在 2020年8月31日現在
投資その他の資産
長期前払費用 2,065,881 2,090,012
長期預け金 519,577 527,473
敷金及び保証金 936,452 936,452
投資その他の資産合計 3,521,911 3,553,939
固定資産合計 1,103,550,341 1,119,889,969
繰延資産
投資法人債発行費 123,090 165,509
繰延資産合計 123,090 165,509
資産合計 1,193,471,967 1,197,766,091
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（単位：千円）
前期 当期
2020年2月29日現在 2020年8月31日現在
負債の部
流動負債
営業未払金 2,559,513 2,536,859
1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 －
1年内返済予定の長期借入金 60,885,600 61,135,600
信託リース債務 871 871
未払金 2,827,990 2,883,286
未払費用 364,346 337,398
未払法人税等 2,998 3,774
未払消費税等 1,158,419 134,705
前受金 5,380,495 5,584,162
前受収益 132,539 112,213
災害損失引当金 20,244 3,811
デリバティブ債務 39,952 64,132
その他 10,171 36,740
流動負債合計 78,383,142 72,833,555
固定負債
投資法人債 25,000,000 32,000,000
長期借入金 419,841,600 424,748,800
信託リース債務 3,775 3,339
長期前受収益 129,354 75,088
預り敷金及び保証金 13,389,379 13,834,812
信託預り敷金及び保証金 ※３ 28,110,947 ※３ 28,343,170
デリバティブ債務 745,604 421,674
固定負債合計 487,220,660 499,426,885
負債合計 565,603,803 572,260,441
純資産の部
投資主資本
出資総額 244,185,429 244,307,911
剰余金
出資剰余金 394,012,959 394,012,959
出資剰余金控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △11,903,126 ※４ △13,515,837
その他の出資剰余金控除額 △10,738,678 △12,398,315
出資剰余金控除額合計 △22,641,804 △25,914,153
出資剰余金（純額） 371,371,154 368,098,805
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 13,094,910 13,583,176
剰余金合計 384,466,064 381,681,981
投資主資本合計 628,651,494 625,989,893
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △783,330 △484,242
評価・換算差額等合計 △783,330 △484,242
純資産合計 ※２ 627,868,163 ※２ 625,505,650
負債純資産合計 1,193,471,967 1,197,766,091
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（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年9月 1日 自 2020年3月 1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 33,877,972 ※１ 34,884,255
その他賃貸事業収入 ※１ 3,049,384 ※１ 2,693,169
営業収益合計 36,927,357 37,577,424
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 15,720,670 ※１ 15,678,281
資産運用報酬 3,291,289 3,420,656
資産保管手数料 59,207 56,792
一般事務委託手数料 169,605 170,478
役員報酬 7,800 7,800
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
その他営業費用 383,086 408,203
営業費用合計 22,253,901 22,364,455
営業利益 14,673,456 15,212,969
営業外収益
受取利息 415 496
未払分配金戻入 4,123 3,561
還付加算金 3,379 －
その他 176 15
営業外収益合計 8,095 4,073
営業外費用
支払利息 1,813,077 1,809,934
投資法人債利息 210,186 160,997
投資法人債発行費償却 5,584 5,984
融資関連費用 416,210 431,408
投資口交付費 55,727 －
その他 5,255 5,346
営業外費用合計 2,506,040 2,413,671
経常利益 12,175,510 12,803,370
特別利益
受取保険金 ※２ 28,611 －
特別利益合計 28,611 －
特別損失
災害による損失 ※３ 12,344 －
特別損失合計 12,344 －
税引前当期純利益 12,191,777 12,803,370
法人税、住民税及び事業税 3,057 3,830
法人税等合計 3,057 3,830
当期純利益 12,188,719 12,799,540
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 906,191 783,636
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 13,094,910 13,583,176
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（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 214,855,487 394,012,959 △10,439,617 △9,301,010 △19,740,627 374,272,331
当期変動額
新投資口の発行 29,238,273 - - - - -
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
91,667 - 91,667 △91,667 - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- - △1,555,176 - △1,555,176 △1,555,176
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △1,346,000 △1,346,000 △1,346,000
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 29,329,941 - △1,463,508 △1,437,668 △2,901,177 △2,901,177
当期末残高 244,185,429 394,012,959 △11,903,126 △10,738,678 △22,641,804 371,371,154
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 12,688,967 386,961,298 601,816,786 △905,812 △905,812 600,910,974
当期変動額
新投資口の発行 - - 29,238,273 - - 29,238,273
剰余金の配当 △11,691,108 △11,691,108 △11,691,108 - - △11,691,108
一時差異等調整引当額
△91,667 △91,667 - - - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- △1,555,176 △1,555,176 - - △1,555,176
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △1,346,000 △1,346,000 - - △1,346,000
当期純利益 12,188,719 12,188,719 12,188,719 - - 12,188,719
投資主資本以外の項目
- - - 122,481 122,481 122,481
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 405,943 △2,495,234 26,834,707 122,481 122,481 26,957,189
当期末残高 13,094,910 384,466,064 628,651,494 △783,330 △783,330 627,868,163
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当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等調 その他の出資 出資剰余金控
（純額）
整引当額 剰余金控除額 除額合計
当期首残高 244,185,429 394,012,959 △11,903,126 △10,738,678 △22,641,804 371,371,154
当期変動額
剰余金の配当 - - - - - -
一時差異等調整引当額
122,481 - 122,481 △122,481 - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- - △1,735,193 - △1,735,193 △1,735,193
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - - - △1,537,155 △1,537,155 △1,537,155
当期純利益 - - - - - -
投資主資本以外の項目
- - - - - -
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 122,481 - △1,612,711 △1,659,637 △3,272,348 △3,272,348
当期末残高 244,307,911 394,012,959 △13,515,837 △12,398,315 △25,914,153 368,098,805
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利 評価・換 純資産合計
投資主資本合 繰延ヘッジ損
益又は当期未 算差額等
剰余金合計 計 益
処理損失 合計
（△）
当期首残高 13,094,910 384,466,064 628,651,494 △783,330 △783,330 627,868,163
当期変動額
剰余金の配当 △12,188,792 △12,188,792 △12,188,792 - - △12,188,792
一時差異等調整引当額
△122,481 △122,481 - - - -
の戻入
一時差異等調整引当額
- △1,735,193 △1,735,193 - - △1,735,193
による利益超過分配
その他の利益超過分配 - △1,537,155 △1,537,155 - - △1,537,155
当期純利益 12,799,540 12,799,540 12,799,540 - - 12,799,540
投資主資本以外の項目
- - - 299,087 299,087 299,087
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 488,266 △2,784,082 △2,661,600 299,087 299,087 △2,362,512
当期末残高 13,583,176 381,681,981 625,989,893 △484,242 △484,242 625,505,650
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（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2019年9月 1日 自 2020年3月 1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
Ⅰ．当期未処分利益 13,094,910,659円 13,583,176,757円
Ⅱ．利益超過分配金加算額 3,272,348,800円 2,843,265,600円
うち一時差異等調整引当額 1,735,193,600円 1,777,630,400円
うちその他の出資剰余金控除額 1,537,155,200円 1,065,635,200円
Ⅲ．出資総額組入額 122,481,948円 299,087,803円
うち一時差異等調整引当額戻入 122,481,948円 299,087,803円
額
Ⅳ．分配金の額 15,461,140,800円 15,640,318,400円
（投資口1口当たり分配金の （3,279円） （3,317円）
額）
うち利益分配金 12,188,792,000円 12,797,052,800円
（うち1口当たり利益分配金） （2,585円） （2,714円）
うち一時差異等調整引当額 1,735,193,600円 1,777,630,400円
（うち1口当たり利益超過分配 （368円） （377円）
金（一時差異等調整引当額に
係るもの)）
うちその他の利益超過分配金 1,537,155,200円 1,065,635,200円
（うち1口当たり利益超過分配 （326円） （226円）
金（その他の利益超過分配金
に係るもの)）
Ⅴ．次期繰越利益 783,636,711円 487,036,154円
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
前期 当期
自 2019年9月 1日 自 2020年3月 1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
分配金の額の算出方法 本投資法人は規約第36条第1項及び第2 本投資法人は規約第36条第1項及び第
項に定める金銭の分配の方針に基づき、 2項に定める金銭の分配の方針 に基づ
分配金を算出しています。 き、分配金を算出しています。
当期においては、当期純利益 当期においては、当期純利益
12,188,719,246円にのれん償却額 12,799,540,046円にのれん償却額
2,622,242,820円を加算し、大口テナン 2,622,242,820円を加算し、新型コロナ
トの退去による営業収益の一時的な減少 ウイルス感染症の影響による営業収益
額及び新投資口発行に伴う投資口数の増 の一時的な減少額による１口当たり分
加等による1口当たり分配金への影響を 配金への影響を考慮した218,535,534円
考慮した654,597,622円を加算した金額 を加算した金額15,640,318,400円（投
15,465,559,688円のうち、以下の分配の 資口1口当たり3,317円）を分配するこ
内訳に記載する各種分配金の投資口1口 ととしました。
当たりの金額が1円未満となる端数部分 分配の内訳は、利益分配金として、
を除いた金額の合計15,461,140,800円 投信法第136条第1項に定める利益
（投資口1口当たり3,279円）を分配する 12,797,052,800円（投資口1口当たり
こととしました。 2,714円）、利益超過分配金のうち、一
分配の内訳は、利益分配金として、投 時差異等調整引当額の分配として
信法第136条第1項に定める利益 1,777,630,400円（投資口1口当たり377
12,188,792,000円（投資口1口当たり 円）、その他の利益超過分配金として
2,585円）、利益超過分配金のうち、一 1,065,635,200円（投資口1口当たり226
時差異等調整引当額の分配として 円）を分配することとしました。
1,735,193,600円（投資口1口当たり368
円）、その他の利益超過分配金として
1,537,155,200円（投資口1口当たり326
円）を分配することとしました。
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（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年9月 1日 自 2020年3月 1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 12,191,777 12,803,370
減価償却費 5,153,337 5,370,699
のれん償却額 2,622,242 2,622,242
投資口交付費 55,727 －
投資法人債発行費償却 5,584 5,984
災害損失引当金の増減額（△は減少） 20,244 △16,433
受取利息 △415 △496
支払利息 2,023,263 1,970,931
固定資産除却損 4,042 5,711
営業未収入金の増減額（△は増加） 102,448 △476,056
前払費用の増減額（△は増加） 23,650 △62,847
未収消費税等の増減額（△は増加） 657,804 －
長期前払費用の増減額（△は増加） 66,061 △24,131
長期預け金の増減額（△は増加） △10,628 △7,896
営業未払金の増減額（△は減少） △260,939 △22,653
未払金の増減額（△は減少） 16,901 11,576
未払消費税等の増減額（△は減少） 1,158,419 △1,023,713
未払費用の増減額（△は減少） 53,619 38,989
前受金の増減額（△は減少） 119,954 203,667
その他 45,524 217,376
小計 24,048,621 21,616,320
利息の受取額 415 496
利息の支払額 △2,088,004 △2,072,086
法人税等の支払額 △2,059 △3,053
営業活動によるキャッシュ・フロー 21,958,973 19,541,676
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △16,921,301 △9,727,485
信託有形固定資産の取得による支出 △5,988,050 △14,565,510
信託無形固定資産の取得による支出 △4,620 △13,553
預り敷金及び保証金の返還による支出 △452,444 △315,568
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,085,861 763,083
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △413,385 △280,207
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 428,100 512,429
敷金及び保証金の回収による収入 10,000 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △22,255,840 △23,626,812
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 7,000,000
短期借入金の返済による支出 △8,000,000 △7,000,000
長期借入れによる収入 29,900,000 33,600,000
長期借入金の返済による支出 △29,942,800 △28,442,800
投資法人債の発行による収入 8,000,000 7,000,000
投資法人債の償還による支出 － △5,000,000
投資法人債発行費の支出 △71,836 △44,199
投資口の発行による収入 29,238,273 －
投資口交付費の支出 △55,727 －
利益分配金の支払額 △11,691,370 △12,188,068
一時差異等調整引当額による利益超過分配金の支払額 △1,554,693 △1,735,356
その他の利益超過分配金の支払額 △1,346,666 △1,537,147
財務活動によるキャッシュ・フロー 14,475,179 △8,347,572
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 14,178,313 △12,432,707
現金及び現金同等物の期首残高 73,420,753 87,599,067
現金及び現金同等物の期末残高 87,599,067 75,166,359
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（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産 （信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 4～70年
構築物 2～45年
機械及び装置 4～15年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、のれんについては、20年間で均等償却しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 ①投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
3．引当金の計上基準 ①貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念
債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
②災害損失引当金
2019年台風15号及び台風19号に伴う復旧費用等の支出に備えるため、前期末におい
て合理的に見積もることができる額を計上しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方
法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金とし
て譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計
上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入し
た固定資産税等相当額は、前期において67,984千円、当期において108,493千円で
す。
5．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計方法
繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取
引については特例処理を採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価
を行っています。
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6．その他計算書類作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全
ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託リース資産
(3) 信託借地権
(4) 信託リース債務
(5) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入してい
ます。
7．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及
における資金の範囲 び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還
期限の到来する短期投資からなっています。
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（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期 当期
自 2019年9月1日 自 2020年3月1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額 1．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 引当ての 一時差異等 発生した 引当ての 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
のれん のれんの償却の発生 2,622,242 のれん のれんの償却の発生 2,622,242
長期預け金 修繕積立金差額の発生 10,097 長期預け金 修繕積立金差額の発生 5,835
増加小計 2,632,339 増加小計 2,628,078
建物、建物附 減価償却不足相当分等 △797,086 建物、建物附 減価償却不足相当分等 △761,508
属設備等 の発生 属設備等 の発生
前受収益等 合併時金利スワップ評 △84,157 前受収益等 合併時金利スワップ評 △74,207
価損償却相当分の発生 価損償却相当分の発生
その他 － △15,902 その他 － △14,732
減少小計 △897,146 減少小計 △850,448
合 計 1,735,193 合 計 1,777,630
2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額 2．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
（単位：千円） （単位：千円）
発生した 戻入れの 一時差異等 発生した 戻入れの 一時差異等
資産等 発生事由 調整引当額 資産等 発生事由 調整引当額
土地、建物等 合併関連費用計上物件 － 土地、建物等 合併関連費用計上物件 －
の売却及び減価償却費 ※ の売却及び減価償却費 ※
繰延ヘッジ損 デリバティブ取引の △122,481 繰延ヘッジ損 デリバティブ取引の △299,087
益 時価の変動 益 時価の変動
合 計 △122,481 合 計 △299,087
※当期解消分（5,534千円）は上記1.の「減価償却不足 ※当期解消分（5,515千円）は上記1.の「減価償却不足
相当分等の発生」において控除されています。 相当分等の発生」において控除されています。
3．戻入れの具体的な方法 3．戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額 （1）のれん償却額
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用 （2）合併関連費用
項目 戻入れの方法 項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、 建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金 土地 売却等の時点において、対応すべき金
額を戻入れる予定です。 額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、 信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、
それぞれ対応すべき金額を戻入れる予 それぞれ対応すべき金額を戻入れる予
定です。 定です。
信託土地 売却等の時点において、対応すべき金 信託土地 売却等の時点において、対応すべき金
借地権 額を戻入れる予定です。 借地権 額を戻入れる予定です。
信託借地権 信託借地権
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（3）長期預け金 （3）長期預け金
原則、戻入れしません。 原則、戻入れしません。
（4）繰延ヘッジ損益 （4）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動 ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動
に応じて戻入れる予定です。 に応じて戻入れる予定です。
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（8）財務諸表に関する注記
（貸借対照表に関する注記）
※1．コミットメントライン契約
①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
コミットメントライン契約の総額 10,000,000千円 10,000,000千円
借入実行残高 －千円 －千円
差引額 10,000,000千円 10,000,000千円
②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
コミットメントライン契約の総額 40,000,000千円 40,000,000千円
借入実行残高 －千円 －千円
差引額 40,000,000千円 40,000,000千円
※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前期 当期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
50,000千円 50,000千円
※3．担保に供している資産及び担保を付している債務
前期 当期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
担保に供している資産は次のとおりで 担保に供している資産は次のとおりで
す。 す。
信託建物 3,323,304千円 信託建物 3,298,689千円
信託土地 6,096,368千円 信託土地 6,096,368千円
信託構築物 2,528千円 信託構築物 4,530千円
信託工具、器具及び 信託工具、器具及び
122千円 733千円
備品 備品
合計 9,422,323千円 合計 9,400,322千円
担保を付している債務は次のとおりで 担保を付している債務は次のとおりで
す。 す。
信託預り敷金及び保証金 726,648千円 信託預り敷金及び保証金 726,648千円
合計 726,648千円 合計 726,648千円
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※4．一時差異等調整引当額
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 14,733,612 8,108,244 1,560,840 － 9,669,084 －
発生
土地、 合併関連費用の
4,029,135 1,333,892 △5,663 － 1,328,228 －
建物等 発生
デリバティ
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 997,480 － △91,667 905,812 ブ取引の時
損益 価損の発生
価の変動
増加小計 － 10,439,617 1,555,176 △91,667 11,903,126 －
合計 － 10,439,617 1,555,176 △91,667 11,903,126 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した事由 当初発生額
資産等 残高 引当額 戻入額 残高 事由
のれんの償却の
のれん 17,355,854 9,669,084 1,740,727 － 11,409,812 －
発生
土地、 合併関連費用の
4,029,135 1,328,228 △5,534 － 1,322,694 －
建物等 発生
デリバティ
繰延ヘッジ 金利スワップ評
2,867,594 905,812 － △122,481 783,330 ブ取引の時
損益 価損の発生
価の変動
増加小計 － 11,903,126 1,735,193 △122,481 13,515,837 －
合計 － 11,903,126 1,735,193 △122,481 13,515,837 －
2. 戻入れの具体的な方法
（1）のれん償却額
原則、戻入れしません。
（2）合併関連費用
項目 戻入れの方法
建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
土地 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託建物等 減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託土地
借地権 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。
信託借地権
（3）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
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（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年9月1日 自 2020年3月1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 31,441,906 32,456,559
共益費収入 2,436,066 33,877,972 2,427,695 34,884,255
その他賃貸事業収入
駐車場収入 609,203 619,580
付帯収益 2,267,052 1,969,384
その他賃料収入 173,128 3,049,384 104,204 2,693,169
不動産賃貸事業収益合計 36,927,357 37,577,424
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,760,058 1,785,636
プロパティ・マネジメント報酬 950,345 1,011,292
公租公課 2,976,127 3,124,623
水道光熱費 1,829,299 1,605,607
保険料 42,831 45,011
修繕費 1,658,591 1,418,953
支払地代 204,347 204,194
減価償却費 5,151,274 5,369,703
その他費用 1,147,795 15,720,670 1,113,258 15,678,281
不動産賃貸事業費用合計 15,720,670 15,678,281
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 21,206,687 21,899,143
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
※2．特別利益の内訳
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
2019年台風15号及び台風19号により損傷した資産に関する保険金額71,833千円を、損失額43,222千円と相殺した
金額を受取保険金28,611千円として計上しています。
当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
該当事項はありません。
※3．特別損失の内訳
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
2019年台風15号及び台風19号により損傷した資産に関する損失額13,840千円を、受取保険金1,495千円と相殺し
た金額を災害による損失額12,344千円として計上しています。
当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
該当事項はありません。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業
施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等（それぞれ土地を含みます。）を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年9月1日 自 2020年3月1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
貸借対照表計上額
期首残高 999,049,393 1,017,019,350
期中増減額 17,969,957 18,926,674
期末残高 1,017,019,350 1,035,946,025
期末時価 1,158,232,000 1,185,682,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）賃貸等不動産の増減額のうち、前期の主な増加額は、PMO秋葉原北(8,547,300千円)、PMO東新橋(4,801,865千円)、プラウドフラッ
ト渋谷富ヶ谷(4,080,033千円)、プラウドフラット宮崎台(1,461,354千円)及びプラウドフラット浅草橋Ⅲ(1,282,437千円)の取得に
よるものであり、主な減少額は、減価償却費(5,146,129千円)によるものです。当期の主な増加額は、PMO浜松町(4,445,043千円)、
GEMS三軒茶屋(1,836,687千円)、Landport東習志野(12,025,405千円)及びプラウドフラット戸越公園(2,670,972千円)の取得による
ものであり、主な減少額は、減価償却費(5,363,528千円)によるものです。
（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する2020年2月期（第9期）及び2020年8月期（第10期）における損益は、前記「損益計算
書に関する注記」に記載のとおりです。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2019年9月1日 自 2020年3月1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
1口当たり純資産額 133,158円 132,657円
1口当たり当期純利益 2,642円 2,714円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2019年9月1日 自 2020年3月1日
至 2020年2月29日 至 2020年8月31日
当期純利益（千円） 12,188,719 12,799,540
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 12,188,719 12,799,540
期中平均投資口数（口） 4,612,315 4,715,200
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
[開示の省略]
投資主資本等変動計算書に関する注記事項、キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項、リース取引に関する注記
事項、金融商品に関する注記事項、有価証券に関する注記事項、デリバティブ取引に関する注記事項、退職給付に関
する注記事項、税効果会計に関する注記事項、持分法損益等に関する注記事項、関連当事者との取引に関する注記事
項、資産除去債務に関する注記事項、セグメント情報等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要
性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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野村不動産マスターファンド投資法人（3462） 2020年8月期決算短信
（9）発行済投資口の総口数の増減
設立以降第10期末（2020年8月末日）までの発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数(口) 出資総額(百万円)（注1）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年10月1日 新設合併 3,722,010 3,722,010 161,120 161,120 （注2）
2016年9月1日 吸収合併 461,120 4,183,130 － 161,120 （注3）
一時差異等
2016年10月14日 調整引当額 － 4,183,130 763 161,883 （注4）
戻入
一時差異等
2017年4月14日 調整引当額 － 4,183,130 708 162,592 （注4）
戻入
一時差異等
2017年10月13日 調整引当額 － 4,183,130 198 162,791 （注4）
戻入
2018年3月1日 公募増資 132,000 4,315,130 17,572 180,363 （注5）
第三者割当
2018年3月20日 6,670 4,321,800 887 181,251 （注6）
増資
一時差異等
2018年4月13日 調整引当額 － 4,321,800 478 181,730 （注4）
戻入
一時差異等
2018年10月15日 調整引当額 － 4,321,800 321 182,051 （注4）
戻入
2019年3月1日 公募増資 214,760 4,536,560 31,241 213,293 （注7）
第三者割当
2019年3月26日 10,740 4,547,300 1,562 214,855 （注8）
増資
一時差異等
2019年10月15日 調整引当額 － 4,547,300 91 214,947 （注4）
戻入
2019年12月20日 公募増資 159,900 4,707,200 27,845 242,792 （注9）
第三者割当
2020年1月21日 8,000 4,715,200 1,393 244,185 （注10）
増資
一時差異等
2020年4月14日 調整引当額 － 4,715,200 122 244,307 （注4）
戻入
（注1）百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）本投資法人は、旧野村不動産マスターファンド投資法人（以下「旧NMF」といいます。）、野村不動産オフィスファンド投資法
人（以下「NOF」といいます。）及び野村不動産レジデンシャル投資法人（以下「NRF」といいます。）を新設合併消滅法人と
する2015年10月1日付の新設合併（以下「3REIT合併」といいます。）により設立されました。本投資法人は、設立に際し、旧
NMFの投資口1口に対し本投資法人の投資口1口を割当交付し、NOFの投資口1口に対し本投資法人の投資口3.6口を割当交付し、
NRFの投資口1口に対し本投資法人の投資口4.45口を割当交付しました。
（注3）本投資法人は、本投資法人を吸収合併存続法人、トップリート投資法人（以下「TOP」といいます。）を吸収合併消滅法人とす
る2016年9月1日付の吸収合併（以下「TOP吸収合併」といいます。）に際し、TOPの投資口1口に対し本投資法人の投資口2.62口
を割当交付し、その結果、461,120口の新投資口を発行しました。なお、これに伴う出資総額の変更はありません。
（注4）「年月日」欄に記載の各日付にて開催された本投資法人役員会において、一時差異等調整引当額の戻入を決議し、出資総額へ
の組入れを行っています。
（注5）1口当たり発行価格137,474円（発行価額133,125円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
（注6）1口当たり発行価額133,125円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注7）1口当たり発行価格150,223円（発行価額145,471円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
（注8）1口当たり発行価額145,471円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注9）1口当たり発行価格179,830円（発行価額174,141円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行
しました。
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（注10）1口当たり発行価額174,141円にて、公募増資に伴い、第三者割当により新投資口を発行しました。
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3．参考情報
（1）投資状況
第9期 第10期
2020年2月29日現在 2020年8月31日現在
資産の種類 資産の用途 地域（注1） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注2） （注3） （注2） （注3）
東京圏 141,462 11.9 145,640 12.2
オフィス その他 21,348 1.8 21,319 1.8
小計 162,810 13.6 166,959 13.9
東京圏 27,344 2.3 29,070 2.4
商業施設 その他 15,964 1.3 15,947 1.3
小計 43,309 3.6 45,018 3.8
東京圏 49,614 4.2 49,528 4.1
物流施設
小計 49,614 4.2 49,528 4.1
不動産
東京圏 134,917 11.3 136,921 11.4
居住用施設 その他 30,998 2.6 30,712 2.6
小計 165,915 13.9 167,634 14.0
その他 3,725 0.3 3,711 0.3
宿泊施設
小計 3,725 0.3 3,711 0.3
東京圏 5,136 0.4 5,136 0.4
その他
小計 5,136 0.4 5,136 0.4
中計 430,512 36.1 437,988 36.6
東京圏 258,507 21.7 258,645 21.6
オフィス その他 51,518 4.3 51,896 4.3
小計 310,025 26.0 310,541 25.9
東京圏 82,476 6.9 82,234 6.9