事業計画及び成長可能性に関する事項
株式会社パルマ
（東証マザーズ：3461）
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 1
会社概要・ビジョン
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 2
会社概要
商号 株式会社パルマ
所在地 東京都千代田区麹町4-5-20 KSビル5階
資本金 596,769,129円（2021年9月末時点）
事業内容 セルフストレージ ビジネスソリューション プロバイダー事業
役員 取締役会長 阿部 幸広
代表取締役社長 高野 茂久
取締役 鈴木 秀長 清水 誠一
社外取締役 榎 和志 斎藤 聡 吉松 こころ
常勤監査役 片桐 英
社外監査役 輿水 英行 高塚 直子
従業員数 48名（2021年9月末現在）
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 3
ビジョン・ミッション
ビジョン 収納イノベーションで生活を豊かに
ミッション セルフストレージ業界とともに成長発展する
セルフストレージを日本国内に普及させていくことで、日用品・事務用品のストックから季節用品・
レジャー用品等の収納環境を創出し、コンパクトながら余裕ある居住空間・就業環境の中で、人々が人
生をビジネスを快適に楽しむことに貢献して参ります。
また、利用者は簡単にセルフストレージが利用でき、事業者は効率よくセルフストレージが運営でき
るように、利用者の利便性向上と事業者の生産性向上を実現するサービスを提供し続けて参ります。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 4
セルフストレージとは
荷物を収納・保管しておくことができるスペース（サービス）。家具や衣類、趣味のものやスポーツ・レ
ジャー用品などを、利用者自身が収納・出し入れできるスペースをレンタル利用。
24時間いつでも利用できるため、従来からある倉庫会社へ運送会社を通して預けるサービスより、営業時
間を気にすることなく自由に荷物の出し入れが可能
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 5
セルフストレージ事業とは
セルフストレージ事業
収納空間賃貸事業 保管事業
レンタル収納スペース 倉庫業
利用者本人が荷物の出し入れを行える
収納スペースを貸すサービス （寄託契約）
屋外型施設 屋内型施設
倉庫運営者による
荷物を預り・保管
するサービス
寄託契約：国土交通省に営業倉庫の登録を
している倉庫業者によって提供されます。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 6
事業概要
ビジネスソリューションサービス ターンキーソリューションサービス
●セルフストレージビジネスBPO ●セルフストレージ施設デベロッパー
◎事業者の運営の効率化・コスト削減・リスク ◎１棟専用施設「Keep it」などの施設を開発
ヘッジ及び利用者の手続き迅速化・簡略化 ◎セルフストレージ事業者・投資家・個人・
に資するBPOサービスを提供 事業法人など多様な顧客に運営（マスター
リース・プロパティマネジメント）付で販売
受付審査 収納代行 滞納保証
施設総合管理
ITシステム開発
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 7
当社のサービスの構造：BtoBtoC
BS（ビジネスソリューションサービス）
パルマ ●利用者に対して（C)
簡単に申込・契約できる
（非対面契約手続き・滞納保証）
●事業者に対して（B)
滞納リスクを背負う
簡単に契約できるシステムと仕組みを提供
残置物撤去費用軽減
収納管理・受付・審査等のBPOでコスト削減
TKS（ターンキーソリューションサービス）
●利用者に対して（C)
簡単に契約（非対面契約、敷金不要）
良質で安心安全な施設を提供
利用者（C) 事業者・投資家
●投資家・事業者に対して（B)
（B） 新たな安定した投資商品・事業施設を提供
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 8
主な沿革
2009年５月
㈱ディア・ライフの 2015年８月
2006年1月 子会社となる 東証マザーズ上場
創業 2006年７月 2011年12月 2018年５月
2014年11月
ビジネスソリューション 利用受付代行 ターンキーソリューション 日本郵政キャピタル
サービス（収納代行・ コールセンター サービス開始 による資本参加
滞納管理）開始 サービス開始
API配信による集客・検索予約
売上の推移（単位：百万円） ポータルサイト（ニコニコトランク）リリース
売上
5,000
2013年10月
4,500 WEB予約決済在庫
4,000 管理システムリリース
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 9
2021年９月期 損益計算書
2020年 2021年
（単位：百万円）
9月期 9月期
売上高 4,547 3,637
売上総利益 1,188 971
販売費及び一般管理費 866 837
営業利益 322 134
経常利益 311 119
当期純利益 214 80
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 10
2021年９月期 貸借対照表
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年９月期
流動資産 4,940 4,058
現金預金 3,307 2,718
（仕掛）販売用不動産 1,389 1,069
売上債権・求償債権 310 337
固定資産 227 243
資産合計 5,167 4,301
流動負債 1,952 1,364
有利子負債 1,458 1,018
固定負債 1,095 757
有利子負債 1,095 747
負債合計 3,047 2,121
株主資本 2,120 2,179
負債・純資産合計 5,167 4,301
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 11
2021年９月期 キャッシュフロー計算書
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年９月期
営業活動による
キャッシュ・フロー
556 246
投資活動による
キャッシュ・フロー
△60 △27
財務活動による
キャッシュ・フロー
563 △808
現金及び現金同等物の増減額 1,058 △589
現金及び現金同等物の期末残高 3,267 2,678
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 12
2021年９月期 セグメント別業績
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年9月期
売上高 894 995
ビジネスソリューションサービス
（BS）
営業利益 258 357
売上高 3,652 2,641
ターンキーソリューションサービス
（TKS）
営業利益 322 △22
※2021年9月期の期首よりセグメント別の業績開示を行っております。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 13
事業概要・当社の強み
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 14
サービス系統図
セルフストレージ事業者・投資家
収納代行・入金管理 API配信WEB集客サービス 施設開発/開業支援
滞納保証・管理 （クラギメ） 事業運営コンサルティング
受付申込コールセンター 物件在庫管理システム提供 プロパティマネジメント
施設管理 （クラリス） マスターリース
BS TKS
ビジネスソリューション ターンキーソリューション
サービス サービス
問合せ・申込み受付
利用者審査 施設賃貸
集金・決済手段提供
セルフストレージ利用者
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 15
BS ビジネスモデル
サービスの全部または一部をワンストップで提供
ITソリューション ビジネスソリューション
セルフストレージ
セルフストレージ 利用者
事業者 選択
クラリス コールセンター
収納代行
Web申込在庫管理システム 受付代行業務
ニコニコトランク 提供 セルフストレージ
管理委託 損害保険付帯
トランクルーム専用 供給施設増加
ポータルサイト
利便性向上
セルフストレージ 現場巡回・残置物処分 賃料債務保証
オンライン
安定経営 提供 クレジットカード決済
効率運営
✔ 賃料債務保証・収納代行を軸に、セルフストレージに特化した様々なBPOソリューションを提供。
✔ 事業者は、事業規模や地域、時期など、自社の都合に応じて最適なソリューションを選択可能に。
✔ 利用者は、場所や事業者を問わず一定のサービスを提供可能な施設の供給が増えることで、ニーズに応じた
最適なセルフストレージを選択できる。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 16
BS 収益構造
ビジネスソリューション ITソリューション
受付代行・管理委託・巡回・セミナー クラリス・ニコニコトランク
賃料債務保証・収納代行・保険付帯
（アウトソーシング関連） オンラインクレジットカード決済
Water Fall 収益構造 Water Fall 収益構造 Water Fall 収益構造
セルフストレージ セルフストレージ セルフストレージ セルフストレージ
事業者 利用者 事業者 事業者
売上（システム利用料等）
売上（保証委託料等）
売上（管理委託料等）
粗利
粗利
粗利
• 保証委託料 • 保証委託料
• 管理委託料 • システム利用料
（事業者負担の場合） • 収納代行手数料
• 業務委託料 • ポータル掲載料
• 決済手数料
• セミナー受講料
（業務委託費等）
（業務委託費等）
（サーバー代等）
原価
原価
原価
業務委託費 収納手数料 保険料 • 開発、改修費
業務委託費 • 保守、サーバー代
決済代行 保険
外注業者
会社 代理店 外注業者 システムベンダー
✔ 賃料債務保証は保証委託料、決済・収納代行の手数料が主な売上。事務処理等の業務委託費、収納にかかる手数料、保険料が主な原価。
✔ アウトソーシング関連は、管理委託料、業務委託料、セミナーの受講料が主な売上。現場巡回等の業務委託費が主な原価。
✔ クラリス等のITSは、システムの利用料、ポータル掲載料が主な売上。システムの開発や回収、保守、サーバーにかかる料金が主な原価。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. ※粗利・原価の構成比はイメージです。 17
TKS ビジネスモデル
◆ セルフストレージ用地を取得し、セルフストレージを企画／建築。
◆ 建物竣工後、投資家又はセルフストレージ事業者に対して、運営・管理もしくはマスターリース付きで販売
セルフストレージ セルフストレージ
土地仕入
企画／建築 販売／管理・賃貸
セルフストレージ
事業者・投資家等
開発販売
運営管理・
マスターリース
仲介
不動産 設計監理
土地購入 工事発注
仲介会社 業務委託
仲介 使用契約
地主・不動産保有会社 設計会社 施工会社 利用者
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 18
TKS 収益構造
◆ 開発販売事業 ：セルフストレージの販売代金が売上、土地代／工事代等の土地建物取得代金が売上原価
◆ 管理・賃貸事業：セルフストレージ利用者からの使用料が売上、所有者への賃料、及び、施設の管理運営費用が売上原価
開発販売事業 管理・賃貸事業
Water Fall Water Fall
粗利
粗利
セルフストレー
ジ事業者・ 利用者
売上（使用料・管理料収入）
投資家等
売上原価（土地代・工事代等）
使用料
売上原価（賃料・管理運営費）
販売代金
売上（販売代金）
管理運営費
電気代
警備費
点検費
広告費
土地代 手数料 設計料 工事代 賃料 その他
セルフストレージ
不動産
地主 設計会社 施工会社 事業者
仲介会社
投資家等
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. ※粗利・原価の構成比はイメージです。 19
パルマの強み
①成長市場 ②業界のプラットフォーム
強い事業基盤
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 20
①成長するセルフストレージ市場
セルフストレージ需要拡大への期待 現状ペースで上昇していくと、2025年には
1,000億円以上の市場拡大が期待できる
都市化の進展と専有面積の減少傾向化
ステイホーム： 21
在宅ワーク浸透・オフィスコンパクト化
EC取引拡大によるラスト
ワンマイル物流需要の高まり
出典：矢野経済研究所 「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 21
②業界のプラットフォーム 全国展開・導入シェアの高さ
集客サイト「ニコニコトランク」 サービスを全国で展開。
6,000施設/27万室が登録 過半を上回る事業者が当社サービスを導入
250社以上に導入
（業界約400社中）
🞐 「どこでも、どんな運営規模でも、新規参入者でも」最適なサービス対応
🞐 「セルフストレージ運営について相談するなら、まずパルマ」プレゼンスが確立
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 22
②業界のプラットフォーム 都市型施設の多数開発
◆ 空調・駐車場・エレベータ・警備セキュリティを附帯する1棟専用施設を、東京圏にて
51棟・6,798室の施設を開発
◆ 個人・機関投資家等への供給チャネルを有する、都市型セルフストレージデベロッパーとして成長
(室数) セルフストレージ開発室数推移（累計）
埼玉県 8,000
1棟
7,000
6,000
東京都
5,000
34棟
4,000
千葉県
１棟 3,000
神奈川県
2,000
11棟
1,000
0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 23
強い事業基盤
◆ 「施設開発」から運営プロセス全般において効率化・リスク軽減に資するBPOサービスを提供
◆ 集客や決済などITを活用したソリューションも提供し、非対面・非接触での業務運営も実現
◆ 「成長市場」+「ワンストップサービス」+「圧倒的なシェア」 ➡ 当社の事業基盤
セルフストレージビジネスプロセス
施設開発 IT集客 利用手続 オンライン決済 収納代行 滞納管理
滞納保証
受付・審査代行 滞納者収納物撤去
セルフストレージBPOサービスを
ワンストップで提供できるのは当社だけ
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 24
市場概況
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 25
海外比較から見た市場の成長性
セルフストレージの世帯供給率は、米国が日本の10倍以上あり、香港、シンガポールと比較しても、
日本は未開拓。一人当のセルフストレージ床面積は、日本より米国は約90倍、香港は約8.5倍、シン
ガポールは約6倍であるため、日本のセルフストレージの成長余地は十分に見込める。
（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」、セルフストレージアジア協会・米国協会「Annual Report 2020」 ）
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 26
セルフストレージ市場のポテンシャル
日本のセルフストレージ世帯供給率がアメリカと
同水準になり100％稼働を想定した場合の市場規模
※約1兆4千億円
100％稼働を想定した場合の市場規模
1,023億円
今後も顧客基盤の
現状の市場規模
736億円 拡大余地が見込める
（稼働率 約72％）
出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」 ※100％稼働を想定した場合の市場規模1,023億円を日本の世帯普及率である1.1%で割り
セルフストレージ協会・米国協会「Annual Report 2020」データをもとに当社算出 アメリカの世帯供給率14.8%を掛けて算出しております。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 27
市場成長へのファクター （利用需要拡大）
【セルフストレージ普及先進国との比較・世帯普及率】
アメリカ
14％ オーストラリア
５％
日本 １％
諸外国における普及の要件＝“4D”
Death :高齢化 … 老人施設入居、死亡
+ ＝
Divorce :離婚
オフィス拠点 我が国の普及促進
Density :都市化による住空間狭小化 Downsize “５D”
Dislocation :人口流動 … 引越需要
（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」、セルフストレージアジア協会・米国協会「Annual Report 2020」 ）
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 28
成長戦略
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 29
将来の成長イメージ
主力のBPOサービスは、セルフストレージ業界での堅実な成長と、他業種向けにも進出
開発投資事業分野は、賃貸運営力を強化し、安定供給・運用により投資家層を拡大
基盤の構築 開発投資事業の拡大 BPOサービス事業と
収 BPOサービスの受託数の堅実な拡大 強化された賃貸運営力を原動力にセ 開発投資事業
益 セルフストレージ賃貸運営力の強化 ルフストレージ等の開発事業量拡大 で継続的成長
貢
献
他業種向けBPOサービス
セルフストレージ等開発投資・賃貸事業
セルフストレージ業界向けBPOサービス
現在 ３～５年後 将来 時間
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 30
経営上重視している経営指標（KPI）
事業KPI
94,684室（2021年9月末時点）
BS事業 目標：年伸長率10％以上
サービス受託残高 （2020年9月期末（87,748室）より7.9％増加）
財務KPI 営業利益率 目標：10％以上
2022年９月期
（単位：千円） 2019年９月期 2020年９月期 2021年９月期
業績予想
売上高 4,391百万円 4,547百万円 3,637百万円 4,391百万円
営業利益 505百万円 322百万円 134百万円 150百万円
営業利益率 11.5％ 7.1％ 3.7％ 3.3％
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 31
BS（ビジネスソリューションサービス）事業 成長戦略
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 32
BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長①
● 当社は業界の約６割・250社を超えるセルフストレージ事業者と提携
● 当社のサービス受託件数約9.5万室は市場全体の1/5と、伸長余地は十分に存在
● 既存サービス（収納代行・滞納保証・ITシステム等）のユーザビリティ向上による受託増を推進
セルフ 提携セルフストレージ事業者の利用率向上・新規提携先拡大
ストレージ
国内供給
室数
CS体制強化 サービスの多様化促進 決済方法の多様化
約50
万室
当社提携
事業者
運営室数 ●提携事業者との連絡・ ●標準型～カスタマイズ型まで ●決済手段が限られている
約27 相談会の開催推進 様々な顧客のニーズに対応 セルフストレージ業界で利用
●サービス利用者向け ●システム提供から事業者サイ 者に豊富な決済方法を提供
万室
フォロー体制の適時性向上 トの構築まで幅広くサポート
※当社集計
当社
受託室数
9.5万室
（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」データをもとに当社集計）
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 33
BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長②
✓ セルフストレージ事業者・機会の創出 ✓ 他業態への既存サービスの拡販
● 起業セミナーの定期的開催 運営の効率化・リスクヘッジに資するBPOサービス
受付代行 収納代行 滞納保証
・・・
● 転業・保有物件有効活用ニーズの開拓
税理士・金融機関等とのアライアンス強化
デベロッパー・戸建業者 ：本業適地外物件の紹介 介護施設
日本郵政グループ：保有物件の継続的な情報交換 シェアオフィス
保育園・塾
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 34
BS事業 重層的なサービスで収入増加 さらに市場環境に合わせて事業範囲拡大
賃料債務
保証
研修 コール IOTサービス
コンサルティング センター 収納代行
予約管理
保険
システム
レベニュー
建築・改装 マネジメント
集客サイト
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 35
賃料債務保証及び収納代行の更なる拡大
◆ 賃料債務保証と収納代行が BSサービス新規受託件数・受託残高の推移表（室）
当社の事業の基盤となる (室数)
35,000 100,000
◆ 基盤となるサービスを拡大 新規受託件数 90,000
し、安定的な収益の拡大を 30,000
受託残高 80,000
図る 25,000 70,000
60,000
20,000
50,000
収納代行 滞納管理 15,000
40,000
滞納保証 10,000 30,000
20,000
5,000
10,000
0 0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 36
ITサービス強化 WEB予約在庫管理システム「クラリス」の拡大
◆ ホテル予約サイトのように
便利なWEB契約の浸透
(室数) 累計クラリス室数_年度別_推移表 集計
◆ コロナ禍による非対面契約 70,000 契約件数成長率約18%
の増加 63,598
60,000 (2016～2021) 58,300
50,000 46,628
40,000 37,349
31,435
30,000 26,574
20,000
10,000
0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 37
IoTの取り組み 即時無人内覧システムの拡販推進
◆ 当社直営セルフストレージでは、
標準仕様の無人対応による内覧
予約～契約・決済全てで非対面、
非接触を実現しているサービス
を今後外部販売予定
◆ これを機に各種IoT関連商品の
開発提供にも取り組んでいく
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 38
BPOサービス拡販 コールセンター受託拡大
◆ 近年はセルフストレージ
に新規参入する大手不動 (件数) コールセンター累計契約数_年度別_推移表 集計
産会社からの依頼が増加 4000
契約件数成長率約24.5%
3,592
3500 3,398
◆ コールセンターに加えて、 3000
(2012～2021) 3,104
施設への人材派遣も開始 2500
2,566
1,941
2000
1500 1,411
1,087
1000
712
474 503
500
0
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 39
リスクマネジメントサービス 損害保険取扱の拡大
保険累計契約_年度別_推移表
◆ 近年増加した水害に対応 (件数) 集計
したセルフストレージ向 8,424
契約件数成長率約60%
9,000
け保険が進展
8,000
(2017～2021)
6,616
◆ 更にサービスを充実した
7,000
新商品も投入し拡大させ 6,000
ていく 5,000
4,051
4,000
3,000 2,205
2,000
1,025
1,000
0
2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 40
TKS（ターンキーソリューションサービス）事業 成長戦略
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 41
セルフストレージ施設の厳選開発・投資
新規施設開発投資 規模拡大推進は一旦シフトダウン、厳選開発投資にシフト
マスターリース付
事業者・個人投資家 開発販売の積極採用
開発規模の大型化 →機関投資家へと
投資家層拡大
「稼働率向上」に向けた
負担増大 財務・運営負担
面とのバランス
を考慮した投資
方針にシフト
越谷 目黒
2015年築・58室 板橋小豆沢 西葛西Ⅱ
2016年築・111室 東名川崎
2018年築・150室 2020年築・272室
2020年築・330室
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 42
運営物件の稼働スピード向上
● 賃貸収支の改善・投資家層拡大のためのトラックレコード積み上げのために、
稼働スピードの向上に向けた取り組みを強化
✓ エリア・利用動向等を反映した弾力的な賃料設定、 ✓ 生活利便施設の併営など、利用形態のハイブリッド化
間取り変更
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 43
投資機会・領域の拡大
● 物件選定ノウハウや情報ネットワークが活用でき、既存サービスの受託機会創出も見込める
東京圏エリアの収益不動産への投資を開始
● ディア・ライフグループとの連携・協業等により、相応の市場流通性が見込める中小型クラス
の物件を投資・開発
セルフストレージ 収益不動産 当社サービス
滞納保証
売 却
→サービス受託 収納代行
運営管理
投資・開発
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 44
長期目標：資金流入拡大+施設大規模化により市場拡大に寄与
大規模化
◆ 運用力の向上を図り、収益安定性ある施設を継続供給できるデベロッパーとしての地位を確立
◆ 投資資金流入 ➡ 投資規模拡大 ➡ 投資流通市場の成長に寄与
◆ 施設開発 ➡ 供給 ➡ 管理運営受託 サイクルを通じ、フロー・ストック収益を共に拡大
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 45
リスク情報
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 46
主な事業リスクと対応策
主要なリスク リスクの内容 対応策
景気の後退やセルフストレージ・不動産業界の事業環境の大きな 定期的に景気動向・セルフストレージ利用動向・不動
変化により、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、投資 産市況等のモニタリングを行い、マーケット観の醸成、
経済状況・市場環境 マインドの冷え込み等が発生し、事業成長が阻害される可能性が 投資判断力の強化を継続するとともに、セルフストレ
顕在化の可能性：中 あります。 ージ・不動産市場の変化に応じたサービス展開の推進
顕在化による影響度：中 により、リスクの低減に努めております。
類似サービスを提供する競合事業者の増加等、当社の事業領域に 現在の市場優位性を保つために。「収納代行・滞納保
おける競争激化により、当社の優位性・差別化が低下し、事業成 証」を始めとした既存サービスのユーザビリティの継
競合事業者 長が阻害される可能性があります。 続的な向上や顧客ニーズにあった新サービスの展開を
顕在化の可能性：小 進めてまいります。
顕在化による影響度：中
当社は、セルフストレージ施設である販売用不動産を多数投資開 物件投資時においては、各地域での需要予測、競合施
発しております。経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計 設状況、お客様のニーズ等の分析を慎重に行い、物件
画どおりに販売が進まない場合、在庫として滞留する可能性があ を精査しております。また、投資実行後も開発状況や
セルフストレージ開発投資
り、有利子負債の増加や、期末時点の正味売却価額が簿価または 運用・売却活動を毎月レビューし、事業計画との乖離
顕在化の可能性：小 取得価額を下回って、評価損を計上する恐れがあり、当社の業績 がないか確認しております。
顕在化による影響度：中 に影響を及ぼす可能性があります。
開発投資物件を、物件売却時に、物件取得先の安定収益確保・業 物件開発投資時における賃料想定を慎重に設定すると
マスターリース 務代行を目的にマスターリース契約を締結することがありますが、 ともに、集客広告の継続的な実施や、商業施設や保育
（一括借り上げ）契約 これらの物件について、想定した稼働率に到達しない場合、マス 施設との併設など、稼働率を早期に上げるために効果
顕在化の可能性：中 ターリース債務が賃料収入を上回ることとなり、当社の業績に影 的な営業活動を行います。
顕在化による影響度：中 響を及ぼす可能性があります。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. ※その他のリスクにつきましては有価証券報告書の「事業等のリスク」をご参照ください。 47
お問い合わせ先
株式会社パルマ
窓口 ：株式会社パルマ 管理部
E-mail：irinfo@palma.jp
URL ：https://www.palma.jp/
⚫ 本資料の取り扱いについて 本資料に記載されている計画や見通し、戦略などは本書面の作成時点において取得可能な情報に基づく将来の業績に
関する見通しであり、これらにはリスクや不確実性が内在しております。かかるリスク及び不確実性により、実際の業績等はこれらの見通しや予
想とは異なる結果となる可能性があります。
⚫ 当社が事業環境の説明を行う上で、参考となると考える情報を掲載しております。掲載データについては、調査方法や調査時期により結果が異な
る可能性があります。本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等について
当社は何らの検証も行っておらず、またこれを保証するものではありません。
⚫ 次回の更新は11月中旬頃を予定しております。
CopyrightⒸ2021 Palma Co.,Ltd. 48