2021年9月期 決算説明資料
株式会社パルマ
（東証マザーズ：3461）
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ⅰ 2021年9月期 決算概要 ３
ⅱ 2022年9月期の見通し 13
ⅲ 補足資料 23
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ⅰ 2021年9月期 決算概要
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2021年９月期 ハイライト
業績：売上高は前年2割減の36.3億円。利益は、営業利益（134.3百万円）
経常利益（119.2百万円）、当期純利益（80.7百万円）と前期比・予想比減収減益を計上
配当は１株あたり４円を分配予定
長期にわたる外出制限下の事業活動となるも、セルフストレージ利用動向は堅調、BPOサービスを
展開するビジネスソリューションサービス（ＢＳ）の受託件数は94,684件に伸長
施設の開発・販売・運用を展開するターンキーソリューションサービス（TKS）は、5棟を開発、
4棟の売却するも、販売量及び賃貸収支が計画を下回り、当期の減収減益業績の主因に
2022年９月期の業績予想は、売上高43.9億円・営業利益150百万円・経常利益125百万円・
当期純利益83百万円、配当予想は１株あたり４円をそれぞれ見込む
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2021年９月期 損益計算書
前期比 期初予想比
2020年 2021年
（単位：百万円）
９月期 9月期
増減率 増減額 予想額 達成率
売上高 4,547 3,637 △20.0% △910 4,400 82.6%
売上総利益 1,188 971 △18.2% △217
販売管理費 866 837 △3.3% △29
営業利益 322 134 △58.3% △188 355 37.7%
経常利益 311 119 △61.7% △192 325 36.6%
当期純利益 214 80 △62.3% △134 225 35.5%
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当社の事業内容
BS（ビジネスソリューションサービス）
セルフストレージビジネス向けBPO
滞納保証・入金管理・申込受付・
ITソリューションサービス
TKS（ターンキーソリューションサービス）
セルフストレージ施設の開発・販売・運用
サービス導入シェア
業界400社中
250社
以上
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2021年９月期 セグメント別業績
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年9月期 前期比増減額
売上高 894 995 101
ビジネスソリューションサービス
（BS）
営業利益 258 357 99
売上高 3,652 2,641 △1,011
ターンキーソリューションサービス
（TKS）
営業利益 322 △22 △344
※2021年9月期の期首よりセグメント別の業績開示を行っております。
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BS（ビジネスソリューションサービス） サービス受託状況
セルフストレージの利用増加基調により、賃料債務保証付きアウトソーシングサービス
は前期比１割程度伸長
新型コロナウイルス感染症拡大長期化に伴い、非対面・非接触によるコミュニケーショ
ン・オペレーション環境へシフトし、ＷＥＢ予約決済・在庫管理システム「クラリス」
の利用が堅調に推移
【BSサービス新規受託件数・受託残高の推移（件）】 【ウェブ決済在庫管理システム「クラリス」登録数の推移（室）】
35,000 100,000 70,000
新規受託件数
30,000 60,000
受託残高 80,000
25,000 50,000
60,000
20,000 40,000
15,000 30,000
40,000
10,000 20,000
20,000
5,000 10,000
0 0 0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
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TKS（ターンキーソリューションサービス） 事業概況
セルフストレージ事業者・一般事業法人等に4物件を売却
東京都内に5物件を開発し、累計開発室数は6,798室に
主な売却物件 主な取組物件
小平市 世田谷区 練馬区 江戸川区
花小金井 上用賀 中村橋 松江
SOLD SOLD 開発中
三鷹市
下連雀
物件名：キーピット上用賀 物件名：キーピット南馬込 開発中
所在地：東京都世田谷区 所在地：東京都大田区 大田区
延床面積：739.64㎡ 延床面積：615.63㎡ 南馬込 大田区
貸室数：164室 貸室数：166室 東雪谷
SOLD
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2021年９月期 貸借対照表
前期比
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年９月期
増減額 借入の圧縮により
流動資産 4,949 4,058 △891 有利子負債減少
現金預金 3,307 2,718 △589
（仕掛）販売用不動産 1,397 1,069 △328 自己資本比率
売上債権・求償債権 310 337 27 40.9％（2020年）
固定資産 228 243 15 ➡ 50.7％
資産合計 5,177 4,301 △876 D/Eレシオ
流動負債 1,961 1,364 △597 1.20（2020年）
有利子負債 1,458 1,018 △440 ➡ 0.81
固定負債 1,095 757 △338
有利子負債 1,095 747 △348
負債合計 3,056 2,121 △935
株主資本 2,120 2,179 59
負債・純資産合計 5,177 4,301 △876
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2021年９月期 キャッシュフロー計算書
（単位：百万円） 2020年９月期 2021年９月期 前期比増減額
営業活動による
キャッシュ・フロー
556 246 △310
投資活動による
キャッシュ・フロー
△60 △27 33
財務活動による
キャッシュ・フロー
563 △808 △1,371
現金及び現金同等物の増減額 1,058 △589 △1,647
現金及び現金同等物の期末残高 3,267 2,678 △589
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2021年９月期 株主還元
2021年９月末株主に対し、以下の株主還元を実施予定
配当金 2021年９月期 株主優待
4円
9 当社運営施設「Keep It ウルトランク」のイメージ
8 キャラクター、ウルトラマンファミリーをデザインした
8
8
QUOカードを贈呈
7
対象 優待内容
6
5
5
4 １単元 以上
4 1,000円相当
3
９単元 以下
2
1
0
10単元 以上 10,000円相当
2018年 2019年 2020年 2021年
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ⅲ 2022年９月期の見通し
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外部・内部環境について
セルフストレージ利用需要
⚫ コロナウィルス長期化の中においても、利用動向はコロナ前と比べてもトレンドに概ね変調なし
⚫ オンライン契約の定着（当社直営物件で９割弱、全取扱量では約50%がオンライン契約）による利用申込
手続の手軽さも需要顕在化促進に寄与
セルフストレージ投資需要
⚫ 利回り志向、コロナパンデミックによる需要影響度の低さ等を背景に個人から機関・海外投資家に至るまで
投資引き合いは増加
⚫ 不動産価格上昇・物件取得競争激化・コロナウィルスによる需要の影響見定めなどにより、当社も含め事業
適地の開拓難易度は高まり、新規供給ペースの伸びは減速
当社の状況
⚫ 非対面・非接触システムへの移行、人材増員に代わる対策としての、業務委託ニーズも高まり、新規導入や
既存顧客からの追加委託も増加
⚫ 市場流通度が低い資産の特性を配慮した、「施設開発販売+マスターリース（借上げ）」を積極的に供給す
るも、業界平均・当社目標を上回る稼働ペースに到達できず、賃貸事業収支の逆ザヤが拡大
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2022年９月期の重点施策
➢ BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長による既存事業規模拡大
➢ セルフストレージ施設の厳選開発・投資、運営物件の稼働スピードの向上
➢ 投資機会・領域の拡大：BSの受託機会創出にもつながる収益不動産投資に着手
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BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長①
● 当社は業界の約６割・250社を超えるセルフストレージ事業者と提携
● 当社のサービス受託件数約9.5万室は市場全体の1/5と、伸長余地は⼗分に存在
● 既存サービス（収納代行・滞納保証・ITシステム等）のユーザビリティ向上による受託増を推進
セルフ 提携セルフストレージ事業者の利用率向上・新規提携先拡大
ストレージ
国内供給
室数
CS体制強化 サービスの多様化促進 決済方法の多様化
約50
万室
当社提携
事業者
運営室数 ●提携事業者との連絡・ ●標準型～カスタマイズ型まで ●決済手段が限られている
様々な顧客のニーズに対応 セルフストレージ業界で利用
約27 相談会の開催推進
●システム提供から事業者サイ
●サービス利用者向け 者に豊富な決済方法を提供
万室 フォロー体制の適時性向上 トの構築まで幅広くサポート
当社
受託室数
9.5万室
（出典：矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査 2021年版」データをもとに当社推定）
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BS（ビジネスソリューションサービス）の受託シェア伸長②
✓ セルフストレージ事業者・機会の創出 ✓ 他業態への既存サービスの拡販
● 起業セミナーの定期的開催 運営の効率化・リスクヘッジに資するBPOサービス
受付代行 収納代行 滞納保証
・・・
● 転業・保有物件有効活用ニーズの開拓
税理士・金融機関等とのアライアンス強化
デベロッパー・戸建業者 ：本業適地外物件の紹介 介護施設
シェアオフィス
日本郵政グループ：保有物件の継続的な情報交換
保育園・塾
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セルフストレージ施設の厳選開発・投資
新規施設開発投資 規模拡大推進は一旦シフトダウン、厳選開発投資にシフト
マスターリース付
事業者・個人投資家 開発販売の積極採用
開発規模の大型化 →機関投資家へと
投資家層拡大
「稼働率向上」に向けた
負担増大 財務・運営負担
面とのバランス
を考慮した投資
方針にシフト
越谷 目黒
2015年築・58室 板橋小豆沢 西葛西Ⅱ
2016年築・111室 東名川崎
2018年築・150室 2020年築・272室
2020年築・330室
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運営物件の稼働スピード向上
● 賃貸収支の改善・投資家層拡大のためのトラックレコード積み上げのために、
稼働スピードの向上に向けた取り組みを強化
✓ エリア・利用動向等を反映した弾力的な賃料設定、 ✓ 生活利便施設の併営など、利用形態のハイブリッド化
間取り変更
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投資機会・領域の拡大
● 物件選定ノウハウや情報ネットワークが活用でき、既存サービスの受託機会創出も見込める
東京圏エリアの収益不動産への投資を開始
● ディア・ライフグループとの連携・協業等により、相応の市場流通性が見込める中小型クラス
の物件を投資・開発
セルフストレージ 収益不動産 当社サービス
滞納保証
売 却
→サービス受託 収納代行
運営管理
投資・開発
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2022年９月期 通期業績見通し
運営施設増加によるマスターリース賃料支出増も、堅調な利用需要継続によるサービス
受託伸長、開発・運営中施設の売却を計画、前期同水準の業績を見込む
（単位：百万円） 2021年9月期 2022年9月期
YOY
売上高 3,637 4,391 754 120.7%
営業利益 134 150 16 111.9%
経常利益 119 125 6 105.0%
当期純利益 80 83 3 103.7%
2022年9月期配当予想：1株あたり4円
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将来の成長イメージ
主力のBPOサービスは、セルフストレージ業界での堅実な成長と、他業種向けにも進出
開発投資事業分野は、賃貸運営力を強化し、安定供給・運用により投資家層を拡大
基盤の構築 開発投資事業の拡大 BPOサービス事業と
収 BPOサービスの受託数の堅実な拡大 強化された賃貸運営力を原動力にセ 開発投資事業
益 セルフストレージ賃貸運営力の強化 ルフストレージ等の開発事業量拡大 で継続的成長
貢
献
他業種向けBPOサービス
セルフストレージ等開発投資・賃貸事業
セルフストレージ業界向けBPOサービス
現在 ３～５年後 将来 時間
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ⅳ 補足資料
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会社概要
◆商 号： 株式会社パルマ（東証マザーズ上場 3461）
◆所 在 地 ： 東京都千代田区麹町4-5-20 KSビル５階
◆事業開始： 2006年2月
◆資 本 金 ： 596百万円（2021年9月末現在）
◆代 表 者 ： 代表取締役社長 高野 茂久
◆従業員数 : 48名（2021年9月末現在）
◆事業内容： セルフストレージ ビジネスソリューション プロバイダー事業
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セルフストレージ市場について
◆ 2021年は764億円の市場規模が見込まれる
◆ これまでと同様の伸びが継続できると、2025年は1,000億市場に拡大
◆ 全国に約13,000店舗、延べ室数は約500,000室に増加
（億円） セルフストレージ 市場規模・成長予測（2020年～2025年）
1,200
屋内型セルフストレージ 屋外型セルフストレージ
1,000
800
600
400
200
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年
出所：株式会社キュラーズ Annual Supply Survey
矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2021年版」
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当社サービスの構造：BtoBtoC
BS（ビジネスソリューションサービス）
●利用者に対して（C)
パルマ 簡単に申込・契約できる
（非対面契約手続き・滞納保証）
●事業者に対して（B)
滞納リスクを背負う
簡単に契約できるシステムと仕組みを提供
残置物撤去費用軽減
収納管理・受付・審査等のBPOでコスト削減
TKS（ターンキーソリューションサービス）
●利用者に対して（C)
簡単に契約（非対面契約、敷金不要）
良質で安心安全な施設を提供
事業者・投資家 ●投資家・事業者に対して（B)
利用者（C) 新たな安定した投資商品・事業施設を提供
（B）
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TKS:セルフストレージ施設開発実績
埼玉県
1棟
◆ 空調・駐車場・エレベータ・警備
セキュリティを附帯する1棟専用施設
を東京を中心に一都三県にて51棟・
6,798室の施設を開発
◆ 個人・機関投資家、事業法人、セルフ
東京都
ストレージ事業者など様々な顧客層に
38棟 供給
セルフストレージ開発室数推移（累計）
8,000
6,000
千葉県
神奈川県 １棟 4,000
11棟
2,000
0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
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Palmaの強み
ⅰ業界の6割以上の会社が当社サービスを導入しており、業界プラットフォームとなっている
ⅱ累計契約件数20万件以上のセルフストレージ利用顧客データを保有
ⅲ Web予約決済在庫管理システム（クラリス）を約6万室強に提供 非対面契約のパイオニアである
ⅳ他社ブランドのために運営事業を提供する3rdパーティーマネジメント業務は当社だけが提供
ⅴセルフストレージ専業デベロッパーとして、自社ブランドでの販売だけでなく、他社ブランドへの供給も
可能
ⅵ当社の運営するセルフストレージ集客サイト「ニコニコトランク」の登録施設の部屋数は約27万室強と
業界最大級のポータルサイトを持っている
これらのサービスを導入することにより、自前で運営するより、低コストのセルフストレージ運営が可能
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お問い合わせ先
株式会社パルマ
窓口 ：株式会社パルマ 管理部
E-mail：irinfo@palma.jp
URL ：https://www.palma.jp/
⚫ 本資料の取り扱いについて 本資料に記載されている計画や見通し、戦略などは本書面の作成時点において取得可能な情報に基づく将来の業績に
関する見通しであり、これらにはリスクや不確実性が内在しております。かかるリスク及び不確実性により、実際の業績等はこれらの見通しや予
想とは異なる結果となる可能性があります。
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る可能性があります。本資料に含まれる当社以外に関する情報は、公開情報等から引用したものであり、かかる情報の正確性、適切性等について
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