本日公表の適時開示に関する補足資料
2019年8月9日
（証券コード：3459）
資産の取得及び譲渡の概要
■22物件合計188億円のレジデンスを取得、資産規模1,000億円台に到達
■2020年1月に1物件を譲渡し、含み益を顕在化
取得（予定）：2019年8月・9月 ■S-RESIDENCE ■S-FORT ■S-FORT 譲渡（予定）：2020年1月
千種 長崎大学病院前 横浜青葉台
物件数 22物件 （名古屋市千種区） （長崎県長崎市） （横浜市青葉区） 物件数 1物件
■A-03 S-FORT藤が丘
取得（予定）価格合計 188億円 （名古屋市名東区）
賃貸可能戸数 1,159戸 賃貸可能戸数 80戸
平均築年数（注1） 11.2年 建築時期 2008年2月
平均鑑定NOI利回り（注2） 4.8% 取得価格 750百万円
鑑定価格 830百万円
主要地方都市 10物件（5,355百万円） 取得価格 557百万円 1,340百万円 5,400百万円 譲渡予定価格 830百万円
鑑定価格 560百万円 1,340百万円 5,410百万円 譲渡予定価格と
その他地方都市 6物件 （3,946百万円） 118百万円
想定帳簿価格の差額
鑑定NOI 4.6% 5.9% 4.3%
ポートフォリオの質の向上を図るため、
首都圏 6物件 （9,571百万円） 2019年1月 2007年2月 2008年9月 今後も継続的に物件譲渡を検討する見通
建築時期
し (注3)
本取組後のポートフォリオ エリア別投資比率 取得(予定)価額合計
（資産規模）
本取組前 本取組後 本取組前 本取組後
物件数 96物件 117物件 首都圏
主要地方 首都圏
22.7% 主要地方
取得（予定）価格合計 908億円 1,089憶円 都市 27.7% 都市
55.3% 50.3% 1,089億円
賃貸可能戸数 6,487戸 7,566戸 地方都市 地方都市
比率 比率 908億円
平均築年数（注1） 9.1年 9.4年 77.3％ 72.3％
117物件
96物件
その他地方
平均鑑定NOI利回り（注2） 5.4% 5.3% 都市 その他地方
22.0% 都市
用途 レジデンス100% 21.9% 本取組前 本取組後
(注1) 平均築年数は2019年7月31日時点における数値を算出し記載しています。
(注2) 既存物件のうち92物件については2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価の数値、2019年1月31日以降に取得した5物件及び取得予定の22物件については鑑定評価取得時の数値をベースとしております。
(注3) 現時点で、S-FORT藤が丘以外に本投資法人が物件を譲渡する具体的な予定はありません。 2
第三者割当増資の概要
スポンサーとの関係をより強固にし、持続的・安定的成長の基盤とする
発行価額は発行決議日直前営業日（2019年8月8日）の終値。発行総額は10,336,800,000円。
新投資口発行数 88,500口 株式会社大和証券グループ本社 55,319口
割当予定先及び口数
発行価額 116,800円 サムティ株式会社 33,181口
発行価額の総額 10,336,800,000円 第三者割当増資後の 株式会社大和証券グループ本社 225,394口（38.03%）
発行後投資口総口数 592,600口 保有投資口数及び保有割合(見込み) サムティ株式会社 58,386口 （9.85%）
資本業務提携（注4) 29.9%（注5） 第三者割当増資により期待される効果
ファイナンスコスト削減
メインスポンサー 資産運用会社 サブスポンサー
（注1)
サムティアセット 株式会社 （注1) 大和証券グループの財務基盤やネットワークを背景と
67.0% 33.0%
サムティ株式会社 した信用力向上によるファイナンスコスト削減
マネジメント株式会社 大和証券グループ本社
安定的な資金調達体制の維持・拡大
総合証券グループとしての大和証券グループの金融・
資産運用 資本市場でのノウハウを活用することによる安定的な
資金調達体制の維持・拡大
サムティ・レジデンシャル
投資法人 38.03%（注3) 大和証券グループ本社及びサムティとの間の
9.85%（注2)
（注1）
資本業務提携により期待される効果（注4）
連結₍見込み₎（注4) 資産取得に係るパイプライン多様化
大和証券グループが保有するCRE（企業不動産）の
有効活用や再開発に関するサムティとの協働により、
かかる不動産を取得検討の対象に含める可能性
(注1) サムティ株式会社及び株式会社大和証券グループ本社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22
号。その後の改正を含みます。）第12条第3項に定める資産運用会社の特定関係法人に該当します。 資産譲渡に係る譲渡先の多様化
(注2) 第三者割当増資後の想定値です。
(注3) 第三者割当増資後の想定値であり、子会社である大和PIパートナーズ株式会社と合わせた保有比率は39.86%となる見込みです。 富裕層向け不動産販売及びクラウドファンディングに
(注4) 株式会社大和証券グループ本社は、本投資法人を連結財務諸表上の連結対象とするため第三者割当増資後に市場取引等により本投 おける大和証券グループとサムティの協働を背景に、
資法人の投資口を追加取得する意向です。なお、本投資法人は導管性要件における非同族会社要件を充足できる予定であり、株式
会社大和証券グループ本社との間で非同族会社要件が維持されるために必要な協力を行うことについて合意しています。
大和証券グループの顧客網を活用した売却先の多様化
(注5) サムティ株式会社及び株式会社大和証券グループ本社は2019年5月30日付で資本業務提携契約を締結しています。
(注6) 2019年6月14日付で払込が完了した新株予約権付社債がすべて転換された場合の数値です。また、大和PIパートナーズ株式会社の
保有比率（2.67％）を含みます。サムティ株式会社の2019年11月期「第2四半期決算説明資料」をご参照ください。
3
資産規模及び1口当たり分配金の推移
サムティグループのサポートによる物件取得パイプライン ＋ 大和証券グループのサポートによる安定した資金調達体制
資産規模の拡大と同時に含み益の顕在化による継続的な分配金の成長を目指す
取得(予定)価格の推移 2019年8月
▼大和証券グループ本社が 第三者割当増資
（億円） サブスポンサーとして参画 2018年8月
2018年2月
第三者割当増資
公募増資
188 ▲7 1,089 1,089
81 ▲14 882 55 ▲28 908
2016年8月 299 815 売却による
公募増資
含み益実現
売却益
売却益 予定
4.2億円
205 515 1.8億円
305 4 309
2015/7 2016/1末 2017/1末 2018/7末 2019/1末 2019/7末 2020/1末 2020/７末
上場時 第1期末 第３期末 第６期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末
取得 取得 取得 取得 売却 取得 売却 取得予定 売却予定 （想定） （想定）
(28物件) (+1物件) (29物件) （+20物件） (49物件) （∔33物件） (82物件） （+11物件） （▲1物件） （92物件） （＋5物件） （▲1物件） （96物件） （+22物件） （▲1物件） （117物件） （117物件）
1口当たり分配金の推移
3,722
（円）
3,076 851 2,824
物件売却による
一時的な要因 2,645 2,681 360 2,680
488 175
利益超過分配金
507 468 456 389 448
130 116 257 65
115 13
消費税還付によ 1,810
る一時的要因
固都税効果によ
776
る一時的要因 2,023 2,083 2,144 2,113 2,195 2,232
一時的影響を除
く分配金 1,034
0 2016/1末 ・・・ 2017/1末 ・・・・ 2018/7末 ・・・・・ ・・・・・・ 2019/1末 2019/7末 2020/1末 列2 2020/7末
05 06 07 08
第1期末 第3期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末
（予想） （予想） （予想）
4
1口当たり分配金及びNAVの推移
一時的影響を除く1口当たり分配金及びNAVの成長
一時的影響を除く１口当たり分配金の成長 １口当たりNAVの成長
一時的影響を除く分配金 固都税効果による一時的要因
（円/口） （円/口）
物件売却による一時的な要因 利益超過分配金
3,000 99,000
2,824 消費増税の影響
19円/口
2,672 2,680 消費増税の影響
消費増税の影響
31円/口 98,392
22円/口
389
472 448
175 98,000
22 65
2,000 ＋1.4％
97,074
＋2.5％
97,000
2,178 2,195 2,232
1,000 96,000
第9期 （2020/1期） 第9期 （2020/1期） 第10期 （2020/7期） 第7期（2019/1期） 第三者割当増資後
（旧予想） （新予想） （新予想）
第三者割当増資後
(注1) 「1口当たり分配金」の詳細については、本日付「2020年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに2020年７月期（第10期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について」
をご参照ください。
(注2) 「旧予想」において発行済投資口数は504,100口、「新予想」において発行済投資口数は592,600口を前提としています。
(注3) 「1口当たりNAV」は以下の通り算出しており、単位未満の数値は四捨五入で記載しています。
・第7期：{各期末日時点の貸借対照表上の純資産額＋含み損益（鑑定評価額-帳簿価格）}/発行済投資口数
・第三者割当増資後：{第三者割当増資後の貸借対照表上の想定純資産額+第三者割当増資時取得物件の含み損益（各取得物件の鑑定評価額-各取得物件の取得価格及び取得に要する想定費用）}/第三者割当
増資後の発行済投資口数 なお、各取得物件の鑑定評価額について、既存物件のうち92物件については2019年1月31日を価格時点とする鑑定評価の数値、2019年1月31日以降に取得した5物件及び取得予
定の22物件については鑑定評価取得時の数値を用いています。
5
財務ハイライト
平均残存年数の長期化と固定化比率の上昇を実現
引き続き信用力向上によるファイナンスコストの低減を目指す
平均残存年数及び固定化比率の推移
平均残存年数 固定金利比率
（年） （％）
4.0 3.5 50
3.4
3.0
2.7 2.8 2.7 41.8 40
3.0 2.6
2.3 2.2
30
2.0 30.5 30.5 29.7
20
1.0
18.1 18.2 18.8
10
0 0
0.0 0
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 本借入れ後
2016/1末 2016/7末 2017/1末 2017/7末 2018/1末 2018/7末 2019/1末 2019/7末 2019/8
本借入れ後（2019年8月26日時点） レンダーフォーメーション
3.3%
2.7% 大手銀行等（５行）
格付け 地方銀行（19行）
有利子負債残高 長期借入金比率
（JCR） 保険会社（2社）
45.7%
A- 投資法人債
59,985百万円 82.3％ 48.3%
（安定的）
6
注意事項
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のではありません。サムティ・レジデンシャル投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせ
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