3459 Ｒ－サムティレジ 2019-08-09 15:30:00
2020年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに2020年７月期（第10期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について [pdf]
2019 年８月９日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 増田 洋介
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに
2020 年７月期（第 10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年３月 15 日付「2019
年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ） 」で公表いたしました 2020 年１月期（第９期）（2019 年８月１日～2020
年１月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正、並びに 2020 年７月期（第 10 期） （2020
年２月１日～2020 年７月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について、下記のとおりお知ら
せいたします。
記
１. 2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分配 分配金 利益超過
金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
前回発表予想
3,153 1,440 1,110 1,109 2,672 2,200 472
（A）
今回発表予想
3,761 1,829 1,444 1,443 2,824 2,435 389
（B）
増減額
608 389 333 333 152 235 ▲83
（B-A）
増減率 19.3％ 27.0％ 30.1％ 30.1％ 5.7％ 10.7％ ▲17.6％
ご注意：この文書は、 本投資法人の 2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2020 年７月期（第
10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として
作成されたものではありません。
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２. 2020 年７月期（第 10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分配 分配金 利益超過
金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
今回発表予想 3,760 1,678 1,323 1,322 2,680 2,232 448
（参考）
2020 年１月期：予想期末発行済投資口数 592,600 口 １口当たり予想当期純利益 2,435 円
2020 年７月期：予想期末発行済投資口数 592,600 口 １口当たり予想当期純利益 2,232 円
（注１） 上記予想については、別紙「2020年１月期（第９期）及び2020年７月期（第10期）における運用状況の予想の前提条件」記
載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、 今後の不動産等の追加取得又は売却、 不動産市場等の推移、金利の変動、
今後の更なる新投資口の発行及び本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その
結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）及び１口
当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではあ
りません。
（注２） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３） 表示単位未満の数値は切り捨て、比率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。以下同様です。
３. 開示の理由
本日付で公表した「資産の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ」 （以下「本お知らせ」とい
います。、
）「第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ」及び「資金の借入れに関するお知ら
せ」にてお知らせしたとおり、資産の取得及び譲渡等に伴い、2019 年３月 15 日付で公表した 2020
年１月期の予想の前提に変更が生じ、営業収益が 10％以上、経常利益及び当期純利益が 30％以上及
び１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）が５％以上変動する見込みとなったため、2020 年１
月期の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて 2020 年７月期の運用状況及び１口当たり分配金の予想についてお知らせする
ものです。
なお、2019 年３月 15 日付「2019 年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」で公表した 2019 年７月期（第
８期）（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想については、
変更ありません。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、 本投資法人の 2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2020 年７月期（第
10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として
作成されたものではありません。
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【別紙】
2020 年１月期（第９期）及び 2020 年７月期（第 10 期）における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020 年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）
（184 日)
計算期間
・ 2020 年７月期（2020 年２月１日～2020 年７月 31 日）
（182 日）
・ 2020 年１月期：本日現在保有している 96 物件（以下、「取得済資産」といいます。
）及び本
お知らせにおいて公表した取得予定の 22 物件（以下、 「取得予定資産」といいます。、合計
）
118 物件の不動産又は不動産信託受益権を 2020 年１月期末まで保有し続けること、2020 年
１月 31 日付で「S-FORT 藤が丘」
（以下、
「譲渡予定資産」といいます。）を譲渡すること並
びにそれ以外に新規物件の取得及び処分が行われないことを前提としています。
運用資産
・ 2020 年７月期：上記記載の譲渡予定資産譲渡後の合計 117 物件の不動産又は不動産信託受
益権を 2020 年７月期末まで保有し続けること並びにそれ以外に新規物件の取得及び処分が
行われないことを前提としています。
・ 実際には取得予定資産以外の新規物件取得、 又は譲渡予定資産以外の保有物件の処分等によ
り変動する可能性があります。
・ 取得済資産及び取得予定資産の賃貸事業収入については、 各物件の現所有者等より提供を受
けた情報、締結済みの賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出しています。
・ 本お知らせにて公表した 2020 年１月 31 日付譲渡予定の１物件の不動産売却益 104 百万円を
営業収益
見込んでいます。ただし、不動産売却益については、現時点の想定であり、今後変更される
可能性があります。上記１物件以外の不動産等売却損益の発生がないことを前提としていま
す。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資
法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）
を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・ 賃貸事業費用（減価償却費を含みません。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除き
ます。 は、
） 2020 年１月期に 2,953 百万円、2020 年７月期に 2,969 百万円を想定しています。
・ 一般に、 不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按
分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法人においては当該精算金相当分が取得
原価に算入されるため、当該精算金相当分は費用計上されません。なお、取得予定資産につ
営業費用 いて取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 27 百万円を想定しており、
2020 年７月期からは、これらの物件の固定資産税及び都市計画税等として 39 百万円の費用
計上を想定しています。
・ 減価償却費は、定額法により算出しており、2020 年１月期に 767 百万円、2020 年７月期に
759 百万円を想定しています。
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、2020 年１月期に 117
百万円、2020 年７月期に 136 百万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修
繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、 予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
・ 本日開催の本投資法人役員会で決議した第三者割当による新投資口の発行等に係る費用と
して約 28 百万円を見込んでおり、定額法により３年間で償却します。左記を含む投資口発
営業外費用 行費用として 2020 年１月期に 11 百万円、2020 年７月期に 12 百万円を想定しています。
・ 支払利息その他融資関連費用として、2020 年１月期に 368 百万円、2020 年７月期に 336 百
万円を想定しています。
・ 本日現在の有利子負債残高は 50,150 百万円です。
・ 2020 年１月期及び 2020 年７月期に返済期日が到来する有利子負債については全額借換えす
有利子負債 ること、並びに本お知らせにおいて公表した取得予定資産 22 物件の取得に際し 9,835 百万
円の借入れを実行することを前提として算出しています。有利子負債総額は、2020 年１月
期末 59,985 百万円、2020 年７月期末 59,985 百万円を前提としています。
・ 本日現在の発行済投資口数 504,100 口に加えて、本日開催の本投資法人役員会で決議した第
投資口 三者割当による新投資口 88,500 口の発行によって新規に発行される予定の投資口の全てが
発行されることを前提としています。 上記の他に 2020 年１月期末及び 2020 年７月期末まで
ご注意：この文書は、 本投資法人の 2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2020 年７月期（第
10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として
作成されたものではありません。
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新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・ １口当たり当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。 ）及び１口当た
り利益超過分配金は、2020 年１月期及び 2020 年７月期の予想期末発行済投資口数 592,600
口に基づいて算出しています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）は、本投資法人の規約に定める金銭の
１口当たり分配金 分配の方針に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
を含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）は変動する可
能性があります。
・
１口当たり利益超過分配金は、 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び資産運用会
社の内部規程に従い算出しています。
・ 本日現在、本投資法人は、足元の外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況につ
いて、大幅に悪化する状況にないと考えています。
2020 年１月期及び 2020 年７月期に関しては、一部に不動産売買市場の過熱状況等も見られ
るものの、ポートフォリオの収益力向上に資する新規物件の取得機会等は相応に見込まれ、
かかる機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は高い一方で、 本投資法人
の財務状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みると、 当該２計算
期間においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資金充当を行う
べき状況にはないものと考えています。
2020 年１月期においては、取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費として 767 百万
円を、また、2020 年７月期においては、取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費と
して 759 百万円を見込む中、 建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、 短期修繕
費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は 122 百万円（2020
１口当たり
年１月期の見積額は 114 百万円、2020 年７月期の見積額は 113 百万円）に留まるため、各
利益超過分配金
計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等の機能維持のための資
本的支出（CAPEX）を目的とした積み立てや運転資金等として見込まれる資金相当額並びに
上記のポートフォリオの収益力向上に資する投資に備えた一定の資金留保を行っても、 さら
にフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでいます。
以上を勘案し、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として 2020 年１月期、2020
年７月期については利益超過分配を実施することが相当であると判断し、 それぞれ 230 百万
円、265 百万円の利益超過分配金を見込んでいます。かかる利益超過分配金の算定にあたっ
てはペイアウトレシオ （当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含
む分配金総額の割合） の水準も勘案しており、 ペイアウトレシオはそれぞれ 75.7％、76.3％
となります。また、当該利益超過分配金額は、それぞれ当該計算期間に発生すると見込まれ
る減価償却費の 30.1％、35.0％に相当する金額となる見込みです。
・ 利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針等につきましては、2019 年４月
26 日に提出した有価証券報告書の「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針」をご参照ください。
・ 法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
ご注意：この文書は、 本投資法人の 2020 年１月期（第９期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2020 年７月期（第
10 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として
作成されたものではありません。
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