3459 Ｒ－サムティレジ 2019-01-25 14:00:00
2019年１月期及び2019年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想の修正について [pdf]
2019 年１月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：３４５９）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 増田 洋介
問合せ先 リート企画部 部長 定塚 泉美
ＴＥＬ. 03-5220-3841
2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想の修正について
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2018 年９月 14 日付「2018
年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」で公表いたしました 2019 年１月期（2018 年８月１日～2019 年１月 31
日）及び 2019 年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）の運用状況並びに１口当たり分配金の予
想の修正について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１．2019 年１月期の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分配 分配金 利益超過
金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
前回発表予想 3,079 1,464 1,135 1,134
2,700 円 2,250 円 450 円
（A） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 3,220 1,594 1,308 1,307
3,050 円 2,594 円 456 円
（B） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 141 130 173 173
350 円 344 円 ６円
（B-A） 百万円 百万円 百万円 百万円
4.6 8.9 15.3 15.3 13.0 15.3 1.3
増減率
％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
1
２．2019 年７月期の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分配 分配金 利益超過
金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
前回発表予想 3,167 1,404 1,113 1,112
2,685 円 2,207 円 478 円
（A） 百万円 百万円 百万円 百万円
今回発表予想 3,649 1,851 1,506 1,505
3,474 円 2,986 円 488 円
（B） 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 481 446 392 392
789 円 779 円 10 円
（B-A） 百万円 百万円 百万円 百万円
15.2 31.8 35.3 35.3 29.4 35.3 2.1
増減率
％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
（参考）
2019 年１月期：予想期末発行済投資口数 504,100 口 １口当たり予想当期純利益 2,594 円
2019 年７月期：予想期末発行済投資口数 504,100 口 １口当たり予想当期純利益 2,986 円
（注１）上記予想については、別紙「2019年１月期及び2019年７月期における運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行
価格、今後の更なる新投資口の発行、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結
果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超
過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨てて記載しています。
３．開示の理由
本日公表した「国内不動産（不動産信託受益権及び不動産（現物））の取得及び貸借並びに国内不動産
信託受益権の譲渡及び貸借解消（資産入替）に関するお知らせ」にてお知らせした資産の取得及び譲渡
の決定に伴い、2018 年９月 14 日付で公表いたしました 2019 年１月期の予想の１口当たり分配金に５％
以上の、また、2019 年７月期の予想については、経常利益、当期純利益に 30％以上及び１口当たり分配
金に５％以上の差異が生じる見込みとなったため、2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１
口当たり分配金の予想の修正を行うものです。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
2
【別紙】
2019 年１月期及び 2019 年７月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2019 年１月期（2018 年８月１日～2019 年１月 31 日）
（184 日)
計算期間
・ 2019 年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）
（181 日）
・ 2019 年１月期：本日現在保有している 93 物件及び本日付「国内不動産（不動産信託受益権
及び不動産（現物） ）の取得及び貸借並びに国内不動産信託受益権の譲渡及び貸借解消（資
産入替）に関するお知らせ」 において公表した 2019 年１月 31 日付譲渡予定の１物件譲渡後
の合計 92 物件の不動産又は不動産信託受益権（以下、 「取得済資産」といいます。 ）を 2019
年１月期末まで保有し続けること及びそれ以外に新規物件の取得が行われないことを前提
としています。
・ 2019 年７月期：2019 年１月期末時点で保有している 92 物件及び本日付「国内不動産（不動
運用資産
産信託受益権及び不動産（現物） ）の取得及び貸借並びに国内不動産信託受益権の譲渡及び
貸借解消（資産入替）に関するお知らせ」において公表した取得予定の５物件及び 2019 年
７月 31 日付譲渡予定の１物件譲渡後の合計 96 物件の不動産又は不動産信託受益権（以下、
「取得済資産及び取得予定資産」といいます。 ）を 2019 年７月期末まで保有し続けること及
びそれ以外に新規物件の取得が行われないことを前提としています。
・ 実際には取得予定資産以外の新規物件取得、 又は譲渡予定資産以外の保有物件の処分等によ
り変動する可能性があります。
・ 取得済資産及び取得予定資産の賃貸事業収入については、 各物件の現所有者等より提供を受
けた情報、締結済みの賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出しています。
・ 本日付「国内不動産（不動産信託受益権及び不動産（現物） ）の取得及び貸借並びに国内不
動産信託受益権の譲渡及び貸借解消（資産入替）に関するお知らせ」にて公表した 2019 年
営業収益
１月 31 日付譲渡予定の１物件の不動産売却益 188 百万円、2019 年７月 31 日付譲渡予定の
１物件の不動産売却益 429 百万円を見込んでいます。ただし、不動産売却益については、現
時点の想定であり、今後変更される可能性があります。上記２物件以外の不動産等売却損益
の発生がないことを前提としています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資
法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）
を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・ 賃貸事業費用（減価償却費を含む。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く。 ）は、
2019 年１月期に 1,796 百万円、2019 年７月期に 1,842 百万円を想定しています。
・ 一般に、 不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按
分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法人においては当該精算金相当分が取得
原価に算入されるため、当該精算金相当分は費用計上されません。なお、取得予定資産につ
いて取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 18 百万円を想定しており、
2020 年７月期からは、これらの物件の固定資産税及び都市計画税等として 11 百万円の費用
営業費用
計上を想定しています。また、2018 年８月及び 2018 年 11 月に取得した 11 物件について取
得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 11 百万円です。2019 年７月期から
は、これらの物件の固定資産税及び都市計画税等として 18 百万円の費用計上を想定してい
ます。
・ 減価償却費は、定額法により算出しており、2019 年１月期に 687 百万円、2019 年７月期に
703 百万円を想定しています。
・ 建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、2019 年１月期に 100
百万円、2019 年７月期に 102 百万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修
繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、 予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
・ 投資口発行費用の償却分として、2019 年１月期に 11 百万円、2019 年７月期に 11 百万円を
営業外費用
想定しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
3
・ 投資法人債発行費用の償却分として、2019 年１月期に６百万円、2019 年７月期に５百万円
を想定しています。
・ 支払利息その他融資関連費用として、2019 年１月期に 268 百万円、2019 年７月期に 327 百
万円を想定しています。
・ 本日現在の有利子負債残高は 48,900 百万円です。
・ 2019 年１月期及び 2019 年７月期に返済期日が到来する有利子負債については、全額借換え
することを前提として算出しており、また、本日付「国内不動産（不動産信託受益権及び不
動産（現物） ）の取得及び貸借並びに国内不動産信託受益権の譲渡及び貸借解消（資産入替）
有利子負債
に関するお知らせ」において公表した取得予定資産のうち、４物件の取得に際し、4,350 百
万円の借入を想定し、当該借入のうち、2019 年７月末に 3,100 百万円の返済を予定してお
り、有利子負債総額は、2019 年１月期末 48,900 百万円、2019 年７月期末 50,150 百万円を
前提としています。
・ 本日現在の発行済投資口数 504,100 口を前提としています。
投資口 ・ 上記の他に 2019 年１月期末及び 2019 年７月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変
動がないことを前提としています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
を含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は変動する可能性
があります。
・ １口当たり利益超過分配金は、 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び資産運用会
社の内部規程に従い算出しています。
・ 本日現在、本投資法人は、足元の外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況につ
いて、大幅に悪化する状況にないと考えています。
・ 2019 年１月期及び 2019 年７月期に関しては、一部に不動産売買市場の過熱状況等も見られ
るものの、 ポートフォリオの収益力向上に資する投資としての新規物件の取得機会等は相応
に見込まれ、かかる機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は高い一方
で、 本投資法人の財務状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みる
と、 当該２計算期間においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資
金充当を行うべき状況にはないものと考えています。
2019 年１月期においては、取得済資産（93 物件）の減価償却費として 687 百万円を、また、
2019 年７月期においては、取得済資産（92 物件）及び取得予定資産（５物件）に係る減価
償却費として 703 百万円を見込む中、建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、
短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を当該物件について合計した額の６か月
１口当たり
平均額は 100 百万円（2019 年１月期の見積額は 96 百万円、2019 年７月期の見積額は 98 百
利益超過分配金
（※） 万円） に留まるため、 各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等
の機能維持のための資本的支出（CAPEX）を目的とした積み立てや運転資金等として見込ま
れる資金相当額並びに上記のポートフォリオの収益力向上に資する投資に備えた一定の資
金留保を行っても、さらにフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでいます。
・ 以上を勘案し、本日現在において、2019 年１月期、2019 年７月期については利益超過分配
を実施することが相当であると判断し、利益超過分配金総額として、それぞれ 230 百万円、
246 百万円を見込んでいます（注） 。この場合、ペイアウトレシオはそれぞれ 77.1％、79.3％
となり、 当該利益超過分配金総額は、 それぞれ当該計算期間に発生すると見込まれる減価償
却費の 33.5％、35.0％に相当する金額となる見込みです。
（注）利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額（本投資法人が保有する不動
産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額（又は価格調
査報告書における調査価額（期末算定価格））をいいます。以下同じです。）の総額が、保有不動産の調
整後帳簿価額（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産
の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定
の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上
回る場合にのみ行われます（後記＜（ご参考）本投資法人の利益超過分配に関する基本方針及び実施方法
＞の「Ｂ．実施方法」をご参照ください。）。そのため、かかる条件を満たさない場合には、上記の予想
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
4
にかかわらず、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）においても利益超過分配を実施いた
しません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合
や新規資産（取得予定資産を含みます。）の取得に伴う新規の借入れ又は投資法人債の発行の結果、本投
資法人の財務状況に大きな変動等 （LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を
含みますが、これに限りません。）が生じた場合には、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月
期）においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施するとの本日現在における方針が
変更され、上記の予想にかかわらず、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）において利益
超過分配が実施されない場合もあります。また、本投資法人は、後記＜利益超過分配の実施について＞に
記載するとおり、本日現在において、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）に関しては、
各計算期間について、一時的要因を考慮しない場合、ペイアウトレシオ（当期純利益に減価償却費を加算
した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいます。）70％程度を目処とし、減価償却費
相当額の100分の35に相当する金額を上限として利益超過分配を実施することが相当であると考えていま
すが、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）においては物件売却に伴う一時的な利益が見
込まれることに鑑み、上記記載のペイアウトレシオを相当であると考えています。なお、新規資産の大規
模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動
産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等には、かかる金額又は比率が見直される可能性があ
り、その結果、上記で見込んでいる第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）における利益超
過分配金額が変更される可能性もあります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（※）本投資法人は次の＜利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針＞及び＜現状認識＞等に基づい
て１口当たり利益超過分配金に係る前提条件を公表しています。
＜利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針＞
本投資法人が投資対象の中心とする地方都市に所在するレジデンスは、東京 23 区に所在するレジデン
スと比較して、物件取得価格の総額に占める建物割合が高く、物件取得価格が同額の場合、（キャッシュ
マネジメントによる配分の対象としての）フリーキャッシュフローの源泉となる減価償却費が高くなる傾
向があります。加えて、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産においては、ポートフォリオ全体とし
てみると、将来計上されることが見込まれる減価償却費の合計が建物の再調達（再築）原価を上回る見込
みです。
一方で、本投資法人の取得済資産及び取得予定資産の平均築年数等の状況に鑑みて、本投資法人におい
ては、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額の割
合は低率に留まる時期が当面の間は続くとともに、将来の資本的支出の金額の見積額も予見性が高く、当
該見積額と実際に必要とされる資本的支出の金額との差異も小幅に留まるものと考えています。さらに、
本投資法人の主たる投資対象であるレジデンスの１物件当たりの投資額はオフィス、商業施設等の他のア
セットタイプと比較して小さく、ポートフォリオの分散効果が得られる結果、本投資法人においては、ポ
ートフォリオ全体での資本的支出計画の予算実績管理も容易となる傾向があるという特性を有している
と考えています。中長期的な観点においても、本投資法人は、サムティ株式会社から供給される新築物件
を将来的な追加組入れの中心に据えることを志向しており、かかる方針に従った追加組入れの内容によっ
ては、追加組入れ後のポートフォリオ全体の減価償却費に対する資本的支出の金額の割合が、取得済資産
及び取得予定資産から成るポートフォリオとの比較において、相対的に低率の状態に留まる可能性もある
ものと考えています。
こうした地方都市に所在するレジデンスを中心とする本投資法人のポートフォリオの特性を考慮し、①
保有資産の競争力の維持・向上に向けた適切な対応及び②本投資法人の安定的な財務基盤の維持が十分に
なされていることを前提として、③資金効率の向上を実現するキャッシュマネジメントの手段の一つとし
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
5
て、その実施が最適と考えられる場合には利益超過分配を実施することが、投資主価値を最大化し、資本
市場における本投資法人の評価を高めることにつながり、もって本投資法人の資本調達力の向上に資する
ものと考えています。
＜現状認識＞
本日現在、本投資法人は、下記＜（ご参考）本投資法人の利益超過分配に関する基本方針及び実施方法＞
において詳述するとおり、下図に示されるキャッシュマネジメント上の最適な資金配分として、足元の外部
経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を総合的に勘案の上、キャッシュマネジメントの一環とし
て利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する方針をとっています。
キャッシュマネジメント方針
上記を踏まえ、本投資法人においては、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）に関し、一
部に不動産売買市場の過熱状況等も見られるものの、ポートフォリオの収益力向上に資する投資としての新
規物件の取得機会等は相応に見込まれ、かかる機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は
高い一方で、本投資法人の財務状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みると、当
該２計算期間における有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資金充当を行うべき状況に
はないものと考えています。
また、第７期（2019年１月期）においては、取得済資産（93物件）の減価償却費として、687百万円、また、
第８期（2019年７月期）においては、取得済資産（92物件）及び取得予定資産（５物件）に係る減価償却費
として、703百万円を見込む中、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社、日本管財株式会社、日本建
築検査協会株式会社、株式会社ERIソリューション、株式会社東京カンテイ及び大和不動産鑑定株式会社によ
る建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を
合計した額の６か月平均額は100百万円（2019年１月期の見積額は96百万円、2019年７月期の見積額は98百万
円）に留まります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
6
＜利益超過分配の実施について＞
これらに基づいて、本日現在において、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）に関しては、
各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等の機能維持のための資本的支出を目的
とした積み立てや運転資金等として見込まれる資金相当額並びに上記のポートフォリオの収益力向上に資す
る投資に備えた一定の資金留保を行っても、さらにフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでおり、
その規模を勘案した上で、かかる前提が維持される限りにおいては、各計算期間について減価償却費相当額
の100分の35に相当する金額を目処とした利益超過分配を実施することが相当であると考えています。加えて、
本日現在、J-REIT市場に上場している本投資法人の競合先となりうる銘柄におけるペイアウトレシオ（注１）
の水準を参考とし、実際に各計算期間の終了後にかかる利益超過分配を行うか否かの判断に際しては、ペイ
アウトレシオ70％程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35に相当する金額を上限とする方針です
（注２）。
以上の判断及び方針に基づき、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）においては、総額で、
それぞれ230百万円、246百万円の利益超過分配を見込んでいます（注３）（注４）。この場合、当該利益超過分
配金総額は、それぞれ当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の33.5％、35.0％に相当する金額と
なり、ペイアウトレシオはそれぞれ77.1％、79.3％となる見込みです。
（注１）「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合
をいいます。以下同じです。
（注２）上記ペイアウトレシオの目処は、 本日現在における金融環境や不動産投資信託市場の状況等を勘案の上決定しており、
また、上記の減価償却費相当額に対する比率は、取得済資産及び取得予定資産の保有を前提に作成された、本日現在
における本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される資本的支出の額、 及び、 本日現在において想定されるその他
の資金需要等に基づき決定しているものです。 したがって、各計算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるま
での間に、新規資産の大規模な追加組入れ等（取得予定資産の取得を含みます。）によるポートフォリオの収支構造
の大きな変動等が新たに生じた場合、 金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等において
は、各計算期間に係るこれらの比率が見直される可能性もあります。
（注３）上記の予想にかかわらず、利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額の総額が、保
有不動産の調整後帳簿価額の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額 （資本的支出）のための積立
金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます（後記＜（ご参考）本投資法人の利益超過
分配に関する基本方針及び実施方法＞の「Ｂ．実施方法」をご参照ください。）。そのため、かかる条件を満たさな
い場合には、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）においても利益超過分配を実施いたしません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や、新規資産
（取得予定資産を含みます。）の取得に伴う新規の借入れ又は投資法人債の発行の結果、本投資法人の財務状況に大
きな変動等 （LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、 これに限りません。）
が生じた場合には、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）においてキャッシュマネジメントの一環と
して利益超過分配を実施するとの本日現在における方針が変更され、上記の予想にかかわらず、第７期（2019年１月
期）及び第８期（2019年７月期）においても利益超過分配が実施されない場合もあります。また、本投資法人は、上
記のとおり、本日現在において、一時的要因を考慮しない場合、第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）
に関しては、各計算期間について、ペイアウトレシオ70％程度を目処として、減価償却費相当額の100分の35に相当
する金額を上限として、利益超過分配を実施することが相当であると考えていますが、第７期（2019年１月期）及び
第８期（2019年７月期）においては物件売却に伴う一時的な利益が見込まれることに鑑み、上記記載のペイアウトレ
シオを相当であると考えています。また、上記（注２）のとおりかかる金額又は比率は見直される可能性があり、そ
の結果、上記で見込んでいる第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）における利益超過分配金額が変更
される可能性もあります。
（注４）本投資法人においては、上記のとおり将来の外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等を踏まえ、キャッ
シュマネジメントの一環として利益超過分配を行うか否かを都度各計算期間について判断する方針を取っていると
ころ、本日現在、本投資法人は第７期（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）までの計算期間の運用計画を策
定しており、当該運用計画に基づいてかかる判断を行っているため、それを超える第９期（2020年１月期）以降の計
算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。 そのため、第９期（2020年１月期）以降の計算期間について、
第７期 （2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）と同様の利益超過分配方針を取ることを予定しているものでも、
これを保証するものでもありません。また、ペイアウトレシオの目処については、当該計算期間の最近日における経
済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制
限条項への抵触を含みますが、これに限りません。）等を、減価償却費相当額に対する比率については、当該計算期
間における耐用年数の短い設備の減価償却の完了等に伴う減価償却費の減少や、 建物の経年に伴う資本的支出の増加、
本投資法人の当期純利益の水準の見通し等を考慮して、各々、当該計算期間毎に見直しを行うため、上記の第７期
（2019年１月期）及び第８期（2019年７月期）までに係る各比率が第９期（2020年１月期）以降の計算期間において
も適用される保証はありません。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
7
＜（ご参考）本投資法人の利益超過分配に関する基本方針及び実施方法＞
Ａ．利益超過分配に関する基本方針
本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、本投資法人のキャッシュマネジメント方針の一
環として、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）（以下「利益超過分配」といいます。）を行う場合が
あります(注)。
利益超過分配は、後記「Ｂ．実施方法」に記載のとおり、本投資法人の計算期間毎にその時点における
諸般の事情を総合的に考慮した上で実施の是非を判断するものであることから、毎期又は数期にわたって
継続的に実施することを予定するものではありませんが、結果的に一定の期間、複数期にわたり連続して
実施される可能性があります。また、利益超過分配を実施した場合、当該金額は、出資の払戻しとして、
出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります。
（注）利益超過分配は、全ての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配で
あり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なり
ます。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。
Ｂ．実施方法
本投資法人がキャッシュマネジメントの一環として利益超過分配を実施する場合には、具体的には、以
下のとおり実施の可否及び金額を決定します。
利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施
の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。また、「翌計算期間」とは、当該計算期間の直後の本投
資法人の計算期間をいいます。以下、本「Ｂ．実施方法」において同じです。）の期末時点における保有
不動産の「継続鑑定評価額」（注１）の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳
簿価額」
（注２）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立
金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り、かつ、その時々の外部経済環境、不動産
市況、本投資法人の財務状況（LTV の水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含
みますが、これに限りません。）等を総合的に勘案した上で実施するものとします。
また、当該計算期間における利益超過分配の額は、当該計算期間において各々計上される減価償却費相
当額から資本的支出額を控除した金額（ただし、減価償却費の 60％に相当する金額を超える場合は、減価
償却費の 60％）を上限としますが（注３）、実際の利益超過分配の金額は、資本的支出計画（長期修繕計画）
に影響を及ぼさず、かつ、その他の資金需要（本投資法人の運転資金や分配金の支払い等に加え、不動産
市況悪化時の債務の返済や、投資口価値向上に資すると考えられる新規取得機会が見込まれる場合等にお
ける機動的な取得資金確保等）に対応するため、融資枠等の設定状況を勘案の上、本投資法人が妥当と考
える現預金を留保した上で、本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、本投資法人が計算期間
毎に決定するものとします。加えて、J-REIT 市場に上場している本投資法人の競合先となり得る銘柄にお
けるペイアウトレシオの水準を参考にするものとします。
さらに、当該計算期間において、新規投資口の発行における投資口交付費や新規借入れに伴うローンア
レンジメントフィー等、ファイナンスの実施に付随する会計上の一時的な費用や、不動産売却損等の手元
現預金の流出を伴わない会計上の損失が発生した場合においても、当該費用や損失の額の一部又は全部に
相当する額として本投資法人が決定する金額についても、上記に従い本投資法人が決定する利益超過分配
の額に含める場合があります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
8
（注１）「継続鑑定評価額」とは、本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑
定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）の総額をいいます。以下同じで
す。
（注２）「調整後帳簿価額」とは、本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産
の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。
（注３）クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の 100 分の 60 に相当する金額を限度と
して、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能となっています（一般社団法人投資信託協会「不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則」。
）
（注４）各期末における利益超過分配の実施の可否判断及び金額の決定に係るプロセスのイメージ図は以下のとおりです。
（注）本日現在における第７期（2019 年１月期）及び第８期（2019 年７月期）の方針であり、第９期（2020 年１月期）以降
の計算期間についての利益超過分配の実施方針は未定です。また、上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対す
る利益超過分配の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財
務の状況（LTV の水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りません。 ）
等により、利益超過分配の額は変動し、又は利益超過分配が行われない可能性もあります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年１月期及び 2019 年７月期の運用状況並びに１口当たり分配金の予想に関して一般に公表する
ための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません
9