3459 Ｒ－サムティレジ 2021-10-20 16:00:00
資産運用会社における資産運用ガイドラインの一部変更に関するお知らせ [pdf]
2021 年 10 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 髙橋 雅史
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
資産運用会社における資産運用ガイドラインの一部変更に関するお知らせ
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託しているサ
ムティアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、2021 年 10 月
20 日開催の本投資法人の第５回投資主総会（以下「本投資主総会」といいます。）において、規約の一部
変更にかかる議案（以下「本議案」といいます。）が原案のとおり承認可決されたことをうけ、本日開催
の取締役会において、本資産運用会社の社内規定である「資産運用ガイドライン」の一部を変更すること
を決議いたしましたので、お知らせいたします。
なお、本議案の詳細については、2021 年９月 15 日付「規約一部変更及び役員選任に関するお知らせ」
をご参照ください。
１．資産運用ガイドライン変更理由
本投資法人は、2015 年３月の設立以来、 賃貸住宅の取得によりポートフォリオの構築をしてまいりまし
たが、今般、本投資法人の投資方針・投資対象となる資産の用途を明確化することを目的として、これま
で本投資法人において取得実績のないホテルについて、本投資法人の投資対象となる資産の用途から除外
すること、ただし、 ①取得価格が 10 億円未満のホテル・旅館その他宿泊施設及び②民泊施設に関しては、
規模・構造等において賃貸住宅等と類似、関連する賃貸住宅周辺領域の不動産と考えられること、また、
将来的には時期に応じて賃貸住宅等施設へのコンバージョンによりリスク管理も可能であるとの判断か
ら、本投資法人の投資対象資産とする旨等を内容とする規約の一部変更に係る議案を本投資主総会に付議
し、承認可決されました。
これに伴い、資産運用ガイドラインについても、本投資法人の投資方針・投資対象となる資産の用途を
明確化すべく、上記規約の一部変更と同趣旨の変更を行うとともに、株式会社大和証券グループ本社が本
投資法人のサブスポンサーである旨の明記等をすべく資産運用ガイドラインの変更を行うものです。
２．変更日
2021 年 10 月 20 日
ご注意：この文書は、資産運用会社における資産運用ガイドラインの一部変更に関して一般に公表するための記者発表文であり、投
資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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３．資産運用ガイドラインの変更内容
変更内容は以下のとおりです。なお、変更箇所には下線を引いております。
現行 変更後
サムティアセットマネジメント株式会社（以下「本 サムティアセットマネジメント株式会社（以下「本
資産運用会社」という。）はその資産の運用を受託す 資産運用会社」という。 ）はその資産の運用を受託す
るサムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投 るサムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投
資法人」という。）の資産運用並びに資産運用に関連 資法人」という。）の資産運用並びに資産運用に関連
する業務について、本投資法人の規約に定める基本 する業務について、本投資法人の規約に定める基本
方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規則として、 方針を踏まえ、本資産運用会社の社内規則として、
資産運用ガイドラインを制定する。 資産運用ガイドラインを制定する。
（１）投資方針 （１）投資方針
ａ．基本方針 ａ．基本方針
本投資法人は、中長期にわたる運用資産の着実 本投資法人は、中長期にわたる運用資産の着実
な成長と、安定した収益の確保を実現し、主た な成長と、安定した収益の確保を実現し、主た
る投資対象を賃貸住宅（注１） （以下「レジデ る投資対象を賃貸住宅（注１） （以下「レジデ
ンス」という。 ）として、日本全国の都市へ分 ンス」という。 ）として、日本全国の都市へ分
散投資を行うことにより、投資主価値の最大化 散投資を行うことにより、投資主価値の最大化
を目指す。また、本投資法人は、レジデンス同 を目指す。また、本投資法人は、レジデンス同
様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃 様に居住空間を提供し、運営会社に一括して賃
貸することで安定したキャッシュフローの確 貸することで安定したキャッシュフローの確
保が期待されるホテル及びヘルスケア施設等 保が期待される宿泊施設（(a)1 取得対象あたり
の運営型施設 （以下「運営型施設」といいます。） の取得価格が 10 億円未満のホテル・旅館その
についても、レジデンスと共にアコモデーショ 他宿泊施設（旅館業法上の宿泊施設を経営する
ンアセット（レジデンス、ホテル及びヘルスケ ための宿泊施設で、ホテル・旅館以外の各宿泊
ア施設（注２）等の賃貸住宅周辺領域の不動産を 施設及びサービスアパートメント等を含むが、
いう。以下同じ。 ）に含める形で投資対象とし 民泊（家具等の備置その他一定の環境整備等を
て位置付けているが、当初はレジデンスのみを した上で宿泊サービスを提供する住居若しく
投資対象とし、運営型施設への投資については は宿泊施設をいう。以下同じ。 ）を含まない。 ）
本投資法人の資産規模やポートフォリオ分散 及びこれらの付帯施設、 並びに(b)民泊及びこれ
状況を総合的に勘案し、慎重に検討していく方 らの付帯施設をいう。以下「宿泊施設」と総称
針とする。 する。 及びヘルスケア施設等の運営型施設
） （以
下「運営型施設」という。 ）についても、レジ
デンスと共にアコモデーションアセット（レジ
デンス、宿泊施設及びヘルスケア施設（注２）等
の賃貸住宅周辺領域の不動産をいう。以下同
じ。）に含める形で投資対象として位置付けて
いるが（注３）、当初はレジデンスのみを投資対
象とし、運営型施設への投資については本投資
法人の資産規模やポートフォリオ分散状況を
総合的に勘案し、慎重に検討していく方針とす
る。
（注１）賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想定し
た学生向けマンションや、法人による数部屋単位の借上
げを想定した社宅又は寮を含む。
（注２）ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の安定
確保に関する法律に規定する「サービス付き高齢者向け
住宅」並びに老人福祉法に規定する「有料老人ホーム」
及び「認知症高齢者グループホーム」とする建物を含む
が、これらに限らない。
（注３）本投資法人は複数の取得物件が社会経済上の観点におい
て一体的に利用されうる場合において、当該取得物件の
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資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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現行 変更後
本体をなす不動産又はその裏付けとなる不動産全体の
過半につき、その用途が上記(1)a.に定める用途である
とき（但し、その用途が宿泊施設の場合には、当該取得
物件全体の取得価格が 10 億円未満の場合に限る。
）は、
当該取得物件の全部又は一部を取得することができる。
(ｲ) 取得物件の種類 (ｲ) 取得物件の種類
本投資法人は、首都圏（東京都、神奈川県、埼 本投資法人は、首都圏（東京都、神奈川県、埼
玉県及び千葉県をいう。以下同じ。 ）の特定の都 玉県及び千葉県をいう。以下同じ。）の特定の都
市に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市 市に偏ることなく、日本全国の幅広い地方都市
（首都圏以外の都市をいう。以下同じ。 ）におい （首都圏以外の都市をいう。以下同じ。）におい
て、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモ て、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモ
デーションアセット及びアコモデーションア デーションアセット及びアコモデーションア
セットを裏付けとする特定資産（以下「アコモ セットを裏付けとする特定資産（以下「アコモ
デーションアセット等」と総称する。 ）への投資 デーションアセット等」と総称する。）への投資
を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安 を行い、これらの賃貸借を通じて、居住者に安
心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供す 心、安全かつ快適なくつろげる住まいを提供す
ることを目指す。 ることを目指す。
（注１）賃貸住宅には、専門の運営会社に委託することを想 （削除）
定した学生向けマンションや、法人による数部屋単
位の借上げを想定した社宅又は寮を含む。
（注２）ヘルスケア施設には、主たる用途を高齢者の居住の
安定確保に関する法律に規定する「サービス付き高
齢者向け住宅」並びに老人福祉法に規定する「有料
老人ホーム」及び「認知症高齢者グループホーム」
とする建物を含むが、これらに限らない。
(ﾛ) スポンサーサポートの活用 (ﾛ) スポンサーサポートの活用
関西地域を中心に、土地の仕入からマンション ①サムティグループの活用
の企画開発、賃貸募集、物件管理、売却及び物 サムティ株式会社（以下「メインスポンサー」
件の保有をグループで完結することができる総 という。）は関西地域を中心に、土地の仕入から
合不動産会社であり、分譲マンションの開発実 マンションの企画開発、賃貸募集、物件管理、
績に加え、ファンド向けに賃貸用コンパクトマ 売却及び物件の保有をグループで完結すること
ンション「S-RESIDENCE」を開発し、居住用施設 ができる総合不動産会社であり、分譲マンショ
の豊富な開発実績を有しているサムティグルー ンの開発実績に加え、ファンド向けに賃貸用コ
プ（注）の強みを活かすため、利益相反の回避 ンパクトマンション「S-RESIDENCE」を開発し、
に留意しつつも、サムティグループとの取引関 居住用施設の豊富な開発実績を有しているサム
係や支援を有効に活用することにより、資産価 ティグループ（注）の強みを活かすため、利益
値の維持及び向上を図る。 相反の回避に留意しつつ、サムティグループと
（注）サムティグループとは、スポンサー及びスポンサーの の取引関係や支援を有効に活用することによ
連結子会社（連結財務諸表の用語、様式及び作成方法 り、資産価値の維持及び向上を図る。
に関する規則（昭和 51 年大蔵省令第 28 号。その後の （注）サムティグループとは、メインスポンサー及びメイン
改正を含む。）第２条第４号に定める連結子会社を総 スポンサーの連結子会社（連結財務諸表の用語、様式
称していう。）並びにスポンサーが自らが出資してい 及び作成方法に関する規則（昭和 51 年大蔵省令第 28
るスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社を合 号。その後の改正を含む。）第２条第４号に定める連
わせていい、本資産運用会社及び本投資法人を除く。 結子会社を総称していう。）並びにメインスポンサー
が自らが出資しているメインスポンサーの連結子会
社以外の特別目的会社を合わせていい、本資産運用会
社及び本投資法人を除く。
②（新設） ②大和証券グループ本社の活用
株式会社大和証券グループ本社（以下「サブス
ポンサー」という。）の有するネットワーク及び
金融・資本市場でのノウハウを活用、ブリッジ
ファンド組成等のサポート及び資産運用会社に
おける人材確保への協力を通じ、本投資法人の
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現行 変更後
持続的かつ安定的な成長を図り投資主価値の向
上を目指す。
(ﾊ) 地方創生と取得エリア (ﾊ) 地方創生と取得エリア
人口急減・超高齢化という我が国が直面する大 人口急減・超高齢化という我が国が直面する大
きな課題に対し、各地方・地域において特徴を きな課題に対し、各地方・地域において特徴を
活かした住居を提供し、もって自律的で持続的 活かした住居を提供し、もって自律的で持続的
な社会を創生の一助となることを目的とする。 な社会の創生の一助となることを目的とする。
特に関西圏を地盤とするサムティグループの物 特に関西圏を地盤とするサムティグループの物
件開発及び取得実績を背景に、 関西圏を含む（後 件開発及び取得実績を背景に、 関西圏を含む（後
記「c.(ﾛ)投資エリア」に定義する。）主要地方 記「c.(ﾛ)投資エリア」に定義する。）主要地方
都市の物件を厳選の上、積極的に投資し、既存 都市の物件を厳選の上、積極的に投資し、既存
の他のレジデンス中心型投資法人との差別化を の他のレジデンス中心型投資法人との差別化を
図る。 図る。
ｂ．成長戦略 ｂ．成長戦略
(ｲ) 外部成長戦略 (ｲ) 外部成長戦略
①サムティ株式会社（以下「スポンサー」とい ①メインスポンサーとの間で主として以下を内
う。
）との間で主として以下を内容とするスポン 容とするスポンサーサポート契約を締結するこ
サーサポート契約を締結することによるサム とによるサムティグループのリソースやノウハ
ティグループのリソースやノウハウ等の活用 ウ等の活用
（以下、記載省略） （現行のとおり）
②（新設） ②サブスポンサーとの間で主に以下を内容とす
るサブスポンサーサポート契約を締結すること
による大和証券グループの有するネットワーク
及び金融・資本市場でのノウハウ等の活用
物件その他の情報の提供
ブリッジファンド組成等のサポート
資産運用会社への人材確保の協力
③本資産運用会社独自のパイプラインを通じた
物件取得の拡充
②本資産運用会社独自のパイプラインを通じた
物件取得の拡充
(ﾛ) 内部成長戦略
①プロパティ マネジメント会社のコントロール
・
(ﾛ) 内部成長戦略
ノウハウ
①プロパティ・マネジメント会社のコントロー
（現行のとおり）
ルノウハウ
②物件のリニューアル／再開発支援
（記載省略）
（現行のとおり）
②物件のリニューアル／再開発支援
③ブランド戦略の推進
（記載省略）
レジデンス物件ブランドの統一
③ブランド戦略の推進
「S-RESIDENCE」…メインスポンサーが開発
物件ブランドの統一
した賃貸マンションブランド
「S-RESIDENCE」…スポンサーが開発した賃
（以下、現行のとおり）
貸マンションブランド
（以下、記載省略）
ｃ．ポートフォリオ運用基準 ｃ．ポートフォリオ運用基準
(ｲ) 投資対象 (ｲ) 投資対象
①本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の ①本投投資法人は、オフィスや商業施設等の他の
用途の不動産と比較して、 賃料の変動は小さく、 用途の不動産と比較して、 賃料の変動は小さく、
相対的にリスクの低い投資対象であるレジデン 相対的にリスクの低い投資対象であるレジデン
スを中心に投資を行うものとする。ポートフォ スを中心に投資を行うものとする。ポートフォ
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現行 変更後
リオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得 リオ全体に占めるレジデンスの投資比率は取得
価格ベースで 80％以上とするとともに、運営型 価格ベースで 80％以上とするとともに、運営型
施設を 20％以下の範囲で組入可能とする。 施設を 20％以下の範囲で組入可能とする。
投資対象資産 投資比率 投資対象資産 投資比率
区分 レジデンス 80％以上 区分 レジデンス 80％以上
運営型施設等 運営型施設等
（ホテル及びヘルスケア 20％以下 （宿泊施設及びヘルスケ 20％以下
施設等） ア施設等）
（注）「投資比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金 （注）「投資比率」は、取得価格（取得に伴う諸費用及び税金
を含まない。）を基準とする。 を含まない。）を基準とする。
②（記載省略） ②（現行のとおり）
③各投資対象資産における本投資法人の取得方針 ③各投資対象資産における本投資法人の取得方針
は、以下のとおりとする。 は、以下のとおりとする。
レジデンス＜シングル・コンパクトタイプ レジデンス＜シングル・コンパクトタイプ
の物件重視＞ の物件重視＞
（記載省略） （現行のとおり）
運営型施設＜スポンサーサポートの活用＞ 運営型施設＜メインスポンサーサポートの
（以下、記載省略） 活用＞
（以下、現行のとおり）
(ﾊ) 物件選定基準 (ﾊ) 物件選定基準
（記載省略） （現行のとおり）
① レジデンスの投資基準 ① レジデンスの投資基準
（記載省略） （現行のとおり）
② 運営型不動産の投資基準 ② 運営型施設等の投資基準
本投資法人は、アコモデーションアセットの 本投資法人は、アコモデーションアセットの
うち、ホテル及びヘルスケア施設等の賃貸住 うち、宿泊施設及びヘルスケア施設等の賃貸
宅周辺領域の運営型施設への投資に際して 住宅周辺領域の運営型施設への投資に際して
は、上記「C.(ﾊ)①レジデンスの投資基準」の は、上記「C.(ﾊ)①レジデンスの投資基準」の
うち、立地、構造、築年数、物件規模、設備 うち、構造、築年数、物件規模、投資額、耐
施設、投資額、耐震性、権利関係、資産対応 震性、権利関係、資産対応証券等、開発案件
証券等、開発案件投資並びに環境・土壌等に 投資並びに環境・土壌等について考慮すると
ついて考慮するとともに、以下の事項にも留 ともに、以下の事項に留意しながら多角的な
意しながら多角的な分析を行った上で、総合 分析を行った上で、総合的に判断する。
的に判断する。
資産の概要 留意点 資産の概要
ホテル ビジネスホテ ● 運営者の業歴、 宿泊施設 ① 1 取得対象あたりの取得価格が 10
ルを対象とす 事業規模、業況 億円未満のホテル・旅館その他宿
る。 等 泊施設（旅館業法上の宿泊施設を
ヘルスケア施設 ● 介護サービ ● 経営形態、契約 経営するための宿泊施設で、ホテ
スの提供が 期間 ル・旅館以外の各宿泊施設及び
必要な賃貸 サービスアパートメント等を含む
用住宅又は が、民泊（家具等の備置その他一
介護施設を 定の環境整備等をした上で宿泊
いう。 サービスを提供する住居若しくは
宿泊施設をいう。以下同じ。）を含
まない。
）及びこれらの付帯施設
② 民泊及びこれらの付帯施設
ヘルスケア施設 介護サービスの提供が必要な賃貸用住
宅又は介護施設をいう。
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現行 変更後
（新設） 項目 投資基準
ⅰ．立地 施設の性質等を踏まえ、安定して運営
できると本投資法人が判断した地域に
立地することを原則とする。
ⅱ．設備施設 用途、地域、規模等の特性を、総合的
に分析 検討した上で投資判断を行う。
・
ⅲ．運営者 運営者（オペレーター）の業歴、事業
規模、業況等、経営形態、契約期間を
総合的に勘案する。
(ﾎ)デューデリジェンスの方針 (ﾎ)デューデリジェンスの方針
（記載省略） （現行のとおり）
調査事項 調査内容 調査事項 調査内容
経済的調査 取得価格 取得価格の妥当性 経済的調査 取得価格 取得価格の妥当性
市場調査 市場調査 レジデンスの場合：
ⅰ.賃貸市場の現況（賃料相場、 ⅰ.賃貸市場の現況（賃料相場、
稼働率、テナント需要） 稼働率、テナント需要）
ⅱ.賃貸市場の動向（賃料相場 ⅱ.賃貸市場の動向（賃料相場
推移、稼働率推移、中長期の需 推移、稼働率推移、中長期の需
要動向） 要動向）
ⅲ.新規供給状況、競合物件の ⅲ.新規供給状況、競合物件の
状況 状況
運営型施設等の場合：
ⅰ.対象不動産所在地域の市況
ⅱ.市場の動向・特性
ⅲ.新規供給状況、競合物件の
状況
入居テナン ⅰ.テナント信用力、賃料収受 入居テナン ⅰ.テナント信用力、賃料収受
ト調査 状況 ト調査 状況
ⅱ.建物利用目的、使用状況、 ⅱ.建物利用目的、使用状況、
紛争の有無、世帯状況 紛争の有無、世帯状況（レジデ
ンスの場合）
ⅲ.店舗がある場合の業種及び ⅲ.店舗がある場合の業種及び
営業状況 営業状況
ⅳ.運営型施設の場合は施設運
営能力等、代替オペレーターの
有無
収益関係 ⅰ.契約条件 収益関係 ⅰ.契約条件
（賃料・その他収益） （賃料・その他収益）
ⅱ.賃貸稼働状況、収益実績 ⅱ.賃貸稼働状況、収益実績
ⅲ.賃貸運営方法・運営費用、 ⅲ.賃貸運営方法・運営費用、
運営費用の削減余地 運営費用の削減余地
物理的調査 立地 ⅰ.生活上の利便性 物理的調査 立地 ⅰ.生活上の利便性（レジデン
スの場合）
、アクセス・交通イ
ンフラ等
ⅱ.土地利用状況、嫌悪施設の ⅱ.土地利用状況、嫌悪施設の
有無 有無
ⅲ.都市計画及び地域計画と将 ⅲ.都市計画及び地域計画と将
来動向 来動向
（以下、記載省略） （以下、現行のとおり）
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現行 変更後
e．ポートフォリオ運営管理方針 e．ポートフォリオ運営管理方針
(ｲ)プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニ (ｲ)プロパティ・マネジメント会社の選定及びモニ
タリング タリング
① （記載省略） ① （記載省略）
② （記載省略） ② （記載省略）
③ 運営型不動産の管理 ③ 運営型施設等の管理
前記「(1)c.(ﾊ)②運営型不動産の投資基準」 前記「(1)c.(ﾊ)②運営型施設等の投資基準」
に掲げる運営型不動産においては、運用資 に掲げる運営型施設等においては、運用資
産の特性に応じて、適切と判断する管理形 産の特性に応じて、適切と判断する管理形
態及び運営者を選定するものとする。 なお、 態及び運営者を選定するものとする。なお、
本投資法人は、ビジネスホテルの運営者と 本投資法人は、宿泊施設の運営者として、
して、サムティグループの株式会社サン サムティグループのサムティホテルマネジ
トーアに当該ビジネスホテルの運営を委託 メント株式会社に当該宿泊施設の運営を委
し、その運営ノウハウを活用することがで 託し、その運営ノウハウを活用することが
きるものとする。 できるものとする。
（以下、記載省略） （以下、現行のとおり）
４. 今後の見通し
上記の資産運用ガイドラインの一部変更による本投資法人の業績への影響はありません。
５．その他
本日付で、関東財務局長に臨時報告書を提出いたします。
以 上
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
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