3459 Ｒ－サムティレジ 2021-07-12 15:30:00
2022年１月期（第13期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに2022年７月期（第14期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について [pdf]
2021 年７月 12 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 髙橋 雅史
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに
2022 年７月期（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2021 年３月 12 日付「2021
年１月期 決算短信（REIT） 」において公表しました 2022 年１月期（第 13 期）
（2021 年８月１日～2022 年
１月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2022 年７月期（第 14 期） （2022 年２月
１日～2022 年７月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について、下記のとおりお知らせいた
します。
記
１. 2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分 分配金 利益超過
配金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
前回発表予想
4,024 1,826 1,466 1,465 2,673 2,291 382
（A）
今回発表予想
4,843 2,314 1,826 1,825 2,751 2,369 382
（B）
増減額
819 487 359 359 78 78 -
（B-A）
増減率 20.4％ 26.7％ 24.5％ 24.6％ 2.9％ 3.4％ -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2022 年１月期（第 13 期）
：予想期末発行済投資口数 770,400 口、１口当たり予想当期純利益 2,369 円
（注１） 上記予想については、別紙「2022年１月期（第13期）及び2022年７月期（第14期）における運用状況の予想の前提条件」記
載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、 今後の不動産等の追加取得又は売却、 不動産市場等の推移、金利の変動、
今後の更なる新投資口の発行及び本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その
結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）、１口当たり分配
金（利益超過分配金を含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び
利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３） 表示単位未満の数値は切り捨て、比率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2022 年７月期
（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、 必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。
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２. 2022 年７月期（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分 分配金 利益超過
配金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
今回発表予想 4,945 2,192 1,773 1,772 2,642 2,300 342
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2022 年７月期（第 14 期）
：予想期末発行済投資口数 770,400 口、１口当たり予想当期純利益 2,300 円
（注１） 上記予想については、別紙「2022年１月期（第13期）及び2022年７月期（第14期）における運用状況の予想の前提条件」記
載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、 今後の不動産等の追加取得又は売却、 不動産市場等の推移、金利の変動、
今後の更なる新投資口の発行及び本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その
結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）、１口当たり分配
金（利益超過分配金を含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び
利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３） 表示単位未満の数値は切り捨て、比率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。
３. 開示の理由
本日付で公表した「資産の取得に関するお知らせ」 （以下「本お知らせ」といいます。、 ）「公募及び
第三者割当による新投資口発行並びに投資口売出しに関するお知らせ」及び「資金の借入れに関する
お知らせ」にてお知らせしたとおり、資産の取得に伴い、2021 年３月 12 日付で公表した 2022 年１
月期（第 13 期）
（2021 年８月１日～2022 年１月 31 日）の予想の前提に変更が生じたため、2022 年１
月期（第 13 期）（2021 年８月１日～2022 年１月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修
正を行うものです。
また、これに併せて 2022 年７月期（第 14 期） （2022 年２月１日～2022 年７月 31 日）の運用状況
及び１口当たり分配金の予想についてお知らせするものです。
なお、2021 年５月 21 日付「2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の
修正について」で公表した 2021 年７月期（第 12 期） （2021 年２月１日～2021 年７月 31 日）の運用
状況及び１口当たり分配金の予想については、変更ありません。
以 上
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、本投資法人の 2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2022 年７月期
（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、 必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。
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【別紙】
2022 年１月期（第 13 期）及び 2022 年７月期（第 14 期）における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2022 年１月期：2021 年８月１日～2022 年１月 31 日（184 日）
計算期間
・ 2022 年７月期：2022 年２月１日～2022 年７月 31 日（181 日)
・ 2022 年１月期：本日現在保有している不動産又は不動産信託受益権 132 物件（以下「取得済
資産」といいます。 ）及び本お知らせにおいて公表した取得予定の 24 物件（以下「取得予定
資産」といいます。 ）の合計 156 物件について、2022 年１月期末まで保有し続けること並び
にこれら以外に新規物件の取得及び保有物件の処分が行われないことを前提としています。
運用資産 ・ 2022 年７月期：上記記載の 2022 年１月期末時点で保有している 156 物件の不動産又は不動
産信託受益権を 2022 年７月期末まで保有し続けること並びにこれら以外に新規物件の取得
及び保有物件の処分が行われないことを前提としています。
・ 実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有物件の処分等により変動する可能性
があります。
・ 賃貸事業収入については、取得済資産については本投資法人における過去の実績値（本投資
法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績
営業収益 値）、取得予定資産については各物件の現所有者等より提供を受けた情報を基準として、賃
貸の状況を考慮したうえで算出しています。
・ 不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、 取得済資産については本投資法人における
過去の実績値 （本投資法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示
された過去の実績値） 、取得予定資産については各物件の現所有者等より提供を受けた情報
を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・ 賃貸事業費用（減価償却費を含まない）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く）は、
2022 年１月期に 3,843 百万円、2022 年７月期に 3,809 百万円を想定しています。
・ 費用計上する固定資産税及び都市計画税等は 2022 年１月期に 258 百万円、2022 年７月期に
328 百万円を想定しています。なお、一般に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市
計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法
営業費用 人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、 当該精算金相当分は費用計上
されません。 取得予定資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額
は 50 百万円を想定しており、2022 年７月期からは、これらの物件の固定資産税及び都市計
画税等として 61 百万円の費用計上を想定しています。
・ 減価償却費は、定額法により算出しており、2022 年１月期に 938 百万円、2022 年７月期に
941 百万円を想定しています。
・ 建物の修繕費は、 資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、 2022 年１月期に 193 百
万円、2022 年７月期に 211 百万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修繕費
が増額又は追加で発生する可能性があることから、 予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
・ 本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行及び投資口売出し等に係る費用とし
て約 36 百万円を見込んでおり、定額法により３年間で償却します。左記を含む投資口発行
費用の償却分として、2022 年１月期に 11 百万円、2022 年７月期に 11 百万円を想定してい
ます。
営業外費用
・ 投資法人債発行費用の償却分として、2022 年１月期に４百万円、2022 年７月期に４百万円
を想定しています。
・ 支払利息その他融資関連費用として、2022 年１月期に 471 百万円、2022 年７月期に 403 百
万円を想定しています。
・ 本日現在における本投資法人の有利子負債残高は、借入金残高が 60,735 百万円、投資法人
債発行残高が 2,700 百万円あります。
有利子負債
・ 2022 年１月期及び 2022 年７月期に返済期日が到来する借入金はそれぞれ 5,350 百万円、
5,350 百万円あり、その全額についてそれぞれ 2022 年１月期及び 2022 年７月期に借り換え
ご注意：この文書は、本投資法人の 2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2022 年７月期
（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、 必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。
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ることを前提としています。また、本お知らせにおいて公表した取得予定資産の取得に際し
13,500 百万円の借入れを実行することを前提としています。
・ 以上の前提から、 2022 年１月期末における有利子負債残高は、 借入金残高が 74,235 百万円、
投資法人債発行残高が 2,700 百万円、 2022 年７月期末における有利子負債残高は、 借入金残
高が 74,235 百万円、投資法人債発行残高が 2,700 百万円となることを前提としています。
・ 本日現在の発行済投資口の総口数 639,300 口に加えて、 本日開催の本投資法人役員会で決議
した公募による新投資口 57,868 口、株式会社大和証券グループ本社及びサムティ株式会社
を割当先とする第三者割当増資による新投資口 70,339 口及び大和証券株式会社を割当先と
投資口 する第三者割当による新投資口 2,893 口（上限）の発行によって新規に発行される予定の投
資口の全てが発行されることを前提としています。
・ 上記の他に 2022 年１月期末及び 2022 年７月期末まで新投資口の発行等による投資口数の
変動がないことを前提としています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
を含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は変動する可能性
があります。
・
１口当たり利益超過分配金は、 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び資産運用会
社の内部規程に従い算出しています。
・ 2022 年１月期及び 2022 年７月期に関しては、一部に不動産売買市場の過熱状況等も見られ
るものの、 ポートフォリオの収益力向上に資する投資としての新規物件の取得機会等は相応
に見込まれ、かかる機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は高い一方
で、 本投資法人の財務状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みる
と、 当該２計算期間においては有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資
金充当を行うべき状況にはないものと考えています。2022 年１月期においては、取得済資
産及び取得予定資産に係る減価償却費として 938 百万円を、また、2022 年７月期において
は、 取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費として 941 百万円を見込む中、 建物状況
調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、 短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積
額を合計した額の６か月平均額は 192 百万円（2022 年１月期の見積額は 192 百万円、2022
年７月期の見積額は 192 百万円） に留まるため、各計算期間の末日において減価償却費相当
１口当たり
額の手元現預金から建物等の機能維持のための資本的支出（CAPEX）を目的とした積み立て
利益超過分配金
や運転資金等として見込まれる資金相当額並びに上記のポートフォリオの収益力向上に資
する投資に備えた一定の資金留保を行っても、 さらにフリーキャッシュフローの残余が生じ
ると見込んでいます。
・ 以上を勘案し、本日現在において、2022 年１月期、2022 年７月期については利益超過分配
を実施することが相当であると判断し、利益超過分配金総額として、それぞれ 294 百万円、
263 百万円を見込んでいます。かかる利益超過分配金の算定にあたってはペイアウトレシオ
（当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合）
の水準も勘案しており、ペイアウトレシオはそれぞれ、76.7％、75.0％となり、当該利益超
過分配金総額は、それぞれ当該計算期間において発生すると見込まれる減価償却費の
31.4％、28.0％に相当する金額となる見込みです。
・ 利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針等につきましては、2021 年４月
28 日に提出した有価証券報告書の「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針」をご参照ください。
・ 法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2022 年１月期（第 13 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正並びに 2022 年７月期
（第 14 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、 必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
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