3459 Ｒ－サムティレジ 2021-05-21 15:00:00
2021年７月期（第12期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について [pdf]
2021 年５月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 髙橋 雅史
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2021 年３月 12 日付「2021
年１月期 決算短信（REIT）」において公表しました 2021 年７月期（第 12 期）
（2021 年２月１日～2021 年
７月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想を下記のとおり修正することとしましたので、お知
らせいたします。
記
１. 2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分 分配金 利益超過
配金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
前回発表予想
4,073 1,807 1,454 1,453 2,652 2,273 379
（A）
今回発表予想
4,176 1,865 1,513 1,512 2,728 2,365 363
（B）
増減額
102 58 58 58 76 92 ▲16
（B-A）
増減率 2.5％ 3.2％ 4.0％ 4.0％ 2.9％ 4.0％ ▲4.2％
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2021 年７月期（第 12 期）
：予想期末発行済投資口数 639,300 口 １口当たり予想当期純利益 2,365 円
（注１） 上記予想については、別紙「2021年７月期（第12期）における運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、今後の更なる新投資口の発
行及び本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営
業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動す
る可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３） 表示単位未満の数値は切り捨て、比率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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２. 修正の理由
本日付で公表した「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」 （以下「本お知らせ」といいます。 ）に
記載のとおり、資産の取得及び譲渡の決定に伴い、2021 年３月 12 日付で公表した 2021 年７月期（第
12 期）の運用状況及び１口当たり分配金に差異が生じる見込みとなったため、 修正を行うものです。
本修正の主な要因は、本取引による不動産売却益 104 百万円の発生等によるものです。なお、2022 年
１月期（第 13 期）における本投資法人の運用状況への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更は
ありません。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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【別紙】
2021 年７月期（第 12 期）における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・ 2021 年７月期：2021 年２月１日～2021 年７月 31 日（181 日)
・ 本日現在保有している不動産又は不動産信託受益権 132 物件（以下、「取得済資産」といい
ます。）及び本お知らせにおいて公表した取得予定の３物件（以下、 「取得予定資産」といい
ます。）の合計 135 物件について、本お知らせにおいて公表した譲渡予定の３物件（以下、
「譲渡予定資産」といいます。 ）の譲渡が行われる予定であることを除き、2021 年７月期末
運用資産
まで保有し続けること及びこれら以外に新規物件の取得並びに保有物件の処分が行われな
いことを前提としています。
・ 実際には取得予定資産以外の新規物件取得又は保有物件の処分等により変動する可能性が
あります。
・ 賃貸事業収入については、過去の実績値（本投資法人における過去の実績値がない期間につ
いては、前所有者等から開示された過去の実績値）を基準として賃貸の状況を考慮したうえ
で算出しています。
営業収益
・ 本お知らせにおいて公表した譲渡予定資産の不動産売却益 104 百万円を見込んでいます。た
だし、不動産売却益については現時点の想定であり、今後変更される可能性があります。上
記譲渡予定資産以外の不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資
法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）
を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・ 賃貸事業費用（減価償却費を含まない）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く）は、
2021 年７月期に 3,125 百万円を想定しています。
・ 費用計上する固定資産税及び都市計画税等は 2021 年７月期に 261 百万円を想定しています。
なお、一般に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と
期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法人においては当該精算金相当分
営業費用
が取得原価に算入されるため、当該精算金相当分は費用計上されません。取得予定資産につ
いて取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は４百万円を想定しており、
2022 年７月期からは、これらの物件の固定資産税及び都市計画税等として４百万円の費用
計上を想定しています。
・ 減価償却費は、定額法により算出しており、2021 年７月期に 815 百万円を想定しています。
・ 建物の修繕費は、 資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、 2021 年７月期に 184 百
万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可
能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 投資口発行費用の償却分として、2021 年７月期に８百万円を想定しています。
営業外費用 ・ 投資法人債発行費用の償却分として、2021 年７月期に４百万円を想定しています。
・ 支払利息その他融資関連費用として、2021 年７月期に 339 百万円を想定しています。
・ 本日現在における本投資法人の有利子負債残高は、借入金残高が 60,735 百万円、投資法人
債発行残高が 2,700 百万円あります。
・ 2021 年７月期に返済期日が到来する借入金は 5,200 百万円あり、その全額について 2021 年
有利子負債
７月期に借り換えることを前提としています。
・ 以上の前提から、 2021 年７月期末における有利子負債残高は、 借入金残高が 60,735 百万円、
投資法人債発行残高が 2,700 百万円となることを前提としています。
・ 本日現在の発行済投資口の総口数 639,300 口を前提としています。
投資口 ・ 上記の他に 2021 年７月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提
としています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
１口当たり分配金 の方針に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
を含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は変動する可能性
があります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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・
１口当たり利益超過分配金は、 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び資産運用会
社の内部規程に従い算出しています。
・ 2021 年７月期に関しては、一部に不動産売買市場の過熱状況等も見られるものの、ポート
フォリオの収益力向上に資する投資としての新規物件の取得機会等は相応に見込まれ、 かか
る機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は高い一方で、 本投資法人の財
務状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みると、 当該計算期間に
おいては有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資金充当を行うべき状
況にはないものと考えています。2021 年７月期においては、取得済資産及び取得予定資産
に係る減価償却費として 815 百万円を見込む中、建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費
用の見積額、 短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額
は 158 百万円に留まるため、各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金か
１口当たり ら建物等の機能維持のための資本的支出（CAPEX）を目的とした積み立てや運転資金等とし
利益超過分配金 て見込まれる資金相当額並びに上記のポートフォリオの収益力向上に資する投資に備えた
一定の資金留保を行っても、 さらにフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでいま
す。
・ 以上を勘案し、本日現在において、2021 年７月期については利益超過分配を実施すること
が相当であると判断し、利益超過分配金総額として、232 百万円を見込んでいます。かかる
利益超過分配金の算定にあたってはペイアウトレシオ （当期純利益に減価償却費を加算した
額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合） の水準も勘案しており、ペイアウトレ
シオは 74.9％となり、当該利益超過分配総額は、当該計算期間において発生すると見込ま
れる減価償却費の 28.5％に相当する金額となる見込みです。
・ 利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針等につきましては、2021 年４月
28 日に提出した有価証券報告書の「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針」をご参照ください。
・ 法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年７月期（第 12 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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