3459 Ｒ－サムティレジ 2020-11-18 15:00:00
2021年１月期（第11期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について [pdf]
2020 年 11 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 増田 洋介
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年９月 15 日付「2020
年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ） 」において公表しました 2021 年１月期（第 11 期）（2020 年８月１日～
2021 年１月 31 日）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について、下記のとおりお知らせいた
します。
記
１. 2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正について
１口当たり
当期 分配金 １口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益
純利益 (利益超過分 分配金 利益超過
配金を含む) (利益超過分配金
を含まない)
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （円） （円） （円）
前回発表予想
4,040 1,860 1,654 1,653 2,933 2,586 347
（A）
今回発表予想
4,366 2,203 1,998 1,997 3,316 3,124 192
（B）
増減額
325 342 343 343 383 538 ▲155
（B-A）
増減率 8.1％ 18.4％ 20.8％ 20.8％ 13.1％ 20.8％ ▲44.7％
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2021 年１月期（第 11 期）
：予想期末発行済投資口数 639,300 口 １口当たり予想当期純利益 3,124 円
（注１） 上記予想については、別紙「2021年１月期（第11期）における運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した
現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、今後の更なる新投資口の発
行及び本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営
業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）及び１口当たり利益超過分配金は変
動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３） 表示単位未満の数値は切り捨て、比率は小数点第２位を四捨五入して記載しています。以下同様です。
２. 修正の理由
本日付で公表した「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」 （以下「本お知らせ」といいます。 ）に
てお知らせしたとおり、資産の取得及び譲渡の決定に伴い、2020 年９月 15 日付で公表した 2021 年
１月期（第 11 期）の予想の１口当たり分配金に５％以上の差異が生じる見込みとなったため、2021
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正を行うものです。本修正の主な
要因は、本取引による不動産売却益 331 百万円の発生によるものです。
なお、2021 年７月期（第 12 期）における本投資法人の運用状況への影響は軽微であり、運用状況
の予想に変更はありません。
以 上
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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【別紙】
2021 年１月期（第 11 期）における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・ 2021 年１月期（2020 年８月１日～2021 年１月 31 日）
（184 日)
・ 本日現在保有している 128 物件（以下、
「取得済資産」といいます。 ）及び本お知らせにおい
て公表した取得予定の６物件（以下、 「取得予定資産」といいます。 ）の合計 134 物件につい
て、本お知らせにおいて公表した 2020 年 11 月 27 日付「S-FORT 片平」及び「S-FORT 宮町」
運用資産 の譲渡が行われる予定であることを除き 2021 年１月期末まで保有し続けること及びこれら
以外に新規物件の取得及び保有物件の処分が行われないことを前提としています。
・ 実際には取得予定資産以外の新規物件取得、 又は保有物件の処分等により変動する可能性が
あります。
・ 取得済資産及び取得予定資産の賃貸事業収入については、 各物件の現所有者等より提供を受
けた情報、締結済みの賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出しています。
・ 本お知らせにおいて公表した 2020 年 11 月 27 日付譲渡予定の２物件の不動産売却益 331 百
営業収益
万円を見込んでいます。ただし、不動産売却益については現時点の想定であり、今後変更さ
れる可能性があります。上記２物件以外の不動産等売却損益の発生がないことを前提として
います。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資
法人における過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）
を基準として、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・ 賃貸事業費用（減価償却費を含みません。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除き
ます。 ）は、2021 年１月期に 3,215 百万円を想定しています。
・ 一般に、 不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期間按
分による計算を行い取得時に精算しますが、 本投資法人においては当該精算金相当分が取得
営業費用 原価に算入されるため、当該精算金相当分は費用計上されません。なお、取得予定資産につ
いて取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は１百万円を想定しており、
2021 年７月期からは、これらの物件の固定資産税及び都市計画税等として９百万円の費用
計上を想定しています。
・ 減価償却費は、定額法により算出しており、2021 年１月期に 821 百万円を想定しています。
・ 建物の修繕費は、 資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、 2021 年１月期に 135 百
万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可
能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 2021 年１月期において、消費税法第 33 条に定める課税売上割合が著しく変動した場合の仕
営業外収益 入控除税額の調整の適用要件に該当することとなり、150 百万円の営業外収益が計上される
ことを見込んでいます。
・ 投資口発行費用の償却分として、2021 年１月期に 12 百万円を想定しています。
営業外費用 ・ 投資法人債発行費用の償却分として、2021 年１月期に２百万円を想定しています。
・ 支払利息その他融資関連費用として、2021 年１月期に 339 百万円を想定しています。
・ 本日現在の有利子負債残高は、借入金残高が 62,735 百万円、投資法人債発行残高が 1,000
有利子負債 百万円あります。
・ 有利子負債総額は 2021 年１月期末 63,735 百万円を前提としています。
・ 本書日現在の発行済投資口の総口数 639,300 口を前提としています。
・ １口当たり当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。 ）及び１口当た
投資口
り利益超過分配金は、2021 年１月期の予想期末発行済投資口数 639,300 口に基づいて算出
しています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）は、本投資法人の規約に定める金銭の
１口当たり分配金 分配の方針に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分配金 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を
を含まない） 含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）は変動する可
能性があります。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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・
１口当たり利益超過分配金は、 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び資産運用会
社の内部規程に従い算出しています。
・ 2021 年１月期においては、取得済資産及び取得予定資産に係る減価償却費として 821 百万
円を見込む中、 建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額
及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は 156 百万円に留まるため、当該
計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等の機能維持のための資
本的支出（CAPEX）を目的とした積み立てや運転資金等として見込まれる資金相当額並びに
上記のポートフォリオの収益力向上に資する投資に備えた一定の資金留保を行っても、 さら
にフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでいます。
１口当たり
以上を勘案し、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として 2021 年１月期（第 11
利益超過分配金
期）については利益超過分配を実施することが相当であると判断し、122 百万円の利益超過
分配金を見込んでいます。 かかる利益超過分配金の算定にあたってはペイアウトレシオ （当
期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合） の水
準も勘案しており、ペイアウトレシオは 75.2％となります。また、当該利益超過分配金額
は、当該計算期間において発生すると見込まれる減価償却費の 15.0％に相当する金額とな
る見込みです。
・ 利益超過分配に関するキャッシュマネジメントの基本方針等につきましては、2020 年 10 月
29 日に提出した有価証券報告書の「第一部 ファンド情報／第１ ファンドの状況／２
投資方針」をご参照ください。
・ 法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与え
る改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期（第 11 期）の運用状況及び１口当たり分配金の予想の修正に関して一般に公表す
るための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
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