2019年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年３月15日
不動産投資信託証券発行者名 サムティ・レジデンシャル投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3459 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.samty-residential.com
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）高橋 雅史
資 産 運 用 会 社 名 サムティアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）増田 洋介
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役 経営管理部長 （氏名）二澤 秀和
ＴＥＬ 03-5220-3841
有価証券報告書提出予定日 2019年４月26日 分配金支払開始予定日 2019年４月22日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年１月期の運用、資産の状況（2018年８月１日～2019年１月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年１月期 3,216 11.4 1,606 14.4 1,321 30.6 1,320 30.7
2018年７月期 2,888 57.4 1,404 77.8 1,011 63.0 1,010 63.0
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年１月期 2,654 3.0 1.4 41.1
2018年７月期 2,213 3.0 1.4 35.0
(2）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 分配金 １口当たり
（利益超過 （利益超過 利益超過
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金総額
配当性向 純資産配当率
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
含む） 含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2019年１月期 3,076 2,620 456 1,550 1,320 229 100.0 2.9
2018年７月期 2,681 2,213 468 1,224 1,010 213 100.0 2.4
（注１）利益超過分配金総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注２）2019年１月期及び2018年７月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行
ったことによる減少剰余金等割合は0.006及び0.005です。
（注３）配当性向は次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年１月期 95,797 45,696 47.7 90,650
2018年７月期 87,122 41,483 47.6 90,853
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年１月期 3,616 △8,637 7,173 4,663
2018年７月期 1,660 △31,302 30,498 2,511
２．2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）の運用状
況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年７月期 3,649 13.5 1,848 15.1 1,631 23.5 1,630 23.4 3,722 3,234 488
2020年１月期 3,153 △13.6 1,440 △22.1 1,110 △31.9 1,109 △32.0 2,672 2,200 472
（参考）１口当たり予想当期純利益 （2019年７月期）3,234円（2020年１月期）2,200円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年１月期 504,100口 2018年７月期 456,600口
② 期末自己投資口数 2019年１月期 0口 2018年７月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
なお、上記予想数値に関する前提条件の詳細は、10ページ記載の「2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予
想の前提条件」をご参照ください。
以 上
サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………………… 5
３．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………13
（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………13
（２）損益計算書…………………………………………………………………………………………………15
（３）投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………16
（４）金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………17
（５）キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………18
（６）継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………19
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………19
（８）表示方法の変更に関する注記……………………………………………………………………………20
（９）財務諸表に関する注記事項………………………………………………………………………………21
（10）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………27
４．役員の異動………………………………………………………………………………………………………29
（１）投資法人の役員……………………………………………………………………………………………29
（２）資産運用会社の役員………………………………………………………………………………………29
５．参考情報…………………………………………………………………………………………………………30
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
１．投資法人の関係法人
① 本投資法人の仕組図
本書の日付現在、本投資法人の仕組図は以下のとおりです。
本投資法人の仕組図
② 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容
運営上の役割 名称 関係業務の内容
規約に基づき、投資主より募集した資金等を、主と
サムティ・レジデンシャル して特定資産のうち不動産等資産に投資し、中長期的
投資法人
投資法人 な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確
保を目指して運用を行います。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
運営上の役割 名称 関係業務の内容
本投資法人との間で2015年３月16日付の資産運用業
務委託契約（その後の変更を含みます。）を締結して
います。
投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律
第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」
といいます。）の資産運用会社（投信法第198条第１
サムティアセットマネジメント 項）として、資産運用業務委託契約に基づき、規約
資産運用会社
株式会社 （資 産運 用ガ イド ライ ンを含みま す 。 以下同 じで
す。）を遵守しつつ、本投資法人の資産の運用に係る
業務、本投資法人が行う資金調達に係る業務、本投資
法人への報告業務並びに本投資法人及びサムティアセ
ットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」
といいます。）が協議の上別途合意するそれに付随す
る業務を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の一般事務委
託契約（機関運営事務）、資産保管業務委託契約（そ
の後の変更を含みます。）を締結しています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第４
機関の運営に関す
号）として、一般事務委託契約（機関運営事務）に基
る一般事務受託者 みずほ信託銀行株式会社
づき、本投資法人の機関（役員会及び投資主総会）の
資産保管会社
運営に関する事務等を行います。
また、投信法上の資産保管会社（投信法第208条第
１項）として、資産保管業務委託契約に基づき、本投
資法人の資産の保管に係る業務を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の投資口事務
代行委託契約（その後の変更を含みます。）を締結し
ています。
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２
号、第３号及び第６号。ただし、投資法人債の発行に
関する事務を除きます。）として、投資口事務代行委
投資主名簿等
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 託契約に基づき、本投資法人の投資主名簿及び投資法
管理人
人債原簿並びにこれらに付属する帳簿の作成及び備置
その他の投資主名簿及び投資法人債原簿に関する事
務、投資証券の発行に関する事務、投資主に対して分
配する金銭の支払に関する事務、投資主の権利行使に
関する請求その他の投資主からの申出の受付に関する
事務等を行います。
本投資法人との間で2015年３月16日付の会計事務委
託契約を締結しています。
会計事務等に関す 投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第５号
税理士法人平成会計社
る一般事務受託者 及び第６号）として、会計事務委託契約に基づき、本
投資法人の①計算に関する事務、②会計帳簿の作成に
関する事務及び③納税に関する事務等を行います。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
運営上の役割 名称 関係業務の内容
本投資法人との間で2016年８月２日付の第１回無担
保投資法人債（適格機関投資家限定）（以下、「第１
回投資法人債」といいます。）及び、2018年２月１日
付の第２回無担保投資法人債（適格機関投資家限定）
（以下、「第２回投資法人債」といいます。）財務・
投資法人債に関す
株式会社新生銀行 発行及び支払代理契約を締結しています。
る一般事務受託者
投信法上の一般事務受託者（投信法第117条第２
号、第３号及び第６号のうち、第１回投資法人債及び
第２回投資法人債に関する事務）として、財務・発行
及び支払代理契約に基づき、発行代理人業務、支払代
理人事務及び投資法人債原簿関係事務等を行います。
本投資法人及び本資産運用会社との間で2015年3月
27日付のスポンサーサポート契約（その後の変更を含
み、以下「メインスポンサーサポート契約」といいま
す。）を締結しています。
本資産運用会社の親会社です。
メインスポンサーサポート契約に基づき、優先的物
件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与、再開発支
援、ウェアハウジング機能の提供、売却先候補者等に
関する情報の提供、賃料固定型のマスターリース契約
（個々の運用資産について、貸室の一部又は全部が一
サムティ株式会社（注） 括して賃貸に供される場合における、当該賃貸借契約
（メインスポンサー） をいいます。以下同じです。）の提供、リーシングサ
ポート業務の提供、プロパティ・マネジメント業務の
提供、物件管理・運用管理に係るサポートの提供、セ
スポンサー
イムボート出資、商標使用の許諾、不動産の共同保有
資産運用会社の
の機会の提供、人材の派遣及びノウハウの提供、その
親会社及び株主
他の関連業務及び支援を行います。
本投資法人はメインスポンサーサポート契約に基づき
サムティ株式会社から継続的に不動産（現物）及び不
動産信託受益権の提供を受けており、これまでに相当
金額の不動産（現物）及び不動産信託受益権を購入し
ています。
本投資法人及び本資産運用会社との間で2018年1月
15日付のスポンサーサポート契約（以下「サブスポン
サーサポート契約」といいます。）を締結していま
株式会社
す。
大和証券グループ本社（注）
本資産運用会社の株主です。
（サブスポンサー）
サブスポンサーサポート契約に基づき、各種情報の
提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産
運用会社に対する人材確保への協力を行います。
（注）サムティ株式会社及び株式会社大和証券グループ本社は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省
令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める本資産運用会社の特定関係法人に該当します。
なお、その他の事項については、最近の有価証券報告書（2018年10月30日提出）における「投資法人の仕組
み」から重要な変更がないため開示を省略しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月30日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
追加及び変更がないため開示を省略しています。
（２）運用状況
（当期の概況）
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投信法に基づき、本資産運用会社を設立企画人として設立され、2015年４月６日に関東財務
局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長第101号）。その後、2015年６月30日に株式会社東京証券
取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいま
す。）に上場（銘柄コード 3459）しました。2018年８月の公募増資等により、2019年１月期末（以下「当期
末」といいます。）現在、合計92物件の不動産等（取得価格合計882億円）を運用し、発行済投資口の総口数は
504,100口となっています。
本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅として、主要地方都市(注)を中心とした日本全国の幅広い都市に
おいて分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指します。
(注)「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市をいいます。
② 運用環境
2019年１月期（以下「当期」といいます。）におけるわが国の経済は、2018年10-12月期の実質GDP成長率
（１次速報値)が0.3％増（季節調整済前期比)と２四半期ぶりのプラス成長となりました。雇用情勢に関しては
2019年1月の有効求人倍率が1.6倍と高水準で推移するなど雇用・所得環境の改善が続き、また、個人消費につ
きましても、雇用・所得環境の改善を背景に2018年10-12月期実質GDP（１次速報値）の民間最終消費支出が実
質0.6％増（季節調整済前期比)となるなど堅調に推移しました。
資金調達環境については、金融緩和策の継続や日本銀行による国債買い入れなどが実施されましたが、世界
的な金融引き締め観測や国内金融政策の出口戦略期待などにより、国内外での金利上昇が見られるなど、金利
の先高感が台頭しています。
不動産売買市場につきましては、低金利を背景とした良好な資金調達環境が継続しており、引き続き旺盛な
投資意欲が見られるものの、取引価格は高騰した状態が継続しています。当面は現在の厳しい取得環境が継続
するものと考えます。
賃貸住宅市場に関しては、本投資法人が主として運用する主要地方都市において、世帯数は引続き増加傾向
で推移していることに加え、転出入者も転入超過が続いている一方で、賃貸住宅の供給は低位で推移している
ことから、今後も安定した需要が見込まれます。
③ 運用状況
当期においては、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動の取り組みや、共用部や居室の改修等を進
め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組みました。なお、調整後賃料単価(注)は、地
域の特徴や需要を把握した賃料設定や礼金収受などに取り組んだことから、堅調に推移しています。また、大
規模工事の実施にあたり、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。
上記の結果、当期末における本投資法人の保有資産は92物件、取得価格の合計は88,222百万円、総賃貸可能
面積は213,053.37㎡、稼働率95.3％となっています。
(注)調整後賃料単価については、以下の計算式で算出しており、想定契約期間は4年間としています。
調整後賃料単価=｛ 月額賃料収入+(礼金収入÷想定契約期間)｝÷契約面積
④ 資金調達の状況
当期においては、2018年８月28日付にて、株式会社新生銀行・株式会社福岡銀行・株式会社みずほ銀行・株
式会社あおぞら銀行及び株式会社りそな銀行より長期借入金（タームローン９-A、タームローン９-B）3,460百
万円を調達し、新規取得10物件（取得価格合計7,287百万円）の取得資金及び付随費用に充当しました。また、
2018年11月26日付にて、株式会社福岡銀行・株式会社みずほ銀行及び株式会社新生銀行より長期借入金（ター
ムローン９-C）840百万円を調達し、新規取得１物件（取得価格840百万円）の取得資金及び付随費用に充当し
ました。
この結果、当期末時点における有利子負債残高は48,900百万円となり、資産総額のうち有利子負債総額の占
める割合（以下「LTV」といいます。）は51.0%となりました。
なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
信用格付業者 信用格付
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付
（ＪＣＲ） Ａ-（安定的）
⑤ 業績の概要
上記の結果、当期の業績は、営業収益3,216百万円、営業利益1,606百万円、経常利益1,321百万円となり、当
期純利益は1,320百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税
特別措置法第67条の15）を適用し、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利
益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は2,620円となりました。
これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として、当期につきましても、利益を超える金
銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を行うことといたします。これに基づき、出資の払戻しとし
て当期の減価償却費686百万円の100分の33.5にほぼ相当する額である229,869,600円を分配することとし、この
結果、投資口１口当たりの利益超過分配金は456円となりました。なお、ペイアウトレシオ（当期純利益に減価
償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合）は77.3％となります。
（注１）本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッシ
ュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点における保有不動産の
「継続鑑定評価額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書に
おける鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同じです。）の総額が、当該計
算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳
簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間
に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場
合に限り実施するものとしています。
当期末の継続鑑定評価額の総額は、95,320,000,000円、調整後帳簿価額の総額は85,652,088,060円、翌計算期間に実施予定
の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は99,185,900円となり、当期末の継続鑑定評価額の総額（95,320,000,000
円）は、調整後帳簿価額総額（85,652,088,060円）及び第８期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額
（99,185,900円）の合計を上回ります。
（注２）本投資法人が当期末現在保有する92物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積
額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は94百万円です。本投資法人は、現在の外部環境、不動産市況、
本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれらに限られ
ません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安
定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
（今後の見通し）
① 運用全般に関する見通し
今後のわが国の経済は、引き続き緩やかな回復が続くものと期待されます。株式市場については、景気改善
による金融政策の出口戦略による金利上昇のリスクは残るものの、国内外での景況感改善の継続による企業業
績の改善が見込まれることから、堅調な推移が予測されます。また、J-REITは、内部成長による安定的な分配
金の推移や、他の金融商品と比べ高い分配金への選好性、相対的な割安感から、底堅く推移することが期待さ
れます。
上記のような見通しのもと、本投資法人は、「主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」と「サムテ
ィグループ(注)の活用」に加えて、大和証券グループ本社の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウ
ハウを活用することにより、投資主価値の更なる向上を目指します。
（注） サムティ株式会社（以下「メインスポンサー」といいます。）、メインスポンサーの連結子会社（連結財務諸表の用語、様
式及び作成方法に関する規則（昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。）第２条第４号に定める連結子会社を
総称していいます。）及びメインスポンサーが自らが出資しているメインスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社を合
わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。
（A）外部成長戦略
本投資法人は、日本全国の幅広い地方都市においてアコモデーションアセット等への投資を行い、中長期的
な運用により安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。
本日現在、メインスポンサーとのメインスポンサーサポート契約に基づき、メインスポンサーが現在開発を
行っている「S-RESIDENCE」シリーズについて優先的売買交渉権を付与されている他、メインスポンサーのウェ
アハウジング機能の活用及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、機動的に物件を取得することで、
資産規模の拡大を目指します。
（B）内部成長戦略
本投資法人は、安定した賃貸収入の確保による中長期的な投資主価値の最大化を目標とし、メインスポンサ
ー及びサブスポンサーのスポンサーサポートの活用及び各PM会社と本資産運用会社の連携により効率的な管理
運営を行い、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。
今後も当期同様、各物件の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なユーザビリテ
ィ向上施策の実施や物件価値向上に向けた修繕等の実施による資産価値及び物件競争力の維持向上、リーシン
グ活動の取り組み強化等による稼働率の向上、物件毎の状況に合わせた賃料の設定や礼金収入を含めた調整後
賃料単価の引き上げ、駐車場収入等の付帯収入の確保等により賃貸収入の拡大を図ります。また、物件毎の水
道光熱費やビルメンテナンス会社との契約の最適化、リーシング活動の効率化等により管理費用などのコスト
削減により、賃貸収益の維持・向上に取り組んでいきます。
（C）財務戦略
今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配慮
した資金調達を行って参ります。
借入金については、機動性を重視した短期借入金と、財務の安定性を企図した長期借入金を効率的に組み合
わせ、最適な資金を調達します。また、新投資口の発行については、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
の上限を60%と定め、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務基盤の構築を
図ります。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
② 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(参考情報)
(A)資産の取得
本投資法人は2019年２月28日に、以下の不動産信託受益権を取得しました。
物件 取得価格（注１）
物件名 所在地 取得先 取得日
番号 （百万円）
A-49 S-RESIDENCE葵 名古屋市東区 サムティ株式会社 2019年２月28日 1,484
合計 - - - 1,484
（注１）取得価格は、取得済資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（本件売買契約書等に記載され
た不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
本投資法人は2019年３月29日に、以下の不動産信託受益権及び不動産（現物）を取得する予定です。
物件 取得価格（注２）
物件名 所在地 取得先 取得日
番号 （百万円）
A-50 S-RESIDENCE志賀本通 名古屋市北区 サムティ株式会社 2019年３月29日 1,150
A-51 S-FORT神戸小河通 神戸市兵庫区 サムティ株式会社 2019年３月29日 599
B-24 S-FORT熊本呉服町 熊本市中央区 サムティ株式会社 2019年３月29日 599
C-23 S-RESIDENCE本八幡 千葉県市川市 サムティ株式会社 2019年３月29日 1,678
合計 － － － 4,026
（注２）取得価格は、取得予定資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（本件売買契約書等に記載
された不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
(B)資産の譲渡
本投資法人は2019年７月31日に、以下の不動産信託受益権を譲渡する予定です。
物件 譲渡価格（注３）
物件名 所在地 譲渡先 譲渡日
番号 （百万円）
A-02 S-FORT山王 名古屋市中川区 サムティ株式会社 2019年７月31日 3,300
合計 - - - 3,300
（注３）譲渡価格は、譲渡予定資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書に記
載された不動産の売買金額）をいいます。
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（C)資金の借入
本投資法人は、2019年３月29日に特定資産の取得資金等に充当することを目的として、以下の資金の借入れを予
定しています。
借入金額
借入先 利率 返済期限 返済方法 摘要
(百万円)
ターム 株式会社三井住友銀行 2019年 無担保
ローン 3,100 未定 期限一括
株式会社福岡銀行 ７月31日 無保証
10-Ａ
ターム
2026年 無担保
ローン 株式会社みずほ銀行 1,250 未定 期限一括
１月31日 無保証
10-Ｂ
（注）利率につきましては、固定、変動の別を含めて決定次第お知らせします。
③ 運用状況の見通し
2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）に
おける本投資法人の運用状況につきましては、下記のとおり見込んでいます。
１口当たり １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 分配金 1口当たり
（利益超過分配 （利益超過分配 利益超過
金を含む） 金は含まない） 分配金
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2019年７月期 3,649 1,848 1,631 1,630 3,722 3,234 488
2020年１月期 3,153 1,440 1,110 1,109 2,672 2,200 472
（注）上記予想数値は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する、一定の条件のもとに算出した現時点のもの
であり、様々な要因により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金
は変動する可能性があります。また本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値の前提条件につき
ましては、下記記載の「2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
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2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2019年７月期：2019年２月１日～2019年７月31日（181日）
計算期間
・2020年１月期：2019年８月１日～2020年１月31日（184日）
・2019年７月期については、本投資法人が本日現在保有している不動産又は不動産信託受益権93物件
及び2019年１月25日付「国内不動産（不動産信託受益権及び不動産（現物））の取得及び貸借並び
に国内不動産信託受益権の譲渡及び貸借解消（資産入替）に関するお知らせ」（以下「本お知ら
せ」といいます。）において公表した取得予定の４物件取得後の合計97物件を、2019年７月期末ま
で保有し続けること及びそれ以外に新規物件の取得が行われないことを前提としています。
運用資産
2020年１月期については、本お知らせにおいて公表した譲渡予定の１物件譲渡後の合計96物件を、
2020年１月期末まで保有し続けること及びそれ以外に新規物件の取得が行われないことを前提とし
ています。
・実際には取得予定資産以外の新規物件取得、又は保有物件の処分等により変動する可能性がありま
す。
・取得予定資産の賃貸事業収入については、各物件の現所有者等より提供を受けた情報、締結済みの
賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出しています。取得済資産の賃貸事業収入については、過去の
実績値（本投資法人における過去の実績値がない期間については、前所有者等から開示された過去
営業収益 の実績値）を基準として賃貸の状況を考慮したうえで算出しています。
・本お知らせにて公表した2019年７月31日付譲渡予定の１物件の不動産売却益429百万円を見込んでい
ます。ただし、不動産売却益については、現時点の想定であり、今後変更される可能性がありま
す。上記１物件以外の不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用については、本投資法人における過去の実績値（本投資法人に
おける過去の実績値がない期間については前所有者等から開示された過去の実績値）を基準とし
て、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・賃貸事業費用（減価償却費を含む。）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除く。）は、2019
年７月期に1,838百万円、2020年１月期に1,871百万円を想定しています。
・費用計上する固定資産税及び都市計画税等は2019年７月期に191百万円、2020年１月期に183百万円
を想定しています。なお、一般に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について
は現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金
営業費用 相当分が取得原価に算入されるため、当該精算金相当分は費用計上されません。したがいまして、
2019年７月期の取得（予定）５物件の固定資産税及び都市計画税等については、2020年７月期から
費用計上されることとなり、固定資産税及び都市計画税等として11百万円の費用計上を想定してい
ます。
・減価償却費は、定額法により算出しており、2019年７月期に703百万円、2020年１月期に680百万円
を想定しています。
・建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画を基に、2019年７月期に115百万円、
2020年１月期に88百万円を想定しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加
で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・課税売上割合が著しく変動した場合の仕入控除税額の調整の規定（消費税法第33条）の適用によ
り、2019年７月期において130百万円の営業外収益の発生を見込んでいます。
（注）消費税法では、課税売上割合が著しく増加または減少した場合には、第３年度（仕入課税期間の初日から３年を経
営業外収益
過する日を含む課税期間をいいます。）の課税期間において仕入控除税額の調整を行うこととされています。2019年７
月期においては、2017年１月期から通算した通算課税売上割合が著しく増加するものと見込まれるため、2017年１月期
に取得した物件に係る消費税額について調整が行われる見込みです。
・投資口発行費用の償却分として、2019年７月期に11百万円、2020年１月期に７百万円を想定してい
ます。
・投資法人債発行費用の償却分として、2019年７月期に５百万円、2020年１月期に６百万円を想定し
営業外費用
ています。
・支払利息その他融資関連費用として、2019年７月期に329百万円、2020年１月期に317百万円を想定
しています。
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項目 前提条件
・本書日以降、2019年７月期及び2020年１月期に返済期日が到来する有利子負債については、全額借
換えすることを前提として算出しており、また、2019年２月28日付「資金の借入れに関するお知ら
有利子負債 せ」において公表の通り、４物件の取得に際し、4,350百万円の借入を想定しています。なお、当該
借入のうち、2019年７月末に3,100百万円の返済を予定しており、有利子負債総額は、2019年７月期
末50,150百万円、2020年１月期末50,150百万円を前提としています。
・本日現在の発行済投資口の総口数504,100口を前提としています。
投資口 ・上記の他に2019年７月期末及び2020年１月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がない
ことを前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針
分配金 に従い、利益の金額を分配することを前提として算出しています。
（利益超過分 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
配金を含まな 種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は変動する可能性がありま
い） す。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び本資産運用会社の
内部規程に従い算出しています。
・本日現在、本投資法人は、足元の外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状況について、
大幅に悪化する状況にないと考えています。
・2019年７月期及び2020年１月期に関しては、一部に不動産売買市場の過熱状況等も見られるもの
の、ポートフォリオの収益力向上に資する投資としての新規物件の取得機会等は相応に見込まれ、
かかる機動的な対応を可能とするための一定の資金留保の必要性は高い一方で、本投資法人の財務
状況や有利子負債に係るリファイナンスの可能性の見込み等に鑑みると、当該２計算期間において
は有利子負債削減等による財務基盤の強化のための優先的な資金充当を行うべき状況にはないもの
と考えています。取得済資産（93物件）及び取得予定資産（４物件）の合計97物件に係る減価償却
費として、2019年７月期に703百万円、2020年１月期に680百万円を見込む中、建物状況調査報告書
に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を当該97物件に
ついて合計した額の６か月平均額は98百万円（2019年７月期の見積額は98百万円、2020年１月期の
見積額は91百万円）に留まるため、各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から
建物等の機能維持のための資本的支出（CAPEX）を目的とした積み立てや運転資金等として見込まれ
る資金相当額並びに上記のポートフォリオの収益力向上に資する投資に備えた一定の資金留保を行
っても、さらにフリーキャッシュフローの残余が生じると見込んでいます。
・以上を勘案し、本日現在において、2019年７月期、2020年１月期については利益超過分配を実施す
１口当たり ることが相当であると判断し、利益超過分配金総額として、それぞれ246百万円、238百万円を見込
利益超過 んでいます（注）。この場合、ペイアウトレシオはそれぞれ80.4％、75.3％となり、当該利益超過
分配金 分配金総額は、それぞれ当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の35.0％、35.0％に相当
する金額となる見込みです。
（注）利益超過分配は各計算期間の期末時点における保有不動産の継続鑑定評価額（本投資法人が保有する不動産等資産
について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額（又は価格調査報告書における
調査価額（期末算定価格））をいいます。以下同じです。）の総額が、保有不動産の調整後帳簿価額（本投資法人
の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除し
た価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）
のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合にのみ行われます（後記＜（ご参考）本投資
法人の利益超過分配に関する基本方針及び実施方法＞の「Ｂ．実施方法」をご参照ください。）。そのため、かか
る条件を満たさない場合には、上記の予想にかかわらず、第８期（2019年７月期）及び第９期（2020年１月期）に
おいても利益超過分配を実施いたしません。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた場合や新規資産
（取得予定資産を含みます。）の取得に伴う新規の借入れ又は投資法人債の発行の結果、本投資法人の財務状況に
大きな変動等（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これに限りませ
ん。）が生じた場合には、第８期（2019年７月期）及び第９期（2020年１月期）においてキャッシュマネジメント
の一環として利益超過分配を実施するとの本日現在における方針が変更され、上記の予想にかかわらず、第８期
（2019年７月期）及び第９期（2020年１月期）において利益超過分配が実施されない場合もあります。
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項目 前提条件
本投資法人は、各計算期間について、キャッシュマネジメント方針に従い、ペイアウトレシオ（当期純利益に減価
償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合をいいます。）70％程度を目処とし、減価償
却費相当額の100分の35に相当する金額を上限として利益超過分配を実施することを毎期判断する方針としていま
１口当たり す。本日現在において、第８期（2019年７月期）及び第９期（2020年１月期）に関しては、ペイアウトレシオ
利益超過 80.4％、75.3％、減価償却費相当額の100分の35.0、100分の35.0の利益超過分配を実施することが相当であると考
分配金 えていますが、新規資産の大規模な追加組入れ等によるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた
場合又は金融環境や不動産投資信託市場の状況等の重要な変動が生じた場合等には、かかる金額又は比率が見直さ
れる可能性があり、その結果、上記で見込んでいる第８期（2019年７月期）及び第９期（2020年１月期）における
利益超過分配金額が変更される可能性もあります。
・法令、税制、会計基準、上場規制、投信協会規則等において、上記の予測数値に影響を与える改正
その他 が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（３）投資リスク
有価証券報告書（2018年10月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,003,479 3,041,585
信託現金及び信託預金 1,508,337 1,622,221
営業未収入金 9,498 7,147
前払費用 105,539 100,631
未収消費税等 93,769 14,808
その他 4,308 169
流動資産合計 2,724,933 4,786,565
固定資産
有形固定資産
建物 4,077,538 4,914,499
減価償却累計額 △127,285 △188,461
建物（純額） 3,950,253 4,726,037
構築物 － 1,066
減価償却累計額 － △11
構築物（純額） － 1,054
機械及び装置 1,698 1,698
減価償却累計額 △57 △115
機械及び装置（純額） 1,641 1,583
工具、器具及び備品 8,990 11,839
減価償却累計額 △574 △1,359
工具、器具及び備品（純額） 8,416 10,479
土地 4,021,075 4,807,015
信託建物 44,176,029 46,842,428
減価償却累計額 △2,385,167 △2,877,556
信託建物（純額） 41,790,862 43,964,872
信託構築物 13,251 18,074
減価償却累計額 △1,177 △1,903
信託構築物（純額） 12,073 16,170
信託機械及び装置 547,966 575,567
減価償却累計額 △66,976 △81,528
信託機械及び装置（純額） 480,989 494,038
信託工具、器具及び備品 41,319 51,921
減価償却累計額 △9,604 △13,283
信託工具、器具及び備品（純額） 31,714 38,637
信託土地 33,850,471 36,701,003
有形固定資産合計 84,147,497 90,760,894
投資その他の資産
投資有価証券 5,898 －
繰延税金資産 18 7
差入敷金及び保証金 10,542 10,556
長期前払費用 168,125 171,662
投資その他の資産合計 184,585 182,226
固定資産合計 84,332,082 90,943,120
繰延資産
投資口交付費 28,229 36,364
投資法人債発行費 37,134 31,104
繰延資産合計 65,364 67,469
資産合計 87,122,379 95,797,155
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（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 167,304 258,754
1年内返済予定の長期借入金 5,000,000 10,600,000
未払金 40,366 54,275
未払費用 7,258 6,985
未払分配金 9,990 10,222
未払法人税等 718 676
前受金 394,805 436,917
預り金 7,787 9,008
流動負債合計 5,628,232 11,376,839
固定負債
投資法人債 2,000,000 2,000,000
長期借入金 37,600,000 36,300,000
預り敷金及び保証金 46,934 52,428
信託預り敷金及び保証金 363,420 371,045
固定負債合計 40,010,354 38,723,474
負債合計 45,638,586 50,100,314
純資産の部
投資主資本
出資総額 41,118,717 45,235,447
出資総額控除額 △645,685 △859,373
出資総額（純額） 40,473,032 44,376,073
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,010,760 1,320,767
剰余金合計 1,010,760 1,320,767
投資主資本合計 41,483,792 45,696,841
純資産合計 ※１ 41,483,792 ※１ 45,696,841
負債純資産合計 87,122,379 95,797,155
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 2,602,421 ※１2,792,057
その他賃貸事業収入 ※１ 273,095 ※１ 242,674
匿名組合分配金 12,487 －
不動産等売却益 － ※２ 181,777
営業収益合計 2,888,004 3,216,510
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,200,247 ※１ 1,233,859
資産運用報酬 127,973 226,397
資産保管手数料 5,585 7,519
一般事務委託手数料 50,018 51,491
役員報酬 2,400 2,400
会計監査人報酬 10,000 12,000
その他営業費用 87,335 75,898
営業費用合計 1,483,560 1,609,566
営業利益 1,404,444 1,606,943
営業外収益
受取利息 4 5
還付加算金 － 259
営業外収益合計 4 264
営業外費用
支払利息 170,670 191,254
投資法人債利息 9,017 9,136
融資関連費用 198,840 68,295
投資口交付費償却 8,352 11,267
投資法人債発行費償却 5,930 6,029
営業外費用合計 392,812 285,982
経常利益 1,011,635 1,321,225
税引前当期純利益 1,011,635 1,321,225
法人税、住民税及び事業税 986 751
法人税等調整額 △6 11
法人税等合計 979 762
当期純利益 1,010,656 1,320,463
前期繰越利益 103 304
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,010,760 1,320,767
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 出資総額 当期未処分 投資主資本
出資総額
控除額 （純額） 利益又は 合計
剰余金合計
当期未処理
損失（△）
当期首残高 26,015,517 △508,713 25,506,804 620,156 620,156 26,126,961 26,126,961
当期変動額
新投資口の発行 15,103,200 15,103,200 15,103,200 15,103,200
利益超過分配 △136,972 △136,972 △136,972 △136,972
剰余金の配当 △620,053 △620,053 △620,053 △620,053
当期純利益 1,010,656 1,010,656 1,010,656 1,010,656
当期変動額合計 15,103,200 △136,972 14,966,228 390,603 390,603 15,356,831 15,356,831
当期末残高 ※１ 41,118,717 △645,685 40,473,032 1,010,760 1,010,760 41,483,792 41,483,792
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 出資総額 当期未処分 投資主資本
出資総額
控除額 （純額） 利益又は 合計
剰余金合計
当期未処理
損失（△）
当期首残高 41,118,717 △645,685 40,473,032 1,010,760 1,010,760 41,483,792 41,483,792
当期変動額
新投資口の発行 4,116,730 4,116,730 4,116,730 4,116,730
利益超過分配 △213,688 △213,688 △213,688 △213,688
剰余金の配当 △1,010,455 △1,010,455 △1,010,455 △1,010,455
当期純利益 1,320,463 1,320,463 1,320,463 1,320,463
当期変動額合計 4,116,730 △213,688 3,903,041 310,007 310,007 4,213,048 4,213,048
当期末残高 ※１ 45,235,447 △859,373 44,376,073 1,320,767 1,320,767 45,696,841 45,696,841
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 （自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
Ⅰ 当期未処分利益 1,010,760,388 1,320,767,654
Ⅱ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額 213,688,800 229,869,600
Ⅲ 分配金の額 1,224,144,600 1,550,611,600
（投資口１口当たり分配金の額） (2,681) (3,076)
うち利益分配金 1,010,455,800 1,320,742,000
（うち１口当たり利益分配金） （2,213） （2,620）
うち利益超過分配金 213,688,800 229,869,600
（うち１口当たり利益超過分配金） (468) (456)
Ⅳ 次期繰越利益 304,588 25,654
分配金の額の算出方法 当期の分配金については、本投資 当期の分配金については、本投資
法人の規約に定める分配方針に従 法人の規約に定める分配方針に従
い、投資法人の税制の特例（租税特 い、投資法人の税制の特例（租税特
別措置法第67条の15）を適用し、投 別措置法第67条の15）を適用し、投
資口１口当たりの分配金が１円未満 資口１口当たりの分配金が１円未満
となる端数部分を除く当期未処分利 となる端数部分を除く当期未処分利
益の全額を分配することとし、この 益の全額を分配することとし、この
結果、投資口１口当たりの分配金は 結果、投資口１口当たりの分配金は
2,213円となりました。 2,620円となりました。
これに加え、本投資法人は、キャ これに加え、本投資法人は、キャ
ッシュマネジメントの一環として当 ッシュマネジメントの一環として当
期につきましては、利益超過分配を 期につきましては、利益超過分配を
行うことといたします。 行うことといたします。
これに基づき、出資の払戻しとし これに基づき、出資の払戻しとし
て当期の減価償却費647百万円の100 て当期の減価償却費686百万円の100
分の33.0にほぼ相当する額である 分の33.5にほぼ相当する額である
213,688,800円を分配することと 229,869,600円を分配することと
し、この結果、投資口１口当たりの し、この結果、投資口１口当たりの
利益超過分配金は468円となりまし 利益超過分配金は456円となりまし
た。 た。
なお、ペイアウトレシオ（当期純 なお、ペイアウトレシオ（当期純
利益に減価償却費を加算した額に対 利益に減価償却費を加算した額に対
する利益超過分配分を含む分配金総 する利益超過分配分を含む分配金総
額の割合）は73.8％となります。 額の割合）は77.3％となります。
（注１） 本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッ
シュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点における保有不動産の「継続
鑑定評価額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価
額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同じです。）の総額が、当該計算期間の期末時点におけ
る保有不動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取
得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額
（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。
第７期末の継続鑑定評価額の総額は、95,320,000,000円、調整後帳簿価額の総額は85,652,088,060円、翌計算期間に実施予定の修
繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は99,185,900円となり、第７期末の継続鑑定評価額の総額（95,320,000,000円）は、調
整後帳簿価額総額（85,652,088,060円）及び第８期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額（99,185,900円）の
合計を上回ります。
（注２） 本投資法人が第７期末（2019年１月31日）現在保有する92物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積
額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は94百万円です。本投資法人は、現在の外部環
境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますが、これ
に限りません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安定
性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,011,635 1,321,225
減価償却費 647,959 686,427
受取利息 △4 △5
支払利息 179,688 200,390
投資口交付費償却 8,352 11,267
投資法人債発行費償却 5,930 6,029
営業未収入金の増減額（△は増加） △5,148 2,350
未収消費税等の増減額（△は増加） △93,769 78,960
未払消費税等の増減額(△は減少) △3,581 －
前払費用の増減額（△は増加） △38,595 4,907
営業未払金の増減額（△は減少） 38,746 47,928
未払金の増減額（△は減少） 21,272 13,908
前受金の増減額（△は減少） 131,949 42,111
長期前払費用の増減額（△は増加） △86,635 △3,536
信託有形固定資産の売却による減少額 － 1,400,686
その他 25,107 1,203
小計 1,842,907 3,813,856
利息の受取額 4 5
利息の支払額 △178,834 △200,663
法人税等の還付額 － 4,155
法人税等の支払額 △3,580 △793
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,660,496 3,616,559
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △4,361,924 △1,614,850
信託有形固定資産の取得による支出 △27,364,071 △7,042,139
差入敷金及び保証金の差入による支出 △218 △33
差入敷金及び保証金の回収による収入 105 20
預り敷金及び保証金の返還による支出 △5,780 △3,632
預り敷金及び保証金の受入による収入 22,807 9,127
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △42,455 △39,717
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 182,594 47,342
投資有価証券の償還による収入 266,107 5,898
投資活動によるキャッシュ・フロー △31,302,836 △8,637,984
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △200,000 －
長期借入れによる収入 17,900,000 4,300,000
長期借入金の返済による支出 △2,500,000 －
投資法人債の発行による収入 973,741 －
投資口の発行による収入 15,080,561 4,097,327
分配金の支払額 △755,638 △1,223,912
財務活動によるキャッシュ・フロー 30,498,662 7,173,414
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 856,323 2,151,990
現金及び現金同等物の期首残高 1,655,494 2,511,817
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 2,511,817 ※１ 4,663,807
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当
額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 (1）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下
のとおりです。
建物 2～68年
構築物 10～15年
機械及び装置 9～29年
工具、器具及び備品 3～15年
(2）長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 (1）投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
(2）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費
用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投
資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せ
ず当該不動産等の取得原価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は125,411千
円、当期は8,354千円です。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物)は、手許
る資金の範囲 現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本 (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
③信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、資
産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入していま
す。
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（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年2月16日）を当期から適用し、繰延税
金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しています。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」18千円は、「投資その他の資産」の「繰延税
金資産」18千円に含めて表示しています。
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（９）財務諸表に関する注記事項
[貸借対照表に関する注記]
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前期 当期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
50,000 50,000
[損益計算書に関する注記]
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,411,673 2,585,112
地代収入 60 115
共益費収入 190,686 2,602,421 206,829 2,792,057
その他賃貸事業収入
駐車場収入 99,062 104,505
水道光熱費収入 17,457 17,782
その他収入 156,574 273,095 120,387 242,674
不動産賃貸事業収益合計 2,875,516 3,034,732
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 134,637 143,883
水道光熱費 39,231 42,495
公租公課 113,651 113,555
保険料 5,165 5,061
修繕費 114,416 110,749
減価償却費 647,959 686,427
信託報酬 21,861 23,025
その他賃貸事業費用 123,323 108,660
不動産賃貸事業費用合計 1,200,247 1,233,859
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 1,675,269 1,800,873
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
S-FORT住道
不動産等売却収入 1,600,000
不動産等売却原価 1,407,693
その他売却費用 10,529
不動産等売却益 181,777
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[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
（単位：口）
前期 当期
（自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
発行可能投資口総口数 2,000,000 2,000,000
発行済投資口の総口数 456,600 504,100
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
現金及び預金 1,003,479 3,041,585
信託現金及び信託預金 1,508,337 1,622,221
現金及び現金同等物 2,511,817 4,663,807
[金融商品に関する注記]
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、安定的かつ健全
な財務運営を行うことを基本方針とし、資産の取得、借入れの返済等に充当する資金を金融機関から借入れ、投
資法人債の発行、投資口の発行等により資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的と
した運用に限るものとします。なお、2019年１月31日現在デリバティブ取引は行っておりません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入れの資金使途は、主に運用資産の取得資金及び借入金の返済資金等です。これらの資金調達に係る流動性
リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等による資
本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定していま
す。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、支払金利の上昇リスクを回避し
支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できることとしていま
す。
本投資法人の余剰資金の預入先については、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、一定
の信用力のある預入先に限定することや、預入期間を短期に限定することにより当該リスクを軽減していきま
す。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
2018年７月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,003,479 1,003,479 －
（2）信託現金及び信託預金 1,508,337 1,508,337 －
資産計 2,511,817 2,511,817 －
（1）１年内返済予定の長期借入金 5,000,000 5,000,000 －
（2）投資法人債 2,000,000 2,015,072 15,072
（3）長期借入金 37,600,000 37,699,194 99,194
負債計 44,600,000 44,714,267 114,267
2019年１月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 3,041,585 3,041,585 －
（2）信託現金及び信託預金 1,622,221 1,622,221 －
資産計 4,663,807 4,663,807 －
（1）１年内返済予定の長期借入金 10,600,000 10,602,792 2,792
（2）投資法人債 2,000,000 2,020,047 20,047
（3）長期借入金 36,300,000 36,459,995 159,995
負債計 48,900,000 49,082,835 182,835
（注1）金融商品の時価の算定方法
資産
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
（1）１年内返済予定の長期借入金、（3）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該
帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を残存期間に対応した同様の新規借
入を行った場合に想定される利率で割り引いて時価を算定しています。
（2）投資法人債
固定金利であるため、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引い
て時価を算定しています。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
投資有価証券(※1) 5,898 －
差入敷金及び保証金(※2) 10,542 10,556
預り敷金及び保証金(※2) 46,934 52,428
信託預り敷金及び保証金(※2) 363,420 371,045
合計 426,795 434,030
(※1)投資有価証券として計上している匿名組合出資持分は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
(※2)市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があり、実質的な預託期間を算定す
ることができないことから、合理的な将来キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象と
はしていません。
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（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年７月31日） （単位：千円）
１年以内
現金及び預金 1,003,479
信託現金及び信託預金 1,508,337
合計 2,511,817
当期（2019年１月31日） （単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,041,585
信託現金及び信託預金 1,622,221
合計 4,663,807
（注4）借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期（2018年７月31日） （単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内 ５年超
１年 内返済 予 定
5,000,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － － 1,000,000 － 1,000,000 －
長期借入金 － 9,600,000 10,800,000 10,700,000 5,000,000 1,500,000
合計 5,000,000 9,600,000 11,800,000 10,700,000 6,000,000 1,500,000
当期（2019年１月31日） （単位：千円）
１年以内 １年超 ２年超 ３年超 ４年超 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
１年 内返済 予 定
10,600,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － 1,000,000 － 1,000,000 － －
長期借入金 － 9,600,000 10,550,000 7,850,000 5,500,000 2,800,000
合計 10,600,000 10,600,000 10,550,000 8,850,000 5,500,000 2,800,000
［有価証券に関する注記］
前期（2018年７月31日）
投資有価証券として計上している匿名組合出資持分（貸借対照表計上額5,898千円）は、市場価格がなく、時価を
把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 18 7
繰延税金資産合計 18 7
繰延税金資産の純額 18 7
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
法定実効税率 31.74 31.51
(調整)
支払分配金の損金算入額 △31.70 △31.50
その他 0.06 0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.10 0.06
[セグメント情報等に関する注記]
１．セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）2019年１月期決算短信
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、主要地方都市その他の地域において、賃貸住宅等(土地を含みます。)を有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
貸借対照表計上額
期首残高 53,057,238 84,147,497
期中増減額 31,090,258 6,613,397
期末残高 84,147,497 90,760,894
期末時価 87,976,000 95,350,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）期中増減額のうち、前期の主な増加額は33物件の取得（31,654,215千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費
(647,959千円）によるものです。当期の主な増加額は11物件の取得（8,581,450千円）によるものであり、主な減少額は
S-FORT住道の譲渡(1,407,693千円）及び減価償却費(686,427千円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しております。なお、S-FORT山王につきましては
2019年1月25日付の売買契約における譲渡価格(3,300,000千円）に基づいております。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益は、「損益計算書に関する注記」の記載のとおりです。
[１口当たり情報に関する注記]
（単位：円）
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
１口当たり純資産額 90,853 90,650
１口当たり当期純利益 2,213 2,654
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益金額については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
(自 2018年２月１日 (自 2018年８月１日
至 2018年７月31日) 至 2019年１月31日)
当期純利益（千円） 1,010,656 1,320,463
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,010,656 1,320,463
期中平均投資口数（口） 456,600 497,388
[開示の省略]
リース取引、退職給付、関連当事者との取引、デリバティブ取引、持分法損益関係、資産除去債務等に関する注
記については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。