3459 Ｒ－サムティレジ 2020-06-30 15:00:00
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ [pdf]
2020 年６月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
サムティ・レジデンシャル投資法人
代表者名 執行役員 髙橋 雅史
（コード番号：3459）
資産運用会社名
サムティアセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 増田 洋介
問合せ先 取締役 経営管理部長 二澤 秀和
ＴＥＬ. 03-5220-3841
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ
サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるサムティアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、１物件（以下「取得予定資産」といいます。）の取得（以下「本取得」といいます。）及び１物件（以
下「譲渡予定資産」といいます。）の譲渡（以下「本譲渡」といい、本取得と本譲渡をあわせて「本取引」
といいます。）を行うことについて下記のとおり決定しましたので、お知らせいたします。
なお、取得予定資産の取得先及び譲渡予定資産の譲渡先であるサムティ株式会社については、投資信託
及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といい
ます。）上の利害関係人等に該当することから、本資産運用会社は投信法に基づき、2020 年６月 30 日開
催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
１. 取得予定資産及び譲渡予定資産の概要
(１) 取得予定資産の概要
取得予定 取得
エリア 物件 売買契約 取得 決済
物件名称（注１） 所在地 価格（注２） 取得先 資金
区分 番号 締結日 予定日 （注３） 方法
（百万円）
S-FORT船橋 千葉県 2020 年 2020 年 サムティ 自己 引渡し
首都圏 C-30 815
roots 船橋市 ６月 30 日 ７月 31 日 株式会社 資金 時一括
（注１）現在の物件名称は「ガルダ船橋本町」ですが、取得予定資産の取得後、速やかに上記名称に変更する予定です。
（注２） 取得予定価格は、取得予定資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載さ
れた不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
（注３）取得資金には譲渡予定資産の譲渡で得られる資金を充当する予定です。
(２) 譲渡予定資産の概要
譲渡予定価格と
譲渡予定 想定帳簿
物件 売買契約 想定帳簿価格の
物件名 譲渡先 譲渡予定日 価格（注１） 価格（注２）
番号 締結日 差額
（百万円） （百万円）
（百万円）
S-FORT サムティ 2020 年 2020 年
A-14 856 731 124
京都西大路 株式会社 ６月 30 日 ７月 31 日
（注１） 譲渡予定価格は、譲渡予定資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書
に記載された不動産等の売買金額）をいいます。
（注２） 想定帳簿価格は、譲渡予定日時点の想定される帳簿価格です。今後譲渡予定日までに変更となる可能性があります。
（注３）譲渡予定日に一括決済を行う予定です。なお、譲渡で得られる資金は取得予定資産の取得資金に充当されます。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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２. 本取引の理由
本投資法人は、主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資により、『安定性』（全国の厳選
されたレジデンスへの分散投資）・『成長性』（主要地方都市を中心とした新規投資の継続による
ポートフォリオの規模拡大）及び『収益性』（厳選した主要地方都市のレジデンス投資により期待
される高収益の実現）を追求したポートフォリオの構築を目指しています。
本取引は、１物件の取得と１物件の譲渡により、ポートフォリオの安定性と収益性の向上及び含
み益の顕在化を企図するものです。本取引により、本投資法人のポートフォリオは118物件、取得
（予定）価格合計は1,100億円になる予定です。また、本取引後のエリア別投資比率は、取得（予
定）価格ベースで地方都市比率71.8％（主要地方都市49.2％、その他地方都市22.6％）、首都圏比
率28.2％となる見込みです。
取得予定資産については、本投資法人の規約に定める資産運用の対象資産であり、商業施設等が
集積する「船橋」駅や「京成船橋」駅に近く利便性が高いこと、都心又は隣接市に通勤・通学する
単身世帯からの底堅い賃貸需要が見込める点等を勘案して本取得を決定いたしました。取得予定物
件の詳細及び評価した点については、後記「３.取得予定資産及び譲渡予定資産の内容」をご参照く
ださい。なお、本投資法人は取得予定資産の取得に併せ、本投資法人の定めるテナントの選定基準
に関する事項に基づき（当該選定基準の詳細は、2020年４月28日付「不動産投資信託証券の発行者
等の運用体制等に関する報告書」をご参照ください。）、取得予定資産の賃貸先を選定していま
す。
一方、譲渡予定資産につきましては、譲渡先であるサムティ株式会社より取得意向表明を受け、
ポートフォリオのキャッシュフローの安定性、並びに譲渡予定価格が鑑定評価額以上であり含み益
の顕在化による投資主の利益を実現できる点等を勘案し、譲渡を決定いたしました。なお、譲渡益
については全額分配方針であり、本譲渡に伴う売却代金については、取得予定資産の取得資金に充
当する予定です。
３. 取得予定資産及び譲渡予定資産の内容
取得予定資産及び譲渡予定資産の個別資産毎の内容は以下に記載の表にまとめたとおりです。但
し、賃貸面積、稼働率、月額賃料収入及び敷金・保証金については2020年５月末日現在の情報で
す。また、以下の表中の各記載において、取得予定資産及び譲渡予定資産である不動産又は不動産
信託受益権の信託財産である不動産を、「本物件」と記載することがあります。これらの表につい
ては、下記の用語をご参照ください。
「所在地」欄は、住居表示を記載しています。但し、住居表示が実施されていないものについては、番地表示による建
物住所又は登記事項証明書上の建物所在地を記載しています。また、土地の「敷地面積」欄、並びに建物の「用途」
欄、「建築時期」欄、「構造／階数」欄及び「延床面積」欄は、登記事項証明書の記載に基づいています。登記事項証
明書の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
「取得予定価格」欄は、取得予定資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契
約書等に記載された不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
「信託受託者」欄は、不動産信託受益権について、信託の受託者又は信託の受託者となる予定の者を記載しています。
「建蔽率」欄は、原則として建築基準法第53条第１項に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用
途地域等に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値を記載しています。かかる建蔽率の上限値は、防火地域内の耐
火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される建蔽率と
は異なる場合があります。
「容積率」欄は、原則として建築基準法第52条第１項に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合であって、
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。かかる容積率の上限値は、敷地に接続す
る道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異な
る場合があります。
「用途地域」欄は、都市計画法（昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。以下「都市計画法」といいま
す。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
「延床面積」欄は、建物全体の床面積（但し、附属建物の床面積は除きます。）を記載しています。
「賃貸可能戸数」欄は、2020年５月末日現在における賃貸が可能な戸数（店舗等がある場合は、店舗等の数を含みま
す。）を記載しています。
「PM会社」欄は、不動産についてプロパティ・マネジメント業務を委託している又は委託予定のプロパティ・マネジメ
ント会社を記載しています。
「ML会社」欄は、不動産所有者との間でマスターリース契約を締結している又は締結予定の賃借人を記載しています。
「ML種類」欄は、パススルー型マスターリース契約と賃料固定型マスターリース契約の別を記載しています。
｢予想最大損失率（PML値）｣は、本投資法人が不動産信託受益権を取得する際のデュー・デリジェンスの一環として、
東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定されたPML値（予
想最大損失率）を記載しています。なお、｢予想最大損失率（PML値）｣とは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建
物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（475年に一度起こる可能性のある大地震＝50年間に起こる可能性が
10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したもの
をいいます。
「賃貸可能面積」欄は、実際にエンドテナントに対して賃貸が可能な住宅及び店舗等の合計面積（共用部分等を賃貸し
ている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。また、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約書に記載され
ている面積、建物竣工図等を基に算出した面積によっていますので、登記簿上の表示に基づく延床面積とは必ずしも一
致するものではありません。
「賃貸面積」欄は、2020年５月末日現在におけるマスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、
実際にエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積（賃貸借契約書に記載された面積をいい
ます。但し、住宅及び店舗等の面積（貸室の全部が一括して賃貸に供されている場合は、その貸室全体の面積）のみを
含み、駐車場等の賃貸面積は含みません。）を記載しています。
「稼働率の推移」欄は、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数第２位を四捨五入して記載しています。
「テナント総数」欄は、本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係を有するテナントの総数を記載しており
ます。したがって、マスターリースの導入により、当該マスターリース会社が各貸室をエンドテナントに転貸している
場合、テナント総数は１と記載し、当該転貸借に係るエンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。なお、
マスターリースの導入がなされている運用資産であっても、当該マスターリースの導入について承諾していないエンド
テナントについては、当該エンドテナントと本投資法人又は信託受託者との間で直接の賃貸借関係が存在することにな
りますが、当該エンドテナントの数はテナント総数に含めておりません。
「月額賃料収入」欄は、マスターリース種別がパススルー型マスターリース契約の場合には、2020年５月末日現在にお
いてマスターリース会社又は各不動産若しくは信託不動産の所有者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契
約書等に表示された月額賃料（共益費は含みますが、駐車場やトランクルーム等の附属施設の使用料は除きます。）の
合計額を記載しています。なお、千円未満は切り捨てて、消費税等は除いて記載しています。
「敷金・保証金」欄には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約書に基づく各エンドテナントの敷金・保
証金等の2020年５月末日現在における残高の合計を記載し、千円未満を切り捨てて記載しています。但し、各賃貸借契
約において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載していま
す。
「物件特性」欄は、不動産鑑定評価書を参考として、本資産運用会社が独自に調査した内容も踏まえて不動産に関する
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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基本的性格、特徴等を記載しています。
「特記事項」欄は、2020年５月末日現在において、以下の事項を含む、不動産の権利関係や利用等に関連して重要と考
えられる事項のほか、不動産の評価額、収益性、処分への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
i. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
ii. 権利関係等に係る負担又は規制の主なもの
iii. 当該不動産の境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとそれに関する協
定等
iv. 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
上記各欄に記載の百分率（％）での数値の表記については、特に記載のない限り、小数第２位を四捨五入して記載して
います。したがって、記載された数値を足し合わせても100％にならない場合があります。
上記各欄に記載の金額については、取得予定価格及び鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載し、それ以外
については千円未満を切り捨てて記載しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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【取得予定資産】
「C-30 S-FORT 船橋 roots」
物件名称 S-FORT 船橋 roots
所在地 千葉県船橋市本町三丁目９番 27 号
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得予定価格 815 百万円
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託設定日 2020 年７月 31 日
信託期間満了日 2030 年７月 31 日
取得予定年月日 2020 年７月 31 日
所有形態 所有権
敷地面積 419.83 ㎡
土地 建蔽率 80％
容積率 300％
用途地域 近隣商業地域
所有形態 所有権
用途 共同住宅
延床面積 1,266.30 ㎡
建物
建築時期 2007 年９月 28 日
構造/階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根９階建
賃貸可能戸数 59 戸
担保設定の有無 なし
PM 会社 サムティプロパティマネジメント株式会社
ML 会社 サムティプロパティマネジメント株式会社
ML 種類 パススルー型
鑑定評価額（価格時点） 818 百万円（2020 年４月 10 日）
不動産鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
予想最大損失率（PML 値） 4.8％
賃貸借の概要
賃貸可能面積 1,201.50 ㎡
賃貸面積 1,181.15 ㎡
テナント総数 １
月額賃料収入 3,938 千円
敷金・保証金 3,896 千円
2020 年１月 2020 年２月 2020 年３月 2020 年４月 2020 年５月
稼働率の推移
94.9％ 93.2％ 98.3％ 98.3％ 98.3％
本物件は、JR 総武本線「船橋」駅から徒歩約 10 分の距離に位置するシ
ングルタイプの物件です。
「船橋」駅から「東京」駅まで約 30 分、 「新宿」駅まで約 50 分、その
ほか、京成本線「京成船橋」駅から「京成上野」駅へ約 30 分と都心へ
の接近性は良好です。
物件特性
駅周辺には商業施設をはじめ多数の飲食店・物販店舗が集積し、 生活利
便性も高いことから、 都内のビジネスエリアへ通勤する社会人単身世帯
の賃貸需要が見込まれます。
以上の特性から、 同一需給圏の賃貸市場において高い競争力を有してい
るものと考えられます。
本信託土地の西側一部が都市計画道路の計画区域内に存在しています。
特記事項 本信託土地の西側の都市計画道路が事業決定し、 本信託土地が道路収用
された場合、本信託建物の容積率が超過し、既存不適格になります。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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【譲渡予定資産】
「A-14 S-FORT 京都西大路」
物件名称 S-FORT 京都西大路
所在地 京都府京都市下京区西七条中野町 29 番地１
特定資産の種類 不動産信託受益権
取得価格 745 百万円
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託設定日 2015 年７月１日
信託期間満了日 2025 年６月 30 日
取得年月日 2015 年７月１日
所有形態 所有権
敷地面積 496.88 ㎡
土地 建蔽率 80％／60％(注)
容積率 400％／200％(注)
用途地域 商業地域／準工業地域
所有形態 所有権
用途 共同住宅・店舗
延床面積 1,739.41 ㎡
建物
建築時期 2006 年６月 20 日
構造/階数 鉄筋コンクリート造陸屋根８階建
賃貸可能戸数 71 戸（住戸 70 戸、店舗１戸）
担保設定の有無 なし
PM 会社 株式会社長谷工ライブネット
ML 会社 株式会社長谷工ライブネット
ML 種類 パススルー型
鑑定評価額（価格時点） 856 百万円（2020 年１月 31 日）
不動産鑑定機関 一般社団法人日本不動産研究所
予想最大損失率（PML 値） 9.6％
賃貸借の概要
賃貸可能面積 1,657.31 ㎡
賃貸面積 1,604.26 ㎡
テナント総数 １
月額賃料収入 4,378 千円
敷金・保証金 1,300 千円
2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年
稼働率の推移 １月 ２月 ３月 ４月 ５月
93.8％ 95.3％ 96.8％ 96.8％ 96.8％
本物件の最高の高さは 21.95ｍとなります。 本物件は建築確認取得時の
都市計画上の規制には適合していましたが、 その後に実施された京都市
の新景観政策に関する都市計画の変更により高度地区の高さの最高限
特記事項
度が 31ｍから 20ｍに変更されたため、本物件は既存不適格建築物にな
ります。 現行の法規制では建替えの際、 現在と同程度の高さの建築物は
建築できません。
（注）対象となる面積を加重平均した基準建蔽率は 77.53％、基準容積率は 375.36％です
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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４. 取得先及び譲渡先の概要
（１） 名 称 サムティ株式会社
大阪本社：大阪市淀川区西中島四丁目３番 24 号
（２） 所 在 地
東京本社：東京都千代田区丸の内一丁目８番３号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 小川 靖展
不動産の売買、仲介及び鑑定、不動産の所有、管理及び賃借、住宅
（４） 事 業 内 容
の建設及び販売他
（５） 資 本 金 16,184 百万円（2020 年２月 29 日現在）
（６） 設 立 年 月 日 1982 年 12 月１日
（７） 純 資 産 71,627 百万円（2019 年 11 月 30 日現在）
（８） 総 資 産 218,803 百万円（2019 年 11 月 30 日現在）
株式会社大和証券グループ本社（16.95％）
森山 茂（7.33％）
松下 一郎（3.67％）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） （3.63％）
大和 PI パートナーズ株式会社（3.05％)
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） （3.03％）
（９） 大株主及び持株比率 有限会社剛ビル（2.97％)
笠城 秀彬（2.90％)
江口 和志（1.96％)
ステート ストリート バンク アンド トラスト カンパニー
505019（常任代理人 香港上海銀行東京支店 カストディ業務部）
(1.73％)
（いずれも 2019 年 11 月 30 日現在）
（10） 本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口総数の 9.85％を
保有しています。また、本資産運用会社の発行済株式総数の 67.0％
資 本 関 係
を保有する会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当しま
す。
当該会社は、本日現在、本資産運用会社に対して、非常勤取締役２
人 的 関 係 名を派遣しています。また、本資産運用会社の役職員のうち５名が
当該会社からの出向者です。
本投資法人は、本資産運用会社及び当該会社との間で、スポンサー
取 引 関 係 サポート契約を締結し、当該会社から多様なスポンサーサポートを
受けています。
当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当し
ます。また、上記のとおり、当該会社は投信法に定める資産運用会
関 連 当 事 者 へ の
社の利害関係人等に該当します。本資産運用会社は、本取引を行う
該 当 状 況
にあたり、当該利害関係者人等との取引規程に定める意思決定手続
を経ています。
５. 物件取得者等の状況（特別な利害関係にある者からの物件取得）
以下の表において、①会社名、②特別な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等、④取
得価格、⑤取得時期を記載しています。
物件の名称
現所有者（現信託受益者） 前所有者（前信託受益者）
（所在地）
S-FORT 船橋 roots ① サムティ株式会社 特別な利害関係にある者以外
（千葉県船橋市本町三丁 ② 本資産運用会社の親会社
目９番 27 号） ③ 投資目的で取得
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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④ 810 百万円
⑤ 2019 年９月
６. フォワード・コミットメント等に関する事項
(１) フォワード・コミットメント等に該当する資産
取得予定資産である「S-FORT船橋roots」及び譲渡予定資産である「S-FORT京都西大路」に係
る信託受益権譲渡契約（以下それぞれ「本契約１」及び「本契約２」といいます。）について
は、当該契約締結後から１か月以上経過した後に決済・物件引渡しが行われるため、本契約１
及び本契約２はフォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から一定
期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等に該当します。
(２) フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務内容等への影響
取得予定資産の譲渡人又は譲渡予定資産の譲受人が当該契約の違反（重大な表明保証違反を
含む。）をした場合には、事前の書面による催告により、契約の解除ができ、当該違反をした
当事者の相手方は、違反をした当事者に対して損害賠償、損害・損失補填等を請求することが
できます。また、本契約１については、引渡日までに取得予定資産の譲受人（本投資法人を指
します。以下同様です。）が満足する内容の資金調達を行うことができない場合、その他一定
の場合には、譲受人の売買代金の支払義務は発生せず、譲受人は直ちに本契約１を解除するこ
とができます。したがって、フォワード・コミットメント等を履行できないことが本投資法人
の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと本投資法人は考えていま
す。
７. 本取引に係る媒介の概要
該当事項はありません。
８. 今後の見通し
本取引を踏まえた2020年７月期（第10期）（2020年２月１日～2020年７月31日）における本投資
法人の運用状況の予想につきましては、本日付「2020年７月期（第10期）の運用状況及び１口当た
り分配金の予想の修正について」をご参照ください。
なお、2021年１月期（第11期）における本投資法人の運用状況への影響は軽微であり、運用状況
の予想に変更はありません。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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９. 鑑定評価書の概要
【取得予定資産】
「C-30 S-FORT 船橋 roots」
不動産鑑定評価書の概要
物件名 S-FORT船橋roots
鑑定評価額 818,000千円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2020年４月10日
項目（単位：千円） 内容 概要等
DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関
収益価格 818,000
連付けて査定
単年度の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査
直接還元法による価格 828,000
定
(1)運営収益（ ア）－
47,885
イ） ）
ア）潜在総収益 49,933 実績を基に査定
イ）空室等損失等 2,048 現況稼働率、市場空室率等を考慮して査定
(2)運営費用 9,813
維持管理費 1,368 見積書等により査定
PMフィー 930 類似不動産及び実績等により査定
テナント募集費用等 2,005 類似不動産及び実績等により査定
水道光熱費 785 過去実績等により査定
修繕費 2,087 エンジニアリングレポートを基に査定
公租公課 2,238 実績を基に査定
損害保険料 93 類似不動産の水準を基に査定
その他費用 305 類似不動産及び実績等により査定
(3)運営純収益（NOI＝(1)－
38,071
(2)）
(4)一時金の運用益 35 金利等を参考に査定
(5)資本的支出 852 エンジニアリングレポートを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)
37,254
－(5)）
割引率に純収益の見通しや変動予測を加味し、類似不
(7)還元利回り 4.5％
動産の取引事例等を参考に査定
DCF法による価格 807,000
金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較に
割引率 4.3％
より査定
最終還元利回り 4.7％ 還元利回りとの比較により査定
積算価格 358,000
土地比率 74.3％
建物比率 25.7％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し
収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
留意した事項
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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【譲渡予定資産】
「A-14 S-FORT 京都西大路」
不動産鑑定評価書の概要
物件名 S-FORT京都西大路
鑑定評価額 856,000千円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020年１月31日
項目（単位：千円） 内容 概要等
DCF法による収益価格と直接還元法による収益価格を関
収益価格 856,000
連付けて査定
一期間の純収益を還元利回りで還元して収益価格を査
直接還元法による価格 866,000
定
(1)運営収益（ ア）－
54,304
イ） ）
ア）潜在総収益 58,892 実績等を基に査定
現標準的な空室率及び対象不動産の個別性を加味して
イ）空室等損失等 4,588
査定
(2)運営費用 11,712
維持管理費 2,172 類似不動産の水準及び実績等を基に査定
PMフィー 1,025 類似不動産の水準及び実績等を基に査定
テナント募集費用等 2,151 類似不動産の水準及び実績等を基に査定
水道光熱費 2,100 類似不動産の水準及び実績等を基に査定
修繕費 1,015 エンジニアリングレポート及び実績等を基に査定
公租公課 2,879 実績を基に査定
損害保険料 70 実績を基に査定
その他費用 300 実績を考慮して査定
(3)運営純収益（NOI＝(1)－
42,592
(2)）
調達金利及び不動産の運用利回り等を総合的に考慮し
(4)一時金の運用益 4
て査定
(5)資本的支出 1,052 エンジニアリングレポートを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)
41,544
－(5)）
金融資産の利回りや類似不動産の取引事例との比較に
(7)還元利回り 4.8％
より査定
DCF法による価格 846,000
類似不動産の投資利回り参考に、対象不動産の個別性
割引率 4.6％
等を勘案して査定。
類似不動産の取引利回り等を参考に、将来時点におけ
最終還元利回り 5.0％ る純収益の変動予測の不確実性、将来の建物の劣化並
びに売却リスクを考慮して査定
積算価格 599,000
土地比率 58.1％
建物比率 41.9％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し
収益価格を採用し、積算価格を参考として査定
留意した事項
* 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
* 本投資法人のホームページアドレス：https://www.samty-residential.com
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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＜添付資料＞
参考資料１ 建物状況調査報告書の概要
参考資料２ 外観写真及び地図
参考資料３ 本投資法人のポートフォリオ一覧（本取引後）
以上
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
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参考資料１ 建物状況調査報告書の概要
緊急修繕 短期修繕 長期修繕 建物
費用の 費用の 費用の 再調達
物件 報告書
物件名称 調査会社 見積額 見積額 見積額 価格
番号 日付 （注１） （注２） （注３） （注４）
（千円） （千円） （千円） （千円）
C-30 S-FORT船橋roots 日本建築検査協会株式会社 2020年４月 - - 10,930 275,600
（注１）「緊急修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された緊急を要すると想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて
記載しています。
（注２）「短期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された１年以内に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨て
て記載しています。
（注３）「長期修繕費用の見積額」は、建物状況調査報告書に記載された10年間に必要と想定される修繕更新費です。千円未満を切り捨てて
記載しています。
（注４）「建物再調達価格」とは、建物状況調査報告書に記載された、調査時点において、各運用資産を同設計、同仕様にて新たに建設した
場合の建設工事調達見積額をいいます。但し、その内容は、一定時点における調査会社独自の見解と意見であり、その内容の妥当性
及び正確性を保証するものではありません。なお、「建物再調達価格」は、千円未満を切り捨てて記載しています。
参考資料２ 外観写真及び地図
C-30 S-FORT 船橋 roots
S-FORT 船橋 roots
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参考資料３ 本投資法人のポートフォリオ一覧（本取引後）
取得（予定）価格 投資比率
番号 物件名称 所在地 （百万円） (％) 取得（予定）時期
（注１） （注２）
A-01 S-FORT新大阪ravir 大阪市淀川区 635 0.6 2015年４月15日
A-04 S-FORT筑紫通り 福岡市博多区 1,170 1.1 2015年５月１日
A-05 S-FORT福岡県庁前 福岡市博多区 979 0.9 2015年４月15日
A-06 S-FORT高宮 福岡市南区 794 0.7 2015年５月１日
A-07 S-FORT榴岡公園 仙台市宮城野区 1,340 1.2 2015年４月15日
A-08 S-RESIDENCE難波Briller 大阪市浪速区 2,020 1.8 2015年７月１日
A-09 S-FORT鶴舞marks 名古屋市中区 1,020 0.9 2015年７月１日
A-10 S-FORT六番町 名古屋市熱田区 722 0.7 2015年７月１日
A-11 S-FORT中島公園 札幌市中央区 1,590 1.4 2015年７月１日
A-12 S-FORT北大前 札幌市北区 690 0.6 2015年７月１日
A-13 S-RESIDENCE神戸磯上通 神戸市中央区 2,470 2.2 2015年７月１日
A-15 S-FORT片平 仙台市青葉区 2,330 2.1 2015年７月１日
A-16 S-FORT学園前 札幌市豊平区 462 0.4 2015年10月１日
A-17 S-RESIDENCE新大阪駅前 大阪市東淀川区 2,489 2.3 2016年８月２日
A-18 S-FORT葵一丁目 名古屋市東区 1,080 1.0 2016年８月１日
A-19 S-FORT葵 名古屋市東区 870 0.8 2016年８月２日
A-20 S-FORT車道 名古屋市東区 400 0.4 2016年８月１日
A-21 S-FORT上小田井 名古屋市西区 720 0.7 2016年８月１日
A-22 S-FORT鶴舞arts 名古屋市中区 680 0.6 2016年８月２日
A-23 S-FORT鶴舞cube 名古屋市中区 570 0.5 2016年８月２日
A-24 S-FORT福岡東 福岡市博多区 1,900 1.7 2016年８月２日
A-25 S-RESIDENCE神戸元町 神戸市中央区 1,200 1.1 2016年８月２日
A-26 S-FORT神戸神楽町 神戸市長田区 1,858 1.7 2016年８月２日
A-27 S-FORT二条城前 京都市中京区 812 0.7 2016年８月２日
A-28 S-FORT知恩院前 京都市東山区 500 0.5 2016年８月２日
A-29 S-FORT宮町 仙台市青葉区 1,085 1.0 2016年８月２日
A-30 S-RESIDENCE緑橋駅前 大阪市東成区 1,846 1.7 2018年２月１日
A-31 S-FORT鶴舞reale 名古屋市昭和区 1,571 1.4 2018年２月１日
A-32 S-FORT大須観音 名古屋市中区 1,147 1.0 2018年３月１日
A-33 S-FORT北山王 名古屋市中川区 841 0.8 2018年２月１日
A-34 S-FORT新瑞橋 名古屋市南区 449 0.4 2018年２月１日
A-35 S-FORT豊平三条 札幌市豊平区 762 0.7 2018年２月１日
A-36 S-FORT北円山 札幌市中央区 425 0.4 2018年２月１日
A-37 S-FORT博多東Ⅰ 福岡市博多区 389 0.4 2018年２月１日
A-38 S-FORT博多東Ⅱ 福岡市博多区 382 0.3 2018年２月１日
A-39 S-FORT神戸三宮北 神戸市中央区 515 0.5 2018年２月１日
A-40 S-FORT中広通り 広島市西区 885 0.8 2018年２月１日
A-41 S-FORT鶴見町 広島市中区 820 0.7 2018年２月１日
A-42 S-FORT青葉上杉 仙台市青葉区 918 0.8 2018年２月１日
S-RESIDENCE新大阪
A-43 大阪市淀川区 1,338 1.2 2018年８月28日
Ridente
A-44 S-FORT福島La Luna 大阪市北区 896 0.8 2018年８月28日
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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A-45 S-FORT福島Libre 大阪市福島区 538 0.5 2018年８月28日
A-46 S-FORT上社 名古屋市名東区 429 0.4 2018年８月28日
A-47 S-RESIDENCE宮の森 札幌市中央区 660 0.6 2018年８月28日
A-48 S-FORT東札幌Nordo 札幌市白石区 303 0.3 2018年８月28日
A-49 S-RESIDENCE葵 名古屋市東区 1,484 1.3 2019年２月28日
A-50 S-RESIDENCE志賀本通 名古屋市北区 1,150 1.0 2019年３月29日
A-51 S-FORT神戸小河通 神戸市兵庫区 599 0.5 2019年３月29日
A-52 S-FORT桜川南 大阪市浪速区 1,056 1.0 2019年８月26日
A-53 S-FORT福島EBIE 大阪市福島区 538 0.5 2019年８月26日
A-54 S-FORT都島内代 大阪市都島区 456 0.4 2019年８月26日
A-55 S-FORT都島KERS 大阪市都島区 342 0.3 2019年８月26日
A-56 S-FORT大今里西 大阪市東成区 331 0.3 2019年８月26日
A-57 S-RESIDENCE千種 名古屋市千種区 557 0.5 2019年８月26日
A-58 S-FORT桜山 名古屋市瑞穂区 766 0.7 2019年８月26日
A-59 S-FORT札幌N15 札幌市東区 530 0.5 2019年９月30日
A-60 S-FORT南郷通 札幌市白石区 297 0.3 2019年８月26日
A-61 S-FORT姪浜 福岡市西区 482 0.4 2019年８月26日
B-01 S-FORT静岡本通 静岡市葵区 297 0.3 2015年４月15日
B-03 S-FORT四日市元町 三重県四日市市 480 0.4 2015年７月１日
B-04 S-FORT鈴鹿 三重県鈴鹿市 580 0.5 2015年７月１日
B-05 S-RESIDENCE江坂 大阪府吹田市 2,323 2.1 2016年８月２日
B-06 S-FORT宇都宮 栃木県宇都宮市 612 0.6 2016年８月２日
B-07 S-FORT四日市西新地 三重県四日市市 630 0.6 2016年８月２日
B-08 S-FORT佐賀本庄 佐賀県佐賀市 1,050 1.0 2016年８月２日
B-09 S-FORT佐賀医大前 佐賀県佐賀市 375 0.3 2016年８月２日
B-10 S-FORT西宮 兵庫県西宮市 1,412 1.3 2018年２月１日
B-11 S-FORT西宮上ヶ原 兵庫県西宮市 789 0.7 2018年２月１日
B-12 S-FORT水戸中央 茨城県水戸市 1,807 1.6 2018年２月１日
B-13 S-FORT津新町 三重県津市 767 0.7 2018年２月１日
B-14 S-FORT三重大学前 三重県津市 599 0.5 2018年２月１日
B-15 S-FORT高砂町 大分県大分市 1,015 0.9 2018年２月１日
B-16 S-FORT大分駅前 大分県大分市 904 0.8 2018年２月１日
B-17 S-FORT大分大手町 大分県大分市 277 0.3 2018年２月１日
B-18 S-FORT水前寺 熊本市中央区 1,332 1.2 2018年２月１日
B-19 S-FORT熊大病院前 熊本市中央区 1,125 1.0 2018年２月１日
B-20 S-FORT熊本船場 熊本市中央区 1,010 0.9 2018年２月１日
B-21 S-FORT江坂垂水町 大阪府吹田市 774 0.7 2018年８月28日
B-22 S-FORT新潟本町 新潟市中央区 960 0.9 2018年８月28日
B-23 S-FORT元浜 浜松市中区 239 0.2 2018年８月28日
B-24 S-FORT熊本呉服町 熊本市中央区 599 0.5 2019年３月29日
B-25 S-FORT江坂Salita 大阪府吹田市 417 0.4 2019年８月26日
B-26 S-FORT江坂LIBERTS 大阪府吹田市 340 0.3 2019年８月26日
B-27 S-FORT乙川 愛知県半田市 657 0.6 2019年８月26日
B-28 S-FORT佐賀天神 佐賀県佐賀市 738 0.7 2019年８月26日
B-29 S-FORT長崎大学病院前 長崎県長崎市 1,340 1.2 2019年８月26日
B-30 S-FORT熊本慶徳 熊本市中央区 454 0.4 2019年８月26日
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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B-31 S-FORT静岡天王町 静岡市葵区 969 0.9 2020年２月３日
C-01 S-FORT蒔田公園 横浜市南区 987 0.9 2015年４月15日
C-02 S-FORT日本橋箱崎 東京都中央区 925 0.8 2015年７月１日
C-03 S-FORT板橋志村 東京都板橋区 645 0.6 2015年７月１日
C-04 S-FORT潮見 東京都江東区 866 0.8 2015年７月１日
C-05 S-FORT登戸 川崎市多摩区 666 0.6 2015年７月１日
C-06 S-FORT湘南平塚 神奈川県平塚市 818 0.7 2015年７月１日
C-07 S-FORT西船橋 千葉県船橋市 732 0.7 2015年７月１日
C-08 S-FORT舞浜 千葉県浦安市 1,130 1.0 2015年７月１日
C-09 S-FORT市川 千葉県市川市 809 0.7 2015年７月１日
C-10 S-RESIDENCE横須賀中央 神奈川県横須賀市 850 0.8 2016年８月２日
C-11 S-FORT相模原 相模原市中央区 585 0.5 2016年８月２日
C-12 S-FORT保谷 東京都西東京市 645 0.6 2018年２月１日
C-13 S-FORT玉川学園前 東京都町田市 587 0.5 2018年２月１日
C-14 S-FORT鶴川 東京都町田市 520 0.5 2018年２月１日
C-15 S-RESIDENCE横浜反町 横浜市神奈川区 627 0.6 2018年２月１日
C-16 S-FORT茅ヶ崎 神奈川県茅ヶ崎市 1,137 1.0 2018年２月１日
C-17 S-FORT川口並木 埼玉県川口市 1,110 1.0 2018年２月１日
C-18 S-FORT戸田公園 埼玉県戸田市 914 0.8 2018年２月１日
C-19 S-FORT船橋塚田 千葉県船橋市 1,900 1.7 2018年２月１日
C-20 S-FORT柏 千葉県柏市 536 0.5 2018年２月１日
C-21 S-FORT富士見台 東京都中野区 1,150 1.0 2018年８月28日
C-22 S-RESIDENCE松戸 千葉県松戸市 840 0.8 2018年11月26日
C-23 S-RESIDENCE本八幡 千葉県市川市 1,678 1.5 2019年３月29日
C-24 S-FORT錦糸町 東京都墨田区 1.510 1.4 2019年８月26日
C-25 S-FORT駒沢大学 東京都世田谷区 528 0.5 2019年８月26日
C-26 S-FORT横浜青葉台 横浜市青葉区 5,400 4.9 2019年８月26日
C-27 S-FORT青葉しらとり台 横浜市青葉区 846 0.8 2019年８月26日
C-28 S-FORT川崎神明町 川崎市幸区 609 0.6 2019年８月26日
C-29 S-FORT本八幡Mairie 千葉県市川市 678 0.6 2019年８月26日
C-30 S-FORT船橋roots 千葉県船橋市 815 0.7 2020年７月31日
110,004 100.0
（注１）「取得（予定）価格」は、取得資産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載さ
れた不動産等の売買代金の金額）を百万円未満は切り捨てて記載しています。
（注２）「投資比率」は、取得済資産及び取得予定資産の取得（予定）価格の総額に対する各物件の取得（予定）価格の割合を小数第２位を
四捨五入して記載しています。したがって、記載された数値を足し合わせても100％にならない場合があります。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。
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