2020年7月期 第1四半期
決算説明資料
2019年12月11日
東証一部 証券コード3458（不動産業）
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新事業ビジョン
世界の人とモノをつなぐ
物流インフラプラットフォームとして
NO.1企業グループ
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物流インフラプラットフォーム
人手不足対策
コールドチェーンへの対応 オムニチャネル対応
株式会社倉庫人材派遣センター
グループ会社
株式会社A-TRUCK 株式会社AMS
グループ会社 パートナー会社
人材の派遣
冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC
ドライバー不足対策 専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント 効率化・省人化
資産活用
開発事業
事業
CBcloud株式会社 配送マッチング 株式会社APT
マスターリース リーシング 倉庫の自動化
サービス 事業 事業
パートナー会社 パートナー会社
プロパティ
マネジメント事業
EC物流 建設・エネルギー
ソリューション サービス
オムニチャネル対応 株式会社ブレインウェーブ 株式会社エンバイオ・ホールディングス
（分散出荷管理） グループ会社 グループ会社 物流拠点の創出
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グループ会社の区分
CRE Asia
㈱ロジコム ㈱ブレインウェーブ CRE (Thailand) Co., Ltd. CREリートアドバイザーズ㈱ ストラテジック・パートナーズ㈱ CRE Asia. Pte. Ltd.
連結子会社
マスターリース事業・ 流通プラットフォーム タイにて CREロジスティクス 私募ファンドのアセッ
プロパティマネジメン 事業 セルフストレージ ファンド投資法人の トマネジメント業務
ト事業 事業を展開 アセットマネジメント
業務
Sembcorp
Infra Services
注）連結決算への取り込みは第4四半期からとなります。
持分法適用 ㈱エンバイオ・ Sembcorp Infra ㈱A-TRUCK
関連会社 ホールディングス Services Pte. Ltd.
ベトナムにて 冷凍車・ウイング車
土壌汚染関連事業 物流施設の賃貸、 専門リース・レンタル
開発事業を展開
投資先
CBcloud㈱ ㈱APT ㈱AMS ㈱倉庫人材派遣センター ㈱土地再生投資 日本パーソナルストレージ㈱
配送 倉庫の自動化 ECフルフィルメント 人材の派遣 土壌汚染地の セルフストレージに特
マッチングサービス 流動化事業 化したプロパティマネ
ジメント事業を展開
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シーアールイーグループの主な事業
売上高 売上原価 サービスの流れ
マスターリース プロパティマネジメント 建設工事
賃借 賃貸 管理 工事
個人や個人事業主
オーナー様 オーナー様 工事収入
支払賃料 受取賃料 受託報酬 （売上高）
（売上原価） （売上高） 契約 （売上高） 工事原価 工事
（売上原価）
不
動 オーナー様 テナント様 テナント様 協力会社
産 プロの投資家
管 テナント誘致
（J-REIT、私募リー
理 リーシング ト、私募ファンド） アセットマネジメント事業
事 私募ファンド
仲介 仲介
業
仲介手数料 仲介手数料 物流不動産に 受託報酬
（売上高）
ファンド組成
運用
（売上高） （売上高）
まつわる多様な 金融機関
ファンド ファンド
オーナー様 テナント様
事業を展開
ファンド ファンド 投資家
リート
用地取得 売却
物 売主様 CREロジスティクスファンド
不動産販売収入
流 不動産販売原価
（売上原価） （売上高） ロジスクエア
投 テナント誘致
資 建設
受託報酬 ファンド組成
（売上高） 運用
事 ゼネコン 入居
業 不動産販売原価 テナント様
（売上原価）
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目次
• 2020年7月期第1四半期決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.7
• 業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.22
• 中期経営計画（2019年7月期～2021年7月期） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.24
• 株主還元 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.35
• 長期経営方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.38
• 物流不動産市場 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.44
• 物流を取り巻く環境変化 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.47
• APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.55
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トピックス（2019年12月11日現在）
● 不動産（物流施設開発用地）の信託受益権取得に関するお知らせ2
● 物流施設「ロジスクエア三芳Ⅱ」を着工3
● マルチテナント型物流施設「ロジスクエア大阪交野」を着工4
● ㈱A-TRUCKとの資本業務提携のお知らせ1
1:2019年9月25日 2:2019年10月31日 3:2019年11月1日 4:2019年11月19日発表
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2020年7月期第1四半期 決算概要
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2020年7月期第1四半期 決算概要 連結PL（全体）
• ストックビジネスは順調に拡大
• のれん償却額は59百万円
• エンバイオ・ホールディングス社の持分法投資利益が貢献し、経常利益は前年同期比で65.1％増
（単位：百万円）
2019年7月期 2020年7月期
増減率 2020年7月期 進捗率
第1四半期 第1四半期
（％） 通期計画 （％）
実績 実績
売上高 4,830 5,810 20.3％ 43,600 13.3%
売上総利益 993 1,229 23.8％ － －
営業利益 239 342 42.8％ 2,500 13.7%
経常利益 210 348 65.1％ 2,100 16.6%
親会社株主
に帰属する 220 245 11.2％ 1,300 18.9%
四半期純利益
1株当たり
四半期純利益 8.86円 9.77円 10.3％ 51.79円 18.9%
（EPS)
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2020年7月期第1四半期 決算概要 段階利益
（単位：百万円）
営業利益 342 営業外収益、費用の主な内訳
営業外収益
営業外収益 80 持分法による投資利益 72
営業外費用
営業外費用 75 支払利息 48
支払手数料 23
経常利益 348
特別利益 21
特別損失 4
税金等調整前
365
四半期純利益
法人税等、その他 119
親会社株主に帰属する四半期純利益 245
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2020年7月期第1四半期 決算概要 連結PL（セグメント別）
• 不動産管理事業 ：ストック収入であるマスターリースの賃貸収入はロジコム社グループ入りもあり、着実に増加
• 物流投資事業 ：今期竣工予定の3物件の建設は順調
• アセットマネジメント事業 ：CREロジスティクスファンド投資法人からの期中運用報酬と分配金により増収
（単位：百万円）
2019年7月期 2020年7月期
増減率
第1四半期 第1四半期
（％）
実績 実績
売上高 4,830 5,810 20.3％
不動産管理事業 4,630 5,591 20.8％
物流投資事業 14 8 △44.3%
アセットマネジメント事業 183 202 10.3％
その他事業 1 7 395.9％
セグメント利益 239 342 42.8％
不動産管理事業 371 508 37.0％
物流投資事業 △37 △39 ―
アセットマネジメント事業 86 102 18.1％
その他事業 △2 2 ―
調整額 △178 △231 ―
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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ストックビジネスのセグメント利益
ストックビジネス＝不動産管理事業+アセットマネジメント事業
（百万円）
800
ロジコム ロジコム 新規事業
その他
収益増 販管費増 太陽光発電 収益減
収益増 611
設備販売 8
600 AM事業 15 21 4
収益減 既存事業の
103 収益増 58 新規事業の
150 26 31 販管費減
ML賃貸 21 有活工事 販管費減
不動産仲介
差益増 収益増
457 収益増
24
400
200
0
2019.7期 2020.7期
1Q 1Q
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2020年7月期第1四半期 決算概要 連結BS
• 販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア千歳、川越Ⅱ、上尾、小型倉庫等8物件
• 仕掛販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア三芳、狭山日高IC開発計画（仮）、ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア神戸西、ロジスクエア三芳Ⅱ
（単位：百万円）
2019年 2019年 2019年 2019年
増減 増減
7月末 10月末 7月末 10月末
資産 54,712 56,138 1,426 負債 37,167 38,606 1,439
流動資産 36,245 37,099 853 流動負債 8,770 8,500 △270
（主な内訳） （主な内訳）
現預金 9,032 7,455 △1,577 短期借入金等※1 3,626 3,794 167
売掛金 422 313 △108 買掛金 1,917 1,412 △505
販売用不動産 9,931 10,814 883 固定負債 28,396 30,106 1,709
仕掛販売用不動産 14,669 15,242 573 （主な内訳）
固定資産 18,467 19,039 572 長期借入金等※2 20,913 22,362 1,448
（主な内訳） 受入敷金保証金 6,497 6,622 125
有形固定資産 3,904 3,976 71 純資産 17,545 17,531 △13
無形固定資産 1,663 1,597 △65 資本金 2,195 2,196 1
投資その他の資産 12,898 13,465 566 資本剰余金 3,784 3,785 1
（内、敷金及び保証金） (5,730) (5,821) 91 利益剰余金 12,085 11,803 △281
資産計 54,712 56,138 1,426 負債・純資産計 54,712 56,138 1,426
※1 短期借入金等＝短期借入金+1年内返済予定の長期借入金+1年内償還予定の社債
※2 長期借入金等＝社債+長期借入金
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財務基盤（2019年7月末）
借入残高・加重平均調達金利の推移（連結） 主要指標状況（連結）
（百万円） （倍）
30,000 開発資金 開発資金以外 1.20% 3.50 50.0%
D/Eレシオ※1 ネットD/Eレシオ※2
加重平均調達金利 自己資本比率
42.7% 45.0%
1.09% 24,540 39.9%
25,000 1.00%
1.04% 40.0%
2.50
33.0%
20,000 0.88% 8,846 0.80%
ネットD/Eレシオ（上限）2.5倍※3 31.9% 35.0%
0.81%
0.77% 30.4% 30.0%
15,000 13,843 0.60% 1.40
12,676 1.50 25.0%
1.22
11,582 1.06
9,538 5,373 0.89 20.0%
10,000 0.40% 0.73 0.75
4,782 7,126
2,688 15,694 15.0%
0.50
5,000 0.20% 0.18 10.0%
8,470
6,850 6,800 -0.03 0.01 -0.04
5,550
5.0%
0 0.00%
2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 2019.7 -0.50 0.0%
2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 2019.7
※1 D/Eレシオ＝有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）/自己資本
（件） 15.7 16.7 17.7 18.7 19.7
※2 ネットD/Eレシオ＝｛有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）－現預金｝/自己資本
調達先 9 15 15 20 24 ※3 ネットD/Eレシオの上限は2.5倍を目安（2016年9月12日発表「長期経営方針」より）
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100
120
140
160
0
20
40
60
80
2010年08月
2010年11月
（単位：万坪）
2011年02月
2011年05月
2011年08月
2011年11月
2012年02月 マスターリース
注）2013年03月より集計方法を変更
プロパティマネジメント
2012年05月 マスターリース稼働率
2012年08月
2012年11月
2013年02月
2013年05月
2013年08月
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2013年11月
2014年02月
2014年05月
不動産管理事業 管理面積の推移
2014年08月
2014年11月
2015年02月
14
2015年05月
2015年08月
管理面積推移
2015年11月
2016年02月
2016年05月
2016年08月
マスターリース稼働率98.0％
2019年10月末 約146万坪
2016年11月
2017年02月
2017年05月
2017年08月
2017年11月
2018年02月
2018年05月
2018年08月
2018年11月
2019年02月
2019年05月
2019年08月
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
不動産管理事業 管理面積（エリア別）
マスターリース管理状況 プロパティマネジメント管理状況
平均規模 約340坪 平均規模 約4,000坪
4,422坪 5,977坪
北海道 北海道
444,678坪 6物件 1,016,555坪 1物件
1,324物件 256物件
東京圏 東北
2,166坪 東京圏 東北
11,681坪
約9割 1物件 4物件
約7割
15,674坪 23,587坪
茨城 茨城
28物件 6物件
69,252坪 221,546坪
埼玉 埼玉
202物件 52物件
千葉 41,854坪
九州
4,572坪 116物件 千葉 225,375坪
5物件 九州 62,762坪 38物件
19物件
東京 78,331坪
東京 31,547坪
190物件
37物件
203,239坪
神奈川 211,027坪
701物件 神奈川
76物件
8,690坪 東海 15,930坪
近畿 213,891坪 東海 9,162坪
10物件 63物件 近畿
15物件 8物件
※2019年10月末現在 管理面積
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県 管理物件数
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多様な顧客層と不動産管理会社としてのポジションニング
マスターリースの業種別テナント構成 プロパティマネジメントの主な顧客
消費者 その他 広告・情報通
外食・中食
信サービス
公共サービス ・ラサールロジポート投資法人 ・東急不動産キャピタル・マネジメント㈱
サービス
・スターアジア不動産投資法人 ・UIGアセットマネジメント㈱
法人サービス ・ケネディクス商業リート投資法人 ・ユニバース開発㈱
運輸サービス ・ユナイテッド・アーバン投資法人 ・CREリートアドバイザーズ㈱
小売
2019年7月期 ・日本ロジスティクスファンド投資法人 ・ストラテジック・パートナーズ㈱、等
不動産・建設 テナント数 ・産業ファンド投資法人 （敬称略、順不同）
・三菱地所物流リート投資法人
中間流通 製造業 ・大和ハウスリート投資法人
・CREロジスティクスファンド投資法人
・ラサール不動産投資顧問㈱
・タカラアセットマネジメント㈱
・ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
・ESR㈱
不動産管理会社としてのポジショニング ・公共投資顧問㈱
・住商リアルティ・マネジメント㈱
・Challenger㈱
物流施設中心型 （受託面積：百万㎡）
・モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
PM会社の受託面積 6.0 ・大栄不動産㈱
ランキング※ ・㈱LCパートナーズ
5.0 ・東西アセット・マネジメント㈱
・三井物産リアルティ・マネジメント㈱
4.0
#2
・㈱イデラ キャピタルマネジメント
3.0
・三菱地所投資顧問㈱
・フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
2.0 ・いちご地所㈱
・ヤマトホームコンビニエンス㈱
1.0 ・宝産業㈱
0.0
※2019年10月末現在
G社 当社 P社 D社
※月刊プロパティマネジメント 2019年11月号より当社作成
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物流投資事業 売却面積の推移
売却面積推移
【開発予定地】
（坪）
所在地：埼玉県ふじみ野市
80,000
敷地面積：37,325坪
+
60,164
60,000
40,000
27,283 29,023
22,445
20,000
2,281
0
2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期（計画） 2021.7期以降（計画）
竣工済面積 開発中面積
：CREロジスティクスファンド投資法人へ売却済 16,696坪 約72,491坪
ロジスクエア千歳 ロジスクエア神戸西
狭山日高IC
ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア春日部 ロジスクエア上尾 開発計画(仮)
ロジスクエア浦和美園 ロジスクエア鳥栖 ロジスクエア川越Ⅱ ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア新座 ロジスクエア守谷 ロジスクエア川越 ロジスクエア三芳 ロジスクエア三芳Ⅱ
注）売却もしくは売却予定の開発面積
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物流投資事業 開発案件の紹介
開発プロジェクト
延床 竣工年度 延床 竣工年度
プロジェクト名 面積 プロジェクト名 面積
（坪） 2014.7 2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 （坪） 2019.7 2020.7 2021.7
ロジスクエア草加 9,097 ロジスクエア上尾 5,905
ロジスクエア八潮 5,776 ロジスクエア川越Ⅱ 4,473
ロジスクエア日高 5,282 ロジスクエア三芳 12,327 予定
ロジスクエア久喜 13,423 ロジスクエア神戸西 4,840 予定
ロジスクエア羽生 11,754 狭山日高IC
25,450 予定
開発計画（仮）
ロジスクエア久喜Ⅱ 3,609
ロジスクエア大阪交野 24,400 予定
ロジスクエア新座 7,831 ロジスクエア三芳Ⅱ 5,474 予定
ロジスクエア浦和美園 15,843 開発中面積
合計 186,528
72,491坪
ロジスクエア守谷 10,352
ロジスクエア鳥栖 5,381
ロジスクエア春日部 6,712 【開発予定地】
ロジスクエア川越 2,281 竣工済面積 + 所在地：埼玉県ふじみ野市
16,696坪 敷地面積：37,325坪
ロジスクエア千歳 6,318
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物流投資事業 開発案件の紹介
高い利便性を有する立地
ロジスクエア羽生 ロジスクエア久喜Ⅱ
ロジスクエア久喜 境古河IC
ロジスクエア上尾
常盤道
圏央道 つくば中央IC
ロジスクエア千歳 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
ロジスクエア川越Ⅱ
久喜白岡JCT 谷和原IC
白岡菖蒲IC
関越道 ロジスクエア守谷
東北道
ロジスクエア日高 鶴ヶ島JCT
ロジスクエア浦和美園 神崎IC
狭山日高IC開発計画（仮） 川越IC
ロジスクエア草加 大栄JCT
外環道 三郷南IC
ロジスクエア三芳 成田空港
大泉JCT ロジスクエア八潮
高谷JCT
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア新座 東関東道
松尾横芝IC
中央道
京葉道路
東名JCT
（仮称）
相模原IC
羽田空港
第三京浜
ロジスクエア神戸西
湾岸線
東名高速 館山道
アクアライン
ロジスクエア鳥栖
ロジスクエア大阪交野
海老名JCT
寒川北IC
釜利谷JCT
藤沢IC
開通済 竣工済 開発予定地（埼玉県ふじみ野市）
事業中 開発中
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参考）国内の物流施設の利用状況と当社ビジネス領域
現在の利用状況
1,000坪 3,000坪 5,000坪 15,000坪
41％ 56％
当社マスターリース事業のメイン領域 当社物流投資事業のメイン領域
＜1拠点あたりの利用面積＞ ＜当社のマスターリース面積構成＞
1,000坪未満 1,000坪以上3,000坪未満
3,000坪以上5,000坪未満 5,000坪以上10,000坪未満
3% 2% 3%
9%
10,000坪以上15,000坪未満 15,000坪以上
3%
首都圏 46%
41% 20% 21% 11%
（n=655) 37%
4%
首都圏以外 3%
52% 18% 15% 9%
（n=1848)
3%
注1）ｎは利用棟数
200坪未満 200坪以上400坪未満
注2）回答企業数は首都圏118社、首都圏以外159社
400坪以上600坪未満 600坪以上800坪未満
注3）利用面積：物流施設の延床面積ではなく、回答企業が実際に利用している面積を指す。
800坪以上1,000坪未満 1,000坪以上
出所：三井住友トラスト基礎研究所 ※2019年10月末時点
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参考）物流施設利用に関するテナントの意識調査
倉庫の新設・移転などの計画
調査概要 物流機能の拡充に積極的：拠点数も面積も「増やす」回答は55％
回答者属性 増やす 同等 減らす 検討中
日本で物流施設を利用する企業
拠点数 63% 19% 7% 11%
調査方法
調査期間：2018年9月～10月
有効回答数：全国271件
面積 78% 7% 13%
物流業 191件（70.5％）
荷主企業 80件（29.5％） 2%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
倉庫の新設・移転先の規模 倉庫の新設・移転先の規模 －三大都市圏の比較ー
荷主企業は、規模でも小から特大まで希望が分散 近畿圏と中部圏で、拠点の大型化を急ぐ企業の割合が高い
1,000坪未満 1,000～3,000坪 1,000坪未満 1,000～3,000坪
3,000～5,000坪 5,000～10,000坪 3,000～5,000坪 5,000～10,000坪
10,000坪以上 未定 10,000坪以上 未定
物流業 9% 31% 29% 18% 8% 首都圏 13% 35% 23% 17% 7%
5% 5%
87％
近畿圏 9% 38% 27% 18% 9%
9%
荷主企業 23% 31% 27% 8% 4%
中部圏 34% 37% 20% 7%
8%
89％ 5% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
出所：CBRE「物流施設利用に関するテナント意識調査2019」より当社作成
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業績予想
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2020年7月期 通期業績予想
（単位：百万円）
2019年7月期 2020年7月期 増減
通期（連結） 通期（連結）
実績 予想 金額 ％
売上高 23,941 43,600 19,658 82.1%
不動産管理事業 21,537 23,400 1,862 8.6％
物流投資事業 1,599 19,400 17,800 ―
アセットマネジメント事業 784 800 15 2.0％
その他事業 20 ― ― ―
営業利益（セグメント利益） 1,651 2,500 848 51.4%
不動産管理事業 1,764 1,600 △164 △9.3％
物流投資事業 207 1,800 1,592 769.1％
アセットマネジメント事業 406 300 △106 △26.2％
その他事業 4 ― ― ―
消去他 △731 △1,200 △468 ―
経常利益 1,382 2,100 717 52.0%
親会社株主に帰属する当期純利益 696 1,300 603 86.6%
1株当たり当期純利益（EPS） 27.86円 51.79円 23.93円 85.9％
1株当たり配当金 21円 22円 1円 4.8%
自己資本利益率（ROE） 4.1％ 7.2% － 3.1p
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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中期経営計画
（2019年7月期～2021年7月期）
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数値計画（2021年7月期）
売上高 営業利益 ROE
600億円 50億円 平均10％以上
2021年7月期 2021年7月期 3年平均
3ヵ年累計の投資計画
累計 900億円
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3ヵ年の施策
不動産管理事業 物流投資事業 アセットマネジメント事業
・既存収益基盤の維持拡大 ・開発用地の仕入強化 ・AUMの拡大
・ML物件建替えの促進 ・投資エリア拡大 ・投資家層の開拓
・PM付帯ビジネスの拡大 ・中長期的用地開発 ・セルフストレージファンドの組成
・リーシング機能のさらなる強化 ・共同開発 ・小型倉庫ファンドの組成
施策 ・土壌汚染地
・ロジコムの子会社化 ・ロジスクエア神戸西 ・中・小型倉庫ファンドの組成
（2018年12月） （2019年6月着工） （2019年4月）
実行 ・ロジスクエア大阪交野
（2019年11月着工予定）
海外事業
・ベトナムのVSIPハイフォン複合都市・工業団地内における物流施設の賃貸、開発事業の推進
施策 ・タイにおけるトランクルーム事業の推進及び不動産関連ビジネスへの投資
・VSIPハイフォン倉庫Ⅲ着工（2019年8月）
実行
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継続施策：販売商品ラインナップの強化（不動産管理事業）
2019年7月期実績
高額
土地の有効活用+収益物件
・遊休地の活用や建替え
・より収益性の高い不動産への買換え
投資単位 数億円~
私募ファンドの組成
不動産小口化商品
・物流不動産に太陽光発電設備を設置
・不動産特定共同事業法による小口化
投資単位 100万円~ ロジスクエア新座発電事業所
発電出力：898.56KW
REITの投資口
投資単位 10万円~ 2018年2月7日上場
非上場の不動産投資商品 クラウドファンディング市場でのビジネス展開
・不動産特定共同事業法に係る許可の取得
少額
投資単位 1万円~ ・FUEL株式会社（2019年10月1日商号変更）への出資
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継続施策：土壌汚染地ソーシングの強化（物流投資事業）
資本業務提携
約20％出資*2018年12月現在
共同出資による新会社設立
（株）土地再生投資
ソ 原
｜ 位 化バ
学イ
計
シ
土壌 置 酸 オ
ン 不動産力 汚染 浄 還 熱
化・
画
力 対応力 化 元 脱
グ 処着
技理
力 リスク 術
対応力
第1号案件
所在地 横浜市
比較的大きなリスク
面積 3,358.50㎡
取得価額 約6億円
売却時期 2020年4月～2021年3月
出所：株式会社エンバイオ・ホールディングス発表資料
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継続施策：セルフストレージの強化（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
今後の施策
1 セルフストレージ（“Keep It” ブランド トランクルーム）の開発
2 日本パーソナルストレージ社（パルマ社との合弁会社／以下、JPS社）の管理面積の拡大
3 セルフストレージ特化型ファンドの組成
事業の将来像
3年後
売却 売却
開 発 リース会社 セルフストレージ特化型ファンド
売却収入
マスターリース／
アセットマネジメント契約
プロパティマネジメント契約
マスターリースの賃貸収入及び アセットマネジメント報酬
プロパティマネジメント報酬
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継続施策：中・小型倉庫ファンドの組成（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
• 2019年4月 1号ファンドを組成
CREマスターリースファンド
主に延床面積5,000㎡
未満の中小型倉庫
国内の
機関投資家
売却 出資
アセットマネジメント
（投資助言）
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継続施策：ベトナムへの積極投資（海外事業）
ベトナム開発計画
野村ハイフォン工業団地
シンガポール政府系企業 CRE
Sembcorp Development Ltd.
第三者割当増資の引受
（発行済株式総数の30％） VSIPハイフォン複合都市・工業団地
Sembcorp Infra Services Pte. Ltd. CRE Asia
カットビ国際空港
ハイフォン港
Sembcorp Infra Services Hai Phong ハノイ・ハイフォン高速道路
ディンブー工業団地
VSIPハイフォン倉庫Ⅰ VSIPハイフォン倉庫Ⅱ
ラックフェン国際港
敷地面積 47,083㎡（14,242坪）（Phase1+2） （2018年5月開港）
建物構造 地上1階建て 高床式 地上1階建て 高床式
延べ面積 15,000㎡（4,537坪） 14,279㎡（4,319坪）
開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅲ）（Phase3) 開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅳ（仮称））（Phase4)
敷地面積 約23,840㎡ 敷地面積 約29,215㎡
（約7,211坪） （約8,837坪）
建物構造 地上1階建て 建物構造 地上1階建て（予定）
延べ面積 約14,304㎡ 延べ面積 約17,529㎡
（約4,326坪） （約5,302坪）
着 工 2019年8月 着 工 2020年3月（予定）
竣 工 2020年3月 竣 工 2020年10月（予定）
（予定）
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収益の考え方
ストックとフローの循環型ビジネスの構築
‥‥ストックビジネスからの収益を重視
コアストックの成長 コアストック収益 ストック収益 販管費
‥‥コアストック収益で販管費をカバー
コアストック収益＝ML賃貸損益+PM報酬+BM報酬+修営繕工事+AM期中運用報酬 ス
ス ト
ト ッ
ストック収益＝不動産管理事業の収益+アセットマネジメント事業の収益 ッ ク
ク 収
収 益
益
現 状 将 来
収益源の分散
フィー収益
フィー収益
ML ML賃貸損益 開発利益
開発利益
賃貸損益
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ストックとフローの循環型ビジネスの構築
ストックビジネス フロービジネス
リ
タ CREの事業領域
ー
ン 物流投資事業
不動産保有（長期）
J-REIT
不動産管理事業
アセットマネジメント事業
ML PM CREリートの事業領域
AM
リスク
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ストックにフローを積み上げる収益構造
ストックビジネス フロービジネス
売
上
高
（
イ
メ
ー フロービジネス
ジ
）
物流投資事業
フロービジネス
ストックビジネス
アセットマネジメント事業
（累積）
ストックビジネス（累積）
不動産管理事業
時間
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株主還元
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ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
• ストックビジネスで得られた利益剰余金を配当原資とし、継続的な成長により、継続的な増配を目指します。
• フロービジネスで得られた利益剰余金は、物流施設開発やストックビジネス強化のためのM&A等への再投資と、
自己株式取得等に活用します。
資本戦略
利益剰余金
ス
ト
配当原資
不動産管理事業 ッ
ク
ビ ストックビジネスで得られた利益の
ジ
ネ 50％を配当目標とする
ス
利
益
アセットマネジメント事業
フ
ロ 再投資
ー
ビ
物流投資事業 ジ 物流施設開発 自己株式
ネ
ス の取得
利
益
戦略的M&A
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株主還元
年間配当額及び配当性向の推移 1株当たり配当金
年間配当額 配当性向
（円）
25 75.7% 80% 2020年7月期通期（連結）予想
22
21 70%
20
20
60%
15
50% 22円／株
+1
40%
42.5%
10 前年比 円増（+4.8％増）
10
30%
24.0%
5 20%
5
ストックビジネスで得られた利益の
10%
5.0%
6.8% 50％超
0 0% 注）2019年7月末時点の発行済株式総数（自己株式除く）を前提に算出
16.7期 17.7期 18.7期 19.7期 20.7期
（予想）
注） 2016年11月1日付、2018年8月1日付でそれぞれ1株につき2株の割合をもって株式を分割しており、上記グラフの年間配当額は、株式の分割を反映し、遡及修正
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長期経営方針
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長期経営方針 全体像
物流不動産事業を通じて、「つなぐ」未来を創造します
不 不
動 不動産管理事業 動
産 産
保 物流投資事業 利
有 用
者 アセットマネジメント事業 者
方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
方針2 成長を維持するための体制整備
方針3 ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
ストックビジネスである不動産管理事業とアセットマネジメント事業を継続的に成長させることで、
景気の影響を受けにくい、安定した経営基盤を構築する
１ 不動産管理収入・利益の拡大
エリア展開の強化 事業規模の拡大
2 アセットマネジメント受託資産残高の拡大
物流不動産
3 エリア展開の強化
商品・サービスの拡充 周辺ビジネスへの進出
4 M&Aによる事業領域の拡大および競争力の強化
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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長期経営方針を支える戦略
事業領域
GLOBAL で
物流インフラプラットフォームの構築 物流インフラプラットフォームの構築
人材の派遣 人材の派遣
冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC 冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC
専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント 専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント
新規 配送マッチング 配送マッチング
倉庫の自動化 倉庫の自動化
サービス サービス
EC物流 建設・エネルギー EC物流 建設・エネルギー
ソリューション サービス ソリューション サービス
探索
物流不動産におけるワンストップサービスのご提供 ASEAN
で
物流不動産におけるワンストップサービスを展開
資産活用 資産活用
開発事業 開発事業
事業 事業
既存
マスターリース リーシング マスターリース リーシング
事業 事業 事業 事業
プロパティ プロパティ
マネジメント事業 マネジメント事業
深化 探索
エリア展開
国内 海外
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不動産管理事業の長期的な戦略
管理面積の拡大
2019年7月期実績
ロジコムの子会社化 マスターリースのロジコム増加分 約25 ％増（2018年10月末と比較）
東京圏以外の管理面積の割合* 目標
*マスターリース、プロパティマネジメント、各々の管理面積の目標値
300 万坪
ML
11％
20％
約150 万坪
PM （2019年7月末現在）
31％
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県
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物流投資事業・アセットマネジメント事業の長期的な戦略
物流施設開発 受託資産残高（AUM)の推移
目標
安定した 5,000 億円
開発力 好循環
の創出 AUMの
拡大
1,201 億円
2 物件竣工
2014.7期 2015.7期2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2015.7月 2016.7月 2017.7月 2018.7月 2019.7月
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物流不動産市場
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倉庫の建築着工床面積の推移
• 2014年以降、倉庫の建築着工床面積が店舗の建築着工床面積を上回って推移。
（単位：千㎡）
店舗 倉庫
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成30年計」より当社作成
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不動産金融市場からの物流不動産需要は引き続き好調
• J-REITの保有物件として物流施設は商業施設と同規模のシェアに成長し、その存在感を増している。
J-REIT用途別資産規模（取得価格ベース）
物流施設中心型 商業施設中心型 オフィス中心型 その他
100%
90%
80%
53.7 51.5 52.0 51.7 52.4 52.7 52.9 55.2
70%
55.6 57.2 57.8 57.5 57.4 57.7 57.8
60%
50%
40%
29.2 29.0 28.5 27.8 24.8
32.9 31.7 25.4 23.9 23.1 22.4 22.1 21.5 21.3
30% 34.3
20%
10.4 10.7 10.2 9.9 9.7
10.7 10.3 10.2 10.6 10.3 10.0 10.5
10% 10.4 9.6
10.3 10.3 10.9 11.2
6.7 8.4 8.3 8.6 8.7 8.7 9.6 8.9 8.6 9.4
1.7 5.2
0%
2012.06 2012.12 2013.06 2013.12 2014.06 2014.12 2015.06 2015.12 2016.06 2016.12 2017.06 2017.12 2018.06 2018.12 2019.06
大和ハウスリート上場
2012.11 2016.02 ラサールロジポート上場 2018.02 CREロジスティクスファンド上場
（2016.09合併により複合・総合型へ）
2012.12 GLP投資法人上場 2016.08 三井不動産ロジスティクスパーク上場 2018.09 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人上場
2013.02 日本プロロジス上場 2017.09 三菱地所物流リート上場 2019.12 SOSiLA物流リート投資法人上場
出所：大和証券「J-REITバリュエーション指標」より当社作成
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物流を取り巻く環境変化
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物流拠点の変化
在庫の集約化、適正配置
東日本大震災
在庫の分散化
・BCP対策
・納品先近くに在庫を配置
（配送コスト削減とリードタイム短縮）
EC市場の拡大
オムニチャネル戦略 人手不足
消費者の意識変化 物流コストの上昇
ドライバーの働き方改革
出荷頻度、在庫回転率に着目した在庫の配置
・出荷頻度、在庫回転率が低いものは集約化
・出荷頻度、在庫回転率が高いものはより消費地の近くに配置
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EC市場（電子商取引）の拡大
国内BtoC EC市場規模推移と予測
（兆円） 米国
9.7%
30 8.9% 27.2 10%
8.1% 予測 25.7 9%
日本 24.3
7.3% 23.0
24 21.7 8%
6.4% 6.2% 20.5
5.8% 18.0 7%
18 5.2% 16.5 6%
4.7% 15.1
4.3% 12.8 13.8 5%
11.2 5.4% 5.8%
12 9.5 4%
7.8 8.5 4.4% 4.8%
3.9% 3%
3.4%
6 2.8% 3.2% 2%
1%
0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
（年） （年度）
日本EC市場規模（左軸） 日本EC化率（右軸） 米国EC化率（右軸）
出所： BtoC-ECにおける市場規模と日本EC化率は経済産業省、2019年以降は野村総合研究所の予測値、米国EC化率はUnited States Census Bureauより当社作成
貨物純流動量と小口貨物の個人向け流動量
重量ベース（トン） 件数ベース（件）
（3日間調査） 2010年 2015年 2010年 2015年
貨物純流動量 23,412,000 22,171,000 24,616,000 22,608,000
宅配便等混載貨物 869,219 731,834 15,561,281 12,564,392
うち個人向け 6,940 10,104 1,420,025 1,308,670
（個人向け比率） 0.8％ 1.4％ 9.1％ 10.4％ 注）全国貨物純流動調査（物流センサス）では、鉱業、
全体のうち、個人向け宅配比率 0.03％ 0.05％ 5.77％ 5.79％ 製造業、卸売業及び倉庫業から出荷される貨物に調査対
象を限定しており、小売業や個人等から出荷される貨物は
出所：国土交通省「物流センサス第9回2010年調査」 「物流センサス第10回2015年調査」より当社作成及び一部加筆 対象にしていない。
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オムニチャネル
オムニチャネル※の概念図
一般的な消費行動プロセス（意思決定プロセス）をAIDMA等をもとに以下のように仮定
販売 情報 物流
気付 興味関心 検索 欲求 購買 受け取り 共有
チャネル チャネル チャネル
実店舗 ○ ○ ○ ● ● ● ● ● ●
PC ○ ○ ● ● ● ● ●
スマートフォン ○ ○ ● ● ● ● ●
SNS ○ ● ● ● ● ●
新聞・雑誌・TV ○ ● ● ● ●
カタログ・DM ○ ● ● ● ●
物流事業者 ○ ●
※オムニチャネルとは、消費者がこれらの複数チャネルを縦横どのように経由してもスムーズに情報を入手でき購買へと至ることができるための、小売事業者による
チャネル横断型の戦略やその概念、および実現のための仕組みを指す。 出所：経済産業省「平成28年度 電子商取引に関する市場調査」より当社作成
必要となる物流施策
オムニチャネルに対応した
在庫情報の一元管理
物流ネットワークの構築
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オムニチャネル
日本におけるオムニチャネルコマース市場※予測
※オムニチャネルコマース市場：インターネット経由かリアル店舗かを問わず、一般消費者向け商品・サービスを、インターネット上の情報に接触したうえで購入・利
用する市場を対象とする。
（兆円）
80
70
60
50
40
76.1
69.1 72.5
62.6 65.8
30 59.6
56.6
49.4 52.7
20
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024（年度）
出所：野村総合研究所「2024年度までのICT・メディア市場の規模とトレンドを展望」 より当社作成
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人手不足
ギャップ 年間取得額の推移 物流トラックドライバーは、10年後に24万人不足する見込み
年間所得額（全産業） 年間所得額（大型トラック）
・ボストンコンサルティンググループの調査によると、日本では2027年に物流ト
（万円） 年間所得額（中小型トラック）
ラックドライバーの労働力が96万人分必要となるのに対し、供給は72万人分
550 しか見込めず、24万人分の労働力が不足すると推計している（下図）。
500
（万人）
450 需要（必要なドライバー
100
400 数）の拡大
350 96万人
90
300
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」より当社作成 現在のドライバー数
80 ギャップ
24万人
年間労働時間の推移 83万人
労働時間（全産業） 労働時間（大型トラック） 70
（時間） 労働時間（中小型トラック）
供給（ドライバーのなり
2800 手）の減少
60
2600 72万人
0
2400 50
0
2017 2027
2200
出所：「労働力調査」（総務省統計局）;「物流を取り巻く現状について」（国土交通省）;「宅配の再配達削
減に向けた検討について」（国土交通省）;「賃金構造基本統計調査」（厚生労働省）;「トラック輸送状況の実
2000 態調査より」（厚生労働省）;「日本のトラック輸送産業現状と課題」ｐ13（全日本トラック協会）;「労働力供
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 給の推計」https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/rouju.html（労働政策研究・研修機構）;「人口
推計」（総務省統計局）;ボストンコンサルティンググループ分析
出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」より当社作成
出所：ボストンコンサルティンググループ「激動の物流業界と今後の展望」より当社作成
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物流コストの上昇・ドライバーの働き方改革
EC（電子商取引）市場の拡大
商圏の拡大・利便性の向上
・売り手から買い手までの距離が長くなった ⇒ 輸送距離の延伸
・多頻度小口化 ⇒ 輸送需要の増大
「自動車運転者の労働時間等の改善のための基準」（改善基準告示）
長距離輸送の法令順守
・輸送距離の短縮 ⇒ 例）分散出荷
・複数の運転手で輸送を分担 ⇒ 例）中継輸送
「標準貨物自動車運送約款」の改正
運賃と料金の区別の明確化
・物流コストの増加 ⇒ 輸送距離の短縮 ⇒ 例）分散出荷
運賃・料金の動向
一般トラック 特別積合せトラック
2018年4月~6月実績 41% 58% 1% 2018年4月~6月実績 39% 60% 1%
2018年7月~9月実績 42% 57% 1% 2018年7月~9月実績 37% 62% 1%
値上り 値上り
2018年10月~12月実績 43% 55% 2%
変わらず 2018年10月~12月実績 40% 57% 3%
変わらず
2019年1月~3月実績 40% 59% 1% 値下り 2019年1月~3月実績 38% 60% 2% 値下り
2019年4月~6月見通し 48% 50% 2% 2019年4月~6月見通し 45% 53% 2%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
出所：㈱日通総合研究所「企業物流短期動向調査（日通総研短観）調査結果」より当社作成
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効率化・省人化
世界の業務用サービスロボット 2035年に向けたロボット産業の将来市場予測（国内）
物流用 医療用 屋外用 防衛用 製造分野 ロボテク（RT）製品 農林水産分野 サービス分野
（US$ million） （億円）
40,000 120,000
35,000
100,000
物流 物流+荷物搬送
30,000
（約 175億米ドル） （約 8,300億円）
80,000
25,000
20,000 60,000
15,000
40,000
10,000
20,000
5,000
0 0
2016 2017 2018F 2019-2021F 2015 2020 2025 2035
出所：IFR 「World Robotics 2018」 より当社作成 出所：経済産業省・NEDO「平成22年度ロボット産業将来市場調査」 より当社作成
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APPENDIX
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会社概要
商 号 株式会社シーアールイー
代 表 代表取締役社長 亀山忠秀
本 社 所 在 地 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階
営 業 拠 点 神奈川、大阪、福岡、シンガポール、タイ
事 業 内 容 物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設 立 2009年12月22日
資 本 金 21億9,571万円（2019年7月31日現在）
連 結 売 上 高 239億4,197万円（2019年7月期）
連 結 従 業 員 数 217名（2019年10月31日現在）
上 場 市 場 東京証券取引所市場第一部（証券コード：3458）
業 種 不動産業
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沿革
倉庫マスターリース事業の拡大 開発事業へ進出 不動産ファンド事業へ本格進出 物流インフラプラットフォームへ
（1964年～2005年） （2005年～2014年） （2014年以降） （2018年以降）
CRE 1.0 CRE 2.0 CRE 3.0 CRE 4.0
・小型倉庫のマスターリース事業の ・蓄積したノウハウを活用し開発 ・J-REIT事業へ進出、上場、 ・物流インフラプラットフォームを
開始 事業への本格参入 3年以内にAUM1,000億円へ 新たな事業領域に
・マスターリース物件への賃貸斡旋 ・物流不動産ファンド市場の拡大 ・私募ファンド事業も平行し拡大 ・タイ、ベトナムに本格進出、
機能の充実 に伴い管理事業拡大 事業エリアをアセアンに
東京オリンピック 東京オリンピック
1964年 1980年 1996年 2005年 2009年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2018年 2018年 2020年
㈱天幸総建設立 ㈱コマーシャル・ ブレインウェーブ 物流投資事業 12月 8月 4月 10月 4月 5月 2月 5月
アールイー設立 創業 （開発）への参画 CRE設立 不動産ファンド 東証第二部 エンバイオ・ アジア進出 東証第一部 CRE 流通プラットフォーム
事業へ進出 に上場 ホールディングス に指定 ロジスティクス ビジネスに進出
ファンド投資
と資本業務提携
法人上場
㈱コマーシャル・アールイー 2010年8月：管理事業の譲受
㈱天幸総建 2011年7月：吸収合併
2014年8月：完全子会社化
2018年5月:子会社化
2018年12月:子会社化
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株式情報（2019年7月31日現在）
発行済株式総数および株主数 所有者別株式数比率の推移
個人・その他 金融機関 その他国内法人
発行済株式総数 26,161,300株 外国人 証券会社 自己名義株式
株主数 6,239名 100% 0.0%
3.1% 4.1% 4.1%
10.4%
12.8%
90%
17.0% 18.1%
大株主
80%
持株数 持株比率
株主名
（千株） （％） 70%
京橋興産（株） 12,000 47.81
60% 74.6%
ケネディクス（株） 3,778 15.05
68.1%
67.3%
GOLDMAN, SACHS & CO. REG 3,057 12.18 50%
64.2% 63.6%
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 1,230 4.90
40%
公共建物（株） 559 2.23
山下修平 284 1.13 30%
THE BANK OF NEW YORK MELLON
203 0.81 20%
140042 5.9% 5.8% 4.2%
伊藤毅 195 0.78 3.7% 3.5%
10%
15.7% 14.5% 13.9%
（株）東京ウエルズ 193 0.77 10.0% 10.2%
159 0.63 0%
近藤正昭
2015/7 2016/7 2017/7 2018/7 2019/7
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免責事項
本資料には、将来の業績見通し、開発計画、計画目標等に関する記述が含まれています。こうした
記述は、本資料作成時点で入手可能な情報、および不確実性のある要因に関する一定の主観的
な仮定に基づき当社が判断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するほか、記述通りに
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ねますのでご了承ください。
また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。
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