2019年7月期
決算説明資料
2019年9月12日
東証一部 証券コード3458（不動産業）
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新事業ビジョン
世界の人とモノをつなぐ
物流インフラプラットフォームとして
NO.1企業グループ
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目次
• 2019年7月期決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.4
• 業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.21
• 中期経営計画（2019年7月期～2021年7月期） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.23
• 株主還元 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.34
• 長期経営方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.37
• 物流不動産市場 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.44
• 物流を取り巻く環境変化 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.47
• APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.55
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トピックス（2019年9月12日現在）
● 2019年7月期業績予想の修正に関するお知らせ9
● 物流施設の売却に関するお知らせ（ロジスクエア川越）3
● 物流施設「ロジスクエア神戸西」を着工1
● 物流施設「ロジスクエア川越Ⅱ」竣工2
● 物流施設「ロジスクエア三芳Ⅱ」の開発に着手6
● ベトナム開発計画「VSIPハイフォン倉庫Ⅲ」の地鎮祭を実施7
● 「株式会社倉庫人材派遣センター」設立のお知らせ4
● 次世代物流インフラプラットフォームの構築に向け株式会社エディオンとの業務提携に関する基本合意のお知らせ5
● シーアールイーグループとクラウド・インベストメント㈱との資本業務提携8
1:2019年6月11日 2:2019年6月20日 3:2019年6月27日 4:2019年7月1日 5:2019年7月4日 6:2019年8月5日 7:2019年8月9日 8:2019年8月28日
9:2019年9月3日発表
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2019年7月期決算概要
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業績ハイライト（全体）
売上高 営業利益
（百万円） （百万円）
50,000
6,000
40,475 5,188
40,000 5,000
33,842 33,584 4,386
4,000
30,000
25,224 3,186
23,941
3,000
2,373
20,000
2,000 1,651
10,000
1,000
0 0
2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期
経常利益 親会社株主に帰属する当期純利益
（百万円） （百万円）
6,000 4,000 3,581
4,956
5,000
4,123 3,000
4,000
3,103 2,307
2,103
3,000 2,185 2,000
1,338
2,000 1,382
1,000 696
1,000
0 0
2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期
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業績ハイライト（セグメント別）
セグメント利益
ストックビジネス フロービジネス
（百万円） 不動産管理事業 アセットマネジメント事業 物流投資事業
（百万円）
2,500
5,000
4,233
2,000 406 4,000
382 3,514
207
116 216
1,500 3,000
1,837
1,000 2,000
1,610 1,724 1,764 1,296
1,515 1,521
500 1,000
207
0 0
2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期
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2019年7月期決算概要 連結PL（全体）
• ストックビジネスは順調に拡大
• フロービジネスの物流投資事業において売却を予定していた3物件に関し、来期以降へと期ずれが発生し、
期初計画比及び前年同期比で減収減益
• 投資有価証券の減損処理により特別損失を計上
（単位：百万円）
2019年7月期
2018年7月期 2019年7月期 増減率 計画比 期初計画比
通期修正計画 期初計画
通期実績 通期実績 （％） （％） （％）
（9月3日発表）
売上高 33,584 23,941 △28.7％ 23,920 0.1% 32,100 △25.4％
売上総利益 6,360 5,183 △18.5％ － － － －
営業利益 3,186 1,651 △48.2％ 1,640 0.7% 2,100 △21.4％
経常利益 3,103 1,382 △55.5％ 1,370 0.9% 1,900 △27.3％
親会社株主
に帰属する 2,103 696 △66.9％ 680 2.4% 1,300 △46.4％
当期純利益
1株当たり
当期純利益 83.30円 27.86円 △66.6％ 27.20円 2.4% 52.27円 △46.7％
（EPS)
注）2018年8月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っており、前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、1株当たり四半期純利益を算定しております。
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2019年7月期決算概要 連結PL（セグメント別）
• 不動産管理事業 ：ストック収入であるマスターリースの賃貸収入はロジコム社グループ入りもあり、着実に増加
国内の機関投資家向け私募ファンドに対し、当社保有の中小型倉庫を売却
のれんの一括償却による費用や株式取得関連費用の計上により微増益
• 物流投資事業 ：今期売却予定物件のうちロジスクエア川越を売却。残り3物件については来期以降に期ずれが発生
• アセットマネジメント事業 ：CREロジスティクスファンド投資法人からの期中運用報酬と分配金により増収 （単位：百万円）
2018年7月期 2019年7月期 増減率
通期実績 通期実績 （％）
売上高 33,584 23,941 △28.7％
不動産管理事業 18,450 21,537 16.7％
物流投資事業 14,283 1,599 △88.8%
アセットマネジメント事業 756 784 3.7％
その他事業 94 20 △78.7％
セグメント利益 3,186 1,651 △48.2％
不動産管理事業 1,724 1,764 2.3％
物流投資事業 1,837 207 △88.7％
アセットマネジメント事業 382 406 6.4％
その他事業 67 4 △93.5％
調整額 △826 △731 ―
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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業績予想（期初計画）との乖離
（百万円）
3,000
不動産管理事業の 物流投資事業の
粗利増 粗利減
2,500 12
AM事業の
367 粗利減
2,100
781
2,000 不動産管理事業の
販管費増
その他 1,651
1,500 内、ロジコムの寄与 AM事業の
417 314
（287百万円） 販管費増
11 91
物流投資事業の
1,000 販管費減
のれんの一括償却による費用（104百万円）
株式取得関連費用（89百万円）
500
0
営業利益 営業利益
（期初計画） （実績）
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ストックビジネスのセグメント利益
ストックビジネス＝不動産管理事業+アセットマネジメント事業
（百万円）
3,500
ロジコム その他
収益増 収益減
3,000
新規事業 5
不動産販売 収益増 287 AM事業 155
収益増 収益増 ロジコム
36 73 272 販管費増
2,500 ML賃貸ＭL工事 新規事業の その他
差益増 収益増
405 PM付帯 262 販管費増
収益減 販管費増 2,171
2,106 118 27 48 78
太陽光発電
2,000
設備販売
収益減
1,500
1,000
500
0
2018.7期 2019.7期
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2019年7月期決算概要 連結BS
• 販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア千歳、川越Ⅱ、上尾、小型倉庫等6物件
• 仕掛販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア三芳、狭山日高IC開発計画（仮）、ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア神戸西、ロジスクエア三芳Ⅱ
（単位：百万円）
2018年 2019年 2018年 2019年
増減 増減
7月末 7月末 7月末 7月末
資産 42,252 54,712 12,460 負債 25,276 37,167 11,890
流動資産 28,085 36,245 8,159 流動負債 10,464 8,770 △1,694
（主な内訳） （主な内訳）
現預金 13,384 9,032 △4,352 短期借入金等※1 3,581 3,626 44
売掛金 356 422 66 買掛金 4,182 1,917 △2,264
販売用不動産 5,999 9,931 3,931 固定負債 14,811 28,396 13,585
仕掛販売用不動産 6,272 14,669 8,397 （主な内訳）
固定資産 14,166 18,467 4,300 長期借入金等※2 9,094 20,913 11,818
（主な内訳） 受入敷金保証金 4,814 6,497 1,682
有形固定資産 2,791 3,904 1,113 純資産 16,975 17,545 569
無形固定資産 296 1,663 1,366 資本金 2,145 2,195 49
投資その他の資産 11,078 12,898 1,820 資本剰余金 3,734 3,784 49
（内、敷金及び保証金） (4,432) (5,730) 1,297 利益剰余金 11,886 12,085 199
資産計 42,252 54,712 12,460 負債・純資産計 42,252 54,712 12,460
※1 短期借入金等＝短期借入金+1年内返済予定の長期借入金+1年内償還予定の社債
※2 長期借入金等＝社債+長期借入金
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財務基盤（2019年7月末）
借入残高・加重平均調達金利の推移（連結） 主要指標状況（連結）
（百万円） （倍）
30,000 開発資金 開発資金以外 1.20% 3.50 50.0%
D/Eレシオ※1 ネットD/Eレシオ※2
加重平均調達金利 自己資本比率
42.7% 45.0%
1.09% 24,540 39.9%
25,000 1.00%
1.04% 40.0%
2.50
33.0%
20,000 0.88% 8,846 0.80%
ネットD/Eレシオ（上限）2.5倍※3 31.9% 35.0%
0.81%
0.77% 30.4% 30.0%
15,000 13,843 0.60% 1.40
12,676 1.50 25.0%
1.22
11,582 1.06
9,538 5,373 0.89 20.0%
10,000 0.40% 0.73 0.75
4,782 7,126
2,688 15,694 15.0%
0.50
5,000 0.20% 0.18 10.0%
8,470
6,850 6,800 -0.03 0.01 -0.04
5,550
5.0%
0 0.00%
2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 2019.7 -0.50 0.0%
2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 2019.7
※1 D/Eレシオ＝有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）/自己資本
（件） 15.7 16.7 17.7 18.7 19.7
※2 ネットD/Eレシオ＝｛有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）－現預金｝/自己資本
調達先 9 15 15 20 24 ※3 ネットD/Eレシオの上限は2.5倍を目安（2016年9月12日発表「長期経営方針」より）
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100
120
140
160
0
20
40
60
80
2010年08月
2010年11月
（単位：万坪）
2011年02月
2011年05月
2011年08月
マスターリース
2011年11月
2012年02月
注）2013年03月より集計方法を変更
プロパティマネジメント
2012年05月 マスターリース稼働率
2012年08月
2012年11月
2013年02月
2013年05月
2013年08月
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2013年11月
2014年02月
2014年05月
不動産管理事業 管理面積の推移
2014年08月
2014年11月
2015年02月
13
2015年05月
管理面積推移
2015年08月
2015年11月
2016年02月
2016年05月
マスターリース稼働率98.3％
2019年7月末 約150万坪
2016年08月
2016年11月
2017年02月
2017年05月
2017年08月
2017年11月
2018年02月
2018年05月
2018年08月
2018年11月
2019年02月
2019年05月
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
不動産管理事業 管理面積（エリア別）
マスターリース管理状況 プロパティマネジメント管理状況
平均規模 約340坪 平均規模 約4,000坪
4,422坪 8,641坪
北海道 北海道
445,759坪 6物件 1,043,910坪 2物件
1,323物件 258物件
東京圏 東北
2,166坪 東京圏 東北
11,681坪
約9割 1物件 4物件
約7割
14,630坪 17,051坪
茨城 茨城
27物件 6物件
74,714坪 221,546坪
埼玉 埼玉
207物件 52物件
千葉 40,642坪
九州
4,572坪 113物件 千葉 225,375坪
5物件 九州 62,762坪 38物件
19物件
東京 77,474坪
東京 37,430坪
190物件
37物件
201,970坪
神奈川 236,372坪
699物件 神奈川
77物件
8,690坪 東海 15,930坪
近畿 213,891坪 東海 9,162坪
10物件 63物件 近畿
15物件 8物件
※2019年7月末現在 管理面積
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県 管理物件数
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多様な顧客層
主にJ-REIT等のファンドが所有する物件の管理を受託
主な顧客
アセット構成 主な顧客
・ラサールロジポート投資法人 ・東急不動産キャピタル・マネジメント㈱
・スターアジア不動産投資法人 ・UIGアセットマネジメント㈱
・ケネディクス商業リート投資法人 ・ユニバース開発㈱
・ユナイテッド・アーバン投資法人 ・CREリートアドバイザーズ㈱
その他 ・日本ロジスティクスファンド投資法人 ・ストラテジック・パートナーズ㈱、等
・産業ファンド投資法人 （敬称略、順不同）
・三菱地所物流リート投資法人
店舗 ・大和ハウスリート投資法人
・CREロジスティクスファンド投資法人
・ラサール不動産投資顧問㈱
・タカラアセットマネジメント㈱
・ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
・ESR㈱
・ケネディクス・インベストメント・パートナーズ㈱
・公共投資顧問㈱
倉庫
・住商リアルティ・マネジメント㈱
・住友商事㈱
・Challenger㈱
・モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
・大栄不動産㈱
・㈱LCパートナーズ
・東西アセット・マネジメント㈱
・三井物産リアルティ・マネジメント㈱
※2019年7月末現在、管理面積ベース ・㈱イデラ キャピタルマネジメント
・PGIMリアルエステート・ジャパン㈱
・三菱地所投資顧問㈱
・フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
・いちご地所㈱
・ヤマトホームコンビニエンス㈱
・宝産業㈱
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物流投資事業 売却面積の推移
売却面積推移
（坪）
80,000
60,032
60,000
40,000
27,283 29,023
22,445
20,000
2,281
0
2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期（計画） 2021.7期以降（計画）
竣工済面積 開発中面積
：CREロジスティクスファンド投資法人へ売却済 16,696坪 約72,359坪
ロジスクエア千歳 ロジスクエア神戸西
狭山日高IC
ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア春日部 ロジスクエア上尾 開発計画(仮)
ロジスクエア浦和美園 ロジスクエア鳥栖 ロジスクエア川越Ⅱ ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア新座 ロジスクエア守谷 ロジスクエア川越 ロジスクエア三芳 ロジスクエア三芳Ⅱ
注）売却もしくは売却予定の開発面積
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物流投資事業 開発案件の紹介
開発プロジェクト
延床 竣工年度 延床 竣工年度
プロジェクト名 面積 プロジェクト名 面積
（坪） 2014.7 2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 （坪） 2019.7 2020.7 2021.7
ロジスクエア草加 9,097 ロジスクエア上尾 5,905
ロジスクエア八潮 5,776 ロジスクエア川越Ⅱ 4,473
ロジスクエア日高 5,282 ロジスクエア三芳 12,327 予定
ロジスクエア久喜 13,423 ロジスクエア神戸西 4,840 予定
ロジスクエア羽生 11,754 狭山日高IC
25,450 予定
開発計画（仮）
ロジスクエア久喜Ⅱ 3,609
ロジスクエア大阪交野 24,268 予定
ロジスクエア新座 7,831 ロジスクエア三芳Ⅱ 5,474 予定
ロジスクエア浦和美園 15,843 開発中面積
合計 186,396
72,359坪
ロジスクエア守谷 10,352
ロジスクエア鳥栖 5,381
ロジスクエア春日部 6,712
ロジスクエア川越 2,281 竣工済面積
ロジスクエア千歳 6,318 16,696坪
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物流投資事業 開発案件の紹介
高い利便性を有する立地
ロジスクエア羽生 ロジスクエア久喜Ⅱ
ロジスクエア久喜 境古河IC
ロジスクエア上尾
常盤道
圏央道 つくば中央IC
ロジスクエア千歳 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
ロジスクエア川越Ⅱ
久喜白岡JCT 谷和原IC
白岡菖蒲IC
関越道 ロジスクエア守谷
東北道
ロジスクエア日高 鶴ヶ島JCT
ロジスクエア浦和美園 神崎IC
狭山日高IC開発計画（仮） 川越IC
ロジスクエア草加 大栄JCT
外環道 三郷南IC
ロジスクエア三芳 成田空港
大泉JCT ロジスクエア八潮
高谷JCT
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア新座 東関東道
松尾横芝IC
中央道
京葉道路
東名JCT
（仮称）
相模原IC
羽田空港
第三京浜
ロジスクエア神戸西
湾岸線
東名高速 館山道
アクアライン
ロジスクエア鳥栖
ロジスクエア大阪交野
海老名JCT
寒川北IC
釜利谷JCT
藤沢IC
開通済 竣工済
事業中 開発中
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参考）国内の物流施設の利用状況と当社ビジネス領域
現在の利用状況
1,000坪 3,000坪 5,000坪 15,000坪
41％ 56％
当社マスターリース事業のメイン領域 当社物流投資事業のメイン領域
＜1拠点あたりの利用面積＞ ＜当社のマスターリース面積構成＞
1,000坪未満 1,000坪以上3,000坪未満
3,000坪以上5,000坪未満 5,000坪以上10,000坪未満
3% 2% 3%
9%
10,000坪以上15,000坪未満 15,000坪以上
3%
首都圏 46%
41% 20% 21% 11%
（n=655) 37%
4%
首都圏以外 3%
52% 18% 15% 9%
（n=1848)
3%
注1）ｎは利用棟数
200坪未満 200坪以上400坪未満
注2）回答企業数は首都圏118社、首都圏以外159社
400坪以上600坪未満 600坪以上800坪未満
注3）利用面積：物流施設の延床面積ではなく、回答企業が実際に利用している面積を指す。
800坪以上1,000坪未満 1,000坪以上
出所：三井住友トラスト基礎研究所 ※2019年7月末時点
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参考）物流施設利用に関するテナントの意識調査
倉庫の新設・移転などの計画
調査概要 物流機能の拡充に積極的：拠点数も面積も「増やす」回答は55％
回答者属性 増やす 同等 減らす 検討中
日本で物流施設を利用する企業
拠点数 63% 19% 7% 11%
調査方法
調査期間：2018年9月～10月
有効回答数：全国271件
面積 78% 7% 13%
物流業 191件（70.5％）
荷主企業 80件（29.5％） 2%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
倉庫の新設・移転先の規模 倉庫の新設・移転先の規模 －三大都市圏の比較ー
荷主企業は、規模でも小から特大まで希望が分散 近畿圏と中部圏で、拠点の大型化を急ぐ企業の割合が高い
1,000坪未満 1,000～3,000坪 1,000坪未満 1,000～3,000坪
3,000～5,000坪 5,000～10,000坪 3,000～5,000坪 5,000～10,000坪
10,000坪以上 未定 10,000坪以上 未定
物流業 9% 31% 29% 18% 8% 首都圏 13% 35% 23% 17% 7%
5% 5%
87％
近畿圏 9% 38% 27% 18% 9%
9%
荷主企業 23% 31% 27% 8% 4%
中部圏 34% 37% 20% 7%
8%
89％ 5% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
出所：CBRE「物流施設利用に関するテナント意識調査2019」より当社作成
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業績予想
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2020年7月期 通期業績予想
（単位：百万円）
2019年7月期 2020年7月期 増減
通期（連結） 通期（連結）
実績 予想 金額 ％
売上高 23,941 43,600 19,658 82.1%
不動産管理事業 21,537 23,400 1,862 8.6％
物流投資事業 1,599 19,400 17,800 ―
アセットマネジメント事業 784 800 15 2.0％
その他事業 20 ― ― ―
営業利益（セグメント利益） 1,651 2,500 848 51.4%
不動産管理事業 1,764 1,600 △164 △9.3％
物流投資事業 207 1,800 1,592 769.1％
アセットマネジメント事業 406 300 △106 △26.2％
その他事業 4 ― ― ―
消去他 △731 △1,200 △468 ―
経常利益 1,382 2,100 717 52.0%
親会社株主に帰属する当期純利益 696 1,300 603 86.6%
1株当たり当期純利益（EPS） 27.86円 51.79円 23.93円 85.9％
1株当たり配当金 21円 22円 1円 4.8%
自己資本利益率（ROE） 4.1％ 7.2% － 3.1p
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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中期経営計画
（2019年7月期～2021年7月期）
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数値計画（2021年7月期）
売上高 営業利益 ROE
600億円 50億円 平均10％以上
2021年7月期 2021年7月期 3年平均
3ヵ年累計の投資計画
累計 900億円
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3ヵ年の施策
不動産管理事業 物流投資事業 アセットマネジメント事業
・既存収益基盤の維持拡大 ・開発用地の仕入強化 ・AUMの拡大
・ML物件建替えの促進 ・投資エリア拡大 ・投資家層の開拓
・PM付帯ビジネスの拡大 ・中長期的用地開発 ・セルフストレージファンドの組成
・リーシング機能のさらなる強化 ・共同開発 ・小型倉庫ファンドの組成
施策 ・土壌汚染地
・ロジコムの子会社化 ・ロジスクエア神戸西 ・中・小型倉庫ファンドの組成
（2018年12月） （2019年6月着工） （2019年4月）
実行 ・ロジスクエア大阪交野
（2019年11月着工予定）
海外事業
・ベトナムのVSIPハイフォン複合都市・工業団地内における物流施設の賃貸、開発事業の推進
施策 ・タイにおけるトランクルーム事業の推進及び不動産関連ビジネスへの投資
・VSIPハイフォン倉庫Ⅲ着工（2019年8月）
実行
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継続施策：販売商品ラインナップの強化（不動産管理事業）
2019年7月期実績
高額
土地の有効活用+収益物件
・遊休地の活用や建替え
・より収益性の高い不動産への買換え
投資単位 数億円~
私募ファンドの組成
不動産小口化商品
・物流不動産に太陽光発電設備を設置
・不動産特定共同事業法による小口化
投資単位 100万円~ ロジスクエア新座発電事業所
発電出力：898.56KW
REITの投資口
投資単位 10万円~ 2018年2月7日上場
非上場の不動産投資商品 クラウドファンディング市場でのビジネス展開
・不動産特定共同事業法に係る許可の取得
少額
投資単位 1万円~ ・クラウド・インベストメント株式会社への出資
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継続施策：土壌汚染地ソーシングの強化（物流投資事業）
資本業務提携
約20％出資*2018年12月現在
共同出資による新会社設立
（株）土地再生投資
ソ 原
｜ 位 化バ
学イ
計
シ
土壌 置 酸 オ
ン 不動産力 汚染 浄 還 熱
化・
画
力 対応力 化 元 脱
グ 処着
技理
力 リスク 術
対応力
第1号案件
所在地 横浜市
比較的大きなリスク
面積 3,358.50㎡
取得価額 約6億円
売却時期 2020年4月～2021年3月
出所：株式会社エンバイオ・ホールディングス発表資料
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継続施策：セルフストレージの強化（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
今後の施策
1 セルフストレージ（“Keep It” ブランド トランクルーム）の開発
2 日本パーソナルストレージ社（パルマ社との合弁会社／以下、JPS社）の管理面積の拡大
3 セルフストレージ特化型ファンドの組成
事業の将来像
3年後
売却 売却
開 発 リース会社 セルフストレージ特化型ファンド
売却収入
マスターリース／
アセットマネジメント契約
プロパティマネジメント契約
マスターリースの賃貸収入及び アセットマネジメント報酬
プロパティマネジメント報酬
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継続施策：中・小型倉庫ファンドの組成（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
• 2019年4月 1号ファンドを組成
CREマスターリースファンド
主に延床面積5,000㎡
未満の中小型倉庫
国内の
機関投資家
売却 出資
アセットマネジメント
（投資助言）
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継続施策：ベトナムへの積極投資（海外事業）
ベトナム開発計画
VSIPハイフォン複合都市・工業団地
シンガポール政府系企業 CRE
Sembcorp Development Ltd.
第三者割当増資の引受
（発行済株式総数の30％）
Sembcorp Infra Services Pte. Ltd. CRE Asia
野村ハイフォン工業団地
カットビ国際空港
ハイフォン港
Sembcorp Infra Services Hai Phong ハノイ・ハイフォン高速道路
ディンブー工業団地
VSIPハイフォン倉庫Ⅰ VSIPハイフォン倉庫Ⅱ
ラックフェン国際港
敷地面積 47,083㎡（14,242坪）（Phase1+2） （2018年5月開港）
建物構造 地上1階建て 高床式 地上1階建て 高床式
延べ面積 15,000㎡（4,537坪） 14,279㎡（4,319坪）
開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅲ）（Phase3) 開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅳ（仮称））（Phase4)
敷地面積 約23,840㎡ 敷地面積 約29,215㎡
（約7,211坪） （約8,837坪）
建物構造 地上1階建て 建物構造 地上1階建て（予定）
延べ面積 約14,304㎡ 延べ面積 約17,529㎡
（約4,326坪） （約5,302坪）
着 工 2019年8月 着 工 2020年3月（予定）
竣 工 2020年3月 竣 工 2020年10月（予定）
（予定）
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収益の考え方
ストックとフローの循環型ビジネスの構築
‥‥ストックビジネスからの収益を重視
コアストックの成長 コアストック収益 ストック収益 販管費
‥‥コアストック収益で販管費をカバー
コアストック収益＝ML賃貸損益+PM報酬+BM報酬+修営繕工事+AM期中運用報酬 ス
ス ト
ト ッ
ストック収益＝不動産管理事業の収益+アセットマネジメント事業の収益 ッ ク
ク 収
収 益
益
現 状 将 来
収益源の分散
フィー収益
フィー収益
ML ML賃貸損益 開発利益
開発利益
賃貸損益
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ストックとフローの循環型ビジネスの構築
ストックビジネス フロービジネス
リ
タ CREの事業領域
ー
ン 物流投資事業
不動産保有（長期）
J-REIT
不動産管理事業
アセットマネジメント事業
ML PM CREリートの事業領域
AM
リスク
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ストックにフローを積み上げる収益構造
ストックビジネス フロービジネス
売
上
高
（
イ
メ
ー フロービジネス
ジ
）
物流投資事業
フロービジネス
ストックビジネス
アセットマネジメント事業
（累積）
ストックビジネス（累積）
不動産管理事業
時間
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株主還元
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ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
• ストックビジネスで得られた利益剰余金を配当原資とし、継続的な成長により、継続的な増配を目指します。
• フロービジネスで得られた利益剰余金は、物流施設開発やストックビジネス強化のためのM&A等への再投資と、
自己株式取得等に活用します。
資本戦略
利益剰余金
ス
ト
配当原資
不動産管理事業 ッ
ク
ビ ストックビジネスで得られた利益の
ジ
ネ 50％を配当目標とする
ス
利
益
アセットマネジメント事業
フ
ロ 再投資
ー
ビ
物流投資事業 ジ 物流施設開発 自己株式
ネ
ス の取得
利
益
戦略的M&A
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株主還元
年間配当額及び配当性向の推移 1株当たり配当金
年間配当額 配当性向
（円）
25 75.7% 80% 2020年7月期通期（連結）予想
22
21 70%
20
20
60%
15
50% 22円／株
+1
40%
42.5%
10 前年比 円増（+4.8％増）
10
30%
24.0%
5 20%
5
ストックビジネスで得られた利益の
10%
5.0%
6.8% 50％超
0 0% 注）2019年7月末時点の発行済株式総数（自己株式除く）を前提に算出
16.7期 17.7期 18.7期 19.7期 20.7期
（予想）
注） 2016年11月1日付、2018年8月1日付でそれぞれ1株につき2株の割合をもって株式を分割しており、上記グラフの年間配当額は、株式の分割を反映し、遡及修正
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長期経営方針
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長期経営方針 全体像
物流不動産事業を通じて、「つなぐ」未来を創造します
不 不
動 不動産管理事業 動
産 産
保 物流投資事業 利
有 用
者 アセットマネジメント事業 者
方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
方針2 成長を維持するための体制整備
方針3 ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
ストックビジネスである不動産管理事業とアセットマネジメント事業を継続的に成長させることで、
景気の影響を受けにくい、安定した経営基盤を構築する
１ 不動産管理収入・利益の拡大
エリア展開の強化 事業規模の拡大
2 アセットマネジメント受託資産残高の拡大
物流不動産
3 エリア展開の強化
商品・サービスの拡充 周辺ビジネスへの進出
4 M&Aによる事業領域の拡大および競争力の強化
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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長期経営方針を支える戦略
事業領域
GLOBALで
物流インフラプラットフォームの構築 物流インフラプラットフォームの構築
EC EC
人材の派遣 フルフィルメント 人材の派遣 フルフィルメント
配送マッチング 配送マッチング
新規 サービス
倉庫の自動化
サービス
倉庫の自動化
EC物流 建設・エネルギー EC物流 建設・エネルギー
ソリューション サービス ソリューション サービス
探索
物流不動産におけるワンストップサービスのご提供 ASEANで
物流不動産におけるワンストップサービスを展開
資産活用 資産活用
開発事業 開発事業
事業 事業
既存
マスターリース リーシング マスターリース リーシング
事業 事業 事業 事業
プロパティ プロパティ
マネジメント事業 マネジメント事業
深化 探索
エリア展開
国内 海外
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不動産管理事業の長期的な戦略
管理面積の拡大
2019年7月期実績
ロジコムの子会社化 マスターリースのロジコム増加分 約25 ％増（2018年10月末と比較）
東京圏以外の管理面積の割合* 目標
*マスターリース、プロパティマネジメント、各々の管理面積の目標値
300 万坪
ML
11％
20％
約150 万坪
PM （2019年7月末現在）
31％
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県
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物流投資事業・アセットマネジメント事業の長期的な戦略
物流施設開発 受託資産残高（AUM)の推移
目標
安定した 5,000 億円
開発力 好循環
の創出 AUMの
拡大
1,201 億円
2 物件竣工
2014.7期 2015.7期2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2015.7月 2016.7月 2017.7月 2018.7月 2019.7月
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物流インフラプラットフォーム
人手不足対策 オムニチャネル対応
株式会社倉庫人材派遣センター 株式会社AMS
グループ会社 パートナー会社
EC
人手不足対策 人材の派遣 フルフィルメント 効率化・省人化
資産活用
配送マッチング 開発事業
事業 倉庫の自動化
サービス
CBcloud株式会社 株式会社APT
マスターリース リーシング
パートナー会社 事業 事業 パートナー会社
プロパティ
EC物流 マネジメント事業 建設・エネルギー
ソリューション サービス
オムニチャネル対応 株式会社ブレインウェーブ 株式会社エンバイオ・ホールディングス
（分散出荷管理） グループ会社 グループ会社 物流拠点の創出
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物流不動産市場
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倉庫の建築着工床面積の推移
• 2014年以降、倉庫の建築着工床面積が店舗の建築着工床面積を上回って推移。
（単位：千㎡）
店舗 倉庫
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：国土交通省「建築着工統計調査報告 平成30年計」より当社作成
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不動産金融市場からの物流不動産需要は引き続き好調
• J-REITの保有物件として物流施設は商業施設と同規模のシェアに成長し、その存在感を増している。
J-REIT用途別資産規模（取得価格ベース）
物流施設中心型 商業施設中心型 オフィス中心型 その他
100%
90%
80%
53.7 51.5 52.0 51.7 52.4 52.7 52.9 55.2
70%
55.6 57.2 57.8 57.5 57.4 57.7 57.8
60%
50%
40%
29.2 29.0 28.5 27.8 24.8
32.9 31.7 25.4 23.9 23.1 22.4 22.1 21.5 21.3
30% 34.3
20%
10.4 10.7 10.2 9.9 9.7
10.7 10.3 10.2 10.6 10.3 10.0 10.5
10% 10.4 9.6
10.3 10.3 10.9 11.2
6.7 8.4 8.3 8.6 8.7 8.7 9.6 8.9 8.6 9.4
1.7 5.2
0%
2012.06 2012.12 2013.06 2013.12 2014.06 2014.12 2015.06 2015.12 2016.06 2016.12 2017.06 2017.12 2018.06 2018.12 2019.06
大和ハウスリート上場
2012.11 （2016.09合併により複 2013.02 日本プロロジス上場 2016.08 三井不動産ロジスティクスパーク上場 2018.02 CREロジスティクスファンド上場
合・総合型へ）
2012.12 GLP投資法人上場 2016.02 ラサールロジポート上場 2017.09 三菱地所物流リート上場 2018.09 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人上場
出所：大和証券「J-REITバリュエーション指標」より当社作成
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物流を取り巻く環境変化
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物流拠点の変化
在庫の集約化、適正配置
東日本大震災
在庫の分散化
・BCP対策
・納品先近くに在庫を配置
（配送コスト削減とリードタイム短縮）
EC市場の拡大
オムニチャネル戦略 人手不足
消費者の意識変化 物流コストの上昇
ドライバーの働き方改革
出荷頻度、在庫回転率に着目した在庫の配置
・出荷頻度、在庫回転率が低いものは集約化
・出荷頻度、在庫回転率が高いものはより消費地の近くに配置
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EC市場（電子商取引）の拡大
国内BtoC EC市場規模推移と予測
（兆円） 米国
9.7%
30 8.9% 27.2 10%
8.1% 予測 25.7 9%
日本 24.3
7.3% 23.0
24 21.7 8%
6.4% 6.2% 20.5
5.8% 18.0 7%
18 5.2% 16.5 6%
4.7% 15.1
4.3% 12.8 13.8 5%
11.2 5.4% 5.8%
12 9.5 4%
7.8 8.5 4.4% 4.8%
3.9% 3%
3.4%
6 2.8% 3.2% 2%
1%
0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
（年） （年度）
日本EC市場規模（左軸） 日本EC化率（右軸） 米国EC化率（右軸）
出所： BtoC-ECにおける市場規模と日本EC化率は経済産業省、2019年以降は野村総合研究所の予測値、米国EC化率はUnited States Census Bureauより当社作成
貨物純流動量と小口貨物の個人向け流動量
重量ベース（トン） 件数ベース（件）
（3日間調査） 2010年 2015年 2010年 2015年
貨物純流動量 23,412,000 22,171,000 24,616,000 22,608,000
宅配便等混載貨物 869,219 731,834 15,561,281 12,564,392
うち個人向け 6,940 10,104 1,420,025 1,308,670
（個人向け比率） 0.8％ 1.4％ 9.1％ 10.4％ 注）全国貨物純流動調査（物流センサス）では、鉱業、
全体のうち、個人向け宅配比率 0.03％ 0.05％ 5.77％ 5.79％ 製造業、卸売業及び倉庫業から出荷される貨物に調査対
象を限定しており、小売業や個人等から出荷される貨物は
出所：国土交通省「物流センサス第9回2010年調査」 「物流センサス第10回2015年調査」より当社作成及び一部加筆 対象にしていない。
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オムニチャネル
オムニチャネル※の概念図
一般的な消費行動プロセス（意思決定プロセス）をAIDMA等をもとに以下のように仮定
販売 情報 物流
気付 興味関心 検索 欲求 購買 受け取り 共有
チャネル チャネル チャネル
実店舗 ○ ○ ○ ● ● ● ● ● ●
PC ○ ○ ● ● ● ● ●
スマートフォン ○ ○ ● ● ● ● ●
SNS ○ ● ● ● ● ●
新聞・雑誌・TV ○ ● ● ● ●
カタログ・DM ○ ● ● ● ●
物流事業者 ○ ●
※オムニチャネルとは、消費者がこれらの複数チャネルを縦横どのように経由してもスムーズに情報を入手でき購買へと至ることができるための、小売事業者による
チャネル横断型の戦略やその概念、および実現のための仕組みを指す。 出所：経済産業省「平成28年度 電子商取引に関する市場調査」より当社作成
必要となる物流施策
オムニチャネルに対応した
在庫情報の一元管理
物流ネットワークの構築
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オムニチャネル
日本におけるオムニチャネルコマース市場※予測
※オムニチャネルコマース市場：インターネット経由かリアル店舗かを問わず、一般消費者向け商品・サービスを、インターネット上の情報に接触したうえで購入・利
用する市場を対象とする。
（兆円）
80
70
60
50
40
76.1
69.1 72.5
62.6 65.8
30 59.6
56.6
49.4 52.7
20
10
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024（年度）
出所：野村総合研究所「2024年度までのICT・メディア市場の規模とトレンドを展望」 より当社作成
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人手不足
ギャップ 年間取得額の推移 物流トラックドライバーは、10年後に24万人不足する見込み
年間所得額（全産業） 年間所得額（大型トラック）
・ボストンコンサルティンググループの調査によると、日本では2027年に物流ト
（万円） 年間所得額（中小型トラック）
ラックドライバーの労働力が96万人分必要となるのに対し、供給は72万人分
550 しか見込めず、24万人分の労働力が不足すると推計している（下図）。
500
（万人）
450 需要（必要なドライバー
100
400 数）の拡大
350 96万人
90
300
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」より当社作成 現在のドライバー数
80 ギャップ
24万人
年間労働時間の推移 83万人
労働時間（全産業） 労働時間（大型トラック） 70
（時間） 労働時間（中小型トラック）
供給（ドライバーのなり
2800 手）の減少
60
2600 72万人
0
2400 50
0
2017 2027
2200
出所：「労働力調査」（総務省統計局）;「物流を取り巻く現状について」（国土交通省）;「宅配の再配達削
減に向けた検討について」（国土交通省）;「賃金構造基本統計調査」（厚生労働省）;「トラック輸送状況の実
2000 態調査より」（厚生労働省）;「日本のトラック輸送産業現状と課題」ｐ13（全日本トラック協会）;「労働力供
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 給の推計」https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/rouju.html（労働政策研究・研修機構）;「人口
推計」（総務省統計局）;ボストンコンサルティンググループ分析
出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」より当社作成
出所：ボストンコンサルティンググループ「激動の物流業界と今後の展望」より当社作成
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物流コストの上昇・ドライバーの働き方改革
EC（電子商取引）市場の拡大
商圏の拡大・利便性の向上
・売り手から買い手までの距離が長くなった ⇒ 輸送距離の延伸
・多頻度小口化 ⇒ 輸送需要の増大
「自動車運転者の労働時間等の改善のための基準」（改善基準告示）
長距離輸送の法令順守
・輸送距離の短縮 ⇒ 例）分散出荷
・複数の運転手で輸送を分担 ⇒ 例）中継輸送
「標準貨物自動車運送約款」の改正
運賃と料金の区別の明確化
・物流コストの増加 ⇒ 輸送距離の短縮 ⇒ 例）分散出荷
運賃・料金の動向
一般トラック 特別積合せトラック
2018年4月~6月実績 41% 58% 1% 2018年4月~6月実績 39% 60% 1%
2018年7月~9月実績 42% 57% 1% 2018年7月~9月実績 37% 62% 1%
値上り 値上り
2018年10月~12月実績 43% 55% 2%
変わらず 2018年10月~12月実績 40% 57% 3%
変わらず
2019年1月~3月実績 40% 59% 1% 値下り 2019年1月~3月実績 38% 60% 2% 値下り
2019年4月~6月見通し 48% 50% 2% 2019年4月~6月見通し 45% 53% 2%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
出所：㈱日通総合研究所「企業物流短期動向調査（日通総研短観）調査結果」より当社作成
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効率化・省人化
世界の業務用サービスロボット 2035年に向けたロボット産業の将来市場予測（国内）
物流用 医療用 屋外用 防衛用 製造分野 ロボテク（RT）製品 農林水産分野 サービス分野
（US$ million） （億円）
40,000 120,000
35,000
100,000
物流 物流+荷物搬送
30,000
（約 175億米ドル） （約 8,300億円）
80,000
25,000
20,000 60,000
15,000
40,000
10,000
20,000
5,000
0 0
2016 2017 2018F 2019-2021F 2015 2020 2025 2035
出所：IFR 「World Robotics 2018」 より当社作成 出所：経済産業省・NEDO「平成22年度ロボット産業将来市場調査」 より当社作成
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APPENDIX
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会社概要
商 号 株式会社シーアールイー
代 表 代表取締役社長 亀山忠秀
本 社 所 在 地 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階
営 業 拠 点 神奈川、大阪、福岡、シンガポール、タイ
事 業 内 容 物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設 立 2009年12月22日
資 本 金 21億9,571万円（2019年7月31日現在）
連 結 売 上 高 239億4,197万円（2019年7月期）
連 結 従 業 員 数 218名（2019年7月31日現在）
上 場 市 場 東京証券取引所市場第一部（証券コード：3458）
業 種 不動産業
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沿革
倉庫マスターリース事業の拡大 開発事業へ進出 不動産ファンド事業へ本格進出 物流インフラプラットフォームへ
（1964年～2005年） （2005年～2014年） （2014年以降） （2018年以降）
CRE 1.0 CRE 2.0 CRE 3.0 CRE 4.0
・小型倉庫のマスターリース事業の ・蓄積したノウハウを活用し開発 ・J-REIT事業へ進出、上場、 ・物流インフラプラットフォームを
開始 事業への本格参入 3年以内にAUM1,000億円へ 新たな事業領域に
・マスターリース物件への賃貸斡旋 ・物流不動産ファンド市場の拡大 ・私募ファンド事業も平行し拡大 ・タイ、ベトナムに本格進出、
機能の充実 に伴い管理事業拡大 事業エリアをアセアンに
東京オリンピック 東京オリンピック
1964年 1980年 1996年 2005年 2009年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2018年 2018年 2020年
㈱天幸総建設立 ㈱コマーシャル・ ブレインウェーブ 物流投資事業 12月 8月 4月 10月 4月 5月 2月 5月
アールイー設立 創業 （開発）への参画 CRE設立 不動産ファンド 東証第二部 エンバイオ・ アジア進出 東証第一部 CRE 流通プラットフォーム
事業へ進出 に上場 ホールディングス に指定 ロジスティクス ビジネスに進出
ファンド投資
と資本業務提携
法人上場
㈱コマーシャル・アールイー 2010年8月：管理事業の譲受
㈱天幸総建 2011年7月：吸収合併
2014年8月：完全子会社化
2018年5月:子会社化
2018年12月:子会社化
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株式情報（2019年7月31日現在）
発行済株式総数および株主数 所有者別株式数比率の推移
個人・その他 金融機関 その他国内法人
発行済株式総数 26,161,300株 外国人 証券会社 自己名義株式
株主数 6,239名 100% 0.0%
3.1% 4.1% 4.1%
10.4%
12.8%
90%
17.0% 18.1%
大株主
80%
持株数 持株比率
株主名
（千株） （％） 70%
京橋興産（株） 12,000 47.81
60% 74.6%
ケネディクス（株） 3,778 15.05
68.1%
67.3%
GOLDMAN, SACHS & CO. REG 3,057 12.18 50%
64.2% 63.6%
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 1,230 4.90
40%
公共建物（株） 559 2.23
山下修平 284 1.13 30%
THE BANK OF NEW YORK MELLON
203 0.81 20%
140042 5.9% 5.8% 4.2%
伊藤毅 195 0.78 3.7% 3.5%
10%
15.7% 14.5% 13.9%
（株）東京ウエルズ 193 0.77 10.0% 10.2%
159 0.63 0%
近藤正昭
2015/7 2016/7 2017/7 2018/7 2019/7
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物流不動産市場という広大なビジネスフィールドで確固たるポジションの確立を目指す
潜在的に膨大なニーズを抱え、相対的に競合の少ない物流不動産市場において確固たるポジションの確立を目指します
東京都市圏全体の物流施設建設年代別の割合 他のアセットタイプとの比較
他と比べ、物流施設は管理会社が重要となるアセットタイプ
東京都市圏でも30年以上の築年を経過したストックが膨大に存在
物流施設 商業施設 オフィス 住宅
今後、建替や再活用のニーズが顕在化
物件のタイプ オペレーショナルアセット ノンオペレーショナルアセット
1969年以前 1970～1979年 1980～1989年 賃料変動率 低 高 高 低
1990～1999年 2000年以降
固定/
賃料 固定 固定 固定
売上変動
10% 18% 23% 24% 25%
契約期間/ 5～20年 10～30年 2年 2年
形態 定期賃貸借 定期賃貸借 普通借家 普通借家
運営難易度 中～高 中～高 低 低
0% 20% 40% 60% 80% 100%
PM会社数 少 多 多 多
出所：東京都市圏交通計画協議会 仲介会社数 極少 多 多 多
注：東京都市圏は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県中南部、栃木
県南部、群馬県南部 出所：三菱UFJ信託銀行 「アセットタイプ別不動産について」 2016年5月号/一部当社作成
物流施設の主なプレイヤーの違い 物流不動産に関するバリューチェーンの全てを捕捉
小型～中型 大型
販売/ アセットマネ
用地仕入 企画・開発 運営・管理
リーシング ジメント
開発
ラサール不動産
リーシング 投資顧問 マスターリース/プロパティマネジメント/資産活用/開発/
アセットマネジメント/土壌汚染関連
PM CBRE GLP, プロロジス
CREロジスティクスファンド
ML 投資法人
出所：当社作成
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シーアールイーのユニークなポジショニング
当社コア事業における独自性
シーアールイーの独自性 物流施設中心型 国内系最大の
物流不動産に関するマスターリース事業及び賃貸管理事業 PM会社の受託面積 物流系管理受託会社