2021年7月期
決算説明資料
2021年9月9日
東証一部 証券コード3458（不動産業）
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事業ビジョン
世界の人とモノをつなぐ
物流インフラプラットフォームとして
NO.1企業グループ
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グループ会社の区分
CRE Asia
CREリートアドバイザーズ㈱ ストラテジック・パートナーズ㈱ ㈱はぴロジ ㈱APT CRE (Thailand) Co., Ltd. CRE Asia Pte. Ltd.
連結子会社
CREロジスティクス 私募ファンドの 流通プラットフォーム 倉庫自動化 タイにて
ファンド投資法人の アセットマネジメント 事業 ソリューション セルフストレージ
アセットマネジメント 業務 事業を展開
業務
Sembcorp
Infra Services
持分法適用
㈱エンバイオ・ Sembcorp Infra ㈱A-TRUCK ㈱土地再生投資
関連会社 ホールディングス Services Pte. Ltd.
ベトナムにて 冷凍車・ウイング車 土壌汚染地の
土壌汚染関連事業 物流施設の賃貸、 専門リース・レンタル 流動化事業
開発事業を展開
投資先
CBcloud㈱ ㈱AMS ㈱倉庫人材派遣センター 日本パーソナルストレージ㈱
配送 ECフルフィルメント 人材の派遣 セルフストレージに特
マッチングサービス 化したプロパティマネ
ジメント事業を展開
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シーアールイーグループの主な事業
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目次
• 2021年7月期決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.6
• 業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.19
• 継続施策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.21
• 株主還元 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.27
• 物流不動産市場 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.30
• APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.35
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トピックス（2021年9月9日現在）
● EC 物流企業向け BTS 型倉庫竣工2
● 兵庫県伊丹市で開発用地を取得し、物流施設 「ロジスクエア伊丹」を着工6
● 物流施設の売却に関するお知らせ7
● 共同出資による新会社設立に関するお知らせ5
● 物流施設 「LogiSquare（ロジスクエア）」 ブランドリニューアル1
● 持分法適用関連会社の異動（連結子会社化）に関するお知らせ3
● 新市場区分「プライム市場」適合に関するお知らせ4
● 新市場区分「プライム市場」選択申請に関するお知らせ5
1:2021年6月15日 2:2021年6月30日 3:2021年7月20日 4:2021年8月2日 5:2021年8月20日 6:2021年9月1日 7:2021年9月2日
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2021年7月期決算概要
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2021年7月期決算概要 連結PL（全体）
（単位：百万円）
2021年7月期
2020年7月期 2021年7月期 増減率 計画比
通期修正計画
通期実績 通期実績 （％） （％）
（3月15日発表）
売上高 41,194 47,556 15.4％ 46,100 3.2%
売上総利益 8,471 10,310 21.7％ － －
販管費 4,243 4,537 6.9% － －
（のれん償却額） 236 236 0.0% － －
営業利益 4,228 5,772 36.5％ 5,000 15.5%
事業利益※ 4,624 6,224 34.6% － －
経常利益 4,049 5,313 31.2% 4,500 18.1%
親会社株主
に帰属する 2,611 3,574 36.9% 2,900 23.3%
四半期純利益
1株当たり
四半期純利益（EPS)
103.72円 130.40円 25.7% 105.97円 23.1%
※事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）
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2021年7月期決算概要 段階利益
（単位：百万円）
営業利益 5,772 営業外収益、費用の主な内訳
営業外収益
営業外収益 110 持分法による投資利益 87
営業外費用
営業外費用 569 金融費用等 532
経常利益 5,313
特別利益 278
特別損失 124
税金等調整前
5,451
当期純利益
法人税等、その他 1,876
親会社株主に帰属する
3,574
当期純利益
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2021年7月期決算概要 連結PL（セグメント別）
• 不動産管理事業 ：ストック収入であるマスターリースの賃貸収入は着実に増加
CREマスターリースファンドへ当社保有物件を売却（第1四半期）
• 物流投資事業 ：ロジスクエア川越Ⅱ、神戸西、狭山日高（準共有持分の80％）の売却により増収増益
CREマスターリースファンドへリノベーション物件を売却（第1四半期）
• アセットマネジメント事業 ：CREロジスティクスファンド投資法人からの期中運用報酬が順調に計上されたことに加え、CREマスターリースファ
ンドを組成したことによるアレンジメント報酬等を計上し、増収増益
（単位：百万円）
2020年7月期 2021年7月期 増減率
通期実績 通期実績 （％）
売上高 41,194 47,556 15.4％
不動産管理事業 22,563 24,274 7.6％
物流投資事業 17,645 22,252 26.1%
アセットマネジメント事業 966 1,024 6.0％
その他事業 19 4 △76.4％
セグメント利益 4,228 5,772 36.5％
不動産管理事業 2,163 2,055 △5.0％
物流投資事業 2,521 4,359 72.9%
アセットマネジメント事業 503 538 6.8％
その他事業 3 ５ 35.3%
調整額 △964 △1,185 ―
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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ストックビジネスのセグメント利益
ストックビジネス＝不動産管理事業+アセットマネジメント事業
（百万円）
3,000
有活工事
2,800 収益減
ML賃貸
差益増
71 27
2,667 新規事業
19 AM事業 不動産販売 その他 収益増
収益増 収益増 収益減
2,593
2,600 7 15
331 26 43
新規事業の
既存事業の
販管費増
184 販管費減
2,400
不動産仲介
収益減
2,200
2,000
2020.7期 2021.7期
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2021年7月期決算概要 連結BS
• 販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア狭山日高（準共有持分の20%）、ロジスクエア大阪交野、ロジスクエア三芳Ⅱ、
BTS型倉庫（富山）、小型倉庫等4物件
• 仕掛販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア厚木Ⅰ、ロジスクエア枚方、ロジスクエアふじみ野A棟・B棟・C棟
（単位：百万円）
2020年 2021年 2020年 2021年
増減 増減
7月末 7月末 7月末 7月末
資産 70,142 99,041 28,898 負債 50,138 72,295 22,156
流動資産 49,324 76,790 27,466 流動負債 28,038 14,975 △13,063
（主な内訳） （主な内訳）
現預金 14,466 19,473 5,007 短期借入金等※1 10,752 2,650 △8,101
売掛金 485 709 223 買掛金 11,994 7,018 △4,975
販売用不動産 20,395 24,920 4,524 固定負債 22,099 57,319 35,219
仕掛販売用不動産 8,715 27,342 18,626 （主な内訳）
固定資産 20,818 22,224 1,405 長期借入金等※2 13,703 47,002 33,298
（主な内訳） 受入敷金保証金 7,115 7,931 816
有形固定資産 4,561 4,565 3 純資産 20,004 26,746 6,742
無形固定資産 1,441 1,630 189 資本金 2,240 3,071 831
投資その他の資産 14,815 16,028 1,212 資本剰余金 3,612 5,031 1,419
（内、敷金及び保証金） (6,218) (7,022) 803 利益剰余金 14,170 17,157 2,987
資産計 70,142 99,041 28,898 負債・純資産計 70,142 99,041 28,898
※1 短期借入金等＝短期借入金+1年内返済予定の長期借入金+1年内償還予定の社債
※2 長期借入金等＝社債+長期借入金
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財務基盤（2021年7月末）
借入残高・加重平均調達金利の推移（連結） 主要指標状況（連結）
（百万円） （倍）
60,000 開発資金 開発資金以外 1.20% 3.50 50.0%
D/Eレシオ※1 ネットD/Eレシオ※2
加重平均調達金利 自己資本比率
42.7% 45.0%
49,653
50,000 1.01% 1.00% 39.9%
40.0%
2.50
13,082
ネットD/Eレシオ（上限）2.5倍※3 35.0%
40,000 0.88% 0.80%
0.81% 1.86
31.9% 30.0%
0.77%
0.74% 26.9%
28.5%
30,000 0.60% 1.40
1.50 25.0%
24,540 24,456 1.22
1.13
20.0%
0.89
20,000 8,846 10,230 0.40% 0.73 0.75
36,571
0.50 15.0%
11,582 12,676
0.50
10,000 4,782 0.20% 10.0%
7,126
15,694 14,226 0.01 -0.04
6,800 5,550 5.0%
0 0.00%
2017.7 2018.7 2019.7 2020.7 2021.7 -0.50 0.0%
2017.7 2018.7 2019.7 2020.7 2021.7
※1 D/Eレシオ＝有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）/自己資本
（件） 17.7 18.7 19.7 20.7 21.7
※2 ネットD/Eレシオ＝｛有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）－現預金｝/自己資本
調達先 15 20 24 23 28 ※3 ネットD/Eレシオの上限は2.5倍を目安（2016年9月12日発表「長期経営方針」より）
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120
140
160
180
100
0
20
40
60
80
2010年08月
2010年11月
2011年02月
（単位：万坪）
2011年05月
2011年08月
2011年11月
2012年02月
2012年05月 マスターリース
2012年08月
注）2013年03月より集計方法を変更
プロパティマネジメント
マスターリース稼働率
2012年11月
2013年02月
2013年05月
2013年08月
2013年11月
2014年02月
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2014年05月
マスターリース稼働率98.2％
2014年08月
2014年11月
2015年02月
不動産管理事業 管理面積の推移
2015年05月
2015年08月
2015年11月
2021年7月末 約173万坪、1,578物件
2016年02月
13
2016年05月
2016年08月
管理面積推移
2016年11月
2017年02月
2017年05月
2017年08月
2017年11月
2018年02月
2018年05月
2018年08月
2018年11月
2019年02月
2019年05月
2019年08月
2019年11月
2020年02月
2020年05月
2020年08月
2020年11月
2021年02月
2021年05月
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
不動産管理事業 管理面積（エリア別）
マスターリース管理状況 プロパティマネジメント管理状況
平均規模 約350坪 平均規模 約5,400坪
5,977坪
北海道
471,247坪 1物件 1,260,132坪
1,344物件 234物件
東京圏 東北
2,166坪 東京圏 東北
7,355坪
約9割 1物件 3物件
約8割
15,350坪 25,400坪
茨城 茨城
28物件 7物件
83,146坪 298,569坪
埼玉 埼玉
219物件 42物件
千葉 45,112坪
九州
5,470坪 119物件 千葉 410,975坪
4物件 九州 52,471坪 37物件
16物件
東京 80,288坪
東京 31,821坪
196物件
31物件
204,220坪
神奈川 213,441坪
700物件 神奈川
75物件
16,688坪
近畿 12,282坪 東海 183,448坪 東海 8,259坪
11物件 63物件 近畿
16物件 6物件
※2021年7月末現在 管理面積
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県 管理物件数
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多様な顧客層と不動産管理会社としてのポジションニング
マスターリースの業種別テナント構成 プロパティマネジメントの主な顧客
消費者 その他 広告・情報通 ・ラサールロジポート投資法人 ・UIGアセットマネジメント㈱
外食・中食
公共サービス
サービス 信サービス ・ラサールREITアドバイザーズ㈱ ・ユニバース開発㈱
・スターアジア不動産投資法人 ・安田不動産ロジリース㈱
法人サービス
運輸サービス
・スターアジア投資顧問㈱ ・ESRリートマネジメント㈱
小売
・ケネディクス商業リート投資法人 ・東急不動産リート・マネジメント㈱
2021年7月期 ・ケネディクス不動産投資顧問㈱ ・住友商事㈱
不動産・建設 テナント数 ・ユナイテッド・アーバン投資法人 ・ケネディクス・インベストメント・パートナーズ㈱
・ジャパン・リート・アドバイザーズ㈱ ・大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱
中間流通 製造業 ・日本ロジスティクスファンド投資法人 ・大和情報サービス㈱
・三井物産ロジスティクス・パートナーズ㈱ ・エムエル・エステート㈱
・産業ファンド投資法人 ・小田急不動産㈱
・三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱ ・ストラテジック・パートナーズ㈱、等
・三菱地所物流リート投資法人 （敬称略、順不同）
・三菱地所投資顧問㈱
不動産管理会社としてのポジショニング ・CREロジスティクスファンド投資法人
・CREリートアドバイザーズ㈱
物流施設中心型 （受託面積：百万㎡） ・ラサール不動産投資顧問㈱
・タカラアセットマネジメント㈱
PM会社の受託面積 6.0 ・ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
ランキング※ ・公共投資顧問㈱
5.0
・Challenger㈱
4.0 ・モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
#2
・大栄不動産㈱
3.0 ・東西アセット・マネジメント㈱
・三井物産リアルティ・マネジメント㈱
2.0 ・㈱イデラ キャピタルマネジメント
1.0
・フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
・いちご地所㈱
0.0 ・ヤマトホームコンビニエンス㈱
G社 当社 D社 P社 ・宝産業㈱
※2021年7月末現在
※月刊プロパティマネジメント 2020年11月号より当社作成
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物流投資事業 開発案件の紹介
豊富なパイプライン
（単位：万坪）
60
前期以前の売却 今期売却 竣工済 着手済 公表済 開発見込PJ
50
契約済または優先的に交渉中
40
ロジスクエア枚方
ロジスクエア白井
30 ロジスクエア厚木Ⅱ
ロジスクエア福岡小郡
ロジスクエア厚木Ⅰ
ロジスクエア松戸
ロジスクエアふじみ野ABC
ロジスクエア伊丹
20 ロジスクエア川越Ⅱ
ロジスクエア神戸西 ロジスクエア狭山日高（20%）
ロジスクエア狭山日高（80%) ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア千歳 ロジスクエア三芳Ⅱ
ロジスクエア上尾
ロジスクエア守谷
ロジスクエア三芳
ロジスクエア鳥栖
ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア春日部 ロジスクエア川越
10 ロジスクエア新座
ロジスクエア浦和美園
ロジスクエア久喜
ロジスクエア羽生
ロジスクエア八潮
ロジスクエア日高
ロジスクエア草加
0
2014.7期 2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期 2022.7期以降
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物流投資事業 開発案件の紹介
高い利便性を有する立地
ロジスクエア羽生 ロジスクエア久喜Ⅱ
ロジスクエア久喜 境古河IC
ロジスクエア上尾
常盤道
圏央道 つくば中央IC
ロジスクエア千歳 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
ロジスクエア川越Ⅱ
久喜白岡JCT 谷和原IC
白岡菖蒲IC
関越道 ロジスクエア守谷
東北道
ロジスクエア日高 鶴ヶ島JCT
ロジスクエア浦和美園 神崎IC
ロジスクエア狭山日高 川越IC
ロジスクエア草加 大栄JCT
外環道 三郷南IC
ロジスクエア三芳 ロジスクエア白井
成田空港
大泉JCT ロジスクエア八潮
高谷JCT ロジスクエア松戸
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア新座 東関東道
松尾横芝IC
中央道
京葉道路
ロジスクエアふじみ野ABC
東名JCT
（仮称）
ロジスクエア枚方
相模原IC
羽田空港
ロジスクエア伊丹 第三京浜
ロジスクエア厚木Ⅰ
湾岸線
館山道
ロジスクエア神戸西 ロジスクエア厚木Ⅱ 東名高速 アクアライン
ロジスクエア大阪交野 海老名JCT
ロジスクエア福岡小郡
寒川北IC
ロジスクエア鳥栖 藤沢IC
釜利谷JCT
開通済 竣工済
事業中 開発中
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物流投資事業・アセットマネジメント事業による好循環の創出
物流施設開発 受託資産残高（AUM)の推移
安定した
開発力
好循環の 2,097 億円
創出 AUMの
拡大
2 物件竣工
2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期 2016.7月 2017.7月 2018.7月 2019.7月 2020.7月 2021.7月
注）受託資産残高は鑑定ベース
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業績予想
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2022年7月期 通期業績予想
（単位：百万円）
2021年7月期 2022年7月期 増減
通期（連結） 通期（連結）
実績 予想 金額 ％
売上高 47,556 61,600 14,043 29.5%
不動産管理事業 24,274 28,850 4,575 18.8％
物流投資事業 22,252 31,650 9,397 42.2%
アセットマネジメント事業 1,024 1,100 75 7.3％
その他事業 4 ― ― ―
営業利益（セグメント利益） 5,772 8,600 2,827 49.0%
不動産管理事業 2,055 1,940 △115 △5.6％
物流投資事業 4,359 7,650 3,290 75.5％
アセットマネジメント事業 538 610 71 13.3％
その他事業 5 ― ― ―
消去他 △1,185 △1,600 △414 ―
事業利益※ 6,224 9,000 2,775 44.6%
経常利益 5,313 7,600 2,286 43.0%
親会社株主に帰属する当期純利益 3,574 5,000 1,425 39.9%
1株当たり当期純利益（EPS） 130.40円 182.05円 51.65円 39.6％
1株当たり配当金 23円 24円 1円 4.3%
自己資本利益率（ROE） 15.3％ 17.1% － 1.8p
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記 ※事業利益＝営業利益＋持分法投資損益＋のれん償却費（連結子会社・持分法適用会社）
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継続施策
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継続施策：販売商品ラインナップの強化（不動産管理事業）
2020年7月期実績
高額
土地の有効活用+収益物件
・遊休地の活用や建替え
・より収益性の高い不動産への買換え
投資単位 数億円~
私募ファンドの組成
不動産小口化商品
・物流不動産に太陽光発電設備を設置
・不動産特定共同事業法による小口化
投資単位 数百万円~ ロジスクエア新座発電事業所
発電出力：898.56KW
REITの投資口
投資単位 10万円~ 2018年2月7日上場
クラウドファンディング市場でのビジネス展開
非上場の不動産投資商品
投資単位 1万円~
少額
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継続施策：土壌汚染地ソーシングの強化（物流投資事業）
資本業務提携
約19％出資*2021年3月現在
共同出資による新会社設立
（株）土地再生投資
第2号案件
ソ 原
｜ 位 化バ
学イ
所在地 神奈川県厚木市上依知字上ノ原
計
シ
土壌 置 酸 オ 敷地面積 約10,032㎡
ン 不動産力 汚染 浄 還 熱
化・
画
延べ面積 18,000㎡~20,000㎡（予定）
力 対応力 化 元 脱
グ 処着 着工 2023年春頃
技理
力 リスク 術 竣工 2024年夏頃
対応力
第3号案件
所在地 千葉県白井市中
比較的大きなリスク
敷地面積 約16,792㎡
延べ面積 30,400㎡（予定）
着工 2021年11月（予定）
竣工 2022年11月（予定）
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継続施策：セルフストレージの強化（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
今後の施策
1 セルフストレージ（“Keep It” ブランド トランクルーム）の開発
2 日本パーソナルストレージ社（パルマ社との合弁会社／以下、JPS社）の管理面積の拡大
3 セルフストレージ特化型ファンドの組成
事業の将来像
3年後
売却 売却
開 発 リース会社 セルフストレージ特化型ファンド
売却収入
マスターリース／
アセットマネジメント契約
プロパティマネジメント契約
マスターリースの賃貸収入及び アセットマネジメント報酬
プロパティマネジメント報酬
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継続施策：中・小型倉庫ファンドの組成（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
• 2019年4月 1号ファンドを組成
• 2020年9月 2号ファンドを組成
CREマスターリースファンド
主に延床面積5,000㎡
未満の中小型倉庫
国内の
機関投資家
売却 出資
アセットマネジメント
（投資助言）
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継続施策：ベトナムへの積極投資（海外事業）
ベトナム開発計画
シンガポール政府系企業 CRE 野村ハイフォン工業団地
Sembcorp Development Ltd.
第三者割当増資の引受
（発行済株式総数の30％）
VSIPハイフォン複合都市・工業団地
Sembcorp Infra Services Pte. Ltd. CRE Asia
カットビ国際空港
ハイフォン港
Sembcorp Infra Services Hai Phong
ハノイ・ハイフォン高速道路
ディンブー工業団地
Sembcorp Logistics Park A Sembcorp Logistics Park A
(Hai Phong) phase 1 (Hai Phong) phase 2
ラックフェン国際港
敷地面積 47,083㎡（14,242坪）（Phase1+2） （2018年5月開港）
建物構造 地上1階建て 高床式 地上1階建て 高床式
延べ面積 15,000㎡（4,537坪） 14,279㎡（4,319坪）
Sembcorp Logistics Park B (Hai Phong) 開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅳ（仮称））（Phase4)
敷地面積 23,840㎡ 敷地面積 約29,215㎡
（7,211坪） （約8,837坪）
建物構造 地上1階建て 建物構造 地上1階建て（予定）
延べ面積 14,286㎡ 延べ面積 約17,529㎡
（4,322坪） （約5,302坪）
着 工 2019年8月 着 工 2022年年初（予定）
竣 工 2020年4月 竣 工 2022年後半（予定）
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株主還元
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ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
• ストックビジネスで得られた利益剰余金を配当原資とし、継続的な成長により、長期・継続的な増配を目指します。
• フロービジネスで得られた利益剰余金は、物流施設開発、ストックビジネス強化のためのM&A、長期的な成長のための
新領域への投資等への再投資と、自己株式取得等に活用します。
資本戦略
利益剰余金
ス
ト
配当原資
不動産管理事業 ッ
ク
ビ ストックビジネスで得られた利益の
ジ
ネ 概ね50％を配当目標とする
ス
利
益
アセットマネジメント事業
フ 再投資
ロ
ー
ビ 物流施設開発 自己株式
物流投資事業 ジ
ネ
ス 戦略的M&A の取得
利
益
新領域への投資
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株主還元
年間配当額及び配当性向の推移 1株当たり配当金
年間配当額 配当性向
（円）
30 80% 2022年7月期通期（連結）予想
75.4%
70%
25 24
23
22
21 60%
20
20
50% 24円／株
+1
15 40%
前年比 円増（+4.3％増）
10 30%
10
24.0%
20%
21.2%
5 17.6% 13.2% ストックビジネスで得られた利益の
10%
6.8% 概ね 50％
0 0% 注）2021年7月末時点の発行済株式総数（自己株式除く）を前提に算出
17.7期 18.7期 19.7期 20.7期 21.7期 22.7期
予想
注） 2016年11月1日付、2018年8月1日付でそれぞれ1株につき2株の割合をもって株式を分割しており、上記グラフの年間配当額は、株式の分割を反映し、遡及修正
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物流不動産市場
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EC市場（電子商取引）の拡大
国内BtoC EC市場規模推移と予測
（兆円） 予測
30 27.9 29.4 30%
英国 27.9%
26.4
24.9
23.5 25%
24 22.2
19.4 19.3
18.0 20%
18 16.5
15.1
12.8 13.8 米国 15%
11.2
12 9.5 14.0%
7.8 8.5 10%
日本
6 8.1% 5%
0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
（年） （年度）
日本EC市場規模（左軸） 日本EC化率（右軸） 米国EC化率（右軸） 英国EC化率（右軸）
出所： BtoC-ECにおける市場規模と日本EC化率は経済産業省、2021年以降は野村総合研究所の予測値、米国EC化率はUnited States Census Bureau、英国EC化率はOffice for National Staticsより当社作成
貨物純流動量と小口貨物の個人向け流動量
重量ベース（トン） 件数ベース（件）
（3日間調査） 2010年 2015年 2010年 2015年
貨物純流動量 23,412,000 22,171,000 24,616,000 22,608,000
宅配便等混載貨物 869,219 731,834 15,561,281 12,564,392
うち個人向け 6,940 10,104 1,420,025 1,308,670
（個人向け比率） 0.8％ 1.4％ 9.1％ 10.4％ 注）全国貨物純流動調査（物流センサス）では、鉱業、
全体のうち、個人向け宅配比率 0.03％ 0.05％ 5.77％ 5.79％ 製造業、卸売業及び倉庫業から出荷される貨物に調査対
象を限定しており、小売業や個人等から出荷される貨物は
出所：国土交通省「物流センサス第9回2010年調査」 「物流センサス第10回2015年調査」より当社作成及び一部加筆 対象にしていない。
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倉庫の建築着工床面積の推移
• 2014年以降、倉庫の建築着工床面積が店舗の建築着工床面積を上回って推移。
• 2020年の倉庫の建築着工床面積は店舗の建築着工面積の約3倍。
（単位：千㎡） 店舗 倉庫
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
出所：国土交通省「建築着工統計調査報告 令和元年計」より当社作成
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エリア別年間竣工面積
（単位：千坪） 首都圏 関西圏
1,200
将来数値
800
400
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
出所：当社調べ（2021年7月現在）
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不動産金融市場からの物流不動産需要は引き続き好調
• J-REITの保有物件として物流施設は商業施設と同規模のシェアに成長し、その存在感を増している。
J-REIT用途別資産規模（取得価格ベース）
物流施設中心型 商業施設中心型 オフィス中心型 その他
100%
90%
80%
53.7 51.5 52.0 51.7 52.4 52.7 52.9 55.6 55.2 57.2 57.8 57.5 57.4 57.7 57.8 58.0 57.5 56.4
70% 59.7
60%
50%
40%
29.2 29.0 28.5 27.8 21.0
32.9 31.7 25.4 24.8 22.4 22.1 21.5 21.3 20.8 20.7
30% 34.3
23.9 23.1 21.1
20%
9.6 9.6 9.2 5.0
10.4 10.7 10.2 9.9 9.7
10.7 10.3 10.2 10.6 10.3 10.0 10.5
10% 10.4 9.6
10.3 10.9 11.2 11.6 12.2 13.4 14.2
6.7 8.4 8.3 8.6 8.7 8.7 9.6 8.9 8.6 9.4 10.3
1.7 5.2
0%
2012.06 2012.12 2013.06 2013.12 2014.06 2014.12 2015.06 2015.12 2016.06 2016.12 2017.06 2017.12 2018.06 2018.12 2019.06 2019.12 2020.06 2020.12 2021.06
大和ハウスリート上場
2012.11 2016.02 ラサールロジポート上場 2018.02 CREロジスティクスファンド上場
（2016.09合併により複合・総合型へ）
2012.12 GLP投資法人上場 2016.08 三井不動産ロジスティクスパーク上場 2018.09 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人上場
2013.02 日本プロロジス上場 2017.09 三菱地所物流リート上場 2019.12 SOSiLA物流リート投資法人上場
出所：大和証券「J-REITバリュエーション指標」より当社作成
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APPENDIX
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会社概要
商 号 株式会社シーアールイー
代 表 代表取締役社長 亀山忠秀
本 社 所 在 地 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階
営 業 拠 点 神奈川、大阪、福岡、シンガポール、タイ
事 業 内 容 物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設 立 2009年12月22日
資 本 金 30億7,166万円（2021年7月31日現在）
連 結 売 上 高 475億5,617万円（2021年7月期）
連 結 従 業 員 数 318名（2021年7月31日現在）
上 場 市 場 東京証券取引所市場第一部（証券コード：3458）
業 種 不動産業
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沿革
倉庫マスターリース事業の拡大 開発事業へ進出 不動産ファンド事業へ本格進出 物流インフラプラットフォームへ
（1964年～2005年） （2005年～2014年） （2014年以降） （2018年以降）
CRE 1.0 CRE 2.0 CRE 3.0 CRE 4.0
・小型倉庫のマスターリース事業の ・蓄積したノウハウを活用し開発 ・J-REIT事業へ進出、上場、 ・物流インフラプラットフォームを
開始 事業への本格参入 3年以内にAUM1,000億円へ 新たな事業領域に
・マスターリース物件への賃貸斡旋 ・物流不動産ファンド市場の拡大 ・私募ファンド事業も平行し拡大 ・タイ、ベトナムに本格進出、
機能の充実 に伴い管理事業拡大 事業エリアをアセアンに
東京オリンピック 東京オリンピック
1964年 1980年 1996年 2005年 2009年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2018年 2018年 2021年
㈱天幸総建設立 ㈱コマーシャル・ ブレインウェーブ 物流投資事業 12月 8月 4月 10月 4月 5月 2月 5月
アールイー設立 創業 （開発）への参画 CRE設立 不動産ファンド 東証第二部 エンバイオ・ アジア進出 東証第一部 CRE 流通プラットフォーム
事業へ進出 に上場 ホールディングス に指定 ロジスティクス ビジネスに進出
ファンド投資
と資本業務提携
法人上場
㈱コマーシャル・アールイー 2010年8月：管理事業の譲受
㈱天幸総建 2011年7月：吸収合併
2014年8月：完全子会社化
2018年5月:子会社化、2020年11月：商号変更
㈱ロジコム 2018年12月:子会社化、2020年8月:吸収合併
2021年7月:子会社化
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業績ハイライト（全体）
売上高 営業利益
（百万円） （百万円）
50,000
6,000
40,000 5,000
4,000
30,000
47,556 3,000
5,772
20,000 40,475 41,194 5,188
33,584 2,000 4,228
23,941 3,186
10,000
1,000
1,651
0 0
2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期
経常利益 親会社株主に帰属する当期純利益
（百万円） （百万円）
6,000 4,000
5,000
3,000
4,000
3,000 2,000
4,956 5,313 3,581 3,574
2,000 4,049 2,611
3,103 1,000 2,103
1,000
1,382 696
0 0
2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期
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業績ハイライト（セグメント別）
セグメント利益
ストックビジネス フロービジネス
（百万円） 不動産管理事業 アセットマネジメント事業 物流投資事業
（百万円）
3,000
5,000
4,233 4,359
2,500
503 538 4,000
2,000 406
382
207 3,000 2,521
1,500
1,837
2,000
1,000 2,163 2,055
1,610 1,724 1,764
1,000
500
207
0 0
2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期
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開発案件の紹介
状況 開発案件名 所在地 延べ面積 着工 竣工
竣工済 1 ロジスクエア草加 埼玉県草加市 9,097坪 2012年6月 2013年6月
竣工済 2 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 5,776坪 2013年3月 2014年1月
竣工済 3 ロジスクエア日高 埼玉県日高市 5,282坪 2014年7月 2015年3月
竣工済 4 ロジスクエア久喜 埼玉県久喜市 13,423坪 2015年5月 2016年6月
竣工済 5 ロジスクエア羽生 埼玉県羽生市 11,754坪 2015年8月 2016年7月
竣工済 6 ロジスクエア久喜Ⅱ 埼玉県久喜市 3,609坪 2016年7月 2017年2月
竣工済 7 ロジスクエア浦和美園 埼玉県さいたま市 15,843坪 2016年2月 2017年4月
竣工済 8 ロジスクエア新座 埼玉県新座市 7,831坪 2016年5月 2017年4月
竣工済 9 ロジスクエア守谷 茨城県守谷市 10,352坪 2016年8月 2017年5月
竣工済 10 ロジスクエア千歳 北海道千歳市 6,318坪 2017年4月 2017年12月
竣工済 11 ロジスクエア鳥栖 佐賀県鳥栖市 5,381坪 2017年6月 2018年2月
竣工済 12 ロジスクエア川越 埼玉県川越市 2,281坪 2017年6月 2018年2月
竣工済 13 ロジスクエア春日部 埼玉県春日部市 6,712坪 2017年6月 2018年6月
竣工済 14 ロジスクエア上尾 埼玉県上尾市 5,905坪 2018年5月 2019年4月
竣工済 15 ロジスクエア川越Ⅱ 埼玉県川越市 4,473坪 2018年8月 2019年6月
施工済 16 ロジスクエア神戸西 兵庫県神戸市 4,855坪 2019年6月 2020年４月
施工済 17 ロジスクエア三芳 埼玉県入間郡三芳町 12,328坪 2019年３月 2020年6月
施工済 18 ロジスクエア狭山日高 埼玉県飯能市 25,450坪 2019年2月 2020年6月
施工済 19 ロジスクエア大阪交野 大阪府交野市 24,362坪 2019年11月 2021年1月
施工済 20 ロジスクエア三芳Ⅱ 埼玉県入間郡三芳町 5,486坪 2019年11月 2021年3月
開発中 21 ロジスクエア伊丹 兵庫県伊丹市 9,065坪予定 2021年9月 2022年11月予定
開発中 22 ロジスクエア白井 千葉県白井市 9,196坪予定 2021年11月予定 2022年11月予定
開発中 23 ロジスクエア枚方 大阪府枚方市 13,638坪予定 2021年11月予定 2023年1月予定
開発中 24 ロジスクエア厚木Ⅰ 神奈川県愛甲郡愛川町 5,500坪予定 2022年4月予定 2023年3月予定
開発中 25 ロジスクエア松戸 千葉県松戸市 4,735坪予定 2022年春頃 2023年春頃
開発中 26 ロジスクエア福岡小郡 福岡県小郡市 5,445坪～7,260坪 2022年夏頃 2023年夏頃
開発中 27 ロジスクエア厚木Ⅱ 神奈川県厚木市 5,445坪～6,050坪 2023年春頃 2024年夏頃
開発中 28 ロジスクエアふじみ野A 埼玉県ふじみ野市 34,563坪予定 2022年予定 2023年予定
開発中 29 ロジスクエアふじみ野B 埼玉県ふじみ野市 34,800坪予定 2023年予定 2024年予定
開発中 30 ロジスクエアふじみ野C 埼玉県ふじみ野市 13,277坪予定 2023年予定 2024年予定
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株式情報（2021年7月31日現在）
発行済株式総数および株主数 所有者別株式数比率の推移
発行済株式総数 27,468,800株
個人・その他 金融機関 その他国内法人
株主数 10,096名
外国人 証券会社 自己名義株式
100%
4.1% 4.1% 4.0%
大株主 12.8%
90% 21.4%
17.0% 18.1% 18.9%
持株数 持株比率
株主名 80%
（千株） （％）
京橋興産（株） 11,009 40.09
70%
ケネディクス（株） 4,127 15.03
60%
GOLDMAN, SACHS & CO. REG 2,833 10.32
CITCO TRUSTEES (CAYMAN) 1,000 3.64 50%
67.3%
LIMITED SOLELY IN ITS CAPACITY 57.4%
64.2% 63.6%
AS TRUSTEE OF THE VPL1 TRUST 63.3%
40%
野村信託銀行（株）（信託口2052257） 999 3.64
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE 826 3.01 30%
HCR00
公共建物（株） 559 2.04 20%
4.2% 7.8%
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) SUB 539 1.96 3.7% 3.5% 2.8%
A/C NON TREATY 10%
13.9% 10.0% 10.2% 9.8% 12.6%
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 497 1.81 0%
山下修平 344 1.25 2017/7 2018/7 2019/7 2020/7 2021/7
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免責事項
本資料には、将来の業績見通し、開発計画、計画目標等に関する記述が含まれています。こうした
記述は、本資料作成時点で入手可能な情報、および不確実性のある要因に関する一定の主観的
な仮定に基づき当社が判断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するほか、記述通りに
将来実現するとの保証はありません。
経済情勢、市場動向、経営環境の変化などにより、実際の結果は本資料にある予想と異なる可能
性があることにご留意ください。
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新規性、正当性、有用性、特定目的への適合性、機能性、安全性に関し、一切の保証をいたしか
ねますのでご了承ください。
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