2020年7月期
決算説明資料
2020年９月11日
東証一部 証券コード3458（不動産業）
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事業ビジョン
世界の人とモノをつなぐ
物流インフラプラットフォームとして
NO.1企業グループ
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物流インフラプラットフォーム
人手不足対策
コールドチェーンへの対応 オムニチャネル対応
株式会社倉庫人材派遣センター
グループ会社
株式会社A-TRUCK 株式会社AMS
グループ会社 パートナー会社
人材の派遣
冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC
ドライバー不足対策 専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント 効率化・省人化
資産活用
開発事業
事業
CBcloud株式会社 配送マッチング 株式会社APT
マスターリース リーシング 倉庫の自動化
サービス 事業 事業
パートナー会社 パートナー会社
プロパティ
マネジメント事業
EC物流 建設・エネルギー
ソリューション サービス
オムニチャネル対応 株式会社ブレインウェーブ 株式会社エンバイオ・ホールディングス
（分散出荷管理） グループ会社 グループ会社 物流拠点の創出
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グループ会社の区分
CRE Asia
㈱ブレインウェーブ CRE (Thailand) Co., Ltd. CREリートアドバイザーズ㈱ ストラテジック・パートナーズ㈱ CRE Asia Pte. Ltd.
連結子会社
流通プラットフォーム タイにて CREロジスティクス 私募ファンドのアセッ
事業 セルフストレージ ファンド投資法人の トマネジメント業務
事業を展開 アセットマネジメント
業務
Sembcorp
Infra Services 注）連結決算への取り込みは
2021年7月期からとなります。
持分法適用 ㈱エンバイオ・ Sembcorp Infra ㈱A-TRUCK ㈱土地再生投資(注）
関連会社 ホールディングス Services Pte. Ltd.
ベトナムにて 冷凍車・ウイング車 土壌汚染地の
土壌汚染関連事業 物流施設の賃貸、 専門リース・レンタル 流動化事業
開発事業を展開
投資先
CBcloud㈱ ㈱APT ㈱AMS ㈱倉庫人材派遣センター 日本パーソナルストレージ㈱
配送 倉庫の自動化 ECフルフィルメント 人材の派遣 セルフストレージに特
マッチングサービス 化したプロパティマネ
ジメント事業を展開
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シーアールイーグループの主な事業
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目次
• 2020年7月期決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.7
• 業績予想 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.23
• 中期経営計画（2019年7月期～2021年7月期） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.25
• 株主還元 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.36
• 長期経営方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.39
• 物流不動産市場 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.45
• APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P.50
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トピックス（2020年９月11日現在）
● 大型物流施設「ロジスクエア三芳」竣工2
● マルチテナント型物流施設「ロジスクエア狭山日高（飯能）」竣工5
● ベトナムの物流施設開発事業に阪急阪神不動産が参画6
● 子会社株式の追加取得による完全子会社化に関するお知らせ1
● 物流施設 3 物件売却に関するお知らせ 3
● 2020 年 7 月期業績予想の修正に関するお知らせ 4
● 公募増資関連のお知らせ7８9
1-4:2020年6月29日 5:2020年6月30日 6:2020年7月2日発表 7:2020年7月16日 8:2020年7月27日 9:2020年8月28日
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2020年7月期決算概要
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業績ハイライト（全体）
売上高 営業利益
（百万円） （百万円）
50,000
6,000
40,475 41,194 5,188
40,000 5,000
33,842 33,584 4,386 4,228
4,000
30,000
3,186
23,941
3,000
20,000
2,000 1,651
10,000
1,000
0 0
2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期
経常利益 親会社株主に帰属する当期純利益
（百万円） （百万円）
6,000 4,000 3,581
4,956
5,000
4,123 4,049 3,000 2,611
4,000
3,103 2,307
2,103
3,000 2,000
2,000 1,382
1,000 696
1,000
0 0
2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期
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業績ハイライト（セグメント別）
セグメント利益
ストックビジネス フロービジネス
（百万円） 不動産管理事業 アセットマネジメント事業 物流投資事業
（百万円）
3,000
5,000
4,233
2,500
503 4,000 3,514
2,000 406
382
207 3,000 2,521
216
1,500
1,837
2,000
1,000 2,163
1,610 1,724 1,764
1,521
1,000
500
207
0 0
2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期
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2020年7月期決算概要 連結PL（全体）
• アセットマネジメント事業の牽引により、ストックビジネスは堅調に成長し、増収増益
• フロービジネスである物流投資事業は物流施設3物件の売却によりV次回復し、増収増益
• のれん償却額は236百万円
（単位：百万円）
2020年7月期
2019年7月期 2020年7月期 増減率 計画比 期初計画比
通期修正計画 期初計画
通期実績 通期実績 （％） （％） （％）
（6月29日発表）
売上高 23,941 41,194 72.1％ 41,000 0.5% 43,600 △5.5％
売上総利益 5,183 8,471 63.5％ － － － －
営業利益 1,651 4,228 156.1％ 3,900 8.4% 2,500 69.1％
経常利益 1,382 4,049 193.0％ 3,720 8.8% 2,100 92.8％
親会社株主
に帰属する 696 2,611 274.9％ 2,400 8.8% 1,300 100.9％
当期純利益
1株当たり
当期純利益 27.86円 103.72円 272.3％ 95.32円 8.8% 51.79円 100.3％
（EPS)
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2020年7月期決算概要 段階利益
（単位：百万円）
営業利益 4,228 営業外収益、費用の主な内訳
営業外収益
営業外収益 196 持分法による投資利益 112
営業外費用
営業外費用 376 金融費用等 299
経常利益 4,049
特別利益 162
特別損失 174
税金等調整前
4,035
当期純利益
法人税等、その他 1,424
親会社株主に帰属する
2,611
当期純利益
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2020年7月期決算概要 連結PL（セグメント別）
• 不動産管理事業 ：ストック収入であるマスターリースの賃貸収入はロジコム社グループ入りもあり、着実に増加
リーシングも好調で増収増益
• 物流投資事業 ：ロジスクエア千歳、上尾、三芳の売却により増収増益
• アセットマネジメント事業 ：CREロジスティクスファンド投資法人からの期中運用報酬が順調に計上されたことに加え、3期連続となる公募
増資を実施し、運用資産の取得にかかるアクイジション報酬等を計上し、増収増益
（単位：百万円）
2019年7月期 2020年7月期 増減率
通期実績 通期実績 （％）
売上高 23,941 41,194 72.1％
不動産管理事業 21,537 22,563 4.8％
物流投資事業 1,599 17,645 ―
アセットマネジメント事業 784 966 23.3％
その他事業 20 19 △5.4％
セグメント利益 1,651 4,228 156.1％
不動産管理事業 1,764 2,163 22.6％
物流投資事業 207 2,521 ―
アセットマネジメント事業 406 503 23.9％
その他事業 4 3 △12.3%
調整額 △731 △964 ―
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
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ストックビジネスのセグメント利益
ストックビジネス＝不動産管理事業+アセットマネジメント事業
（百万円）
3,500
不動産仲介
収益増
3,000 既存事業の
有活工事 464 371 新規事業の
販管費増
ロジコム 収益増 販管費減 2,667
販管費増 47 その他 187 74
31
2,500 ML賃貸 93 186 収益減
差益増 248 新規事業
2,171 AM事業 収益増
95 ロジコム 収益増
2,000 収益増
1,500
1,000
500
0
2019.7期 2020.7期
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2020年7月期決算概要 連結BS
• 販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア川越Ⅱ、ロジスクエア神戸西、ロジスクエア狭山日高、小型倉庫等7物件
• 仕掛販売用不動産の主な内訳：ロジスクエア大阪交野、ロジスクエア三芳Ⅱ
（単位：百万円）
2019年 2020年 2019年 2020年
増減 増減
7月末 7月末 7月末 7月末
資産 54,712 70,142 15,430 負債 37,167 50,138 12,971
流動資産 36,245 49,324 13,078 流動負債 8,770 28,038 19,268
（主な内訳） （主な内訳）
現預金 9,032 14,466 5,433 短期借入金等※1 3,626 10,752 7,125
売掛金 422 485 63 買掛金 1,917 11,994 10,076
販売用不動産 9,931 20,395 10,464 固定負債 28,396 22,099 △6,296
仕掛販売用不動産 14,669 8,715 △5,954 （主な内訳）
固定資産 18,467 20,818 2,351 長期借入金等※2 20,913 13,703 △7,209
（主な内訳） 受入敷金保証金 6,497 7,115 618
有形固定資産 3,904 4,561 657 純資産 17,545 20,004 2,458
無形固定資産 1,663 1,441 △221 資本金 2,195 2,240 44
投資その他の資産 12,898 14,815 1,916 資本剰余金 3,784 3,612 △172
（内、敷金及び保証金） (5,730) (6,218) 488 利益剰余金 12,085 14,170 2,084
資産計 54,712 70,142 15,430 負債・純資産計 54,712 70,142 15,430
※1 短期借入金等＝短期借入金+1年内返済予定の長期借入金+1年内償還予定の社債
※2 長期借入金等＝社債+長期借入金
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財務基盤（2020年7月末）
借入残高・加重平均調達金利の推移（連結） 主要指標状況（連結）
（百万円） （倍）
30,000 開発資金 開発資金以外 1.20% 3.50 50.0%
D/Eレシオ※1 ネットD/Eレシオ※2
加重平均調達金利 自己資本比率
45.0%
24,540 24,456 42.7% 39.9%
25,000 1.00%
1.04% 40.0%
2.50
ネットD/Eレシオ（上限）2.5倍※3 35.0%
20,000 0.88% 8,846 0.80%
10,230 30.4%
0.81% 31.9% 28.5%
0.77% 30.0%
0.74%
15,000 13,843 0.60% 1.40
12,676 1.50 25.0%
1.22 1.22
11,582
5,373 0.89 20.0%
10,000 0.40% 0.73 0.75
4,782 7,126
15,694 0.50 15.0%
14,226
0.50
5,000 0.20% 10.0%
8,470
6,800 -0.03 0.01 -0.04
5,550
5.0%
0 0.00%
2016.7 2017.7 2018.7 2019.7 2020.7 -0.50 0.0%
2016.7 2017.7 2018.7 2019.7 2020.7
※1 D/Eレシオ＝有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）/自己資本
（件） 16.7 17.7 18.7 19.7 20.7
※2 ネットD/Eレシオ＝｛有利子負債（短期借入金等+長期借入金等）－現預金｝/自己資本
調達先 15 15 20 24 23 ※3 ネットD/Eレシオの上限は2.5倍を目安（2016年9月12日発表「長期経営方針」より）
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100
120
140
160
0
40
60
80
20
2010年08月
2010年11月
2011年02月
（単位：万坪）
2011年05月
2011年08月
2011年11月
マスターリース
2012年02月
2012年05月
注）2013年03月より集計方法を変更
プロパティマネジメント
2012年08月
マスターリース稼働率
2012年11月
2013年02月
2013年05月
2013年08月
2013年11月
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2014年02月
マスターリース稼働率97.9％
2014年05月
2014年08月
2014年11月
不動産管理事業 管理面積の推移
2015年02月
2015年05月
2015年08月
2020年7月末 約162万坪、1,590物件
16
2015年11月
2016年02月
管理面積推移
2016年05月
2016年08月
2016年11月
2017年02月
2017年05月
2017年08月
2017年11月
2018年02月
2018年05月
2018年08月
2018年11月
2019年02月
2019年05月
2019年08月
2019年11月
2020年02月
2020年05月
50%
55%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
不動産管理事業 管理面積（エリア別）
マスターリース管理状況 プロパティマネジメント管理状況
平均規模 約350坪 平均規模 約4,800坪
9,040坪
北海道
467,501坪 6物件 1,150,493坪
1,351物件 239物件
東京圏 東北
2,166坪 東京圏 東北
11,681坪
約9割 1物件 4物件
約8割
15,674坪 25,400坪
茨城 茨城
28物件 7物件
74,278坪 242,905坪
埼玉 埼玉
216物件 45物件
千葉 45,056坪
九州
5,693坪 118物件 千葉 407,286坪
5物件 九州 62,762坪 38物件
19物件
東京 81,383坪
東京 28,863坪
196物件
30物件
204,459坪
神奈川 208,691坪
704物件 神奈川
75物件
16,924坪
近畿 12,282坪 東海 154,258坪 東海 8,647坪
11物件 64物件 近畿
14物件 7物件
※2020年7月末現在 管理面積
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県 管理物件数
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多様な顧客層と不動産管理会社としてのポジションニング
マスターリースの業種別テナント構成 プロパティマネジメントの主な顧客
消費者 その他 広告・情報通
外食・中食
公共サービス
サービス 信サービス ・ラサールロジポート投資法人 ・東急不動産キャピタル・マネジメント㈱
・スターアジア不動産投資法人 ・UIGアセットマネジメント㈱
法人サービス
・ケネディクス商業リート投資法人 ・ユニバース開発㈱
運輸サービス
小売 ・ユナイテッド・アーバン投資法人 ・CREリートアドバイザーズ㈱
2020年7月期 ・日本ロジスティクスファンド投資法人 ・ストラテジック・パートナーズ㈱、等
不動産・建設 テナント数 ・産業ファンド投資法人 （敬称略、順不同）
・三菱地所物流リート投資法人
中間流通 製造業 ・大和ハウスリート投資法人
・CREロジスティクスファンド投資法人
・ラサール不動産投資顧問㈱
・タカラアセットマネジメント㈱
・ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント㈱
・ESR㈱
不動産管理会社としてのポジショニング ・公共投資顧問㈱
・住商リアルティ・マネジメント㈱
・Challenger㈱
物流施設中心型 （受託面積：百万㎡）
・モルガン・スタンレー・キャピタル㈱
PM会社の受託面積 6.0 ・大栄不動産㈱
ランキング※ ・リアルリンク国際投資顧問㈱
5.0
・東西アセット・マネジメント㈱
4.0 ・三井物産リアルティ・マネジメント㈱
#2
・㈱イデラ キャピタルマネジメント
3.0 ・三菱地所投資顧問㈱
・フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン（同）
2.0 ・いちご地所㈱
・ヤマトホームコンビニエンス㈱
1.0
・宝産業㈱
0.0
※2020年7月末現在
G社 当社 P社 D社
※月刊プロパティマネジメント 2019年11月号より当社作成
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物流投資事業 開発案件の紹介
豊富なパイプライン
（単位：万坪）
50
前期以前の売却 今期売却 竣工済 着手済 開発見込PJ
45
40
35
ロジスクエア枚方
ふじみ野（開発予定地）
他、契約済または優先的に交渉中
30
25
20
ロジスクエア大阪交野
ロジスクエア三芳Ⅱ
15 ロジスクエア川越Ⅱ
ロジスクエア神戸西
ロジスクエア狭山日高
ロジスクエア千歳
10 ロジスクエア川越
ロジスクエア上尾
ロジスクエア三芳
ロジスクエア守谷
ロジスクエア鳥栖
ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア春日部
ロジスクエア新座
5 ロジスクエア浦和美園
ロジスクエア久喜
ロジスクエア羽生
ロジスクエア八潮
0 ロジスクエア草加 ロジスクエア日高
2014.7期 2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2021.7期以降
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物流投資事業 開発案件の紹介
開発プロジェクト
延床 竣工年度 延床 竣工年度
プロジェクト名 面積 プロジェクト名 面積
（坪） 2014.7 2015.7 2016.7 2017.7 2018.7 （坪） 2019.7 2020.7 2021.7
ロジスクエア草加 9,097 ロジスクエア上尾 5,905
ロジスクエア八潮 5,776 ロジスクエア三芳 12,328
ロジスクエア日高 5,282 ロジスクエア川越Ⅱ 4,473
ロジスクエア神戸西 4,855 竣工済面積
ロジスクエア久喜 13,423
34,778坪
ロジスクエア羽生 11,754 ロジスクエア狭山日高 25,450
ロジスクエア大阪交野 24,400 予定
ロジスクエア久喜Ⅱ 3,609
ロジスクエア三芳Ⅱ 5,474 予定
ロジスクエア新座 7,831
ロジスクエア枚方 13,530 未定
ロジスクエア浦和美園 15,843 開発中面積
合計 200,074 43,404坪
ロジスクエア守谷 10,352
ロジスクエア鳥栖 5,381
ロジスクエア春日部 6,712 【開発予定地】
ロジスクエア川越 2,281 + 所在地：埼玉県ふじみ野市
敷地面積：37,325坪
ロジスクエア千歳 6,318
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物流投資事業 開発案件の紹介
高い利便性を有する立地
ロジスクエア羽生 ロジスクエア久喜Ⅱ
ロジスクエア久喜 境古河IC
ロジスクエア上尾
常盤道
圏央道 つくば中央IC
ロジスクエア千歳 ロジスクエア川越 ロジスクエア春日部
ロジスクエア川越Ⅱ
久喜白岡JCT 谷和原IC
白岡菖蒲IC
関越道 ロジスクエア守谷
東北道
ロジスクエア日高 鶴ヶ島JCT
ロジスクエア浦和美園 神崎IC
ロジスクエア狭山日高 川越IC
ロジスクエア草加 大栄JCT
外環道 三郷南IC
ロジスクエア三芳 成田空港
大泉JCT ロジスクエア八潮
高谷JCT
ロジスクエア三芳Ⅱ ロジスクエア新座 東関東道
松尾横芝IC
中央道
京葉道路
東名JCT
（仮称）
相模原IC
羽田空港
ロジスクエア枚方 第三京浜
湾岸線
館山道
ロジスクエア神戸西 東名高速 アクアライン
ロジスクエア大阪交野 海老名JCT
寒川北IC
ロジスクエア鳥栖 藤沢IC
釜利谷JCT
開通済 竣工済 開発予定地（埼玉県ふじみ野市）
事業中 開発中
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参考）国内の物流施設の利用状況と当社ビジネス領域
現在の利用状況
1,000坪 3,000坪 5,000坪 15,000坪
41％ 56％
当社マスターリース事業のメイン領域 当社物流投資事業のメイン領域
＜1拠点あたりの利用面積＞ ＜当社のマスターリース面積構成＞
1,000坪未満 1,000坪以上3,000坪未満
3,000坪以上5,000坪未満 5,000坪以上10,000坪未満 3% 2% 4%
9%
10,000坪以上15,000坪未満 15,000坪以上
3%
首都圏 46%
41% 20% 21% 11%
（n=655) 36%
4%
首都圏以外 3%
52% 18% 15% 9%
（n=1848)
3%
注1）ｎは利用棟数
200坪未満 200坪以上400坪未満
注2）回答企業数は首都圏118社、首都圏以外159社
400坪以上600坪未満 600坪以上800坪未満
注3）利用面積：物流施設の延床面積ではなく、回答企業が実際に利用している面積を指す。
800坪以上1,000坪未満 1,000坪以上
出所：三井住友トラスト基礎研究所 ※2020年7月末時点
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業績予想
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2021年7月期 通期業績予想
（単位：百万円）
2020年7月期 2021年7月期 増減
通期（連結） 通期（連結）
実績 予想 金額 ％
売上高 41,194 54,700 13,505 32.8 %
不動産管理事業 22,563 27,100 4,536 20.1％
物流投資事業 17,645 26,600 8,954 50.7%
アセットマネジメント事業 966 1,000 33 3.4％
その他事業 19 ― ― ―
営業利益（セグメント利益） 4,228 5,000 771 18.2%
不動産管理事業 2,163 2,200 36 1.7％
物流投資事業 2,521 3,700 1,178 46.7％
アセットマネジメント事業 503 500 △3 △0.7％
その他事業 3 ― ― ―
消去他 △964 △1,400 △435 ―
経常利益 4,049 4,500 450 11.1%
親会社株主に帰属する当期純利益 2,611 2,900 288 11.0%
1株当たり当期純利益（EPS） 103.72円 105.88円 2.16円 2.1％
1株当たり配当金 22円 23円 1円 4.5%
自己資本利益率（ROE） 13.9％ 12.6% － △1.3p
注）セグメント別売上高については「外部顧客に対する売上高」で表記
注）2021年7月期（予想）の1株当たり当期純利益は、2020年8月に払込が完了した公募、第三者割当による新株発行及び自己株式の処分に係る増加株式数並びに2020年9月に払込が完
了したオーバーアロットメントによる売出しに関連する第三者割当増資に係る増加株式数を考慮して算出
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中期経営計画
（2019年7月期～2021年7月期）
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3ヵ年の施策
不動産管理事業 物流投資事業 アセットマネジメント事業
・既存収益基盤の維持拡大 ・開発用地の仕入強化 ・AUMの拡大
・ML物件建替えの促進 ・投資エリア拡大 ・投資家層の開拓
・PM付帯ビジネスの拡大 ・中長期的用地開発 ・セルフストレージファンドの組成
・リーシング機能のさらなる強 ・共同開発 ・小型倉庫ファンドの組成
施策 化 ・土壌汚染地
・ロジコムの子会社化 ・ロジスクエア神戸西 ・CREロジスティクスファンド投資法人の
（2018年12月） （2019年6月着工） AUM 971億円
実行 →吸収合併（2020年8 ・ロジスクエア大阪交野 ・中・小型倉庫ファンドの組成
月） （2019年11月着工予定） （2019年4月）
・ふじみ野PJ
海外事業
・ベトナムのVSIPハイフォン複合都市・工業団地内における物流施設の賃貸、開発事業の推進
施策 ・タイにおけるトランクルーム事業の推進及び不動産関連ビジネスへの投資
・VSIPハイフォン倉庫Ⅲ着工（2019年8月）→竣工（2020年4月）
実行
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継続施策：販売商品ラインナップの強化（不動産管理事業）
2020年7月期実績
高額
土地の有効活用+収益物件
・遊休地の活用や建替え
・より収益性の高い不動産への買換え
投資単位 数億円~
私募ファンドの組成
不動産小口化商品
・物流不動産に太陽光発電設備を設置
・不動産特定共同事業法による小口化
投資単位 100万円~ ロジスクエア新座発電事業所
発電出力：898.56KW
REITの投資口
投資単位 10万円~ 2018年2月7日上場
クラウドファンディング市場でのビジネス展開
非上場の不動産投資商品
投資単位 1万円~
少額
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継続施策：土壌汚染地ソーシングの強化（物流投資事業）
資本業務提携
約20％出資*2018年12月現在
共同出資による新会社設立
（株）土地再生投資
第1号案件
ソ 原 所在地 横浜市
｜ 位 化バ
学イ 面積 約3,358㎡
計
シ
土壌 置 酸 オ
取得価額 約6億円
ン 不動産力 汚染 浄 還 熱
化・
画
力 対応力 化 元 脱 売却時期 2020年5月（商業テナント誘致）
グ 処着
技理
力 リスク 術
第2号案件
対応力 所在地 厚木市
面積 約10,032㎡
比較的大きなリスク 取得価額 約15億円
今後の予定 2020年6月購入決済。
その後、2年間の定期借家賃貸借
契約締結。
退去後、解体・土壌汚染浄化工
事を行い、物流用地として売却。
出所：株式会社エンバイオ・ホールディングス発表資料
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継続施策：セルフストレージの強化（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
今後の施策
1 セルフストレージ（“Keep It” ブランド トランクルーム）の開発
2 日本パーソナルストレージ社（パルマ社との合弁会社／以下、JPS社）の管理面積の拡大
3 セルフストレージ特化型ファンドの組成
事業の将来像
3年後
売却 売却
開 発 リース会社 セルフストレージ特化型ファンド
売却収入
マスターリース／
アセットマネジメント契約
プロパティマネジメント契約
マスターリースの賃貸収入及び アセットマネジメント報酬
プロパティマネジメント報酬
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継続施策：中・小型倉庫ファンドの組成（不動産管理事業・アセットマネジメント事業）
• 2019年4月 1号ファンドを組成
• 2020年秋 ２号ファンドを組成予定
CREマスターリースファンド
主に延床面積5,000㎡
未満の中小型倉庫
国内の
機関投資家
売却 出資
アセットマネジメント
（投資助言）
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継続施策：ベトナムへの積極投資（海外事業）
ベトナム開発計画
シンガポール政府系企業 CRE 野村ハイフォン工業団地
Sembcorp Development Ltd.
第三者割当増資の引受
（発行済株式総数の30％）
VSIPハイフォン複合都市・工業団地
Sembcorp Infra Services Pte. Ltd. CRE Asia
カットビ国際空港
ハイフォン港
Sembcorp Infra Services Hai Phong
ハノイ・ハイフォン高速道路
ディンブー工業団地
Sembcorp Logistics Park A Sembcorp Logistics Park A
(Hai Phong) phase 1 (Hai Phong) phase 2
ラックフェン国際港
敷地面積 47,083㎡（14,242坪）（Phase1+2） （2018年5月開港）
建物構造 地上1階建て 高床式 地上1階建て 高床式
延べ面積 15,000㎡（4,537坪） 14,279㎡（4,319坪）
Sembcorp Logistics Park B (Hai Phong) 開発計画（VSIPハイフォン倉庫Ⅳ（仮称））（Phase4)
敷地面積 23,840㎡ 敷地面積 約29,215㎡
（7,211坪） （約8,837坪）
建物構造 地上1階建て 建物構造 地上1階建て（予定）
延べ面積 14,286㎡ 延べ面積 約17,529㎡
（4,322坪） （約5,302坪）
着 工 2019年8月 着 工 2021年年初（予定）
竣 工 2020年4月 竣 工 2021年年末（予定）
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継続施策：ベトナムへの積極投資（海外事業）
Sembcorp Logistics Park A (Hai Phong) phase 1,2 経済成長率
% ハイフォン市 ベトナム全体 ASEAN5
20.0
16.3 16.7
16.0 13.5 14.0
12.0 10.2
8.9
8.1
7.2 6.7 6.8 7.1 7.0
8.0 6.2
4.0 5.3 5.4 6.0
4.9 5.0 5.3 5.2 4.8
（予測）
0.0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所：ハイフォン市・ベトナム全体：ハイフォン市統計局および統計総局
ASEAN5：第一生命経済研究所「Asia Trends マクロ経済分析レポート」
ASEAN5（インドネシア、タイ、マレーシア、フィリピン、ベトナム）
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収益の考え方
ストックとフローの循環型ビジネスの構築
‥‥ストックビジネスからの収益を重視
コアストックの成長 コアストック収益 ストック収益 販管費
‥‥コアストック収益で販管費をカバー
コアストック収益＝ML賃貸損益+PM報酬+BM報酬+修営繕工事+AM期中運用報酬 ス
ス ト
ト ッ
ストック収益＝不動産管理事業の収益+アセットマネジメント事業の収益 ッ ク
ク 収
収 益
益
現 状 将 来
収益源の分散
フィー収益
フィー収益
ML ML賃貸損益 開発利益
開発利益
賃貸損益
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ストックとフローの循環型ビジネスの構築
ストックビジネス フロービジネス
リ
タ CREの事業領域
ー
ン 物流投資事業
不動産保有（長期）
J-REIT
不動産管理事業
アセットマネジメント事業
ML PM CREリートの事業領域
AM
リスク
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ストックにフローを積み上げる収益構造
ストックビジネス フロービジネス
売
上
高
（
イ
メ
ー フロービジネス
ジ
）
物流投資事業
フロービジネス
ストックビジネス
アセットマネジメント事業
（累積）
ストックビジネス（累積）
不動産管理事業
時間
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株主還元
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ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
• ストックビジネスで得られた利益剰余金を配当原資とし、継続的な成長により、継続的な増配を目指します。
• フロービジネスで得られた利益剰余金は、物流施設開発やストックビジネス強化のためのM&A等への再投資と、
自己株式取得等に活用します。
資本戦略
利益剰余金
ス
ト
配当原資
不動産管理事業 ッ
ク
ビ ストックビジネスで得られた利益の
ジ
ネ 50％を配当目標とする
ス
利
益
アセットマネジメント事業
フ
ロ 再投資
ー
ビ
物流投資事業 ジ 物流施設開発 自己株式
ネ
ス の取得
利
益
戦略的M&A
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株主還元
年間配当額及び配当性向の推移 1株当たり配当金
年間配当額 配当性向
（円）
25 80% 2021年7月期通期（連結）予想
23
75.4% 22
21 70%
20
20
60%
15
50% 23円／株
+1
40%
10 前年比 円増（+4.5％増）
10
30%
24.0%
20%
5 21.2% 21.7%
ストックビジネスで得られた利益の
10%
6.8% 50％超
0 0% 注）2020年7月末時点の発行済株式総数（自己株式除く）を前提に算出
17.7期 18.7期 19.7期 20.7期 21.7期
（予想）
注） 2016年11月1日付、2018年8月1日付でそれぞれ1株につき2株の割合をもって株式を分割しており、上記グラフの年間配当額は、株式の分割を反映し、遡及修正
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長期経営方針
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長期経営方針 全体像
物流不動産事業を通じて、「つなぐ」未来を創造します
不 不
動 不動産管理事業 動
産 産
保 物流投資事業 利
有 用
者 アセットマネジメント事業 者
方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
方針2 成長を維持するための体制整備
方針3 ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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方針1 ストックビジネスの強化による持続的な企業成長
ストックビジネスである不動産管理事業とアセットマネジメント事業を継続的に成長させることで、
景気の影響を受けにくい、安定した経営基盤を構築する
１ 不動産管理収入・利益の拡大
エリア展開の強化 事業規模の拡大
2 アセットマネジメント受託資産残高の拡大
物流不動産
3 エリア展開の強化
商品・サービスの拡充 周辺ビジネスへの進出
4 M&Aによる事業領域の拡大および競争力の強化
出所：長期経営方針（2016年9月12日発表）
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長期経営方針を支える戦略
事業領域
GLOBAL で
物流インフラプラットフォームの構築 物流インフラプラットフォームの構築
人材の派遣 人材の派遣
冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC 冷凍車・ｳｨﾝｸﾞ車 EC
専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント 専門ﾘｰｽ・ﾚﾝﾀﾙ フルフィルメント
新規 配送マッチング 配送マッチング
倉庫の自動化 倉庫の自動化
サービス サービス
EC物流 建設・エネルギー EC物流 建設・エネルギー
ソリューション サービス ソリューション サービス
探索
物流不動産におけるワンストップサービスのご提供 ASEAN
で
物流不動産におけるワンストップサービスを展開
資産活用 資産活用
開発事業 開発事業
事業 事業
既存
マスターリース リーシング マスターリース リーシング
事業 事業 事業 事業
プロパティ プロパティ
マネジメント事業 マネジメント事業
深化 探索
エリア展開
国内 海外
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不動産管理事業の長期的な戦略
管理面積の拡大
2020年7月期実績
マスターリースの管理面積の増加分 約 5 ％増（2019年7月末と比較）
東京圏以外の管理面積の割合* 目標
*マスターリース、プロパティマネジメント、各々の管理面積の目標値
300 万坪
ML
13％
目標
20％ 約162 万坪
（2020年7月末現在）
PM
23％
（2020年7月末現在）
注）東京圏は埼玉県、千葉県、東京都及び神奈川県
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物流投資事業・アセットマネジメント事業の長期的な戦略
物流施設開発 受託資産残高（AUM)の推移
• 3期連続公募増資
発行価格の総額
第1回公募増資（2019年7月） 33億円
第2回公募増資（2020年1月） 125億円
目標
第3回公募増資（2020年7月） 112億円
5,000 億円
安定した
開発力 好循環
の創出 AUMの
拡大
1,616 億円
３ 物件竣工
2015.7期 2016.7期 2017.7期 2018.7期 2019.7期 2020.7期 2016.7月 2017.7月 2018.7月 2019.7月 2020.7月
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物流不動産市場
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EC市場（電子商取引）の拡大
国内BtoC EC市場規模推移と予測
（兆円） 英国
19.2%
30 18.0% 27.2 20%
16.3% 予測 25.7 18%
24.3
14.7% 23.0
24 21.7 16%
12.5%
11.3% 18.0 19.4 14%
18 10.4% 11.0% 16.5 12%
9.3% 15.1 9.9%
8.3% 12.8 13.8 8.9%
8.1% 10%
7.3% 11.2 7.3% 米国
12 9.5 5.8% 6.4% 8%
7.8 8.5
5.2% 6%
4.3% 4.7%
6 6.2% 6.8% 4%
5.4% 5.8%
4.4% 4.8% 日本
3.4% 3.9% 2%
2.8% 3.2%
0 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
（年） （年度）
日本EC市場規模（左軸） 日本EC化率（右軸） 米国EC化率（右軸） 英国EC化率（右軸）
出所： BtoC-ECにおける市場規模と日本EC化率は経済産業省、2020年以降は野村総合研究所の予測値、米国EC化率はUnited States Census Bureau、英国EC化率はOffice for National Staticsより当社作成
貨物純流動量と小口貨物の個人向け流動量
重量ベース（トン） 件数ベース（件）
（3日間調査） 2010年 2015年 2010年 2015年
貨物純流動量 23,412,000 22,171,000 24,616,000 22,608,000
宅配便等混載貨物 869,219 731,834 15,561,281 12,564,392
うち個人向け 6,940 10,104 1,420,025 1,308,670
（個人向け比率） 0.8％ 1.4％ 9.1％ 10.4％ 注）全国貨物純流動調査（物流センサス）では、鉱業、
全体のうち、個人向け宅配比率 0.03％ 0.05％ 5.77％ 5.79％ 製造業、卸売業及び倉庫業から出荷される貨物に調査対
象を限定しており、小売業や個人等から出荷される貨物は
出所：国土交通省「物流センサス第9回2010年調査」 「物流センサス第10回2015年調査」より当社作成及び一部加筆 対象にしていない。
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COVID-19の発生後においても堅調なEC市場
国内の判断指標（輸送数量）の推移 米国の小売市場・EC市場・EC化率
（百万ドル） EC市場 EC以外の小売市場 EC化率
一般貨物 宅配貨物 特積貨物
1,600,000 18.0%
100 16.1%
1,400,000 16.0%
50
14.0%
1,200,000
0 12.0%
11.8%
1,000,000
10.0%
-50
800,000
8.0%
-100 600,000
6.0%
-150 400,000
4.0%
-200 200,000 2.0%
2020CY3Q見通し
2018CY4Q
2020CY1Q
2018CY1Q
2018CY2Q
2018CY3Q
2019CY1Q
2019CY2Q
2019CY3Q
2019CY4Q
2020CY2Q
0 0.0%
2019CY2Q
2019CY3Q
2019CY4Q
2020CY1Q
2020CY2Q
出所：全日本トラック協会「トラック運送業界の景況感（速報）」 より当社作成 出所： United States Census Bureau 「QUARTERLY RETAIL E-COMMERCE
SALES 2nd QUARTER 2020」より当社作成
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倉庫の建築着工床面積の推移
• 2014年以降、倉庫の建築着工床面積が店舗の建築着工床面積を上回って推移。
（単位：千㎡） 店舗 倉庫
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所：国土交通省「建築着工統計調査報告 令和元年計」より当社作成
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不動産金融市場からの物流不動産需要は引き続き好調
• J-REITの保有物件として物流施設は商業施設と同規模のシェアに成長し、その存在感を増している。
J-REIT用途別資産規模（取得価格ベース）
物流施設中心型 商業施設中心型 オフィス中心型 その他
100%
90%
80%
53.7 51.5 52.0 51.7 52.4 52.7 52.9 55.2
70%
55.6 57.2 57.8 57.5 57.4 57.7 57.8 58.0 57.5
60%
50%
40%
29.2 29.0 28.5 27.8 24.8
32.9 31.7 25.4 23.9 22.4 22.1 21.5 21.3 20.8 20.7
30% 34.3 23.1
20%
10.2 9.9 9.7 9.6 9.6
10.7 10.3 10.2 10.6 10.3 10.4 10.0 10.5 10.7
10% 10.4 9.6
10.3 10.3 10.9 11.2 11.6 12.2
6.7 8.4 8.3 8.6 8.7 8.7 9.6 8.9 8.6 9.4
1.7 5.2
0%
2012.06 2012.12 2013.062013.12 2014.06 2014.122015.06 2015.12 2016.062016.12 2017.06 2017.12 2018.06 2018.12 2019.06 2019.12 2020.06
大和ハウスリート上場
2012.11 2016.02 ラサールロジポート上場 2018.02 CREロジスティクスファンド上場
（2016.09合併により複合・総合型へ）
2012.12 GLP投資法人上場 2016.08 三井不動産ロジスティクスパーク上場 2018.09 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人上場
2013.02 日本プロロジス上場 2017.09 三菱地所物流リート上場 2019.12 SOSiLA物流リート投資法人上場
出所：大和証券「J-REITバリュエーション指標」より当社作成
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APPENDIX
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会社概要
商 号 株式会社シーアールイー
代 表 代表取締役社長 亀山忠秀
本 社 所 在 地 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階
営 業 拠 点 神奈川、大阪、福岡、シンガポール、タイ
事 業 内 容 物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言
設 立 2009年12月22日
資 本 金 22億4,034万円（2020年7月31日現在）
連 結 売 上 高 411億9,444万円（2020年7月期）
連 結 従 業 員 数 249名（2020年7月31日現在）
上 場 市 場 東京証券取引所市場第一部（証券コード：3458）
業 種 不動産業
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沿革
倉庫マスターリース事業の拡大 開発事業へ進出 不動産ファンド事業へ本格進出 物流インフラプラットフォームへ
（1964年～2005年） （2005年～2014年） （2014年以降） （2018年以降）
CRE 1.0 CRE 2.0 CRE 3.0 CRE 4.0
・小型倉庫のマスターリース事業の ・蓄積したノウハウを活用し開発 ・J-REIT事業へ進出、上場、 ・物流インフラプラットフォームを
開始 事業への本格参入 3年以内にAUM1,000億円へ 新たな事業領域に
・マスターリース物件への賃貸斡旋 ・物流不動産ファンド市場の拡大 ・私募ファンド事業も平行し拡大 ・タイ、ベトナムに本格進出、
機能の充実 に伴い管理事業拡大 事業エリアをアセアンに
東京オリンピック 東京オリンピック
1964年 1980年 1996年 2005年 2009年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2018年 2018年 2020年
㈱天幸総建設立 ㈱コマーシャル・ ブレインウェーブ 物流投資事業 12月 8月 4月 10月 4月 5月 2月 5月
アールイー設立 創業 （開発）への参画 CRE設立 不動産ファンド 東証第二部 エンバイオ・ アジア進出 東証第一部 CRE 流通プラットフォーム
事業へ進出 に上場 ホールディングス に指定 ロジスティクス ビジネスに進出
ファンド投資
と資本業務提携
法人上場
㈱コマーシャル・アールイー 2010年8月：管理事業の譲受
㈱天幸総建 2011年7月：吸収合併
2014年8月：完全子会社化
2018年5月:子会社化
2018年12月:子会社化、2020年8月:吸収合併
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株式情報（2020年7月31日現在）
発行済株式総数および株主数 所有者別株式数比率の推移
個人・その他 金融機関 その他国内法人
発行済株式総数 26,309,200株 外国人 証券会社 自己名義株式
株主数 6,514名 100%
4.1% 4.1% 4.0%
10.4%
12.8%
90%
17.0% 18.1% 18.9%
大株主
80%
持株数 持株比率
株主名
（千株） （％） 70%
京橋興産（株） 12,009 47.57
60%
ケネディクス（株） 3,778 14.97
68.1%
67.3%
GOLDMAN, SACHS & CO. REG 3,309 13.11 50%
64.2% 63.6%
GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 1,227 4.86 63.3%
40%
公共建物（株） 559 2.22
山下修平 331 1.31 30%
伊藤毅 226 0.90
20%
（株）東京ウエルズ 193 0.77 5.8% 4.2%
3.7% 3.5% 2.8%
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) SUB 171 0.68 10%
14.5% 13.9%
A/C NON TREATY 10.0% 10.2% 9.8%
161 0.64 0%
近藤正昭
2016/7 2017/7 2018/7 2019/7 2020/7
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