決 算 説 明 資 料
2020年1月期（第10期）
2020年3月17日
0
目次
Ⅰ 決算概要 Ⅲ 投資主価値向上への取組み
1. 第10期（2020年1月期）のトピックス P3 1. 外部成長のロードマップ P16
2. 第10期（2020年1月期）決算ハイライト P4 2. パイプラインの拡充 P17
3. 第10期（2020年1月期）実績 P5 3. 開発案件への取組み P19
第11期（2020年7月期）及び第12期（2021年 4. 病院不動産への取組み P20
4. P6
1月期）の業績予想
5. ＥＳＧへの取組み P21
5. リファイナンス概要 P7
6. 財務状況 P8
Ⅳ Appendix
7. 1口当たり分配金の推移 P9
8. 投資口価格の推移 P10
Ⅱ ポートフォリオ運用状況
1. ポートフォリオハイライト P12
2. 長期安定的なキャッシュフロー P13
1
Ⅰ
決算概要
2
Ⅰ 決算概要
１. 第10期（2020年1月期）のトピックス
第10期実績 パイプラインの拡充
⚫ 当期純利益、1口当たり分配金は共に予想比上振れ ⚫ スポンサーサポートを活用した新たなパイプラインの積み上げ
2019年9月 2020年3月
営業収益 当期純利益 100億円 130億円
2,013百万円 943百万円
（予想比+0百万円） （予想比+4百万円）
有料老人ホーム（開発） 有料老人ホーム 有料老人ホーム
1口当たり分配金 1口当たりNAV
3,320円 119,303円
（予想比+16円） （前期比+317円）
サニーライフ板橋志村 ロイヤル川口 さわやかさの館
（東京都板橋区） （埼玉県川口市） （栃木県佐野市）
資金調達手法の多様化 ESGへの取組み
⚫ 本投資法人初の投資法人債(ソーシャルボンド)を発行 ⚫ インパクトレポートを通じて、医療・介護業界の現状と
課題解決への取組みを情報発信
発行総額 年限
20億円 10年
利率 格付
0.780％ A（JCR）
3
Ⅰ 決算概要
2. 第10期（2020年1月期）決算ハイライト
()内は前期末比増減
Asset（資産の部） Debt（負債の部）
35物件 324.5億円
保有物件数 有利子負債総額
（±0物件） （±0億円）
3.5年
648億円 平均残存年数
（+0.9年）
取得価格合計
（±0円）
0.58%
平均金利
（+0.03％）
704億円
鑑定評価額合計
（±0億円） 90.8%
長期比率
（+14.5％）
49億円
含み益 100%
（+1億円） 固定比率
（+3.1％）
5.6% 47.6%
平均鑑定NOI利回り LTV
（±0％） （+0.1％）
長期発行体格付（JCR） A（安定的）
100%
稼働率
（+0.1％） Equity（純資産の部）
427億円
100% 時価総額合計
固定賃料比率 （＋12億円）
（±0％）
3,320円
1口当たり分配金
86.1% （－323円）
三大都市圏投資比率
（±0％） 利益超過分配金（注1）
285円
（出資の払戻しに相当）
14.2年 119,303円
賃貸借契約平均残存年数 1口当たりNAV
(-0.5年） （+317円）
（注1）：減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。 4
Ⅰ 決算概要
3. 第10期（2020年1月期）実績
資産運用報酬の増加等により前期比減益となるも、１口当たり分配金は当初予想を上回る金額を実現しました
（単位：百万円）
第9期 第10期 第10期実績（対予想比）
（2019年7月期） （2020年1月期）
営業費用の差異 （△1）
実績 予想(注2) 実績 対 予想比 対 第9期比
⚫ 賃貸事業費用の減少（△1）
(C)-(A) ➢ 修繕費（△3）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) （A） ➢ 減価償却費（+1）
(％)(注3)
営業収益 2,008 2,012 2,013 0 +4 +0.2
第10期実績（対第9期比）
営業費用 818 910 909 -1 +90 +11.1
営業収益の差異（+4）
賃貸事業費用 586 602 601 -1 +14 +2.5 ⚫ 賃貸事業収入の増加（+3）
➢ システム投資（EGAO link）に伴う賃料増額（+3）
（減価償却費） 436 442 443 +1 +7 +1.7
営業費用の差異（+90）
営業利益 1,189 1,101 1,103 +2 -86 -7.3 ⚫ 賃貸事業費用の増加（+14）
➢ 減価償却費（+7）
経常利益 1,047 940 944 +4 -102 -9.8 ➢ 修繕費（+4）
⚫ 一般管理費の増加（+76）
当期純利益 1,046 939 943 +4 -102 -9.8 ➢ 資産運用報酬（+56）
➢ 控除対象外消費税（+7）
１口当たり分配金（円） 3,643 3,304 3,320 +16 -323 -8.9 ➢ 調査費（+4）
➢ 一般事務委託手数料（+3）
利益分配金 3,325 3,027 営業外収益の差異（△14）
3,020 +15 -328 -9.8
一時差異等調整引当額に ⚫ 保険金収入の剥落（△15）
よる分配金
38 8
利益超過分配金
（出資の払戻し）（注1）
280 284 285 +1 +5 +1.8
１口当たりNAV(円) 118,986 - 119,303 - +317 +0.3
（注1）：減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）：第10期予想（B）は2019年9月13日付「2019年7月期（第9期）決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。 5
（注3）：小数第2位を四捨五入して記載しています。
Ⅰ 決算概要
4. 第11期（2020年7月期）及び第12期（2021年1月期）の業績予想
第11期は営業収益は微増を予想する一方、固都税の費用化等により前期比減益を見込んでいます
（単位：百万円）
第10期 第11期 第12期 第11期予想（対第10期比）
（2020年1月期） （2020年7月期） （2021年1月期）
営業収益の差異（+2）
当初
実績 予想 対第10期比 予想 対第11期予想比 ⚫ 新規テナントの誘致（+2）
予想(注2)
(C)-(A) (D)-(C) 営業費用の差異（+58）
(A) (B) (C) (C)-(A) (A) (D) (D)-(C) (C)
⚫ 賃貸事業費用の増加（+60）
(%)(注3) (%)(注3)
➢第9期取得物件に係る固都税の費用化（+48）
➢修繕費（+7）
営業収益 2,013 2,012 2,015 +2 +0.1 2,015 0 0
➢減価償却費（+4）
営業費用 909 966 968 +58 +6.4 976 +8 +0.8
営業外費用の差異（△5）
賃貸事業費用 601 659 661 +60 +10.1 667 +5 +0.9 ⚫ 支払利息の増加（+2）
⚫ 投資口交付費（第5期実施の増資分）の減少（△4）
⚫ 融資手数料の減少（△2）
（減価償却費） 443 445 448 +4 +1.1 453 +4 +1.0
営業利益 1,103 1,046 1,047 -55 -5.1 1,039 -8 -0.8 第12期予想（対第11期比）
経常利益 944 891 891 -52 -5.6 882 -9 -1.0 営業費用の差異（+8）
⚫ 投資主総会費用（+6）
当期純利益 943 890 890 -52 -5.6 881 -9 -1.0
１口当たり分配金(円) 3,320 3,150 3,150 -170 -5.1 3,125 -25 -0.8
１口当たり分配金
(利益超過分配金（出資の払戻 3,035 2,864 2,864 -171 -5.6 2,835 -29 -1.0
し）（注1）を含まない)
利益超過分配金 285 286 286 +1 +0.4 290 +4 +1.4
（出資の払戻し）（注1）
（注1）：減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）：第11期当初予想（B）は2019年9月13日付「2019年7月期（第9期）決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
6
（注3）：小数第2位を四捨五入して記載しています。
Ⅰ 決算概要
5. リファイナンス概要
2020年1月に返済期限が到来した借入金(77億円）のリファイナンスを実施。ソーシャルローンと合わせて、
本投資法人初の投資法人債(ソーシャルボンド)を発行し、資金調達手段の拡充と返済期限の分散を図りました。
実績①
リファイナンス前 リファイナンス後 ソーシャルボンド発行により、資金調達手段を拡充
投資法人債 ヘルスケア＆メディカル投資法人
（ソーシャルボンド） 名称 第1回無担保投資法人債
長期借入金 （別称：ＨＣＭソーシャルボンド）
3年 10年
20億円 利率 0.780％
37億円
金利： 0.54565％ 金利：0.780% 年限 10年
発行総額 20億円
長期借入金 債券格付 A（JCR）
長期借入金 （ソーシャルローン）
3年 5年 JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価
30億円 44.5億円 （Social 1（F）（最上位評価））
金利： 0.53520％ 金利： 0.54％(注)
長期借入金
短期借入金
（ソーシャルローン）
1年 実績②
3年
10億円 コストの増加を抑え、借入期間を長期化
12.5億円
平均金利：0.32％
金利：0.42571%
平均残存年数 2.6年 → 3.5年
平均金利 0.55% → 0.58%
（注）金利スワップ契約により実質的に固定化された利率を記載しています。
7
Ⅰ 決算概要
6. 財務状況
三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションを構築し、ＬＴＶは50％前後を目途に運営しています。
有利子負債の状況 LTVと有利子負債総額の推移
（億円） （％）
第9期末 第10期末 増減
350 借入金総額（左軸） 52
300 LTV（右軸） 50.6
有利子負債総額 （億円） 324.5 324.5 ±0 50.2 50.2
51
250
（うち、投資法人債） （億円） 0 20 +20 50
200 48.9 48.8 48.8
LTV （%） 47.5 47.6 +0.1 48.4 49
150
固定比率 （%） 96.9 100 +3.1 47.5 47.6
48
100
長期比率 （%） 76.3 90.8 +14.5
50 47
平均残存年数 （年） 2.6 3.5 +0.9 130 140 140 207 207 207 224.5 324.5 324.5
平均金利 （%） 0.55 0.58 +0.03 0 46
第２期末 第３期末 第４期末 第５期末 第６期末 第７期末 第８期末 第9期末 第10期末
借入先の分散状況 返済期限の分散状況
東日本銀行 群馬銀行 （億円）
三重銀行 5億円（1.6%） 5億円（1.6%） 100
7.5億円（2.5%）
七十七銀行
9.5億（3.1%） 長期借入金 投資法人債
80
福岡銀行
12.5億（4.1%）
広島銀行 60
12.5億（4.1%） 三井住友銀行
100.5億円
（33.0%）
92.5
第一生命保険
12.5億円（4.1%） 40
70 67.5
信金中央金庫
14.5億円（4.8%） 20 44.5
日本生命保険
26億円（8.5%） 三井住友信託銀行 30
54.5億円（17.9%） 20
西日本シティ銀行
17.5億円（5.7%）
りそな銀行
27億円（8.9%） 0
8
第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第30期
Ⅰ 決算概要
7. 1口当たり分配金の推移
（円）
3,800
3,643
(注1)
3,600 利益超過分配金
(注2)
分配金
(注3)
分配金(一時効果除く）
3,400 3,363 3,320
3,200 3,150
3,120 3,125
3,180
3,035
3,000
2,864 2,835
2,794 2,879
2,800 2,730 2,864
2,699 2,835
2,697
2,653 2,786
2,600 2,699
2,440 2,589
2,508
2,400 2,340
2,425
2,296 2,328
2,200
2,000
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（予想） （予想）
（注1）：減価償却費相当額の20％を目処として行う分配金（出資の払戻し）をいいます。
（注2）：1口あたり分配金から利益超過分配金を引いた金額を記載しています。
9
（注3）：一時的に発生する収益(保険金収入等)、物件取得に伴い費用化されていない固定資産税及び都市計画税を一時効果としています。
Ⅰ 決算概要
8. 投資口価格の推移
（円） 出来高 東証REIT指数 HCM （口）
145,000 23,000
5,000
2019年2月
140,000 上場後2回目となる公募増資実施
2018年9月
利益超過分配の実施を投資主総会の
135,000 決議事項とすることを公表
4,000
130,000
2017年11月
Jリート初となる病院不動産
125,000 （新潟リハビリテーション病院）
の取得を公表
3,000
120,000
115,000
110,000
2,000
105,000
平均出来高（注3）
100,000 （公募増資後）
95,000
1,598口 1,000
平均出来高（注3）
90,000 （公募増資前）
426口
85,000 0
2017/7/31 2018/1/31 2018/7/31 2019/1/31 2019/7/31 2020/1/31
（99,600円）（注2） （107,000円） （111,600円） （117,100円） （133,400円） （137,400円）
（注1）：東証REIT指数は、2017年7月31日終値を100として指数化したものです。
（注2）：本投資法人の投資口価格の各時点の終値を記載しています。
（注3）：各出来高は公募増資前は2018年１月31日から2019年１月31日、公募増資後は2019年年2月12日から2020年1月31日の出来高を平均して算出しています。
10
10
Ⅱ
ポートフォリオ運用状況
11
Ⅱ ポートフォリオ運用状況
１．ポートフォリオハイライト
ポートフォリオハイライト
鑑定評価額合計 平均鑑定NOI
保有物件数 取得価格合計 （注1） 利回り
35物件 648億円 704億円 5.6％
（±0物件） （±0億円） （±0億円） （±0％）
賃貸借契約平均
平均築年数（注1） 固定賃料比率 稼働率
残存年数（注1）
15.3年 14.2年 100％ 100％
（+0.5年） （-0.5年） （±0％） （+0.1％）
（注）：（ ）は第9期末比。
ポートフォリオ分散状況（注2）
有料老人ホーム・ その他 三大都市圏
中核都市圏
医療関連施設等 2.6% 86.1%
有料老人ホーム 11.3%
19.9%
医療関連施設等 72.1% 中部圏
3.2% 首都圏
2.0%
41.1%
ｻｰﾋﾞｽ付き
タイプ別 エリア別
高齢者向け住宅
近畿圏
4.8%
43.0%
（注1）：「平均築年数」、「賃貸借契約平均残存年数」は2020年1月31日を基準日とし、賃貸借契約残存日数を365で除し、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、面積との加重平均
により算出しています。「鑑定評価額」は、2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。 12
（注2）：グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
Ⅱ ポートフォリオ運用状況
２．長期安定的なキャッシュフロー（1）
本投資法人は厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し、継続的な
モニタリングを通じて安定的なキャッシュフローの確保に努めています。
オペレーターの厳選とモニタリング
➢ 全国展開している業界大手を含む、オペレーター12社が運営するヘルスケア施設を保有
➢ 運営状況や財務状況等に加え、オペレーターの虐待等防止策や安全管理体制についても、定期的にモニタリング
安定的な賃料収入を享受するためにはオペレーターに対する目利きが重要
事業運営能力 経営の安定性
事業デューデリジェンス
（取得後を含む）
経営体制 施設の
財務状況
コンプライアンス 運営状況
業歴・業容 虐待防止策 安全管理体制
13
Ⅱ ポートフォリオ運用状況
２．長期安定的なキャッシュフロー（2）
賃料固定・長期の賃貸借契約 キャッシュフロー向上への取組み
⚫ 底地の買取り（ベルジ武尊）（2020年４月取得予定）
➢ 当物件の底地をオペレーターより取得し、完全所有権化
20年以上
14.1％
10年未満
年間賃貸費用
37.3％
賃貸借契約
平均残存年数
固定賃料比率
100%
1.0百万円削減
14.2年（注1）
10年以上20年未満
⚫ 新規テナントの誘致（SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎）
48.7％
➢ 当物件の1階にクリニックを誘致、稼働率は100％を回復
年間賃料
4.5百万円増加
積極的な資本的支出（第10期の実施例）
物件名 内容 金額
新潟リハビリテーション病院 屋上防水改修工事 31.0百万円 ⚫ ICTを活用したシステム（EGAO link）導入に伴う賃料増額
（アズハイム光が丘）
ICTを活用したシステム ➢ 減価償却費相当分を、従来の賃料に上乗せ
アズハイム光が丘 25.6百万円
(EGAO link)導入
グッドタイムホーム不動前 共用部空調更新工事 19.1百万円
年間賃料
神戸学園都市ビル
共用部空調室外機 4.2百万円増加
高効率化改修 8.2百万円
（はぴね神戸学園都市）
（一部補助金活用）
14
（注1）：2020年1月31日を基準日とし、賃貸借契約残存日数を365で除し、取得価格との加重平均により算出し、小数第1位未満を切り捨てして記載しています。
Ⅲ
投資主価値向上への取組み
15
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
１．外部成長のロードマップ
本投資法人は中期的に1,000億円の資産規模を展望しています。（注1）
上場来の継続的な物件取得により、資産規模は約2.7倍の648億円へと拡大しました。
資産規模と物件数の推移
2017年2月 2017年11月 2019年2月
2016年3月
・第1回公募増資実施 ・J-REIT初の病院不動産を 2018年10月 ・第2回公募増資実施
・2物件（13億円）を取得
・6物件（134億円）を取得 20億円で取得 ・2物件（16億円）を取得 ・病院不動産を含む
8物件（227億円）を取得 （億円）
1,000
（物件数） ＜目標＞
40
648 648 1,000 700
（注1）
資産規模 600
35 35 35
物件数
500
30 421
384
405 405 パイプ
400
27 ライン
25 25 25
24 300
236 236 250 250
20
200
18 18
16 16
15 100
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（注1）：本目標は将来における事象又は市場環境等により達成できないこともあります。
16
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（1）
スポンサーの他、オペレーターやデベロッパー、オーナー等とのネットワークを通じて、
情報ルート及び物件取得手法の拡大・強化を図ります。
良質な案件・情報が集まる仕組み
高齢者向け オーナー
オペレーター 施設・住宅 （個人地主・事業会
（開設済） 社・ファンド等）
高齢者向け 専門的なノウハウ 多様なウェア
多様なルート 医療関連
施設・住宅 ハウジング機能
施設等
（開発）
スポンサー及び
ブリッジSPCの
サポート会社の サ サ 活用
ネットワーク ポ ポ
ー 介護・医療 ー
ト ト
資産運用会社 契 契 スポンサー等の
独自の 約 ファンド経営 約 バランスシート
デベロッパー ネットワーク の活用
金融 医療法人
ハウスメーカー
多様な ウェアハウジング 良質な案件を相対取引で
専門的なノウハウ
ネットワーク 機能 タイムリーに捕捉
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Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（2）
幅広いネットワークや多様な機能を活用した「集まる仕組み」を強化し、パイプラインの更なる
拡充に注力します。
良質な案件・情報が集まる仕組みを構築
高齢者向け施設・住宅 高齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
（開設済） （開発）
総額130億円のパイプライン（一部）
有料老人ホーム 有料老人ホーム 有料老人ホーム
SOMPOケア ラヴィーレ神戸伊川谷 ロイヤル川口 アミカヴィラ稲毛
（兵庫県神戸市） （埼玉県川口市） （千葉県千葉市）
有料老人ホーム 有料老人ホーム 有料老人ホーム（開発）
サニーライフ鎌倉 さわやかさの館 メディカル・リハビリホームグランダ山鼻
（神奈川県鎌倉市） （栃木県佐野市） （北海道札幌市）
（注）本投資法人は、スポンサー又はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、その取得について優先交渉権を有していますが、本投資法人が取得を決定しているものではなく、また今後取得することを保証す
18
るものでもありません。上記の物件は、スポンサー又はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設の一例です。
18
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
３．開発案件への取組み
業界におけるネットワークと多様な機能を活用して、開発案件への取組みを推進します。
本投資法人の強み
スポンサーネットワーク等を ヘルスケア業界における知見
と広範なネットワーク 多様なスポンサー機能
通じた豊富な不動産情報
●開発用地の売買・有効活用に ●優良オペレーターの目利き・紹介 ●ウェアハウジング機能
関する情報 ●オペレーターの出店ニーズの捕捉 ●開発計画の策定・管理
建物竣工後適切なタイミングで取得
開発案件の特徴 取組み事例
〈事例1〉
ヘルスケア施設の整備・拡充
⚫ スポンサーが竣工後に買取ることを前提に、
地主の有活案件に 大手ハウスメーカーが用地を取得して、
依らない機動性 有料老人ホームを建設。
ヘルスケアリートを 2020年2月竣工、4月開業予定。
活用した新規開設
サニーライフ板橋志村
物件規模の大型化 （東京都板橋区）
〈事例2〉
⚫ スポンサーが保有する遊休地を活用した有料老人ホームの開発案件
⚫ オペレーターを厳選の上、スポンサーの開発/ウェアハウジング機能を
オペレーターの出店意向を前提とした開発 活用した開発計画を策定中
⇒ リーシングリスクは限定的 19
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
４．病院不動産への取組み
本投資法人の運用方針 リート投資（活用）の機会
⚫ 病院不動産の市場規模
1
➢ 市場規模は約23兆円（注1）で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
主な投資対象
➢ 大半が医療法人等による自己保有
⚫ 地域医療構想の中で、確たる役割を果たしていける病院
⚫ 病院の他に、医療モールや健診センター等も組入れ可能
⚫ 病院の主なニーズ
➢ 財務体質の強化
2 ➢ 事業承継に伴うファイナンスの組換資産の現金化
「病院不動産ガイドライン」 （注1）に準拠した運用体制 ➢ M＆Aに伴う資金調達
⚫ 病院事業に精通した専門家を資産運用会社内に配置 ➢ 医療機能の強化・転換資金の調達
⚫ 病院運営に関与する投資は原則的に行わない ➢ 建物の建替え・増改築
⚫ 原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
取組み事例
3 シップ千里ビルディング
名称
投資比率 （千里中央病院）
⚫ 高齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80%以上 所在地 大阪府豊中市
⚫ 病院不動産のみの上限は設定しない オペレーター 医療法人協和会
病床数 400床
4 ⚫ 病院と有料老人ホームを合築した、大規模な複合型ヘルスケア施設
市場拡大に向けての普及活動
⚫ シップヘルスケアグループが開発し、建物全体を一括してマスターリース
⚫ 医療・介護施設関連事業者向けセミナーへの参加 ⚫ 主要テナントの千里中央病院は、主として亜急性期・慢性期医療を担う
⚫ 業界団体（日本病院学会等）での講演 病院として、本物件の竣工（2008年）に合わせて開業。
⚫ 本投資法人がスポンサーのウェアハウジング機能を活用して取得済。
（注1）：KPMGヘルスケアジャパン株式会社による試算値 20
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み（1）
本投資法人と資産運用会社は、ESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))に
配慮した資産運用を実践し、投資理念の実現と中長期的な投資主価値の向上を目指します。
ＥＳＧに関する基本方針 環境負荷の低減(Ｅ)への取組み
⚫ オペレーター・病院関係者、スポンサー、役職員など社内外の ⚫ 補助金を活用した空調等の高効率化改修工事
様々なステークホルダーと協働して推進
社会的課題の解消(S)に向けた取組み
⚫ 障がい者向け就労支援施設を新設
環境負荷の低減（E) － 職員用託児所跡地の有効活用
⚫ ＩＣＴシステムの導入によるオペレーターの介護業務効率化支援
－「EGAO link」の導入
高齢社会における社会的課題の解消 (S) ガバナンス態勢の構築(G)
⚫ 「お客さま本位委員会」による取組み
－ 投資主やオペレーターの声を、投資法人の運営に反映すべく全社
共有するほか、お客さまの視点で日常業務の振り返りや新たな
ガバナンス態勢の構築 (G)
取組を検討。
（「お客さま本位の業務運営」の取組事例）
➢ ウェアハウジングルールの整備
投資家等のステークホルダー
➢ 施設の介護職員の負担軽減に資するICT投資（EGAO link）の実施
に対する情報開示
➢ 「ESGに関する基本方針」の制定
投資家等のステークホルダーに対する情報開示
⚫ インパクトレポートを通じた定期的な情報発信（毎年12月発行）
⚫ 運用状況報告会の開催
⚫ 英文開示資料の充実化
21
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み（2）
ソーシャルファイナンスにより調達した資金の充当状況に加えて、医療・介護業界に係る非財務情報を、
インパクトレポートとして開示しました。
インパクトレポートの概要
発行時期 2019年12月（原則として毎年12月に発行予定）
ソーシャルファイナンスにより調達した資金の充当状況とその効果のほか、高齢社会における医療・介護を取り巻く現状と、
目的 社会的課題解決に向けた本投資法人(資産運用会社を含む)並びに各オペレーターの取組事例（※）を記載。本投資法人の
ステークホールダーを含む幅広い層に対して、本投資法人及びヘルスケア市場への更なる理解の一助になることを期待。
【本投資法人の取組み】 【オペレーターの取組み】
⚫ 空調室外機の高効率化改修 (グリーンライフ守口) ⚫ 介護人材不足への取組み
➢ エネルギー使用量の削減、補助金の活用 ➢ 処遇改善、外国人技能実習生の受入れ
⚫ ICTを活用したシステム投資 (アズハイム文京白山他) ⚫ 災害時の取組み
取組事例（※） ➢ 当施設における介護業務の効率化、労働時間の削減 ➢ 被災者の受け入れ、入居者の安全確保のための取組み
etc. ⚫ 障がい者の就労支援
➢ 有料老人ホーム内の空スペースを活用した、
就労継続支援事業所の運営
etc.
22
memo
23
Ⅳ
Appendix
24
Ⅳ Appendix
ポートフォリオマップ
1 アクアマリーン西宮浜
三大都市圏投資比率 2 ボンセジュール千歳船橋
三大都市圏に 3 ボンセジュール日野
戦略的に投資
86.1% 4
5
ボンセジュール武蔵新城
メディカル・リハビリホームボンセジュー
ル秦野渋沢
メディカル・リハビリホームボンセジュー
6
ル小牧
43.0％
7 アズハイム光が丘
近畿圏 8 アズハイム文京白山
9 SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
11.3％
10 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
中核都市圏 11 さわやか立花館
12
17
16
2 19 1 1 12 さわやか和布刈館
1 18 13 さわやか田川館
2.0％
1 14 グッドタイムホーム不動前
中部圏
22 首都圏 41.1％ 有料老人ホーム
15 ボンセジュール四つ木
16 メディカルホームボンセジュール伊丹
その他 2.6％
17 神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市）
7 21
30 18 グリーンライフ守口
15
29 8 19 はぴね神戸魚崎弐番館
3 31
13 2 14 20 グランダ鶴間・大和
12 9 21 スマイリングホームメディス足立
10 4
11 22 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
27 26 25
5 20 23 はなことば南
24
23
24 はなことば三浦
6 28
25 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
26 はなことば新横浜
サービス付き高 1 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 27 はなことば新横浜２号館
齢者向け住宅 2 SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 28 はなことば小田原
医療関連施設等 1 新潟リハビリテーション病院 29 ベルジ箕輪
有料老人ホーム・ 30 ベルジ武尊
1 シップ千里ビルディング
医療関連施設等
31 サニーライフ北品川
25
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（1）
有料老人ホーム
1 2 3 4 5
メディカル・リハビリホーム
アクアマリーン西宮浜 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール日野 ボンセジュール武蔵新城
ボンセジュール秦野渋沢
兵庫県西宮市西宮浜 東京都世田谷区船橋 東京都日野市落川 神奈川県川崎市高津区千年 神奈川県秦野市渋沢上
所在地
4-15-2 1-37-3 438-1 773-2 1-6-60
阪神本線 小田急小田原線 京王線 JR南武線 小田急小田原線
最寄駅
阪神西宮駅 千歳船橋駅 百草園駅 武蔵新城駅 渋沢駅
竣工年月 2007年5月 1988年3月 1990年5月 1985年2月 1991年7月
取得時期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期
鑑定NOI(注1) 119百万円 49百万円 43百万円 36百万円 47百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.1％ 5.9％ 6.0％ 6.2％ 6.4％
鑑定評価額(注1) 2,140百万円 974百万円 818百万円 643百万円 850百万円
取得価格（比率） 1,950百万円（3.0％） 824百万円（1.3％） 724百万円（1.1％） 582百万円（0.9％） 728百万円（1.1％）
敷地面積 2,587.93㎡ 1,020.92㎡ 2,211.28㎡ 1,233.49㎡ 2,588.04 ㎡
総賃貸可能面積 5,274.54㎡ 2,342.17㎡ 1,984.17㎡ 1,710.43㎡ 3,435.79 ㎡
構造/階数(注2) RC造/地上5階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地上3階 RC造/地上4階 RC造/地上5階
居室数/定員 90 室/100人 42 室/47人 56 室/58人 46 室/49人 100 室/101人
入居率（注3） 100.0％ 87.2％ 98.3％ 95.9％ 95.0％
オペレーター グリーンライフ ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 17.3年 6.3年 6.3年 6.8年 7.3年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
26
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（2）
) 有料老人ホーム
6 7 8 9 10
メディカル・リハビリホーム SOMPOケア ラヴィーレ SOMPOケア ラヴィーレ
アズハイム光が丘 アズハイム文京白山
ボンセジュール小牧 町田小野路 あざみ野
愛知県小牧市城山 東京都練馬区谷原 東京都文京区白山 東京都町田市小野路町 神奈川県横浜市都筑区
所在地
3-1 4-3-23 4-36-13 1612 あゆみが丘19-24
名鉄小牧線 西武池袋線 都営地下鉄三田線 京王相模原線 小田急多摩線 横浜市営地下鉄ブルーライン
最寄駅
味岡駅 石神井公園駅 白山駅 京王永山駅 小田急永山駅 中川駅
竣工年月 1991年3月 2006年3月 2007年2月 2007年10月 2004年3月
取得時期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期
鑑定NOI(注1) 92百万円 76百万円 74百万円 193百万円 156百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.3％ 5.5％ 5.1％ 5.3％ 5.1％
鑑定評価額(注1) 1,450百万円 1,580百万円 1,660百万円 3,790百万円 3,230百万円
取得価格（比率） 1,270百万円（2.0％） 1,385百万円（2.1％） 1,430百万円（2.2％） 3,580百万円（5.5％） 3,050百万円（4.7％）
敷地面積 8,229.85㎡ 2,868.46㎡ 540.29㎡ 7,404.13㎡ 2,748.64㎡
総賃貸可能面積 8,858.49㎡ 3,628.60㎡ 2,507.25㎡ 7,720.17㎡ 5,789.25㎡
構造/階数(注2) SRC・RC・S造/地上10階 RC造/地上3階 RC造/地上8階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地下1階地上5階
居室数/定員 124室/165人 83 室/89人 50 室/52人 163室/169人 145室/145人
入居率（注3） 76.4％ 91.0％ 92.3％ 69.8％ 67.6％
オペレーター ベネッセスタイルケア アズパートナーズ アズパートナーズ SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 7.3年 14.1年 7.1年 7.7年 7.4年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
27
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（3）
有料老人ホーム
11 12 13 14 15
さわやか立花館 さわやか和布刈館 さわやか田川館 グッドタイムホーム不動前 ボンセジュール四つ木
福岡県福岡市博多区大字立花寺 福岡県北九州市門司区大久保 福岡県田川市大字伊田 東京都品川区西五反田 東京都葛飾区東四つ木
所在地
173-15 1-9-15 393-1 5-25-13 3-1-11
JR鹿児島本線 JR鹿児島本線 平成筑豊鉄道田川線 東急目黒線 京成押上線
最寄駅
笹原駅 門司港駅 匂金駅 不動前駅 四ツ木駅
竣工年月 2005年10月 2005年11月 2006年1月 1992年3月 1989年3月
取得時期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2016年7月期
鑑定NOI(注1) 6.1％ 6.2％ 25百万円 92百万円 48百万円
鑑定NOI利回り(注1) 93百万円 85百万円 6.5％ 5.2％ 5.8％
鑑定評価額(注1) 1,530百万円 1,410百万円 381百万円 1,950百万円 886百万円
取得価格（比率） 1,520百万円（2.3％） 1,380百万円（2.1％） 390百万円（0.6％） 1,740百万円（2.7％） 824百万円（1.3％）
敷地面積 3,359.66㎡ 3,758.26㎡ 4,300.90㎡ 1,206.60㎡ 1,136.46㎡
総賃貸可能面積 5,652.94㎡ 4,720.46㎡ 2,366.20㎡ 3,400.20㎡ 1,962.89㎡
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上6階 RC造/地上4階 RC造/地上3階 RC造/地下1階地上5階 RC造/地上5階
居室数/定員 104室/104人 95室/95人 60室/60人 61室/67人 61 室/65 人
入居率（注3） 100.0％ 91.6％ 100.0％ 86.6％ 92.3％
オペレーター さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 JAPANライフデザイン ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 8.0年 8.0年 8.0年 6.8年 5.9年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
28
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（4）
有料老人ホーム
16 17 18 19 20
メディカルホーム 神戸学園都市ビル
グリーンライフ守口 はぴね神戸魚崎弐番館 グランダ鶴間・大和
ボンセジュール伊丹 （はぴね神戸学園都市）
兵庫県伊丹市中央 兵庫県神戸市西区学園西町 大阪府守口市佐太中町 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町 神奈川県大和市下鶴間
所在地
1-2-25 1-1-2 6-17-34 8-10-7 2-3-41
阪急伊丹線 神戸市営地下鉄西神・山手線 大阪メトロ谷町線・ 阪神電鉄本線 小田急江ノ島線
最寄駅
阪急伊丹駅 学園都市駅 大阪モノレール大日駅 魚崎駅 鶴間駅
竣工年月 1988年3月 2009年1月 2006年9月 2010年3月 1998年3月
取得時期 2016年7月期 2017年7月期 2017年7月期 2017年7月期 2017年7月期
鑑定NOI(注1) 36百万円 225百万円 220百万円 48百万円 53百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.1％ 5.2％ 5.3％ 5.2％ 5.3％
鑑定評価額(注1) 557百万円 4,420百万円 4,400百万円 995百万円 1,060百万円
取得価格（比率） 514 百万円（0.8％） 4,320 百万円（6.7％） 4,150 百万円（6.4％） 930 百万円（1.4％） 1,000 百万円（1.5％）
敷地面積 1,976.11㎡ 2,742.81 ㎡ 5,872.83㎡ 932.94㎡ 2,877.11㎡
総賃貸可能面積 2,129.87㎡ 12,636.48㎡ 8,356.85 ㎡ 1,772.89 ㎡ 3,427.08 ㎡
構造/階数(注2) SRC造/地上11階（専有部分） RC造/地下1階地上9階 S・RC造/地上9階 S造/地下1階地上4階 RC・S造/地上5階
居室数/定員 62 室/64 人 131室/138人 155 室/189 人 47 室/47 人 73 室/90 人
入居率（注3） 93.8％ 93.5％ 100.0％ 100.0％ 86.7％
オペレーター ベネッセスタイルケア グリーンライフ グリーンライフ グリーンライフ ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 7.3年 21.1年 19.7年 21.1年 2.1年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
29
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（5）
有料老人ホーム
21 22 23 24 25
スマイリングホーム 愛広苑壱番館ビル SOMPOケア
はなことば南 はなことば三浦
メディス足立 （愛広苑壱番館） ラヴィーレ浜川崎
東京都足立区南花畑 新潟県新潟市中央区田町 神奈川県横浜市南区新川町 神奈川県三浦市諏訪町 神奈川県川崎市川崎区田島町
所在地
3-35-10 1-3239-1 2-4-38 3-5 23-1
つくばエクスプレス線 JR信越本線 横浜市営地下鉄ブルーライン 京急電鉄久里浜線 JR南武線
最寄駅
六町駅 新潟駅 吉野町駅 三崎口駅 小田栄駅
竣工年月 2005年11月 2010年2月 2010年2月 2007年6月 2007年3月
取得時期 2017年7月期 2017年7月期 2019年1月期 2019年1月期 2019年7月期
鑑定NOI(注1) 120百万円 45百万円 56百万円 35百万円 90百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.3％ 5.9％ 5.2％ 5.7％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,460百万円 865百万円 1,190百万円 665百万円 1,820百万円
取得価格（比率） 2,253 百万円（3.5％） 770 百万円（1.2％） 1,071百万円（1.7％） 615百万円（0.9％） 1,710百万円（2.6％）
敷地面積 2,069.41㎡ 2,597.52㎡ 428.76㎡ 1,017.55㎡ 2,832.33㎡
総賃貸可能面積 3,870.98㎡ 4,311.20㎡ 1,710.68㎡ 1,959.64㎡ 4,060.21㎡
構造/階数(注2) RC造/地上4階 S造/地上5階 RC造/地上7階 RC造/地上4階 RC造/地上4階（専有部分）
居室数/定員 82 室/82 人 90 室/90 人 51 室/51人 53室/54人 58室/58人
入居率（注3） 84.1％ 100.0％ 88.2％ 92.6％ 75.9％
オペレーター グリーンライフ東日本 医療法人愛広会 プラウドライフ プラウドライフ SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 17.0年 16.5年 12.8年 12.8年 7.9年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
30
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（6）
有料老人ホーム
26 27 28 29 30
はなことば新横浜 はなことば新横浜２号館 はなことば小田原 ベルジ箕輪 ベルジ武尊
神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県小田原市酒匂 群馬県高崎市箕郷町上芝 群馬県利根郡川場村大字生品
所在地
1-11-5 1-11-11 3-383-10 字町屋坊839-4 字前原1221
横浜市営地下鉄ブルーライン・ 横浜市営地下鉄ブルーライン・ JR東海道線 JR高崎線 JR上越線
最寄駅
JR横浜線 新横浜駅 JR横浜線 新横浜駅 鴨宮駅 高崎駅 沼田駅
2003年11月（建物①） 1982年9月（建物①）
竣工年月 2004年3月 2007年4月 2009年9月
1974年 2月（建物②） 1989年7月（建物②）
取得時期 2019年7月期 2019年7月期 2019年7月期 2019年7月期 2019年7月期
鑑定NOI(注1) 109百万円 22百万円 49百万円 109百万円 90百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.2％ 5.8％ 5.6％ 6.7％ 7.0％
鑑定評価額(注1) 2,240百万円 401百万円 948百万円 1,700百万円 1,360百万円
取得価格（比率） 2,071百万円（3.2％） 375百万円（0.6％） 880百万円（1.4％） 1,620百万円（2.5％） 1,290百万円（2.0％）
敷地面積 894.00㎡ 375.00㎡ 1,202.12㎡ 7,550.81㎡ 4,375.31㎡
総賃貸可能面積 5,230.23㎡ 1,837.29㎡ 2,203.42㎡ 11,098.17㎡ 6,352.86㎡
S造/地上5階（建物①） S・SRC造/地上5階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地上9階 RC造/地下1階地上7階 RC造/地上4階
S･RC造/地上8階（建物②） S造/地上2階（建物②）
居室数/定員 136室/136人 29室/30人 60室/65人 174室/206人 121室/174人
入居率（注3） 97.1％ 96.7％ 98.5％ 94.2％ 98.9％
オペレーター プラウドライフ プラウドライフ プラウドライフ ベルジ ベルジ
賃貸借契約残存年数(注4) 12.8年 12.8年 12.8年 7.3年 7.3年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
31
（注4）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（7）
有料老人ホーム
有料老人ホーム サービス付き高齢者向け住宅 医療関連施設等
・医療関連施設等
31 1 2 1 1
SOMPOケア そんぽの家S SOMPOケア そんぽの家S
サニーライフ北品川 新潟リハビリテーション病院 シップ千里ビルディング
淡路駅前 神戸上沢
東京都品川区北品川 大阪府大阪市東淀川区淡路 兵庫県神戸市兵庫区上沢通 新潟県新潟市北区木崎 大阪府豊中市新千里東町
所在地
3-8-6 3-20-26 8-2-5 761 1-4-3
京急電鉄本線 阪急電鉄京都線・千里線 神戸市営地下鉄西神･山手線 JR白新線 北大阪急行南北線・大阪モノ
最寄駅
新馬場駅 淡路駅 上沢駅 早通駅 レール 千里中央駅
1990年4月（建物①）
竣工年月 2018年9月 2009年6月 2009年6月 2008年9月
2001年2月（建物②）
取得時期 2019年7月期 2015年7月期 2015年7月期 2018年1月期 2019年7月期
鑑定NOI(注1) 91百万円 116百万円 72百万円 152百万円 680百万円
鑑定NOI利回り(注1) 4.9％ 6.0％ 6.0％ 7.4％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 1,970百万円 2,170百万円 1,340百万円 2,260百万円 14,300百万円
取得価格（比率） 1,825百万円（2.8％） 1,930 百万円（3.0％） 1,200 百万円（1.8％） 2,060百万円（3.2％） 12,920百万円（19.9％）
敷地面積 1,105.12㎡ 1,251.26㎡ 743.22㎡ 15,056.85㎡ 4,202.65㎡
総賃貸可能面積 2,135.54㎡ 5,745.15㎡ 4,058.35㎡ 13,476.55㎡ 24,813.85 ㎡
RC造/地上3階（建物①）
構造/階数(注2) S造/地上3階 RC造/地上12階 S造/地上9階 RC造/地下1階地上11階
S造/地上5階（建物②）
病院：400床
居室数/定員 66室/66人 137室/137人（注3） 85室/85人 168床
有老：181室/200人
入居率（注4） 87.9％ 98.5％ 92.9％ － 有老：100.0%
医療法人協和会
オペレーター 川島コーポレーション SOMPOケア SOMPOケア 医療法人愛広会
グリーンライフ
賃貸借契約残存年数(注5) 23.7年 14.5年 14.5年 27.1年 18.7年
（注1）：鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年1月31日時点のものです。
鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）：構造の略称は、SRC造：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC造：鉄筋コンクリート造、S造：鉄骨造を示しています。
（注3）：サービス付き高齢者向け住宅としての居室数・定員は136室・136人となっています。
32
（注4）：入居率は、入居者数を定員で除した比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注5）：賃貸借契約残存年数は、2020年1月31日時点の数値につき、小数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
オペレーター一覧（1）
施設数
（注1）
事業者名 属性 備考 本投資法人の保有する施設
高齢者向け施設
病院
・住宅
グリーンライフ
25 － アクアマリーン西宮浜
株式会社 東証一部上場の
神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市）
シップヘルスケア
シップヘルスケアのライフケア事業の中核を担う介護事 グリーンライフ守口
ホールディングス
業会社。介護施設を全国に展開。 はぴね神戸魚崎弐番館
株式会社の連結子
スマイリングホームメディス足立
グリーンライフ東日本 会社
36 － シップ千里ビルディング（ウエルハウス千里中央）
株式会社
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路
東証一部上場の 主に介護付有料老人ホームを｢SOMPOケア ラヴィー
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
SOMPOケア SOMPOホール レ｣、中低価格帯の「SOMPOケア そんぽの家」及び
441 － SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前
株式会社 ディングス株式会 「SOMPOケア そんぽの家S」のブランドで三大都市圏
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢
社の連結子会社 を中心に展開。
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール日野
東証一部上場の株 ボンセジュール武蔵新城
｢ボンセジュール」「グラニー＆グランダ」をはじめ7
株式会社 式会社ベネッセ メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
323 － つのブランドを中高価格帯を中心に三大都市圏をはじめ
ベネッセスタイルケア ホールディングス メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧
全国に展開。 ボンセジュール四つ木
の連結子会社
メディカルホームボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・大和
東証一部上場の株
さわやか立花館
株式会社 式会社ウチヤマ 入居一時金のない低価格帯の「さわやか」ブランドを、
85 － さわやか和布刈館
さわやか倶楽部 ホールディングス 福岡県を中心に全国展開。
さわやか田川館
の連結子会社
株式会社 首都圏で有料老人ホームとデイサービスを「アズハイ アズハイム光が丘
17 － 非上場会社
アズパートナーズ ム」ブランドにて展開。 アズハイム文京白山
（注1）:「施設数」は、各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2019年3月末時点）を基に、 本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
33
Ⅳ Appendix
オペレーター一覧（2）
施設数
（注1）
事業者名 属性 備考 本投資法人の保有する施設
高齢者向け施設
病院
・住宅
非上場会社野村不
都内で｢グッドタイムホーム｣ブランドの有料老人ホーム
株式会社 動産ホールディン
3 － を運営。親会社の株式会社創生事業団及び他子会社を通 グッドタイムホーム不動前
JAPANライフデザイン グス株式会社が資
じ、首都圏の他に九州や北海道で事業展開。
本提携
売上高800億円を
超えるNSGグルー 新潟県内にて病院・クリニックのほか、介護付有料老人 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
医療法人愛広会 10 2
プに属する医療法 ホーム、グループホーム及び介護老人保健施設を運営。 新潟リハビリテーション病院
人(注3)
6病院（2,024床）、4介護老人保健施設（495床）、在
4 宅支援事業等を幅広く運営する大手医療法人。急性期医
医療法人協和会 6 － シップ千里ビルディング（千里中央病院）
(注2) 療からリハビリ、在宅医療・介護まで、安心で利便性の
富んだ優れた医療・介護サービスを提供。
「高齢者ならびにそのご家族のために、がんばり過ぎな
株式会社 い勇気を応援したい」を合言葉に、「サニーライフ」を
116 － 非上場会社 サニーライフ北品川
川島コーポレーション メインブランドとして、首都圏を中心に全国展開する大
手介護事業者。全施設入居金無料。
東証一部上場のソ はなことば南
旧ゆうあいホールディングスグループ。神奈川県を中心
ニーフィナンシャ はなことば三浦
プラウドライフ に「はなことば」ブランドにて有料老人ホーム等を運営。
26 － ルホールディング はなことば小田原
株式会社 2017年にソニーフィナンシャルホールディングス株式
ス株式会社の連結 はなことば新横浜
会社の傘下入り。
子会社 はなことば新横浜２号館
群馬県内最大の居室数を有する介護・福祉事業グループ ベルジ箕輪
ベルジ株式会社 5 － 非上場会社
であるほたか会グループの中核会社。 ベルジ武尊
（注1）：「施設数」は、各社より入手した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2019年3月末時点）を基に、 本資産運用会社において集計した数値を記載しています。
（注2）：介護老人保健施設の数のみ掲載しています。
（注3）： NSGグループのホームページより2017年度の実績値を記載しています。 34
Ⅳ Appendix
鑑定評価書の概要（1）
鑑定評価書の概要 2019年7月末
鑑定評価額
（百万円） 直接還元法 DCF法
物件名称 鑑定評価機関 鑑定NOI 鑑定評価額 差額
（注1）
最終還元 （百万円） （百万円） （百万円）
(A) 価格 還元利回り 価格 割引率
利回り （注2） (B) （A）-（B）
（百万円） （％） （百万円） （％）
（％）
アクアマリーン西宮浜 立地評価研究所 2,140 2,160 5.3% 2,130 5.0% 5.5% 119 2,140 0
ボンセジュール千歳船橋 谷澤総合鑑定所 974 993 4.4% 966 4.5% 4.6% 49 974 0
ボンセジュール日野 谷澤総合鑑定所 818 832 4.8% 812 4.9% 5.0% 43 818 0
ボンセジュール武蔵新城 谷澤総合鑑定所 643 653 5.1% 638 5.2% 5.3% 36 643 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 谷澤総合鑑定所 850 864 5.0% 844 5.1% 5.2% 47 850 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 谷澤総合鑑定所 1,450 1,460 5.5% 1,440 5.6% 5.7% 92 1,450 0
アズハイム光が丘 日本不動産研究所 1,580 1,580 4.8% 1,570 4.6% 5.0% 76 1,570 +10
アズハイム文京白山 日本不動産研究所 1,660 1,670 4.4% 1,640 4.2% 4.6% 74 1,650 +10
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 日本不動産研究所 3,790 3,830 4.9% 3,740 4.7% 5.1% 193 3,790 0
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 日本不動産研究所 3,230 3,270 4.6% 3,190 4.4% 4.8% 156 3,230 0
さわやか立花館 日本不動産研究所 1,530 1,540 5.6% 1,510 5.4% 5.8% 93 1,590 -60
さわやか和布刈館 日本不動産研究所 1,410 1,420 5.7% 1,390 5.5% 5.9% 85 1,450 -40
さわやか田川館 日本不動産研究所 381 383 5.8% 378 5.6% 6.0% 25 411 -30
グッドタイムホーム不動前 日本不動産研究所 1,950 1,970 4.4% 1,920 4.2% 4.6% 92 1,950 0
ボンセジュール四つ木 谷澤総合鑑定所 886 902 4.7% 879 4.8% 4.9% 48 886 0
メディカルホームボンセジュール伊丹 谷澤総合鑑定所 557 566 5.1% 553 5.2% 5.3% 36 557 0
神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市） 大和不動産鑑定 4,420 4,470 4.7% 4,400 4.5% 4.9% 225 4,410 +10
グリーンライフ守口 大和不動産鑑定 4,400 4,460 4.6% 4,380 4.4% 4.8% 220 4,400 0
はぴね神戸魚崎弐番館 大和不動産鑑定 995 1,010 4.6% 989 4.4% 4.8% 48 995 0
グランダ鶴間・大和 谷澤総合鑑定所 1,060 1,070 4.7% 1,050 4.8% 4.9% 53 1,060 0
スマイリングホームメディス足立 谷澤総合鑑定所 2,460 2,490 4.7% 2,450 4.8% 4.9% 120 2,440 +20
（注1）：2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注2）：「鑑定NOI」は鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）を、
百万円未満を切り捨てて記載し、上記鑑定NOIは直接還元法におけるNOIを記載しています。
35
Ⅳ Appendix
鑑定評価書の概要（2）
鑑定評価書の概要 2019年7月末
鑑定評価額
（百万円） 直接還元法 DCF法
物件名称 鑑定評価機関 鑑定NOI 鑑定評価額 差額
（注1）
最終還元 （百万円） （百万円） （百万円）
(A) 価格 還元利回り 価格 割引率
利回り （注2） (B) （A）-（B）
（百万円） （％） （百万円） （％）
（％）
愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館） 谷澤総合鑑定所 865 866 5.2% 864 5.3% 5.4% 45 862 +3
はなことば南 日本不動産研究所 1,190 1,200 4.6% 1,170 4.4% 4.8% 56 1,190 0
はなことば三浦 谷澤総合鑑定所 665 671 4.9% 662 5.0% 5.1% 35 664 +1
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 JLL森井鑑定 1,820 1,850 4.6% 1,790 4.4% 4.8% 90 1,820 0
はなことば新横浜 日本不動産研究所 2,240 2,260 4.5% 2,210 4.3% 4.7% 109 2,230 +10
はなことば新横浜２号館 日本不動産研究所 401 403 4.8% 399 4.6% 5.0% 22 401 0
はなことば小田原 谷澤総合鑑定所 948 960 4.9% 943 4.8～5.0% 5.1% 49 948 0
ベルジ箕輪 大和不動産鑑定 1,700 1,710 5.0% 1,690 4.8% 5.2% 109 1,700 0
ベルジ武尊 大和不動産鑑定 1,360 1,370 5.6% 1,350 5.4% 5.8% 90 1,360 0
サニーライフ北品川 大和不動産鑑定 1,970 2,000 4.5% 1,960 4.3% 4.7% 91 1,970 0
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 日本不動産研究所 2,170 2,190 5.2% 2,150 5.0% 5.4% 116 2,170 0
SOMPOケア そんぽの家S 神戸上沢 日本不動産研究所 1,340 1,350 5.2% 1,320 5.0% 5.4% 72 1,340 0
新潟リハビリテーション病院 日本不動産研究所 2,260 2,270 6.6% 2,250 6.4% 6.8% 152 2,260 0
シップ千里ビルディング 谷澤総合鑑定所 14,300 14,400 4.5% 14,200 4.5～4.6% 4.7% 680 14,300 0
合計 70,413 71,093 ― 69,827 ― ― 3,661 70,479 -66
（注1）：2020年1月31日を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注2）：「鑑定NOI」は鑑定評価書に記載された2020年1月31日を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income）を、
百万円未満を切り捨てて記載し、上記鑑定NOIは直接還元法におけるNOIを記載しています。
36
Ⅳ Appendix
保有物件の収支状況（第10期末時点）
（単位：千円）
不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費用
物件名称 NOI（注2）
賃料収入 その他収入 公租公課 外注委託 修繕費 損害保険料 減価償却 その他
アクアマリーン西宮浜 24,792 4,281 2,100 2,598 206 15,205 400 57,756
ボンセジュール千歳船橋 5,577 1,794 224 - 104 3,048 404 21,363
ボンセジュール日野 5,064 1,240 213 - 79 3,130 400 19,467
ボンセジュール武蔵新城 4,097 1,012 167 - 70 2,447 400 16,128
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 8,398 1,823 213 - 143 5,817 400 21,077
メディカル・リハビリホームボンセジュール小牧 14,125 4,566 201 - 330 8,627 400 39,521
アズハイム光が丘 14,066 3,687 384 - 150 9,443 400 41,313
アズハイム文京白山 12,025 2,502 384 - 112 8,626 400 38,788
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 44,505 5,974 780 251 334 36,765 400 97,259
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 34,262 4,795 780 1,921 244 26,121 400 77,058
非開示（注1）
さわやか立花館 26,261 2,660 1,140 - 287 21,773 400 47,409
さわやか和布刈館 25,648 2,976 1,140 - 183 20,949 400 43,551
さわやか田川館 8,366 1,120 1,140 - 86 5,620 400 12,940
グッドタイムホーム不動前 14,750 3,092 600 1,553 157 8,947 400 45,196
ボンセジュール四つ木 4,946 968 223 - 68 3,286 400 20,708
メディカルホームボンセジュール伊丹 6,512 1,376 371 - 104 4,260 400 13,931
神戸学園都市ビル（はぴね神戸学園都市） 51,681 9,599 900 630 538 39,614 400 113,432
グリーンライフ守口 38,386 6,956 1,372 5,396 352 23,908 400 105,521
はぴね神戸魚崎弐番館 9,529 1,401 1,200 - 84 6,444 400 24,414
グランダ鶴間・大和 7,289 1,938 618 - 141 4,191 400 27,072
（注1）：各物件の「不動産賃貸事業収益」、「賃料収入」及び「その他収入」については、テナントから開示することについて承諾を得られていないため非開示としています。合計は、賃貸借契約に基づき、当期の賃料として受領した合計値を記載しています。
（注2）：「NOI」＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用+減価償却費
37
Ⅳ Appendix
保有物件の収支状況（第10期末時点）