2019年7月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年9月13日
不動産投資信託証券発行者名 ヘルスケア＆メディカル投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3455 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.hcm3455.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）吉岡 靖二
資 産 運 用 会 社 名 ヘルスケアアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）吉岡 靖二
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）財務管理部長 （氏名）木村 秀則
ＴＥＬ 03-5282-2922
有価証券報告書提出予定日 2019年10月30日 分配金支払開始予定日 2019年10月18日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
1．2019年7月期の運用、資産の状況（2019年2月1日～2019年7月31日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年7月期 2,008 54.4 1,189 83.9 1,047 93.7 1,046 93.8
2019年1月期 1,301 2.7 647 3.5 540 3.6 539 3.6
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年7月期 3,372 3.9 1.9 52.1
2019年1月期 2,794 2.7 1.2 41.5
（2）分配状況
1口当たり分配金 1口当たり分配金 1口当たり 分配金総額 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過 （利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
分配金総額 配当率
を含む） は含まない） 分配金 を含む） は含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2019年7月期 3,643 3,325 318 1,132 1,034 98 98.9 3.1
2019年1月期 3,120 2,661 459 602 513 88 95.2 2.5
（注1）2019年7月期の利益超過分配金総額98百万円（1口当たり318円）の内訳は、繰延ヘッジ損失の当期変動額12百万円の純資産控除項目が発
生したことによる一時差異等調整引当額からの分配金総額が11百万円（1口当たり38円）、税法上の出資等減少分配からの分配金総額が
87百万円（1口当たり280円）です。
2019年1月期の利益超過分配金総額88百万円（1口当たり459円）の内訳は、繰延ヘッジ損失25百万円の純資産控除項目が発生したことに
よる一時差異等調整引当額からの分配金総額が25百万円（1口当たり133円）、税法上の出資等減少分配からの分配金総額が62百万円（1
口当たり326円）です。
（注2）利益超過分配（出資の払戻し）を行ったことによる減少剰余金等割合は、2019年7月期については0.003、2019年1月期については0.002で
す。なお、減少剰余金等割合の計算は、法人税法施行令第23条第1項第5号に基づいて行っています。
（注3）2019年7月期の配当性向については、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年7月期 68,325 33,426 48.9 107,479
2019年1月期 44,327 20,314 45.8 105,198
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年7月期 1,476 △22,728 21,812 1,962
2019年1月期 930 △1,788 1,196 1,401
2．2020年1月期の運用状況の予想（2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期の運用状況の予想（2020年2月1日～
2020年7月31日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金 1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
（利益超過分配金
は含まない） を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年1月期 2,012 0.2 1,101 △7.4 940 △10.2 939 △10.2 3,020 284 3,304
2020年7月期 2,012 0.0 1,046 △5.0 891 △5.2 890 △5.2 2,864 286 3,150
（参考）1口当たり予想当期純利益（2020年1月期）3,020円、1口当たり予想当期純利益（2020年7月期）2,864円
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年7月期 311,001口 2019年1月期 193,107口
② 期末自己投資口数 2019年7月期 －口 2019年1月期 －口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本予想値は、本投資法人が現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んで
います。状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金
は含まない）、1口当たり利益超過分配金及び1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可能性がありま
す。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値に関する前
提条件の記載は、6～7ページ記載の「2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照くださ
い。
以 上
目次
1. 運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
（1）運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
2. 財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 8
（1）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 8
（2）損益計算書 …………………………………………………………………………………………10
（3）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………11
（4）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………13
（5）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………15
（6）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………16
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………16
（8）財務諸表に関する注記 ……………………………………………………………………………17
（9）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………26
3. 参考情報 ………………………………………………………………………………………………27
（1）投資状況 ……………………………………………………………………………………………27
（2）投資不動産物件 ……………………………………………………………………………………28
- 1 -
1. 運用状況
（1）運用状況
①当期の概況
（ア）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投
信法」といいます。）に基づき、ヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）を設立企画人として、2014年12月9日に設立され、2015年3月19日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証
券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：3455）。
2019年7月期（2019年2月1日～2019年7月31日）（以下「第9期」又は「当期」といいます。）においては、公募増
資等（117,894口、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当を含みます。）を実施し、当期末現在に
おける発行済投資口の総口数は311,001口となっています。
（イ）投資環境と運用実績
a. 投資環境
本投資法人は、先進国の中でも最も高齢化が進展し、かつ当面の間、総人口に占める高齢者の数・割合ともに増
加する一方、介護を担う世代の人口が減少の一途をたどる中、外部のヘルスケア施設を通じた介護・医療サービス
の拡充が喫緊の課題となっている社会的情勢を背景に設立されました。
政府も、「住生活基本計画（全国計画）」の中で、高齢者向け住宅の充足率を2014年において2.1％であったもの
を、2025年には4％に引き上げるとの成果指標を提示しています。
本投資法人は、このように社会的需要の高まるヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施
設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を
実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
b. 運用実績
本投資法人は当期において、2019年2月1日に取得価格合計22,691百万円にて8物件（ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ
浜川崎、はなことば新横浜、はなことば新横浜2号館、はなことば小田原、ベルジ箕輪、ベルジ武尊、サニーライフ
北品川、シップ千里ビルディング）を取得しました。
その結果、当期末現在の保有物件は35物件、総賃貸可能面積182,540.84㎡、稼働率99.9％となっています。
（ウ）資金調達の概要
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うこと
を基本方針としています。
当期におきましては、上記8物件の取得に伴い2019年2月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行
（112,280口）を実施し、2019年2月27日には公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（5,614口）を実施し
ました。
また、上記8物件の取得資金及び取得に係る諸経費の一部並びに既存借入金の期限前返済資金に充当するため2019
年2月1日付で11,750百万円の借入れを行いました。また、2019年2月1日付で既存借入金1,750百万円の期限前弁済を
実施しました。
当期末時点での出資総額（純額）（注）は32,417百万円、発行済投資口の総口数は311,001口、有利子負債は総額
32,450百万円です。
（注）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う
出資総額の変動は考慮していません。
当期末時点で、総資産のうち有利子負債（借入金額）の占める割合（以下「ＬＴＶ」といいます。）は47.5％と
なっています。
なお、2019年7月31日現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。
格付機関 対象 格付 見通し
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 長期発行体格付 Ａ（シングルＡ） 安定的
- 2 -
また、本投資法人は、2017年12月21日に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を関東財
務局長に提出しています。その概要は以下のとおりです。
発行予定額 1,000億円以内
発行予定期間 2017年12月29日から2019年12月28日まで
特定資産（投信法第2条第1項における意味を有します。）の取得資金、借入金
資金使途 の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の償還資金、敷金・
保証金の返還資金、修繕費用等の支払資金、運転資金等
（エ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は2,008百万円、営業利益は1,189百万円、経常利益は1,047百万
円、当期純利益は1,046百万円となりました。
分配金につきましては、本投資法人の規約第36条第1項に定める金銭の分配方針に従い、分配金の額は投信法136
条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能利
益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、投信法第136条第1項に定める
利益の金額のうち、発行済投資口の総口数311,001口の整数倍の最大値となる1,034,078,325円を利益分配金として
分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は3,325円となりました。
これに加え、本投資法人は、本投資法人の規約第36条第2項に定める利益を超えた金銭の分配の方針に従い、純資
産控除項目(投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号ロに定めるものをいいます。)が分配金に与える影響を
考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこととして
います。当期においては、繰延ヘッジ損失の当期変動額12百万円の純資産控除項目が発生したことから、一時差異
等調整引当額の分配を11,818,038円行うこととし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金（一時差異等調整
引当額に係るもの）は38円となりました。
また、本投資法人は、本投資法人の規約第36条第2項に定める利益を超えた金銭の分配の方針に従い、原則として
毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うこととしていま
す。当期においては、利益超過分配金として当期の減価償却費の100分の20にほぼ相当する額である87,080,280円を
分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金（その他の利益超過分配金に係るもの）は280円
となりました。
この結果、投資口1口当たりの分配金は3,643円となりました。
（注1）利益超過分配は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等
に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当す
る金額を目処として実施します。
但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用資産の状況並びに財務の状況等を踏
まえ、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配
を行い、又は利益超過分配を行わないことがあります。
（注2）一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間
の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。
- 3 -
②次期の見通し
（ア）投資環境
我が国では、高齢者世帯が増加する一方、介護を担う世代の人口は減少しており、高齢者世帯の一定割合に対し
ては、外部の介護・医療サービスの提供が必然的に求められる社会情勢といえます。このような介護・医療サービ
スへの需要の拡大に呼応して、ヘルスケア施設、とりわけ高齢者向け施設・住宅の供給拡大が求められています。
高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことが困難になることが予想される中、介護・
医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策
が推進されています。
日本経済再生本部は、2013年6月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて
暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住
宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。
この方針を受け、国土交通省は、2014年6月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係
るガイドライン」、続いて2015年6月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表し、一定
の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これらのガ
イドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくものと考
えています。
また、「高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現」との目標のもと、2016年3月18日付閣議決定の「住
生活基本計画（全国計画）」において、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2014年の2.1％から2025年に
4％まで引き上げる成果指標が掲げられました。
医療関連施設等を取り巻く環境については、我が国において、高齢者人口の増加に伴い、患者ニーズに応じた病
院・病床機能の役割分担や、医療と介護の連携強化を通じ、より効果的かつ効率的な医療・介護サービスを提供す
るという医療・介護機能の再編に関する将来像（地域包括ケアシステム）が示されています。国は、限られた医療
資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適
切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想（ビジョン）策定のためのガイドラインを策
定（2015年3月）しました。都道府県は、その地域にふさわしいバランスのとれた医療機能の分化と連携を適切に推
進するための地域医療のビジョンを策定し、これらを医療計画に新たに盛り込んで、医療ニーズに応じた医療の機
能分化を推進していきます。
また、我が国の病院（医療法第1条の5第1項に規定される「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業
又は歯科医業を行う場所であって、二十人以上の患者を入院させるための施設を有するもの。」をいいます。）の
数は、全国で約8,400施設とされていますが、地震国である我が国における病院の耐震化率は、2018年度の調査で
74.5％に留まっています。病院は、日常的に不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る施設で
あり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。
したがって、病院には、機能分化に対応した病棟の新設や必要病床への転換、建物の耐震化や建替え等の設備投
資ニーズがあり、今後、病院を取り巻く資金需要が高まっていくことが見込まれています。
このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場
は、今後より一層拡大していくものと考えています。
（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題
上記投資環境認識のもと、本投資法人は、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指す
とともに、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指し、以下の方針に基づき資産の運用を行います。
a. 既存物件の管理運用方針
ヘルスケア施設は、立地や建物の仕様だけでなく、オペレーターの事業運営能力及び経営の安定性が不動産とし
ての価値に大きな影響を及ぼすという物件特性を有しています。また、本投資法人がヘルスケア施設を取得する際
には、原則、ヘルスケア施設を運営するオペレーターとの間で、賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し中長期的に
安定した収益を確保することを目指しています。
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保を担保するために、不動産デュー・デリジェンスと合わせてオペ
レーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また取得
後も継続的なモニタリングを実施していきます。
b. 新規物件取得方針
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー等との間で締結したサポート契約に基づき、スポンサー等が有する
専門性や顧客基盤を含む総合力、また、サポート契約に規定された優先交渉権を活用することが期待できます。
また、本資産運用会社は、機動的な物件取得を目的として、スポンサー等に対して、本投資法人への譲渡を前提
とした一時的な物件保有（ウェアハウジング）を依頼することができます。
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本投資法人は、このようにスポンサー等が有する多様なネットワークやウェアハウジング機能を最大限活用し
て、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
c. 財務方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び投資主価値の最大化を図るため、安定した財務基盤の構築を
行うべく、金融市場の動向を踏まえつつ資金調達を行います。
エクイティ・ファイナンスについては、本投資法人の長期的かつ安定的な成長を念頭に、既存投資主の権利の希
薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポ
ンサー等のウェアハウジング機能の活用可能性、ＬＴＶ、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、マーケ
ット環境等を総合的に勘案し機動的に行います。
デット・ファイナンスについては、返済時期の分散化や、ＬＴＶの上限を65％（但し、一時的に65％を超えるこ
とがあります。）とすることで、安定的かつ柔軟なレバレッジ・コントロールを行います。また、スポンサーの1社
である株式会社三井住友銀行と本資産運用会社の間で締結されたスポンサーサポート契約に基づき、同行よりファ
イナンスに関するアドバイスを受けながら、安定的なバンクフォーメーションを構築していきます。
（ウ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（エ）運用状況の見通し
2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）の運用状況に
ついては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2020年1月期及び2020
年7月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
なお、2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）におい
て、金利スワップの時価に損失が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものに
ついては、現時点において行う予定はありません。
2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）
営業収益 2,012百万円
営業利益 1,101百万円
経常利益 940百万円
当期純利益 939百万円
1口当たり分配金 3,020円
（利益超過分配金は含まない）
1口当たり利益超過分配金 284円
1口当たり分配金 3,304円
（利益超過分配金を含む）
2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）
営業収益 2,012百万円
営業利益 1,046百万円
経常利益 891百万円
当期純利益 890百万円
1口当たり分配金 2,864円
（利益超過分配金は含まない）
1口当たり利益超過分配金 286円
1口当たり分配金 3,150円
（利益超過分配金を含む）
（注）上記予想数値は、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、本投資法人を取り巻くその他の状況
の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）、1口当たり利益超過分配金及び1口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可能
性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
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2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年1月期（第10期）（2019年8月1日～2020年1月31日）（184日）
計算期間
・ 2020年7月期（第11期）（2020年2月1日～2020年7月31日）（182日）
・ 本書の日付現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計35物件）（以下「運用資
産」といいます。）について、2020年7月期末までの間に変動（新規物件の取得、運用資産の処
運用資産 分等）が生じないことを前提としています。
・ 実際には運用資産以外の新規物件取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能性があ
ります。
・ 運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する各運用資産の賃貸借契約、
営業収益 テナント動向、市場動向等を勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2020年1月期 2020年7月期
公租公課： 90百万円 139百万円
修繕費： 19百万円 22百万円
減価償却費： 442百万円 445百万円
その他の賃貸事業費用： 49百万円 51百万円
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値
を基準とし、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主と期間按分に
営業費用 よる計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当額が取得原価に
算入されるため取得期には費用計上されません。したがって、2019年7月期に取得した資産につ
いては、2020年1月期については費用計上されず、2020年度の固定資産税及び都市計画税等が
2020年7月期から費用計上されることとなります。
・ 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用とし
て計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性が
あることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・ 本資産運用会社へ支払われる資産運用報酬は、2020年1月期に200百万円、2020年7月期に198百
万円を見込んでいます。
・ 2019年10月に予定されている消費税率の引上げによる影響を見込んでいます（影響額は次のと
おりです。2020年1月期4百万円、2020年7月期6百万円）。
・ 新投資口発行に伴う投資口交付費は期間3年で均等償却しており、2020年1月期に11百万円、
2020年7月期に6百万円を想定しています。
営業外費用
・ 支払利息及びその他融資関連費用として、2020年1月期に149百万円、2020年7月期に147百万円
を見込んでいます。
・ 本書の日付現在における本投資法人の借入金残高は32,450百万円ですが、2020年1月31日に期限
借入金 が到来する借入金7,700百万円の借換えを行う以降、2020年1月期末及び2020年7月期末の時点
で、借入金残高の変動がないことを前提としています。
・ 本書の日付現在の発行済投資口の総口数311,001口を前提としており、2020年7月期末までに新
投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口
・ 1口当たり分配金は、2020年1月期及び2020年7月期の予想期末発行済投資口数311,001口により
算出しています。
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方
1口当たり
針を前提として算出しています。
分配金（利益超
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
過分配金は含ま
種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性がありま
ない）
す。
- 6 -
項目 前提条件
・ 1口当たりの利益超過分配の金額は、本投資法人の規約に定める方針、以下に定める方針その他
関係法令及び自主規制機関等の諸規則等に従い算出します。利益超過分配金総額は、2020年1月
期に88百万円、2020年7月期に88百万円を想定しています。
・ 利益超過分配の分配金総額は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要とな
る資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法
人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目
1口当たり 処として実施します。
利益超過分配金 ・ 但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用
資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切
であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過
分配を行わないことがあります。
・ 2020年1月期及び2020年7月期において、金利スワップの時価に損失が生じない前提であり、利
益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては、現時点において行う予定は
ありません。
・ 法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投資信託協
会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提とし
その他
ています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
- 7 -
2. 財務諸表
（1）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,318,873 1,897,300
信託現金及び信託預金 108,051 142,524
営業未収入金 － 16
前払費用 73,355 110,615
未収消費税等 － 179,416
流動資産合計 1,500,281 2,329,873
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※1 23,545,014 ※1 31,929,620
減価償却累計額 △1,960,490 △2,391,245
信託建物（純額） 21,584,524 29,538,375
信託構築物 76,898 83,849
減価償却累計額 △5,927 △7,147
信託構築物（純額） 70,970 76,701
信託機械及び装置 13,456 13,456
減価償却累計額 △2,010 △2,683
信託機械及び装置（純額） 11,446 10,773
信託工具、器具及び備品 40,623 68,856
減価償却累計額 △6,577 △10,462
信託工具、器具及び備品（純額） 34,046 58,393
信託土地 21,009,170 36,044,949
信託建設仮勘定 4,594 －
有形固定資産合計 42,714,752 65,729,194
無形固定資産
信託借地権 － 38,240
ソフトウェア 3,465 2,356
無形固定資産合計 3,465 40,596
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 89,220 178,772
繰延税金資産 16 17
投資その他の資産合計 99,237 188,790
固定資産合計 42,817,455 65,958,581
繰延資産
投資口交付費 9,964 37,103
繰延資産合計 9,964 37,103
資産合計 44,327,701 68,325,557
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（単位：千円）
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 40,868 11,716
短期借入金 2,750,000 1,000,000
1年内返済予定の長期借入金 6,700,000 6,700,000
未払金 88,452 73,843
未払費用 145,439 174,390
未払法人税等 950 967
未払消費税等 5,243 －
前受金 211,457 329,191
預り金 283 72
流動負債合計 9,942,694 8,290,182
固定負債
長期借入金 13,000,000 24,750,000
預り敷金及び保証金 1,009,999 1,734,009
信託預り敷金及び保証金 34,604 86,766
デリバティブ債務 25,769 37,784
その他 － 520
固定負債合計 14,070,373 26,609,080
負債合計 24,013,068 34,899,262
純資産の部
投資主資本
出資総額 19,800,696 32,480,785
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 － ※3 △25,683
その他の出資総額控除額 － △62,952
出資総額控除額合計 － △88,636
出資総額（純額） 19,800,696 32,392,149
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 539,706 1,071,929
剰余金合計 539,706 1,071,929
投資主資本合計 20,340,403 33,464,079
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △25,769 △37,784
評価・換算差額等合計 △25,769 △37,784
純資産合計 ※2 20,314,633 ※2 33,426,294
負債純資産合計 44,327,701 68,325,557
- 9 -
（2）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年8月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※1 1,294,178 ※1 2,000,800
その他賃貸事業収入 ※1 7,031 ※1 7,874
営業収益合計 1,301,210 2,008,674
営業費用
賃貸事業費用 ※1 448,967 ※1 586,721
資産運用報酬 122,274 144,071
資産保管手数料 2,164 3,207
一般事務委託手数料 15,482 19,416
役員報酬 3,000 3,000
公租公課 16,886 17,685
その他営業費用 45,433 44,829
営業費用合計 654,208 818,931
営業利益 647,002 1,189,743
営業外収益
受取利息 3 5
受取保険金 － 15,000
未払分配金戻入 533 1,608
営業外収益合計 537 16,614
営業外費用
支払利息 65,046 90,543
投資口交付費償却 4,982 11,406
融資関連費用 36,885 57,359
営業外費用合計 106,914 159,310
経常利益 540,625 1,047,048
特別利益
補助金収入 ※2 6,489 －
特別利益合計 6,489 －
特別損失
固定資産圧縮損 ※3 6,489 －
特別損失合計 6,489 －
税引前当期純利益 540,625 1,047,048
法人税、住民税及び事業税 950 968
法人税等調整額 △4 △0
法人税等合計 946 967
当期純利益 539,678 1,046,080
前期繰越利益 27 25,848
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 539,706 1,071,929
- 10 -
（3）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処
出資総額 分利益又 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
は当期未 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
処理損失
（△）
当期首残高 19,800,696 521,223 521,223 20,321,920 312 312 20,322,232
当期変動額
剰余金の配当 △521,195 △521,195 △521,195 △521,195
当期純利益 539,678 539,678 539,678 539,678
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △26,081 △26,081 △26,081
（純額）
当期変動額合計 - 18,483 18,483 18,483 △26,081 △26,081 △7,598
※1
当期末残高 539,706 539,706 20,340,403 △25,769 △25,769 20,314,633
19,800,696
- 11 -
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処
分利益又 投資主資本
出資総額 出資総額 は当期未 剰余金合計 合計
一時差異等 その他の 出資総額控 （純額）
出資総額 処理損失
調整引当額 除額合計 （△）
控除額
当期首残高 19,800,696 － － － 19,800,696 539,706 539,706 20,340,403
当期変動額
新投資口の発行 12,680,089 12,680,089 12,680,089
剰余金の配当 △513,857 △513,857 △513,857
一時差異等調整引
当額による利益超 △25,683 △25,683 △25,683 △25,683
過分配
その他の利益超過 △62,952 △62,952 △62,952 △62,952
分配
当期純利益 1,046,080 1,046,080 1,046,080
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 12,680,089 △25,683 △62,952 △88,636 12,591,453 532,222 532,222 13,123,676
※1
当期末残高 △25,683 △62,952 △88,636 32,392,149 1,071,929 1,071,929 33,464,079
32,480,785
（単位：千円）
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △25,769 △25,769 20,314,633
当期変動額
新投資口の発行 12,680,089
剰余金の配当 △513,857
一時差異等調整引
当額による利益超 △25,683
過分配
その他の利益超過 △62,952
分配
当期純利益 1,046,080
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △12,014 △12,014 △12,014
（純額）
当期変動額合計 △12,014 △12,014 13,111,661
当期末残高 △37,784 △37,784 33,426,294
- 12 -
（4）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
Ⅰ 当期未処分利益 539,706,448円 1,071,929,408円
Ⅱ 利益超過分配金加算額 88,636,113円 98,898,318円
うち一時差異等調整引当額 25,683,231円 11,818,038円
うちその他の出資総額控除額 62,952,882円 87,080,280円
Ⅲ 分配金の額 602,493,840円 1,132,976,643円
（投資口1口当たりの分配金の額） （3,120円） （3,643円）
うち利益分配金 513,857,727円 1,034,078,325円
（うち1口当たり利益分配金） （2,661円） （3,325円）
うち一時差異等調整引当額 25,683,231円 11,818,038円
（うち1口当たり利益超過分配金 （133円） （38円）
（一時差異等調整引当額に係るもの））
うちその他の利益超過分配金 62,952,882円 87,080,280円
（うち1口当たり利益超過分配金（その （326円） （280円）
他の利益超過分配金に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益 25,848,721円 37,851,083円
本投資法人の規約第36条第1項に 本投資法人の規約第36条第1項に
定める金銭の分配方針に従い、分 定める金銭の分配方針に従い、分
配金の額は利益の金額を限度と 配金の額は投信法第136条第1項に
し、かつ租税特別措置法第67条の 定める利益の金額を限度とし、か
15に規定されている本投資法人の つ租税特別措置法第67条の15に規
配当可能利益の金額の100分の90に 定されている本投資法人の配当可
相当する金額を超えるものとして 能利益の金額の100分の90に相当す
います。かかる方針により、当期 る金額を超えるものとしていま
未処分利益から一時差異等調整引 す。かかる方針により、投信法第
当額（投資法人の計算に関する規 136条第1項に定める利益の金額の
則第2条第2項第30号に定めるもの うち、発行済投資口の総口数
をいいます。）の戻入れ額を控除 311,001口の整数倍の最大値となる
した額を超えない額で発行済投資 1,034,078,325円を利益分配金とし
口の総口数193,107口の整数倍数の て分配することとし、この結果、
最大値となる513,857,727円を利益 投資口1口当たりの利益分配金は
分配金として分配することとし、 3,325円となりました。
分配金の額の算出方法
この結果、投資口1口当たりの分配 これに加え、本投資法人は、本
金は2,661円となりました。 投資法人の規約第36条第2項に定め
これに加え、本投資法人は、本 る利益を超えた金銭の分配の方針
投資法人の規約第36条第2項に定め に従い、純資産控除項目(投資法人
る利益を超えた金銭の分配の方針 の計算に関する規則第2条第2項第
に従い、純資産控除項目(投資法人 30号ロに定めるものをいいます。)
の計算に関する規則第2条第2項第 が分配金に与える影響を考慮し
30号ロに定めるものをいいます。) て、純資産控除項目に相当する金
が分配金に与える影響を考慮し 額として本投資法人が決定する金
て、純資産控除項目に相当する金 額による利益超過分配を行うこと
額として本投資法人が決定する金 としています。当期においては、
額による利益超過分配を行うこと 繰延ヘッジ損失の当期変動額12百
としています。当期においては、 万円の純資産控除項目が発生した
繰延ヘッジ損失25百万円の純資産 ことから、一時差異等調整引当額
控除項目が発生したことから、一 の分配を11,818,038円行うことと
時差異等調整引当額の分配を し、この結果、投資口1口当たりの
- 13 -
前期 当期
区分 自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
25,683,231円行うこととし、この 利益超過分配金（一時差異等調整
結果、投資口1口当たりの利益超過 引当額に係るもの）は38円となり
分配金（一時差異等調整引当額に ました。
係るもの）は133円となりました。 また、本投資法人は、本投資法
また、本投資法人は、本投資法 人の規約第36条第2項に定める利益
人の規約第36条第2項に定める利益 を超えた金銭の分配の方針に従
を超えた金銭の分配の方針に従 い、原則として毎期継続的に利益
い、原則として毎期継続的に利益 を超える金銭の分配（税法上の出
を超える金銭の分配（税法上の出 資等減少分配に該当する出資の払
資等減少分配に該当する出資の払 戻し）を行うこととしています。
分配金の額の算出方法
戻し）を行うこととしています。 当期においては、利益超過分配金
当期においては、利益超過分配金 として当期の減価償却費の100分の
として当期の減価償却費の100分の 20にほぼ相当する額である
20にほぼ相当する額である 87,080,280円を分配することと
62,952,882円を分配することと し、この結果、投資口1口当たりの
し、この結果、投資口1口当たりの 利益超過分配金（その他の利益超
利益超過分配金（その他の利益超 過分配金に係るもの）は280円とな
過分配金に係るもの）は326円とな りました。
りました。 この結果、投資口1口当たりの分
配金は3,643円となりました。
（注1）利益超過分配は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分
配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目処
として実施します。
但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、
上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は
利益超過分配を行わないことがあります。
（注2）投信協会の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を
限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。
- 14 -
（5）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年8月 1日 （自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日） 至 2019年7月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 540,625 1,047,048
減価償却費 316,547 437,642
固定資産圧縮損 6,489 －
融資関連費用 36,885 57,359
投資口交付費償却 4,982 11,406
受取利息 △3 △5
支払利息 65,046 90,543
営業未収入金の増減額（△は増加） － △16
未収消費税等の増減額（△は増加） － △179,416
前払費用の増減額（△は増加） 3,660 △9,950
営業未払金の増減額（△は減少） 22,310 △29,151
未払金の増減額（△は減少） △5,844 2,555
未払消費税等の増減額（△は減少） △4,554 △5,243
未払費用の増減額（△は減少） 3,260 29,059
前受金の増減額（△は減少） 6,503 117,733
長期前払費用の増減額（△は増加） － △303
預り金の増減額（△は減少） 210 △210
その他 △533 △1,088
小計 995,585 1,567,962
利息の受取額 3 5
利息の支払額 △64,718 △90,652
法人税等の支払額 △857 △951
営業活動によるキャッシュ・フロー 930,013 1,476,365
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △1,813,752 △23,466,154
信託無形固定資産の取得による支出 － △38,240
預り敷金及び保証金の受入による収入 － 724,010
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 25,500 52,162
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,788,252 △22,728,221
財務活動によるキャッシュ・フロー
使途制限付信託預金の預入による支出 △25,500 △52,162
短期借入れによる収入 2,750,000 －
短期借入金の返済による支出 △1,000,000 △1,750,000
長期借入れによる収入 － 11,750,000
融資関連費用に係る支出 △6,730 △173,917
投資口の発行による収入 － 12,641,544
分配金の支払額 △520,961 △602,871
財務活動によるキャッシュ・フロー 1,196,808 21,812,593
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 338,568 560,736
現金及び現金同等物の期首残高 1,062,856 1,401,425
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 1,401,425 ※1 1,962,162
- 15 -
（6）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（7）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法 （1）有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 5～69年
信託構築物 10～53年
信託機械及び装置 10年
信託工具、器具及び備品 6～15年
（2）無形固定資産
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
3. 収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人と
の間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、
当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、前期は1,558千円、当期は89,199千円です。
4. ヘッジ会計の方法 （1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取
引については、特例処理を採用しています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、本投資法人の規約に規定するリスク
をヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（4）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロ
ー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有
効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引について
は、有効性の評価は省略しています。
5. キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
おける資金（現金及び現金同 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ
等物）の範囲 り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に
償還期限の到来する短期投資からなっています。
6. その他財務諸表作成のための （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての
資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借
対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権
③信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入して
います。
- 16 -
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
当期末において、ヘッジ会計を適用する金利スワップ取引の時価評価により、繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)が
発生したため、一時差異等調整引当額を25,683千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
翌期以降、当該金利スワップ取引の期末評価替えによる繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)の解消等に応じて、対応
する一時差異等調整引当額を戻し入れる予定です。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
当期末において、ヘッジ会計を適用する金利スワップ取引の時価評価により、繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)が
発生したため、一時差異等調整引当額を11,818千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
翌期以降、当該金利スワップ取引の期末評価替えによる繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)の解消等に応じて、対応
する一時差異等調整引当額を戻し入れる予定です。
（8）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
信託建物 6,489 6,489
※2 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
50,000 50,000
※3 一時差異等調整引当額
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生した資産等 発生事由
発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
金利スワップ評価損の
繰延ヘッジ損益 25,683 ― 25,683 ― 25,683 ―
発生
合計 25,683 ― 25,683 ― 25,683 ―
2.戻入れの具体的な方法
（1）繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
- 17 -
［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,294,178 2,000,800
その他賃貸事業収入
その他収入 7,031 7,874
不動産賃貸事業収益合計 1,301,210 2,008,674
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 87,213 88,986
外注委託費 18,350 27,761
修繕費 13,757 12,018
損害保険料 3,565 6,847
減価償却費 315,438 436,533
その他賃貸事業費用 10,643 14,574
不動産賃貸事業費用合計 448,967 586,721
C. 不動産賃貸事業損益（A－B） 852,242 1,421,953
※2 補助金収入の内容
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
補助金収入は、2018年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金による収入です。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
※3 固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりで
す。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
信託建物 6,489 －
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 193,107口 311,001口
- 18 -
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
現金及び預金 1,318,873 1,897,300
信託現金及び信託預金 108,051 142,524
使途制限付信託預金（注） △25,500 △77,662
現金及び現金同等物 1,401,425 1,962,162
（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
［オペレーティング・リース取引に関する注記］
未経過リース料（貸主側）
（単位:千円）
前期 当期
2019年1月31日 2019年7月31日
1年内 2,242,742 3,416,066
1年超 13,499,806 16,229,131
合計 15,742,548 19,645,197
［金融商品に関する注記］
1. 金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定的かつ健全な財務運営を行う方針のもと、資産の取得及び借入金の返済等に充当する資金
を、金融機関からの借入、又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達においては、財
務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化、返済期日の分
散等に留意します。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたも
のに限定しています。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、返済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市場金
利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、返済期日の分散を図ることで当該リスクを管理
します。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利と固定金利の残高比
率を金融環境に応じて調整します。更に、変動金利の借入金のうち一部については、金利変動リスクを回避し支
払利息の固定化を図る為に、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用しています。なお、金利変動リスク
等をヘッジすることを目的としたデリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規
定に基づき行います。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時にお
いて流動性リスクに晒されますが、本投資法人では、手元流動性を一定程度確保すること等により流動性リスク
を管理しています。
預金は、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除く）等により、当該リスクを管理してい
ます。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることがあります。
- 19 -
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）をご参照ください。）。
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,318,873 1,318,873 ―
（2）信託現金及び信託預金 108,051 108,051 ―
資産計 1,426,925 1,426,925 ―
（3）短期借入金 2,750,000 2,750,000 ―
（4）1年内返済予定の長期借入金 6,700,000 6,698,637 △1,362
（5）長期借入金 13,000,000 12,999,936 △63
負債計 22,450,000 22,448,573 △1,426
（6）デリバティブ取引 △25,769 △25,769 ―
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,897,300 1,897,300 ―
（2）信託現金及び信託預金 142,524 142,524 ―
資産計 2,039,824 2,039,824 ―
（3）短期借入金 1,000,000 1,000,000 ―
（4）1年内返済予定の長期借入金 6,700,000 6,701,552 1,552
（5）長期借入金 24,750,000 24,755,105 5,105
負債計 32,450,000 32,456,657 6,657
（6）デリバティブ取引 △37,784 △37,784 ―
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金、（3）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（4）1年内返済予定の長期借入金、（5）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時
価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額
（※）を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）につい
ては、その金利スワップのレートによる元利金の合計額。
（6）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注2）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
預り敷金及び保証金 1,009,999 1,734,009
信託預り敷金及び保証金 34,604 86,766
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定すること
が困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていませ
ん。
- 20 -
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 1,318,873
信託現金及び信託預金 108,051
合計 1,426,925
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 1,897,300
信託現金及び信託預金 142,524
合計 2,039,824
（注4）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
短期借入金 2,750,000 ― ― ― ― ―
長期借入金 6,700,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000 ―
合計 9,450,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000 ―
当期（2019年7月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
短期借入金 1,000,000 ― ― ― ― ―
長期借入金 6,700,000 3,000,000 7,000,000 8,000,000 6,750,000 ―
合計 7,700,000 3,000,000 7,000,000 8,000,000 6,750,000 ―
［有価証券に関する注記］
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
- 21 -
2. ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
前期（2019年1月31日） （単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主な 当該時価の
時価
の方法 種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち1年超
取引先金融機関
原則的処理方 金利スワップ取引 △25,769 から提示された
長期借入金 13,750,000 13,750,000
法 変動受取・固定支払 （注1） 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 1,000,000 1,000,000 （注2） ―
の特例処理 変動受取・固定支払
合計 14,750,000 14,750,000 △25,769 ―
（注1）2019年1月30日締結の金利スワップ契約（元本合計：9,750,000千円、契約期間2019年2月1日から借入の返済期限まで）に係る時価
が含まれています。
（注2）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「（5）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2019年7月31日） （単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主な 当該時価の
時価
の方法 種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち1年超
取引先金融機関
原 則的 処理 方 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 13,750,000 13,750,000 △37,784
法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金 利ス ワッ プ 金利スワップ取引
長期借入金 1,000,000 1,000,000 （注） ―
の特例処理 変動受取・固定支払
合計 14,750,000 14,750,000 △37,784 ―
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金
融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項」における「（5）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2019年1月31日 2019年7月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 17
繰延ヘッジ損益 8,119 11,905
繰延税金資産小計 8,136 11,923
評価性引当額 △8,119 △11,905
繰延税金資産合計 16 17
繰延税金資産（△負債）の純額 16 17
- 22 -
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2019年1月31日 2019年7月31日
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.45 △31.48
その他 0.12 0.06
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.18 0.09
［持分法損益等に関する注記］
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
2. 関連会社等
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
3. 兄弟会社等
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
該当事項はありません。
4. 役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
議決権等の
資本金又 関係内容
会社等の名称 事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 所在地 は出資金 科目
又は氏名 又は職業 有）割合 役員の 事業上 内容 （千円） （千円）
（千円）
（％） 兼任等 の関係
役員 本投資法人
本投資法人執行 本資産運用
及び 執行役員兼 130,704
役員兼本資産運 会社への資 未払
その 吉岡靖二 ― ― 本資産運用 ― （注1） 132,056
用会社代表取締 産運用報酬 費用
近親 会社代表取 （注2）
役社長 の支払
者 締役社長
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
（注1）「取引内容」のうち、本資産運用会社への資産運用報酬の支払の取引金額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取
得に係る運用報酬8,430千円が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
- 23 -
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者（ヘルスケアアセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引
であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
議決権等の
資本金又 関係内容
会社等の名称 事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 所在地 は出資金 科目
又は氏名 又は職業 有）割合 役員の 事業上 内容 （千円） （千円）
（千円）
（％） 兼任等 の関係
役員 本投資法人
本投資法人執行 本資産運用
及び 執行役員兼 257,526
役員兼本資産運 会社への資 未払
その 吉岡靖二 ― ― 本資産運用 0.0 （注1） 155,596
用会社代表取締 産運用報酬 費用
近親 会社代表取 （注2）
役社長 の支払
者 締役社長
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
（注1）「取引内容」のうち、本資産運用会社への資産運用報酬の支払の取引金額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取
得に係る運用報酬113,455千円が含まれています。
（注2）取引条件及び取引条件の決定方針等
1.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
2.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者（ヘルスケアアセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引
であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期（2019年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年7月31日）
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では主として三大都市圏及び中核都市圏に、ヘルスケア施設を合計35物件保有しています。これら賃
貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
貸借対照表計上額
期首残高 41,149,494 42,710,158
期中増減額 1,560,663 23,057,275
期末残高 42,710,158 65,767,434
期末時価 45,792,000 70,479,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の期中増減額のうち、主な増加額は2物件の取得（1,766,255千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（315,438千
円）によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は8物件の取得（23,379,171千円）によるものであり、主な減少額は
減価償却費（436,533千円）によるものです。
（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2. 関連情報
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
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単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高につきましては、テナントの承諾が得られていないため、記載を省略していま
す。
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
1口当たり純資産額 105,198円 107,479円
1口当たり当期純利益 2,794円 3,372円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数（日数加重平均）で除することにより算定しています。また、潜在投資口
調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年8月 1日 自 2019年2月 1日
至 2019年1月31日 至 2019年7月31日
当期純利益（千円） 539,678 1,046,080
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ―
普通投資口に係る当期純利益（千円） 539,678 1,046,080
期中平均投資口数（口） 193,107 310,194
［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。
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（9）発行済投資口の総口数の増減
当期末現在までの最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額 出資総額（純額）
（口) （百万円） （百万円）（注1）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高 増減 残高
2014年12月9日 私募設立 2,000 2,000 200 200 200 200 (注2)
2015年3月18日 公募増資 106,500 108,500 11,246 11,446 11,246 11,446 (注3)
2015年4月21日 第三者割当増資 12,000 120,500 1,267 12,713 1,267 12,713 (注4)
2017年2月1日 公募増資 69,150 189,650 6,749 19,463 6,749 19,463 （注5）
2017年3月1日 第三者割当増資 3,457 193,107 337 19,800 337 19,800 （注6）
2019年2月1日 公募増資 112,280 305,387 12,076 31,876 12,076 31,876 （注7）
2019年2月27日 第三者割当増資 5,614 311,001 603 32,480 603 32,480 （注8）
利益を超える
2019年4月19日 － 311,001 － 32,480 △62 32,417 （注9）