決算説明資料
2021年7⽉期（第13期）
2021年9⽉15⽇
⽬次
Ⅰ 決算概要 Ⅱ ポートフォリオの運⽤状況
1. 第13期（2021年7⽉期）のハイライト P3 1. ポートフォリオハイライト P13
2. 新型コロナウイルスの影響 P4 2. ⻑期安定的なキャッシュフロー P14
3. 第13期（2021年7⽉期）の主要な指標 P5 3. 資産運⽤会社の組織変更 P16
4. 第13期（2021年7⽉期）実績 P6
5. 第14期（2022年1⽉期）及び第15期（2022年 P7 Ⅲ 投資主価値向上への取組み
7⽉期）の業績予想
1. 外部成⻑のロードマップ P18
6. 財務状況 P8
2. パイプラインの拡充 P19
7. 1⼝当たり分配⾦の推移 P9
3. ⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み P21
8. 含み益の推移 P10
4. 病院案件への取組み P22
9. 投資⼝価格の推移 P11
5. ESGへの取組み P23
Ⅳ Appendix
1
決算概要
2
Ⅰ 決算概要
１. 第13期（2021年7⽉期）のハイライト
1 業績
営業収益 ︓2,073百万円 （前期⽐+14百万円、予想⽐+0百万円）
当期純利益 ︓921百万円 （前期⽐+11百万円、予想⽐+9百万円）
1⼝当たり分配⾦ ︓3,266円 （前期⽐+40円、予想⽐+30円）
1⼝当たりNAV ︓120,907円 （前期⽐+1,639円）
2 財務状況
有利⼦負債は総額331.5億円 （前期末⽐±0億円）、LTVは48.1％ （前期末⽐△0.1%）
⻑期発⾏体格付の⾒通しの向上（JCR︓A 安定的 → A ポジティブ）
3
運⽤状況
資産規模は37物件／670億円、含み益は56億円
介護付有料⽼⼈ホーム「ニチイホーム⻄国分寺」を新規取得
パイプラインは総額約250億円まで積み上げ
ポートフォリオの稼働率は100％、賃料の減免・⽀払猶予なし
3
Ⅰ 決算概要
2.新型コロナウイルスの影響
新型コロナウイルス感染拡⼤による、本投資法⼈の運⽤状況への影響は殆どありません。
安定した賃料収⼊を確保 ＜賃料固定・⻑期の賃貸借契約＞
平均残存年数 固定賃料⽐率 稼働率
厳選したオペレーターとの間で、原則として 12.7年 100％ 100％
賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結
賃料減免・⽀払い猶予、中途解約なし
＜オペレーターの感染症対策＞
保有施設の運営状況は引き続き安定
対応マニュアルの作成・運⽤の徹底
オペレーターによる感染症対策の強化
⼊居者・職員のメディカルチェックの徹底
平均⼊居率(注)は91.1%と⾼い⽔準を確保 施設への⼊館制限、オンライン⾯会の活⽤
（注）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の
空気清浄機、除菌装置等の設置
重要事項説明書に記載されている⼊居者数の合計を定員数の合計で除した⽐率を、⼩数第2位を
四捨五⼊して記載しています。
感染防⽌に配慮した資産運⽤を継続
物件調査等での施設への訪問は必要最低限の範囲で実施
急を要しない改修⼯事等の実施スケジュールの⾒直し
4
Ⅰ 決算概要
3. 第13期（2021年7⽉期）の主要な指標
()内は前期末⽐増減
Asset（資産の部） Debt（負債の部）
37物件あ 331.5億円あ
保有物件数 有利⼦負債総額
（+1物件） （±0億円）
2.4年あ
670億円あ 平均残存年数
（△0.5年）
取得価格合計
（+7億円）
0.57%あ
平均⾦利
（±0％）
725億円あ
鑑定評価額合計
（+10億円） 78.9%あ
⻑期⽐率
（±0％）
56億円あ
含み益 100%あ
（+5億円） 固定⾦利⽐率
（±0％）
5.6%あ 48.1%あ
平均鑑定NOI利回り LTV
（±0％） （△0.1％）
100%あ ⻑期発⾏体格付（JCR） A（ポジティブ）
稼働率
（±0％）
Equity（純資産の部）
100%あ 475億円あ
固定賃料⽐率 時価総額合計
（±0％） （+57億円）
3,266円あ
86.5%あ 1⼝当たり分配⾦
三⼤都市圏投資⽐率 （+40円）
（+0.2％）
利益超過分配⾦（注） 304円あ
（出資の払戻しに相当） （+4円）
12.7年あ
賃貸借契約平均残存年数
(△0.6年） 120,907円あ
1⼝当たりNAV
（+1,639円）
5
（注）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
Ⅰ 決算概要
4. 第13期（2021年7⽉期）実績
新規物件の取得により、 1⼝当たり分配⾦は前期⽐+40円の3,266円を実現しました。
（単位︓百万円）
第12期 第13期 第13期実績（対予想⽐）
（2021年1⽉期） （2021年7⽉期）
実績 予想(注2) 実績 予想⽐ 第12期⽐ 営業費⽤の差異（△7）
(C)-(A) 賃貸事業費⽤の減少（△6）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) 修繕費（△5）
（A）(％)
⼀般管理費の減少（△1）
営業収益 2,058 2,072 2,073 +0 +14 +0.7 調査費(継続ER)（△2）
営業費⽤ 990 1,002 994 △7 +4 +0.4
賃貸事業費⽤ 678 697 690 △6 +12 +1.8
（減価償却費） 467 474 473 △0 +6 +1.4 第13期実績（対第12期⽐）
⼀般管理費 311 305 303 △1 △8 △2.6 営業収益の差異（+14）
第13期取得物件の賃料収⼊
営業利益 1,067 1,070 1,078 +8 +10 +1.0
営業外収益 1 － 1 +1 +0 +22.6 営業費⽤の差異（+4）
賃貸事業費⽤の増加（+12）
営業外費⽤ 158 157 157 +0 △0 △0.1 第11期取得物件に係る固都税の費⽤化（+2）
修繕費（+2）
経常利益 910 912 922 +9 +11 +1.2 減価償却費（+6）
⼀般管理費の減少（△8）
当期純利益 910 911 921 +9 +11 +1.2 投資主総会関連費⽤（△7）
１⼝当たり分配⾦（円） 3,226 3,236 3,266 +30 +40 +1.2
利益分配⾦ 2,880 2,962
⼀時差異等調整引当額
2,932 +30 +36 +1.2
からの分配⾦
46 －
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
300 304 304 ±0 +4 +1.3
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第13期予想（B）は2021年3⽉16⽇付「2021年1⽉期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
6
Ⅰ 決算概要
5. 第14期（2022年1⽉期）及び第15期（2022年7⽉期）の業績予想
第14期は当初予想から⼤きな変更はなく、1⼝当たり分配⾦は3,236円(前期⽐△30円、当初予想⽐±0円)を
⾒込んでいます。
（単位︓百万円）
第13期 第14期 第15期 第14期予想（対第13期実績⽐）
（2021年7⽉期） （2022年1⽉期） （2022年7⽉期）
当初予想 第14期 営業収益の差異（+7）
実績 予想 当初予想⽐ 第13期⽐ 予想
(注2) 予想⽐
第13期取得物件の賃料収⼊の通期寄与（+6）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) (D) (D)-(C)
営業収益 2,073 2,079 2,080 +0 +7 2,080 ±0 営業費⽤の差異（+15）
賃貸事業費⽤の増加（+14）
営業費⽤ 994 1,009 1,009 +0 +15 1,019 +9 修繕費（+6）
減価償却費（+7）
賃貸事業費⽤ 690 702 705 +2 +14 710 +4
（減価償却費） 473 481 481 △0 +7 484 +3
⼀般管理費 303 306 304 △1 +1 309 +4 第15期予想（対第14期予想⽐）
営業利益 1,078 1,070 1,070 △0 △8 1,061 △9
営業費⽤の差異（+9）
営業外収益 1 － － ±0 △1 － ±0 賃貸事業費⽤の増加（+4）
減価償却費（+3）
営業外費⽤ 157 159 159 △0 +1 149 △9 第13期取得物件に係る固都税の費⽤化（+1）
⼀般管理費の増加（+4）
経常利益 922 911 911 +0 △10 911 +0 調査費(継続ER)
当期純利益 921 910 910 +0 △10 910 +0
営業外費⽤の差異（△9）
⽀払利息の減少（△3）
１⼝当たり分配⾦(円) 3,266 3,236 3,236 ±0 △30 3,238 +2
投資⼝交付費（第9期実施の増資分）の剥落(△6）
１⼝当たり分配⾦
(利益超過分配⾦（出資の払戻 2,962 2,927 2,927 ±0 △35 2,928 +1
し）（注1）を含まない)
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
304 309 309 ±0 +5 310 +1
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第14期当初予想（B）は2021年3⽉16⽇付「2021年1⽉期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
7
Ⅰ 決算概要
6. 財務状況
三井住友銀⾏を中⼼としたバンクフォーメーションのもと、安定的な財務基盤を構築しています。
有利⼦負債の状況 LTVと有利⼦負債総額の推移
第12期末 第13期末 増減 LTVは50％を⽬途に運営
（2021年1⽉期） （2021年7⽉期） （億円） （％）
400 有利⼦負債総額（左軸） LTV（右軸） 52.0
有利⼦負債総額 （億円） 331.5 331.5 ±0
51.0
300
（うち、ソーシャルボンド） （億円） 20 20 ±0 50.0
平均残存年数 （年） 2.9 2.4 △0.5 200 49.0
48.1 48.2 48.1 48.0
固定⾦利⽐率 （%） 100 100 ±0 100 47.5 47.6
47.0
324.5 324.5 331.5 331.5 331.5
LTV （%） 48.2 48.1 △0.1 0 46.0
第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末
平均⾦利 （%） 0.57 0.57 ±0
（注）LTVは総資産ベースの数値です。LTV（時価ベース）は44.5%です。
借⼊先の分散状況 返済期限の分散状況
⾦額 ⽐率
（億円） （%）
（億円）
平均残存年数は2.4年
■三井住友銀⾏ 102.5 32.9
100
■三井住友信託銀⾏ 54.5 17.5
⻑期借⼊⾦
■りそな銀⾏ 27.0 8.7
4.0% ■⽇本⽣命保険 26.0 8.3 80 投資法⼈債（ソーシャルボンド）
4.0% 32.9% ■⻄⽇本シティ銀⾏ 17.5 5.6
総額
4.0% ■信⾦中央⾦庫 14.5 4.7
311.5億円 60
■第⼀⽣命保険 12.5 4.0
4.7% ■広島銀⾏ 12.5 4.0
借入先 92.5
■福岡銀⾏ 12.5 4.0 40
5.6% 70.0 72.5
14社 ■七⼗七銀⾏ 9.5 3.0
■三⼗三銀⾏ 7.5 2.4
8.3% 20 44.5
■東⽇本銀⾏ 5.0 1.6
32.0
8.7%
17.5% ■群⾺銀⾏ 5.0 1.6 20.0
■横浜銀⾏ 5.0 1.6 0
合計 311.5 100.0
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第30期
8
Ⅰ 決算概要
7. 1⼝当たり分配⾦の推移
本投資法⼈の分配⾦はコロナ禍においても安定的に推移しています。今後もディフェンシブなセクターとして、
安定した分配を⾏うことを⽬指します。
（円）
3,800
利益超過分配⾦ (注1)
3,643
分配⾦ (注2)
3,600
分配⾦(⼀時効果除く）(注3)
3,363 3,320
3,400
3,240 3,266 3,236 3,238
3,226
3,200 3,120
3,035
3,180
2,951 2,962
3,000 2,926 2,927 2,928
2,794 2,918 2,957 2,924
2,943 2,928
2,800
2,697 2,699 2,879
2,653
2,786
2,600 2,699
2,440 2,589
2,400 2,508
2,425
2,200
2,0000
第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年
1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期
（予想） （予想）
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）1⼝あたり分配⾦から利益超過分配⾦を引いた⾦額を記載しています。
（注3）⼀時的に発⽣する収益(保険⾦収⼊等)、物件取得に伴い費⽤化されていない固定資産税及び都市計画税を⼀時効果としています。 9
Ⅰ 決算概要
8. 含み益の推移
ポートフォリオの含み益は、上場来順調に拡⼤しています。
（百万円） （%）
7,000 10.0
含み益（左軸）
含み益率（右軸） 8.5 9.0
6,000
7.7 7.7
7.5 8.0
7.2 7.2 5,653
7.0
5,000 6.8
5,165 7.0
5,094
6.1 4,901
4,711
5.6 6.0
4,000
4.4 5.0
3,000
3,081 4.0
3.3 2,878
2,543
2,000 3.0
2,212
1.7 1,749 2.0
1,000
1,152
1.0
811
420
0 0.0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期
10
Ⅰ 決算概要
9. 投資⼝価格の推移
コロナショックで⼀時8万円まで下落したものの、⾜元は15万円前後で推移しています。
2021年9⽉10⽇
152,600円
（円） （⼝）
160,000 HCM出来⾼（右軸） 8,000
22,000
2020年1月
HCM
国内初の新型コロナ感染者の確認
150,000 東証REIT指数
7,000
2018年9月
140,000 利益超過分配実施を投資主総会の
決議事項とすることを公表
6,000
130,000
2017年11月 5,000
120,000 J‐REIT初となる病院不動産取得
110,000 4,000
100,000
3,000
2020年3⽉19⽇
90,000 2019年1月 80,000円
上場後2回目となる公募増資公表
2,000
80,000
1,000
70,000
60,000 0
2017/7/31 2018/1/31 2018/7/31 2019/1/31 2019/7/31 2020/1/31 2020/7/31 2021/1/31 2021/7/31
（注）東証REIT指数は、2017年7⽉31⽇終値で相対化したものです。
11
ポートフォリオの運⽤状況
12
Ⅱ ポートフォリオの運⽤状況
１．ポートフォリオハイライト
主要データ
鑑定評価額合計 平均鑑定NOI
保有物件数 取得価格合計 （注1） 利回り
37物件 670億円 725億円 5.6％
（+1物件） （+7億円） （+10億円） （±0％）
賃貸借契約平均
平均築年数（注1） 固定賃料⽐率 稼働率
残存年数（注1）
17.0年 12.7年 100％ 100％
（+0.7年） （△0.6年） （±0％） （±0％）
（注1） 「鑑定評価額合計」は、2021年7⽉31⽇を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2021年7⽉31⽇を基準⽇とし、取得価格との加重平均により算出し、⼩数
第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、⾯積との加重平均により算出しています。
（注2）（ ）は第12期末⽐です。
分散状況（注）
有料⽼⼈ホーム・医療関連施設等 その他
中核都市圏
19.3% 2.6%
11.0%
中部圏
医療関連施設等
1.9%
3.1%
タイプ別 エリア別 ⾸都圏
43.0%
有料⽼⼈ホーム 近畿圏
73.0% 41.6%
三⼤都市圏
ｻｰﾋﾞｽ付き⾼齢者向け住宅
86.5%
4.7% （注）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
13
Ⅱ ポートフォリオの運⽤状況
２．⻑期安定的なキャッシュフロー（1）
本投資法⼈は厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結しています。
きめ細かな事業ＤＤと継続的なモニタリングを通じて、安定的なキャッシュフローを確保しています。
オペレーターに対する⽬利きとモニタリング 厳選した優良オペレーター
業界⼤⼿のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア
安定的な賃料収⼊を享受するためには 傘下のグリーンライフをはじめ、豊富な実績と⾼い信⽤⼒を有する
オペレーター13社
オペレーターに対する⽬利きが重要 医療法⼈協和会は、6病院 (2,026床）、4介護⽼⼈保健施設 (495床)等
を運営する⼤⼿医療法⼈
オペレーター上位（取得価格ベース）（注1）
事業運営能⼒ 経営の安定性
オペレーター 総定員数（注2） ⽐率（％）
グリーンライフ株式会社
4,431名（全国21位）（注3） 28.2
グリーンライフ東⽇本株式会社
SOMPOケア株式会社 27,907名（全国1位） 17.1
医療法⼈協和会 － 11.4
株式会社ベネッセスタイルケア 19,477名（全国2位） 9.6
事業デューデリジェンス （注1）シップ千⾥ビルディングのオペレーターは、千⾥中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとし
て⾯積案分しています。
（取得後を含む） （注2）（出所）週刊⾼齢者住宅新聞 2021年8⽉4・11⽇号（第637号）
（注3）シップヘルスケアホールディングス株式会社全体の数字です。
定量⾯/定性⾯の評価分析 賃料固定・⻑期の賃貸借契約
定期的な施設訪問・実査 (施設⻑等との⾯談)
20年以上
業歴・業容 財務内容 組織管理体制 5.8%
10年未満
固定賃料⽐率 37.2%
平均残存年数
100% 12.7年（注）
施設の運営状況 コンプライアンス 雇⽤環境
(虐待防⽌への取組等) (職員の確保・定着） 10年以上20年未満
57.0%
（注）2021年7⽉31⽇を基準⽇とし、取得価格との加重平均により算出し、⼩数第1位未満を切り捨てして記載
しています。
14
Ⅱ ポートフォリオの運⽤状況
２．⻑期安定的なキャッシュフロー（2）
本投資法⼈の稼働率は上場来ほぼ100%、各施設の平均⼊居率も⾜元90％以上を維持しています。
稼働率と平均⼊居率の推移
（％） 100 100 100 100 100 100 99.9 100 100 100 100
100
95
92.6 92.4
91.6 91.5 91.1
90
87.7
86.7
85.2 84.9 85.3 稼働率
84.4
85
平均⼊居率
80
75
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期
（注）稼働率は、各決算期末⽇現在における各保有資産に係る賃貸可能⾯積に対して賃貸⾯積が占める割合を⽰しており、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。平均⼊居率は、⾼齢者施設・住宅について、オペレーターから提供を受けた重要事項説明書に
表⽰された⼊居者数の合計を定員の合計で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
15
Ⅱ ポートフォリオの運⽤状況
3．資産運⽤会社の組織変更
ヘルスケア業務推進部を新設し(2021年10⽉1⽇付)、ヘルスケア分野の知⾒を活かした投資の強化・拡⼤と、
ポートフォリオ運⽤の⾼度化を図ります。
組織図 ヘルスケア業務推進部
2021年10⽉1⽇時点
株主総会
投資部
監査役 量の拡大
volume
取締役会
運⽤委員会 コンプライアンス委員会
資産運用部 ヘルスケア業務推進部
代表取締役 質の向上 ヘルスケア分野の知見
quality knowledge
内部監査室 コンプライアンス室
（新設）
投資部 資産運⽤部 ヘルスケア業務推進部 財務管理部
＜ヘルスケア業務推進部の主な業務＞
ヘルスケア施設(病院も含む)の事業評価
ヘルスケア施設を運営するオペレーターの事業評価
ヘルスケア分野の市場動向等の調査・分析
従来資産運⽤部が担っていた、事業デューデリジェンス等のヘ ヘルスケア関連法令等の遵法性の確認
ルスケア分野の専⾨性が求められる業務を、新設するヘルスケ
ア業務推進部に移管。 ヘルスケア業務推進部⻑は、国⼟交通省がガイドライン(注)で定
める｢ヘルスケア施設の事業特性を⼗分に理解している専⾨家｣
資産運⽤部は保有物件の賃貸及び維持管理等のアセットマネジ に該当。
メント業務に専念し、ポートフォリオの質の向上に注⼒。 (注) 国⼟交通省が2014年6⽉27⽇に公表した「⾼齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリート
の活⽤に係るガイドライン」及び2015年6⽉26⽇に公表した「病院不動産を対象とするリート
に係るガイドライン」をいいます。
16
投資主価値向上への取組み
17
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
１．外部成⻑のロードマップ
本投資法⼈は継続的な物件取得を通じて、中期的に1,000億円の資産規模を⽬指しています。
資産規模と物件数の推移
2017年2⽉ 2017年11⽉ 2019年2⽉ 2021年3⽉
・第1回公募増資実施 ・J-REIT初の病院不動産を ・第2回公募増資実施 ・ニチイホーム⻄国分寺
・6物件（134億円）を取得 20億円で取得 ・病院不動産を含む （7億円）を取得
8物件（227億円）を取得
（物件数） （億円）
50 1000
＜⽬標＞
45
1,000 900
（注）
800
40
663 663 670 700
648 648
資産規模
35 37 600
物件数 36 36
35 35
30 500
405 405 421
384
400
25 27
25 25 300
236 24
20
200
16
15 100
第1期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
2015年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期
18
（注）本⽬標は将来における事象⼜は市場環境等により達成できないこともあります。
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（1）
スポンサーの他、オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークや多様な機能を活⽤した
「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充・強化を図っています。
良質な案件・情報が集まる仕組み
⾼齢者向け オーナー
オペレーター 施設・住宅 （個⼈地主・事業会
（開設済） 社・ファンド等）
⾼齢者向け 幅広い 専⾨的なノウハウ 多様なウェア
医療関連
施設・住宅 ネットワーク ハウジング機能
施設等
（開発）
スポンサー及び
サ ブリッジSPCの
サポート会社（注） サ ポ
ポ ー
活⽤
のネットワーク
ー 介護・医療 ト
ト
資産運⽤会社 契 契 スポンサー等の
独⾃の 約 ファンド運営 約 バランスシート
デベロッパー ネットワーク の活⽤
⾦融 医療法⼈
ハウスメーカー
幅広い 多様なウェア 良質な案件を相対取引で
専⾨的なノウハウ
ネットワーク ハウジング機能 タイムリーに捕捉
（注）「サポート会社」とは、本資産運⽤会社との間で、本投資法⼈への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパ イプラインサポート契約を締結している会社をいいます。
19
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（2）
良質な案件・情報が集まる仕組みを構築
⾼齢者向け施設・住宅 ⾼齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
（開設済） （開発）
総額約250億円のパイプライン
有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム（開発）
さわやかひがしおおさか館 ノアガーデン レジェンド チャーム花⼩⾦井
（⼤阪府東⼤阪市 94室） （北海道札幌市 72室） （東京都⼩平市 66室）
有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム
まどか南浦和 ロイヤル川⼝ SOMPOケア ラヴィーレ神⼾伊川⾕
（埼⽟県川⼝市 54室） （埼⽟県川⼝市 56室） （兵庫県神⼾市 80室）
（注）本投資法⼈は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、その取得について優先交渉権を有していますが、本投資法⼈が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。上記の物件は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設の⼀例です。 20
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
3．⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み
開設済物件 開発物件
セール＆リースバック オーナーチェンジ
オペレーター デベロッパー等
（物件所有者 ＝ オペレーター） （物件所有者 ＝ オペレーター以外）
財務体質の強化 有活（投資）案件の出⼝ 地主の有活案件に依らない 開発・竣⼯後の売却先の確保
肌理細かな物件の維持管理 事業⽅針の変更 機動的な新規開設
M&Aに伴う資⾦調達 物件規模の⼤型化
ヘルスケアリートを活⽤した新規開発
⻑期保有を前提とした
ヘルスケアリートへの不動産売却 ⇒ オペレーターの出店意向を前提とし、
リーシングリスクは限定的
取組み事例 有料⽼⼈ホーム 取組み事例 有料⽼⼈ホーム
住宅型有料⽼⼈ホームのオーナー 介護付有料⽼⼈ホームの新規開発。
チェンジ。⼤⼿不動産会社の資産の ⼤⼿デベロッパーの開発後の売却先
⼊替えの希少な機会を捉え、本投資 確保ニーズに対応した事例。スポン
法⼈への譲渡を前提にスポンサーが サー主導にて新たなブリッジSPCを
取得したもの。オペレーターとの良 組成、本投資法⼈への譲渡を前提に
好な関係も奏功。 取得したもの。2021年9⽉開設済。
サニーライフ船橋 サニーライフ東⼤和
（千葉県船橋市 185室） （東京都東⼤和市 67室）
21
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
４．病院案件への取組み
本投資法⼈の運⽤⽅針 リート投資（活⽤）の機会
1 病院不動産の市場規模
主な投資対象 市場規模は約23兆円（注）で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
⼤半が医療法⼈等による⾃⼰保有
経営の安定した病院の不動産
病院の主なニーズ
（地域医療構想の中で確たる役割が⾒込まれる病院）
医療機能の強化を企図した建替え、増築、移転先の確保
⇔ 事業再⽣ファンドと異なる
規模拡⼤のための増床やＭ＆Ａに際しての資⾦調達
医療モールや健診センター等も組⼊れ可能
財務体質強化、資⾦調達⼿法多様化、キャッシュフローマネジメント
経営資源の本業への集中、不動産に関する業務のアウトソーシング
2
運営施設のブランド向上
「病院不動産ガイドライン」 に準拠した運⽤体制
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6⽉時点の試算値を基に資産運⽤会社にて計算した値です。
病院事業に精通した専⾨家を資産運⽤会社内に配置
原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結 取組み事例
シップ千⾥ビルディング
名称
3 （千⾥中央病院）
投資⽐率 所在地 ⼤阪府豊中市
⾼齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80% オペレー
医療法⼈協和会
以上 ター
病院不動産のみの上限は設定しない 病床数 400床
病院と有料⽼⼈ホームを合築した、⼤規模な複合型ヘルスケア施設
4 シップヘルスケアグループが開発し、建物全体を⼀括してマスターリース
市場拡⼤に向けての普及活動
主要テナントの千⾥中央病院は、主として回復期・慢性期医療を担う
医療・介護施設関連事業者向けセミナーへの参加 病院として、本物件の竣⼯（2008年）に合わせて開業
業界団体（⽇本病院学会等）での講演 本投資法⼈がスポンサーのウェアハウジング機能を活⽤して取得済
22
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
5．ESGへの取組み
本投資法⼈と資産運⽤会社は、ESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))に
配慮した資産運⽤を実践し、投資理念の実現と中⻑期的な投資主価値の向上を⽬指します。
解決すべき課題 取組み事例 関連性の強いSDGs
・グリーンリース（神⼾学園都市ビル）
環境
・省エネルギーとCO2排出削減
(Environment) ・補助⾦を活⽤した空調等の⾼効率化改修⼯事
（グリーンライフ守⼝、神⼾学園都市ビル）
・ソーシャルファイナンス（ソーシャルローン、
ソーシャルボンド）での資⾦調達
・⾼齢者⼈⼝に対する⾼齢者向け住宅の供給不⾜
の解消
・社会課題の解決に向けた取組みをまとめたインパ
クトレポートの発⾏ (毎年12⽉)
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防⽌
・ＩＣＴシステムの導⼊によるオペレーターの介護
・介護職員の業務効率化・業務負担の軽減
社会 業務効率化⽀援
(Social) ・⼊居者に対する虐待及び施設職員に対するハラ
－介護業務効率化システム「EGAO link」の導⼊
（アズハイム光が丘、アズハイム⽂京⽩⼭）
スメントの防⽌態勢
・障がい者就労⽀援（グリーンライフ守⼝）
・病院の⽼朽化対応・耐震化推進
・テレワーク体制の整備 (資産運⽤会社)
・ワークライフバランス、職員等の健康
・新型コロナウィルスの感染拡⼤防⽌への対応
・投資法⼈の執⾏役員と資産運⽤会社の代表取締役
・意思決定の透明性
社⻑の分離（2020年10⽉の投資主総会にて決議）
ガバナンス ・公正な取引（利益相反の適切な管理）
・利益相反を適切に管理するためにウェアハウジン
(Governance) グルールを整備
・各種リスクの管理（反社会的勢⼒の排除を含
む）
・資産運⽤会社内に「お客さま本位委員会」を設置
23
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
5．ESGへの取組み 〜環境（Environment）〜
グリーンリース 省エネ改修⼯事
「神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）」を⼀括賃借して 「グリーンライフ守⼝」において空調機器の⾼効率化改修⼯事
いるテナントとの間でグリーンリースを導⼊ を実施
共⽤部空調機の室外機の制御基板と圧縮機を省エネ性能の⾼い
LED化⼯事実施 ものに交換
⾼機能空調管理ユニットの導⼊（館内空調の⼀括管理、スケ
ジュール運転設定）
低減した電気料⾦等の⼀部
国の補助⾦を活⽤
物件所有者 テナント → 投資⾦額 13.5百万円（うち補助⾦6.4百万円）
賃料に上乗せして⽀払い
メリット︓賃料収⼊増 メリット︓電気料削減
管球交換費⽤
23％
グリーンリース
実施による負担減
50％
電気使⽤料 グリーンリース料
77％ (賃料へ上乗せ)
26％
電気使⽤料
69％削減
電気使⽤料
24％
実施前 実施後
グリーンリース︓物件所有者とテナントが協働して不動産の省エネなどの環境負荷の低
減や執務環境の改善などを図り、且つ双⽅がコスト削減等の恩恵を受け
られるWin-Winの取組み
24
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
5．ESGへの取組み 〜社会（Social） 〜
ソーシャルファイナンス（注） ICTを活⽤した介護業務の効率化 (EGAO link)
ソーシャルファイナンスを通じてESG投資に積極的な投資家層へ スマートフォンで、ナースコールの対応や介護記録の作成、⼊居
の投資機会を提供するために、ソーシャルファイナンス・フレー 者のベッドでの状況がリアルタイムで把握可能なシステム（EGAO
ムワークを策定 link）を、｢アズハイム⽂京⽩⼭｣他で導⼊
JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価 最上位のSocial １(F)
＜アズハイム⽂京⽩⼭におけるEGAO link導⼊効果＞
ケアスタッフの⼈員削減
2019.7.31 2020.9.30 差異
ソーシャル 発⾏年⽉︓2020年1⽉ 年限︓10年
発⾏総額︓20億円 ⼈⼯合計 26.9名 23.4名 ▲3.5名
ボンド 利率︓0.78% 格付︓A（JCR）
総労働時間 4,734時間 4,118時間 ▲616時間
ソーシャルローン残⾼︓211.5億円（借⼊残⾼の約68％）
介護サービスの質の向上
ソーシャル
ローン 2019.7.31 2020.9.30 差異
※2019年2⽉以降の新規借⼊⾦は全てソーシャルローンです。
⽣活リハビリ 608回 1,822回 ＋1,214回
（注）ソーシャルファイナンスとは、社会問題の解決や地域活性化など、社会的・公共的な利益を⽣み出
すことを⽬的とした資⾦調達を指します。 個別アクティビティ 20時間 54時間 +34時間
ESGに関する情報開⽰ 障がい者就労⽀援
医療、介護業界が抱える課題の解決に向けた取組みをまとめたイ 「グリーンライフ守⼝」内の空区画を活⽤して、オペレーターが
ンパクトレポートの発⾏(毎年12⽉発⾏、HPで開⽰) 野菜の⽔耕栽培を通じた障がい者就労⽀援事業を実施
25
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
5．ESGへの取組み 〜ガバナンス（Governance） 〜
経営の基本⽅針 運⽤資産の取得に関する意思決定フロー
お客様本位の業務運営の実践 投資部による取得計画案の起案
（投資部による物件デューディリジェンス）
⾃律的なコンプライアンス態勢の強化 取得候補の
運用資産が
ヘルスケア
施設又は病 取得候補の運
院不動産で 用資産がヘル
ある場合 スケア施設又
は病院不動産 中止又は
以外である場
ヘルスケア業務推進部又は 合 内容変更
適切な利益相反管理 （必要に応じて）外部専門家
による評価報告書の作成及
の指示
び投資部への提出
投信法の利害関係⼈等より幅広い範囲で利害関係者を定義し、厳
格な審査を⾏った上で取引を実施する態勢を構築
コンプライアンス・オフィサーによる承認
法令等遵守、その他コンプライアンス上の問題（以下、｢法令等
利害関係者
遵守上の問題｣）の有無の確認
投信法の利害関係⼈等
利害関係者との取
引に該当する場
利害関係者からの物件取得に係る取得報酬 合及びｺﾝﾌﾟﾗｲｱﾝ
ｽ・ｵﾌｨｻｰが当該
取得計画案に関
取得代⾦×0.5%（通常は1.0%）を上限 する法令等遵守
上の問題につい
て検討するために
付議する必要があ
ると判断した場合
投資法⼈の執⾏役員と資産運⽤会社の代表取締役社⻑の分離 コンプライアンス委員会による
法令等遵守上の問題の有無の審議・決
2020年11⽉1⽇から、資産運⽤会社の代表取締役が本投資法⼈の 議
執⾏役員を兼務する体制を解消
本投資法⼈ 本資産運⽤会社
投資部が取得計画案を運用委員会に上程
中止又は
内容変更
の指示
運用委員会における審議及び決議
適切なけん制
（コンプライアンス・オフィサーは、議事進行等の手続き及び審
議内容に法令違反等の問題があると判断した場合には、運用
委員会の審議・決議の中止を命じることができる。）
執⾏役員 代表取締役社⻑
藤瀨 裕司 吉岡 靖⼆
取締役会及び本投資法人への報告
（但し、当該取得計画案が投信法に基づき本投資法人の
26
役員会承認を要する利害関係人等との取引に該当する場
合、本投資法人役員会の事前承認を得る。）
Appendix
27
Ⅳ Appendix
ポートフォリオマップ
1 アクアマリーン⻄宮浜
2 ボンセジュール千歳船橋
3 ボンセジュール⽇野
三⼤都市圏投資⽐率 4 ボンセジュール武蔵新城
三⼤都市圏に メディカル・リハビリホームボンセジュール
86.5%
5
秦野渋沢
戦略的に投資 6 メディカル・リハビリホームボンセジュール
⼩牧
7 アズハイム光が丘
8 アズハイム⽂京⽩⼭
41.6％
9 SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
近畿圏 10 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
11
12 さわやか⽴花館
11.0％
12 さわやか和布刈館
中核都市圏 13 さわやか⽥川館
17
16
2 19 1 1 14 グッドタイムホーム不動前
1 18 15 ボンセジュール四つ⽊
1.9％
1 16 メディカルホームボンセジュール伊丹
中部圏
22 ⾸都圏 43.0％ 有料⽼⼈ホーム 17
18
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
グリーンライフ守⼝
その他 2.6％ 19 はぴね神⼾⿂崎弐番館
7 21
30 20 グランダ鶴間・⼤和
15
29 8 21 スマイリングホームメディス⾜⽴
33
3 31 22 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
13 2 14
12 9 23 はなことば南
10 4
24 はなことば三浦
11
27 26 25
5 20 25 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
24
23 はなことば新横浜
26
6 28
27 はなことば新横浜２号館
32 28 はなことば⼩⽥原
1 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 29 ベルジ箕輪
サービス付き⾼
齢者向け住宅 2 SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢 30 ベルジ武尊
医療関連施設等 1 新潟リハビリテーション病院 31 サニーライフ北品川
有料⽼⼈ホーム・ 32 サニーライフ鎌倉
1 シップ千⾥ビルディング
医療関連施設等 ニチイホーム⻄国分寺
33
28
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（1）
有料⽼⼈ホーム
1 2 3 4 5
メディカル・リハビリホーム
アクアマリーン⻄宮浜 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール⽇野 ボンセジュール武蔵新城
ボンセジュール秦野渋沢
兵庫県⻄宮市⻄宮浜 東京都世⽥⾕区船橋 東京都⽇野市落川 神奈川県川崎市⾼津区千年 神奈川県秦野市渋沢上
所在地
4-15-2 1-37-3 438-1 773-2 1-6-60
阪神本線 ⼩⽥急⼩⽥原線 京王線 JR南武線 ⼩⽥急⼩⽥原線
最寄駅
阪神⻄宮駅 千歳船橋駅 百草園駅 武蔵新城駅 渋沢駅
竣⼯年⽉ 2007年5⽉ 1988年3⽉ 1990年5⽉ 1985年2⽉ 1991年7⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 117百万円 49百万円 43百万円 36百万円 47百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.0％ 5.9％ 6.0％ 6.2％ 6.4％
鑑定評価額(注1) 2,060百万円 974百万円 818百万円 643百万円 850百万円
取得価格（⽐率） 1,950百万円（2.9％） 824百万円（1.2％） 724百万円（1.1％） 582百万円（0.9％） 728百万円（1.1％）
敷地⾯積 2,587.93㎡ 1,020.92㎡ 2,211.28㎡ 1,233.49㎡ 2,588.04㎡
総賃貸可能⾯積 5,274.54㎡ 2,342.17㎡ 1,984.17㎡ 1,710.43㎡ 3,435.79㎡
構造/階数(注2) RC造/地上5階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地上3階 RC造/地上4階 RC造/地上5階
居室数/定員 90室/100⼈ 42室/47⼈ 56室/58⼈ 46室/49⼈ 100室/101⼈
⼊居率（注3） 100.0％ 91.5％ 86.2％ 89.8% 96.0％
オペレーター グリーンライフ ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 15.8年 4.8年 4.8年 5.3年 5.8年
29
29
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（2）
) 有料⽼⼈ホーム
6 7 8 9 10
メディカル・リハビリホーム SOMPOケア ラヴィーレ SOMPOケア ラヴィーレ
アズハイム光が丘 アズハイム⽂京⽩⼭
ボンセジュール⼩牧 町⽥⼩野路 あざみ野
愛知県⼩牧市城⼭ 東京都練⾺区⾕原 東京都⽂京区⽩⼭ 東京都町⽥市⼩野路町 神奈川県横浜市都筑区
所在地
3-1 4-3-23 4-36-13 1612 あゆみが丘19-24
名鉄⼩牧線 ⻄武池袋線 都営地下鉄三⽥線 京王相模原線 ⼩⽥急多摩線 横浜市営地下鉄ブルーライン
最寄駅
味岡駅 ⽯神井公園駅 ⽩⼭駅 京王永⼭駅 ⼩⽥急永⼭駅 中川駅
竣⼯年⽉ 1991年3⽉ 2006年3⽉ 2007年2⽉ 2007年10⽉ 2004年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 92百万円 76百万円 74百万円 193百万円 156百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.3％ 5.5％ 5.1％ 5.3％ 5.1％
鑑定評価額(注1) 1,450百万円 1,490百万円 1,650百万円 3,780百万円 3,230百万円
取得価格（⽐率） 1,270百万円（1.9％） 1,385百万円（2.1％） 1,430百万円（2.1％） 3,580百万円（5.3％） 3,050百万円（4.5％）
敷地⾯積 8,229.85㎡ 2,868.46㎡ 540.29㎡ 7,404.13㎡ 2,748.64㎡
総賃貸可能⾯積 8,858.49㎡ 3,628.60㎡ 2,507.25㎡ 7,720.17㎡ 5,789.25㎡
構造/階数(注2) SRC・RC・S造/地上10階 RC造/地上3階 RC造/地上8階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地下1階地上5階
居室数/定員 124室/165⼈ 83室/89⼈ 50室/52⼈ 163室/169⼈ 145室/145⼈
⼊居率（注3） 79.4％ 92.1％ 82.7％ 66.9％ 84.1％
オペレーター ベネッセスタイルケア アズパートナーズ アズパートナーズ SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 5.8年 12.6年 5.6年 6.2年 5.9年
30
30
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（3）
有料⽼⼈ホーム
11 12 13 14 15
さわやか⽴花館 さわやか和布刈館 さわやか⽥川館 グッドタイムホーム不動前 ボンセジュール四つ⽊
福岡県福岡市博多区⼤字 福岡県北九州市⾨司区⼤久保 福岡県⽥川市⼤字伊⽥ 東京都品川区⻄五反⽥ 東京都葛飾区東四つ⽊
所在地
⽴花寺173-15 1-9-15 393-1 5-25-13 3-1-11
JR⿅児島本線 JR⿅児島本線 平成筑豊鉄道⽥川線 東急⽬⿊線 京成押上線
最寄駅
笹原駅 ⾨司港駅 匂⾦駅 不動前駅 四ツ⽊駅
竣⼯年⽉ 2005年10⽉ 2005年11⽉ 2006年1⽉ 1992年3⽉ 1989年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2016年7⽉期
鑑定NOI(注1) 93百万円 85百万円 25百万円 91百万円 48百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.1％ 6.2％ 6.4％ 5.2％ 5.8％
鑑定評価額(注1) 1,520百万円 1,400百万円 377百万円 1,950百万円 886百万円
取得価格（⽐率） 1,520百万円（2.3％） 1,380百万円（2.1％） 390百万円（0.6％） 1,740百万円（2.6％） 824百万円（1.2％）
敷地⾯積 3,359.66㎡ 3,758.26㎡ 4,300.90㎡ 1,206.60㎡ 1,136.46㎡
総賃貸可能⾯積 5,652.94㎡ 4,720.46㎡ 2,366.20㎡ 3,400.20㎡ 1,962.89㎡
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上6階 RC造/地上4階 RC造/地上3階 RC造/地下1階地上5階 RC造/地上5階
居室数/定員 104室/104⼈ 95室/95⼈ 60室/60⼈ 61室/67⼈ 61室/65 ⼈
⼊居率（注3） 100.0％ 96.8％ 100.0％ 86.6％ 86.2％
オペレーター さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 JAPANライフデザイン ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 6.5年 6.5年 6.5年 5.3年 4.4年
31
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（4）
有料⽼⼈ホーム
16 17 18 19 20
メディカルホーム 神⼾学園都市ビル
グリーンライフ守⼝ はぴね神⼾⿂崎弐番館 グランダ鶴間・⼤和
ボンセジュール伊丹 （はぴね神⼾学園都市）
兵庫県伊丹市中央 兵庫県神⼾市⻄区学園⻄町 ⼤阪府守⼝市佐太中町 兵庫県神⼾市東灘区⿂崎南町 神奈川県⼤和市下鶴間
所在地
1-2-25 1-1-2 6-17-34 8-10-7 2-3-41
阪急伊丹線 神⼾市営地下鉄⻄神・⼭⼿線 ⼤阪メトロ⾕町線・ 阪神電鉄本線 ⼩⽥急江ノ島線
最寄駅
阪急伊丹駅 学園都市駅 ⼤阪モノレール⼤⽇駅 ⿂崎駅 鶴間駅
竣⼯年⽉ 1989年3⽉ 2009年1⽉ 2006年9⽉ 2010年3⽉ 1998年3⽉
取得時期 2016年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期
鑑定NOI(注1) 36百万円 227百万円 220百万円 48百万円 53百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.1％ 5.2％ 5.3％ 5.2％ 5.3％
鑑定評価額(注1) 557百万円 4,450百万円 4,400百万円 974百万円 1,060百万円
取得価格（⽐率） 514百万円（0.8％） 4,320百万円（6.4％） 4,150百万円（6.2％） 930百万円（1.4％） 1,000百万円（1.5％）
敷地⾯積 1,976.11㎡ 2,742.81㎡ 5,872.83㎡ 932.94㎡ 2,877.11㎡
総賃貸可能⾯積 2,129.87㎡ 12,636.48㎡ 8,356.85㎡ 1,772.89㎡ 3,427.08㎡
構造/階数(注2) SRC造/地上11階（専有部分） RC造/地下1階地上9階 S・RC造/地上9階 S造/地下1階地上4階 RC・S造/地上5階
居室数/定員 62室/64⼈ 131室/138⼈ 155室/189⼈ 47室/47⼈ 73室/90⼈
⼊居率（注3） 85.9％ 96.4％ 100.0％ 100.0％ 76.7％
オペレーター ベネッセスタイルケア グリーンライフ グリーンライフ グリーンライフ ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 5.8年 19.6年 18.2年 19.6年 0.6年
32
32
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（5）
有料⽼⼈ホーム
21 22 23 24 25
スマイリングホーム 愛広苑壱番館ビル SOMPOケア
はなことば南 はなことば三浦
メディス⾜⽴ （愛広苑壱番館） ラヴィーレ浜川崎
東京都⾜⽴区南花畑 新潟県新潟市中央区⽥町 神奈川県横浜市南区新川町 神奈川県三浦市諏訪町 神奈川県川崎市川崎区⽥島町
所在地
3-35-10 1-3239-1 2-4-38 3-5 23-1
つくばエクスプレス線 JR信越本線 横浜市営地下鉄ブルーライン 京急電鉄久⾥浜線 JR南武線
最寄駅
六町駅 新潟駅 吉野町駅 三崎⼝駅 ⼩⽥栄駅
竣⼯年⽉ 2005年11⽉ 2010年2⽉ 2010年2⽉ 2007年6⽉ 2007年3⽉
取得時期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2019年1⽉期 2019年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 120百万円 45百万円 56百万円 35百万円 89百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.3％ 5.8％ 5.2％ 5.6％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,500百万円 860百万円 1,180百万円 668百万円 1,810百万円
取得価格（⽐率） 2,253百万円（3.4％） 770百万円（1.1％） 1,071百万円（1.6％） 615百万円（0.9％） 1,710百万円（2.6％）
敷地⾯積 2,069.41㎡ 2,597.52㎡ 428.76㎡ 1,017.55㎡ 2,832.33㎡
総賃貸可能⾯積 3,870.98㎡ 4,311.20㎡ 1,710.68㎡ 1,959.64㎡ 4,060.21㎡
構造/階数(注2) RC造/地上4階 S造/地上5階 RC造/地上7階 RC造/地上4階 RC造/地上4階（専有部分）
居室数/定員 82室/82⼈ 90室/90⼈ 51室/51⼈ 53室/54⼈ 58室/58⼈
⼊居率（注3） 91.5％ 93.3％ 94.1％ 96.3％ 87.9％
オペレーター グリーンライフ東⽇本 医療法⼈愛広会 プラウドライフ プラウドライフ SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 15.5年 15.0年 11.3年 11.3年 6.4年
33
33
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（6）
有料⽼⼈ホーム
26 27 28 29 30
はなことば新横浜 はなことば新横浜２号館 はなことば⼩⽥原 ベルジ箕輪 ベルジ武尊
神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県⼩⽥原市酒匂 群⾺県⾼崎市箕郷町上芝 群⾺県利根郡川場村⼤字⽣品
所在地
1-11-5 1-11-11 3-9-12 字町屋坊839-4 字前原1221
横浜市営地下鉄ブルーライン・ 横浜市営地下鉄ブルーライン・ JR東海道線 JR⾼崎線 JR上越線
最寄駅
JR横浜線 新横浜駅 JR横浜線 新横浜駅 鴨宮駅 ⾼崎駅 沼⽥駅
2003年11⽉（建物①） 1982年9⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2004年3⽉ 2007年4⽉ 2009年9⽉
1974年 2⽉（建物②） 1989年7⽉（建物②）
取得時期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 109百万円 21百万円 49百万円 109百万円 91百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.2％ 5.8％ 5.6％ 6.7％ 6.9％
鑑定評価額(注1) 2,230百万円 376百万円 946百万円 1,700百万円 1,430百万円
取得価格（⽐率） 2,071百万円（3.1％） 375百万円（0.6％） 880百万円（1.3％） 1,620百万円（2.4％） 1,328百万円（2.0％）
敷地⾯積 894.00㎡ 375.00㎡ 1,202.12㎡ ７,920.29㎡ 4,375.31㎡
総賃貸可能⾯積 5,230.23㎡ 1,837.29㎡ 2,203.42㎡ 11,098.17㎡ 6,352.86㎡
S造/地上5階（建物①） S・SRC造/地上5階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地上9階 RC造/地下1階地上7階 RC造/地上4階
S･RC造/地上8階（建物②） S造/地上2階（建物②）
居室数/定員 136室/136⼈ 29室/30⼈ 60室/65⼈ 174室/206⼈ 121室/174⼈
⼊居率（注3） 84.6％ 93.3％ 93.8％ 93.7% 97.7％
オペレーター プラウドライフ プラウドライフ プラウドライフ ベルジ ベルジ
賃貸借契約残存年数(注4) 11.3年 11.3年 11.3年 5.8年 5.8年
34
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（7）
有料⽼⼈ホーム サービス付き⾼齢者向け住宅
31 32 33 1 ２
SOMPOケア そんぽの家S SOMPOケア そんぽの家S
サニーライフ北品川 サニーライフ鎌倉 ニチイホーム⻄国分寺
淡路駅前 神⼾上沢
東京都品川区北品川 神奈川県鎌倉市上町屋字吉⽬ 東京都国分寺市⻄恋ヶ窪 ⼤阪府⼤阪市東淀川区淡路 兵庫県神⼾市兵庫区上沢通
所在地
3-8-6 214-4 2-11-22 3-20-26 8-2-5
京急電鉄本線 湘南モノレール JR中央線 阪急電鉄京都線・千⾥線 神⼾市営地下鉄⻄神･⼭⼿線
最寄駅
新⾺場駅 湘南町屋駅 ⻄国分寺駅 淡路駅 上沢駅
竣⼯年⽉ 2018年9⽉ 2014年9⽉ 1990年9⽉ 2009年6⽉ 2009年6⽉
取得時期 2019年7⽉期 2020年7⽉期 2021年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 90百万円 76百万円 36百万円 116百万円 72百万円
鑑定NOI利回り(注1) 4.9％ 5.3％ 5.0％ 6.0％ 6.0％
鑑定評価額(注1) 2,000百万円 1,580百万円 762百万円 2,170百万円 1,340百万円
取得価格（⽐率） 1,825百万円（2.7％） 1,418百万円（2.1％） 720百万円（1.1％） 1,930 百万円（2.9％） 1,200 百万円（1.8％）
敷地⾯積 1,105.12㎡ 2,055.67㎡ 1,948.41㎡ 1,251.26㎡ 743.22㎡
総賃貸可能⾯積 2,135.54㎡ 3,817.91㎡ 1,559.99㎡ 5,745.15㎡ 4,058.35㎡
構造/階数(注2) S造/地上3階 S造/地上5階 S造/地上3階 RC造/地上12階 S造/地上9階
居室数/定員 66室/66⼈ 128室/128⼈ 46室/46⼈ 137室/137⼈ 85室/85⼈
⼊居率（注3） 98.5％ 97.7％ 97.8％ 86.9％ 83.5%
オペレーター 川島コーポレーション 川島コーポレーション ニチイケアパレス SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 22.2年 18.2年 1.6年 13.0年 13.0年
35
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（8）
有料⽼⼈ホーム
医療関連施設等
・医療関連施設等
1 1
新潟リハビリテーション病院 シップ千⾥ビルディング
新潟県新潟市北区⽊崎 ⼤阪府豊中市新千⾥東町
所在地
761 1-4-3
JR⽩新線
最寄駅 北⼤阪急⾏南北線・⼤阪モノレール 千⾥中央駅
早通駅
1990年4⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2008年9⽉
2001年2⽉（建物②）
取得時期 2018年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 153百万円 679百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.4％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,260百万円 14,200百万円
取得価格（⽐率） 2,060百万円（3.1％） 12,920百万円（19.3％）
敷地⾯積 15,056.85㎡ 4,202.65㎡
総賃貸可能⾯積 13,476.55㎡ 24,813.85㎡
RC造/地上3階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上11階
S造/地上5階（建物②）
病院︓400床
居室数/定員 168床
有⽼︓181室/200⼈
⼊居率（注3） － 有⽼︓100.0%
医療法⼈協和会
オペレーター 医療法⼈愛広会
グリーンライフ
賃貸借契約残存年数(注4) 25.6年 17.2年
（注1）鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2021年7⽉31⽇時点のものです。鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）構造の略称は、SRC造︓鉄⾻鉄筋コンクリート造、RC造︓鉄筋コンクリート造、S造︓鉄⾻造を⽰しています。
（注3）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている⼊居者数を定員数で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
36
（注4）賃貸借契約残存年数は、2021年7⽉31⽇時点の数値につき、⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
オペレーター⼀覧（1）
運営施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
グリーンライフ 東証⼀部上場 アクアマリーン⻄宮浜
28 － のシップヘル 神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
株式会社 シップヘルスケアのライフケア事業 28.2
スケアホール グリーンライフ守⼝
の中核を担う介護事業会社。介護施 (注3)
ディングス株 はぴね神⼾⿂崎弐番館
グリーンライフ東⽇本 設を全国に展開。
38 － 式会社の連結 スマイリングホームメディス⾜⽴
株式会社 ⼦会社 シップ千⾥ビルディング
東証⼀部上場 主に介護付有料⽼⼈ホームを SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
のSOMPOホー ｢SOMPOケア ラヴィーレ｣、中低価 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
SOMPOケア
452 － ルディングス 格帯の「SOMPOケア そんぽの家」 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 17.1
株式会社
株式会社の連 及び「SOMPOケア そんぽの家S」の SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢
結⼦会社 ブランドで三⼤都市圏を中⼼に展開。 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
6病院（2,026床）、4介護⽼⼈保健
施設（495床）、在宅⽀援事業等を
4 幅広く運営する⼤⼿医療法⼈。急性
医療法⼈協和会 6 － シップ千⾥ビルディング（千⾥中央病院） 11.4
(注4) 期医療からリハビリ、在宅医療・介
護まで、安⼼で利便性の富んだ優れ
た医療・介護サービスを提供。
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール⽇野
東証⼀部上場
｢ボンセジュール」「グラニー＆グラ ボンセジュール武蔵新城
の株式会社ベ
株式会社 ンダ」をはじめ7つのブランドを中⾼ メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
339 － ネッセホール 9.6
ベネッセスタイルケア 価格帯を中⼼に三⼤都市圏をはじめ メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧
ディングスの
全国に展開。 ボンセジュール四つ⽊
連結⼦会社
メディカルホームボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・⼤和
旧ゆうあいホールディングスグルー
東証⼀部上場 はなことば南
プ。神奈川県を中⼼に「はなこと
のソニーグ はなことば三浦
プラウドライフ ば」ブランドにて有料⽼⼈ホーム等
29 － ループ株式会 はなことば⼩⽥原 7.5
株式会社 を運営。2017年にソニーフィナン
社の連結⼦会 はなことば新横浜
シャルホールディングス株式会社の
社 はなことば新横浜２号館
傘下⼊り。
東証⼀部上場
の株式会社ウ ⼊居⼀時⾦のない低価格帯の「さわ さわやか⽴花館
株式会社
90 － チヤマホール やか」ブランドを、福岡県を中⼼に さわやか和布刈館 4.9
さわやか倶楽部
ディングスの 全国展開。 さわやか⽥川館
連結⼦会社
37
Ⅳ Appendix
オペレーター⼀覧（2）
運営施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
「⾼齢者ならびにそのご家族のため
に、がんばり過ぎない勇気を応援し
株式会社 たい」を合⾔葉に、「サニーライ サニーライフ北品川
136 － ⾮上場会社 4.8
川島コーポレーション フ」をメインブランドとして、⾸都 サニーライフ鎌倉
圏を中⼼に全国展開する⼤⼿介護事
業者。全施設⼊居⾦無料。
群⾺県内最⼤の居室数を有する介
ベルジ箕輪
ベルジ株式会社 6 － ⾮上場会社 護・福祉事業グループであるほたか 4.4
ベルジ武尊
会グループの中核会社。
売上⾼1,100億
新潟県内にて病院・クリニックのほ
円を超える
か、介護付有料⽼⼈ホーム、グルー 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
医療法⼈愛広会 12 2 NSGグループ 4.2
プホーム及び介護⽼⼈保健施設を運 新潟リハビリテーション病院
に属する医療
営。
法⼈（注5）
⾸都圏で有料⽼⼈ホームとデイサー
株式会社 アズハイム光が丘
22 － ⾮上場会社 ビスを「アズハイム」ブランドにて 4.2
アズパートナーズ アズハイム⽂京⽩⼭
展開。
⾮上場会社 都内で｢グッドタイムホーム｣ブラン
（野村不動産 ドの有料⽼⼈ホームを運営。親会社
株式会社
3 － ホールディン の株式会社創⽣事業団及び他⼦会社 グッドタイムホーム不動前 2.6
JAPANライフデザイン
グス株式会社 を通じ、⾸都圏の他に九州や北海道
が資本提携） で事業展開。
主に⾸都圏にて介護付有料⽼⼈ホー
ム「ニチイホーム」とサービス付き
⾮上場会社
⾼齢者向け住宅