決算説明資料
2021年1月期（第12期）
2021年3月16日
⽬次
Ⅰ トピックス Ⅲ ポートフォリオの運⽤状況
1. 第12期（2021年1⽉期）のハイライト P3 1. ポートフォリオハイライト P15
2. 新型コロナウイルスの影響 P4 2. ⻑期安定的なキャッシュフロー P16
3. 新規物件取得 P5
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
Ⅱ 決算概要 1. 外部成⻑のロードマップ P18
1. 第12期（2021年1⽉期）の主要な指標 P7 2. パイプラインの拡充 P19
2. 第12期（2021年1⽉期）実績 P8 3. ⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み P21
第13期（2021年7⽉期）及び第14期（2022年 4. 病院案件への取組み P22
3. P9
1⽉期）の業績予想
5. ESGへの取組み P23
4. 財務状況 P10
5. 1⼝当たり分配⾦の推移 P11
Ⅴ Appendix
6. 平均鑑定NOI利回り・含み益の推移 P12
7. 投資⼝価格の推移 P13
1
トピックス
2
Ⅰ トピックス
１. 第12期（2021年1⽉期）のハイライト
1 業績
営業収益 ︓2,058百万円 （前期⽐+34百万円、予想⽐△0百万円）
当期純利益 ︓910百万円 （前期⽐△7百万円、予想⽐+5百万円）
1⼝当たり分配⾦ ︓3,226円 （前期⽐△14円、予想⽐+21円）
1⼝当たりNAV ︓119,268円 （前期⽐△574円）
2 財務状況
ソーシャルローンによるリファイナンス実施 （37億円）
有利⼦負債は総額331.5億円 （前期末⽐±0憶円）、LTVは48.2％ （前期末⽐+0.1%）
⻑期発⾏体格付（JCR）A（安定的）
3
運⽤状況
資産規模は36物件／663億円、含み益は50億円
パイプラインは総額約220億円まで積み上げ
ポートフォリオの稼働率は100％、賃料の減免・⽀払猶予なし
3
Ⅰ トピックス
2.新型コロナウイルスの影響
新型コロナウイルス感染拡⼤による、本投資法⼈の運⽤状況への影響は殆どありません。
収益への影響
安定した賃料収⼊を確保 ＜賃料固定・⻑期の賃貸借契約＞
厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約
平均残存年数 固定賃料⽐率 稼働率
を締結
13.3年 100％ 100％
サブテナントを含め、賃料減免・⽀払い猶予、中途解約なし
＜新型コロナウイルス対する取組事例＞
保有施設の運営状況は引き続き安定的
対応マニュアルの作成・運⽤の徹底
オペレーターによる感染症対策の強化 ⼊居者・職員のメディカルチェックの徹底
施設への⼊館制限、オンライン⾯会の活⽤
平均⼊居率(注)は92.4%と⾼い⽔準を確保 空気清浄機、除菌装置等の設置
（注）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている
⼊居者数の合計を定員数の合計で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
外部成⻑への影響
ヘルスケア施設の投資環境に⼤きな変化なし
感染防⽌の観点からDD活動に⼀部制約あるが、適切に対応
投資⼝価格への影響
ヘルスケア施設の底堅い需要と⻑期安定的な収益に対する評価
投資⼝価格は感染拡⼤前の⽔準に概ね回復
4
Ⅰ トピックス
3. 新規物件取得
2021年3⽉16⽇付で、有料⽼⼈ホーム「ニチイホーム⻄国分寺」の売買契約を締結しました。
取得予定物件概要 オペレーター概要
会社名 株式会社ニチイケアパレス
代表者 代表取締役 ⿑藤 正俊
所在地 東京都千代⽥区神⽥駿河台⼆丁⽬９番地
設⽴年⽉ 1964年6⽉
資本⾦ 8,000万円
物件名 ニチイホーム⻄国分寺 株主 株式会社ニチイ学館（100%）
タイプ 介護付有料⽼⼈ホーム 運営施設数（注） 81施設
所在地 東京都国分寺市
主に⾸都圏にて介護付有料⽼⼈ホーム「ニチイホーム」とサービ
オペレーター名 株式会社ニチイケアパレス
ス付き⾼齢者向け住宅「アイリスガーデン」を運営。介護、医療
コメント
開設年⽉ 2003年4⽉
関連、教育を柱に全国展開するニチイグループの介護事業の内、
鑑定評価額 760百万円（価格時点︓2020年12⽉1⽇） 居宅系介護を推進する中核会社。
取得予定⽇ 2021年3⽉29⽇ （注）会社より⼊⼿した情報及びホームページ（2021年3⽉1⽇時点）記載の情報を基に、資産運⽤会社において集計した
数値を記載しています。
取得予定価格 720百万円
鑑定NOI利回り 5.0%
取得後のポートフォリオの状況
居室数 / 定員数 46室 / 46⼈
2021年 新規取得 新規取得
⼊居率 (注)
97.8% 1⽉期末 資産 資産取得後
取得先 ⼩⽥急不動産株式会社 物件数（物件） 36 1 37
（注）⼊居率は2020年12⽉1⽇付の重要事項説明書に基づいて記載しています。
取得価格（億円） 663 7 670
取得のポイント
鑑定評価額（億円） 715 7 722
優良な 介護事業最⼤⼿の⼀⾓であるニチイグループが運営
オペレーター する施設を、本投資法⼈として初の組み⼊れ 平均鑑定NOI利回り（%）（注1） 5.6 5.0 5.6
オペレーター数 12 1 13
静かな住宅エリアに⽴地し、ＪＲ⻄国分寺駅から
好⽴地 三⼤都市圏投資⽐（%） 86.3 100 86.5
徒歩約4分と交通⾄便
LTV（%）（注2） 48.2 － 48.2
ソーシング ⻑年にわたる売主およびオペレーターとの良好な （注1）保有資産の鑑定評価に基づく鑑定NOI÷保有資産の取得価格にて算出しており、⼩数第1位未満を切り捨てて記載してい
関係を通じて、オーナーチェンジの機会を捕捉 ます。以下、本書において同様です。 5
（注2）新規取得資産取得後のLTVは、2021年1⽉期末の数値に今回取得予定価格を反映した試算ベースです。
決算概要
6
Ⅱ 決算概要
1. 第12期（2021年1⽉期）の主要な指標
()内は前期末⽐増減
Asset（資産の部） Debt（負債の部）
36物件あ 331.5億円あ
保有物件数 有利⼦負債総額
（±0物件） （±0億円）
2.9年あ
平均残存年数
663億円あ （±0年）
取得価格合計
（±0億円）
0.57%あ
平均⾦利
（±0％）
715億円あ
鑑定評価額合計
（△3億円） 78.9%あ
⻑期⽐率
（△9.9％）
50億円あ
含み益 100%あ
（△0億円） 固定⾦利⽐率
（+2.1％）
5.6%あ 48.2%あ
平均鑑定NOI利回り LTV
（±0％） （+0.1％）
⻑期発⾏体格付（JCR） A（安定的）
100%あ
稼働率
（±0％） Equity（純資産の部）
418億円あ
100%あ 時価総額合計
固定賃料⽐率 （+59億円）
（±0％）
3,226円あ
1⼝当たり分配⾦
86.3%あ （△14円）
三⼤都市圏投資⽐率
（±0％） 利益超過分配⾦（注） 300円あ
（出資の払戻しに相当） （+11円）
13.3年あ 119,268円あ
賃貸借契約平均残存年数 1⼝当たりNAV
(△0.5年） （△574円）
（注）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。 7
Ⅱ 決算概要
2. 第12期（2021年1⽉期）実績
前期⽐増収減益ながら、1⼝当たり分配⾦は予想⽐+21円の3,226円を実現しました。
（単位︓百万円）
第11期 第12期 第12期実績（対予想⽐）
（2020年7⽉期） （2021年1⽉期）
営業費⽤の差異（△4）
実績 予想(注2) 実績 対 予想⽐ 対 第11期⽐ 賃貸事業費⽤の減少（△1）
修繕費（△8）
(C)-(A) 減価償却費（+6）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) （A）
⼀般管理費の減少（△2）
(％)
調査費(ER再取得)（△2）
営業収益 2,023 2,058 2,058 △0 +34 +1.7
営業費⽤ 951 995 990 △4 +38 +4.1
賃貸事業費⽤ 652 680 678 △1 +26 +4.1
（減価償却費） 450 461 467 +6 +16 +3.7 第12期実績（対第11期⽐）
営業利益 1,072 1,063 1,067 +4 △4 △0.4 営業収益の差異（+34）
経常利益 918 905 910 +5 △7 △0.9 第11期取得物件の賃料収⼊の通期寄与
営業費⽤の差異（+38）
当期純利益 917 904 910 +5 △7 △0.9
賃貸事業費⽤の増加（+26）
修繕費（+8）
減価償却費（+16）
１⼝当たり分配⾦（円） 3,240 3,205 3,226 +21 △14 △0.4 ⼀般管理費の増加（+12）
資産運⽤報酬（+3）
利益分配⾦ 2,928 2,880 投資主総会関連費⽤（+7）
2,908 +18 △25 △0.8 営業外費⽤の差異（+2）
⼀時差異等調整引当額
からの分配⾦
23 46
⽀払利息等
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
289 297 300 +3 +11 +3.8
１⼝当たりNAV(円) 119,842 － 119,268 － △574 △0.5
8
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第12期予想（B）は2020年9⽉15⽇付「2020年7⽉期（第11期）決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
Ⅱ 決算概要
3. 第13期（2021年7⽉期）及び第14期（2022年1⽉期）の業績予想
第13期は新規物件の取得により、1⼝当たり分配⾦は3,236円(前期⽐+10円、当初予想⽐+26円)を
⾒込んでいます。
（単位︓百万円）
第12期 第13期 第14期 第13期予想（対第12期実績⽐）
（2021年1⽉期） （2021年7⽉期） （2022年1⽉期）
営業収益の差異（+14）
当初 対 対 対 第13期
実績 予想 予想
予想(注2) 当初予想⽐ 第12期⽐ 予想⽐ 第13期取得予定物件の賃料収⼊
営業費⽤の差異（+12）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) (D) (D)-(C) 賃貸事業費⽤の増加（+18）
第11期取得物件に係る固都税の費⽤化（+2）
修繕費（+7）
営業収益 2,058 2,058 2,072 +14 +14 2,079 +6
減価償却費（+6）
⼀般管理費の減少（△6）
営業費⽤ 990 992 1,002 +9 +12 1,009 +6 投資主総会関連費⽤（△7）
調査費(ER再取得)（+1）
賃貸事業費⽤ 678 688 697 +8 +18 702 +5
（減価償却費） 467 468 474 +6 +6 481 +6
営業利益 1,067 1,066 1,070 +4 +2 1,070 +0
第14期予想（対第13期予想⽐）
経常利益 910 905 912 +7 +1 911 △1
営業収益の差異（+6）
当期純利益 910 904 911 +7 +1 910 △1 第13期取得予定物件の賃料収⼊の通期寄与
営業費⽤の差異（+6）
賃貸事業費⽤の増加（+5）
減価償却費（+6）
１⼝当たり分配⾦(円) 3,226 3,210 3,236 +26 +10 3,236 ±0
⼀般管理費の増加（+1）
１⼝当たり分配⾦ 資産運⽤報酬（+2）
(利益超過分配⾦（出資の払戻 2,926 2,908 2,932 +24 +6 2,927 △5
し）（注1）を含まない)
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
300 302 304 +2 +4 309 +5
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第13期当初予想（B）は2020年9⽉15⽇付「2020年7⽉期 決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
9
Ⅱ 決算概要
4. 財務状況
2021年1⽉にリファイナンス(37億円)を実施。三井住友銀⾏を中⼼としたバンクフォーメーションのもと、
借⼊期間の⻑期化と⾦利の固定化を通じて、安定的な財務基盤を構築しています。
有利⼦負債の状況 LTVと有利⼦負債総額の推移
第11期末 第12期末 増減 LTVは50％を⽬途に運営
（億円） （％）
400 有利子負債総額（左軸） 52.0
有利⼦負債総額 （億円） 331.5 331.5 ±0
350 LTV（右軸） 51.0
（うち、ソーシャルボンド） （億円） 20 20 ±0 300 50.6
50.0
250
平均残存年数 （年） 2.9 2.9 ±0
200 49.0
固定⾦利⽐率 （%） 97.9 100 +2.1 150 48.1 48.2 48.0
100 47.5 47.6
LTV （%） 48.1 48.2 +0.1 50
47.0
224.5 324.5 324.5 331.5 331.5
0 46.0
平均⾦利 （%） 0.57 0.57 ±0
第８期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
借⼊先の分散状況 返済期限の分散状況
⾦額 ⽐率
（億円） （%） 平均残存年数は2.9年
（億円）
■三井住友銀⾏ 102.5 32.9
■三井住友信託銀⾏ 54.5 17.5
100
長期借入金
■りそな銀⾏ 27.0 8.7
4.0% ■⽇本⽣命保険 26.0 8.3 80 長期借入金(2021年1月リファイナンス分）
4.0% 32.9% ■⻄⽇本シティ銀⾏ 17.5 5.6
総額 5.0 投資法人債(ソーシャルボンド)
4.0% ■信⾦中央⾦庫 14.5 4.7
311.5億円 ■第⼀⽣命保険 12.5 4.0 60
4.7% ■広島銀⾏ 12.5 4.0
借入先 92.5
■福岡銀⾏ 12.5 4.0 40
5.6%
14社 ■七⼗七銀⾏ 9.5 3.0 70.0 67.5
■三重銀⾏ 7.5 2.4
8.3% ■東⽇本銀⾏ 5.0 1.6 20 44.5
32.0
17.5% ■群⾺銀⾏ 5.0 1.6 20.0
8.7%
■横浜銀⾏（新規取引銀⾏） 5.0 1.6
0
合計 311.5 100.0
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第30期 10
Ⅱ 決算概要
5. 1⼝当たり分配⾦の推移
本投資法⼈の分配⾦はコロナ下においても安定的に推移しています。今後もディフェンシブなセクターとして、
安定した分配を⾏うことを⽬指します。
（円）
3,800
3,643
3,600
(注1)
利益超過分配金
(注2)
3,400 分配金 3,363
(注3)
3,320
分配金(一時効果除く） 3,240 3,236 3,236
3,226
3,200
3,120
3,035
3,000 3,180 2,951 2,926 2,932 2,927
2,943 2,929
2,794 2,918 2,923
2,800
2,697 2,699 2,879
2,653 2,786
2,600 2,699
2,440 2,589
2,400 2,340
2,508
2,425
2,328
2,200
2,000
0
第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
（予想） （予想）
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）1⼝あたり分配⾦から利益超過分配⾦を引いた⾦額を記載しています。
（注3）⼀時的に発⽣する収益(保険⾦収⼊等)、物件取得に伴い費⽤化されていない固定資産税及び都市計画税を⼀時効果としています。 11
Ⅱ 決算概要
6. 平均鑑定NOI利回り・含み益の推移
上場来、平均鑑定NOI利回りは安定的に推移し、含み益も着実な成⻑を実現しています。
（百万円）
10,000 5.9%
5.8% 5.8% 5.8% 5.8%
9,000
5.7% 5.7% 5.7%
5.7%
8,000 5.6% 5.6% 5.6% 5.6% 5.6%
含み益
7,000
平均鑑定NOI利回り 5.5%
6,000
5,165 5,094
4,901
5,000 4,711 5.3%
4,000
3,081 5.1%
2,878
3,000
2,543
2,212
2,000 1,749
4.9%
1,152
811
1,000
420
0 4.7%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期 7⽉期 1⽉期
12
Ⅱ 決算概要
7. 投資⼝価格の推移
コロナショックで⼀時8万円まで下落したものの、⾜元は13万円台で推移しています。
（円） 2020年1月
（⼝）
150,000 22,000
8,000
HCM出来⾼（右軸） 国内初の新型コロナ感染者の確認
2021年3⽉5⽇
HCM 133,600円
140,000 東証REIT指数
2018年9月 7,000
利益超過分配実施を投資主総会の
決議事項とすることを公表
130,000
6,000
120,000
2017年11月
J‐REIT初となる病院不動産取得 5,000
110,000
4,000
100,000
3,000
2019年1月
2020年3⽉19⽇
90,000 上場後2回目となる公募増資公表
80,000円
2,000
80,000
1,000
70,000
60,000 0
2017/7/31 2018/1/31 2018/7/31 2019/1/31 2019/7/31 2020/1/31 2020/7/31 2021/1/31
13
（注）東証REIT指数は、2017年7⽉31⽇終値で相対化したものです。
ポートフォリオの運⽤状況
14
Ⅲ ポートフォリオの運⽤状況
１．ポートフォリオハイライト
主要データ
鑑定評価額合計 平均鑑定NOI
保有物件数 取得価格合計 （注1） 利回り
36物件 663億円 715億円 5.6％
（±0物件） （±0億円） （△3億円） （±0％）
賃貸借契約平均
平均築年数（注1） 固定賃料⽐率 稼働率
残存年数（注1）
16.3年 13.3年 100％ 100％
（+0.5年） （△0.5年） （±0％） （±0％）
（注1） 「鑑定評価額合計」は、2021年1⽉31⽇を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2021年1⽉31⽇を基準⽇とし、賃貸借契約残存⽇数を365で除し、取得価格
との加重平均により算出し、⼩数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、⾯積との加重平均により算出しています。
（注2）（ ）は第11期末⽐です。
分散状況（注）
その他
有料老人ホーム・医療関連施設等
中核都市圏 2.6%
19.5%
11.1%
中部圏
医療関連施設等 1.9%
3.1% 首都圏
タイプ別 エリア別 42.3%
有料老人ホーム 近畿圏
72.7% 42.1%
三大都市圏
86.3%
ｻｰﾋﾞｽ付き高齢者向け住宅
4.7%
（注）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
15
Ⅲ ポートフォリオの運⽤状況
２．⻑期安定的なキャッシュフロー
本投資法⼈は厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結しています。
きめ細かな事業ＤＤと継続的なモニタリングを通じて、安定的なキャッシュフローを確保しています。
オペレーターに対する⽬利きとモニタリング 厳選した優良オペレーター
業界⼤⼿のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア
安定的な賃料収⼊を享受するためには 傘下のグリーンライフをはじめ、豊富な実績と⾼い信⽤⼒を有する
オペレーターに対する⽬利きが重要 オペレーター12社
医療法⼈協和会は、6病院 (2,026床）、4介護⽼⼈保健施設 (495床)等
を運営する⼤⼿医療法⼈
事業運営能⼒ 経営の安定性 オペレーター上位（取得価格ベース）（注1）
オペレーター 総定員数（注2） ⽐率（％）
グリーンライフ株式会社
4,373名（全国22位）（注3） 28.5
グリーンライフ東⽇本株式会社
SOMPOケア株式会社 25,740名（全国1位） 17.3
医療法⼈協和会 － 11.5
株式会社ベネッセスタイルケア 18,886名（全国2位） 9.7
事業デューデリジェンス （注1）シップ千⾥ビルディングのオペレーターは、千⾥中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとし
て⾯積案分しています。
（取得後を含む） （注2）（出所）週刊⾼齢者住宅新聞 2020年8⽉5・12⽇号（第594号）
（注3）シップヘルスケアホールディングス株式会社全体の数字です。
定量⾯/定性⾯の評価分析 賃料固定・⻑期の賃貸借契約
定期的な施設訪問・実査 (施設⻑等との⾯談)
20年以上
13.8%
業歴・業容 財務内容 組織管理体制
10年未満
36.5%
固定賃料⽐率 平均残存年数
100% 13.3年（注）
施設の運営状況 コンプライアンス 雇⽤環境
(虐待防⽌への取組等) (職員の確保・定着）
10年以上20年未満
49.7%
（注）2021年1⽉31⽇を基準⽇とし、賃貸借契約残存⽇数を365で除し、取得価格との加重平均により算出し、
⼩数第1位未満を切り捨てして記載しています。
16
投資主価値向上への取組み
17
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
１．外部成⻑のロードマップ
本投資法⼈は中期的に1,000億円の資産規模を展望しています。
資産規模と物件数の推移
2017年2⽉ 2017年11⽉ 2019年2⽉ 2021年3⽉
・第1回公募増資実施 ・J-REIT初の病院不動産を ・第2回公募増資実施 ・ニチイホーム⻄国分寺
・6物件（134億円）を取得 20億円で取得 ・病院不動産を含む （7億円）を取得予定
8物件（227億円）を取得
（物件数） （億円）
50 1000
＜⽬標＞
1,000 900
45 （注）
800
40
663 663 670 700
648 648
資産規模
35 37
物件数 36 36 600
35 35
30 500
405 405 421
384
400
25 27
25 25 300
236 24
20
200
16
15 100
第1期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
2015年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
7月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（予想）
（注）本⽬標は将来における事象⼜は市場環境等により達成できないこともあります。 18
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（1）
スポンサーの他、オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークや多様な機能を活⽤した
「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充・強化を図っています。
良質な案件・情報が集まる仕組み
⾼齢者向け オーナー
オペレーター 施設・住宅 （個⼈地主・事業会
（開設済） 社・ファンド等）
⾼齢者向け 専⾨的なノウハウ 多様なウェア
多様なルート 医療関連
施設・住宅 ハウジング機能
施設等
（開発）
スポンサー及び
サ ブリッジSPCの
サポート会社（注） サ ポ
ポ ー
活⽤
のネットワーク
ー 介護・医療 ト
ト
資産運⽤会社 契 契 スポンサー等の
独⾃の 約 ファンド運営 約 バランスシート
デベロッパー ネットワーク の活⽤
⾦融 医療法⼈
ハウスメーカー
多様な ウェアハウジング 良質な案件を相対取引で
専⾨的なノウハウ
ネットワーク 機能 タイムリーに捕捉
（注）「サポート会社」とは、本資産運⽤会社との間で、本投資法⼈への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパ イプラインサポート契約を締結している会社をいいます。
19
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（2）
良質な案件・情報が集まる仕組みを構築
⾼齢者向け施設・住宅 ⾼齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
（開設済） （開発）
総額約220億円のパイプライン
有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム（開発）
アミカヴィラ稲⽑ SOMPOケア ラヴィーレ神⼾伊川⾕ サニーライフ板橋志村
（千葉県千葉市 85室） （兵庫県神⼾市 80室） （東京都板橋区 83室）
有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム（開発）
グランダ南浦和 さわやかさの館 メディカル・リハビリホーム
（埼⽟県川⼝市 58室） （栃⽊県佐野市 50室） グランダ⼭⿐
（北海道札幌市 52室）
（注）本投資法⼈は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、その取得について優先交渉権を有していますが、本投資法⼈が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。上記の物件は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設の⼀例です。 20
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
3．⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み
開設済物件 開発物件
セール＆リースバック オーナーチェンジ
オペレーター デベロッパー等
（物件所有者 ＝ オペレーター） （物件所有者 ＝ オペレーター以外）
財務体質の強化 有活（投資）案件の出⼝ 地主の有活案件に依らない 開発・竣⼯後の売却先の確保
肌理細かな物件の維持管理 事業⽅針の変更 機動的な新規開設
M&Aに伴う資⾦調達 物件規模の⼤型化
ヘルスケアリートを活⽤した新規開発
⻑期保有を前提とした
ヘルスケアリートへの不動産売却 ⇒ オペレーターの出店意向を前提とし、
リーシングリスクは限定的
取組み事例 取組み事例
セール＆リースバック事例。オペ 本投資法⼈への譲渡を前提に、スポ
レーターの中⻑期的な財務戦略に基 ンサーが⼟地を先⾏取得。施⼯者と
づく資産⼊れ替えニーズに呼応した 連携し、建物完成までのプロジェク
もので、スポンサーが創設した新 ト全般を主導した開発事例。2021年
ファンドが、本投資法⼈への譲渡を 3⽉開設済。
前提に2021年1⽉取得済。
ノアガーデン・ブルームビュー チャーム花⼩⾦井
（北海道札幌市 54室） （東京都⼩平市 66室）
21
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
４．病院案件への取組み
本投資法⼈の運⽤⽅針 リート投資（活⽤）の機会
1 病院不動産の市場規模
主な投資対象 市場規模は約23兆円（注）で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
⼤半が医療法⼈等による⾃⼰保有
経営の安定した病院の不動産
病院の主なニーズ
（地域医療構想の中で確たる役割が⾒込まれる病院）
医療機能の強化を企図した建替え、増築、移転先の確保
⇔ 事業再⽣ファンドと異なる
規模拡⼤のための増床やＭ＆Ａに際しての資⾦調達
医療モールや健診センター等も組⼊れ可能
財務体質強化、資⾦調達⼿法多様化、キャッシュフローマネジメント
経営資源の本業への集中、不動産に関する業務のアウトソーシング
2
運営施設のブランド向上
「病院不動産ガイドライン」 に準拠した運⽤体制
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6⽉時点の試算値を基に資産運⽤会社にて計算した値です。
病院事業に精通した専⾨家を資産運⽤会社内に配置
原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結 取組み事例
新潟リハビリテーション
名称
3 病院
投資⽐率 所在地 新潟県新潟市
⾼齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80% オペレー
医療法⼈愛広会
以上 ター
病院不動産のみの上限は設定しない 病床数 168床
医療法⼈の流動化ニーズを捕捉したもの
4 スポンサーの三井住友ファイナンス＆リースによるウェアハウジング機能を
市場拡⼤に向けての普及活動 活⽤して、2017年11⽉に、本投資法⼈が取得。本件は、J-REIT初の病院不動
産の組み⼊れ
医療・介護施設関連事業者向けセミナーへの参加
医療法⼈との間で賃料固定・⻑期（30年）の賃貸借契約を締結
業界団体（⽇本病院学会等）での講演
取得対象は病院の⼟地・建物の躯体、昇降機設備等で、医療機器等は
22
引続き当医療法⼈が所有
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み（1）
本投資法⼈と資産運⽤会社は、ESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))に
配慮した資産運⽤を実践し、投資理念の実現と中⻑期的な投資主価値の向上を⽬指します。
解決すべき課題 取組み事例 関連性の強いSDGs
環境 ・補助⾦を活⽤した空調等の⾼効率化改修⼯事
・省エネルギーとCO2排出削減
(Environment) （グリーンライフ守⼝、神⼾学園都市ビル）
・ソーシャルファイナンス（ソーシャルローン、
・⾼齢者⼈⼝に対する⾼齢者向け住宅の供給不⾜
ソーシャルボンド）での資⾦調達
の解消
・社会課題の解決に向けた取組みをまとめたインパ
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防⽌
クトレポートの発⾏ (毎年12⽉)
・介護職員の業務効率化・業務負担の軽減
社会 ・ＩＣＴシステムの導⼊によるオペレーターの介護
(Social) ・⼊居者に対する虐待及び施設職員に対するハラ
業務効率化⽀援
－介護業務効率化システム「EGAO link」の導⼊
スメントの防⽌態勢
（アズハイム光が丘、アズハイム⽂京⽩⼭）
・病院の⽼朽化対応・耐震化推進
・テレワーク体制の整備 (資産運⽤会社)
・ワークライフバランス、職員等の健康
・新型コロナウィルスの感染拡⼤防⽌への対応
・投資法⼈の執⾏役員と資産運⽤会社の代表取締役
・意思決定の透明性
社⻑の分離（2020年10⽉の投資主総会にて決議）
ガバナンス ・公正な取引（利益相反の適切な管理）
・利益相反を適切に管理するためにウェアハウジン
(Governance) グルールを整備
・各種リスクの管理（反社会的勢⼒の排除を含
む）
・資産運⽤会社内に「お客さま本位委員会」を設置
23
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み（2） －介護業務の効率化⽀援－
アズハイム⽂京⽩⼭におけるEGAO link導⼊効果（2019年7⽉〜2020年9⽉）
■EGAO linkの仕組み ■ケアスタッフの夜勤業務の負担軽減について
睡眠センサー、ナースコール、電⼦カルテをナースコールゲートウェイで連携さ 1. 2019年9⽉30⽇に夜勤2名・準夜勤1名の体制から、準夜勤1名を削減し、
せることで、スタッフが所持するスマートフォンで状態把握・記録⼊⼒・コール対 2020年9⽉30⽇現在も同様の体制を維持しています。
応ができます。 2. 準夜勤削減後2020年9⽉30⽇現在も、夜勤者は2時間の休憩時間を毎⽇取得
することができています。
3. 2019年10⽉1⽇より定時巡視を終了していますが、2020年9⽉30⽇現在も、
お客様・⾏政からの指摘を受けることもなく経過しています。
2019.7.31 2020.9.30 差異
夜勤⼈数 2.5名 2名 ▲0.5名
総労働時間/⽉ 40時間 32時間 ▲8時間
定時巡視 4回（約4時間） 0回 ▲4回（▲4時間）
（出所）株式会社アズパートナーズ
■ケアスタッフの⼈員削減について ■介護サービスの質の向上について
2020年9⽉末時点で3.5⼈⼯の削減、労働時間にして、616時間/⽉の削減して ⽣活リハビリ（ご⼊居者の残存機能活⽤を⽬的とした⽇常⽣活動作の維持・改
います。 善⼿法）の提供回数が、1,214回 増加しています。
また、個別アクティビティ（ご⼊居者個々の⼼⾝の活性化を⽬的とした活動）
2019.7.31 2020.9.30 差異
を提供する時間を1⽇2時間、⽉間60時間取得することを⽬標にオペレーションの
ご⼊居者数 48名 43名 ▲5名 改善を進めています。EGAO link導⼊時は、⽉間20時間でしたが、2020年9⽉30
⽇現在は、34時間 増加しています。
⼈員⽐率 1.78︓1 1.84︓1 ▲-0.06
正社員 14.5名 12.5名 ▲2名 2019.7.31 2020.9.30 差異
契約社員 2名 2名 ０名 ⽣活リハビリ 608回 1,822回 ＋1,214回
パートタイマー 5.6名 6.9名 +1.3名 個別アクティビティ 20時間 54時間 +34時間
派遣 2名 0名 ▲2名
■総括・今後の取組みについて
看護スタッフ 2.8名 2.0名 ▲0.８名
⼈員削減・夜間の業務負担削減については、順調に進捗しています。今後の取組
⼈⼯合計 26.9名 23.4名 ▲3.5名 みとしては、介護記録の電⼦カルテデータ及び睡眠データ等を活⽤して、ポリ
ファーマシー改善（多剤併⽤による薬害の改善）を実施します。
総労働時間 4,734時間 4,118時間 ▲616時間
24
Ⅳ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み（3） －感染症対策－
低濃度オゾン発⽣装置 Airness(エアネス)の導⼊
シップヘルスケアグループのオペレーター、グリーンライフ及びグリーンライフ東⽇本では、低濃度オゾン発⽣装置 Airness(エアネス)を
全施設に導⼊しています。
オゾンは強い酸化⼒を持ち消臭・除菌に⽤いられ、医療・介護の分野でも臭いなどの空気環境の改善や利⽤者の居住性や快適性への配慮、
職員の労働安全衛⽣などの解決⼿段として利⽤されています。
また、本装置により発⽣したオゾンが、新型コロナウイルスの不活化にも効果があると、⼤学・専⾨機関の研究結果が発表されています。
【エアネス導⼊済みの本投資法⼈保有施設】
・アクアマリーン⻄宮浜 ・神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
・グリーンライフ守⼝ ・はぴね神⼾⿂崎弐番館
・スマイリングホームメディス⾜⽴ ・シップ千⾥ビルディング（ウエルハウス千⾥中央）
【エアネスの導⼊例】
スマイリングホームメディス⾜⽴
25
Appendix
26
Ⅴ Appendix
ポートフォリオマップ
1 アクアマリーン⻄宮浜
2 ボンセジュール千歳船橋
三⼤都市圏投資⽐率 3 ボンセジュール⽇野
三⼤都市圏に 4 ボンセジュール武蔵新城
戦略的に投資
86.3% 5 メディカル・リハビリホームボンセジュール
秦野渋沢
6 メディカル・リハビリホームボンセジュール
⼩牧
7 アズハイム光が丘
42.1％
8 アズハイム⽂京⽩⼭
近畿圏 9 SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
10 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
11.1％
11
12 さわやか⽴花館
中核都市圏 12 さわやか和布刈館
17
16 13 さわやか⽥川館
2 19 1 1
1 18 14 グッドタイムホーム不動前
1.9％
1 15 ボンセジュール四つ⽊
中部圏
22 ⾸都圏 42.3％ 有料⽼⼈ホーム
16
17
メディカルホームボンセジュール伊丹
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
その他 2.6％
18 グリーンライフ守⼝
7 21 19 はぴね神⼾⿂崎弐番館
30
15
29 8 20 グランダ鶴間・⼤和
3 31 21 スマイリングホームメディス⾜⽴
13 2 14
12 9 22 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
10 4
23 はなことば南
11
27 26 25 24
5 20 はなことば三浦
24
23 25 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
6 28
26 はなことば新横浜
32 27 はなことば新横浜２号館
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 28 はなことば⼩⽥原
サービス付き⾼ 1
齢者向け住宅 SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢 29 ベルジ箕輪
2
医療関連施設等 新潟リハビリテーション病院 30 ベルジ武尊
1
31 サニーライフ北品川
有料⽼⼈ホーム・
1 シップ千⾥ビルディング
医療関連施設等 32 サニーライフ鎌倉
27
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（1）
有料⽼⼈ホーム
1 2 3 4 5
メディカル・リハビリホーム
アクアマリーン⻄宮浜 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール⽇野 ボンセジュール武蔵新城
ボンセジュール秦野渋沢
兵庫県⻄宮市⻄宮浜 東京都世⽥⾕区船橋 東京都⽇野市落川 神奈川県川崎市⾼津区千年 神奈川県秦野市渋沢上
所在地
4-15-2 1-37-3 438-1 773-2 1-6-60
阪神本線 ⼩⽥急⼩⽥原線 京王線 JR南武線 ⼩⽥急⼩⽥原線
最寄駅
阪神⻄宮駅 千歳船橋駅 百草園駅 武蔵新城駅 渋沢駅
竣⼯年⽉ 2007年5⽉ 1988年3⽉ 1990年5⽉ 1985年2⽉ 1991年7⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 117百万円 49百万円 43百万円 36百万円 47百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.0％ 5.9％ 6.0％ 6.2％ 6.4％
鑑定評価額(注1) 2,060百万円 974百万円 818百万円 643百万円 850百万円
取得価格（⽐率） 1,950百万円（2.9％） 824百万円（1.2％） 724百万円（1.1％） 582百万円（0.9％） 728百万円（1.1％）
敷地⾯積 2,587.93㎡ 1,020.92㎡ 2,211.28㎡ 1,233.49㎡ 2,588.04 ㎡
総賃貸可能⾯積 5,274.54㎡ 2,342.17㎡ 1,984.17㎡ 1,710.43㎡ 3,435.79 ㎡
構造/階数(注2) RC造/地上5階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地上3階 RC造/地上4階 RC造/地上5階
居室数/定員 90 室/100⼈ 42 室/47⼈ 56 室/58⼈ 46 室/49⼈ 100 室/101⼈
⼊居率（注3） 100.0％ 85.1％ 91.4％ 93.9% 98.0％
オペレーター グリーンライフ ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 16.3年 5.3年 5.3年 5.8年 6.3年
28
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（2）
) 有料⽼⼈ホーム
6 7 8 9 10
メディカル・リハビリホーム SOMPOケア ラヴィーレ SOMPOケア ラヴィーレ
アズハイム光が丘 アズハイム⽂京⽩⼭
ボンセジュール⼩牧 町⽥⼩野路 あざみ野
愛知県⼩牧市城⼭ 東京都練⾺区⾕原 東京都⽂京区⽩⼭ 東京都町⽥市⼩野路町 神奈川県横浜市都筑区
所在地
3-1 4-3-23 4-36-13 1612 あゆみが丘19-24
名鉄⼩牧線 ⻄武池袋線 都営地下鉄三⽥線 京王相模原線 ⼩⽥急多摩線 横浜市営地下鉄ブルーライン
最寄駅
味岡駅 ⽯神井公園駅 ⽩⼭駅 京王永⼭駅 ⼩⽥急永⼭駅 中川駅
竣⼯年⽉ 1991年3⽉ 2006年3⽉ 2007年2⽉ 2007年10⽉ 2004年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 92百万円 76百万円 74百万円 193百万円 156百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.3％ 5.5％ 5.1％ 5.3％ 5.1％
鑑定評価額(注1) 1,450百万円 1,490百万円 1,650百万円 3,780百万円 3,230百万円
取得価格（⽐率） 1,270百万円（1.9％） 1,385百万円（2.1％） 1,430百万円（2.2％） 3,580百万円（5.4％） 3,050百万円（4.6％）
敷地⾯積 8,229.85㎡ 2,868.46㎡ 540.29㎡ 7,404.13㎡ 2,748.64㎡
総賃貸可能⾯積 8,858.49㎡ 3,628.60㎡ 2,507.25㎡ 7,720.17㎡ 5,789.25㎡
構造/階数(注2) SRC・RC・S造/地上10階 RC造/地上3階 RC造/地上8階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地下1階地上5階
居室数/定員 124室/165⼈ 83 室/89⼈ 50 室/52⼈ 163室/169⼈ 145室/145⼈
⼊居率（注3） 76.4％ 88.8％ 84.6％ 66.9％ 84.1％
オペレーター ベネッセスタイルケア アズパートナーズ アズパートナーズ SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 6.3年 13.1年 6.1年 6.7年 6.4年
29
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（3）
有料⽼⼈ホーム
11 12 13 14 15
さわやか⽴花館 さわやか和布刈館 さわやか⽥川館 グッドタイムホーム不動前 ボンセジュール四つ⽊
福岡県福岡市博多区⼤字 福岡県北九州市⾨司区⼤久保 福岡県⽥川市⼤字伊⽥ 東京都品川区⻄五反⽥ 東京都葛飾区東四つ⽊
所在地
⽴花寺173-15 1-9-15 393-1 5-25-13 3-1-11
JR⿅児島本線 JR⿅児島本線 平成筑豊鉄道⽥川線 東急⽬⿊線 京成押上線
最寄駅
笹原駅 ⾨司港駅 匂⾦駅 不動前駅 四ツ⽊駅
竣⼯年⽉ 2005年10⽉ 2005年11⽉ 2006年1⽉ 1992年3⽉ 1989年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2016年7⽉期
鑑定NOI(注1) 93百万円 85百万円 25百万円 91百万円 48百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.1％ 6.2％ 6.4％ 5.2％ 5.8％
鑑定評価額(注1) 1,530百万円 1,400百万円 379百万円 1,950百万円 886百万円
取得価格（⽐率） 1,520百万円（2.3％） 1,380百万円（2.1％） 390百万円（0.6％） 1,740百万円（2.6％） 824百万円（1.2％）
敷地⾯積 3,359.66㎡ 3,758.26㎡ 4,300.90㎡ 1,206.60㎡ 1,136.46㎡
総賃貸可能⾯積 5,652.94㎡ 4,720.46㎡ 2,366.20㎡ 3,400.20㎡ 1,962.89㎡
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上6階 RC造/地上4階 RC造/地上3階 RC造/地下1階地上5階 RC造/地上5階
居室数/定員 104室/104⼈ 95室/95⼈ 60室/60⼈ 61室/67⼈ 61 室/65 ⼈
⼊居率（注3） 97.1％ 97.9％ 98.3％ 86.6％ 95.4％
オペレーター さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 JAPANライフデザイン ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 7.0年 7.0年 7.0年 5.8年 4.9年
30
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（4）
有料⽼⼈ホーム
16 17 18 19 20
メディカルホーム 神⼾学園都市ビル
グリーンライフ守⼝ はぴね神⼾⿂崎弐番館 グランダ鶴間・⼤和
ボンセジュール伊丹 （はぴね神⼾学園都市）
兵庫県伊丹市中央 兵庫県神⼾市⻄区学園⻄町 ⼤阪府守⼝市佐太中町 兵庫県神⼾市東灘区⿂崎南町 神奈川県⼤和市下鶴間
所在地
1-2-25 1-1-2 6-17-34 8-10-7 2-3-41
阪急伊丹線 神⼾市営地下鉄⻄神・⼭⼿線 ⼤阪メトロ⾕町線・ 阪神電鉄本線 ⼩⽥急江ノ島線
最寄駅
阪急伊丹駅 学園都市駅 ⼤阪モノレール⼤⽇駅 ⿂崎駅 鶴間駅
竣⼯年⽉ 1989年3⽉ 2009年1⽉ 2006年9⽉ 2010年3⽉ 1998年3⽉
取得時期 2016年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期
鑑定NOI(注1) 36百万円 225百万円 220百万円 48百万円 53百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.1％ 5.2％ 5.3％ 5.2％ 5.3％
鑑定評価額(注1) 557百万円 4,410百万円 4,400百万円 974百万円 1,060百万円
取得価格（⽐率） 514 百万円（0.8％） 4,320 百万円（6.5％） 4,150 百万円（6.3％） 930 百万円（1.4％） 1,000 百万円（1.5％）
敷地⾯積 1,976.11㎡ 2,742.81 ㎡ 5,872.83㎡ 932.94㎡ 2,877.11㎡
総賃貸可能⾯積 2,129.87㎡ 12,636.48㎡ 8,356.85 ㎡ 1,772.89 ㎡ 3,427.08 ㎡
構造/階数(注2) SRC造/地上11階（専有部分） RC造/地下1階地上9階 S・RC造/地上9階 S造/地下1階地上4階 RC・S造/地上5階
居室数/定員 62 室/64 ⼈ 131室/138⼈ 155 室/189 ⼈ 47 室/47 ⼈ 73 室/90 ⼈
⼊居率（注3） 95.3％ 99.3％ 100.0％ 100.0％ 77.8％
オペレーター ベネッセスタイルケア グリーンライフ グリーンライフ グリーンライフ ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 6.3年 20.1年 18.7年 20.1年 1.1年
31
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（5）
有料⽼⼈ホーム
21 22 23 24 25
スマイリングホーム 愛広苑壱番館ビル SOMPOケア
はなことば南 はなことば三浦
メディス⾜⽴ （愛広苑壱番館） ラヴィーレ浜川崎
東京都⾜⽴区南花畑 新潟県新潟市中央区⽥町 神奈川県横浜市南区新川町 神奈川県三浦市諏訪町 神奈川県川崎市川崎区⽥島町
所在地
3-35-10 1-3239-1 2-4-38 3-5 23-1
つくばエクスプレス線 JR信越本線 横浜市営地下鉄ブルーライン 京急電鉄久⾥浜線 JR南武線
最寄駅
六町駅 新潟駅 吉野町駅 三崎⼝駅 ⼩⽥栄駅
竣⼯年⽉ 2005年11⽉ 2010年2⽉ 2010年2⽉ 2007年6⽉ 2007年3⽉
取得時期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2019年1⽉期 2019年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 120百万円 45百万円 56百万円 35百万円 90百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.3％ 5.9％ 5.2％ 5.7％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,460百万円 861百万円 1,180百万円 663百万円 1,820百万円
取得価格（⽐率） 2,253 百万円（3.4％） 770 百万円（1.2％） 1,071百万円（1.6％） 615百万円（0.9％） 1,710百万円（2.6％）
敷地⾯積 2,069.41㎡ 2,597.52㎡ 428.76㎡ 1,017.55㎡ 2,832.33㎡
総賃貸可能⾯積 3,870.98㎡ 4,311.20㎡ 1,710.68㎡ 1,959.64㎡ 4,060.21㎡
構造/階数(注2) RC造/地上4階 S造/地上5階 RC造/地上7階 RC造/地上4階 RC造/地上4階（専有部分）
居室数/定員 82 室/82 ⼈ 90 室/90 ⼈ 51 室/51⼈ 53室/54⼈ 58室/58⼈
⼊居率（注3） 92.7％ 100.0％ 98.0％ 100.0％ 87.9％
オペレーター グリーンライフ東⽇本 医療法⼈愛広会 プラウドライフ プラウドライフ SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 16.0年 15.5年 11.8年 11.8年 6.9年
32
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（6）
有料⽼⼈ホーム
26 27 28 29 30
はなことば新横浜 はなことば新横浜２号館 はなことば⼩⽥原 ベルジ箕輪 ベルジ武尊
神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県⼩⽥原市酒匂 群⾺県⾼崎市箕郷町上芝 群⾺県利根郡川場村⼤字⽣品
所在地
1-11-5 1-11-11 3-9-12 字町屋坊839-4 字前原1221
横浜市営地下鉄ブルーライン・ 横浜市営地下鉄ブルーライン・ JR東海道線 JR⾼崎線 JR上越線
最寄駅
JR横浜線 新横浜駅 JR横浜線 新横浜駅 鴨宮駅 ⾼崎駅 沼⽥駅
2003年11⽉（建物①） 1982年9⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2004年3⽉ 2007年4⽉ 2009年9⽉
1974年 2⽉（建物②） 1989年7⽉（建物②）
取得時期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 109百万円 22百万円 49百万円 109百万円 91百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.2％ 5.8％ 5.6％ 6.7％ 6.9％
鑑定評価額(注1) 2,230百万円 377百万円 946百万円 1,690百万円 1,430百万円
取得価格（⽐率） 2,071百万円（3.1％） 375百万円（0.6％） 880百万円（1.3％） 1,620百万円（2.4％） 1,328百万円（2.0％）
敷地⾯積 894.00㎡ 375.00㎡ 1,202.12㎡ ７,920.29㎡ 4,375.31㎡
総賃貸可能⾯積 5,230.23㎡ 1,837.29㎡ 2,203.42㎡ 11,098.17㎡ 6,352.86㎡
S造/地上5階（建物①） S・SRC造/地上5階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地上9階 RC造/地下1階地上7階 RC造/地上4階
S･RC造/地上8階（建物②） S造/地上2階（建物②）
居室数/定員 136室/136⼈ 29室/30⼈ 60室/65⼈ 174室/206⼈ 121室/174⼈
⼊居率（注3） 94.9％ 93.3％ 98.5％ 92.7% 98.9％
オペレーター プラウドライフ プラウドライフ プラウドライフ ベルジ ベルジ
賃貸借契約残存年数(注4) 11.8年 11.8年 11.8年 6.3年 6.3年
33
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（7）
有料⽼⼈ホーム サービス付き⾼齢者向け住宅
31 32 1 ２
SOMPOケア そんぽの家S SOMPOケア そんぽの家S
サニーライフ北品川 サニーライフ鎌倉
淡路駅前 神⼾上沢
東京都品川区北品川 神奈川県鎌倉市上町屋字吉⽬ ⼤阪府⼤阪市東淀川区淡路 兵庫県神⼾市兵庫区上沢通
所在地
3-8-6 214-4 3-20-26 8-2-5
京急電鉄本線 湘南モノレール 阪急電鉄京都線・千⾥線 神⼾市営地下鉄⻄神･⼭⼿線
最寄駅
新⾺場駅 湘南町屋駅 淡路駅 上沢駅
竣⼯年⽉ 2018年9⽉ 2014年9⽉ 2009年6⽉ 2009年6⽉
取得時期 2019年7⽉期 2020年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 89百万円 76百万円 116百万円 72百万円
鑑定NOI利回り(注1) 4.9％ 5.3％ 6.0％ 6.0％
鑑定評価額(注1) 1,950百万円 1,550百万円 2,170百万円 1,340百万円
取得価格（⽐率） 1,825百万円（2.8％） 1,418百万円（2.1％） 1,930 百万円（2.9％） 1,200 百万円（1.8％）
敷地⾯積 1,105.12㎡ 2,055.67㎡ 1,251.26㎡ 743.22㎡
総賃貸可能⾯積 2,135.54㎡ 3,817.91㎡ 5,745.15㎡ 4,058.35㎡
構造/階数(注2) S造/地上3階 S造/地上5階 RC造/地上12階 S造/地上9階
居室数/定員 66室/66⼈ 128室/128⼈ 137室/137⼈ 85室/85⼈
⼊居率（注3） 98.5％ 97.7％ 94.2％ 82.4%
オペレーター 川島コーポレーション 川島コーポレーション SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 22.7年 18.7年 13.5年 13.5年
34
Ⅴ Appendix
ポートフォリオ詳細（8）
有料⽼⼈ホーム
医療関連施設等
・医療関連施設等
1 1
新潟リハビリテーション病院 シップ千⾥ビルディング
新潟県新潟市北区⽊崎 ⼤阪府豊中市新千⾥東町
所在地
761 1-4-3
JR⽩新線
最寄駅 北⼤阪急⾏南北線・⼤阪モノレール 千⾥中央駅
早通駅
1990年4⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2008年9⽉
2001年2⽉（建物②）
取得時期 2018年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 152百万円 680百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.4％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,260百万円 14,100百万円
取得価格（⽐率） 2,060百万円（3.1％） 12,920百万円（19.5％）
敷地⾯積 15,056.85㎡ 4,202.65㎡
総賃貸可能⾯積 13,476.55㎡ 24,813.85 ㎡
RC造/地上3階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上11階
S造/地上5階（建物②）
病院︓400床
居室数/定員 168床
有⽼︓181室/200⼈
⼊居率（注3） － 有⽼︓100.0%
医療法⼈協和会
オペレーター 医療法⼈愛広会
グリーンライフ
賃貸借契約残存年数(注4) 26.1年 17.7年
（注1）鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2021年1⽉31⽇時点のものです。鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）構造の略称は、SRC造︓鉄⾻鉄筋コンクリート造、RC造︓鉄筋コンクリート造、S造︓鉄⾻造を⽰しています。
（注3）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている⼊居者数を定員数で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
35
（注4）賃貸借契約残存年数は、2021年1⽉31⽇時点の数値につき、⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅴ Appendix
オペレーター⼀覧（1）
運営施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
グリーンライフ 東証⼀部上場 アクアマリーン⻄宮浜
28 － のシップヘル 神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
株式会社 シップヘルスケアのライフケア事業 28.2
スケアホール グリーンライフ守⼝
の中核を担う介護事業会社。介護施 (注3)
ディングス株 はぴね神⼾⿂崎弐番館
グリーンライフ東⽇本 設を全国に展開。
38 － 式会社の連結 スマイリングホームメディス⾜⽴
株式会社 ⼦会社 シップ千⾥ビルディング
東証⼀部上場 主に介護付有料⽼⼈ホームを SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
のSOMPOホー ｢SOMPOケア ラヴィーレ｣、中低価 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
SOMPOケア
434 － ルディングス 格帯の「SOMPOケア そんぽの家」 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 17.1
株式会社
株式会社の連 及び「SOMPOケア そんぽの家S」の SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢
結⼦会社 ブランドで三⼤都市圏を中⼼に展開。 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
6病院（2,026床）、4介護⽼⼈保健
施設（495床）、在宅⽀援事業等を
4 幅広く運営する⼤⼿医療法⼈。急性
医療法⼈協和会 6 － シップ千⾥ビルディング（千⾥中央病院） 11.4
(注4) 期医療からリハビリ、在宅医療・介
護まで、安⼼で利便性の富んだ優れ
た医療・介護サービスを提供。
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール⽇野
東証⼀部上場
｢ボンセジュール」「グラニー＆グラ ボンセジュール武蔵新城
の株式会社ベ
株式会社 ンダ」をはじめ7つのブランドを中⾼ メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
330 － ネッセホール 9.6
ベネッセスタイルケア 価格帯を中⼼に三⼤都市圏をはじめ メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧
ディングスの
全国に展開。 ボンセジュール四つ⽊
連結⼦会社
メディカルホームボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・⼤和
旧ゆうあいホールディングスグルー
はなことば南
東証⼀部上場 プ。神奈川県を中⼼に「はなこと
はなことば三浦
プラウドライフ のソニー株式 ば」ブランドにて有料⽼⼈ホーム等
27 － はなことば⼩⽥原 7.5
株式会社 会社の連結⼦ を運営。2017年にソニーフィナン
はなことば新横浜
会社 シャルホールディングス株式会社の
はなことば新横浜２号館
傘下⼊り。
36
Ⅴ Appendix
オペレーター⼀覧（2）
運営施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
東証⼀部上場
の株式会社ウ ⼊居⼀時⾦のない低価格帯の「さわ さわやか⽴花館
株式会社
86 － チヤマホール やか」ブランドを、福岡県を中⼼に さわやか和布刈館 4.9
さわやか倶楽部
ディングスの 全国展開。 さわやか⽥川館
連結⼦会社
「⾼齢者ならびにそのご家族のため
に、がんばり過ぎない勇気を応援し
株式会社 たい」を合⾔葉に、「サニーライ サニーライフ北品川
126 － ⾮上場会社 4.8
川島コーポレーション フ」をメインブランドとして、⾸都 サニーライフ鎌倉
圏を中⼼に全国展開する⼤⼿介護事
業者。全施設⼊居⾦無料。
群⾺県内最⼤の居室数を有する介
ベルジ箕輪
ベルジ株式会社 5 － ⾮上場会社 護・福祉事業グループであるほたか 4.4
ベルジ武尊
会グループの中核会社。
売上⾼1,000億
新潟県内にて病院・クリニックのほ
円を超える
か、介護付有料⽼⼈ホーム、グルー 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
医療法⼈愛広会 11 2 NSGグループ 4.2
プホーム及び介護⽼⼈保健施設を運 新潟リハビリテーション病院
に属する医療
営。
法⼈(注5)
⾸都圏で有料⽼⼈ホームとデイサー
株式会社 アズハイム光が丘
20 － ⾮上場会社 ビスを「アズハイム」ブランドにて 4.2
アズパートナーズ アズハイム⽂京⽩⼭
展開。
⾮上場会社 都内で｢グッドタイムホーム｣ブラン
（野村不動産 ドの有料⽼⼈ホームを運営。親会社
株式会社
3 － ホールディン の株式会社創⽣事業団及び他⼦会社 グッドタイムホーム不動前 2.6
JAPANライフデザイン
グス株式会社 を通じ、⾸都圏の他に九州や北海道
が資本提携） で事業展開。
（注1）「運営施設数」は、各オペレーターが運営する⾼齢者向け施設・住宅及び病院の施設数の合計をそれぞれ記載しています。各社より⼊⼿した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2020年3⽉末時点）を基に、 本資産運⽤会社において集計した数値
を記載しています。
（注2）取得価格ベースのシェアを表⽰しています。なお、シップ千⾥ビルディングのオペレーターは、千⾥中央病院部分を医療法⼈協和会、その他の部分をグリーンライフ株式会社として⾯積案分しています。
（注3）グリーンライフ東⽇本株式会社のシェアは3.4%です。
（注4）介護⽼⼈保健施設の数のみ掲載しています。
（注5）NSGグループのホームページより2018年度の実績値を記載しています。
37
Ⅴ Appendix
鑑定評価書の概要（1）
鑑定評価書の概要（注1）
2020年7⽉末
鑑定評価額 直接還元法 DCF法 差額
鑑定評価額
物件名称 鑑定評価機関 （百万円） 鑑定NOI （百万円）
（百万円）
(A) 割引率 （百万円） （A）-（B）
価格 還元利回り 価格 最終還元利 (B)
（％） （注3）
（百万円） （％） （百万円） 回り（％）
（注2）
アクアマリーン⻄宮浜 ⽴地評価研究所 2,060 2,070 5.3 2,050 5.0 5.5 117 2,140 △80
ボンセジュール千歳船橋 ⾕澤総合鑑定所 974 993 4.4 966 4.5 4.6 49 974 0
ボンセジュール⽇野 ⾕澤総合鑑定所 818 832 4.8 812 4.9 5.0 43 818 0
ボンセジュール武蔵新城 ⾕澤総合鑑定所 643 653 5.1 638 5.2 5.3 36 643 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 ⾕澤総合鑑定所 850 864 5.0 844 5.1 5.2 47 850 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧 ⾕澤総合鑑定所 1,450 1,460 5.5 1,440 5.6 5.7 92 1,450 0
アズハイム光が丘 ⽇本不動産研究所 1,490 1,500 4.8 1,480 4.6 5.0 76 1,570 △80
アズハイム⽂京⽩⼭ ⽇本不動産研究所 1,650 1,660 4.4 1,630 4.2 4.6 74 1,650 0
SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路 ⽇本不動産研究所 3,780 3,820 4.9 3,730 4.7 5.1 193 3,780 0
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 ⽇本不動産研究所 3,230 3,270 4.6 3,190 4.4 4.8 156 3,230 0
さわやか⽴花館 ⽇本不動産研究所 1,530 1,540 5.6 1,510 5.4 5.8 93 1,530 0
さわやか和布刈館 ⽇本不動産研究所 1,400 1,410 5.7 1,390 5.5 5.9 85 1,400 0
さわやか⽥川館 ⽇本不動産研究所 379 382 5.8 376 5.6 6.0 25 380 △1
グッドタイムホーム不動前 ⽇本不動産研究所 1,950 1,970 4.4 1,920 4.2 4.6 91 1,950 0
ボンセジュール四つ⽊ ⾕澤総合鑑定所 886 902 4.7 879 4.8 4.9 48 886 0
メディカルホームボンセジュール伊丹 ⾕澤総合鑑定所 557 566 5.1 553 5.2 5.3 36 557 0
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市） ⼤和不動産鑑定 4,410 4,470 4.7 4,390 4.5 4.9 225 4,420 △10
グリーンライフ守⼝ ⼤和不動産鑑定 4,400 4,460 4.6 4,370 4.4 4.8 220 4,400 0
はぴね神⼾⿂崎弐番館 ⼤和不動産鑑定 974 987 4.7 968 4.5 4.9 48 995 △21
グランダ鶴間・⼤和 ⾕澤総合鑑定所 1,060 1,070 4.7 1,050 4.8 4.9 53 1,060 0
38
Ⅴ Appendix
鑑定評価書の概要（2）