2019年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年３月15日
不動産投資信託証券発行者名 ヘルスケア＆メディカル投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3455 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.hcm3455.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）吉岡 靖二
資 産 運 用 会 社 名 ヘルスケアアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）吉岡 靖二
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）財務管理部長 （氏名）木村 秀則
ＴＥＬ 03-5282-2922
有価証券報告書提出予定日 2019年４月25日 分配金支払開始予定日 2019年４月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年１月期の運用、資産の状況（2018年８月１日～2019年１月31日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年１月期 1,301 2.7 647 3.5 540 3.6 539 3.6
2018年７月期 1,267 3.9 625 0.2 522 1.7 521 1.7
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年１月期 2,794 2.7 1.2 41.5
2018年７月期 2,698 2.6 1.2 41.2
（２）分配状況
１口当たり分配金 １口当たり分配金 １口当たり 分配金総額 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過 （利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
分配金総額 配当率
を含む） は含まない） 分配金 を含む） は含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2019年１月期 3,120 2,661 459 602 513 88 95.2 2.5
2018年７月期 2,699 2,699 0 521 521 0 100.0 2.6
（注１）2019年１月期の利益超過分配金総額88百万円（１口当たり459円）の内訳は、繰延ヘッジ損失25百万円の純資産控除項目が発生したこと
による一時差異等調整引当額からの分配金総額が25百万円（１口当たり133円）、税法上の出資等減少分配からの分配金総額が62百万円
（１口当たり326円）です。
（注２）利益超過分配（出資の払戻し）を行ったことによる減少剰余金等割合は、2019年１月期については0.002です。なお、減少剰余金等割合
の計算は、法人税法施行令第23条第１項第５号に基づいて行っています。
（注３）配当性向については次の算定式により算出しています。
１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷１口当たり当期純利益×100
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年１月期 44,327 20,314 45.8 105,198
2018年７月期 42,438 20,322 47.9 105,238
（注）「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日公表）を当期から適用しており、2018年７月期の
財政状態については、当該会計基準を遡って適用した数値を記載しています。
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年１月期 930 △1,788 1,196 1,401
2018年７月期 980 △54 △600 1,062
２．2019年７月期の運用状況の予想（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期の運用状況の予想（2019年８
月１日～2020年１月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
（利益超過分配金
は含まない） を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年７月期 2,006 54.2 1,178 82.1 1,018 88.3 1,017 88.5 3,270 285 3,555
2020年１月期 2,006 0.0 1,101 △6.5 939 △7.7 938 △7.7 3,017 285 3,302
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年７月期）3,279円、１口当たり予想当期純利益（2020年１月期）3,017円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年１月期 193,107口 2018年７月期 193,107口
② 期末自己投資口数 2019年１月期 －口 2018年７月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続きは終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本予想値は、本投資法人が現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んで
います。状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金
は含まない）、１口当たり利益超過分配金及び１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可能性があり
ます。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。なお、上記予想数値に関する
前提条件の記載は、８～９ページ記載の「2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照く
ださい。
以 上
ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………２
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………２
（１）運用方針…………………………………………………………………………………………２
（２）運用状況…………………………………………………………………………………………２
①当期の概況………………………………………………………………………………………２
②次期の見通し……………………………………………………………………………………４
（３）投資リスク………………………………………………………………………………………９
３．財務諸表………………………………………………………………………………………………10
（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………10
（２）損益計算書………………………………………………………………………………………12
（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………13
（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………14
（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………16
（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………17
（８）表示方法の変更に関する注記…………………………………………………………………18
（９）財務諸表に関する注記…………………………………………………………………………18
（１０）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………28
４．役員の異動……………………………………………………………………………………………28
（１）本投資法人の役員の異動………………………………………………………………………28
（２）資産運用会社の役員の異動……………………………………………………………………28
５．参考情報………………………………………………………………………………………………29
（１）投資状況…………………………………………………………………………………………29
（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………30
①投資不動産物件に係る取得価格等及び投資比率……………………………………………30
②投資不動産物件に係る建物及び賃貸借の概要………………………………………………31
③鑑定評価書の概要………………………………………………………………………………33
④運用資産の資本的支出…………………………………………………………………………34
⑤主要なテナントに関する情報…………………………………………………………………35
⑥ポートフォリオの概況…………………………………………………………………………36
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
１．投資法人の関係法人
有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な
変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
①当期の概況
（ア） 本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投
信法」といいます。）に基づき、ヘルスケアアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）を設立企画人として、2014年12月９日に出資金200百万円（2,000口）で設立され、2015年３月18日に公募に
よる新投資口の発行（106,500口）を行い、翌19日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄
コード：3455）しました。また、2015年４月21日には公募増資に伴う第三者割当による新投資口の発行（12,000
口）を実施しました。
その後、2017年２月１日に公募による新投資口の発行（69,150口）を行い、また、2017年３月１日に公募増資に
伴う第三者割当による新投資口の発行（3,457口）を実施し、この結果、当期末現在において、発行済投資口の総口
数は193,107口となっています。
（イ） 投資環境と運用実績
a. 投資環境
本投資法人は、先進国の中でも最も高齢化が進展し、かつ当面の間、総人口に占める高齢者の数・割合ともに増
加する一方、介護を担う世代の人口が減少の一途をたどる中、外部のヘルスケア施設を通じた介護・医療サービス
の拡充が喫緊の課題となっている社会的情勢を背景に設立されました。
政府も、「住生活基本計画（全国計画）」の中で、高齢者向け住宅の充足率を2014年において2.1％であったもの
を、2025年には４％に引き上げるとの成果指標を提示しています。
本投資法人は、このように社会的需要の高まるヘルスケア施設への安定的な投資・保有を通じて、ヘルスケア施
設の適切な維持管理及び新たな供給を促進させることで、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会を
実現し、本投資法人における安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指します。
b. 運用実績
本投資法人は、当期におきましては、2018年10月１日に取得価格合計1,686百万円にて２物件（はなことば南、は
なことば三浦）を取得しました。
その結果、当期末現在の保有数は27物件となり、総賃貸可能面積124,160.80㎡、総テナント数33テナント、稼働
率100.0％となっています。
（ウ） 資金調達の概要
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うこと
を基本方針としています。当期におきましては、上記２物件の取得資金及び関連する諸費用の一部に充当するため
2018年10月１日付で1,750百万円の借入れを行いました。また、2019年１月31日に返済期日が到来した借入金1,000
百万円については借換えを実施しました。
当期末時点での出資総額は19,800百万円、発行済投資口の総口数は193,107口、有利子負債は総額22,450百万円で
す。
当期末時点で、総資産のうち有利子負債（借入金額）の占める割合（以下「ＬＴＶ」といいます。）は50.6％と
なっています。
なお、2019年１月31日現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。
格付機関 対象 格付 見通し
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） 長期発行体格付 Ａ（シングルＡ） 安定的
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
また、本投資法人は、2017年12月21日に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を関東財
務局長に提出しています。その概要は以下のとおりです。
発行予定額 1,000億円以内
発行予定期間 2017年12月29日から2019年12月28日まで
特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。）の取得資金、借入
資金使途 金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の償還資金、敷
金・保証金の返還資金、修繕費用等の支払資金、運転資金等
（エ） 業績及び分配の概要
上記運用の結果、本投資法人は、当期の実績として、営業収益1,301百万円、営業利益647百万円、経常利益540百
万円、当期純利益539百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含
みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入される
ことを企図して、当期未処分利益から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に
定めるものをいいます。）の戻入れ額を控除した額を超えない額で発行済投資口の総口数193,107口の整数倍数の最
大値となる513,857,727円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は2,661円
となりました。
これに加え、本投資法人は、本投資法人の規約第36条第２項に定める利益を超えた金銭の分配の方針に従い、純
資産控除項目(投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものをいいます。)が分配金に与える影
響を考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うことと
しています。当期においては、繰延ヘッジ損失25百万円の純資産控除項目が発生したことから、一時差異等調整引
当額の分配を25,683,231円行うこととし、この結果、投資口１口当たりの利益超過分配金（一時差異等調整引当額
に係るもの）は133円となりました。
また、本投資法人は、本投資法人の規約第36条第２項に定める利益を超えた金銭の分配の方針に従い、原則とし
て毎期継続的に利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うこととしてい
ます。当期においては、利益超過分配金として当期の減価償却費の100分の20にほぼ相当する額である62,952,882円
を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの利益超過分配金（その他の利益超過分配金に係るもの）は326
円となりました。
（注１）利益超過分配は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等
に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当す
る金額を目処として実施します。
但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用資産の状況並びに財務の状況等を踏
まえ、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配
を行い、又は利益超過分配を行わないことがあります。
（注２）一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。）の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間
の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
②次期の見通し
（ア） 投資環境
我が国では、高齢者世帯が増加する一方、介護を担う世代の人口は減少しており、高齢者世帯の一定割合に対し
ては、外部の介護・医療サービスの提供が必然的に求められる社会情勢といえます。このような介護・医療サービ
スへの需要の拡大に呼応して、ヘルスケア施設、とりわけ高齢者向け施設・住宅の供給拡大が求められています。
高齢化の進展と家族構成の変化により同一世帯の中で介護を担うことが困難になることが予想される中、介護・
医療サービスへの需要の拡大に対応するため、ヘルスケア施設の整備・拡充が求められており、それに向けた政策
が推進されています。
日本経済再生本部は、2013年６月14日付「日本再興戦略～JAPAN is BACK～」の中で、高齢者等が安心して歩いて
暮らせるまちづくりの一環として、「民間資金の活用を図るため、ヘルスケアリートの活用に向け、高齢者向け住
宅等の取得・運用に関するガイドラインの整備」を行うとの方針を公表しました。
この方針を受け、国土交通省は、2014年６月27日に「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に
係るガイドライン」、続いて2015年６月26日に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表し、
一定の経験を有する重要な使用人の配置等、ヘルスケア施設の取引に際し留意すべき事項を示しています。これら
のガイドラインが整備されたことにより、オペレーターがヘルスケアリートを活用する機会は今後増えていくもの
と考えています。
また、「高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現」との目標のもと、2016年３月18日付閣議決定の
「住生活基本計画（全国計画）」において、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2014年の2.1％から2025年
に４％まで引き上げる成果指標が掲げられました。
医療関連施設等を取り巻く環境については、我が国において、高齢者人口の増加に伴い、患者ニーズに応じた病
院・病床機能の役割分担や、医療と介護の連携強化を通じ、より効果的かつ効率的な医療・介護サービスを提供す
るという医療・介護機能の再編に関する将来像（地域包括ケアシステム）が示されています。国は、限られた医療
資源を有効に活用するため、医療機関の病床を患者の状態に応じて機能分化し、どの地域の患者も適切な医療を適
切な場所で受けられることを目指し、都道府県における地域医療構想（ビジョン）策定のためのガイドラインを策
定（2015年３月）しました。都道府県は、その地域にふさわしいバランスのとれた医療機能の分化と連携を適切に
推進するための地域医療のビジョンを策定し、これらを医療計画に新たに盛り込んで、医療ニーズに応じた医療の
機能分化を推進していきます。
また、我が国の病院（医療法第１条の５第１項に規定される「医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため
医業又は歯科医業を行う場所であって、二十人以上の患者を入院させるための施設を有するもの。」をいいま
す。）の数は、全国で約8,400施設とされていますが、地震国である我が国における病院の耐震化率は、2017年度の
調査で72.9％に留まっています。病院は、日常的に不特定多数の人が利用し、災害時には地域の拠点ともなり得る
施設であり、国土強靭化の観点からも、耐震化は喫緊の課題となっています。
したがって、病院には、機能分化に対応した病棟の新設や必要病床への転換、建物の耐震化や建替え等の設備投
資ニーズがあり、今後、病院を取り巻く資金需要が高まっていくことが見込まれています。
このように、本投資法人が取得対象とする「介護」「医療」「健康」をキーワードとするヘルスケア施設の市場
は、今後より一層拡大していくものと考えています。
（イ） 今後の運用方針及び対処すべき課題
上記投資環境認識のもと、本投資法人は、国民一人ひとりが安心して生き生きと生活できる社会の実現を目指す
とともに、安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指し、以下の方針に基づき資産の運用を行います。
a. 既存物件の管理運用方針
ヘルスケア施設は、立地や建物の仕様だけでなく、オペレーターの事業運営能力及び経営の安定性が不動産と
しての価値に大きな影響を及ぼすという物件特性を有しています。また、本投資法人がヘルスケア施設を取得す
る際には、原則、ヘルスケア施設を運営するオペレーターとの間で、賃料固定・長期の賃貸借契約を締結し中長
期的に安定した収益を確保することを目指しています。
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保を担保するために、不動産デュー・デリジェンスと合わせてオ
ペレーターの運営状況や財務状況の分析を含む当該施設の事業性に関わるデュー・デリジェンスを実施し、また
取得後も継続的なモニタリングを実施していきます。
b. 新規物件取得方針
本投資法人は、本資産運用会社がスポンサー等12社との間で締結したサポート契約に基づき、スポンサー等が
有する専門性や顧客基盤を含む総合力、また、サポート契約に規定された優先交渉権を活用することが期待でき
ます。
また、本資産運用会社は、機動的な物件取得を目的として、スポンサー等に対して、本投資法人への譲渡を前
提とした一時的な物件保有（ウェアハウジング）を依頼することができます。
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
本投資法人は、このようにスポンサー等が有する多様なネットワークやウェアハウジング機能を最大限活用し
て、資産規模の持続的な成長を図り、中長期的な投資主価値の最大化を目指します。
c. 財務方針
本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保及び投資主価値の最大化を図るため、安定した財務基盤の構築
を行うべく、金融市場の動向を踏まえつつ資金調達を行います。
エクイティ・ファイナンスについては、本投資法人の長期的かつ安定的な成長を念頭に、既存投資主の権利の
希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及び
スポンサー等のウェアハウジング機能の活用可能性、ＬＴＶ、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、
マーケット環境等を総合的に勘案し機動的に行います。
デット・ファイナンスについては、返済時期の分散化や、ＬＴＶの上限を65％（但し、一時的に65％を超える
ことがあります。）とすることで、安定的かつ柔軟なレバレッジ・コントロールを行います。また、スポンサー
の１社である株式会社三井住友銀行と本資産運用会社の間で締結されたスポンサーサポート契約に基づき、同行
よりファイナンスに関するアドバイスを受けながら、安定的なバンクフォーメーションを構築していきます。
（ウ）決算後に生じた重要な事実
a. 資産の取得
本投資法人は、2019年１月11日付で以下の不動産信託受益権８件の取得に係る売買契約を締結し、2019年２月１
日に当該資産（以下、併せて「第９期取得済資産」といいます。）を取得しました。
取得価格（注）
物件名称 所在地 取得日
（百万円）
SOMPOケア
神奈川県川崎市 1,710
ラヴィーレ浜川崎
はなことば新横浜 神奈川県横浜市 2,071
はなことば新横浜２号館 神奈川県横浜市 375
はなことば小田原 神奈川県小田原市 880
2019年２月１日
ベルジ箕輪 群馬県高崎市 1,620
ベルジ武尊 群馬県利根郡川場村 1,290
サニーライフ北品川 東京都品川区 1,825
シップ千里ビルディング 大阪府豊中市 12,920
合計（８物件） ― 22,691 ―
（注）取得価格には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含みません。
b. 新投資口の発行
本投資法人は、2019年１月11日付及び2019年１月22日付の役員会決議に基づき、第９期取得済資産の取得資金の
一部に充当するため、公募による新投資口112,280口の発行を行い、また、借入金の返済へ充当又は手元資金とし
て将来の特定資産の取得資金の一部に充当するため、ＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による
新投資口5,614口の発行を行いました。公募による新投資口については2019年２月１日、第三者割当による新投資
口については2019年２月27日にそれぞれ払込みが完了し、払込金額は合計12,680百万円となりました。この結果、
本投資法人の出資総額は32,480百万円、発行済投資口の総口数は311,001口となりました。
公募による新投資口発行（一般募集）
発行新投資口数 ：112,280口
発行価格（募集価格） ：１口当たり111,442円
発行価格（募集価格）の総額 ：12,512,707,760円
払込金額（発行価額） ：１口当たり107,555円
払込金額（発行価額）の総額 ：12,076,275,400円
払込期日 ：2019年２月１日（金）
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 ：5,614口
払込金額（発行価額） ：１口当たり107,555円
払込金額（発行価額）の総額 ：603,813,770円
払込期日 ：2019年２月27日（水）
割当先 ：ＳＭＢＣ日興証券株式会社
c. 資金の借入れ
本投資法人は、第９期取得済資産の取得資金及び取得に係る諸経費の一部並びに既存借入金の期限前返済資金に
充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
借入金額 担保
借入先 利率（注１） 借入実行日 返済期日 返済方法
（百万円） 保証
日本生命保険相互会社
0.45353％ 2022年
株式会社広島銀行 2,000
（固定金利） １月31日
第一生命保険株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
0.41988％ 2023年
株式会社西日本シティ銀行 4,000
（注２） １月31日
信金中央金庫
株式会社福岡銀行 2019年 期限一括 無担保
株式会社群馬銀行 ２月１日 弁済 無保証
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社りそな銀行
株式会社西日本シティ銀行 0.53900％ 2024年
5,750
信金中央金庫 （注２） １月31日
株式会社福岡銀行
株式会社群馬銀行
株式会社七十七銀行
合計 11,750 － － － － －
（注１）借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注２）金利スワップ契約を締結したことから、当該契約により実質的に固定化された利率を記載しています。
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
（エ）運用状況の見通し
2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）の
運用状況については、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきましては、後記「2019年
７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
なお、2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31
日）において、金利スワップの時価に変動がない前提であり、利益超過分配のうち一時差異等調整引当額に係る
ものについては、見込んでいません。
2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）
営業収益 2,006百万円
営業利益 1,178百万円
経常利益 1,018百万円
当期純利益 1,017百万円
１口当たり分配金 3,270円
（利益超過分配金は含まない）
１口当たり利益超過分配金 285円
１口当たり分配金 3,555円
（利益超過分配金を含む）
2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）
営業収益 2,006百万円
営業利益 1,101百万円
経常利益 939百万円
当期純利益 938百万円
１口当たり分配金 3,017円
（利益超過分配金は含まない）
１口当たり利益超過分配金 285円
１口当たり分配金 3,302円
（利益超過分配金を含む）
（注）上記予想数値は、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、本投資法人を取り巻くその他の状況
の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）、１口当たり利益超過分配金及び１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）は変動する可
能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2019年７月期（第９期）（2019年２月１日～2019年７月31日）（181日）
計算期間
・ 2020年１月期（第10期）（2019年８月１日～2020年１月31日）（184日）
・ 本書の日付現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計35物件）（以下「運用資
産」といいます。）について、2020年１月期末までの間に変動（新規物件の取得、運用資産の
運用資産 処分等）が生じないことを前提としています。
・ 実際には運用資産以外の新規物件取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能性があ
ります。
・ 運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する各運用資産の賃貸借契約、
営業収益 テナント動向、市場動向等を勘案し算出しています。
・ 営業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2019年７月期 2020年１月期
公租公課： 90百万円 90百万円
修繕費： 18百万円 19百万円
減価償却費： 440百万円 442百万円
その他の賃貸事業費用： 45百万円 46百万円
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値
を基準とし、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主と期間按分に
よる計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当額が取得原価に
営業費用
算入されるため取得期には費用計上されません。したがって、2019年７月期に取得した資産に
ついては、2019年７月期及び2020年１月期については費用計上されず、2020年度の固定資産税
及び都市計画税等が2020年７月期から費用計上されることとなります。なお、2019年７月期に
取得した資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は90百万円で
す。
・ 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が、各営業期間に必要と想定した額を費用とし
て計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性が
あることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・ 本資産運用会社へ支払われる資産運用報酬は、2019年７月期に142百万円、2020年１月期に200
百万円を見込んでいます。
・ 新投資口発行に伴う投資口交付費は期間３年で均等償却しており、2019年７月期に10百万円、
2020年１月期に10百万円を想定しています。
営業外費用
・ 支払利息及びその他融資関連費用として、2019年７月期に148百万円、2020年１月期に151百万
円を見込んでいます。
・ 本書の日付現在における本投資法人の借入金残高は32,450百万円ですが、2020年１月31日に期
借入金 限が到来する借入金7,700百万円の借換えを行う以降、2019年７月期末及び2020年１月期末の時
点で、借入金残高の変動がないことを前提としています。
・ 本書の日付現在の発行済投資口の総口数311,001口を前提としており、2020年１月期末までに新
投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口
・ １口当たり分配金は、2019年７月期及び2020年１月期の予想期末発行済投資口数311,001口によ
り算出しています。
・ １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の
１口当たり
方針を前提として算出しています。
分配金（利益超
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
過分配金は含ま
種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があり
ない）
ます。
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ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）2019年１月期決算短信
項目 前提条件
・ １口当たりの利益超過分配の金額は、本投資法人の規約に定める方針、以下に定める方針その
他関係法令及び自主規制機関等の諸規則等に従い算出します。利益超過分配金総額は、2019年
７月期に88百万円、2020年１月期に88百万円を想定しています。
・ 利益超過分配の分配金総額は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要とな
る資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十分配慮し、当該分配を実施する本投資法
人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目
１口当たり
処として実施します。
利益超過分配金
・ 但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用
資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切
であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行い、又は利益超過
分配を行わないことがあります。
・ 2019年７月期及び2020年１月期において、金利スワップの時価に変動がない前提であり、利益
超過分配のうち一時差異等調整引当額に係るものについては、見込んでいません。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
その他 改正が行われないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（３）投資リスク
有価証券届出書（2019年１月11日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省略していま
す。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,018,147 1,318,873
信託現金及び信託預金 44,708 108,051
前払費用 75,524 73,355
流動資産合計 1,138,381 1,500,281
固定資産
有形固定資産
信託建物 22,637,736 ※１ 23,545,014
減価償却累計額 △1,649,802 △1,960,490
信託建物（純額） 20,987,933 21,584,524
信託構築物 74,248 76,898
減価償却累計額 △4,834 △5,927
信託構築物（純額） 69,414 70,970
信託機械及び装置 11,556 13,456
減価償却累計額 △1,416 △2,010
信託機械及び装置（純額） 10,139 11,446
信託工具、器具及び備品 32,858 40,623
減価償却累計額 △3,513 △6,577
信託工具、器具及び備品（純額） 29,344 34,046
信託土地 20,052,662 21,009,170
信託建設仮勘定 － 4,594
有形固定資産合計 41,149,494 42,714,752
無形固定資産
ソフトウェア 4,574 3,465
無形固定資産合計 4,574 3,465
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 120,867 89,220
デリバティブ債権 455 －
繰延税金資産 － 16
投資その他の資産合計 131,323 99,237
固定資産合計 41,285,392 42,817,455
繰延資産
投資口交付費 14,947 9,964
繰延資産合計 14,947 9,964
資産合計 42,438,720 44,327,701
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（単位：千円）
前期 当期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 18,557 40,868
短期借入金 1,000,000 2,750,000
1年内返済予定の長期借入金 － 6,700,000
未払金 21,163 88,452
未払費用 141,850 145,439
未払法人税等 857 950
未払消費税等 9,798 5,243
前受金 204,953 211,457
預り金 72 283
流動負債合計 1,397,253 9,942,694
固定負債
長期借入金 19,700,000 13,000,000
預り敷金及び保証金 1,009,999 1,009,999
信託預り敷金及び保証金 9,104 34,604
繰延税金負債 131 －
デリバティブ債務 － 25,769
固定負債合計 20,719,235 14,070,373
負債合計 22,116,488 24,013,068
純資産の部
投資主資本
出資総額 19,800,696 19,800,696
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 521,223 539,706
剰余金合計 521,223 539,706
投資主資本合計 20,321,920 20,340,403
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 312 △25,769
評価・換算差額等合計 312 △25,769
純資産合計 ※２ 20,322,232 ※２ 20,314,633
負債純資産合計 42,438,720 44,327,701
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,260,324 ※１ 1,294,178
その他賃貸事業収入 ※１ 6,948 ※１ 7,031
営業収益合計 1,267,273 1,301,210
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 441,644 ※１ 448,967
資産運用報酬 119,445 122,274
資産保管手数料 2,118 2,164
一般事務委託手数料 15,406 15,482
役員報酬 3,000 3,000
公租公課 15,942 16,886
その他営業費用 44,578 45,433
営業費用合計 642,135 654,208
営業利益 625,137 647,002
営業外収益
受取利息 7 3
受取保険金 3,397 －
消費税等還付加算金 79 －
未払分配金戻入 － 533
営業外収益合計 3,484 537
営業外費用
支払利息 61,449 65,046
投資口交付費償却 5,903 4,982
融資関連費用 39,266 36,885
営業外費用合計 106,619 106,914
経常利益 522,001 540,625
特別利益
補助金収入 － ※２ 6,489
特別利益合計 － 6,489
特別損失
固定資産圧縮損 － ※３ 6,489
特別損失合計 － 6,489
税引前当期純利益 522,001 540,625
法人税、住民税及び事業税 858 950
法人税等調整額 2 △4
法人税等合計 860 946
当期純利益 521,141 539,678
前期繰越利益 82 27
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 521,223 539,706
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処 純資産合計
出資総額 分利益又 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算
は当期未 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
処理損失
（△）
当期首残高 19,800,696 512,395 512,395 20,313,091 － － 20,313,091
当期変動額
剰余金の配当 △512,312 △512,312 △512,312 △512,312
当期純利益 521,141 521,141 521,141 521,141
投資主資本以外の
項目の当期変動額 312 312 312
（純額）
当期変動額合計 － 8,828 8,828 8,828 312 312 9,140
当期末残高 ※１ 19,800,696 521,223 521,223 20,321,920 312 312 20,322,232
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
当期未処 純資産合計
分利益又 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算
出資総額 合計 損益 差額等合計
は当期未 剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 19,800,696 521,223 521,223 20,321,920 312 312 20,322,232
当期変動額
剰余金の配当 △521,195 △521,195 △521,195 △521,195
当期純利益 539,678 539,678 539,678 539,678
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △26,081 △26,081 △26,081
（純額）
当期変動額合計 - 18,483 18,483 18,483 △26,081 △26,081 △7,598
当期末残高 ※１ 19,800,696 539,706 539,706 20,340,403 △25,769 △25,769 20,314,633
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
Ⅰ 当期未処分利益 521,223,376円 539,706,448円
Ⅱ 利益超過分配金加算額 ― 88,636,113円
うち一時差異等調整引当額 ― 25,683,231円
うちその他の出資総額控除額 ― 62,952,882円
Ⅲ 分配金の額 521,195,793円 602,493,840円
（投資口１口当たりの分配金の額） （2,699円） （3,120円）
うち利益分配金 521,195,793円 513,857,727円
（うち1口当たり利益分配金） （2,699円） （2,661円）
うち一時差異等調整引当額 ― 25,683,231円
（うち1口当たり利益超過分配金 ― （133円）
（一時差異等調整引当額に係るもの））
うちその他の利益超過分配金 ― 62,952,882円
（うち１口当たり利益超過分配金（その ― （326円）
他の利益超過分配金に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益 27,583円 25,848,721円
本投資法人の規約第36条第１項 本投資法人の規約第36条第１項
に定める金銭の分配方針に従い、 に定める金銭の分配方針に従い、
分配金の額は利益の金額を限度と 分配金の額は利益の金額を限度と
し、かつ租税特別措置法第67条の し、かつ租税特別措置法第67条の
15に規定されている本投資法人の 15に規定されている本投資法人の
配当可能利益の金額の100分の90に 配当可能利益の金額の100分の90に
相当する金額を超えるものとして 相当する金額を超えるものとして
います。かかる方針により、当期 います。かかる方針により、当期
未処分利益を超えない額で発行済 未処分利益から一時差異等調整引
投資口の総口数193,107口の整数倍 当額（投資法人の計算に関する規
数の最大値となる521,195,793円を 則第２条第２項第30号に定めるも
利益分配金として分配することと のをいいます。）の戻入れ額を控
しました。なお、本投資法人の規 除した額を超えない額で発行済投
約第36条第２項に定める利益を超 資口の総口数193,107口の整数倍数
えた金銭の分配は行いません。 の最大値となる513,857,727円を利
益分配金として分配することと
分配金の額の算出方法
し、この結果、投資口１口当たり
の分配金は2,661円となりました。
これに加え、本投資法人は、本
投資法人の規約第36条第２項に定
める利益を超えた金銭の分配の方
針に従い、純資産控除項目(投資法
人の計算に関する規則第２条第２
項第30号ロに定めるものをいいま
す。)が分配金に与える影響を考慮
して、純資産控除項目に相当する
金額として本投資法人が決定する
金額による利益超過分配を行うこ
ととしています。当期において
は、繰延ヘッジ損失25百万円の純
資産控除項目が発生したことか
ら、一時差異等調整引当額の分配
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前期 当期
区分 自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
を25,683,231円行うこととし、こ
の結果、投資口１口当たりの利益
超過分配金（一時差異等調整引当
額に係るもの）は133円となりまし
た。
また、本投資法人は、本投資法
人の規約第36条第２項に定める利
益を超えた金銭の分配の方針に従
い、原則として毎期継続的に利益
を超える金銭の分配（税法上の出
分配金の額の算出方法
資等減少分配に該当する出資の払
戻し）を行うこととしています。
当期においては、利益超過分配金
として当期の減価償却費の100分の
20にほぼ相当する額である
62,952,882円を分配することと
し、この結果、投資口１口当たり
の利益超過分配金（その他の利益
超過分配金に係るもの）は326円と
なりました。
（注１）利益超過分配は、本投資法人の運用資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に十
分配慮し、当該分配を実施する本投資法人の計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の20に相当する金額を目
処として実施します。
但し、本投資法人を取り巻く経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、本投資法人の運用資産の状況並びに財務の状況等を踏ま
え、上記金額を目処とした利益超過分配の実施が不適切であると判断した場合には、当該金額を下回る金額による利益超過分配を行
い、又は利益超過分配を行わないことがあります。
（注２）投信協会の規則においては、クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を
限度として、利益超過分配を行うことが可能とされています。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年２月１日 （自 2018年８月１日
至 2018年７月31日） 至 2019年１月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 522,001 540,625
減価償却費 309,062 316,547
固定資産圧縮損 － 6,489
融資関連費用 39,266 36,885
投資口交付費償却 5,903 4,982
受取利息 △7 △3
還付加算金 △79 －
支払利息 61,449 65,046
未収消費税等の増減額（△は増加） 101,055 －
前払費用の増減額（△は増加） △4,318 3,660
営業未払金の増減額（△は減少） △4,296 22,310
未払金の増減額（△は減少） 3,624 △5,844
未払消費税等の増減額（△は減少） 9,798 △4,554
未払費用の増減額（△は減少） △1,389 3,260
前受金の増減額（△は減少） 1,533 6,503
長期前受金の増減額（△は減少） △50 －
預り金の増減額（△は減少） － 210
その他 － △533
小計 1,043,552 995,585
利息の受取額 7 3
還付加算金の受取額 79 －
利息の支払額 △62,222 △64,718
法人税等の支払額 △900 △857
営業活動によるキャッシュ・フロー 980,516 930,013
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △54,656 △1,813,752
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 － 25,500
投資活動によるキャッシュ・フロー △54,656 △1,788,252
財務活動によるキャッシュ・フロー
使途制限付信託預金の受入による支出 － △25,500
短期借入れによる収入 1,000,000 2,750,000
短期借入金の返済による支出 △1,000,000 △1,000,000
長期借入れによる収入 7,000,000 －
長期借入金の返済による支出 △7,000,000 －
融資関連費用に係る支出 △89,218 △6,730
分配金の支払額 △511,422 △520,961
財務活動によるキャッシュ・フロー △600,641 1,196,808
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 325,218 338,568
現金及び現金同等物の期首残高 737,638 1,062,856
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 1,062,856 ※１ 1,401,425
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ６～69年
信託構築物 10～53年
信託機械及び装置 10年
信託工具、器具及び備品 ６～15年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
３年間にわたり均等償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡人と
の間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、
当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、前期は該当がなく、当期は1,558千円です。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取
引については、特例処理を採用しています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、本投資法人の規約に規定するリスク
をヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
（４）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロ
ー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有
効性を評価しています。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引について
は、有効性の評価は省略しています。
５．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金
における資金（現金及び現 及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であ
金同等物）の範囲 り、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内
に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての
資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借
対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目について
は、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託建設仮勘定
③信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入して
います。
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（８）表示方法の変更に関する注記
[「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更］
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日公表）を当期から適用
し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更してい
ます。
この結果、前期の貸借対照表における「流動資産」の「繰延税金資産」12千円は、「固定負債」の「繰延税金負
債」131千円に含めて表示しています。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
当期末において、ヘッジ会計を適用する金利スワップ取引の時価評価により、繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)が
発生したため、一時差異等調整引当額を25,683千円計上しています。
2.戻入れの具体的な方法
翌期以降、当該金利スワップ取引の期末評価替えによる繰延ヘッジ損失(純資産控除項目)の解消等に応じて、対応
する一時差異等調整引当額を戻し入れる予定です。
（９）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※１ 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
信託建物 ― 6,489
※２ 投信法第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
50,000 50,000
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［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,260,324 1,294,178
その他賃貸事業収入
その他収入 6,948 7,031
不動産賃貸事業収益合計 1,267,273 1,301,210
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 87,224 87,213
外注委託費 17,550 18,350
修繕費 15,504 13,757
損害保険料 3,306 3,565
減価償却費 307,953 315,438
その他賃貸事業費用 10,104 10,643
不動産賃貸事業費用合計 441,644 448,967
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 825,628 852,242
※２ 補助金収入の内容
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
補助金収入は、2018年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金による収入です。
※３ 固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより取得価額から直接減額した価額であり、内訳は以下のとおりで
す。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
信託建物 ― 6,489
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 193,107口 193,107口
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［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
現金及び預金 1,018,147 1,318,873
信託現金及び信託預金 44,708 108,051
使途制限付信託預金（注） ― △25,500
現金及び現金同等物 1,062,856 1,401,425
（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
［オペレーティング・リース取引に関する注記］
未経過リース料（貸主側）
（単位:千円）
前期 当期
2018年７月31日 2019年１月31日
１年内 2,142,929 2,242,742
１年超 14,286,257 13,499,806
合計 16,429,186 15,742,548
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、安定的かつ健全な財務運営を行う方針のもと、資産の取得及び借入金の返済等に充当する
資金を、金融機関からの借入、又は新投資口の発行等により調達しています。借入金による資金調達におい
ては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化、
返済期日の分散等に留意します。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とし
たものに限定しています。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に不動産を信託財産とする信託受益権の取得です。
借入金は、返済期日において流動性リスクに晒されますが、有利子負債比率を適正に管理することで、市
場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし、かつ、返済期日の分散を図ることで当該リス
クを管理します。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利と固定金利の残
高比率を金融環境に応じて調整します。更に、変動金利の借入金のうち一部については、金利変動リスクを
回避し支払利息の固定化を図る為に、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用しています。なお、金
利変動リスク等をヘッジすることを目的としたデリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基
本方針を定めた規定に基づき行います。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時
において流動性リスクに晒されますが、本投資法人では、手元流動性を一定程度確保すること等により流動
性リスクを管理しています。
預金は、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除く）等により、当該リスクを管理し
ています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることがあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照ください。）。
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 1,018,147 1,018,147 ―
（２）信託現金及び信託預金 44,708 44,708 ―
資産計 1,062,856 1,062,856 ―
（３）短期借入金 1,000,000 1,000,000 ―
（４）１年内返済予定の長期借入金 ― ― ―
（５）長期借入金 19,700,000 19,669,884 △30,115
負債計 20,700,000 20,669,884 △30,115
（６）デリバティブ取引 455 455 ―
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 1,318,873 1,318,873 ―
（２）信託現金及び信託預金 108,051 108,051 ―
資産計 1,426,925 1,426,925 ―
（３）短期借入金 2,750,000 2,750,000 ―
（４）１年内返済予定の長期借入金 6,700,000 6,698,637 △1,362
（５）長期借入金 13,000,000 12,999,936 △63
負債計 22,450,000 22,448,573 △1,426
（６）デリバティブ取引 △25,769 △25,769 ―
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金、（３）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時
価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額
（※）を、同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。）につい
ては、その金利スワップのレートによる元利金の合計額。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
（2018年７月31日） （2019年１月31日）
預り敷金及び保証金 1,009,999 1,009,999
信託預り敷金及び保証金 9,104 34,604
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定すること
が困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていませ
ん。
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（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年７月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 1,018,147
信託現金及び信託預金 44,708
合計 1,062,856
当期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 1,318,873
信託現金及び信託預金 108,051
合計 1,426,925
（注４）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2018年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 1,000,000 ― ― ― ― ―
長期借入金 ― 6,700,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000
合計 1,000,000 6,700,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000
当期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 2,750,000 ― ― ― ― ―
長期借入金 6,700,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000 ―
合計 9,450,000 3,000,000 5,000,000 4,000,000 1,000,000 ―
［有価証券に関する注記］
前期（2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
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２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
前期（2018年７月31日） （単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主な 当該時価の
時価
の方法 種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機関
原 則的 処理 方 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 4,000,000 4,000,000 455
法 変動受取・固定支払 価格等によって
います。
金 利ス ワッ プ 金利スワップ取引
長期借入金 1,000,000 1,000,000 （注） ―
の特例処理 変動受取・固定支払
合計 5,000,000 5,000,000 455 ―
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記「金
融商品に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2019年１月31日） （単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主な 当該時価の
時価
の方法 種類等 ヘッジ対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機関
原則的処理方 金利スワップ取引 △25,769 から提示された
長期借入金 13,750,000 13,750,000
法 変動受取・固定支払 （注1） 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 1,000,000 1,000,000 （注2） ―
の特例処理 変動受取・固定支払
合計 14,750,000 14,750,000 △25,769 ―
（注１）2019年１月30日締結の金利スワップ契約（元本合計：9,750,000千円、契約期間2019年２月１日から借入の返済期限まで）に係る
時価が含まれています。
（注２）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2018年７月31日 2019年１月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 12 16
繰延ヘッジ損益 ― 8,119
繰延税金資産小計 12 8,136
評価性引当額 ― △8,119
繰延税金資産合計 12 16
繰延税金負債
繰延ヘッジ損益 143 ―
繰延税金負債合計 143 ―
繰延税金資産（△負債）の純額 △131 16
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２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2018年７月31日 2019年１月31日
法定実効税率 31.74 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.69 △31.45
その他 0.11 0.12
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.16 0.18
［持分法損益等に関する注記］
前期（2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
議決権等の
資本金又 関係内容
会社等の名称 事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 所在地 は出資金 科目
又は氏名 又は職業 有）割合 役員の 事業上 内容 （千円） （千円）
（千円）
（％） 兼任等 の関係
役員 本投資法人
本投資法人執行 本資産運用
及び 執行役員兼 119,445
役員兼本資産運 会社への資 未払
その 吉岡靖二 ― ― 本資産運用 ― （注） 129,000
用会社代表取締 産運用報酬 費用
近親 会社代表取
役社長 の支払
者 締役社長
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
（注）取引条件及び取引条件の決定方針等
１.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
２.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者（ヘルスケアアセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引で
あり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
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当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
議決権等の
資本金又 関係内容
会社等の名称 事業の内容 所有（被所 取引の 取引金額 期末残高
属性 所在地 は出資金 科目
又は氏名 又は職業 有）割合 役員の 事業上 内容 （千円） （千円）
（千円）
（％） 兼任等 の関係
役員 本投資法人
本投資法人執行 本資産運用
及び 執行役員兼 130,704
役員兼本資産運 会社への資 未払
その 吉岡靖二 ― ― 本資産運用 ― （注1） 132,056
用会社代表取締 産運用報酬 費用
近親 会社代表取 （注2）
役社長 の支払
者 締役社長
上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれていません。
（注１）「取引内容」のうち、本資産運用会社への資産運用報酬の支払の取引金額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件
取得に係る運用報酬8,430千円が含まれています。
（注２）取引条件及び取引条件の決定方針等
１.取引条件は、市場の実勢価格を勘案して決定しています。
２.資産運用報酬額については、吉岡靖二が第三者（ヘルスケアアセットマネジメント株式会社）の代表者として行った取引
であり、報酬額は、本投資法人の規約に定められた条件によっています。
[資産除去債務に関する注記]
前期（2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では主として三大都市圏及び中核都市圏に、ヘルスケア施設を合計27物件保有しています。これら賃
貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
貸借対照表計上額
期首残高 41,408,406 41,149,494
期中増減額 △258,911 1,560,663
期末残高 41,149,494 42,710,158
期末時価 44,028,000 45,792,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。