決算説明資料
2020年7月期（第11期）
2020年9月15日
⽬次
Ⅰ 決算概要 Ⅲ 投資主価値向上への取組み
1. 第11期（2020年7⽉期）のハイライト P3 1. 外部成⻑のロードマップ P16
2. 新型コロナウイルス感染拡⼤の影響 P4 2. パイプラインの拡充 P17
3. 投資⼝価格の推移 P5 3. ⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み P19
4. 第11期（2020年7⽉期）の主要な指標 P6 4. 病院案件への取組み P20
5. 第11期（2020年7⽉期）実績 P7 5. ESGへの取組み P21
第12期（2021年1⽉期）及び第13期（2021年
6. P8
7⽉期）の業績予想
Ⅳ Appendix
7. 外部成⻑ P9
8. 財務状況 P10
9. 1⼝当たり分配⾦の推移 P11
Ⅱ ポートフォリオ運⽤状況
1. ポートフォリオハイライト P13
2. ⻑期安定的なキャッシュフロー P14
1
決算概要
2
Ⅰ 決算概要
１. 第11期（2020年7⽉期）のハイライト
1 業績
営業収益 ︓2,023百万円 （前期⽐+10百万円、予想⽐+8百万円）
当期純利益 ︓917百万円 （前期⽐△25百万円、予想⽐+26百万円）
1⼝当たり分配⾦ ︓3,240円 （前期⽐△80円、予想⽐+90円）
1⼝当たりNAV ︓119,842円 （前期⽐+539円）
2 財務状況
有利⼦負債は総額331.5億円（前期末⽐+7億円）、LTVは48.1％ （前期末⽐+0.5％）
⻑期発⾏体格付（JCR）A（安定的）
3
運⽤状況
資産規模は36物件／663億円に拡⼤、含み益は51億円
有料⽼⼈ホーム「サニーライフ鎌倉」を新規取得
「ベルジ武尊」（第9期取得済）の底地（⼀部）を追加取得し、完全所有権化
パイプラインは総額約170億円まで積み上げ
ポートフォリオ稼働率は100％
3
Ⅰ 決算概要
2.新型コロナウイルス感染拡⼤の影響
新型コロナウイルス感染拡⼤による本投資法⼈の運⽤状況への影響は限定的です。
既存ポートフォリオへの影響
安定的な賃料収⼊を確保 ＜賃料固定・⻑期の賃貸借契約＞
厳選したオペレーターと賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結
平均残存年数 固定賃料⽐率 稼働率
サブテナントを含め、賃料減免・⽀払い猶予、中途解約なし 13.8年 100％ 100％
安定的な施設運営を継続 ＜新型コロナ禍に対する取組事例＞
感染症対策の更なる徹底、⼊居者の感染事例なし（第11期末時点） ⼊居者、職員のメディカルチェックの徹底
平均⼊居率(注)は92.6%と⾼い⽔準を確保 ⾯会者・取引業者の⼊館制限、オンラインでの⾯会実施
（注）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている 職員への慰労⾦の⽀給
⼊居者数の合計を定員数の合計で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
外部成⻑への影響
ヘルスケア施設の投資環境に⼤きな変化なし（取得⽬線、取引利回り、鑑定評価等）
超⾼齢社会におけるヘルスケア施設に対する底堅い需要
財務⾯への影響
レンダーの融資姿勢に⼤きな変化なし
現時点で、本投資法⼈の業績への悪影響はありません。
従来からの資産運⽤⽅針を堅持し、ポートフォリオの拡⼤と安定運⽤に注⼒します。
4
Ⅰ 決算概要
3. 投資⼝価格の推移
投資⼝価格は⼀時8万円以下まで下落したものの、⾜許は12万円前後で推移しています。
（円） 2020年1月 （⼝）
150,000 国内初の新型コロナ感染者の確認 22,000
8,000
HCM出来⾼（右軸）
HCM
140,000 東証REIT指数
2018年9月 7,000
利益超過分配実施を投資主総会の 2020年9⽉4⽇
決議事項とすることを公表 121,000円
130,000
6,000
120,000
2017年11月
J‐REIT初となる病院不動産取得 5,000
110,000
4,000
100,000
2019年1月
上場後2回目となる公募増資公表 3,000
2020年3⽉19⽇
90,000 80,000円
2,000
80,000
1,000
70,000
60,000 0
2017/7/31 2018/1/31
2018/1/29 2018/7/31 2019/1/29
2019/1/31 2019/7/31 2020/1/31
2020/1/29 2020/7/31
2020/7/30
5
（注）東証REIT指数は、2017年7⽉31⽇終値で相対化したものです。
Ⅰ 決算概要
4. 第11期（2020年7⽉期）の主要な指標
()内は前期末⽐増減
Asset（資産の部） Debt（負債の部）
36物件あ 331.5億円あ
保有物件数 有利⼦負債総額
（+1物件） （+7.0億円）
2.9年あ
平均残存年数
663億円あ （△0.6年）
取得価格合計
（+14億円）
0.57%あ
平均⾦利
（△0.01％）
718億円あ
鑑定評価額合計
（+14億円） 88.8%あ
⻑期⽐率
（△2.0％）
51億円あ
含み益 97.9%あ
（+2億円） 固定⾦利⽐率
（△2.1％）
5.6%あ 48.1%あ
平均鑑定NOI利回り LTV
（±0％） （+0.5％）
⻑期発⾏体格付（JCR） A（安定的）
100%あ
稼働率
（±0％） Equity（純資産の部）
358億円あ
100%あ 時価総額合計
固定賃料⽐率 （△68億円）
（±0％）
3,240円あ
1⼝当たり分配⾦
86.3%あ （△80円）
三⼤都市圏投資⽐率
（+0.2％） 利益超過分配⾦（注） 289円あ
（出資の払戻しに相当） （+4円）
13.8年あ 119,842円あ
賃貸借契約平均残存年数 1⼝当たりNAV
(△0.4年） （+539円）
（注）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。 6
Ⅰ 決算概要
5. 第11期（2020年7⽉期）実績
新たな物件取得により賃料収⼊が増加、また、修繕費等の減少もあり、1⼝当たり分配⾦は予想⽐+90円の
3,240円を実現しました。
（単位︓百万円）
第10期 第11期 第11期実績（対予想⽐）
（2020年1⽉期） （2020年7⽉期）
営業収益の差異（+8）
実績 予想(注2) 実績 対 予想⽐ 対 第10期⽐ 賃貸事業収⼊の増加（+8）
新規物件取得（+7）
(C)-(A)
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) （A） 営業費⽤の差異（△16）
(％) 賃貸事業費⽤の減少（△9）
営業収益 2,013 2,015 2,023 +8 +10 +0.5 修繕費（△11）
減価償却費（+2）
営業費⽤ 909 968 951 △16 +41 +4.6 ⼀般管理費の減少（△7）
IR費⽤（△2）
賃貸事業費⽤ 601 661 652 △9 +51 +8.5 弁護⼠報酬等（△3）
（減価償却費） 443 448 450 +2 +6 +1.6 第11期実績（対第10期⽐）
営業利益 1,103 1,047 1,072 +24 △31 △2.8 営業収益の差異（+10）
経常利益 944 891 918 +26 △25 △2.7 賃貸事業収⼊の増加（+10）
新規物件の取得（+7）
当期純利益 943 890 917 +26 △25 △2.7 新規テナントの誘致（+2）
営業費⽤の差異（+41）
賃貸事業費⽤の増加（+51）
１⼝当たり分配⾦（円） 3,320 3,150 3,240 +90 △80 △2.4 第9期取得物件に係る固都税の費⽤化（+49）
⼀般管理費の減少（△9）
利益分配⾦ 3,027 2,928 資産運⽤報酬（△3）
2,864 +87 △84 △2.8 IR費⽤（△1）
⼀時差異等調整引当額
からの分配⾦
8 23
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
285 286 289 +3 +4 +1.4
１⼝当たりNAV(円) 119,303 － 119,842 － +539 +0.5
7
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第11期予想（B）は2020年3⽉17⽇付「2020年1⽉期（第10期）決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
Ⅰ 決算概要
6. 第12期（2021年1⽉期）及び第13期（2021年7⽉期）の業績予想
第12期は前期に取得した物件の賃料収⼊が通期で寄与。
1⼝当たり分配⾦は3,205円(当初予想⽐+80円)を⾒込んでいます。
（単位︓百万円）
第11期 第12期 第13期 第12期予想（対第11期実績⽐）
（2020年7⽉期） （2021年1⽉期） （2021年7⽉期）
営業収益の差異（+34）
当初 対 対 対 第12期
実績 予想 予想
予想(注2) 当初予想⽐ 第11期⽐ 予想⽐ 第11期取得物件の賃料収⼊の通期寄与（+35）
営業費⽤の差異（+43）
(A) (B) (C) (C)-(B) (C)-(A) (D) (D)-(C)
賃貸事業費⽤の増加（+28）
修繕費（+16）
営業収益 2,023 2,015 2,058 +42 +34 2,058 0 減価償却費（+10）
⼀般管理費の増加（+15）
営業費⽤ 951 976 995 +18 +43 992 △2 投資主総会関連費⽤（+7）
継続ER費⽤等（+4）
賃貸事業費⽤ 652 667 680 +12 +28 688 +8
第13期予想（対第12期予想⽐）
（減価償却費） 450 453 461 +8 +10 468 +6
営業費⽤の差異（△2）
営業利益 1,072 1,039 1,063 +24 △8 1,066 +2 賃貸事業費⽤の増加（+8）
第11期取得物件に係る固都税の費⽤化（+2）
経常利益 918 882 905 +22 △13 905 0 減価償却費（+6）
⼀般管理費の減少（△10）
資産運⽤報酬（△2）
当期純利益 917 881 904 +22 △13 904 0 投資主総会関連費⽤（△7）
１⼝当たり分配⾦(円) 3,240 3,125 3,205 +80 △35 3,210 +5
１⼝当たり分配⾦
(利益超過分配⾦（出資の払戻 2,951 2,835 2,908 +73 △43 2,908 0
し）（注1）を含まない)
利益超過分配⾦
（出資の払戻し）（注1）
289 290 297 +7 +8 302 +5
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）第12期当初予想（B）は2020年3⽉17⽇付「2020年1⽉期（第10期）決算短信（REIT）」にて公表した予想値を記載しています。
8
Ⅰ 決算概要
7. 外部成⻑
スポンサーサポートを活⽤して、新たに物件を取得したほか、引き続きパイプラインの拡⼤を図りました。
【新規取得】サニーライフ鎌倉 【追加取得】ベルジ武尊（底地）
タイプ 介護付有料⽼⼈ホーム
所在地 群⾺県利根郡川場村
オペレーター名 ベルジ株式会社
取得⽇ 2020年4⽉1⽇
取得価格 38百万円
タイプ 住宅型有料⽼⼈ホーム
所在地 神奈川県鎌倉市 取得のポイント
オペレーター名 株式会社川島コーポレーション 2019年2⽉に取得した「ベルジ武尊」の底地（⼀部）を追加取得し、完全
開設年⽉ 2014年11⽉ 所有権化。年間賃貸費⽤（地代）1百万円の削減効果。
鑑定評価額 1,550百万円（価格時点︓2020年5⽉31⽇）
パイプラインの拡⼤
取得⽇ 2020年6⽉29⽇
取得価格 1,418百万円 スポンサーサポートを活⽤した積極的なパイプラインの積み上げ
鑑定NOI利回り 5.3% 170億円
+40億円
居室数 / 定員数 128室 / 128⼈ 130億円
⼊居率 (注)
98.4%
取得先 合同会社MYGK3号
（注）⼊居率は2019年10⽉1⽇付の重要事項説明書に基づいて記載しています。
2020年3⽉ 2020年9⽉
取得のポイント
スポンサーのネットワークおよびウェアハウジング 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム
強⼒なスポンサー
サポート 機能を活⽤した、相対取引での物件取得
最寄り駅から徒歩約3分と交通⾄便の⽴地。加え
好⽴地 て、充実したサービスと競争⼒のある料⾦設定が
相俟って、⾼い⼊居率を維持
優良な 川島コーポレーションは、「サニーライフ」をメ グランダ南浦和 ノアガーデン レジェンド メディカルホーム
オペレーター インブランドとして有料⽼⼈ホームを全国展開す （埼⽟県川⼝市 58室） （北海道札幌市 72室） ボンセジュール⼭⿐
る業界⼤⼿(定員数は12,056名で全国第5位) （注） （北海道札幌市 60室）
9
（注） （出所）週刊⾼齢者住宅新聞 2020年8⽉5・12⽇号（第594号）
Ⅰ 決算概要
8. 財務状況
三井住友銀⾏を中⼼としたバンクフォーメーションを構築し、LTVは50％前後を⽬途に運営しています。
有利⼦負債の状況 LTVと有利⼦負債総額の推移
（億円） （％）
第10期末 第11期末 増減 有利⼦負債総額（左軸） LTV（右軸）
350 52.0
有利⼦負債総額 （億円） 324.5 331.5 +7 300 50.6 51.0
250
（うち、投資法⼈債） （億円） 20 20 ±0 50.0
200 48.8
49.0
LTV （%） 47.6 48.1 +0.5 150 48.1
47.5 47.6 48.0
固定⾦利⽐率 （%） 100 97.9 △2.1 100
50 47.0
平均⾦利 （%） 0.58 0.57 △0.01 207 224.5 324.5 324.5 331.5
0 46.0
第７期末 第８期末 第9期末 第10期末 第11期末
借⼊先の分散状況 返済期限の分散状況
三重銀⾏ 東⽇本銀⾏ 群⾺銀⾏
7.5億円（2.4%） 5億円（1.6%） 5億円（1.6%）
⻑期借⼊⾦
平均残存年数は2.9年 短期借⼊⾦
七⼗七銀⾏
9.5億円（3.0%） （億円） 投資法⼈債
福岡銀⾏ 100 92.5
12.5億円（4.0%）
三井住友銀⾏ 80 70
広島銀⾏ 67.5
107.5億円（34.5%）
12.5億円（4.0%）
60
第⼀⽣命保険 44.5
12.5億（4.0%）
40 30
⽇本⽣命保険 20
信⾦中央⾦庫
26億円（8.3%） 20
14.5億円（4.7%） 三井住友信託銀⾏ 7
54.5億円（17.5%）
⻄⽇本シティ銀⾏ りそな銀⾏ 0
17.5億円（5.6%） 27億円（8.7%） 10
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第30期
Ⅰ 決算概要
9. 1⼝当たり分配⾦の推移
本投資法⼈の⼀時効果を除く分配⾦はコロナ禍においても増加しています。また、第11期以降においても
⼤幅な減少は⾒込んでおらず、ディフェンシブなセクターとして安定した分配を⽬指します。
（円）
3,800
3,643
(注1)
3,600 利益超過分配金
(注2)
分配金
(注3)
3,400 分配金(一時効果除く） 3,363
3,320
3,240
3,205 3,210
3,200
3,120
3,035
3,000 3,180 2,951
2,908 2,908
2,800
2,794
2,879 2,943 2,900 2,908
2,730
2,697 2,699
2,653 2,786
2,600
2,699
2,440 2,589
2,400 2,340 2,508
2,425
2,328
2,200 2,296
0
2,000
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（予想） （予想）
（注1）減価償却費相当額の20％を⽬処として⾏う分配⾦（出資の払戻し）をいいます。
（注2）1⼝あたり分配⾦から利益超過分配⾦を引いた⾦額を記載しています。
11
（注3）⼀時的に発⽣する収益(保険⾦収⼊等)、物件取得に伴い費⽤化されていない固定資産税及び都市計画税を⼀時効果としています。
ポートフォリオ運⽤状況
12
Ⅱ ポートフォリオ運⽤状況
１．ポートフォリオハイライト
主要データ
鑑定評価額合計 平均鑑定NOI
保有物件数 取得価格合計 （注1） 利回り
36物件 663億円 718億円 5.6％
（+1物件） （+14億円） （+14億円） （±０％）
賃貸借契約平均
平均築年数（注1） 固定賃料⽐率 稼働率
残存年数（注1）
15.8年 13.8年 100％ 100％
（+0.3年） （△0.4年） （±0％） （±0％）
（注1） 「鑑定評価額合計」は、2020年7⽉31⽇を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。「平均築年数」及び「賃貸借契約平均残存年数」は2020年7⽉31⽇を基準⽇とし、賃貸借契約残存⽇数を365で除し、取得価格
との加重平均により算出し、⼩数第1位未満を切り捨てしています。建物が複数ある場合には、⾯積との加重平均により算出しています。
（注2）（ ）は第10期末⽐です。
分散状況（注）
その他
中核都市圏
2.6%
有料⽼⼈ホーム・医療関連施設等 11.1%
19.5%
中部圏
医療関連施設 ⾸都圏
1.9%
3.1% 42.3%
タイプ別 有料⽼⼈ホーム エリア別
72.7%
近畿圏
ｻｰﾋﾞｽ付き⾼齢者向け住宅 42.1%
三⼤都市圏
4.7%
86.3%
（注）各グラフの数値は、取得価格ベースで算出し、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
13
Ⅱ ポートフォリオ運⽤状況
２．⻑期安定的なキャッシュフロー
本投資法⼈は厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結しています。
期中の継続的なモニタリングを通じて、安定的なキャッシュフローを確保しています。
オペレーターに対する⽬利きとモニタリング 厳選した優良オペレーター
業界⼤⼿のSOMPOケアやベネッセスタイルケア、シップヘルスケア
安定的な賃料収⼊を享受するためには 傘下のグリーンライフをはじめ、豊富な実績と⾼い信⽤⼒を有する
オペレーターに対する⽬利きが重要 オペレーター12社
医療法⼈協和会は、6病院 (2,024床）、4介護⽼⼈保健施設 (495床)等を
運営する⼤⼿医療法⼈
事業運営能⼒ 経営の安定性 オペレーター上位（取得価格ベース）（注1）
オペレーター 総定員数（注2） ⽐率（％）
グリーンライフ株式会社
4,373名（全国22位）（注3） 28.5
グリーンライフ東⽇本株式会社
SOMPOケア株式会社 25,740名（全国1位） 17.3
医療法⼈協和会 － 11.5
株式会社ベネッセスタイルケア 18,886名（全国2位） 9.7
事業デューデリジェンス （注1）シップ千⾥ビルディングのオペレーターは、千⾥中央病院部分を協和会、その他の部分をグリーンライフとし
て⾯積案分しています。
（取得後を含む） （注2）（出所）週刊⾼齢者住宅新聞 2020年8⽉5・12⽇号（第594号）
（注3）シップヘルスケアホールディングス株式会社全体の数字です。
定量⾯/定性⾯の評価分析 賃料固定・⻑期の賃貸借契約
定期的な施設訪問・実査 (施設⻑等との⾯談)
20年以上
施設の
業歴・業容 コンプライアンス 13.8%
運営状況 10年未満
36.5%
平均残存年数 固定賃料⽐率
13.8年（注） 100%
財務状況 虐待防⽌策 安全管理体制
10年以上20年未満
49.7%
（注）2020年7⽉31⽇を基準⽇とし、賃貸借契約残存⽇数を365で除し、取得価格との加重平均により算出し、⼩数第
1位未満を切り捨てして記載しています。
14
投資主価値向上への取組み
15
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
１．外部成⻑のロードマップ
本投資法⼈は中期的に1,000億円の資産規模を展望しています。
継続的な物件取得により、資産規模は上場時の約2.8倍の663億円へと拡⼤しました。
資産規模と物件数の推移
2016年3⽉ 2017年2⽉ 2017年11⽉ 2018年10⽉ 2019年2⽉ 2020年6⽉
・2物件（13億円）を取得 ・第1回公募増資実施 ・J-REIT初の病院不動産を ・2物件（16億円）を取得 ・第2回公募増資実施 ・サニーライフ鎌倉
・6物件（134億円）を取得 20億円で取得 ・病院不動産を含む （14億円）を取得
8物件（227億円）を取得
（億円）
1,000
（物件数）
＜⽬標＞
40
648 648 663 1,000 700
（注）
600
35 36
資産規模 35
35
物件数 500
30 421
384
405 405 パイプ
ライン 400
25 27
25 25 300
236 236 250 250 24
20
200
16 16 18 18
15 100
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期
2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期
（注）本⽬標は将来における事象⼜は市場環境等により達成できないこともあります。
16
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（1）
スポンサーの他、オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークや多様な機能を活⽤した
「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充・強化を図っています。
良質な案件・情報が集まる仕組み
⾼齢者向け オーナー
オペレーター 施設・住宅 （個⼈地主・事業会
（開設済） 社・ファンド等）
⾼齢者向け 専⾨的なノウハウ 多様なウェア
多様なルート 医療関連
施設・住宅 ハウジング機能
施設等
（開発）
スポンサー及び
サ ブリッジSPCの
サポート会社（注） サ ポ 活⽤
のネットワーク ポ ー
ー 介護・医療 ト
ト
資産運⽤会社 契 契 スポンサー等の
独⾃の 約 ファンド運営 約 バランスシート
デベロッパー ネットワーク の活⽤
⾦融 医療法⼈
ハウスメーカー
多様な ウェアハウジング 良質な案件を相対取引で
専⾨的なノウハウ
ネットワーク 機能 タイムリーに捕捉
（注）「サポート会社」とは、本資産運⽤会社との間で、本投資法⼈への物件譲渡につき、優先交渉権等を規定するパ イプラインサポート契約を締結している会社をいいます。
17
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
２．パイプラインの拡充（2）
良質な案件・情報が集まる仕組みを構築
⾼齢者向け施設・住宅 ⾼齢者向け施設・住宅
医療関連施設等
（開設済） （開発）
総額170億円のパイプライン
有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム 有料⽼⼈ホーム（開発）
SOMPOケア ラヴィーレ神⼾伊川⾕ さわやかひがしおおさか館 サニーライフ板橋志村
（兵庫県神⼾市 80室） （⼤阪府東⼤阪市 94室） （東京都板橋区 83室）
有料⽼⼈ホーム サービス付き⾼齢者向け住宅 有料⽼⼈ホーム（開発）
まどか南浦和 ノアガーデン カーサ・リッツ メディカル・リハビリホーム
（埼⽟県川⼝市 54室） （北海道札幌市 49室） グランダ豊⽥元町
（愛知県豊⽥市 75室）
（注）本投資法⼈は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設を売却しようとする場合には、その取得について優先交渉権を有していますが、本投資法⼈が取得を決定しているものではなく、
また今後取得することを保証するものでもありません。上記の物件は、スポンサー⼜はスポンサー等が組成したSPCが保有するヘルスケア施設の⼀例です。
18
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
3．⾼齢者向け施設・住宅案件への取組み
開設済み物件 開発物件
セール＆リースバック オーナーチェンジ
オペレーター デベロッパー等
（物件所有者 ＝ オペレーター） （物件所有者 ＝ オペレーター以外）
財務体質の強化 有活（投資）案件の出⼝ 地主の有活案件に依らない 開発・竣⼯後の売却先の確保
肌理細かな物件の維持管理 事業⽅針の変更 機動的な新規開設
M&Aに伴う資⾦調達 物件規模の⼤型化
ヘルスケアリートを活⽤した新規開発
⻑期保有を前提とした
ヘルスケアリートへの不動産売却 ⇒ オペレーターの出店意向を前提とし、
リーシングリスクは限定的
取組み事例 取組み事例
既存有料⽼⼈ホームのオーナーチェンジ 既存有料⽼⼈ホームの新築移転案件。
案件。デイサービスと診療所を併設。 本投資法⼈のサポート会社が⼊⼿した
前所有者の資産⼊替ニーズを捕捉し、 ⼟地の売り情報とオペレーターの移転
本投資法⼈への譲渡を前提にスポンサー ニーズをマッチングし、開発プロセス
が取得済。 を主導。2018年11⽉開設済。
ロイヤル川⼝ メディカル・リハビリホーム
（埼⽟県川⼝市 56室） グランダ⼭⿐
（北海道札幌市 52室）
19
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
４．病院案件への取組み
本投資法⼈の運⽤⽅針 リート投資（活⽤）の機会
1 病院不動産の市場規模
主な投資対象 市場規模は約23兆円（注）で、ヘルスケア施設全体の過半（約51％）
⼤半が医療法⼈等による⾃⼰保有
経営の安定した病院の不動産
病院の主なニーズ
（地域医療構想の中で確たる役割が⾒込まれる病院）
財務体質の強化
⇔ 事業再⽣ファンドとの違い
事業承継に伴うファイナンスの組換、資産の現⾦化
医療モールや健診センター等も組⼊れ可能
M＆Aに伴う資⾦調達
医療機能の強化・転換
2
建物の建替え・増改築
「病院不動産ガイドライン」 に準拠した運⽤体制
（注）KPMGヘルスケアジャパン株式会社による2016年6⽉時点の試算値を基に資産運⽤会社にて計算した値です。
病院事業に精通した専⾨家を資産運⽤会社内に配置
原則として賃料固定・⻑期の賃貸借契約を締結 取組み事例
シップ千⾥ビルディング
名称
3 （千⾥中央病院）
投資⽐率 所在地 ⼤阪府豊中市
⾼齢者向け施設・住宅と合わせてポートフォリオの80% オペレー
医療法⼈協和会
以上 ター
病院不動産のみの上限は設定しない 病床数 400床
病院と有料⽼⼈ホームを合築した、⼤規模な複合型ヘルスケア施設
4
シップヘルスケアグループが開発し、建物全体を⼀括してマスターリース
市場拡⼤に向けての普及活動
主要テナントの千⾥中央病院は、主として回復期・慢性期医療を担う
医療・介護施設関連事業者向けセミナーへの参加
病院として、本物件の竣⼯（2008年）に合わせて開業。
業界団体（⽇本病院学会等）での講演
本投資法⼈がスポンサーのウェアハウジング機能を活⽤して取得済。
20
Ⅲ 投資主価値向上への取組み
５．ESGへの取組み
本投資法⼈と資産運⽤会社は、ESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))に
配慮した資産運⽤を実践し、投資理念の実現と中⻑期的な投資主価値の向上を⽬指します。
解決すべき課題 取組み事例 関連性の強いSDGs
環境 ・補助⾦を活⽤した空調等の⾼効率化改修⼯事
・省エネルギーとCO2排出削減
(Environment) （グリーンライフ守⼝、神⼾学園都市ビル）
・⾼齢者⼈⼝に対する⾼齢者向け住宅の供給不⾜
・ソーシャルファイナンス（ソーシャルローン、
の解消
ソーシャルボンド）での資⾦調達
・介護施設の供給促進を通じた介護離職防⽌
・社会課題の解決に向けた取組みをまとめたインパ
クトレポートの発⾏
・介護スタッフの業務効率化・業務負担の軽減
社会
(Social) ・⼊居者に対する虐待及び施設職員に対するハラ
・ＩＣＴシステムの導⼊によるオペレーターの介護
業務効率化⽀援
スメントの防⽌態勢
－介護業務効率化システム「EGAO link」の導⼊
（アズハイム光が丘、アズハイム⽂京⽩⼭）
・病院の⽼朽化対応・耐震化推進
・テレワーク体制の整備 (資産運⽤会社)
・ワークライフバランス
・資産運⽤会社内に「お客さま本位委員会」を設置
・意思決定の透明性
・利害関係者取引におけるウェアハウジングルール
ガバナンス ・公正な取引（利益相反の防⽌） の整備
(Governance)
・各種リスクの管理（反社会的勢⼒の排除を含 ・投資法⼈の執⾏役員と資産運⽤会社の代表取締役
む） 社⻑の分離（2020年10⽉の投資主総会で決議予
定）
21
memo
22
Appendix
23
Ⅳ Appendix
ポートフォリオマップ
1 アクアマリーン⻄宮浜
2 ボンセジュール千歳船橋
三⼤都市圏投資⽐率 3 ボンセジュール⽇野
三⼤都市圏に 4 ボンセジュール武蔵新城
戦略的に投資
86.3% 5 メディカル・リハビリホームボンセジュール
秦野渋沢
6 メディカル・リハビリホームボンセジュール
⼩牧
7 アズハイム光が丘
42.1％
8 アズハイム⽂京⽩⼭
近畿圏 9 SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
10 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
11.1％
11
12 さわやか⽴花館
中核都市圏 12 さわやか和布刈館
17
16 13
2 19 1 1 さわやか⽥川館
1 18 14 グッドタイムホーム不動前
1.9％
1 15 ボンセジュール四つ⽊
中部圏
22 ⾸都圏 42.3％ 有料⽼⼈ホーム
16
17
メディカルホームボンセジュール伊丹
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
その他 2.6％
18 グリーンライフ守⼝
7 21 19
30 はぴね神⼾⿂崎弐番館
15
29 8 20 グランダ鶴間・⼤和
3 31 21 スマイリングホームメディス⾜⽴
13 2 14
12 9 22 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
10 4
23 はなことば南
11
27 26 25
5 20 24 はなことば三浦
24
23 25 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
6 28
26 はなことば新横浜
32 27 はなことば新横浜２号館
1 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 28 はなことば⼩⽥原
サービス付き⾼
齢者向け住宅 SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢 29 ベルジ箕輪
2
医療関連施設等 新潟リハビリテーション病院 30 ベルジ武尊
1
31 サニーライフ北品川
有料⽼⼈ホーム・
1 シップ千⾥ビルディング
医療関連施設等 32 サニーライフ鎌倉
24
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（1）
有料⽼⼈ホーム
1 2 3 4 5
メディカル・リハビリホーム
アクアマリーン⻄宮浜 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール⽇野 ボンセジュール武蔵新城
ボンセジュール秦野渋沢
兵庫県⻄宮市⻄宮浜 東京都世⽥⾕区船橋 東京都⽇野市落川 神奈川県川崎市⾼津区千年 神奈川県秦野市渋沢上
所在地
4-15-2 1-37-3 438-1 773-2 1-6-60
阪神本線 ⼩⽥急⼩⽥原線 京王線 JR南武線 ⼩⽥急⼩⽥原線
最寄駅
阪神⻄宮駅 千歳船橋駅 百草園駅 武蔵新城駅 渋沢駅
竣⼯年⽉ 2007年5⽉ 1988年3⽉ 1990年5⽉ 1985年2⽉ 1991年7⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 119百万円 49百万円 43百万円 36百万円 47百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.1％ 5.9％ 6.0％ 6.2％ 6.4％
鑑定評価額(注1) 2,140百万円 974百万円 818百万円 643百万円 850百万円
取得価格（⽐率） 1,950百万円（2.9％） 824百万円（1.2％） 724百万円（1.1％） 582百万円（0.9％） 728百万円（1.1％）
敷地⾯積 2,587.93㎡ 1,020.92㎡ 2,211.28㎡ 1,233.49㎡ 2,588.04 ㎡
総賃貸可能⾯積 5,274.54㎡ 2,342.17㎡ 1,984.17㎡ 1,710.43㎡ 3,435.79 ㎡
構造/階数(注2) RC造/地上5階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地上3階 RC造/地上4階 RC造/地上5階
居室数/定員 90 室/100⼈ 42 室/47⼈ 56 室/58⼈ 46 室/49⼈ 100 室/101⼈
⼊居率（注3） 100.0％ 87.2％ 96.6％ 91.8％ 94.1％
オペレーター グリーンライフ ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 16.8年 5.8年 5.8年 6.3年 6.8年
25
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（2）
) 有料⽼⼈ホーム
6 7 8 9 10
メディカル・リハビリホーム SOMPOケア ラヴィーレ SOMPOケア ラヴィーレ
アズハイム光が丘 アズハイム⽂京⽩⼭
ボンセジュール⼩牧 町⽥⼩野路 あざみ野
愛知県⼩牧市城⼭ 東京都練⾺区⾕原 東京都⽂京区⽩⼭ 東京都町⽥市⼩野路町 神奈川県横浜市都筑区
所在地
3-1 4-3-23 4-36-13 1612 あゆみが丘19-24
名鉄⼩牧線 ⻄武池袋線 都営地下鉄三⽥線 京王相模原線 ⼩⽥急多摩線 横浜市営地下鉄ブルーライン
最寄駅
味岡駅 ⽯神井公園駅 ⽩⼭駅 京王永⼭駅 ⼩⽥急永⼭駅 中川駅
竣⼯年⽉ 1991年3⽉ 2006年3⽉ 2007年2⽉ 2007年10⽉ 2004年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 92百万円 76百万円 74百万円 193百万円 156百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.3％ 5.5％ 5.1％ 5.3％ 5.1％
鑑定評価額(注1) 1,450百万円 1,570百万円 1,650百万円 3,780百万円 3,230百万円
取得価格（⽐率） 1,270百万円（1.9％） 1,385百万円（2.1％） 1,430百万円（2.2％） 3,580百万円（5.4％） 3,050百万円（4.6％）
敷地⾯積 8,229.85㎡ 2,868.46㎡ 540.29㎡ 7,404.13㎡ 2,748.64㎡
総賃貸可能⾯積 8,858.49㎡ 3,628.60㎡ 2,507.25㎡ 7,720.17㎡ 5,789.25㎡
構造/階数(注2) SRC・RC・S造/地上10階 RC造/地上3階 RC造/地上8階 RC造/地下1階地上6階 RC造/地下1階地上5階
居室数/定員 124室/165⼈ 83 室/89⼈ 50 室/52⼈ 163室/169⼈ 145室/145⼈
⼊居率（注3） 76.4％ 88.8％ 84.6％ 69.8％ 84.1％
オペレーター ベネッセスタイルケア アズパートナーズ アズパートナーズ SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 6.8年 13.6年 6.6年 7.2年 6.9年
26
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（3）
有料⽼⼈ホーム
11 12 13 14 15
さわやか⽴花館 さわやか和布刈館 さわやか⽥川館 グッドタイムホーム不動前 ボンセジュール四つ⽊
福岡県福岡市博多区⼤字⽴花寺 福岡県北九州市⾨司区⼤久保 福岡県⽥川市⼤字伊⽥ 東京都品川区⻄五反⽥ 東京都葛飾区東四つ⽊
所在地
173-15 1-9-15 393-1 5-25-13 3-1-11
JR⿅児島本線 JR⿅児島本線 平成筑豊鉄道⽥川線 東急⽬⿊線 京成押上線
最寄駅
笹原駅 ⾨司港駅 匂⾦駅 不動前駅 四ツ⽊駅
竣⼯年⽉ 2005年10⽉ 2005年11⽉ 2006年1⽉ 1992年3⽉ 1989年3⽉
取得時期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期 2016年7⽉期
鑑定NOI(注1) 93百万円 85百万円 25百万円 91百万円 48百万円
鑑定NOI利回り(注1) 6.1％ 6.2％ 6.4％ 5.2％ 5.8％
鑑定評価額(注1) 1,530百万円 1,400百万円 380百万円 1,950百万円 886百万円
取得価格（⽐率） 1,520百万円（2.3％） 1,380百万円（2.1％） 390百万円（0.6％） 1,740百万円（2.6％） 824百万円（1.2％）
敷地⾯積 3,359.66㎡ 3,758.26㎡ 4,300.90㎡ 1,206.60㎡ 1,136.46㎡
総賃貸可能⾯積 5,652.94㎡ 4,720.46㎡ 2,366.20㎡ 3,400.20㎡ 1,962.89㎡
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上6階 RC造/地上4階 RC造/地上3階 RC造/地下1階地上5階 RC造/地上5階
居室数/定員 104室/104⼈ 95室/95⼈ 60室/60⼈ 61室/67⼈ 61 室/65 ⼈
⼊居率（注3） 97.1％ 97.9％ 98.3％ 86.6％ 89.2％
オペレーター さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 さわやか倶楽部 JAPANライフデザイン ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 7.5年 7.5年 7.5年 6.3年 5.4年
27
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（4）
有料⽼⼈ホーム
16 17 18 19 20
メディカルホーム 神⼾学園都市ビル
グリーンライフ守⼝ はぴね神⼾⿂崎弐番館 グランダ鶴間・⼤和
ボンセジュール伊丹 （はぴね神⼾学園都市）
兵庫県伊丹市中央 兵庫県神⼾市⻄区学園⻄町 ⼤阪府守⼝市佐太中町 兵庫県神⼾市東灘区⿂崎南町 神奈川県⼤和市下鶴間
所在地
1-2-25 1-1-2 6-17-34 8-10-7 2-3-41
阪急伊丹線 神⼾市営地下鉄⻄神・⼭⼿線 ⼤阪メトロ⾕町線・ 阪神電鉄本線 ⼩⽥急江ノ島線
最寄駅
阪急伊丹駅 学園都市駅 ⼤阪モノレール⼤⽇駅 ⿂崎駅 鶴間駅
竣⼯年⽉ 1989年3⽉ 2009年1⽉ 2006年9⽉ 2010年3⽉ 1998年3⽉
取得時期 2016年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2017年7⽉期
鑑定NOI(注1) 36百万円 225百万円 220百万円 48百万円 53百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.1％ 5.2％ 5.3％ 5.2％ 5.3％
鑑定評価額(注1) 557百万円 4,420百万円 4,400百万円 995百万円 1,060百万円
取得価格（⽐率） 514 百万円（0.8％） 4,320 百万円（6.5％） 4,150 百万円（6.3％） 930 百万円（1.4％） 1,000 百万円（1.5％）
敷地⾯積 1,976.11㎡ 2,742.81 ㎡ 5,872.83㎡ 932.94㎡ 2,877.11㎡
総賃貸可能⾯積 2,129.87㎡ 12,636.48㎡ 8,356.85 ㎡ 1,772.89 ㎡ 3,427.08 ㎡
構造/階数(注2) SRC造/地上11階（専有部分） RC造/地下1階地上9階 S・RC造/地上9階 S造/地下1階地上4階 RC・S造/地上5階
居室数/定員 62 室/64 ⼈ 131室/138⼈ 155 室/189 ⼈ 47 室/47 ⼈ 73 室/90 ⼈
⼊居率（注3） 95.3％ 99.3％ 100.0％ 100.0％ 81.1％
オペレーター ベネッセスタイルケア グリーンライフ グリーンライフ グリーンライフ ベネッセスタイルケア
賃貸借契約残存年数(注4) 6.8年 20.6年 19.2年 20.6年 1.6年
28
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（5）
有料⽼⼈ホーム
21 22 23 24 25
スマイリングホーム 愛広苑壱番館ビル SOMPOケア
はなことば南 はなことば三浦
メディス⾜⽴ （愛広苑壱番館） ラヴィーレ浜川崎
東京都⾜⽴区南花畑 新潟県新潟市中央区⽥町 神奈川県横浜市南区新川町 神奈川県三浦市諏訪町 神奈川県川崎市川崎区⽥島町
所在地
3-35-10 1-3239-1 2-4-38 3-5 23-1
つくばエクスプレス線 JR信越本線 横浜市営地下鉄ブルーライン 京急電鉄久⾥浜線 JR南武線
最寄駅
六町駅 新潟駅 吉野町駅 三崎⼝駅 ⼩⽥栄駅
竣⼯年⽉ 2005年11⽉ 2010年2⽉ 2010年2⽉ 2007年6⽉ 2007年3⽉
取得時期 2017年7⽉期 2017年7⽉期 2019年1⽉期 2019年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 120百万円 45百万円 56百万円 35百万円 90百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.3％ 5.9％ 5.2％ 5.7％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,460百万円 865百万円 1,190百万円 665百万円 1,820百万円
取得価格（⽐率） 2,253 百万円（3.4％） 770 百万円（1.2％） 1,071百万円（1.6％） 615百万円（0.9％） 1,710百万円（2.6％）
敷地⾯積 2,069.41㎡ 2,597.52㎡ 428.76㎡ 1,017.55㎡ 2,832.33㎡
総賃貸可能⾯積 3,870.98㎡ 4,311.20㎡ 1,710.68㎡ 1,959.64㎡ 4,060.21㎡
構造/階数(注2) RC造/地上4階 S造/地上5階 RC造/地上7階 RC造/地上4階 RC造/地上4階（専有部分）
居室数/定員 82 室/82 ⼈ 90 室/90 ⼈ 51 室/51⼈ 53室/54⼈ 58室/58⼈
⼊居率（注3） 96.3％ 100.0％ 98.0％ 100.0％ 87.9％
オペレーター グリーンライフ東⽇本 医療法⼈愛広会 プラウドライフ プラウドライフ SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 16.5年 16.0年 12.3年 12.3年 7.4年
29
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（6）
有料⽼⼈ホーム
26 27 28 29 30
はなことば新横浜 はなことば新横浜２号館 はなことば⼩⽥原 ベルジ箕輪 ベルジ武尊
神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県⼩⽥原市酒匂 群⾺県⾼崎市箕郷町上芝 群⾺県利根郡川場村⼤字⽣品
所在地
1-11-5 1-11-11 3-383-10 字町屋坊839-4 字前原1221
横浜市営地下鉄ブルーライン・ 横浜市営地下鉄ブルーライン・ JR東海道線 JR⾼崎線 JR上越線
最寄駅
JR横浜線 新横浜駅 JR横浜線 新横浜駅 鴨宮駅 ⾼崎駅 沼⽥駅
2003年11⽉（建物①） 1982年9⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2004年3⽉ 2007年4⽉ 2009年9⽉
1974年 2⽉（建物②） 1989年7⽉（建物②）
取得時期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 109百万円 22百万円 49百万円 109百万円 91百万円
鑑定NOI利回り(注1) 5.2％ 5.8％ 5.6％ 6.7％ 6.9％
鑑定評価額(注1) 2,230百万円 401百万円 948百万円 1,700百万円 1,430百万円
取得価格（⽐率） 2,071百万円（3.1％） 375百万円（0.6％） 880百万円（1.3％） 1,620百万円（2.4％） 1,328百万円（2.0％）
敷地⾯積 894.00㎡ 375.00㎡ 1,202.12㎡ ７,920.29㎡ 4,375.31㎡
総賃貸可能⾯積 5,230.23㎡ 1,837.29㎡ 2,203.42㎡ 11,098.17㎡ 6,352.86㎡
S造/地上5階（建物①） S・SRC造/地上5階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地上9階 RC造/地下1階地上7階 RC造/地上4階
S･RC造/地上8階（建物②） S造/地上2階（建物②）
居室数/定員 136室/136⼈ 29室/30⼈ 60室/65⼈ 174室/206⼈ 121室/174⼈
⼊居率（注3） 94.9％ 93.3％ 98.5％ 92.7% 98.9％
オペレーター プラウドライフ プラウドライフ プラウドライフ ベルジ ベルジ
賃貸借契約残存年数(注4) 12.3年 12.3年 12.3年 6.8年 6.8年
30
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（7）
有料⽼⼈ホーム サービス付き⾼齢者向け住宅
31 32 1 ２
SOMPOケア そんぽの家S SOMPOケア そんぽの家S
サニーライフ北品川 サニーライフ鎌倉
淡路駅前 神⼾上沢
東京都品川区北品川 神奈川県鎌倉市上町屋 ⼤阪府⼤阪市東淀川区淡路 兵庫県神⼾市兵庫区上沢通
所在地
3-8-6 字吉⽬214-4 3-20-26 8-2-5
京急電鉄本線 湘南モノレール 阪急電鉄京都線・千⾥線 神⼾市営地下鉄⻄神･⼭⼿線
最寄駅
新⾺場駅 「湘南町屋」駅 淡路駅 上沢駅
竣⼯年⽉ 2018年9⽉ 2014年9⽉ 2009年6⽉ 2009年6⽉
取得時期 2019年7⽉期 2020年7⽉期 2015年7⽉期 2015年7⽉期
鑑定NOI(注1) 90百万円 76百万円 116百万円 72百万円
鑑定NOI利回り(注1) 4.9％ 5.3％ 6.0％ 6.0％
鑑定評価額(注1) 1,950百万円 1,550百万円 2,170百万円 1,340百万円
取得価格（⽐率） 1,825百万円（2.8％） 1,418百万円（2.1％） 1,930 百万円（2.9％） 1,200 百万円（1.8％）
敷地⾯積 1,105.12㎡ 2,055.67㎡ 1,251.26㎡ 743.22㎡
総賃貸可能⾯積 2,135.54㎡ 3,817.91㎡ 5,745.15㎡ 4,058.35㎡
構造/階数(注2) S造/地上3階 S造/地上5階 RC造/地上12階 S造/地上9階
居室数/定員 66室/66⼈ 128室/128⼈ 137室/137⼈ 85室/85⼈
⼊居率（注3） 87.9％ 98.4％ 96.4％ 88.2％
オペレーター 川島コーポレーション 川島コーポレーション SOMPOケア SOMPOケア
賃貸借契約残存年数(注4) 23.2年 19.2年 14.0年 14.0年
31
Ⅳ Appendix
ポートフォリオ詳細（8）
有料⽼⼈ホーム
医療関連施設等
・医療関連施設等
1 1
新潟リハビリテーション病院 シップ千⾥ビルディング
新潟県新潟市北区⽊崎 ⼤阪府豊中市新千⾥東町
所在地
761 1-4-3
JR⽩新線
最寄駅 北⼤阪急⾏南北線・⼤阪モノレール 千⾥中央駅
早通駅
1990年4⽉（建物①）
竣⼯年⽉ 2008年9⽉
2001年2⽉（建物②）
取得時期 2018年1⽉期 2019年7⽉期
鑑定NOI(注1) 152百万円 680百万円
鑑定NOI利回り(注1) 7.4％ 5.2％
鑑定評価額(注1) 2,260百万円 14,200百万円
取得価格（⽐率） 2,060百万円（3.1％） 12,920百万円（19.5％）
敷地⾯積 15,056.85㎡ 4,202.65㎡
総賃貸可能⾯積 13,476.55㎡ 24,813.85 ㎡
RC造/地上3階（建物①）
構造/階数(注2) RC造/地下1階地上11階
S造/地上5階（建物②）
病院︓400床
居室数/定員 168床
有⽼︓181室/200⼈
⼊居率（注3） － 有⽼︓100.0%
医療法⼈協和会
オペレーター 医療法⼈愛広会
グリーンライフ
賃貸借契約残存年数(注4) 26.6年 18.2年
（注1）鑑定NOI、鑑定NOI利回り、鑑定評価額は2020年7⽉31⽇時点のものです。鑑定NOIは百万円未満を、鑑定NOI利回りは⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
（注2）構造の略称は、SRC造︓鉄⾻鉄筋コンクリート造、RC造︓鉄筋コンクリート造、S造︓鉄⾻造を⽰しています。
（注3）本書の作成⽇時点で資産運⽤会社が⼊⼿した本投資法⼈が保有する⾼齢者向け施設・住宅の最新の重要事項説明書に記載されている⼊居者数を定員数で除した⽐率を、⼩数第2位を四捨五⼊して記載しています。
32
（注4）賃貸借契約残存年数は、2020年7⽉31⽇時点の数値につき、⼩数第1位未満を切り捨てて記載しています。
Ⅳ Appendix
オペレーター⼀覧（1）
施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
グリーンライフ 東証⼀部上場 アクアマリーン⻄宮浜
28 － のシップヘル 神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市）
株式会社 シップヘルスケアのライフケア事業 28.5
スケアホール グリーンライフ守⼝
の中核を担う介護事業会社。介護施 (注3)
ディングス株 はぴね神⼾⿂崎弐番館
グリーンライフ東⽇本 設を全国に展開。
38 － 式会社の連結 スマイリングホームメディス⾜⽴
株式会社 ⼦会社 シップ千⾥ビルディング
東証⼀部上場 主に介護付有料⽼⼈ホームを SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路
のSOMPOホー ｢SOMPOケア ラヴィーレ｣、中低価 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野
SOMPOケア
434 － ルディングス 格帯の「SOMPOケア そんぽの家」 SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 17.3
株式会社
株式会社の連 及び「SOMPOケア そんぽの家S」の SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢
結⼦会社 ブランドで三⼤都市圏を中⼼に展開。 SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎
6病院（2,026床）、4介護⽼⼈保健
施設（495床）、在宅⽀援事業等を
4 幅広く運営する⼤⼿医療法⼈。急性
医療法⼈協和会 6 － シップ千⾥ビルディング（千⾥中央病院） 11.5
(注4) 期医療からリハビリ、在宅医療・介
護まで、安⼼で利便性の富んだ優れ
た医療・介護サービスを提供。
ボンセジュール千歳船橋
ボンセジュール⽇野
東証⼀部上場
｢ボンセジュール」「グラニー＆グラ ボンセジュール武蔵新城
の株式会社ベ
株式会社 ンダ」をはじめ7つのブランドを中⾼ メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢
330 － ネッセホール 9.7
ベネッセスタイルケア 価格帯を中⼼に三⼤都市圏をはじめ メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧
ディングスの
全国に展開。 ボンセジュール四つ⽊
連結⼦会社
メディカルホームボンセジュール伊丹
グランダ鶴間・⼤和
東証⼀部上場 旧ゆうあいホールディングスグルー
はなことば南
のソニーフィ プ。神奈川県を中⼼に「はなこと
はなことば三浦
プラウドライフ ナンシャル ば」ブランドにて有料⽼⼈ホーム等
27 － はなことば⼩⽥原 7.6
株式会社 ホールディン を運営。2017年にソニーフィナン
はなことば新横浜
グス株式会社 シャルホールディングス株式会社の
はなことば新横浜２号館
の連結⼦会社 傘下⼊り。
33
Ⅳ Appendix
オペレーター⼀覧（2）
施設数
（注1） シェア
事業者名 属性 備考 本投資法⼈の保有する施設 （％）
⾼齢者向け （注2）
病院
施設・住宅
東証⼀部上場
の株式会社ウ ⼊居⼀時⾦のない低価格帯の「さわ さわやか⽴花館
株式会社
86 － チヤマホール やか」ブランドを、福岡県を中⼼に さわやか和布刈館 5.0
さわやか倶楽部
ディングスの 全国展開。 さわやか⽥川館
連結⼦会社
「⾼齢者ならびにそのご家族のため
に、がんばり過ぎない勇気を応援し
株式会社 たい」を合⾔葉に、「サニーライ サニーライフ北品川
126 － ⾮上場会社 4.9
川島コーポレーション フ」をメインブランドとして、⾸都 サニーライフ鎌倉
圏を中⼼に全国展開する⼤⼿介護事
業者。全施設⼊居⾦無料。
群⾺県内最⼤の居室数を有する介
ベルジ箕輪
ベルジ株式会社 5 － ⾮上場会社 護・福祉事業グループであるほたか 4.4
ベルジ武尊
会グループの中核会社。
売上⾼1,000億
新潟県内にて病院・クリニックのほ
円を超える
か、介護付有料⽼⼈ホーム、グルー 愛広苑壱番館ビル（愛広苑壱番館）
医療法⼈愛広会 11 2 NSGグループ 4.3
プホーム及び介護⽼⼈保健施設を運 新潟リハビリテーション病院
に属する医療
営。
法⼈(注5)
⾸都圏で有料⽼⼈ホームとデイサー
株式会社 アズハイム光が丘
20 － ⾮上場会社 ビスを「アズハイム」ブランドにて 4.2
アズパートナーズ アズハイム⽂京⽩⼭
展開。
⾮上場会社 都内で｢グッドタイムホーム｣ブラン
野村不動産 ドの有料⽼⼈ホームを運営。親会社
株式会社
3 － ホールディン の株式会社創⽣事業団及び他⼦会社 グッドタイムホーム不動前 2.6
JAPANライフデザイン
グス株式会社 を通じ、⾸都圏の他に九州や北海道
が資本提携 で事業展開。
（注1）「施設数」は、各社より⼊⼿した情報（公表資料を含む）及び各社のホームページ記載の情報（2020年3⽉末時点）を基に、 本資産運⽤会社において集計した数値を記載しています。
（注2）取得価格ベースのシェアを表⽰しています。なお、シップ千⾥ビルディングのオペレーターは、千⾥中央病院部分を医療法⼈協和会、その他の部分をグリーンライフ株式会社として⾯積案分しています。
（注3）グリーンライフ東⽇本株式会社のシェアは3.4%です。
（注4）介護⽼⼈保健施設の数のみ掲載しています。
（注5）NSGグループのホームページより2018年度の実績値を記載しています。
34
Ⅳ Appendix
鑑定評価書の概要（1）
鑑定評価書の概要（注1） 2020年1⽉末
鑑定評価額 直接還元法 DCF法
物件名称 鑑定評価機関 （百万円） 鑑定NOI 鑑定評価額 差額
(A) 割引率 （百万円） （百万円） （百万円）
価格 還元利回り 価格 最終還元利
（％） （注3） (B) （A）-（B）
（百万円） （％） （百万円） 回り（％）
（注2）
アクアマリーン⻄宮浜 ⽴地評価研究所 2,140 2,160 5.3 2,130 5.0 5.5 119 2,140 0
ボンセジュール千歳船橋 ⾕澤総合鑑定所 974 993 4.4 966 4.5 4.6 49 974 0
ボンセジュール⽇野 ⾕澤総合鑑定所 818 832 4.8 812 4.9 5.0 43 818 0
ボンセジュール武蔵新城 ⾕澤総合鑑定所 643 653 5.1 638 5.2 5.3 36 643 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 ⾕澤総合鑑定所 850 864 5.0 844 5.1 5.2 47 850 0
メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧 ⾕澤総合鑑定所 1,450 1,460 5.5 1,440 5.6 5.7 92 1,450 0
アズハイム光が丘 ⽇本不動産研究所 1,570 1,580 4.8 1,560 4.6 5.0 76 1,580 △10
アズハイム⽂京⽩⼭ ⽇本不動産研究所 1,650 1,660 4.4 1,630 4.2 4.6 74 1,660 △10
SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路 ⽇本不動産研究所 3,780 3,820 4.9 3,740 4.7 5.1 193 3,790 △10
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 ⽇本不動産研究所 3,230 3,270 4.6 3,190 4.4 4.8 156 3,230 0
さわやか⽴花館 ⽇本不動産研究所 1,530 1,540 5.6 1,510 5.4 5.8 93 1,530 0
さわやか和布刈館 ⽇本不動産研究所 1,400 1,410 5.7 1,390 5.5 5.9 85 1,410 △10
さわやか⽥川館 ⽇本不動産研究所 380 382 5.8 377 5.6 6.0 25 381 △1
グッドタイムホーム不動前 ⽇本不動産研究所 1,950 1,970 4.4 1,920 4.2 4.6 91 1,950 0
ボンセジュール四つ⽊ ⾕澤総合鑑定所 886 902 4.7 879 4.8 4.9 48 886 0
メディカルホームボンセジュール伊丹 ⾕澤総合鑑定所 557 566 5.1 553 5.2 5.3 36 557 0
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市） ⼤和不動産鑑定 4,420 4,470 4.7 4,400 4.5 4.9 225 4,420 0
グリーンライフ守⼝ ⼤和不動産鑑定 4,400 4,460 4.6 4,380 4.4 4.8 220 4,400 0
はぴね神⼾⿂崎弐番館 ⼤和不動産鑑定 995 1,010 4.6 989 4.4 4.8 48 995 0
グランダ鶴間・⼤和 ⾕澤総合鑑定所 1,060 1,070 4.7 1,050 4.8 4.9 53 1,060 0
35
Ⅳ Appendix
鑑定評価書の概要（2）
鑑定評価書の概要（注1） 2020年1⽉末
鑑定評価額 直接還元法 DCF法
物件名称 鑑定評価機関 （百万円） 鑑定NOI 鑑定評価額 差額
(A) 割引率 （百万円） （百万円） （百万円）
価格 還元利回り 価格 最終還元利
（％） （注3） (B) （A）-（B）
（百万円） （％） （百万円） 回り（％）
（注2）
スマイリングホームメディス⾜⽴ ⾕澤総合鑑定所 2,460 2,490 4.7 2,450 4.8 4.9 120 2,460 0
愛広苑壱番館ビル ⾕澤総合鑑定所 865 866 5.2 864 5.3 5.4 45 865 0
はなことば南 ⽇本不動産研究所 1,190 1,200 4.6 1,170 4.4 4.8 56 1,190 0
はなことば三浦 ⾕澤総合鑑定所 665 671 4.9 662 5.0 5.1 35 665 0
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 JLL森井鑑定 1,820 1,850 4.6 1,780 4.4 4.8 90 1,820 0
はなことば新横浜 ⽇本不動産研究所 2,230 2,260 4.5 2,200 4.3 4.7 109 2,240 △10
はなことば新横浜２号館 ⽇本不動産研究所 401 403 4.8 399 4.6 5.0 22 401 0
はなことば⼩⽥原 ⾕澤総合鑑定所 948 960 4.9 943 4.8〜5.0 5.1 49 948 0
ベルジ箕輪 ⼤和不動産鑑定 1,700 1,710 5.0 1,690 4.8 5.2 109 1,700 0
ベルジ武尊 ⼤和不動産鑑定 1,430 1,440 5.4 1,420 5.2 5.6 91 1,360 +70
サニーライフ北品川 ⼤和不動産鑑定 1,950 1,980 4.5 1,930 4.3 4.7 90 1,970 △20
サニーライフ鎌倉 ⾕澤総合鑑定所 1,550 1,560 4.6 1,540 4.7 4.8 76 ― +1,550
SOMPOケア そんぽの家S 淡路駅前 ⽇本不動産研究所 2,170 2,190 5.2 2,150 5.0 5.4 116 2,170 0
SOMPOケア そんぽの家S 神⼾上沢 ⽇本不動産研究所 1,340 1,350 5.2 1,320 5.0 5.4 72 1,340 0
新潟リハビリテーション病院 ⽇本不動産研究所 2,260 2,270 6.6 2,250 6.4 6.8 152 2,260 0
シップ千⾥ビルディング ⾕澤総合鑑定所 14,200 14,400 4.5 14,100 4.5〜4.6 4.7 680 14,300 △100
合計 71,862 72,672 ― 71,266 ― ― 3,736 70,413 +1,449
（注1）2020年7⽉31⽇を価格時点とする鑑定評価書に基づいて記載しています。
（注2）「割引率」とは分析期間中の純収益及び分析期間末の復帰価格を現在価値に割り戻すための利回りをいい、各鑑定評価機関採⽤の数値を 記載しています。なお、「はなことば⼩⽥原」については、1〜3年度4.8％、4年度以降5.0％、
「シップ千⾥ビルディング」について は、1〜3年度4.5％、4年度以降4.6％です。
（注3）「鑑定NOI」は、鑑定評価書に記載された2020年7⽉31⽇を価格時点とする直接還元法による運営純収益（Net Operating Income） を、百万円未満を切捨てて記載しています。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、
NOIに敷⾦等の運⽤益を加算し、 資本的⽀出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。本書において同様です。
36
Ⅳ Appendix
保有物件の収⽀状況（第11期末時点）
（単位︓千円）
不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費⽤
物件名称 NOI（注2）
賃料収⼊ その他収⼊ 公租公課 外注委託費 修繕費 損害保険料 減価償却費 その他
アクアマリーン⻄宮浜 23,803 4,264 2,100 1,220 200 15,616 400 59,156
ボンセジュール千歳船橋 5,575 1,794 224 ― 101 3,048 404 21,448
ボンセジュール⽇野 5,062 1,240 214 ― 77 3,130 400 19,520
ボンセジュール武蔵新城 4,096 1,012 167 ― 68 2,447 400 16,224
メディカル・リハビリホームボンセジュール秦野渋沢 8,391 1,820 213 ― 139 5,817 400 21,164
メディカル・リハビリホームボンセジュール⼩牧 14,115 4,565 201 ― 321 8,627 400 39,755
アズハイム光が丘 15,614 3,825 381 1,392 147 9,467 400 39,789
アズハイム⽂京⽩⼭ 12,145 2,621 381 ― 115 8,626 400 38,668
SOMPOケア ラヴィーレ町⽥⼩野路 45,723 5,905 780 1,062 347 37,229 400 96,505
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 32,672 4,742 780 142 252 26,355 400 78,882
⾮開⽰（注1）
さわやか⽴花館 26,429 2,655 1,140 ― 320 21,913 400 47,338
さわやか和布刈館 25,778 2,970 1,140 ― 229 21,039 400 43,494
さわやか⽥川館 8,385 1,108 1,140 ― 101 5,635 400 12,933
グッドタイムホーム不動前 14,469 3,099 600 778 161 9,429 400 45,960
ボンセジュール四つ⽊ 4,947 970 223 ― 66 3,286 400 20,761
メディカルホームボンセジュール伊丹 6,509 1,377 371 ― 101 4,260 400 14,020
神⼾学園都市ビル（はぴね神⼾学園都市） 51,138 9,577 900 ― 523 39,737 400 114,098
グリーンライフ守⼝ 35,285 6,937 1,363 2,088 343 24,152 400 108,866
はぴね神⼾⿂崎弐番館 9,546 1,400 1,200 ― 81 6,464 400 24,417
グランダ鶴間・⼤和 7,285 1,938 618 ― 137 4,191 400 27,156
37
Ⅳ Appendix
保有物件の収⽀状況（第11期末時点）
（単位︓千円）
不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費⽤
物件名称 NOI（注2）
賃料収⼊ その他収⼊ 公租公課 外注委託費 修繕費 損害保険料 減価償却費 その他
スマイリングホームメディス⾜⽴ 14,608 3,229 540 260 160 10,019 400 60,618
愛広苑壱番館ビル 9,372 2,560 780 900 102 4,630 400 21,918
はなことば南 6,727 1,541 600 120 71 3,994 400 27,866
はなことば三浦 6,772 1,541 600 ― 81 4,150 400 17,777
SOMPOケア ラヴィーレ浜川崎 18,662 3,416 2,770 680 186 11,207 400 44,904
はなことば新横浜 16,049 4,388 900 1,717 225 8,418 400 54,281
はなことば新横浜2号館 5,436 2,499 600 ― 83 1,853 400 11,230
はなことば⼩⽥原 8,054 1,356 600 325 89 5,282 400 24,851
⾮開⽰（注1）
ベルジ箕輪 25,481 5,256 1,020 319 460 18,025 400 56,452
ベルジ武尊 23,954 2,222 1,020 180 225 19,743 563 45,894
サニーライフ北品川 10,318 2,944 600 ― 108 6,265 400 45,446
サニーライフ鎌倉 3