2019年11月期 第２四半期
決算説明資料
ファーストブラザーズ株式会社【3454】
2019年7月5日
マネジメント・メッセージ
みなさま
平素より格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
私たちファーストブラザーズは創業以来、顧客が望む価値を提供すること（クライアントファースト）に意義を感じ、
これまで投資と不動産に軸足を置いて事業を展開しております。環境変化に対応しつつ事業内容は変化させてき
ましたが、今でも、その思いに変わりはありません。既存事業で利益を積み上げつつ、今後もクライアントファースト
のサービス業という立場で私たちが解決できる分野を開拓して新たな事業の柱に育てていきたいと考えています。
第２四半期のトピックスとして、本年4月26日に㈱東日本不動産の株式を取得し、グループ会社に迎え入れました。
同社の発祥である青森の地において、地域の課題解決や、その潜在価値を最大限に引き出すために私たちがい
かにイノベーションを起こすことができるか、地域と共に成長する事業モデルの実現に取り組んでまいります。
2019年11月期上期（第２四半期累計）の業績は、売上総利益12.6億円、営業利益4.1億円、経常利益0.9億円、親
会社株主に帰属する当期純利益0.1億円となりました。
上期における賃貸不動産の売却が少なかったことから業績の進捗が遅いように見えますが、下期に予定してい
る売却は順調に進捗していることから、通期業績予想についての変更はございません。
賃貸不動産の残高については、上期において52億円の新規取得を完了しています。加えて㈱東日本不動産の
株式取得に伴い、同社が保有する賃貸不動産127億円（25物件）がグループ保有資産に加わりました。
なお、足もとの不動産売買マーケットについては、引き続き高値止まりの相場が続いており、経済情勢も大きく変
動している状況下、先行きについて注視すべきタイミングであるとの認識は変わっておりません。
私たちが手掛ける事業は一件当たりの取引額が大きくなるため、年度ごとの業績にばらつきが生じる可能性があ
ります。そのため配当に関しましては、株主の皆様に中長期的な視点で応援していただける企業を目指し、安定
的・継続的な利益配当を方針として掲げ、株主資本配当率2.0％を配当水準の目安として設定しています。今期に
おける期末配当は一株当たり21円を予定しております。引き続き株主還元策については、原則として、中長期的に
保有していただける株主様を念頭に置いて検討し、実施してまいります。
私たちは、強みである不動産投資にて収益基盤を着実に固めつつ、従来の手法にとらわれず新たな手段で地域
の課題解決に取り組むことを通じて、その地域と共に持続的な企業成長を実現したいと考えております。
引き続き、みなさまの一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。
2019年7月5日
ファーストブラザーズ株式会社
代表取締役社長 吉原 知紀
© FIRST BROTHERS Co., Ltd. All Rights Reserved. 1
当社について
会社概要
会社名 ファーストブラザーズ株式会社
設立 2004年2月4日
所在地 東京都千代田区丸の内二丁目4番1号 丸の内ビルディング25階
資本金 1,589,830,800円
証券コード 3454 （東証一部）
役職員数 74名（2019年5月31日現在。グループ連結）
主要子会社 ファーストブラザーズキャピタル株式会社
ファーストブラザーズ投資顧問株式会社
ファーストブラザーズディベロプメント株式会社
株式会社東日本不動産
グループ沿革
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
不動産流動化・証券化拡大期 世界的な金融混乱期 金融緩和政策・アベノミクスetc.を背景に
J-REITの相次ぐ上場 景気拡大
外部 2012.11 第2次安倍政権発足
環境 2007.9 金融商品取引法施行
2011.3 東日本大震災
2008.9 リーマンショック
2019年4月
2004年2月 創業
㈱東日本不動産を
不動産を投資対象としたファンド 2015年2月 グループ会社化
ビジネス、不動産アセットマネジ
メント業務の開始 東証マザーズ上場
2011年12月
2008年4月 2016年10月
ファーストブラザーズ投資顧問㈱
投資運用業登録 東証第一部市場変更
へ投資運用事業を分割
沿革
・会社創業後間もなくして、比較的 ・リーマンショック前後の世界的な金融混乱 ・株式上場に前後して、ファンド運用によるフィー収益中心のビ
大規模な不動産（数十億円～数百 期にも大きな影響を受けず、ファンドビジネ ジネスから、自己勘定投資による投資収益（インカムゲイン・
億円サイズ）の取得、アセットマネ ス（投資運用事業）を拡大 キャピタルゲイン）中心のビジネスに軸足を移す
ジメント業務を開始 ・プレーヤーが限られるなか、投資を積み上 ・自己勘定による賃貸不動産ポートフォリオの拡充を推進
・クライアントファーストの行動規 げ、またレスキュー案件等のアセットマネジ ・㈱東日本不動産をグループ会社化
範のもと、冷静かつ大胆な投資ス メント受託も寄与し、AUM（ファンド運用の受
タンスをもってファンドを運用 託資産残高）は3,000億円を超える
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当社グループの主な事業
当社グループは、2004年2月の創業来、主に不動産を投資対象とするファンドを組成し機関投資家の資産運用を行う
事業※1を核として成長してきました。2015年2月の株式上場と前後して事業構造を大きく転換し、現在は、自らの資産運
用※2を行う投資会社として、不動産投資を核に安定収益を確保しつつ、周辺の様々な分野へと投資を展開しています。
①不動産投資
中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産のポートフォリオを保有しています。ポートフォリオの個々の賃貸不
動産は、市場流通数が多い中小型案件から厳選投資し、様々な手法を駆使してバリューアップしつつ運用する他、十分
なリターンが見込める場合には新規の開発も行います。これらの賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、
バリューアップ等によって得られた含み益を顕在化しています。
また、大規模な不動産案件への投資機会がある場合には、機関投資家との共同投資も行います。
②プライベートエクイティ投資
不動産の他に、不良債権やベンチャーキャピタル、事業会社の未公開株といった様々な案件に投資を行っています。
③再生可能エネルギー
再生可能エネルギーの中でも地熱発電分野における事業開発を進めています。事業化には数年単位の時間を要する
ものの、当社グループの有するノウハウを活用して目に見える形で社会に貢献することのできる投資として、注力してい
る分野です。
④ファンドビジネス
ファンドを組成し、主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模（数十～数百億円）な不動産を投資対
象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。一般的に、資産運用会社の規模はそ
の受託資産残高で評価されるものであり、また、資産運用の対価として定期的に得られるアセットマネジメントフィー（管
理報酬）は、通常は受託資産の額によってその金額が決まるため、資産運用会社にとっては、受託資産残高を積み上
げる方向にインセンティブが働く傾向にあります。しかしながら、当社グループは、「クライアントファースト」の行動規範の
もと、顧客の満足を第一に考える投資サービスの提供を最重要視しており、最も利益の出るタイミングにおいて投資案
件の売買を行うため、不動産売買市況の変動等にあわせ、当社グループの受託資産残高も大きく変動しています。
また、ファンドビジネスで培ったノウハウを活用し、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のア
セットマネジメント業務を受託することも行っております。
※1 投資運用事業：（上記④）
主に不動産または不動産信託受益権を投資対象として私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行う事業であり、投資戦
略の企画・立案、アクイジション（投資案件の取得）、投資期間中の運用、ディスポジション（投資案件の売却）といった一連
の業務を行います。投資運用事業は当社グループの発展の原点となった事業です。
※2 投資銀行事業：（上記①,②,③）
当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既
存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラ
への投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資（セイムボート投資）を行います。これらの投資活動は
当社グループの成長の柱となっています。
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2019年11月期第２四半期のトピックス（１）
賃貸不動産ポートフォリオ（自己勘定投資）
当社グループは、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産の取得を進め、ポートフォリオを拡充しております。
2019年11月期上期においても、優良な賃貸不動産を積み上げる（新規取得）とともに、ポートフォリオ入れ替えの観点
から一部の物件を売却しました。また、東北エリアにおいて多数の優良な賃貸不動産を所有・運営している㈱東日本不
動産をグループ会社化し、ポートフォリオをより一層拡充しました。
賃貸不動産ポートフォリオの残高とそれに対応する簿価、時価、含み益は下表の通りです。
2016/11期 2017/11期 2018/11 期 2019/11期 2Q
（百万円） （期末時点） （期末時点） （期末時点） （2Q末時点）
残高※1 25,109 28,050 33,012 49,130
（物件数） （18物件） （28物件） （27物件） （54物件）
期中増加額※1 16,952 15,527 17,934 17,929
期中減少額※1 7,553 12,586 12,971 1,811
簿価※2 25,776 28,789 34,014 50,290
時価※3 32,661 34,099 38,502 54,648
含み益※3 6,885 5,309 4,487 4,357
NOI利回り※4 5.8% 6.1% 6.4% 6.8%
※1 残高及び増加額、減少額は税抜き取得価格ベース
なお、㈱東日本不動産の取得価格は、連結開始時の連結上簿価を採用
※2 簿価は取得価格に取得時の取引コスト、期中の資本的支出、及び減価償却を反映し調整したもの
※3 時価は直近の鑑定評価額またはそれに準ずる評価額であり、含み益は簿価との差額
※4 安定稼働時の想定ネット利回り（賃料から管理費等を控除したキャッシュベースの純収益÷取得価格）
賃貸不動産ポートフォリオの所在地別、用途別の内訳（取得価格ベースの残高内訳）は以下のグラフの通りです。
（2019年11月期2Q末時点）
所在地別 用途別※5
住宅
4.9%
ホテル
9.3%
その他主要都市 商業
34.8% 商業
52.5％
41.7%
首都圏
65.2% オフィス
44.1%
うち、㈱東日本不動産 25.9%
※5 複数の用途がある不動産については主な用途で集計
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2019年11月期第２四半期のトピックス（２）
㈱東日本不動産のグループ会社化による効果
2019年４月26日付けにて、㈱東日本不動産の株式を取得（当社グループによる議決権保有割合99.6%※）し、同社をグルー
プ会社化しました。これにより、同社が保有する賃貸不動産が、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオに加わりました。
当第２四半期末時点の賃貸不動産を、従来の当社グループ保有分と㈱東日本不動産保有分に分けると、下表の通りです。
※㈱東日本不動産株式の0.4%は、東北エリアの不動産マーケットに知見のある事業会社（非開示）が所有しております。
（百万円） （百万円）
2019/11期 2Q ファーストブラザーズ 東日本不動産
（2Q末時点） （ 2Q末時点） （2Q末時点）
残高 49,130 36,421 12,709
（物件数） （54物件） （29物件） （25物件）
期中増加額 17,929 5,220 12,709
期中減少額 1,811 内訳 1,811 0
簿価 50,290 37,586 12,703
時価 54,648 41,584 13,064
含み益 4,357 3,997 360
NOI利回り 6.8% 6.4% 8.0%
※ 残高等の定義は、前頁をご参照ください。
■㈱東日本不動産の特徴
㈱東日本不動産は、東北エリアにおいて、長年にわたり 東日本不動産
地域に根差した不動産会社として、同エリアの主要都市に 8.0％
NOI利回り
多数の優良なオフィスビル、商業施設等を保有・運営し、
信頼と実績を積み上げ地域の発展に貢献しながら企業成 保有残高127億円
長を遂げてきております。
東北エリア主要都市の賃貸マーケットは需給バランスが
良好なため賃貸収益が安定的であり、同社が保有する賃 ファーストブラザーズ
貸不動産ポートフォリオは比較的高いインカムリターン（平
均NOI利回り約8%）を得ております。 NOI利回り 6.4％
そのため、同社がグループ会社に加わることにより、年
間約10億円のNOI（減価償却前）を押し上げる効果があり
保有残高 364億円
ます。
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2019年11月期第２四半期のトピックス（３）
賃貸不動産ポートフォリオ/安定的収益と販管費カバー率
賃貸不動産ポートフォリオの拡充を進め、そこから得られる賃貸粗利（減価償却後の安定的収益）を増加させる方針で
す。 2019年11月期上期においては、㈱東日本不動産が保有する東北エリアの優良な賃貸不動産がポートフォリオに加
わったことにより、直近月次（2019年5月以降）では、販管費を上回る水準まで賃貸粗利が増加しています。
2016/11期 2017/11期 2018/11 期 2019/11期 2Q
（12カ月合計） （12カ月合計） （12カ月合計） （6カ月合計）
賃貸粗利※1
993 1,241 1,156 664※3
（百万円）
販管費
79% 98% 85% 94%
カバー率※２
直近月次（2019年5月以降）では、
賃貸粗利 約160百万円/月
販管費カバー率 約115% となっております。
※1 賃貸不動産から得られる純収益（NOI（特殊要因を除く）－減価償却費）
※2 賃貸粗利÷販売費及び一般管理費（特殊要因を除く）
※3 安定稼働時のNOI利回り（P.4参照）と賃貸粗利（2019/11 2Q）の関係について
・安定稼働時の2Q NOI 1,355百万円
（41,071百万円（（期首・2Q末平均保有物件残高）×6.6％（期首・2Q末平均NOI利回り）×6ヶ月/12カ月）
・当該期間の減価償却費 △192百万円
・バリューアップ活動に伴う空室ロス及び期中取得物件の賃料等 △499百万円
・賃貸粗利（2019/11 2Q） 664百万円
賃貸不動産ポートフォリオ/ポートフォリオ入れ替えとしての物件売却
取得した賃貸不動産については、バリューアップを実施しながら運用するとともに、賃貸不動産ポートフォリオ入れ替え
の観点から、マーケットで適宜売却を行いキャピタルゲインを享受しています。2019年11月期上期においても、物件の売
却を行いポートフォリオの含み益を一部顕在化させました。
賃貸不動産の売却実績は以下の通りです。
2016/11期 2017/11期 2018/11 期 2019/11期 2Q
（百万円） （12カ月合計） （12カ月合計） （12カ月合計） （6カ月合計）
売却額※1 10,615 16,450 19,646 2,800
売却粗利※1 2,572 3,397 5,332 607
※1 仕掛販売用不動産（賃貸不動産開発用地等）の売却を含む
■当上期の売却額・売却粗利が少ないことについて
当会計期間（2019年11月期）においても、賃貸不動産ポートフォリオの入れ替えとして複数の物件売却を見込んでおり
ます。「売却に関するお知らせ」として開示いたしました３案件（3/4付、3/28付、6/27付の各適時開示）は売買契約締結
済であり、いずれも下期に売却の予定です。また、この他にも一部物件の売却を見込んでおります。
このように、当期は物件売却時期が下期に集中することから、上期の売却額・売却粗利が少なくなっておりますが、通
期業績予想に織り込みました売却額・売却粗利の実現に向け、売却活動は順調に進捗しております。
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2019年11月期第２四半期のトピックス（4）
賃貸不動産ポートフォリオ/資金調達の状況
賃貸不動産の取得の際には借入を行うため、投資の進展とともに借入残高は増加する傾向にあります。なお、借入は
原則として超長期（10年以上）で行うとともに、金利スワップを活用して金利の一部固定化を実施しています。
2016/11期 2017/11期 2018/11 期 2019/11期 2Q
（期末時点） （期末時点） （期末時点） （2Q末時点）
借入残高※1
22,365 24,377 27,930 34,391
（百万円）
（内ノンリコース
0 748 629 621
ローン）
68.4%
レバレッジ※2 86.8% 84.7% 82.1%
（82.0%）※4
加重平均
20.7年 22.4年 16.2年 15.8年
残存期間
加重平均
0.76% 0.92% 0.79% 0.84%
金利※3
金利固定化
61.9% 56.1% 61.6% 60.8%
割合
※1 賃貸不動産取得のための借入金であり、ノンリコースローンを含み、開発案件（仕掛販売用不動産）取得のための借入（3,466百
万円）や㈱東日本不動産グループ会社化に伴う短期ブリッジローン（6,850百万）等を除く
※2 借入残高÷賃貸不動産簿価
※3 金利固定化前
※4 ㈱東日本不動産グループ会社化に伴う短期ブリッジローン（6,850百万）を含めたレバレッジ比率。なお、同ブリッジローンは長期借
入金に借換えを予定しております。
ファンドビジネス（投資運用事業）
当社グループは、「クライアントファースト」の行動規範のもと、顧客の満足を第一に考える投資サービスの提供を最重
要視しており、最も利益の出るタイミングにおいて投資案件の売買を行うため、不動産売買市況の変動等にあわせ、当
社グループの受託資産残高も大きく変動しています。
2019年11月期上期においては、ファンドの主な投資対象である比較的規模の大きな物件は、当社グループが自己勘
定投資で取得している中小型物件と比べ取得競争が激しく、より過熱感の高い取引環境にあったため、当社グループが
主体的に投資活動を行うファンドでの新規取得は控えました。 2019年11月期上期の増加額は、投資家が主体的に行う
不動産投資活動において、当社グループが期中運営のアセットマネジメント業務を受託したことに伴う増加額であります。
なお、当社グループが主体的に投資活動を行うファンドでの新規案件発掘は引き続き行っております。
2016/11期 2017/11期 2018/11 期 2019/11期 2Q
（百万円） （期末時点） （期末時点） （期末時点） （2Q末時点）
受託資産残高 32,183 0 8,733 13,583
期中増加額 0 0 8,733※1 4,850※1
期中減少額 24,832 32,183 0 0
※1 投資家が主体的に行う不動産投資活動において、当社グループが期中運営のアセットマネジメント業務を受託したことによるもので
あります。
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成長戦略と2019年11月期業績予想について
当社グループは、賃貸不動産ポートフォリオの拡充を成長戦略の柱と位置づけ、バリューアップが期待できる不動産の
取得/運用を続けるとともに開発にも取り組み、地域社会との共生を通じて、地域と共に持続的な成長を実現する方針で
あります。なお、賃貸不動産ポートフォリオは、その拡充の過程において入れ替え（一部売却）を行い、含み益を顕在化
させる場合があります。
当社グループは賃貸不動産ポートフォリオを拡充させながら、利益及び株主資本を増加させる方針ですが、現時点で
は不動産の売却による利益の割合が相対的に高いため、期間損益は売却の如何によって変動する可能性があります。
成長イメージ
売上総利益
（売却益＋安定的収益+その他） ポートフォリオ
残高
株主資本
現在 将来
2019年11月期業績予想
2019年11月期については、ポートフォリオ入れ替えとしての売却計画を対前期比で控えめに計画していること等から、
売却収入及び売却利益が対前期比で減少し、減収減益を見込んでおります。
しかしながら、2019年11月期の連結業績見通しは、成長戦略を推進するなかでの経過的なものであり、市場の変化に
柔軟に対応しつつ、持続的成長を達成する所存であります。
なお、当社グループは年間で業績を管理しているため、業績予想も通期のみ公表しています。
2017/11期 2018/11期 2019/11期
前期比
（百万円） 通期実績 通期実績 通期予想
売上高 18,766 21,864 20,020 -8.4%
売上総利益 4,720 6,488 5,380 -17.1%
投資運用事業 10 43 32 -26.4%
投資銀行事業 4,710 6,444 5,347 -17.0%
営業利益 3,373 5,130 3,850 -25.0%
経常利益 3,060 4,700 3,170 -32.6%
親会社株主に帰属す 2,048 2,885 2,000 -30.7%
る当期純利益
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2019年11月期第２四半期 決算概要
連結損益計算書（要約）
2019年11月期上期においては、㈱東日本不動産をグループ会社化する等、賃貸不動産ポートフォリオの拡充が進み
ましたが、ポートフォリオ入れ替えとしての物件売却の時期が、売買契約締結済のものも含め、下期に集中する見込み
です。
当社グループの売上・利益は物件の売却時に多額に計上される傾向があります。そのため、上期の物件売却が少な
かったことから、年度予算に対して上期進捗率は低くなっておりますが、下期に相当額の物件売却を見込んでいること
から、通期業績予想に変更はございません。
2019/11 期 2Q
（百万円） 2017/11期 2Q 2018/11期 2Q 2019/11期 2Q 前期比
進捗率
売上高 10,067 14,131 4,081 -71.1% 20.4%
売上総利益 2,453 3,684 1,268 -65.6% 23.6%
販売費及び一般管
639 636 852 +33.9% ‐
理費
営業利益 1,814 3,047 416 -86.3% 10.8%
経常利益 1,667 2,851 95 -96.7% 3.0%
親会社株主に帰属
1,096 1,798 12 -99.3% 0.6%
する当期純利益
売上総利益の内訳
（百万円） 2017/11期 2Q 2018/11期 2Q 2019/11期 2Q 前期比
投資運用事業 9 27 68 +148.0%
投資銀行事業 2,444 3,656 1,200 -67.2%
不動産売却粗利 1,829 3,094 607 -80.4%
不動産賃貸粗利 551 551 595 +7.9%
その他 63 10 ▲1※1 N/A
売上総利益合計 2,453 3,684 1,268 -65.6%
※1 プライベートエクイティ投資における匿名組合分配損（4百万円）が含まれております。
販売費及び一般管理費の内訳
（百万円） 2017/11期 2Q 2018/11期 2Q 2019/11期 2Q 増減額
人件費 384 412 437 +24
地代家賃 72 72 86 +13
支払手数料・報酬 82 83 235※2 +152
租税公課 48 59 37 -22
その他 51 8※1 55 +46
販売費及び
639 636 852 +215
一般管理費合計
※1 滞留債権回収による貸倒引当金戻入額（22百万円）が控除されております。
※2 ㈱東日本不動産の株式取得関連費用158百万円が含まれています。
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連結貸借対照表（要約）
賃貸不動産は安定収益の獲得を主な目的として保有しているものの、ポートフォリオの入れ替え時には機動的に売却
できるよう、貸借対照表において販売用不動産に計上しています。
2019年11月期第２四半期においては、㈱東日本不動産グループ会社化等によるポートフォリオの残高積み上げに伴
い、販売用不動産と借入金が増加しております。
連結/資産の部 2017/11期 2018/11期 2019/11期
増減額
（百万円） 期末 期末 2Q末
流動資産合計 38,309 47,180 62,749 +15,568
現金及び預金 6,161 7,672 5,375 -2,296
信託預金 536 505 657 +151
販売用不動産 28,789 34,014 50,315 +16,300
仕掛販売用不動産 1,215 3,265 4,365 +1,099
その他 1,606 1,722 2,035 +313
固定資産合計 843 862 1,666 +803
資産合計 39,153 48,043 64,415 +16,371
連結/負債・純資産の部 2017/11期 2018/11期 2019/11期
増減額
（百万円） 期末 期末 2Q末
負債合計 27,542 33,760 50,381 +16,621
流動負債合計 2,660 3,363 10,503 +7,139
短期借入金 860 600 8,305※2 +7,705
1年内返済予定
698 779 1,098 +319
長期借入金
ノンリコース１年内返済予定
7 15 15 0
長期借入金
その他 1,094 1,968 1,083 -884
固定負債合計 24,882 30,396 39,878 +9,481
長期借入金 22,931 28,521 35,233 +6,711
ノンリコース長期借入金 740 613 605 -7
その他 1,210 1,261 4,039※3 +2,777
純資産合計 11,610 14,283 14,033 -249
株主資本合計 11,576 14,251 14,012 -239
その他 33 31 21 -10
負債純資産合計 39,153 48,043 64,415 +16,371
ネットD/Eレシオ※1 1.54 1.52 2.76 -
※1 ネットD/Eレシオ＝ （ノンリコースローンを除く有利子負債－（現金及び預金+信託預金））÷ 株主資本
※2 ㈱東日本不動産グループ会社化に伴うブリッジローン68.5億円を含む（長期ローンへ借換予定）
※3 ㈱東日本不動産グループ会社化に伴う繰延税金負債及び預り敷金等
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キャッシュフローの状況
借入金により資金を調達し、賃貸不動産（＝たな卸資産）を取得するという構造上、当社グループのキャッシュフローは
営業キャッシュフローがマイナス、財務キャッシュフローがプラスになる傾向があります。
2019年11月期上期においては、新規取得による賃貸不動産ポートフォリオの残高積み上げや㈱東日本不動産のグ
ループ会社化に伴う影響で、営業キャッシュ・フローは112億円のマイナス、投資キャッシュフローは17億円のマイナス、
財務キャッシュフローは106億円のプラスとなりました。各キャッシュフローの増減内訳は下記の通りです。
現金及び
現金同等物 現金及び
76億円 現金同等物
営業CF 53億円
▲112億円
財務CF
+106億円
投資CF
▲17億円
営業キャッシュフロー 投資キャッシュフロー 財務キャッシュフロー
たな卸資産の増加 ㈱東日本不動産株式取得 短期借入金
▲48億 による支出 （ブリッジローン含む）
▲17億 +76億
その他流動資産の増加
（㈱東日本不動産グループ化に 長期借入金
伴う資金拠出） （新規取得時借入等）
▲47億 +58億
法人税等の支払 長期借入金の返済
▲5億 （売却時借入返済等）
▲26億
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株主還元
配当の基本方針
配当は年１回（期末）
⚫ 短期業績の変動によらず継続的・安定的に実施
⚫ 会社の成長に応じて中長期的に増加させる
⚫ 株主資本配当率（DOE）2.0％が目安
【1株当たり配当額の計算式】
連結株主資本（期初・期末平均）×2.0％÷期中平均株式数
配当の基準としては配当性向が一般的と考えられるものの、毎期の利益に連動する配当性向ではなく、バランスシート上の
項目である連結株主資本を基準とすることで、短期的な業績の変動によらず継続的・安定的に配当を実施する方針です。
当期純利益が黒字（配当額以上）であれば連結株主資本は毎期増加するため、会社の成長に応じて中長期的に配当を増額
することができます。
なお、自社株買いについては、機動的な株主還元の手法の一つとして認識しています。
2019/11期
基準期 2017/11期 2018/11期
（予想）
１株当たり配当 15.0円 18.0円 21.0円
配当総額(千円) 210,176 252,211 ―
自社株買い総額
― ― ―
(千円)
株主優待制度
（1）対象となる株主
毎年11月30日現在の株主名簿に記録された当社株式１単元（100株）以上の株式を保有されている株主を対象といたします。
（2）株主優待の内容
対象者 優待内容
保有株式100株以上
当社オリジナルQUOカード1,000円分
（以下に該当しない株主）
1年以上継続保有（注1）
当社オリジナルQUOカード2,000円分
かつ保有株式100株以上200株未満
1年以上継続保有（注1）
当社オリジナルQUOカード4,000円分
かつ保有株式200株以上
（注1）毎年5月末日及び11月末日の当社株主名簿に、同一株主番号で基準日時点において連続3回以上記録された株主といたします。
（3）贈呈時期
毎年2月上旬に送付いたします「定時株主総会招集ご通知」に同封してお届けいたします。また、お受け取りになられなかっ
た株主への再発送の受付は、当該年度の8月末までとさせていただきます。
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参考資料
当社グループの強み
当社グループには、日本における不動産証券化の黎明期から業界の第一線で活躍している人材や、会計士、不動産
鑑定士、弁護士をはじめとした高度な専門性を有するプロフェッショナルが多数在籍しています。当社グループの業務に
おいて中心的な役割を担う優秀な人材の厚みは、当社グループの大きな強みです。
マネジメント・メンバー
ファーストブラザーズ
代表取締役社長 吉原 知紀
◼ ファーストブラザーズグループの創業者であり、数多くの大型取引を手掛け、常に業界の第一線で活躍
◼ 信託銀行にて不動産証券化の黎明期からスキーム作りに関わり、外資系投資銀行にて不動産投資で実績を上げた
後、2004年に独立
◼ 投資分野において豊富な経験・実績と幅広い人脈を持つ
ファーストブラザーズ ファーストブラザーズ
取締役 辻野 和孝 取締役 堀田 佳延
◼ 信託銀行、外資系投資銀行及びアセットマネジメント ◼ 信託銀行、監査法人及びコンサルティング会社を経て
会社を経て当社グループに参画 当社グループに参画
◼ コンプライアンス及びリスク管理に精通 ◼ 投資ストラクチャーに精通
◼ 不動産鑑定士 ◼ 公認会計士、不動産鑑定士
ファーストブラザーズ ファーストブラザーズ
取締役 田村 幸太郎 社外取締役 渡辺 達郎
◼ 牛島総合法律事務所パートナー弁護士 ◼ 旧大蔵省、金融庁証券取引等監視委員会事務局長、
◼ 国土交通省不動産投資市場政策懇談会座長 預金保険機構理事、日本証券業協会副会長等、金融
◼ 不動産証券化における法務面の第一人者 行政の要職を歴任
◼ 公益財団法人金融情報システムセンター 前理事長
ファーストブラザーズ ファーストブラザーズ
社長室 ディレクター 佐藤 顕人 顧問 岩下 正
◼ 不動産鑑定事務所、アセットマネジメント会社を経て ◼ 旧大蔵省/財務省に入省し副財務官等を歴任、またこ
当社グループに参画 の間、駐米国公使、総理大臣秘書官を務める
◼ 不動産投資、ポートフォリオマネジメントについて豊富 ◼ 元国際協力銀行理事、元ローンスター・ジャパン会長、
な知識、経験を有する 元大和證券グループ本社顧問
◼ 不動産鑑定士 ◼ 株式会社ローソン銀行 代表取締役会長
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ファーストブラザーズキャピタル ファーストブラザーズ投資顧問
代表取締役社長 鹿野 太一 専務取締役 谷口 大輔
◼ 信託銀行役員、J-REIT資産運用会社取締役を経て現 ◼ 大手ゼネコン、外資系投資ファンドを経て現職
職 ◼ 累計1兆円を超える投資案件に関与
◼ 金融業界において豊富な経験と人脈を持つ ◼ 当社グループのアセットマネジメントを統括
◼ 当社グループの自己勘定投資を統括
ファーストブラザーズキャピタル ファーストブラザーズキャピタル
執行役員 青木 朋 執行役員 石川 太一
◼ 不動産会社、アセットマネジメント会社を経て当社グ ◼ 総合不動産企業、外資系投資ファンド・投資銀行を経
ループに参画 て当社グループに参画
◼ 私募ファンドのアセットマネージャーとして豊富な経験 ◼ ファイナンス業務と不動産ファンドビジネスに精通
を持つ ◼ 多様な物件のアクイジションとアセットマネジメントを
◼ 当社グループにおけるソーシング、ディスポジション 経験
の豊富な実績
ファーストブラザーズキャピタル ファーストブラザーズキャピタル
執行役員 澤田 和紀 執行役員 田島 慶典
◼ 国内銀行で資産運用業務ヘッドを務めた後、当社グ ◼ ホテル運営会社、外資系投資銀行・アセットマネジメ
ループに参画 ント会社を経て当社グループに参画
◼ 多様な伝統的投資及びオルタナティブ投資を経験 ◼ アンダーライティング、ホスピタリティービジネスに豊
◼ 国内外の多くの金融機関及び投資家の豊富な人脈 富な知識・経験を持つ
を持つ
ﾌｧｰｽﾄﾌﾞﾗｻﾞｰｽﾞﾃﾞｨﾍﾞﾛﾌﾟﾒﾝﾄ ファーストブラザーズ投資顧問
代表取締役社長 小谷 泰史 投資運用部長 峯村 昌樹
◼ 大手ゼネコン、アセットマネジメント会社を経て当社グ ◼ ゼネコン、外資系投資ファンドを経て当社グループに
ループに参画 参画
◼ 不動産開発、インフラプロジェクトに関する豊富な経 ◼ 不動産投資の他、株式、インフラ事業等幅広い投資
験・知識を持つ に関するアセットマネジメントを経験
◼ 一級建築士
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【ご留意いただきたい事項】
⚫ 本資料は、当社グループに関する情報の提供を目的として作成されておりますが、内容について当社グループがいかなる
表明・保証を行うものではありません。
⚫ 本資料の作成に際し、当社グループは細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によ
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せん。
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内部環境の変化等の事由により、予告なしに変更される可能性があります。
⚫ 本資料に含まれる将来の見通しに関する記述等は、現時点における情報に基づき当社グループが判断したものです。こ
れらには外部及び内部環境の変化等のリスクや不確実性が内在しているため、実際の業績は本資料に記載されている将来
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