2019年10月期（第10期）
決算説明会
証券コード：3451
目次
３ 決算概要 23 第11期以降の計画
⚫ 第10期決算概要 ⚫ 第11期・第12期業績予想
⚫ 1口当たり分配金の推移 ⚫ 第11期以降の活動テーマ・施策
⚫ 分配金の成長について
6 運用実績 ⚫ ESG～環境～
⚫ 稼働率の実績 ⚫ ESG～社会～
⚫ 賃料の状況～新規・解約 ⚫ ESG～ガバナンス～
⚫ 賃料の状況～賃料改定
⚫ リーシングの状況 30 APPENDIX
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み ⚫ 投資主の状況（第10期末）
⚫ 第10期末鑑定評価額 ⚫ ＩＲ活動
⚫ 含み益の状況（第10期末） ⚫ 貸借対照表
⚫ 損益計算書
14 第5回公募増資 ⚫ ポートフォリオ一覧（49物件）
⚫ 第5回公募増資の概要 ⚫ テナント分散状況（第10期末・公募増資後）
⚫ 取得物件の概要 ⚫ 物件収支状況①～⑤（第10期末）
⚫ 新規取得物件事例 ⚫ 物件一覧①～⑤
⚫ ポートフォリオの推移 ⚫ 投資法人の概要
⚫ ポートフォリオ主要指標 ⚫ 資産運用会社の概要
⚫ ディスクレーマー
20 財務の状況
⚫ 新規借入れ・借換えの実施
⚫ 財務運営
第10期決算説明会資料 2
決算概要
第10期決算概要
◼ 第10期の実績 （百万円）
◼ 賃貸事業収益予想対比 （百万円）
2019年10月期（第10期）
2019年10月期（第10期）
2019年 予想
予想 実績 差異
4月期 2019/6/14発表
（第9期） 2019/6/14 実績 予想対比
発表
賃貸事業収益 2,475.9 2,510.9 34.9
運用日数 181 日 184 日 184 日 ―
賃料・共益費・施設収入 2,232.3 2,266.3 34.0
営業収益 2,748 2,475 2,510 +1.4% オフィス 1,130.9 1,142.9 12.0
商業施設 241.2 243.4 2.1
営業利益 1,490 1,187 1,241 +4.6%
住宅 860.1 880.0 19.8
経常利益 1,273 960 1,019 +6.1%
水光熱費収入 202.7 197.2 △5.4
当期純利益 1,229 959 1,014 +5.7% その他営業収入
（原状回復費工事、更新 40.9 47.2 6.3
料、解約違約金など）
1口当たり分配金
4,052 3,480 3,675 +5.6%
（円）
総資産 62,514 ― 62,400 ― ◼ 賃貸事業費用予想対比 （百万円）
2019年10月期（第10期）
◼ 当期純利益の変動要因（当初予想対比） 予想
2019/6/14発表
実績 差異
（百万円）
賃貸事業費用 1,070.9 1,049.2 △21.7
1,050 実績
+21.7 1,014 PMBM報酬 227.6 232.0 4.4
+34.9
1,000 当初予想 △1.7
水光熱費 215.3 203.7 △11.5
959
950 賃貸事業 その他
修繕費 92.2 87.9 △4.2
費用減少
賃貸事業 公租公課 176.4 176.3 △0.1
900 収益増加
その他支出
71.4 56.5 △14.9
（広告宣伝費など）
850
減価償却費 287.8 292.6 4.7
0
800 第10期決算説明会資料 4
分類 1 分類 2 分類 3 分類 4 分類 5
1口当たり分配金の推移
⚫ 第10期実績は3,675円/口、直近予想比+195円(+5.6%)
⚫ 第9期に内部留保した譲渡益のうち1口当たり90円を取り崩し分配
１口当たり分配金
(円) 当初予想 （注）
実績
4,500
4,052
4,000
譲渡益等 3,675
3,592 3,532 534円 内部留保
3,435 3,480
3,500 3,371 3,382 （注）
取り崩し
3,208 3,256 3,259 3,252 3,263 90円
3,202
3,063
2,986
3,000 2,772 2,844
2,500
1,938
2,000
1,500
1,000
500 373
0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
IPO 第1回PO 1物件 第2回PO 第3回PO 第4回PO 1物件
12物件 5物件 14億円 5物件 8物件 6物件 10億円
174億円 119億円 53億円 98億円 102億円
(注)当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、2019年10月期（第10期）の当初予想は2019年6月14日に公表した数値です。
第10期決算説明会資料 5
運用実績
稼働率の実績
⚫ ポートフォリオ全体では、第10期末時点で97.9%と前期末比△0.1%。住宅・商業施設の稼
働率は改善、東戸塚ウエストビルの一部テナント等の解約によりオフィスは99.1%に低下
◼ 稼働率の実績（注）
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期
(％)
100
95
90
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
全体 96.2% 97.5% 96.5% 98.1% 98.4% 98.4% 98.2% 98.2％ 98.0％ 97.9％
オフィス 97.4% 99.3% 98.4% 99.3% 98.8 % 99.1% 99.1% 99.5％ 99.5％ 99.1％
商業施設 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0 % 100.0% 99.7% 98.2％ 97.4％ 97.7％
住宅 93.9% 95.1% 92.4% 95.5% 97.0% 96.7% 97.0% 97.1％ 96.7％ 96.9％
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
第10期決算説明会資料 7
賃料の状況～新規・解約
⚫ 第10期は新規契約の月間賃料が20.4百万円に対し、解約は△18.9百万円、差引き+1.5百万円
⚫ KM新宿ビル(+12.8%)・日本橋浜町ビル(+36.3%)・新横浜センタービル(+18.8%)等入替に伴い増額
⚫ “新規契約月間賃料-解約月間賃料”は、2016年10月期以降プラスを継続
◼ 第10期新規・解約月間賃料増減 ◼ 新規・解約月間賃料の推移
新規 解約 増減 （百万円）
30.0
賃料 賃料 賃料
件数 件数 件数
（百万円） （百万円） （百万円）
21.3 20.4
KM新宿ビル 1 2.03 1 1.80 - 0.23
20.0
18.3
日本橋浜町ビル 1 3.43 1 2.52 - 0.92 12.4
9.3 9.5 10.5
関内トーセイビルⅡ 2 0.66 2 0.57 - 0.09 10.0 7.2 7.3
新横浜センタービル 1 0.53 2 0.61 △1 △0.09 3.0 2.2 2.3 2.6 2.1 1.5
0.7 0.5 0.2
-1.3 -1.1
長者町デュオビル 1 1.17 1 0.42 - 0.75 0.0
△0.69
東戸塚ウエストビル 1 0.53 1 1.22 - -4.3
(注） -5.0
-7.1
オフィス計 7 8.36 8 7.14 △1 1.21 -10.0 -8.4 -8.8
-10.0
-12.2
稲毛海岸ビル 1 0.36 0 0.0 1 0.36
-15.7
-20.0
和紅ビル 0 0.0 1 0.22 △1 △0.22
-19.1 -18.9
商業計 1 0.36 1 0.22 - 0.13
-30.0
住宅計 123 11.74 127 11.56 △4 0.18 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
合計 131 20.45 136 18.93 △5 1.52 （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
（注）新規契約面積176.4㎡・解約面積538.58㎡ 新規契約賃料 解約契約賃料 差引
第10期決算説明会資料 8
賃料の状況～賃料改定
⚫ 第10期更新対象274件(オフィス32件、商業7件、住宅235件）のうち97件が増額更新。減額更新
はなし。賃料増額率は平均で4.0％を確保
⚫ アセットタイプ別の増加率は、オフィス5.4% 商業1.1％ 住宅3.2%
◼ 賃料改定の状況（賃貸面積ベース） ◼ 賃料増額改定推移（増額件数・増額率）
（%） （件）
8.0 140
更新対象 358件 更新率90% 更新対象 274件 更新率90% 増額率（左軸） 増額件数（右軸） 133
130
26.0 % 29.0 %
120
（133件） （97件） 110
97 100
5.0
90
2019年4月期 2019年10月期 3.8 4.0 75 4.0 80
（第9期） （第10期） 3.6 3.4
更新済323件 更新済246件
4.0 70
3.0 60
合計28,300.55㎡ 合計19,684.29㎡ 52 3.8
50
2.1
37 40
74.0% 25 27 25 30
（190件） 14
71.0 % 1.6 20
賃料増額 賃料減額
9
現状維持 （149件） 10
0.0 0
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
◼ 増額改定の内訳（アセットタイプ別）
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2016年4月期 2017年10月期 2017年4月期 2018年10月期 2018年4月期 2019年10月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
増額率 増額率 増額率 増額率 増額率 増額率 増額率 増額率 増額率 増額率
件数 件数 件数 件数 件数 件数 件数 件数 件数 件数
（%) （%) （%) （%) （%) （%) （%) （%) （%) （%)
全体 9 3.8 14 3.6 25 3.4 27 2.1 37 1.6 25 3.0 52 4.0 75 3.8 133 5.0 97 4.0
オフィス 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 1 5.5 1 4.8 3 3.3 6 7.1 4 5.4
商業施設 0 - 0 - 0 - 0 - 0 - 1 1.7 1 5.0 3 4.7 2 6.3 1 1.1
住宅 9 3.8 14 3.6 25 3.4 27 2.1 37 1.6 23 2.5 50 3.5 69 3.6 125 3.3 92 3.2
（注）上記の表は増額改定を行ったケースのみについて記載をしており、減額更新は第3期に1件、第4期と第5期に各4件行っています。第6期以降は該当ありません。
第10期決算説明会資料 9
リーシングの状況
◼ リーシング注力物件 ◼ テナント入替の好事例
東戸塚ウエストビル 西葛西トーセイビル
(%) 稼働率推移 ⚫ 2019年10月に一部空き区 ⚫ 2019年11月 5Fテナント退去（稼働率84.6%)
100
100 画のリースアップにより、稼動率 ⚫ 当該5Fスペースに6Fテナントが12月に内部増床移転
95
93.7 は93.7%に回復。賃料単価 入居（稼働率100%)
改善
90.5
⚫ 2020年1月に空き区画となった６Fには外部テナント
90
⚫ 残り359.55㎡に対し引き続き が2月に入居予定(稼働率92.2%→100%)
リーシング活動に努める
85
2019年 2019年 2019年 2019年
⚫ 一連のテナント入替の結果、賃料単価約4.0％上昇
4月 6月 8月 10月
稼働率推移
和紅ビル
(%)
100 100 100 100
稼働率推移
(%)
100 97.4
⚫ 3Ｆの１区画（223.71㎡）
95
は、2020年2月から飲食店が
95 92.1 入居、稼働率は97.4%に回 90
92.2
89.5 復予定。段階賃料設定、巡
90 航後は従前比賃料上昇 85
84.6
85 ⚫ 残り5Ｆ1区画（74.00㎡） 80
2019年 2019年 2019年 2020年 2020年 2020年 2020年
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2020年 2020年
4月 6月 8月 10月 12月 2月 4月
のリースアップに注力 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
◼ 多摩センタートーセイビル エンド稼働率 ◼ 関内マーケットに保有する5物件のテナント入替状況
100.0
9期末 テナント異動 10期末
⚫ エ ン ド 稼 働 率 は 、 第 10 期 末
98.4 98.4 98.4 98.4％・・・無償提供の会議室 稼働率 解約 入居 空室 稼働率
94.4 93.6
95.3 部分を考慮後実質100%
89.9 2019/5 2019/5 0日
132.6
142.3 ⚫ 今後退去予告があるものの、後 関内トーセイビルⅡ 100.0% 100.0%
117.7 110.8 107.1
継テナントからの申込を取得済 2019/7 2019/8 0日
であり2020年4月時点での実 JPT元町ビル 100.0% - - - 100.0%
質100％稼働状態は維持され
る見込み 2018/9 304日
長者町デュオビル 89.4% 2019/8 100.0%
-15.9 ⚫ スポンサーとの間の賃料固定型 2019/5 61日
マスターリース期限は 2020 年
-110.4 11月に到来。現状稼働状況を NU関内ビル 99.0% - - - 99.0%
-91.1
-142.3 前提とし、賃料固定型マスターリ 関内ワイズビル* - - - - 100.0%*
2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 ース終了した場合には約15%
*（ご参考）2019年12月（第11期）取得物件
退去（坪） 入居（坪） 程度の賃料増加要因となる
マスターリースベース稼働率（%） エンド稼働率（%） 第10期決算説明会資料 10
資産価値の維持・向上への取組み
◼ CAPEX投資額・減価償却額等の推移 ◼ 第10期CAPEX投資例
CAPEX投資額（実績） 減価償却額 当期修繕積立額(注1) 修繕積立金残高(注2) -オフィス・商業-
⚫ 空調工事等を計画的に実施
（百万円）
450
物件名 主な投資内容 金額（百万円）
800
西台NCビル 7階1･3号機及び5階3号機空調機器更新工事 10.7
720.6 西葛西トーセイビル 不活性ガス容器更新工事 6.6
400
長者町デュオビル 7階執務室系統空調設備更新工事 6.3
多摩センタートーセイビル 自家用発電機及び非常照明用蓄電池交換 5.3
350
武蔵藤沢トーセイビル 業務用エアコン更新工事 5.1
300 292.6
◼ CAPEX投資の主要目的別内訳
287.5
（2015年4月期(第1期)～2019年10月期(第10期)累計）
内容 金額（百万円） 割合
250 243.4 246.4
空調工事 196.4 38.8%
電気設備・その他設備 173.3 34.2%
207.9 204.0
187.5
200 機械式駐車場 24.4 4.8%
168.4 161.2 リニューアル・バリューアップ 112.5 22.2％
159.2
137.7
150
123.8 ◼ 住宅リニューアル例
110.0
原状回復に加え、壁紙や水栓の入替、3点ユニットバスの分離工事などを実施
98.4
100 90.5 91.6 85.1 after after
79.3
50.0 79.2
76.1
70.7
50 64.5
25.0 50.4 51.9
47.3
31.6 32.1
2.3
0
before before
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 修繕
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 積立金
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） 残高
(注1)「当期修繕積立額」は、2018年11月15日付で譲渡した「マーランドファイブ」に係る修繕積立額及び追加信託
した積立額を除いた金額を記載しています。
(注2)「修繕積立金残高」は、2019年10月31日時点のものです。 マイルストン東久留米 ペルソナージュ横浜
第10期決算説明会資料 11
第10期末鑑定評価額
（単位：百万円）
物件名 取得価格
第10期末 2019年10月期（第10期） 前期比増減 ◼ 鑑定評価額増減（対前期比,百万円）
帳簿価額 期末鑑定評価額 簿価ベース含み損益 期末鑑定評価額 簿価ベース含み損益
O-01 多摩センタートーセイビル 3,370 3,291 3,810 518 80 92
O-02 KM新宿ビル 2,057 1,986 2,610 623 20 28 多摩センタートーセイビル
O-03 日本橋浜町ビル 1,830 1,785 2,600 814 40 46
O-04 関内トーセイビルⅡ 4,100 3,970 4,650 679 10 30 ⚫ 鑑定評価額 +80
O-05 西葛西トーセイビル 1,710 1,665 2,060 394 50 51
⚫ 鑑定NOI ＋0.1
O-06 新横浜センタービル 1,364 1,343 1,810 466 60 66
O-07 西台NCビル 1,481 1,474 1,800 325 20 19 ⚫ 還元利回り △0.1%
O-08 JPT元町ビル 2,377 2,339 2,910 570 60 72
O-09 白山麻の実ビル 1,380 1,369 1,670 300 30 35 ◼ 還元利回りの低下
O-10 長者町デュオビル 1,300 1,302 1,430 127 20 17
O-11 NU関内ビル 3,800 3,806 4,010 203 10 20 西葛西トーセイビル
O-12 東戸塚ウエストビル 2,650 2,660 2,720 59 0 1
オフィス 小計 27,419 26,996 32,080 5,083 400 485 ⚫ 鑑定評価額 +50
Rt-01 稲毛海岸ビル 2,380 2,234 2,760 525 50 67
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 1,950 1,915 2,190 274 10 12
⚫ 鑑定NOI ＋2.2
Rt-03 セレクション初富 310 313 363 49 7 8
⚫ 還元利回り ±0.0%
Rt-04 和紅ビル 1,400 1,378 1,410 31 0 10
商業施設 小計 6,040 5,841 6,723 881 67 98
◼ 賃料単価の上昇
オフィス・商業施設 中計 33,459 32,837 38,803 5,965 467 583
Rd-01 T‘s garden高円寺 1,544 1,510 2,040 529 0 4
Rd-02 ライブ赤羽 1,227 1,202 1,550 347 20 23 新横浜センタービル
Rd-03 月光町アパートメント 1,000 987 1,230 242 30 33
Rd-04 T‘s garden川崎大師 980 946 1,140 193 0 5 ⚫ 鑑定評価額 +60
Rd-05 アビタート蒲田 836 834 932 97 3 1
Rd-07 アブニール白妙 780 741 961 219 16 21 ⚫ 鑑定NOI ＋1.2
Rd-08 ドミトリー原町田 600 615 749 133 8 13
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 2,800 2,676 3,170 493 70 93
⚫ 還元利回り △0.1%
Rd-10 プライムガーデン 600 611 626 14 1 4
Rd-11 T‘s garden新小岩 670 669 746 76 17 19 ◼ 賃料単価の上昇、還元利回りの低下
Rd-12 ツイン・アベニュー 1,880 1,888 2,010 121 40 42
Rd-13 マイルストン東久留米 1,650 1,639 1,730 90 30 37
SEA SCAPE千葉みなと
Rd-14 ルミエール３番館 1,420 1,419 1,560 140 10 15
Rd-15 T‘s garden西船橋 860 863 878 14 0 1
Rd-16 クエスト山手台 710 713 748 34 2 1 ⚫ 鑑定評価額 +70
Rd-17 サンセール与野本町 600 602 622 19 0 1
Rd-18 Rising Place川崎二番館 1,812 1,903 1,860 △43 10 23
⚫ 鑑定NOI ＋0.3
Rd-19 Jパレス桜台 1,090 1,100 1,170 69 40 41 ⚫ 還元利回り △0.1%
Rd-20 ペルソナージュ横浜 740 749 794 44 0 0
Rd-21 T’s garden西八王子WEST 600 608 646 37 20 22
Rd-22 T’s garden大島 1,020 1,031 1,080 48 - - ◼ 還元利回りの低下
住宅 小計 23,419 23,318 26,242 2,923 317 410
合計 56,878 56,156 65,045 8,888 784 994
第10期決算説明会資料 12
含み益の状況（第10期末）
⚫ 含み益は8,888百万円。用途別には、オフィス57.2％、商業9.9%、住宅32.9%の構成
◼ ポートフォリオの含み益及び含み益率の推移 ◼ 各運用資産の含み益の状況（第10期末） （百万円）
（百万円） 含み益(左軸) 含み益率(右軸) -50 50 150 250 350 450 550 650 750 850
10,000 15.8% 18.0% 多摩センタートーセイビル
9,000
8,888 KM新宿ビル
16.0%
14.2%
14.1% 7,845 日本橋浜町ビル
8,000 関内トーセイビルⅡ
14.0%
12.3% 11.4% 西葛西トーセイビル
7,000 11.3% 新横浜センタービル
6,407 12.0%
10.4% 西台NCビル
6,000 9.5% 5,222 10.0% JPT元町ビル
5,000 4,462 白山麻の実ビル
7.3% 4,055
6.6% 8.0% 長者町デュオビル オフィス平均含み益率 18.8
4,000 NU関内ビル
3,191
2,801 6.0% 東戸塚ウエストビル
3,000
稲毛海岸ビル
4.0%
2,000 1,277 武蔵藤沢トーセイビル
1,164
セレクション初富 商業平均含み益率 15.1
1,000 2.0%
和紅ビル
0 0.0% T's garden高円寺
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 ライブ赤羽
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 月光町アパートメント
T's garden川崎大師
アビタート蒲田 住宅平均含み益率 12.5
◼ ポートフォリオの含み益（第10期末）用途別比率 アブニール白妙
ドミトリー原町田
SEA SCAPE千葉みなと
プライムガーデン
T's garden新小岩
ツイン・アベニュー
マイルストン東久留米
32.9% ルミエール３番館
T's garden西船橋
含み益 クエスト山手台
含み益(上軸) 含み益率(下軸)
8,888百万円 57.2%
サンセール与野本町
Rising Place川崎二番館 用途別平均含み益率(下軸)
Jパレス桜台
ペルソナージュ横浜
オフィス T's garden西八王子WEST
9.9% T's garden大島
商業
0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0
（%）
住宅 第10期決算説明会資料 13
第5回公募増資
第5回公募増資の概要
⚫2014年11月のIPO以降、5年連続で公募増資を実施。増加による本投資口の流動性の更なる向
上を実現
◼ オファリング概要 ◼ 時価総額及び発行済投資口数の推移
(2014年11月27日(上場日)～2019年11月29日)
発行決議日 2019年10月10日
新投資口発行後 (億円) 2019年11月29日時点 (千口)
条件決定日 2019年10月23日 時価総額(左軸)
454億円
500 400
新発行投資口数 53,490口 発行済投資口数(右軸)
・一般募集 52,000口 450 第5回
発行済投資口数 公募増資 350
・第三者割当 1,490口
283,015口 336,505口 第4回
発行価格（1口につき） 137,299円 400
公募増資
300
発行価額総額 7,088百万円
350
・一般募集 6,890百万円 第3回
公募増資
・第三者割当 197百万円 250
出資総額 300
払込期日 ・一般募集 2019年11月1日 29,009百万円 36,097百万円 第2回
・第三者割当 2019年11月27日
公募増資
250 第1回 200
発行形態 国内募集
公募増資
⚫ IPO/公募増資履歴 200
150
時期 IPO/公募 発行価格 発行口数（注）
150
2014年11月 IPO 103,000円 86,400口
100
2015年11月 第1回公募増資 111,637円 65,000口 100
2016年11月 第2回公募増資 103,938円 22,200口
50
50
2017年11月 第3回公募増資 104,462円 51,200口
2018年11月 第4回公募増資 108,723円 48,615口
0 0
2019年11月 第5回公募増資 137,299円 53,490口 2014年11月 2015年11月 2016年11月 2017年11月 2018年11月 2019年11月
（注）本投資法人役員会にて同日に決議された第三者割当による発行口数を含みます。 第10期決算説明会資料 15
取得物件の概要
⚫ 取得価格12物件合計11,904百万円(オフィス2物件2,930百万円、住宅10物件8,974百万円）
⚫ 平均稼働率97.9%、平均鑑定NOI利回り5.68%
関内ワイズ 本厚木 T’s garden センチュリー T’s garden グランドゥール T’s garden T’s garden T’s garden T’s garden サンイング T’s garden
ビル トーセイビル 北柏 浦和 永山 ふじみ野 一橋学園 蕨Ⅱ 蕨Ⅲ 柏 北松戸 田無
物件名 合計
神奈川県 神奈川県 千葉県 埼玉県 東京都 埼玉県 東京都 埼玉県 埼玉県 千葉県 千葉県 東京都
所在地 -
横浜市 厚木市 柏市 さいたま市 多摩市 富士見市 小平市 川口市 川口市 柏市 松戸市 西東京市
用途別 オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 -
鑑定評価額
(百万円)
2,160 897 2,820 1,050 888 838 794 807 695 628 496 323 12,396
取得価格
(百万円)
2,050 880 2,770 980 850 822 760 750 655 595 482 310 11,904
鑑定NOI
5.23 6.30 5.45 5.86 6.13 5.81 5.79 6.05 5.91 5.75 5.24 5.71 5.68
利回り(%)
100.0
稼働率(％) 100.0 94.3 97.9 100.0 98.0 96.7 94.7 97.7 97.1 100.0 95.5 97.9
（98.8）
築年数(年) 28.7 26.8 25.5 30.6 33.4 22.7 31.4 32.6 29.9 27.6 13.7 28.1 27.7
（注）「稼働率」及び「築年数」は2019年10月31日時点、「鑑定評価額」及び 「鑑定NOI利回り」は2019年8月31日時点のものです。
なお、T’s garden永山は、住宅部分についてトーセイ株式会社と賃料固定型サブマスターリース契約を締結しています。2019年10月31日時点においてトーセイ株式会社は本物件の住宅部分についてサブマスターリース会社ではあり
ませんが、賃料固定型サブマスターリース契約の内容に基づき、稼働率を算出しています。括弧書きはトーセイ株式会社とエンドテナントの間で実際に賃貸契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合です。
第10期決算説明会資料 16
新規取得物件事例
⚫ スポンサー取得→バリューアップ→投資法人による相対的に高い利回り物件取得の枠組みを発揮
T’s garden北柏 スポンサーのリーシング実績 関内ワイズビル スポンサーのリーシング実績
スポンサー取得時稼働率 スポンサー取得時稼働率
0.0% 43.5%
2019年10月末稼働率 2019年10月末稼働率
97.9% 100.0%
鑑定NOI利回り 鑑定NOI利回り
5.45% 5.23%
⚫ JR常磐線「北柏」駅より徒歩約12分 ⚫ JR京浜東北・根岸線｢関内｣駅より徒歩約2分。駅の南
側に位置し、横浜市営地下鉄ブルーライン｢伊勢佐木長
⚫ 敷地内には1号棟(9階建)、2号棟(13階建)、3号棟(4階建)、メールコーナー棟
者町｣駅も徒歩圏にあることから2路線が利用可能
(平家建)の4棟の建物が存する。全149戸
⚫ 元企業社宅であった建物に対し、室内外のフルリノベーション(バリューアップ工事)を
行い、一般向け賃貸マンションに転用 ⚫ ｢関内｣駅から｢横浜｣駅まで約5分、｢東京｣駅まで約35
分、横浜市営地下鉄ブルーライン(快速)利用で｢関内｣
⚫ リノベーションに際して、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタディルーム
駅から｢新横浜｣駅まで約14分と、都⼼部や新幹線停車
(一部管理室)へ変更し、3棟共通の共用部として無償で利用可能な付帯設備を
駅への接近性は良好
充実させている
⚫ 道路沿いにはオートロック式のメールコーナー棟が配置されており、敷地内への出入
りは当該建物を通過する必要がある。また車両出入口の扉も自動開閉式で平時 ⚫ 本物件は1階が店舗、2階以上が事務所として利用され、
は閉ざされており、敷地内のセキュリティ性が高い 機械式立体駐車場41台を備えている
スポンサーによるバリューアップ実績 スポンサーによるバリューアップ実績
⚫ 賃貸マンションでありながら分譲
⚫ テナントニーズに対応、リーシング促進のため以下の工事等を実施
仕様の共用施設を完備
• OAフロア設置工事
⚫ 子育て中の様々なシーンで、
家族が快適な時間をすごせる • トイレ改修
よう個性豊かな共用施設を設 • 外壁シーリング更新
置 Kid’s room Party room • 1階の用途変更
第10期決算説明会資料 17
ポートフォリオの推移
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
第5回
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
公募増資後
（第1期末） （第2期末） （第3期末） （第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末）
119
687
譲渡 558 10 568
106
▲ ▲
98 459 459 8.3
期中取得 第5回
361 361 ▲ 公募増資
資産規模（億円） 53 第4回
119 293 14 308 ▲ 公募増資
▲ ▲ 第3回
174 174 期中取得 第2回 公募増資
▲ 公募増資
第１回
公募増資
物件数 12 12 17 18 23 23 31 31 36 37 49
テナント数 382 385 553 572 671 670 1,120 1,118 1,307 1,362 1,943
（注1）
64.1% 64.1%
50.1% 47.7% 41.5% 41.5%
上位5物件比率 32.7% 32.7% 29.9% 29.4%
（取得価格ベース） 24.5%
47.7% 47.0%
上位10テナント 40.0% 39.0% 35.3% 35.2%
比率 27.2% 27.0% 23.3% 22.8% 18.6%
（賃貸面積ベース） （注1）
平均鑑定NOI
6.26% 6.19% 6.20% 6.17% 6.10% 6.12% 6.05％ 6.08% 5.96％ 5.96％ 5.91％
利回り （注2）
不動産鑑定
187億円 187億円 322億円 339億円 400億円 403億円 508億円 518億円 631億円 650億円 774億円
評価額 （注2）
1口当たりNAV
（注3）
111,349円 112,526円 120,016円 122,438円 124,464円 126,686円 124,278円 129,333円 130,221円 133,906円 135,146円
含み益（注4） +11.6億円 +12.7億円 +28.0億円 +31.9億円 +40.5億円 +44.6億円 +52.2億円 ＋64.0億円 ＋78.4億円 +88.8億円 +93.8億円
（注1）公募増資後の「テナント数」及び「上位10テナント比率」は、2019年10月末日時点における賃貸借契約に基づくテナント数、賃貸面積を用いて計算しています。
（注2）公募増資後の「平均鑑定NOI利回り」及び「不動産鑑定評価額」は、第10期末保有37物件については2019年10月末日時点、新規取得12物件については、同年8月末日時点における不動産鑑定評価に記載された数値を用いて計算しています。
（注3）「1口当たりNAV」は、各期末時点NAV÷発行済投資口数の総口数の算式、NAVは、各期末時点の投資口の発行価額総額＋（鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計）の算式により計算しています。
公募増資後の「1口当たりNAV」は、公募増資後のNAV÷公募増資後の発行済投資口数の総口数の数式、公募増資後のNAVは、第10期末の発行価額総数（29,009百万円）＋公募増資による発行価額の総額（7,088百万円）＋公募増
資後の「含み益」の数式により計算しています。
（注4）「含み益」は、各期末時点の保有資産の「鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計」を記載しています。公募増資後の「含み益」は、第10期末の保有資産の不動産評価額合計（65,045百万円）-第10期末の保有資産の帳簿価額合計（56,156百
万円）＋新規取得12物件の不動産鑑定評価額（12,396百万円）-新規取得12物件の取得価格合計（11,904百万円）の数式により計算しています。 第10期決算説明会資料 18
ポートフォリオ主要指標
⚫ 12物件取得によって、商業施設の割合が相対的に低下、上位5物件の投資比率も24.5%に低下
⚫ 平均鑑定NOI利回りは取得に伴い低下したものの、引き続き高い水準を維持
⚫ 上位5物件のNOI比率は30.5%から25.1％に低下（第11期業績予想ベース）
◼ 用途別投資比率（取得価格ベース） ◼ 用途別平均鑑定NOI利回り
第10期末 公募増資後
公募増資後 44.1% 8.8% 47.1% オフィス 6.09% 6.03%
商業施設 6.29% 6.29%
第10期末 48.2% 10.6% 41.2%
オフィス 商業施設 住宅 住宅 5.73% 5.73%
◼ 地域別投資比率（取得価格ベース） ◼ 地域別平均鑑定NOI利回り
第10期末 公募増資後
5.7
公募増資後 ％ 20.1％ 74.2％ 都心5区（注） 6.26% 6.26%
東京23区 5.67% 5.67%
6.8
第10期末 ％ 24.4％ 68.8％
東京経済圏 6.03% 5.95%
都⼼5区（注） 東京23区（都⼼5区を除く） 東京経済圏（東京23区を除く）
（注） 「都⼼5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
◼ 物件別投資比率（取得価格ベース） ◼ 物件別NOI比率
上位5物件 上位5物件
6.0 5.5 4.94.14.0
75.5% 合計 公募増資後 6.3 5.6 5.53.9 3.9 合計
公募増資後 74.9%
% % % % % (第11期業績予 % % % % %
24.5% 想ベース） 25.1%
上位5物件 上位5物件
7.2 6.7 5.9 4.9 4.7
第10期末 70.6% 合計 7.2 7.0 6.8 4.8 4.7
69.5% 合計
% % % % % 第10期
29.4% % % % % %
30.5%
関内トーセイ NU関内ビル 多摩センター SEA SCAPE 多摩センター 関内トーセイビ
NU関内ビル SEA SCAPE
ビルⅡ トーセイビル 千葉みなと トーセイビル ルⅡ 千葉みなと
T’s garden 東戸塚 JPT元町ビル
北柏 ウエストビル 第10期決算説明会資料 19
財務の状況
新規借入れ・借換えの実施
⚫ 物件取得のための63億円の新規借入れと、20億円の借換えを長期・固定金利で実施
⚫ 新たな金融機関が参加し、メガバンク３行を中心に借入先は11行に増加
◼ 新規借入明細 ◼ 借入残高（借入先別） 単位：百万円
150 690 300
区分
借入金額
固定/変動 利率 借入実行日 返済期日 920
（百万円） 三菱UFJ銀行
2025年 三井住友銀行
5.5年 2,300 0.88807％
5月30日 2,395 みずほ銀行
9,095 りそな銀行
2019年 2025年
長期 6.0年 2,000 固定 0.99894％
12月2日
2,395
11月28日 第9期末 新生銀行
2026年 借入残高 あおぞら銀行
6.5年 2,000 1.11177％ 2,395
5月29日 29,200 三井住友信託銀行
千葉銀行
6,300 － － － 3,110
福岡銀行
7,750
イオン銀行
返済済み 西日本シティ銀行 新規
借入金額
区分 固定/変動 利率 借入実行日 返済期日 150 1,190 700
（百万円） 920
300
ブリッジ 2019年 2019年
短期 1,500 変動 0.27727％
ローン 11月5日 12月2日
3,045 10,495
◼ 借換明細
3,045
区分
借入金額
固定/変動 利率 借入実行日 返済期日 2019/12/2時点
（百万円） 借入残高
2019年 2024年 2,945 35,500
長期 5.0年 2,000 固定 0.82514％
11月29日 11月29日
2,000 － － － 3,760
8,950
第10期決算説明会資料 21
財務運営
⚫ 平均借入金利の水準を維持しながら、平均残存年数の長期化を実現
⚫ 固定金利比率の引き上げ、返済期限の分散化により、財務の安定性が向上
◼ 財務指標 2019年4月期 2019年10月期 増資・借入れ後 増減比・差
（第9期） （第10期）（A) （2019年12月2日）（B) (B)-(A)
有利子負債残高 29,200 百万円 29,200 百万円 35,500 百万円 +6,300 百万円
平均借入金利 0.92 % 0.94 % 0.94 % ＋0.00 %
平均残存年数 3.1 年 2.8 年 3.5 年 +0.7 年
固定金利比率 70.9 % 75.0 % 79.4 % ＋4.4 %
長期借入比率 100.0 % 100.0 % 100.0 % 0.0 %
LTV 46.7 ％ 46.8 ％ 46.8 ％ ＋0.0 ％
◼ 返済期限の分散状況 ◼ 総資産LTV及び鑑定LTV（注）の推移
（％） 総資産LTV 鑑定LTV
新規借入れ 借換え 既存借入 返済済み 55
当面の総資産LTV水準（45％～50％）
（億円） 50
40 46.8 46.8 46.8
46.1 45.9 46.4 46.3 46.6 46.7
35 44.1 44.9
45
30
43.6 43.1
25 20 42.5
40 42.2 41.7 41.7
23 41.1 41.4 41.5 41.0
20 20 40.7
32 34 32
15 24 30 28
24 24 24 35
0
10 20 20 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 増資・
15 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 借入れ後
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
5 10 10
（注）増資・借入れ後の総資産LTVについては、第11期末における予想総資産のうち有利子負債の占める割
0
2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 合を記載しています。 「鑑定LTV」とは、本投資法人の資産総額に含み益を加えた額に対する有利子
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 負債の割合をいいます。増資・借入れ後の数値は見込みの数値であり、実際のものと一致するとは限り
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期） （第21期） （第22期） （第23期） （第24期） ません。
第10期決算説明会資料 22
第11期以降の計画
第11期・第12期業績予想
◼ 第11期・第12期の業績予想 （百万円）
2019年 2020年4月期予想（第11期） 2020年
第11期
10月期実績 10月期予想
当初予想 直近予想 第10期 当初 予想対比
（第10期） （2019年6月14日発表） （2019年10月10日発表） 実績対比 予想対比 (第12期)
営業収益 2,510 2,440 2,900 +15.5% +18.9% 2,949 +1.7%
営業利益 1,241 1,181 1,439 +15.9% +21.8% 1,432 △0.5%
当期純利益 1,014 959 1,178 +16.2% +22.8% 1,162 △1.4%
1口当たり分配金（円） 3,675 3,480 3,580 △2.6% +2.9% 3,520 △1.7%
◼ 第11期直近予想 対 第10期実績 （百万円）
◼ 第12期直近予想 対 第11期直近予想 （百万円）
第10期 第11期 第11期 第12期
差異 差異
実績 直近予想 直近予想 直近予想
賃貸事業収益 2,510.9 2,900.4 389.5 賃貸事業収益 2,900.4 2,949.5 49.0
賃料収入 2,266.3 2,674.6 408.2 賃料収入 2,674.6 2,702.5 27.8
オフィス 1,142.9 1,246.7 103.7 オフィス 1,246.7 1,254.5 7.8
商業施設 243.4 242.1 △1.2 商業施設 242.1 242.6 0.4
住宅 880.0 1,185.7 305.7 住宅 1,185.7 1,205.3 19.5
水光熱費収入 197.2 202.6 5.3 水光熱費収入 202.6 219.5 16.9
その他営業収入 その他営業収入
47.2 23.2 △24.0 23.2 27.5 4.2
（原状回復費工事、更新料、解約違約金など） （原状回復費工事、更新料、解約違約金など）
賃貸事業費用 1,049.2 1,207.6 158.4 賃貸事業費用 1,207.6 1,254.0 46.3
PMBM報酬 232.0 277.3 45.2 PMBM報酬 277.3 277.6 0.3
水光熱費 203.7 225.4 21.6 水光熱費 225.4 238.1 12.7
修繕費 87.9 86.5 △1.3 修繕費 86.5 96.0 9.4
公租公課 176.3 200.6 24.2 公租公課 200.6 220.4 19.8
その他支出（広告宣伝費など） 56.5 85.6 29.1 その他支出（広告宣伝費など） 85.6 88.9 3.2
減価償却費 292.6 332.0 39.4 減価償却費 332.0 332.7 0.7
（注）2020年4月期及び2020年10月期の予想分配金は一定の前提条件の下での予想値であり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市況等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等の変化
等により、変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
第10期決算説明会資料 24
第11期以降の活動テーマ・施策
活動テーマ 切り口 施策
⚫ オフィス：スポンサーサポートを活用し空室部分の早期リースアップ
稼働率 • 東戸塚ウエストビル(359.55㎡)・本厚木トーセイビル(151.20㎡)
⚫ 住宅：業績予想の前提とした稼働率(94.3％)を上振れ
収益力強化への
⚫ 更新期限に際して入居テナントとのリレーションにも配慮しながら賃料水準の見直し交渉
取り組み
• 第11期更新期限到来件数 430件(オフィス：44件 商業：3件 住宅：383件)
賃料水準 • 見直し対象件数/想定賃料ギャップ 160件/2.5百万円(月額)
‐ オフィス 23件/2.1百万円 住宅 137件/0.4百万円
⚫ スポンサーとの間の賃料固定型マスターリース期限到来時にむけての対応協議
⚫ バリューアップ投資も含め資本的支出を従来実績を超える水準で実施
資産価値維持・向上 CAPEX・リニューアル工事 • 第11期は機械式駐車場部品更新や室内外の空調機器更新等約190百万円を想定
• CAPEX投資額は減価償却費の範囲内で実施。原資は修繕積立金を活用
バリューアップ物件 ⚫ 安定的に資産規模の拡大を図っていく。相対的に高い利回り物件の取得のため、スポンサー
スポンサーサポートを サポートを活用し”バリューアップ物件”に照準
活用した高い利回り
⚫ 取得利回り目線は、従来どおり償却後4%台半ばから後半を基本としつつも、物件クオリティ
物件の探索 取得利回り目線 を考慮し柔軟化。手元資金を活用し機動的な物件取得も検討
リファイナンス ⚫ 2020年5月に期日到来する借入金(24億円)は、長期・固定金利でのリファイナンスを想定
安定した資金調達・
• リファイナンス後の固定金利調達比率は86.2%に上昇
調達コスト削減
格付 ⚫ 格付取得に向けた格付機関と協議継続
社会的な要請への ⚫ Webサイトでの開示を更に充実
ESG
対応 • 築年数が経過した物件を保有する本投資法人の特性を踏まえた「E」への取り組み状況
第10期決算説明会資料 25
分配金の成長について
◼ 1口当たり分配金の推移
2019/10期 2020/4期 2020/10期 巡航時
内部留保の取り崩し
引き続き分配金の
成長を目指す
公募増資による物件取得・収益力向上
2019年6月14日付けで公表した予想
実績
2019年10月10日付けで公表した予想
+40円
+約100円
+195円 +100円
3,675円
90円 内部留保取り崩し 3,580円 3,500円
3,480円 3,480円 90円 3,520円 程度
3,400円
79円
90円 90円 程度
公募増資
固都税 固都税
要因 要因
84円 26円
2,500
2019/10期 2020/4期 2020/10期 公募増資前 公募増資後
（予想） （実績） （当初予想） （直近予想） （直近予想）
第10期決算説明会資料 26
ESG ～環境～
■トーセイ・リート投資法人における環境への取組み
トーセイ・リート投資法人の目標 環境認証の取得
日本の不動産市場に存在する DBJ Green Building 認証
『膨大な既存建築ストック』の活用・再生
⚫ トーセイ・リート投資法人は、既存の築年数が経過した物件に対するバリューアップ工事等の実
施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用することも、環境問題
に対する取組み方法の一つであると考えています
⚫ 例えば、空調機器や電気設備の更新工事の実施は、新たな設備機器への入替えを通じてエ
ネルギー効率の改善に効果をもたらしていると考えています 西葛西トーセイビル 十分な「環境・社会への配慮」
がなされた建物
⚫ トーセイ・リート投資法人は上場以来、トーセイグループの力を活用して、中古不動産の再生と
活用に努めています
空調機器更新実施ビル例
多摩センタートーセイビル JPT元町ビル
西台NCビル 優れた「環境・社会への配慮」
がなされた建物
建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）
■トーセイグループのエコミッション
⚫ 事業を通じた環境活動の推進
• 不動産の再生や開発において、省エネルギー、省資源に寄与する施策を積極的に導入
し、環境負荷軽減に努めます
⚫ 環境法規制の遵守・環境意識の向上
• 環境法令・規則を遵守し、環境保全に努めるとともに、グループ社員の環境保全意識の
向上に向けた各種施策を実施します
⚫ ステークホルダーの皆様への活動報告 新横浜センタービル
• 活動の進捗・結果報告に努め、社会に向けたコミュニケーションを図ります
第10期決算説明会資料 27
ESG ～社会～
■トーセイ・アセット・アドバイザーズにおける社会への取組み
従業員への取組み
⚫ トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式
会社は、トーセイグループの1社として以下のトーセイグループの活動に参加しています ●人材教育研修
トーセイグループでは、従業員の自己研鑽、スキル
向上をバックアップするため、人材育成研修の実
地域・社会への貢献 施や自己啓発援助制度、資格取得奨励制度を
●清掃活動ボランティア 導入しています
葛西海浜公園における漂流ごみの清掃イベント
『西なぎさ発：東京里海エイド』へ参加しました 資格保有者(2019年8月末時点、トーセイ・アセット・アドバイザーズ在籍者のみ)
活動結果
■宅地建物取引士(合格者含む)57名■不動産コンサルティングマスター12名
■不動産証券化協会 認定マスター24名■一級建築士3名■不動産鑑定士1名
40 人 28袋
参加者数 回収（45ℓゴミ袋）
●従業員のワークライフバランスをサポート
従業員の健康管理のため年１回の健康診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘ
●東日本大震災 被災地支援活動の継続 ※写真は近年実施したボランティア活動 ルスケアに関する全社員向けのアンケートや研修を提携産業医指導のもと実施する
など、従業員の⼼身の健康管理に向けた取組みを実施しています
●家族参観
子どもに親の仕事や職場を理解してもらうことを目的に、年に1度、家族参観日を設
けています。 2019年は総勢20組62名の家族が集まり、名刺交換体験や執務室を
巡るスタンプラリー、住まいの模型づくり等を楽しみました。社員と家族同士の交流の
中学校へ和太鼓を寄贈 秋祭りのサポート まちびらき祭りのサポート 場にもなっています
（2018年） （2018年） （2017年）
●緑の募金 ●キャップの再資源化 ●リラックスルームの提供
多摩センタートーセイビル4F
第10期決算説明会資料 28
ESG ～ガバナンス～
スポンサーによるセイムボート出資
投資主利益とスポンサー利益の合致 スポンサー保有比率
⚫ 本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共通化を図り、スポンサーサポートの実効性を高めるため、トーセ 2019年
イからのセイムボート出資を実施。スポンサー(トーセイ)は、2019年10月期末(第10期末)時点で、本投資法人 10月期末時点 公募増資後
の投資口14,251口(発行済投資口数の5.03%)を保有
⚫ 加えて第5回公募増資において12,800口を追加取得。現在の投資口保有投資口数は27,051口(8.03%)
5.03% 8.03%
投資口累積投資制度の導入
ESGへの取り組みについて本投資法人ウェブサイトでご覧いただけます
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致 http://www.tosei-reit.co.jp
⚫ トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投
資法人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的として、
投資口累積投資制度を導入(2016年12月拠出開始)
本資産運用会社及び役職員の運用報酬体系
トーセイグループとの競合回避を担保する報酬制度
⚫ 本資産運用会社は、本投資法人の総資産の額に連動する運用報酬(運用報酬Ⅰ)の
ほかに、本投資法人の当期純利益に連動する運用報酬(運用報酬Ⅱ)を導入
⚫ 本資産運用会社は、役職員の報酬体系に、1口当たり分配金に一部連動させるインセン
ティブ賞与を導入
ESG推進体制
資産運用会社内にESG委員会を設置
⚫ ESGの取組みを推進するため、REIT運用本部長を委員長とするESG委員会を設置。省 トーセグループのESG方針や 保有物件における環境への
エネルギー、温室効果ガス削減、節水、廃棄物削減、グリーン調達、テナントアンケートの 本投資法人のESG推進体 取り組みや環境パフォーマン
実施等について、計画、周知、実行、モニタリングを実施 制について掲載しています スを掲載しています
第10期決算説明会資料 29
APPENDIX
投資主の状況（第10期末）
◼ 所有者別投資口数（発行済投資口数 283,015口） ◼ 主要な投資主一覧（上位10位）（注）
金融機関 投資主名 保有投資口数 保有比率
(金融商品取引業者含む)
103,068口（36.41%）
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 22,638口 7.99％
その他の国内法人
36.41% 27,470口（9.71%）
46.75%
外国法人等 2 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 18,035口 6.37％
20,179口（7.13%）
個人・その他
3 トーセイ株式会社 14,251口 5.03％
132,298口（46.75%）
4 野村信託銀行株式会社（投信口） 10,513口 3.71％
7.13% 9.71％
5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 8,601口 3.03％
◼ 所有者別投資主数（合計14,996名）
6 個人 8,224口 2.90％
0.40%
1.33% 金融機関 7 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 5,740口 2.02％
(金融商品取引業者含む)
0.62% 60人（0.40%）
その他の国内法人 8 上田八木短資株式会社 5,578口 1.97％
199人（1.33%）
外国法人等 9 JPモルガン証券株式会社 5,438口 1.92％
93人（0.62%）
個人・その他
10 近畿産業信用組合 4,340口 1.53％
14,644人（97.65%）
97.65%
合計 103,358口 36.52％
（注）2019年10月末日時点の投資主名簿に基づいて記載しています。「保有比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口
数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
第10期決算説明会資料 31
IR活動
◼ 投資口保有動向 ◼ 個人投資家向け説明会（実績）
業態別保有口数推移
第10期 2019年7月9日 ARES Jリート普及全国キャラバン2019（上期）（福岡）
第9期
第8期
第7期 2019年7月19日 ARES Jリート普及全国キャラバン2019（上期）（名古屋）
第6期
第5期
2019年9月27日 J-REIT女子会（東京）
第4期
第3期
第2期
第1期
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
（口）
個人・その他 金融機関 その他の法人 外国法人等
業態別保有口数割合推移
ARES Jリート普及全国キャラバン2019（上期）（名古屋） J-REIT女子会（東京）
第10期
（日本証券新聞社 運営・撮影）
第9期
第8期
第7期
◼ 個人投資家向け説明会（予定）
第6期
第5期
2020年1月29日 日経Jリート・インフラファンドフォーラム（東京）
第4期
第3期
第2期
2020年3月11日 SMBC日興J-REITセミナー（東京）
第1期
0% 20% 40% 60% 80% 100%
外国法人等 その他の法人 金融機関 個人・その他
第10期決算説明会資料 32
貸借対照表
2019年4月期 2019年10月期 2019年4月期 2019年10月期 （単位：千円）
（第9期） （第10期） （第9期） （第10期）
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 2,241,792 1,255,860
営業未払金 87,630 91,879
信託現金及び信託預金 4,310,993 4,559,324
1年内返済予定の長期借入金 3,200,000 4,400,000
営業未収入金 13,187 10,614
未払金 131,943 119,106
前払費用 166,330 130,471
未払法人税等 48,843 605
未収消費税等 119,462 －
未払消費税等 11,542 77,376
その他 1 701
前受金 394,839 416,768
【流動資産合計】 6,851,768 5,956,972
その他 72,195 37,805
（有形固定資産） （55,335,436） （55,287,154） 【流動負債合計】 3,946,996 5,143,540
信託建物 15,958,022 16,192,672 固定負債
減価償却累計額 △1,467,073 △1,731,092 長期借入金 26,000,000 24,800,000
信託建物（純額） 14,490,949 14,461,579 信託預り敷金及び保証金 2,330,353 2,350,980
信託構築物 167,801 171,247 【固定負債合計】 28,330,353 27,150,980
減価償却累計額 △38,985 △44,110 負債合計 32,277,349 32,294,520
信託構築物（純額） 128,815 127,136
信託機械及び装置 306,542 307,063
減価償却累計額 △98,036 △112,282
信託機械及び装置（純額） 208,505 194,781 純資産の部
信託工具、器具及び備品 172,411 178,116 投資主資本
減価償却累計額 △43,741 △52,956 出資総額 29,009,048 29,009,048
信託工具、器具及び備品（純額） 128,669 125,160 一時差異等調整引当額 △2,344 △1,132
信託土地 40,378,496 40,378,496 出資総額控除額合計 △2,344 △1,132
（無形固定資産） － 869,627 出資総額（純額） 29,006,704 29,007,916
信託借地権 － 869,627
剰余金 （1,231,936） （1,098,661）
（投資その他の資産） （292,853） （263,654） 当期未処分利益又は
当期未処理損失（△）
1,231,936 1,098,661
長期前払費用 278,476 253,654
【投資主資本合計】 30,238,640 30,106,578
繰延税金資産 4,377 －
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
【固定資産合計】 55,628,290 56,420,437 繰延ヘッジ損益 △1,175 △172
投資口交付費 34,755 23,516 【評価・換算差額等合計】 △1,175 △172
【繰延資産合計】 34,755 23,516 純資産合計 30,237,465 30,106,405
資産合計 62,514,815 62,400,925 負債純資産合計 62,514,815 62,400,925
第10期決算説明会資料 33
損益計算書