第5回公募増資及び取得予定資産に
関する補足説明資料
2019年10月10日
証券コード：3451
ディスクレーマー
• 本資料は、東京証券取引所上場規則に従い2019年10月10日付にて公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知
らせ」、「国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計12物件）」、「資金の借入れ（借換
え）に関するお知らせ」及び「資金の借入れに関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する情報を取り纏めたものです。本
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ん。
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補足説明資料 2
補足説明資料 3
インベストメント・ハイライト
1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得 ・・・・p.5
取得競争が激しいマーケット環境下においても、スポンサーサポートを活用することで東京経済圏(注1)で相対的に高い利回り
が期待できる物件を取得予定
2 着実な資産規模拡大による収益安定化 ・・・・p.11
5年連続の公募増資を実施し、外部成長による資産規模の拡大を図るとともに、ポートフォリオの分散効果を進展させ、
キャッシュ・フロー及び収益の安定性向上を目指す
上場以降の堅調な時価総額の拡大と、発行済投資口数の増加による本投資口の流動性の更なる向上を目指す
3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上 ・・・・p.14
本資産運用会社の運用ノウハウを最大限に発揮し、運用資産(注2)の収益力及び資産価値は着実に成長
ポートフォリオの平均実績NOI利回り(注3)及び含み益率(注3)については、上場以降安定して高水準を維持
補足説明資料 4
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
スポンサーサポートを活用した物件取得の継続
取得予定資産は計12物件/119億円
取得競争が激しいマーケット環境下においても、スポンサーサポートを活用することで東京経済圏で
相対的に高い利回りが期待できる物件を取得予定
取得予定資産の 取得予定資産の
トーセイのコア・コンピタンス(注6)を活用した、高い利回りを追求する
取得予定資産 平均鑑定NOI利回り(注1) スポンサーからの取得割合
投資戦略のイメージ図(注7)
12物件/119億円 5.68% 100.0% 投資対象 取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが
① 期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産
投資対象 築年数にとらわれない
② 高ポテンシャルを有する不動産
取得予定 鑑定NOI 不動産鑑定
稼働率 築年数
物件
物件名称 所在
価格 利回り 評価額 高 トーセイのコア・コンピタンスの活用による
（%） （年）
番号 （百万円） （%） （百万円） (注3)
(注2) (注1) (注1)
(注4) (注5） リスクの緩和及び投資機会の拡大
利
O-13 関内ワイズビル 神奈川県横浜市 2,050 5.23 2,160 100.0 28.5 回 物件の“特性”を
オフィス り 要因として
O-14 本厚木トーセイビル 神奈川県厚木市 880 6.30 897 94.3 26.6 本投資法人 高いリスクプレミアムが
の投資対象 要求される不動産
Rd-23 T’s garden北柏 千葉県柏市 2,770 5.45 2,820 98.0 25.3
低
Rd-24 センチュリー浦和 埼玉県さいたま市 980 5.86 1,050 90.5 30.4 リスク
小 大
Rd-25 T’s garden永山 東京都多摩市 850 6.13 888
100.0
33.2 取得時平均鑑定NOI利回りの比較
(98.8)
（本投資法人と本投資法人を除くJ-REIT(注8)の比較）
Rd-26 グランドゥールふじみ野 埼玉県富士見市 822 5.81 838 89.9 22.5 本投資法人の取得時平均鑑定NOI利回り (注9) T's garden大島の取得時鑑定NOI利回り (注10)
スポンサー 本投資法人を除くJ-REITの取得時平均鑑定NOI利回り (注11)
パイプライン
Rd-27 T’s garden一橋学園 東京都小平市 760 5.79 794 96.7 31.3 本投資法人と本投資法人を除くJ-REITの取得時平均鑑定NOI利回りのスプレッド
住宅 6.5% 6.32%
6.22%
Rd-28 T’s garden蕨Ⅱ 埼玉県川口市 750 6.05 807 98.2 32.4
6.0% 5.78%
5.69%
Rd-29 T’s garden蕨Ⅲ 埼玉県川口市 655 5.91 695 100.0 29.8 5.77%
84bp 5.40% 5.68%
5.5% 106bp
Rd-30 T’s garden柏 千葉県柏市 595 5.75 628 94.7 27.5 5.61%
5.48% 86bp 82bp
76bp 106bp
5.0%
Rd-31 サンイング北松戸 千葉県松戸市 482 5.24 496 97.9 13.5 5.16%
4.92% 4.87%
Rd-32 T’s garden田無 東京都西東京市 310 5.71 323 96.8 27.9 4.5%
4.64% 4.62%
合計/平均 11,904 5.68 12,396 96.8 27.5
4.0%
0.0%
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 (注12）
スポンサー負担の
スポンサー負担による トーセイグループでの スポンサーによる 補足説明資料 5
対応工事による （出所）東急不動産J-REITシステム(TOREIT)に基づき、本資産運用会社作成
バリューアップ リーシング活動 賃貸借契約の整理
物件の遵法性確保
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
取得予定資産① ＜オフィス＞
オフィス
O 関内ワイズビル
JR京浜東北・根岸線｢関内｣駅より徒歩約2分。駅の南側に位置し、横浜市営地下鉄ブルーライン
所 在 地 神奈川県横浜市中区不老町 ｢伊勢佐木長者町｣駅も徒歩圏にあることから2路線が利用可能
取得予定価格 2,050百万円 ｢関内｣駅から｢横浜｣駅まで約5分、｢東京｣駅まで約35分、横浜市営地下鉄ブルーライン(快速)
鑑 定 評 価 額 2,160百万円 利用で｢関内｣駅から｢新横浜｣駅まで約14分と、都心部や新幹線停車駅への接近性は良好
鑑定NOI利回り 5.23%
本物件は1階が店舗、2階以上が事務所として利用され、機械式立体駐車場41台を備えている
稼 働 率 100.0%
敷 地 面 積 1,056.30㎡ 2018年にOAフロア（注）設置工事、トイレ改修、外壁シーリング更新に加え、1階の用途変更対応
延 床 面 積 4,960.49㎡ 工事を実施
鉄骨鉄筋コンクリート造/
構 造 / 階 数
地下1階・地上8階 オフィス
建 築 時 期 1991年2月
O 本厚木トーセイビル
所 在 地 神奈川県厚木市田村町
取得予定価格 880百万円
鑑定評価額 897百万円
スポンサーのリーシング実績 鑑定NOI利回り 6.30%
稼 働 率 94.3%
敷 地 面 積 945.00㎡
延 床 面 積 3,818.84㎡
スポンサー 2019年 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造/
取得時 8月31日時点 構 造 / 階 数
地上7階
建 築 時 期 1993年1月
43.5% 100.0%
小田急小田原線「本厚木」駅より徒歩約12分。駅北口から続く中高層の事務所ビル等が立ち並ぶ
関内エリアの空室率及び平均賃料単価の推移 エリアの延長上に位置する
(%) (円) 本物件は地上7階建の高層事務所ビル1棟及び立体駐車場からなり、貸室内は無柱空間のため、
12.0
10,493
10,600 オフィスレイアウトの利便性が高い
空室率（左軸) 賃料単価(右軸、月坪）
南側で隣接する道路より国道246号及び129号への接続が可能。東名高速道路「厚木IC」及び
10.0 10,400
首都圏中央連絡自動車道「海老名IC」が3km圏内に存し、ICへの接近性も良好
8.0 10,200
スポンサーのリーシング実績
6.0 10,000
4.0 9,800 スポンサー 2019年
取得時 8月31日時点
2.0 3.1 9,600
0.0
2014年12月 2015年12月 2016年12月 2017年12月 2018年12月
0
9,400 90.0% 94.3%
（出所）三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ 横浜ビジネス地区」に基づき、本資産運用会社作成
スポンサー負担の
スポンサー負担による トーセイグループでの スポンサーによる 補足説明資料 6
対応工事による
バリューアップ リーシング活動 賃貸借契約の整理
物件の遵法性確保
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
取得予定資産② ＜住宅・千葉エリア＞
住宅 住宅
Rd T’s garden北柏 Rd T’s garden柏
所 在 地 千葉県柏市根戸字高野台 所 在 地 千葉県柏市富里
取得予定価格 2,770百万円 取得予定価格 595百万円
鑑 定 評 価 額 2,820百万円 鑑 定 評 価 額 628百万円
鑑定NOI利回り 5.45% 鑑定NOI利回り 5.75%
稼 働 率 98.0% 稼 働 率 94.7%
敷 地 面 積 7,150.52㎡ 敷 地 面 積 1,811.46㎡
延 床 面 積 13,796.50㎡ 延 床 面 積 3,569.02㎡
構 造 / 階 数 ①鉄骨鉄筋コンクリート造/地上9階 構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上6階
②鉄骨鉄筋コンクリート造/地上13階 建 築 時 期 1992年3月
③鉄骨鉄筋コンクリート造/地上4階
④鉄筋コンクリート造/地上1階
建 築 時 期 ①②1992年1月、③④2008年9月 JR常磐線「柏」駅より徒歩約14分
JR常磐線「北柏」駅より徒歩約12分 駅周辺には大型商業施設が集積し、生活利
便性が概ね良好なエリア
敷地内には1号棟(9階建)、2号棟(13階建)、3号棟(4階建)、メールコーナー棟(平家建)の4棟の
建物が存する。全149戸 本物件は、地上6階建、総戸数44戸、住戸
部分の1戸当たりの賃貸面積が60㎡台・70
元企業社宅であった建物に対し、室内外のフルリノベーション(バリューアップ工事)を行い、一般向け
㎡台の3LDKが中心のファミリー向けの賃貸マ
賃貸マンションに転用
ンション
リノベーションに際して、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタディルーム(一部管理室)へ
変更し、3棟共通の共用部として無償で利用可能な付帯設備を充実させている
道路沿いにはオートロック式のメールコーナー棟が配置されており、敷地内への出入りは当該建物を通過 住宅
Rd サンイング北松戸
する必要がある。また車両出入口の扉も自動開閉式で平時は閉ざされており、敷地内のセキュリティ性
が高い
スポンサーのリーシング実績 所 在 地 千葉県松戸市上本郷字花下
取得予定価格 482百万円
鑑 定 評 価 額 496百万円
鑑定NOI利回り 5.24%
スポンサー 2019年 稼 働 率 97.9%
取得時 8月31日時点 敷 地 面 積 421.04㎡
延 床 面 積 1,531.86㎡
構 造 / 階 数 鉄骨造/地上6階
0.0% 98.0% 建 築 時 期 2006年3月
JR常磐線「北松戸」駅より徒歩約3分
スポンサーによるバリューアップ実績
「北松戸」駅から都内屈指のターミナル駅である
賃貸マンションでありながら分譲仕様の 「上野」駅まで、「松戸」駅でJR常磐線特別快速に
共用施設を完備 乗り換えて約22分、「東京」駅までは約28分であり、
子育て中の様々なシーンで、 都心への接近性は良好
家族が快適な時間をすごせるよう 全43戸の住居(1K：25戸、1DK：18戸)
個性豊かな共用施設を設置 Kid’s room Party room
スポンサー負担の
スポンサー負担による トーセイグループでの スポンサーによる 補足説明資料 7
対応工事による
バリューアップ リーシング活動 賃貸借契約の整理
物件の遵法性確保
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
取得予定資産③ ＜住宅・埼玉エリア＞
住宅 住宅
Rd T’s garden蕨Ⅱ Rd グランドゥールふじみ野
所 在 地 埼玉県川口市芝 所 在 地 埼玉県富士見市ふじみ野東
取 得 予 定 価 格 750百万円 取 得 予 定 価 格 822百万円
鑑 定 評 価 額 807百万円 鑑 定 評 価 額 838百万円
鑑定NOI利回り 6.05% 鑑定NOI利回り 5.81%
稼 働 率 98.2% 稼 働 率 89.9%
敷 地 面 積 1,779.42㎡ 敷 地 面 積 1,263.51㎡
延 床 面 積 3,052.87㎡ 延 床 面 積 2,308.96㎡
構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上6階 構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上5階
建 築 時 期 1987年3月 建 築 時 期 1997年2月
住宅全57戸(1R：1戸、2LDK：11戸、3LDK：45戸) 東武東上線「ふじみ野」駅より徒歩約8分
「ふじみ野」駅は急行停車駅であり、「池袋」駅までは
住宅 急行を利用することにより約30分。東京メトロ有楽町
Rd T’s garden蕨Ⅲ
線・副都心線に乗り入れているため、「有楽町」駅、
「新宿三丁目」駅、「渋谷」駅、「横浜」駅まで
乗り換えなしでアクセスできる
所 在 地 埼玉県川口市芝中田
取 得 予 定 価 格 655百万円 商業施設等が徒歩10分圏内にあることから生活利便
鑑 定 評 価 額 695百万円 性に優り、住宅立地として良好
鑑定NOI利回り 5.91%
稼 働 率 100.0%
敷 地 面 積 1,553.69㎡ 住宅
Rd センチュリー浦和
延 床 面 積 2,615.04㎡
構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上7階
建 築 時 期 1989年11月
1階店舗(全3区画) 所 在 地 埼玉県さいたま市桜区南元宿
取 得 予 定 価 格 980百万円
2階～7階住居(全36戸～3LDK：6戸、3DK：30戸) 鑑 定 評 価 額 1,050百万円
鑑定NOI利回り 5.86%
稼 働 率 90.5%
JR京浜東北線「蕨」駅より徒歩約15分、バス利用で 敷 地 面 積 2,190.55㎡
約5分程度 延 床 面 積 4,327.24㎡
構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上7階
「蕨」駅から「川口」駅まで約5分、「浦和」駅まで約7分、 建 築 時 期 1989年3月
「大宮」駅まで約15分。また「赤羽」駅まで約8分、
「池袋」駅まで約15分程度と、都心への接近性は良好
周辺には大型ショッピングセンターが存し、日用品から
ファッション、家電、家具等が揃っている。また、スーパー JR埼京線「南与野」駅より徒歩約13分。41.25㎡の
マーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストアや、 2DK～71.52㎡の3LDKで合計76戸
小中学校、病院等も徒歩圏内に存し、ファミリー層に 「南与野」駅から「大宮」駅まで約8分、「池袋」駅までは
とって主要施設への接近性は比較的良好 約30分でアクセス可能
生活施設が徒歩10分圏内に整っていて生活利便性に
優り、住宅立地として良好なエリアにある
スポンサー負担の
スポンサー負担による トーセイグループでの スポンサーによる 補足説明資料 8
対応工事による
バリューアップ リーシング活動 賃貸借契約の整理
物件の遵法性確保
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
取得予定資産④ ＜住宅・東京エリア＞
住宅 住宅 住宅
Rd T’s garden永山 Rd T’s garden一橋学園 Rd T’s garden田無
所 在 地 東京都多摩市永山 所 在 地 東京都小平市喜平町 所 在 地 東京都西東京市南町
取 得 予 定 価 格 850百万円 取 得 予 定 価 格 760百万円 取 得 予 定 価 格 310百万円
鑑 定 評 価 額 888百万円 鑑 定 評 価 額 794百万円 鑑 定 評 価 額 323百万円
鑑定NOI利回り 6.13% 鑑定NOI利回り 5.79% 鑑定NOI利回り 5.71%
稼 働 率 100.0% (98.8%) (注) 稼 働 率 96.7% 稼 働 率 96.8%
敷 地 面 積 1,865.67㎡ 敷 地 面 積 1,756.54㎡ 敷 地 面 積 504.01㎡
延 床 面 積 5,854.83㎡ 延 床 面 積 3,168.04㎡ 延 床 面 積 1,672.02㎡
構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地下1階・地上6階 構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地上6階 構 造 / 階 数 鉄筋コンクリート造/地下1階・地上7階
建 築 時 期 1986年6月 建 築 時 期 1988年5月 建 築 時 期 1991年9月
京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線 西武多摩湖線「一橋学園」駅より徒歩約12分 西武新宿線「西武柳沢」駅より徒歩約6分に位置し、
「小田急永山」駅より徒歩約6分。「京王永山」駅から 最寄り駅付近には日用品店舗等が立ち並ぶほか、 都心部への通勤圏内にある
「東京」駅まで約55分 周辺には公園も近接するなど生活利便施設に比較的 周辺には生活利便施設も揃っているため、少人数
総戸数111戸の住居と事務所、倉庫(トランクルーム) 恵まれた地域 世帯にとっては比較的利便性の高い地域
等で構成される 総戸数60戸の賃貸マンションであり、1階に 2DKS14戸と2DK7戸の総戸数21戸の住宅と
住宅部分についてトーセイ株式会社と賃料固定型サ エントランスホール、集会室がある。2DK29戸、 1店舗からなる店舗付賃貸マンション
ブマスターリース契約を締結予定 3DK31戸
スポンサー負担の
スポンサー負担による トーセイグループでの スポンサーによる 補足説明資料 9
対応工事による
バリューアップ リーシング活動 賃貸借契約の整理
物件の遵法性確保
インベストメント・ハイライト 1 相対的に高い利回りが期待できる物件の継続的な取得
東京経済圏における厳選取得の継続
取得予定資産を含む本投資法人の保有物件は全て東京経済圏に位置
本募集後(注1)の地域別投資比率(注2) ポートフォリオ一覧(本募集後)
(取得(予定)価格ベース) ポートフォリオマップ(本募集後) (注4) (注5)
物件 取得予定
物件名称 所在地
番号 資産
O-1 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市
東京経済圏
O-2 KM新宿ビル 東京都新宿区
100% O-3 日本橋浜町ビル 東京都中央区
都心5区(注3) O-4 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市
5.7% O-5 西葛西トーセイビル 東京都江戸川区
O-6 新横浜センタービル 神奈川県横浜市
東京23区 O-7 西台NCビル 東京都板橋区
(都心5区を除く) O-8 JPT元町ビル 神奈川県横浜市
20.1% O-9 白山麻の実ビル 東京都文京区
東京経済圏 O-10 長者町デュオビル 神奈川県横浜市
(東京23区を除く) O-11 NU関内ビル 神奈川県横浜市
74.2% O-12 東戸塚ウエストビル 神奈川県横浜市
O-13 ● 関内ワイズビル 神奈川県横浜市
O-14 ● 本厚木トーセイビル 神奈川県厚木市
Rt-1 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市
Rt-2 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市
Rt-3 セレクション初富 千葉県鎌ヶ谷市
TBU
Rt-4 和紅ビル 千葉県千葉市
Rd-1 T's garden高円寺 東京都杉並区
Rd-2 ライブ赤羽 東京都北区
Rd-3 月光町アパートメント 東京都目黒区
Rd-4 T's garden川崎大師 神奈川県川崎市
Rd-5 アビタート蒲田 東京都大田区
Rd-7 アブニール白妙 神奈川県横浜市
Rd-8 ドミトリー原町田 東京都町田市
Rd-9 SEA SCAPE千葉みなと 千葉県千葉市
Rd-10 プライムガーデン 千葉県鎌ヶ谷市
Rd-11 T's garden新小岩 東京都葛飾区
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区
地域 物件数 Rd-13
Rd-14
マイルストン東久留米
ルミエール3番館
東京都東久留米市
埼玉県川口市
Rd-15 T’s garden西船橋 千葉県船橋市
Rd-16 クエスト山手台 神奈川県横浜市
東京都 20 Rd-17 サンセール与野本町 埼玉県さいたま市
Rd-18 Rising Place川崎二番館 神奈川県川崎市
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区
神奈川県 13 Rd-20
Rd-21
ペルソナージュ横浜
T’s garden西八王子WEST
神奈川県横浜市
東京都八王子市
Rd-22 T’s garden大島 東京都江東区
Rd-23 ● T’s garden北柏 千葉県柏市
埼玉県 7 Rd-24 ● センチュリー浦和 埼玉県さいたま市
Rd-25 ● T’s garden永山 東京都多摩市
Rd-26 ● グランドゥールふじみ野 埼玉県富士見市
千葉県 9 Rd-27 ● T’s garden一橋学園 東京都小平市
Rd-28 ● T’s garden蕨Ⅱ 埼玉県川口市
Rd-29 ● T’s garden蕨Ⅲ 埼玉県川口市
Rd-30 ● T’s garden柏 千葉県柏市
Rd-31 ● サンイング北松戸 千葉県松戸市
Rd-32 ● T’s garden田無 東京都西東京市
補足説明資料 10
インベストメント・ハイライト 2 着実な資産規模拡大による収益安定化
資産規模拡大及びポートフォリオ分散の推移
5年連続の公募増資を伴う外部成長により資産規模を着実に拡大
ポートフォリオの分散効果を進展させ、キャッシュ・フロー及び収益の安定性向上を目指す
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 T’s garden
取得予定
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 大島取得後 本募集後
資産
(第1期末) (第2期末) (第3期末) (第4期末) (第5期末) (第6期末) (第7期末) (第8期末) (第9期末) (2019年5月末)
119 687
譲渡 568
106 558 10
▲
98 459 459 8.3 ▲
第5回
期中取得
▲ 公募増資
53 361 361
資産規模（億円） 308 第4回
119 14 公募増資
293 ▲
▲ ▲ 第3回
174 174 期中取得 第2回 公募増資
公募増資
▲
第１回
公募増資
物件数 12 12 17 18 23 23 31 31 36 37 12 49
テナント数(注1) 382 385 553 572 671 670 1,120 1,118 1,307 1,361 567 1,927
64.1% 64.1%
50.1% 47.7%
上位5物件比率(注2)
(取得(予定)価格ベース)
41.5% 41.5% 24.5%
32.7% 32.7% 29.9% 29.4%
47.4% 47.0%
40.1% 39.0%
上位10テナント比率(注3) 35.3% 35.2%
(賃貸面積ベース) 27.2% 27.0%
18.6%
23.3% 22.8%
平均鑑定NOI利回り(注4) 6.26% 6.19% 6.20% 6.17% 6.10% 6.12% 6.05% 6.08% 5.96% 5.96% 5.68% 5.91%
不動産鑑定評価額(注5) 187億円 187億円 322億円 339億円 400億円 403億円 508億円 518億円 631億円 642億円 123億円 766億円
含み益(注6) +11.6億円 +12.7億円 +28.0億円 +31.9億円 +40.5億円 +44.6億円 +52.2億円 +64.0億円 +78.4億円 - +4.9億円 +83.7億円
1口当たりNAV(注7) 111,349円 112,526円 120,016円 122,438円 124,464円 126,686円 124,278円 129,333円 130,221円 - - 131,311円
補足説明資料 11
インベストメント・ハイライト 2 着実な資産規模拡大による収益安定化
ポートフォリオの変化
オフィス2物件及び住宅10物件の取得によりポートフォリオとテナントの分散が進展し、ポートフォリオ
の安定性が向上
エンドテナント数は更に増加し、テナント退去によるNOI変動リスクが低下
用途別投資比率(注1)の変化（取得(予定)価格ベース） 資産規模1,000億円以下の総合型J-REITにおける
上位5物件比率(注2)比較(注3)(2019年8月31日時点、取得(予定)価格ベース)
63.2%
本募集前（2019年8月31日時点） 本募集後 52.6% 52.7%
資産規模 資産規模 A~D投資法人
568億円 687億円 の平均51.3%
36.9%
29.4%
24.5%
住宅 住宅 オフィス
オフィス
41.2% 47.1% 44.1%
48.2%
商業施設
商業施設 A投資法人 B投資法人 C投資法人 D投資法人 本募集前 本募集後
10.6%
8.8% （出所）公表資料に基づき、本資産運用会社作成
（2019年8月31日時点）
本投資法人
資産規模1,000億円以下の総合型J-REITにおけるテナント数比較(注4)
(2019年8月31日時点、取得(予定)価格ベース)
本募集前 1,927
本募集後
（2019年8月31日時点）
1,360
物件数 資産規模 物件数 資産規模
オフィス 12 物件 27,419百万円 14 物件 30,349百万円 679
770
517
229
商業施設 4 物件 6,040百万円 4 物件 6,040百万円
住宅 21 物件 23,419百万円 31 物件 32,393百万円 A投資法人 B投資法人 C投資法人 D投資法人 本募集前 本募集後
（2019年8月31日時点）
（出所）公表資料に基づき、本資産運用会社作成
本投資法人
補足説明資料 12
インベストメント・ハイライト 2 着実な資産規模拡大による収益安定化
収益性及び流動性の向上
本投資法人の1口当たり分配金及び時価総額は上場以降堅調に増加
今後も更なる分配金及び流動性の向上を目指す
１口当たり分配金の推移 時価総額及び発行済投資口数の推移
(2014年11月27日(上場日)～2019年9月30日)
(億円) (千口)
当初予想(注) 2019年9月30日時点
(円) 実績
分
400
時価総額(左軸) 389億円 400
4,500 配
発行済投資口数(右軸) 第4回
金 350 350
4,052 の 公募増資
4,000 更
3,592
譲渡益等 な 第3回
3,532 3,435
の還元分
る 300 300
534円
3,500 3,371 3,382 向 公募増資
3,208 上
2,986 を 第2回
250 第1回 250
3,000 目 公募増資
指 公募増資
し
2,500 ま 200 200
す
1,938
2,000
150 150
1,500
100 100
1,000
50 50
500
0 0 0
2015年4月期 2015年 2016年4月期 2016年 2017年4月期 2017年 2018年4月期 2018年 2019年4月期
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
2014年11月 2015年11月 2016年11月 2017年11月 2018年11月
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期)
（第1期） （第3期） （第5期） （第7期） （第9期）
補足説明資料 13
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
稼働率の推移及び個別物件のリーシング状況
ポートフォリオ全体の稼働率は上場以降概ね安定して推移(2019年8月31日時点:97.7%)
個別物件のリーシングについては、スポンサーサポートも活用しながら改善に取組む
オフィス 多摩センタートーセイビル
0-01 (坪) 稼働率及びテナント入退去の推移 (％)
既存ポートフォリオの稼働率の推移 200.0
87.2 98.4
100.0
119.8 132.6 142.3
100.0
(％) 46.1 117.7
110.8
75.0
0.0 50.0
100
-100.0 25.0
-80.7
-110.4
-200.0 -142.3 0.0
2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
95 退去（坪） 入居（坪）
マスターリースベースの稼働率（%） エンドテナントベースの稼働率（%）
全体
積極的なリーシングによりエンドテナントベースの稼働率は2019年10月期末(第10期
オフィス 末)に98.4%を見込む
商業施設 状況 テナント分散を意識したリーシング戦略によりマルチテナントビルとして現在44テナントが入
90 居(2019年8月末時点)
住宅 スポンサーとの賃料固定型マスターリース契約の期限は2020年11月
オフィス
長者町デュオビル
0-10 (％)
100
稼働率の推移 100.0
0
85 89.4
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 90 84.0 84.0
11月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 8月 80
70
0
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 8月31日 5月 6月 7月 8月 9月 10月
(第1期末) (第2期末) (第3期末) (第4期末) (第5期末) (第6期末) (第7期末) (第8期末) (第9期末) 時点 2･3Fの空き区画のOAフロア化のためCAPEX(注)投資を実施。近時のテナントからの一
状況 般的なニーズに対応
2019年8月末時点において稼働率100%を達成
全体 96.2% 97.5% 96.5% 98.1% 98.4% 98.4% 98.2% 98.2％ 98.0％ 97.7% オフィス 東戸塚ウエストビル
0-12 (％) 稼働率の推移
オフィス 97.4% 99.3% 98.4% 99.3% 98.8 % 99.1% 99.1% 99.5％ 99.5％ 98.9% 100 100.0 93.6
93.7
95
商業施設 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 99.7% 98.2％ 97.4％ 97.7% 90 90.5
0
85
住宅 93.9% 95.1% 92.4% 95.5% 97.0% 96.7% 97.0% 97.1％ 96.7％ 96.6% 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
12月 2月 4月 6月 8月 10月
本物件を2018年11月に取得後、2019年2月に空き区画のリースアップにより稼働率
100%を実現
状況 新たな解約スペースの一部には、2019年8月末時点で申込みがあり、2019年10月入
居予定。稼働率回復が見込まれる
補足説明資料 14
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
継続的な賃料増額改定の状況①
テナントの契約更新及び新規契約において、継続的な賃料増額を実現
テナント契約更新時の賃料改定状況の推移
（%） （件）
8.0 160
増額率(注1)(左軸) 増額件数(注2)(右軸) 減額件数(注2)(右軸)
7.0 140
6.0 4.96 120
4.43
5.0 3.82 3.62 3.96 3.78 100
3.41
4.0 3.00 80
2.13 133 60
3.0 1.65
2.0 75 40
68
52 20
1.0
25 27 37 25
0.0 9 14 0
-1.0 -1 -4 -4 -20
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
(注3)
新規契約及び解約状況の推移
（百万円） 新規契約月間賃料(注4)の合計 解約月間賃料(注4)の合計 差引
30.0
21.3
18.3
20.0 16.2
12.4
9.3 9.5 10.5
10.0 7.2 7.3
3.0 1.0
2.2 2.3 0.7 0.5 2.6 0.2 2.1
-1.3 -1.1
0.0
-4.3 -5.0
-10.0
-8.4 -7.1 -8.8 -10.0
-12.2
-20.0 -15.7 -15.2
-19.1
-30.0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）
(注3)
補足説明資料 15
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
継続的な賃料増額改定の状況②
上場時取得11物件(注1)及び前回公募増資時取得6物件(注2)の平均賃料単価（注3）は着実に増加
特に住宅において成果を発揮
平均賃料単価の推移(各月末日時点)
上場時取得11物件(2014年11月末日～)(マーランドファイブ除く)
108
上場時取得11物件（オフィス・商業施設） 上場時取得11物件（住宅） 上場時取得11物件（合計）
104
100
96
920
2014/11 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/8
前回公募増資時取得6物件(2018年11月末日～)
104
前回公募増資時取得6物件（オフィス） 前回公募増資時取得6物件（住宅） 前回公募増資時取得6物件（合計） 上場時及び前回公募増資時取得17物件（合計）
102
100
0
98
2018/11 2018/12 2019/1 2019/2 2019/3 2019/4 2019/5 2019/6 2019/7 2019/8
補足説明資料 16
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
CAPEX投資の適切な実施と効果
減価償却額の範囲内において、適切なCAPEX投資を実施
建物の競争力を維持・向上させることで、賃料増額を実現
CAPEX投資の主要目的別内訳
CAPEX投資額・減価償却額等の推移 （2015年4月期(第1期)～2019年4月期(第9期)累計）
金額
（百万円） CAPEX投資額（実績） 減価償却額 当期修繕積立額(注1) 修繕積立金残高(注2) 内容 割合
（百万円）
800
450 空調工事 162.7 38.1%
電気設備・その他設備 148.7 34.8%
742.7
400 機械式駐車場 23.8 5.6%
リニューアル・バリューアップ(注3) 91.7 21.5％
室内リニューアルの事例
350
原状回復に加え、水回りの入替えなどを実施
物件名 実施時期 新規契約開始 賃料増額率
300 287.5
アビタート蒲田 2019年1月 2019年2月 ＋17.7%
T’s garden西船橋① 2019年1月 2019年2月 ＋20.0%
243.4 246.4 T’s garden西船橋② 2019年4月 2019年4月 ＋16.1%
250
207.9 204.0
200
168.4
161.2
159.2 （アビタート蒲田） （T’s garden西船橋①） （T’s garden西船橋②）
150 137.7
123.8 設備更新の事例
110.0 空調設備等を更新
91.6 98.4
90.5 物件名 実施時期 費用
100 85.1
79.3
多摩センタートーセイビル 2018年11月 24.8百万円
50.0 76.1
70.7 西台NCビル 2018年11月 14.7百万円
50 64.5
25.0 50.4 51.8
47.2 JPT元町ビル 2018年12月 11.3百万円
31.6 32.1
2.3
0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 修繕積立金
2015年
（第1期） 2015年
（第2期） 2016年
（第3期） 2016年
（第4期） 2017年
（第5期） 2017年
（第6期） 2018年
（第7期） 2018年
（第8期） 2019年
（第9期） 修繕
残高
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 積立金
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) 残高
（多摩センタートーセイビル） （西台NCビル） （JPT元町ビル）
補足説明資料 17
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
実績NOI利回りの維持及び含み益の拡大
スポンサーサポートの活用及び各種施策の実施により、上場以降2019年4月期末(第9期末)時点
までにおいてポートフォリオの平均実績NOI利回り(注1)は6％台を維持して推移
ポートフォリオ全体の含み益は堅調に増加(第9期末時点:7,845百万円)(注2)
ポートフォリオのNOI、平均実績NOI利回り及び償却後平均実績NOI利回り(注3) ポートフォリオの含み益及び含み益率(注4)の推移
の推移(年換算)
（百万円） （%）
含み益(左軸) 含み益率(右軸)
（%） (百万円） 9,000 14.2 16.0
14.1 7,845
8.00 実績NOI(右軸)(百万円) 平均実績NOI利回り(左軸)(%) 4,000 8,000
12.3 14.0
償却後平均実績NOI利回り(左軸)(%) 11.3 11.4
7,000 6,407
10.4 12.0
6.81 3,458
7.00 3,500 6,000 9.5
5,222 10.0
6.26 6.30 6.36 4,462
6.20 6.19 5,000 7.3
6.08 6.07 6.12 6.6 4,055 8.0
4,000 3,191
6.00 5.58 3,000 2,801
2,850 6.0
2,813 3,000
5.13 5.16 5.20 5.16
5.04 4.95 5.13 4.0
5.05 2,000 1,164 1,277
5.00 2,500 2.0
2,300 1,000
2,195
0 0.0
1,943 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
4.00 1,837 2,000 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期)
3.00 1,500 ポートフォリオの含み益(2019年4月期(第9期)末)の用途別比率(注5)
1,187
1,061
2.00 1,000
31.4%
1.00 500
含み益
7,845百万円
0.00 0 58.6%
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
オフィス
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 商業施設
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期) 10.0%
住宅
補足説明資料 18
インベストメント・ハイライト 3 運用資産の中長期的な収益力及び価値向上
安定的な財務基盤維持
上場以降、借入年限の長期化や返済期限の分散化及びバンクフォーメーションの安定化を推進
今後も総資産LTV(注1)の水準を45％～50％の範囲内としつつ、市場環境に応じて運営を行う方針
本募集後の財務指標 総資産LTV及び鑑定LTV(注7)の推移
（%）
55.0
355 3.54
総資産LTV 鑑定LTV
有利子負債の総額 平均残存年数 当面の総資産LTV水準（45％～50％）
億
円
（注4） 年 50.0
46.4 46.8 46.6 46.7 46.9
46.3
0.93 100.0
46.1 45.9
44.9
44.1
45.0 43.6
平均借入金利（注2） 長期借入比率（注5） 43.1
42.5
％ ％ 41.1
42.2 41.7 41.4 41.5
42.2
40.7
79.4 46.9
40.0
固定金利比率（注3） 総資産LTV（注6）
％ ％ 0
35.0
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 本募集後
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
本募集後の有利子負債返済期限の分散状況 本借入れ(注8)の概要
変動 借入予定
区分
（億円） 本借入れ 本リファイナンス 既存借入れ 借入先 固定 利率(注10) 金額 借入予定日 返済期限
(注9)
区分 (注11)
基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR) 1,500 2019年 2019年
40 ＋0.200％ 百万円 11月5日 12月2日
株式会社
短期 変動 300
三菱UFJ銀行 基準金利(全銀協1か月日本円TIBOR) 2019年 2020年
35 百万円
＋0.200％ 11月5日 11月5日
(注12)
30 2,300 2019年 2025年
基準金利(注13)＋0.700％
百万円 12月2日 5月30日
25 20 株式会社
三菱UFJ銀行を 2,000 2019年 2025年
長期 固定 基準金利(注13)＋0.800％
23 アレジャーとする 百万円 12月2日 11月28日
20 20 シンジケート団
34 2,000 2019年 2026年
32 32 基準金利(注13)＋0.900％
15 30 百万円 12月2日 5月29日
24 28
10
24 24 24
20 20
本リファイナンス(注8)の概要
15 区分
変動 借入予定
5 10 10 借入先 固定 利率(注10) 金額 借入予定日 返済期限
(注9)
区分 (注11)
0 株式会社
2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 三菱UFJ銀行を 2,000 2019年 2024年
長期 固定 基準金利(注13)＋0.650％
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 アレジャーとする 百万円 11月29日 11月29日
（第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期） （第21期） （第22期） （第23期） （第24期） シンジケート団
補足説明資料 19
ESG ～環境～
■トーセイ・リート投資法人における環境への取組み 空調機器更新実施ビル例
トーセイ・リート投資法人の目標 多摩センタートーセイビル
日本の不動産市場に存在する
『膨大な既存建築ストック』(注1)の活用・再生
トーセイ・リート投資法人は、既存の築年数が経過した物件に対するバリューアップ工事等の実
施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用することも、環境問題
に対する取組み方法の一つであると考えています
例えば、空調機器や電気設備の更新工事の実施は、新たな設備機器への入替えを通じてエ
ネルギー効率の改善に効果をもたらしていると考えています
トーセイ・リート投資法人は上場以来、トーセイグループの力を活用して、中古不動産の再生と
活用に努めています
環境認証 屋上緑化
西台NCビル 西葛西トーセイビル
新横浜センタービル
★★★
月光町
アパートメント
(注2)
JPT元町ビル
■トーセイグループのエコミッション
事業を通じた環境活動の推進
• 不動産の再生や開発において、省エネルギー、省資源に寄与する施策を積極的に導入
し、環境負荷軽減に努めます
環境法規制の遵守・環境意識の向上
• 環境法令・規則を遵守し、環境保全に努めるとともに、グループ社員の環境保全意識の
向上に向けた各種施策を実施します
ステークホルダーの皆様への活動報告
• 活動の進捗・結果報告に努め、社会に向けたコミュニケーションを図ります
補足説明資料 20
ESG ～社会～
■トーセイ・アセット・アドバイザーズにおける社会への取組み
従業員への取組み
トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式
会社は、トーセイグループの1社として以下のトーセイグループの活動に参加しています ●人材教育研修
トーセイグループでは、従業員の自己研鑽、スキル向上を
バックアップするため、人材育成研修の実施や自己啓発
地域・社会への貢献 援助制度、資格取得奨励制度を導入しています
●清掃活動ボランティア
資格保有者(2019年5月末時点、トーセイ・アセット・アドバイザーズ在籍者のみ)
葛西海浜公園における漂流ごみの清掃イベント
『西なぎさ発：東京里海エイド』へ参加しました ■宅地建物取引士(合格者含む)58名■不動産コンサルティングマスター12名■不動産
証券化協会 認定マスター23名■一級建築士3名■不動産鑑定士1名
活動結果
45人(注) 31 袋 ●従業員のワークライフバランスをサポート
参加者数 回収（45ℓゴミ袋） 従業員の健康管理のため年１回の健康診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘルスケアに関
する全社員向けのアンケートや研修を提携産業医指導のもと実施するなど、従業員の心身の健
康管理に向けた取組みを実施しています
●東日本大震災 被災地支援活動の継続 ※写真は近年実施したボランティア活動
●家族参観
2011年からボランティアや専門家の派遣、寄付等による支援活動を継続して行っています
子どもに親の仕事や職場を理解してもらうことを目的に、年に1度、
家族参観日を設けています。 2019年は総勢20組62名の家族
寄贈
が集まり、名刺交換体験や執務室を巡るスタンプラリー、住まいの
トーセイグループ社員有志メン
模型づくり等を楽しみました。社員と家族同士の交流の場にもなっ
バー等に募金を募り、寄付金の
合計1.4百万円で、東松島市に
開校したばかりの鳴瀬未来中学
28台 ています
和太鼓
校に和太鼓を寄贈しました
●緑の募金 ●キャップの再資源化 ●リラックスルームの提供
秋祭りのサポート まちびらき祭りのサポート 保育所遊具のペンキ塗り
（2018年） （2017年） （2016年） 多摩センタートーセイビル4F
補足説明資料 21
ESG ～ガバナンス～
投資主とスポンサーの利益の更なる共通化に向けて、スポンサーが追加で12,800口を取得予定
本募集においてスポンサーの出資比率を8.01%まで引上げ、スポンサーサポートの更なる強化を狙う
スポンサーによるセイムボート出資
投資主利益とスポンサー利益の合致
スポンサー保有比率
本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共通化を図り、スポンサーサポートの実効性
を高めるため、トーセイからのセイムボート出資を実施
2019年
スポンサー(トーセイ)は、2019年4月期末(第9期末)時点で、本投資法人の投資口14,251 本募集後
4月期末時点
口(発行済投資口数の5.03%)を保有
本募集において、引受人は本投資法人が指定する販売先として、スポンサーに対して、本投 5.03% 8.01% (注1)
資法人が新たに発行する投資口のうち最大12,800口を販売予定
投資口累積投資制度の導入
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致
トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に
寄与することを目的として、投資口累積投資制度(注2)を導入(2016年12月拠出開始)
本資産運用会社への出向社員を含むトーセイの役職員は、投資口累積投資制度を利用することで、本投資法人の投資口を取得することが可能
本資産運用会社及び役職員の運用報酬体系
トーセイグループとの競合回避を担保する報酬制度
本資産運用会社は、本投資法人の総資産(注3)の額に連動する運用報酬(運用報酬Ⅰ)のほかに、本投資法人の当期純利益(注4)に連動する運
用報酬(運用報酬Ⅱ)を導入
本資産運用会社は、役職員の報酬体系に、1口当たり分配金に一部連動させるインセンティブ賞与を導入
補足説明資料 22
Appendix
ポートフォリオ構築方針
トーセイの事業領域拡大に沿って、オフィス、商業施設及び住宅を中心にポートフォリオを構築
総合型投資により、資産規模の拡大と収益機会の拡充を図る
東京経済圏を中心とした総合型J-REIT
オフィス、商業施設及び住宅の3用途を基本と
エリア 東京経済圏を中心としたエリア 用途 し、一部ホテル及び物流施設への投資も可能と
する総合型投資
東京経済圏
メイン オフィス 商業施設
併せて
80% 以下
ターゲット 住宅
50% 以下
主要地方都市(注1)
20% 以下
ホテル 物流施設
併せて
20% 以下
ボリュームゾーンの不動産(注2)への投資に注力することにより、豊富な投資検討機会を確保
規模
原則として 50 億円(取得価格ベース)以下の不動産をターゲットとした投資
補足説明資料 24
東京経済圏を取り巻くマクロ環境
東京経済圏における企業の本社流出入推移 都道府県別人口増減率(注)(上位10都道府県)
(件) 転入 転出 転入-転出 (%)
400 3.5
300 3.0
2.5
200
2.0
100
1.5
0
1.0
-100
0.5
-200
0.0
-300 -0.5
-400 -1.0
1991年 1996年 2001年 2006年 2011年 2016年 沖 東 埼 愛 神 福 滋 千 大 広
縄 京 玉 知 奈 岡 賀 葉 阪 島
県 都 県 県 川 県 県 県 府 県
県
(出所)株式会社帝国データバンク「1都3県・本社移転企業調査(2018年)」に基づき、本資産運用会社作成 (出所)総務省統計局「平成27年国勢調査都道府県・市区町村別主要統計表」に基づき、本資産運用会社作成
補足説明資料 25
投資口価格及び売買高の推移
(円) ━投資口価格(左軸) ━東証REIT指数(左軸)(注) ■売買高(右軸) (口)
140,000 16,000
135,000 14,000
130,000 12,000
125,000 10,000
120,000 8,000
115,000 6,000
110,000 4,000
105,000 2,000
100,000
0 0
11/02
2018年 12/03
2018年 01/07
2018年 02/05
2019年 03/06
2019年 04/04
2019年 05/10
2019年 06/07
2019年 07/05
2019年 08/05
2019年 09/03
2019年 201