3451 Ｒ－トーセイ・リート 2019-10-10 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計12物件） [pdf]
2019 年 10 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 2 番 3 号
ト ー セ イ ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 北 島 敬 義
（コード番号：3451）
資産運用会社名
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 藤 永 明 彦
問合せ先 R E IT 運用本部財務企画部長 宮 石 啓 司
（TEL. 03-3433-6320）
国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計 12 物件）
トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）の資産運用会社であるトーセイ・ア
セット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 ）は、本日、下記 12 物件の不動
産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。 ）の取得及びこれに伴う貸借の開始を決定しましたの
で、お知らせいたします。
なお、取得予定資産の取得及びこれに伴う貸借の開始の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関
する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）及び本資産
運用会社の利害関係人取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認を得ています。
記
1．取得の概要
取得予定 鑑定 NOI
取得予定
物件 価格 利回り 媒介の
分類 物件名称 所在地 年月日
番号 （百万円） （％） 有無
（注 1）
（注 2） （注 3）
2019 年
О-13 関内ワイズビル 神奈川県横浜市 2,050 5.23
12 月 2 日
オフィス 2019 年
О-14 本厚木トーセイビル 神奈川県厚木市 880 6.30
11 月 5 日
小計（2 物件） - - 2,930 -
2019 年
Rd-23 T's garden 北柏 千葉県柏市 2,770 5.45
12 月 2 日
Rd-24 センチュリー浦和 埼玉県さいたま市 980 5.86
Rd-25 T's garden 永山 東京都多摩市 850 6.13 無
Rd-26 グランドゥールふじみ野 埼玉県富士見市 822 5.81
Rd-27 T's garden 一橋学園 東京都小平市 760 5.79
住宅 2019 年
Rd-28 T's garden 蕨Ⅱ 埼玉県川口市 750 6.05
11 月 5 日
Rd-29 T's garden 蕨Ⅲ 埼玉県川口市 655 5.91
Rd-30 T's garden 柏 千葉県柏市 595 5.75
Rd-31 サンイング北松戸 千葉県松戸市 482 5.24
Rd-32 T's garden 田無 東京都西東京市 310 5.71
小計（10 物件） - - 8,974 -
合計／平均（12 物件） - - 11,904 5.68 -
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産投資信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文で
あり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
1
（1）売買契約締結日 ：2019 年 10 月 10 日
（2）取得予定年月日 ： 上記の表の「取得予定年月日」の項目をご参照ください。
（3）取得先 ：後記「4．取得先の概要」をご参照ください。
（4）取得資金 ：2019 年 10 月 10 日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行によ
る手取金（注 4） 、借入金（注 5）及び自己資金
（5）決済方法 ：引渡時に全額支払
（注１）
「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載してい
ます。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合があります。以下、同じです。
（注 2）
「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。な
お、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
（注 3）
「鑑定 NOI 利回り」は、各取得予定資産に係る NOI（Net Operating Income）を取得予定価格で除した数値の小数第 3 位
を四捨五入して記載しています。また、
「鑑定 NOI」は、2019 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載さ
れた直接還元法における運営純収益をいいます。
（注 4）詳細については本日公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
（注 5）詳細については本日公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
2．資産取得及び貸借の理由
本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した収益を確保し、ま
た、運用資産の着実な成長を実現するため、取得予定資産（合計 12 物件）の取得を決定しました。
本投資法人は取得決定に際して、以下の特性を評価しました。
物件 物件名 物件の特性
番号
О-13 関内ワイズビル ・JR 京浜東北・根岸線「関内」駅より徒歩約 2 分。駅の南側に位
置し、横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅及び「伊勢佐木
長者町」駅も徒歩圏にあることから 2 路線が利用可能であり、
各駅への接近性は非常に良好である。
・JR 京浜東北・根岸線「関内」駅から「横浜」駅まで約 5 分、「東
京」駅まで約 35 分、横浜市営地下鉄ブルーライン（快速）利用
で「関内」駅から「新横浜」駅まで約 14 分と、都心部や新幹線
停車駅への接近性は良好である。
・本物件は 1 階が店舗、2 階以上が事務所として利用されており、
機械式立体駐車場 41 台を備えている。
・本物件は築年が経過しているものの、2018 年に OA フロア設置
工事、トイレ改修、外壁シーリング更新に加え、1 階の用途変
更対応工事が実施されるなど、適切な維持管理により一定の品
等が保たれている。
О-14 本厚木トーセイビル ・小田急小田原線「本厚木」駅より徒歩約 12 分。小田急小田原線
「本厚木」駅から快速急行でターミナル駅である「町田」駅ま
で 3 駅（約 16 分）「新宿」駅まで 8 駅（約 50 分）
、 、小田急小田
原線「海老名」駅で相模鉄道本線に乗り換えて「横浜」駅まで
約 40 分と、都心へのアクセスは比較的良好である。
・本物件は幹線道路に接面しており、南側で隣接する道路より国
道 246 号及び国道 129 号に接続する等、主要幹線道路へのアク
セスも容易である。また、東名高速道路「厚木 IC」及び首都圏
中央連絡自動車道「海老名 IC」が 3km 圏内に存し、IC への接近
性も良好である。
・「本厚木」駅北口から続く中高層の事務所ビル等が立ち並ぶエ
リアの延長上に位置しており、当該エリアのオフィスニーズを
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
2
享受できる。
・本物件は地上 7 階建の高層事務所ビル 1 棟及び立体駐車場から
なり、貸室内は無柱空間のため、オフィスレイアウトの利便性
が高い。
Rd-23 T's garden 北柏 ・JR 常磐線「北柏」駅より徒歩約 12 分。 「北柏」駅から JR 常磐線
（東京メトロ千代田線に乗り入れ）で「大手町」駅まで直通約
50 分、また隣の「柏」駅で JR 常磐線快速（上野東京ライン）
に乗り換え、 「上野」駅まで 30 分強、 「東京」駅まで約 45 分で
あり、都心への接近性は比較的良好である。
・元企業社宅であった建物に対し、室内外のフルリノベーション
(バリューアップ工事)を行い、1 号棟(9 階建)、2 号棟（13 階
建） 号棟(4 階建)の全 149 戸とメールコーナー棟(平家建)の
、3
4 棟の建物からなる一般向け賃貸マンションに転用した。ま
た、一部の住戸をキッズルーム、パーティールーム、スタディ
ルーム(一部管理室)へ変更し、3 棟共通の共用部として無償で
利用可能な付帯設備を充実させている。
・敷地内のセキュリティ性は高く、敷地内への出入りは道路沿い
に配置されているオートロック式のメールコーナー棟を通過す
る必要があり、車両出入口の扉も自動開閉式で平時は閉ざされ
ている。
Rd-24 センチュリー浦和 ・JR 埼京線「南与野」駅より徒歩約 13 分。JR 埼京線利用で「大
宮」駅まで約 8 分、 「池袋」駅までは約 30 分でアクセス可能で
ある。
・本物件は、生活施設が徒歩 10 分圏内に整っていて生活利便性に
優り、住宅立地として良好なエリアにある。
・本物件は 41.25 ㎡の 2DK～71.52 ㎡の 3LDK の合計 76 戸で構成さ
れている。
Rd-25 T's garden 永山 ・京王相模原線「京王永山」駅、小田急多摩線「小田急永山」駅
より徒歩約 6 分。 「京王永山」駅から「東京」駅まで約 55 分
（「新宿」駅で JR 中央線快速に乗り換え）でアクセス可能であ
る。
・本物件は、内廊下型の配置で単身者向けを中心とする総戸数
111 戸の住居と事務所、倉庫（トランクルーム）等で構成され
ている。
・取得においては住宅部分についてトーセイ株式会社と賃料固定
型サブマスターリース契約を締結する予定である。
Rd-26 グランドゥール ・東武東上線「ふじみ野」駅より徒歩約 8 分。
ふじみ野 ・最寄り駅である「ふじみ野」駅は急行停車駅であり、 「池袋」
駅までは急行を利用することにより約 30 分、さらに東京メトロ
有楽町線・副都心線に乗り入れているため、 「有楽町」駅、 「新
宿三丁目」駅、 「渋谷」駅、 「横浜」駅まで乗り換えなしでアク
セスできる。
・本物件の周辺にはさまざまな商業施設等が徒歩 10 分圏内にある
ことから生活利便性に優り、住宅立地として良好である。
Rd-27 T's garden 一橋学園 ・西武多摩湖線「一橋学園」駅より徒歩約 12 分。
・最寄り駅付近には日用品店舗等が立ち並ぶほか、周辺には公園
も近接するなど生活利便施設に比較的恵まれた地域である。
・本物件は少人数世帯向けの総戸数 60 戸の賃貸マンションであ
り、1 階にエントランスホール、集会室がある。2DK が 29 戸、
3DK が 31 戸で構成されている。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
3
Rd-28 T's garden 蕨Ⅱ ・JR 京浜東北線「蕨」駅より徒歩約 15 分。
Rd-29 T's garden 蕨Ⅲ ・国際興業バス「芝南公民館」停留所からは「蕨」駅行きのバス
が 1 時間に 10 便以上出ており、当該バスを利用することで
「蕨」駅へは約 5 分程度で到着可能である。
・「蕨」駅から「川口」駅まで約 5 分、 「浦和」駅まで約 7 分、 「大
宮」駅まで約 15 分、 「赤羽」駅まで約 8 分、 「池袋」駅まで約 15
分程度と、都心への接近性は良好である。
・本物件の近隣地域周辺には大型ショッピングセンターが存し、
日用品からファッション、家電、家具等が揃っている。また、
スーパーマーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストア
や、小中学校、病院等も徒歩圏内に存し、ファミリー層にとっ
て主要施設への接近性は比較的良好である。
・蕨Ⅱは住戸全 57 戸（1R：1 戸、2LDK：11 戸、3LDK：45 戸）で、
蕨Ⅲは 1 階店舗（全 3 区画） 階～7 階住居（全 36 戸～3LDK：
、2
6 戸、3DK：30 戸）で構成されている。
Rd-30 T's garden 柏 ・JR 常磐線「柏」駅より徒歩約 14 分。
・最寄り駅から「東京」駅までは、JR 上野東京ライン（快速）直
通で約 40 分で到着可能である。
・本物件は地上 6 階建、総戸数 44 戸、住戸部分の 1 戸当たりの賃
貸面積が 60 ㎡台・70 ㎡台の 3LDK が中心のファミリー向けの賃
貸マンションであり、駅周辺には大型商業施設が集積してお
り、生活利便性は概ね良好である。
Rd-31 サンイング北松戸 ・JR 常磐線「北松戸」駅より徒歩約 3 分。 「北松戸」駅から都内
屈指のターミナル駅である「上野」駅まで、 「松戸」駅で JR 常
磐線特別快速に乗り換えて約 22 分、 「東京」駅までは約 28 分で
あり、都心への接近性は良好である。
・本物件の最寄り駅の隣駅である「松戸」駅周辺には各種物販、
飲食店舗をはじめ多数の商業施設が集積しており、日常生活に
必要な物がほとんど手に入るなど生活利便性に優れている。
・本物件は全 43 戸の住居となっており、25.10 ㎡タイプ（1K）が
25 戸、31.48 ㎡タイプ（1DK）が 18 戸で構成されている。
Rd-32 T's garden 田無 ・西武新宿線「西武柳沢」駅より徒歩約 6 分。同線「田無」駅ま
で徒歩約 13 分。
・本物件は都心部への通勤圏内にあり、周辺には生活利便施設も
揃っているため、少人数世帯にとっては比較的利便性の高い地
域となる。
・本物件は少人数世帯向けの総戸数 21 戸及び店舗からなる店舗付
賃貸マンションであり、住宅部分については 2DKS が 14 戸、2DK
が 7 戸で構成されている。
取得予定資産の取得により、本投資法人のポートフォリオは 49 物件、取得価格合計は 687 億円と
なる予定です。また、当該取得予定資産の取得は投信法上の利害関係人との取引及び本資産運用会
社の利害関係人取引規程に規定する利害関係人取引に該当します。このような場合、取得予定価格
は鑑定評価額（下記「3．取得予定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。 ）以下であることを前
提としており、本資産運用会社において、各取得予定資産から得られる想定 NOI（下記「3．取得予
定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。 ）を算出するなどの検証を行っています。このような各
取得予定資産の収益性の評価を行った結果、当該取得予定資産の取得は本投資法人の投資基準に合
致し、各取得予定資産に係る取得予定価格は妥当であると判断しました。
さらに、本投資法人は、2019 年 7 月 30 日付の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関
する報告書」に記載のとおり、属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替
えの可能性等を総合的に勘案した上で、テナントの入居について判断することをテナントの選定基
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
4
準としており、取得予定資産の貸借先に関しては、本投資法人の定めるテナントの選定基準に適合
していると判断しました。
3．取得予定資産及び賃貸予定の内容
以下の表は、本投資法人が取得を決定した各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです
（以下「個別物件表」といいます。。個別物件表において用いられる用語は以下のとおりです。
）
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2019 年 8 月 31 日現在の状況を記載してい
ます。
（注）以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載
した場合は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
（1）「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」について
・「信託受託者」は、各取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載していま
す。
・「信託設定日」は、本日現在設定されている信託が設定された日付又は本日現在予定されている
信託設定予定の日付を記載しています。
・「信託期間満了日」は、本日現在において信託が設定されている物件については、本投資法人に
よる物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日を変更することが予定され
ているため、変更された後の信託期間満了日を記載しています。本日現在において信託設定がな
されていない物件については、本日現在締結予定の不動産管理処分信託契約書において信託期間
満了が予定されている日付を記載しています。
（2）「所在地（住居表示）」について
「所在地（住居表示）」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未実
施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載して
います。
（3）「土地」について
・「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）
（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含
みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載し
ています。なお、各取得予定資産によっては、本資料に記載の「容積率」につき、一定の緩和措
置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在すると
きは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記
載しています。なお、各取得予定資産によっては、本資料に記載の「建ぺい率」につき、一定の
緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存
在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があ
ります。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を
記載しています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
5
（4）「建物」について
・「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の床面積を
含みません。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を
記載しています。
（5）「鑑定評価額」について
「鑑定評価額」は、2019 年 8 月 31 日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額
を記載しています。また、「不動産鑑定評価書」とは、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑
定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一
般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社に各取得予
定資産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書の総称をいいます。なお、不動産鑑
定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株
式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
（6）「長期修繕費」、「緊急・短期修繕費」について
・「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。
①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後 2～12
年の 11 年間に予測される「修繕更新費」の年平均額として記載されている金額。
②SOMPO リスクマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12 年
間に予測される「長期修繕更新費用」の年平均額として記載されている金額。
・「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費
用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
（7）「PML 値」について
本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPO リス
クマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図
面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比
較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の
地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、
地震による建物の PML 値（予想最大損失率）を算定しています。「PML 値」は、同社作成の「地震
PML（再）評価報告書」に記載された各取得予定資産に係る建物の PML 値を記載しています。地震
PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正
確さを保証するものではありません。なお、SOMPO リスクマネジメント株式会社並びに本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
（8）「ML 会社」について
「ML 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なマスターリース契約（以下
「ML 契約」といいます。）を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
なお、「ML 契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マスターレッシー（「ML 会社」
ということがあります。））を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固
定型マスターリース契約」（以下「賃料固定型 ML 契約」ということがあります。）とは、ML 契約
のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パスス
ルー型マスターリース契約」（以下「パススルー型 ML 契約」といいます。）とは、ML 契約のうち
テナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます。「サブ ML 契約」とは、
ML 会社とテナントとの間に別の賃借人（サブ ML 会社）を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
6
態をいいます。「賃料固定型サブ ML 契約」とは、サブマスターリース契約のうちテナントの賃料
の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。
（9）「PM 会社」について
「PM 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なプロパティ・マネジメント契
約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
（10）「賃貸借の状況」について
・「契約締結予定日」、「賃貸開始予定日」及び「契約期間」は、各取得予定資産取得時に締結予
定の ML 契約に基づき記載しています。なお、「契約締結予定日」及び「賃貸開始予定日」は、取
得予定年月日の変更に伴い、変更される可能性があります。
・「テナントの総数」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産毎のテナン
ト数（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは 1 件として数え
ています。）を記載しています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合
において、パススルー型 ML 契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型 ML
契約の物件又は区画についてはかかる ML 会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件に
ついて、ML 会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント
数を括弧書きにて記載しています。
・「年間賃料」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2019 年 8 月 31 日現在で入居済みのものに
限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の
使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同じです。）を 12 倍することにより年換算して算出
した金額を記載しています。各取得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合
はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型 ML 契約が締結さ
れている場合はかかる ML 契約上の月間賃料をそれぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金
額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「年間賃料」
欄の記載を省略しています。
・「敷金・保証金」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2019 年 8 月 31 日現在で入居済みのも
のに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。各取得予定資
産につき、ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上
の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものと
します。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記
載を省略しています。また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れ又
は賃料不払いがある場合にも、2019 年 8 月 31 日現在において契約が継続している場合は、かかる
申入れや不払いを考慮することなく、「テナントの総数」「年間賃料」「敷金・保証金」「総賃
貸面積」「稼働率」等を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が
可能と考えられるものを記載しています。
・「総賃貸面積」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載して
います。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、各取
得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結さ
れている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型 ML 契約が締結されている場合はか
かる ML 契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・「総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合）」は、各取得予定資産取得後の
本投資法人の保有資産の総賃貸可能面積に占める各取得予定資産の総賃貸可能面積の割合を記載
しています。
・「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載し
ています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合において、パススルー
型 ML 契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われて
いる面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型 ML 契約の物件又は区画については ML 契約上の
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
7
賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML 会社とエンドテナントとの間で実際に賃
貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。
・「その他特筆すべき事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の賃貸借関係で
重要と考えられる事項に関して記載しています。
（11）「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の権利関係や利用等で重要
と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考え
られる事項に関して記載しています。
（12）「想定 NOI」について
「想定 NOI」は、本資産運用会社が、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、各物件の状況を勘
案し算出した定常状態での年間の想定収支を記載しています。
（13）「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑
定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当
該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
8
物 件 名 称 Ｏ-13 関内ワイズビル
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 2,050 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 12 月 2 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市中区不老町二丁目 9 番地 1
容 積 率／ 建ぺ い率 500％／100％（注）
用 途 地 域 商業地域
土 地
敷 地 面 積 1,056.30 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1991 年 2 月
構 造 及 び 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート造／地下 1 階・地上 8 階
建 物 用 途 事務所
延 床 面 積 4,960.49 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 2,160 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 8 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 12,208 千円
緊急・短期修 繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 1,765,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.83％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 12 月 2 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 12 月 2 日
契 約 期 間 2019 年 12 月 2 日から 2020 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 5
年 間 賃 料 138 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 100 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 3,568.43 ㎡
総 賃 貸 面 積 3,568.43 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 2.0％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 100.0％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：108 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
104 百万円）
（注）建ぺい率は本来 80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により 100%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
9
不動産鑑定評価書の概要
物件名 関内ワイズビル
鑑定評価額 2,160,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 2,160,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
直接還元法による価格 2,190,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 161,193,478 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水
ア）潜在総収益 167,180,734
準を基に査定
イ）空室等損失等 5,987,256 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 54,032,493 －
維持管理費 14,212,800 予定額、同種事例との比較検討を経て査定
水道光熱費 16,839,420 実績、同種事例との比較検討を経て査定
修繕費 4,861,667 提示ERを基に査定
予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定（CMフィーを含
PM フィー 3,174,214
む）
テナント募集費用等 1,132,132 過年度実績等を基に査定
公租公課 11,989,679 2019年度の実額に基づき査定
損害保険料 332,940 予定額及び同種事例との比較を経て査定
その他費用 1,489,641 その他雑費等を計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 107,160,985 －
(4)一時金の運用益 1,005,708 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 7,346,667 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 100,820,026 －
対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に
(7)還元利回り 4.6％
査定
DCF 法による価格 2,130,000,000 －
対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に
割引率 4.4％
査定
最終還元利回り 4.8％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格 2,020,000,000 －
土地比率 89.6％ －
建物比率 10.4％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断
し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
10
物 件 名 称 Ｏ-14 本厚木トーセイビル
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 880 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県厚木市田村町 8 番 10 号
容 積 率／ 建ぺ い率 400％／100％（注）
用 途 地 域 商業地域
土 地
敷 地 面 積 945.00 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1993 年 1 月
構 造 及 び 階 数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地上 7 階
建 物 用 途 事務所
延 床 面 積 3,818.84 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 897 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 6 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 10,635 千円
緊急・短期修 繕費 2,940 千円
再 調 達 価 格 1,145,600 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 8.92％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 12
年 間 賃 料 79 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 60 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 2,651.90 ㎡
総 賃 貸 面 積 2,500.70 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.5％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 94.3％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、事務所棟の搭屋（ペントハウス）部
特 記 事 項 分について、構造計算書と設計図との間で、部材、構造形式に相違があるとの指摘
がされていますが、売主により、既に補強工事が実施されています。
年間：57 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：61
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来 80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により 100%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
11
不動産鑑定評価書の概要
物件名 本厚木トーセイビル
鑑定評価額 897,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 897,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
直接還元法による価格 891,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 89,915,068 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 98,567,613
に査定
イ）空室等損失等 8,652,545 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 34,509,558 －
維持管理費 11,976,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定
水道光熱費 7,989,912 実績、同種事例との比較検討を経て査定
修繕費 2,998,250 提示ERを基に査定
PM フィー 1,862,687 予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定（CMフィーを含む）
テナント募集費用等 490,269 過年度実績等を基に査定
公租公課 8,586,764 2019年度の実額に基づき査定
損害保険料 220,620 予定額及び同種事例との比較を経て査定
その他費用 385,056 その他雑費等を計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 55,405,510 －
(4)一時金の運用益 614,657 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 6,995,917 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 49,024,250 －
(7)還元利回り 5.5％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
DCF 法による価格 902,000,000 －
割引率 5.3％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
最終還元利回り 5.7％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格 678,000,000 －
土地比率 76.1％ －
建物比率 23.9％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
12
物 件 名 称 Rd-23 T's garden 北柏
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 2,770 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 12 月 2 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前 所 有 者 （ 前 受 益 者 ） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 千葉県柏市根戸字高野台 470 番地 58
容積率／建ぺい率 200％／60％
用 途 地 域 準工業地域
土 地
敷 地 面 積 7,150.52 ㎡
所 有 形 態 所有権
①②1992 年 1 月
建 築 時 期
③④2008 年 9 月
①鉄骨鉄筋コンクリート造／地上 9 階
②鉄骨鉄筋コンクリート造／地上 13 階
構 造 及 び 階 数
建 物 ③鉄骨鉄筋コンクリート造／地上 4 階
④鉄筋コンクリート造／地上 1 階
用 途 ①②③共同住宅 ④物置
延 床 面 積 13,796.50 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 2,820 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 5 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 26,155 千円
緊 急 ・ 短 期 修 繕 費 4,020 千円
再 調 達 価 格 3,707,300 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 4.32％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 12 月 2 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 12 月 2 日
契 約 期 間 2019 年 12 月 2 日から 2020 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 139
年 間 賃 料 193 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 9 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 13,377.44 ㎡
総 賃 貸 面 積 13,112.72 ㎡
総賃貸可能面積／ ポー
トフォリオ全体総賃貸可能 7.5％
面 積 （ 割 合 ）
稼 働 率 98.0％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：149 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：144 百万
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
円）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
13
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's garden北柏
鑑定評価額 2,820,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 2,820,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
直接還元法による価格 2,850,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 225,849,912 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を
ア）潜在総収益 237,790,598
基に査定
イ）空室等損失等 11,940,686 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 74,774,444 －
維持管理費 13,848,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定
水道光熱費 21,366,470 実績、同種事例との比較検討を経て査定
修繕費 10,199,322 提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
PM フィー 6,448,536 予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定（CMフィーを含む）
テナント募集費用等 4,436,754 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
公租公課 17,188,600 2019年度の実額に基づき査定
損害保険料 704,040 予定額及び同種事例との比較を経て査定
その他費用 582,722 その他雑費等を計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 151,075,468 －
(4)一時金の運用益 107,046 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 17,017,000 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 134,165,514 －
(7)還元利回り 4.7％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
DCF 法による価格 2,790,000,000 －
割引率 4.5％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
最終還元利回り 4.9％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格 1,880,000,000 －
土地比率 65.1％ －
建物比率 34.9％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価
格は参考に留め、鑑定評価額を決定
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
14
物 件 名 称 Rd-24 センチュリー浦和
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 980 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 7 月 29 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 7 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 埼玉県さいたま市桜区南元宿二丁目 10 番 1 号
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／70％（注）
用 途 地 域 準工業地域
土 地
敷 地 面 積 2,190.55 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1989 年 3 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 7 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 4,327.24 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 1,050 百万円
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 6 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 9,599 千円
緊急・短期修 繕費 2,750 千円
再 調 達 価 格 1,004,200 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 4.54％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 67
年 間 賃 料 69 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 6 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 4,201.77 ㎡
総 賃 貸 面 積 3,802.72 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 2.3％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 90.5％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：52 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：54
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来準工業地域は 60%ですが、角地による緩和により 70%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
15
不動産鑑定評価書の概要
物件名 センチュリー浦和
鑑定評価額 1,050,000,000 円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同程度の規範性を有す
収益価格 1,050,000,000
ると判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 1,070,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 78,962,000 －
ア）潜在総収益 83,079,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 4,117,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定
(2)運営費用 21,551,000 －
維持管理費 5,160,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 1,067,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考
修繕費 6,139,000
慮して査定
PM フィー 2,276,000 PM 業務予定料率に基づき、類似不動産の PM 料率による検証の上査定
テナント募集費用等 2,703,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
公租公課 3,867,000 2019 年度課税明細等に基づき査定
損害保険料 197,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
その他費用 142,000 供架線使用料をその他費用として計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 57,411,000 －
(4)一時金の運用益 58,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考
(5)資本的支出 6,320,000
慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 51,149,000 －
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減
(7)還元利回り 4.8％ するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘
案の上査定
DCF 法による価格 1,020,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案
割引率 4.6％
の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象とし
最終還元利回り 5.0％ ての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び
賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 978,000,000 －
土地比率 81.8％ －
建物比率 18.2％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価
格
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
16
物 件 名 称 Rd-25 T's garden 永山
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 850 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2016 年 8 月 31 日
信 託 期 間 満 了 日 2026 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都多摩市永山一丁目 17 番地 9
容 積 率／ 建ぺ い率 300％／70％（注）
用 途 地 域 準住居地域
土 地
敷 地 面 積 1,865.67 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1986 年 6 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地下 1 階・地上 6 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 5,854.83 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 888 百万円
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 6 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 15,145 千円
緊急・短期修 繕費 1,650 千円
再 調 達 価 格 1,238,200 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 7.72％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約／賃料固定型サブ ML 契約（住宅部分）
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 5（104）
年 間 賃 料 68 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 5 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 4,286.89 ㎡
総 賃 貸 面 積 4,286.89 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 2.4％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 100.0％（98.8％）
本物件については 2019 年 11 月 5 日付で信託受益者であるトーセイ株式会社及び
トーセイ・コミュニティ株式会社との間でパススルー型 ML 契約が締結されてお
り、本投資法人による取得時に住宅部分についてトーセイ株式会社が賃料固定型の
サブ ML 会社となる予定であり、これに関して、トーセイ株式会社（サブ ML 会社）
は、本投資法人に対して、2019 年 9 月 17 日付で、トーセイ株式会社がサブ ML 会
その他特筆すべき事項
社となることを条件に含む売渡承諾書を交付しています。2019 年 8 月 31 日現在に
おいてトーセイは本物件の住宅部分についてサブ ML 会社ではありませんが、本物
件の各数値は、本投資法人による取得時において効力を有する予定の賃料固定型サ
ブ ML 契約の内容に基づき算出しています。なお、トーセイ株式会社（サブ ML 会
社）は、転貸借期間の満了日である 2023 年 11 月末日まで、原則として本契約を解
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
17
除できないものとされています。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：54 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：56
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来準住居地域は 60%ですが、角地による緩和により 70%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
18
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's garden永山
鑑定評価額 888,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 888,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 897,000,000 中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 73,226,000 －
ア）潜在総収益 74,391,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 1,165,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
(2)運営費用 21,119,000 －
維持管理費 7,000,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 2,000,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
修繕費 4,210,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
PM フィー 1,200,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 494,000 地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定
公租公課 5,985,000 公租公課関係資料に基づき計上
損害保険料 230,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 52,107,000 －
(4)一時金の運用益 61,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定
(5)資本的支出 10,030,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
42,138,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
(7)還元利回り 4.7％ するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
の上査定
DCF 法による価格 878,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率 4.5％
上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 4.9％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 876,000,000 －
土地比率 75.2％ －
建物比率 24.8％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
19
物 件 名 称 Rd-26 グランドゥールふじみ野
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 822 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 埼玉県富士見市ふじみ野東二丁目 9 番地 7
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／70％（注）
用 途 地 域 第一種住居地域
土 地
敷 地 面 積 1,263.51 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1997 年 2 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 5 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 2,308.96 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 838 百万円
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 5 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 8,058 千円
緊急・短期修 繕費 1,280 千円
再 調 達 価 格 580,600 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 4.14％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 85
年 間 賃 料 57 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 5 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 2,144.34 ㎡
総 賃 貸 面 積 1,927.74 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.2％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 89.9％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：44 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：46
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来第一種住居地域は 60%ですが、角地による緩和により 70%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
20
不動産鑑定評価書の概要
物件名 グランドゥールふじみ野
鑑定評価額 838,000,000 円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同程度の規範性を有する
収益価格 838,000,000
と判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 852,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 64,106,000 －
ア）潜在総収益 67,374,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 3,268,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
(2)運営費用 16,328,000 －
維持管理費 4,056,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 778,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
修繕費 3,999,000
して査定
PM フィー 1,865,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 2,554,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
公租公課 2,958,000 2019年度課税明細等に基づき査定
損害保険料 118,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
その他費用 0 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 47,778,000 －
(4)一時金の運用益 48,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮
(5)資本的支出 5,245,000
して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
42,581,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減す
(7)還元利回り 5.0％ るとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の
上査定
DCF 法による価格 824,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率 4.8％
上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 5.2％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 653,000,000 －
土地比率 80.5％ －
建物比率 19.5％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
21
物 件 名 称 Rd-27 T's garden 一橋学園
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 760 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都小平市喜平町一丁目 6 番 16 号
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／60％
用 途 地 域 第一種中高層住居専用地域
土 地
敷 地 面 積 1,756.54 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1988 年 5 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 6 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 3,168.04 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 794 百万円
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 8 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 6,488 千円
緊急・短期修 繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 857,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 10.05％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 58
年 間 賃 料 59 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 1 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 2,845.88 ㎡
総 賃 貸 面 積 2,750.94 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.6％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 96.7％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：42 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：44
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
22
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's garden一橋学園
鑑定評価額 794,000,000 円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を同程度の規範性を有すると
収益価格 794,000,000
判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 802,000,000 中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 58,581,000 －
ア）潜在総収益 61,688,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 3,107,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定
(2)運営費用 14,571,000 －
維持管理費 3,100,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 1,200,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
修繕費 2,983,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
PM フィー 1,757,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 1,704,000 地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定
公租公課 3,672,000 公租公課関係資料に基づき計上
損害保険料 155,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定
その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 44,010,000 －
(4)一時金の運用益 12,000 運用利回りを1.0％として運用益を査定
(5)資本的支出 4,700,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
39,322,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減
(7)還元利回り 4.9％ するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案
の上査定
DCF 法による価格 785,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の
割引率 4.7％
上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り 5.1％ の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料
の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 747,000,000 －
土地比率 80.3％ －
建物比率 19.7％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を
採用
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
23
物 件 名 称 Rd-28 T's garden 蕨Ⅱ
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 750 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 埼玉県川口市芝一丁目 26 番 2 号
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／70％（注）
用 途 地 域 第一種住居地域
土 地
敷 地 面 積 1,779.42 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1987 年 3 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 6 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 3,052.87 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 807 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 8 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 6,086 千円
緊急・短期修 繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 817,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 4.43％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 56
年 間 賃 料 58 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 3 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 3,054.42 ㎡
総 賃 貸 面 積 3,000.42 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.7％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 98.2％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：43 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想 NOI 合計値：44
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来第一種住居地域は 60%ですが、角地による緩和により 70%となっています。
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
24
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's garden蕨Ⅱ
鑑定評価額 807,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 807,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
直接還元法による価格 816,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 60,476,549 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基
ア）潜在総収益 64,398,390
に査定
イ）空室等損失等 3,921,841 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 15,078,109 －
維持管理費 3,546,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定
水道光熱費 887,146 実績、同種事例との比較検討を経て査定
修繕費 2,620,799 提示ERを基に査定（専有部の原状回復費を含む)
PM フィー 1,990,154 予定報酬案を基に、同種事例との比較検討を経て査定（CMフィーを含む）
テナント募集費用等 1,942,496 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
公租公課 3,655,811 2019年度の実額に基づき査定
損害保険料 158,470 予定額及び同種事例との比較を経て査定
その他費用 277,233 その他雑費等を計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 45,398,440 －
(4)一時金の運用益 36,407 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 4,613,333 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 40,821,514 －
(7)還元利回り 5.0％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
DCF 法による価格 798,000,000 －
割引率 4.8％ 対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定
最終還元利回り 5.2％ 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格 595,000,000 －
土地比率 84.0％ －
建物比率 16.0％ －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プ
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 ロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は
参考に留め、鑑定評価額を決定
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の国内不動産信託受益権の資産の取得及びこれに伴う貸借の開始に関して一般に公表するための記者発表文
であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出
目論見書並びにその訂正事項分をご覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
25
物 件 名 称 Rd-29 T's garden 蕨Ⅲ
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 655 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 11 月 5 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2019 年 8 月 30 日
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 8 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 埼玉県川口市芝中田二丁目 21 番 17 号
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／70％（注）
用 途 地 域 ①準住居地域、②第二種中高層住居専用地域
土 地
敷 地 面 積 1,553.69 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1989 年 11 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 7 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 2,615.04 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 695 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2019 年 8 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 5,479 千円
緊急・短期修 繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 692,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.03％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2019 年 11 月 5 日
契 約 期 間 2019 年 11 月 5 日から 2020 年 11 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 38
年 間 賃 料 51 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 8 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 2,461.90 ㎡
総 賃 貸 面 積 2,461.90 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.4％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 100.0％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：38 百万円（参考：2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の予想