2019 年 6 月 19 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 ２ 番 ３ 号
ト ー セ イ ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 北 島 敬 義
（コード番号：3451）
資産運用会社名
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 藤 永 明 彦
問合せ先 REIT 運用本部財務企画部長 宮 石 啓 司
（TEL. 03-3433-6320）
（差替え）
「2019 年 4 月期（第 9 期）決算説明会資料」の差替えについて
2019 年 6 月 17 日 16 時に開示しました「2019 年 4 月期（第 9 期）決算説明会資料」の PDF ファイルの一部
に不備がありましたので、更新版を登録いたします。
なお、開示内容に変更はありません。
以 上
2019年4月期（第9期）
決算説明会
証券コード：3451
目次
３ 決算概要 19 APPENDIX
⚫ 第9期決算概要 ⚫ ポートフォリオの推移
⚫ 1口当たり分配金の推移 ⚫ ポートフォリオ主要指標
⚫ ポートフォリオ一覧（37物件）
6 運用実績 ⚫ ESG
⚫ ポートフォリオの変化 ⚫ 投資主の状況（第9期末）
⚫ 稼働率の実績 ⚫ ＩＲ活動
⚫ 賃料の状況 ⚫ 貸借対照表
⚫ リーシング進捗 ⚫ 損益計算書
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み ⚫ テナント分散状況（第9期末）
⚫ 第9期末鑑定評価額 ⚫ 物件収支状況①～⑤（第9期末）
⚫ 含み益の状況（第9期末） ⚫ 物件一覧①～⑤
⚫ 財務運営 ⚫ 投資法人の概要
⚫ 資産運用会社の概要
⚫ ディスクレーマー
15 今後について
⚫ 第10期・第11期業績予想
⚫ 第10期の施策・運用のポイント
⚫ 分配金の成長について
第9期決算説明会資料 2
決算概要
第9期決算概要
⚫ 営業収益は当初予想対比+3.5％の2,748百万円、当期純利益は+5.0％の1,229百万円
◼ 第9期の実績 （百万円）
◼ 当期純利益の変動要因（当初予想対比）
（百万円）
2019年4月期（第9期） 1,250
+84.4
実績
2018年
10月期 1,229
予想 △25.7 +0.3
（第8期） 2018/12/17 実績 予想対比
発表
1,200 賃貸事業
その他
費用増加
当初予想
運用日数 184 日 181 日 181 日 ― 1,170
1,150 賃貸事業
営業収益 2,051 2,656 2,748 +3.5% 収益増加
営業利益 981 1,437 1,490 +3.7%
1,100 分類 1 分類 2 分類 3 分類 4 分類 5
経常利益 805 1,213 1,273 +5.0% （百万円）
賃貸事業収益の増加
（うちオフィス賃料+18.3、住宅賃料+18.2、店舗賃料△1.0、共益費
当期純利益 805 1,170 1,229 +5.0% +84.4
+4.3、水光熱費収入+8.8、その他営業収入（原状回復工事、更新料、
違約解約金など）+36.3）
1口当たり分配金 賃貸事業費用の増加
3,435 3,850 4,052 +5.2% （うちPM報酬増加△5.6、水光熱費増加△6.6、修繕費（原状回復費含 △25.7
（円） む）増加△20.6、その他（広告宣伝費）の減少+6.7）
その他
総資産 51,537 ― 62,514 ― （うち減価償却費の増加△6.9、不動産等売却益+7.6、一般管理費増加 +0.3
△5.９、営業外費用（支払利息）減少+3.2）
第9期決算説明会資料 4
1口当たり分配金の推移
⚫ 第9期実績は4,052円/口、直近予想比+202円
１口当たり分配金
(円) 当初予想（注）
実績
4,500
4,052
4,000 3,850
（注） 譲渡益等
3,592 3,532 534円
3,382 3,435
3,500 3,371
3,208 3,256 3,259 3,202 3,252
3,063
2,986
3,000 2,772 2,844
2,500
1,938
2,000
1,500
1,000
500 373
0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
IPO 第1回PO 第2回PO 第3回PO 第4回PO
12物件 5物件 1物件 5物件 8物件 6物件
174億円 119億円 14億円 53億円 98億円 102億円
(注)当初予想は最初に公表した数値を記載しています。なお、2019年4月期（第9期）の当初予想は2018年12月17日に公表した数値です。
第9期決算説明会資料 5
運用実績
ポートフォリオの変化
◼ ポートフォリオの変化
第8期末時点 取得資産 譲渡資産 第9期末時点 取得資産 資産入替え後
ポートフォリオ （2018年11月2日） （2018年11月15日） ポートフォリオ （2019年5月24日） ポートフォリオ
物件数 31物件 6物件 1物件 36物件 1物件 37物件
資産規模（取得価格） 45,996百万円 10,692百万円 830百万円 55,858百万円 1,020百万円 56,878百万円
鑑定評価額の合計 51,869百万円 11,120百万円 884百万円 63,181百万円 1,070百万円 64,251百万円
（2018年10月31日時点） （2019年4月1日時点）
鑑定NOI利回り 6.08％ 5.40% 6.83％ 5.96% 5.77% 5.96%
（2018年10月31日時点） （2019年4月1日時点）
平均築年数 25.6年 24.1年 29.0年 25.2年 29.5年 25.3年
（2019年4月30日時点）
◼ 取得及び譲渡物件の概要（注）
取得資産 譲渡資産 取得資産
東戸塚ウエスト Rising Place ペルソナージュ T’s garden マーランド T’s garden
物件名 NU関内ビル Jパレス桜台
ビル 川崎二番館 横浜 西八王子WEST ファイブ 大島
所在 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 神奈川県川崎市 東京都練馬区 神奈川県横浜市 東京都八王子市 埼玉県富士見市 東京都江東区
種別 オフィス オフィス 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
取得／譲渡価格 3,800百万円 2,650百万円 1,812百万円 1,090百万円 740百万円 600百万円 1,150百万円 1,020百万円
帳簿価格 3,817百万円 2,661百万円 1,917百万円 1,102百万円 749百万円 611百万円 813百万円 ―
鑑定NOI利回り 5.60％ 5.32% 4.93% 4.83% 6.05% 6.16% 6.83% 5.77%
稼働率 99.0% 100.0% 97.8% 100.0% 89.2% 93.2% 93.0% 100.0％
(注)2018年11月2日に取得した6物件の数値は、2019年4月30日時点のものですが、「マーランドファイブ」の帳簿価格、鑑定NOI利回り、稼働率は2018年10月31日時点、
「T’s garden大島」の鑑定NOI利回りは2019年4月1日時点、稼働率は2019年5月31日のものです。 第9期決算説明会資料 7
稼働率の実績
⚫ ポートフォリオ全体では、第9期末時点で98.0%
⚫ 住宅・商業施設の稼働率が若干低下、オフィスは99.5%と前期並みの高水準
◼ 稼働率の実績（注）
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期
(％)
100
95
90
2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
11月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月期
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
全体 96.2% 97.5% 96.5% 98.1% 98.4% 98.4% 98.2% 98.2％ 98.0％
オフィス 97.4% 99.3% 98.4% 99.3% 98.8 % 99.1% 99.1% 99.5％ 99.5％
商業施設 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0 % 100.0% 99.7% 98.2％ 97.4％
住宅 93.9% 95.1% 92.4% 95.5% 97.0% 96.7% 97.0% 97.1％ 96.7％
（注）稼働率は、各賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しています。
第9期決算説明会資料 8
賃料の状況
◼ 賃料改定の状況比較（賃貸面積ベース）
⚫ 新規・解約賃料
更新対象 213件 更新率91% 更新対象 358件 更新率90%
• 第9期は新規契約の月間賃料が21.3百万円に対し、
解約は-19.1百万円、差引き+2.1百万円 新規－解約 賃料 28.0 % 26.0 %
（75件） （133件）
• 日本橋浜町ビル、白山麻の実ビルでは、テナントの 月間 6ヶ月換算
入替えにより、月間賃料がそれぞれ30%超増加 +2.1百万円 +13.1百万円
2018年10月期 2019年4月期
（第8期） （第9期）
⚫ 賃料改定 更新時賃料増額
194件 323件
合計28,300.55㎡
月間 6ヶ月換算 合計14,973.79㎡
• 更新対象358件のうち、133件が増額での更新
+0.8百万円 +5.1百万円
• 賃料の増額率は平均で4.96％と高水準を達成
（増額率内訳：オフィス7.1%、住宅3.3%、商業6.3%） 72.0%
（119件） 74.0 %
賃料増額 賃料減額 現状維持 （190件）
◼ 新規・解約月間賃料の推移 ◼ 賃料増額改定の状況（増額件数・増額率）
（百万円） （%） （件）
8 140
30.0
133 130
21.3
18.3 120
20.0
110
12.4
9.3 9.5 10.5 100
7.2 7.3 4.96
10.0 90
3.0 2.2 2.3 2.6 2.1 3.82 75 80
0.7 0.5 0.2 3.62 3.96
-1.3 -1.1
4
3.41 70
0.0
3.00 60
52 3.78
-4.3 -5.0 50
-10.0
-8.4 -7.1 -8.8
2.13
-10.0 37 40
-12.2 27 25
-15.7 25 30
-20.0 14 1.65 20
-19.1 9 10
-30.0 0 0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
新規契約賃料 解約契約賃料 差引 増額率（左軸） 増額件数（右軸）
第9期決算説明会資料 9
リーシング進捗
◼ 第9期取得物件 ◼ テナント異動に伴うダウンタイムの短縮化
Rising Place川崎二番館 東戸塚ウエストビル ⚫ オフィス物件の解約区画はダウンタイムなく後継テナントが入居
(%) 稼働率推移 ⚫ 2019年2月に空き 契約開始
99.3 97.8 区画をリースアップし 物件名 区画 テナント
96.1 96.1
93.2 95.4 (空室期間)
100
100%稼動を実現
90 84.6
2019/5/1～
75.5 ⚫ 一方新たに発生し KM新宿ビル 5F 小売業
80 （0日）
70
65.3 65.3
62.4 64.6 た解約への対応要
57.9
稼働率推移 法律系専門 2019/5/9～
60 (%) 8F
100 100 サービス業 （0日）
50
取得前 取得後 2019年 2019年
関内トーセイビルⅡ
2018年8月 2018年11月 1月 3月 非鉄金属 2019/8/1～
95 5F
稼働率（リースバック含む） 稼働率（リースバック除く） メーカー （0日）
93.7
⚫ 2018年11月2日取得、売主による一部空き区画のリースバックによ 90 90.5 物流 2019/7/1～
日本橋浜町ビル 5・6F
り稼働率を下支え サービス業 （0日）
状況 85
⚫ 周辺エリアの社宅需要等(47戸)の取り込みに成功、2019年4月末 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 電子部品・ 2019/6/18～
時点でリースバック対象区画はゼロ。実質安定稼働化に成功 稲毛海岸ビル 2F
12月 2月 4月 6月 8月 製品の販売 （78日,予定）
◼ リーシング注力物件 ◼ 多摩センタートーセイビル エンド稼働率
長者町デュオビル 和紅ビル ⚫ MLエンド稼働率 第9期末98.4％
⚫ 現在空室予定区画のリーシング活動中 100.0
(%) 稼働率推移
⚫ 2・3F空き区画のOA 100 98.1
89.9
87.2
フロア化によりテナント 98.4
93.6
95
ニーズに対応、 93.6
100%稼動化の見 90
92.1 132.6
119.8
込み 117.7 110.8
89.5
85
2018年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 46.1
6月 8月 10月 12月 2月 4月 6月 8月
稼働率推移
(%)
100 100
状況 ⚫ 9期末時点空室の3Ｆの１区画（223.71㎡）に加えて2019
89.4
90
年7月に5Ｆの1区画（74.00㎡）が空室予定
84.0
-80.7
ターゲット ⚫ 駅前立地を活かした飲食店、学習塾等 -110.4
80 -142.3
70
⚫ 店舗・学習塾等へのダイレクト営業の強化 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 施策 ⚫ 内覧会の開催/内覧促進キャンペーンの実施
退去（坪） 入居（坪）
5月 6月 7月 8月 9月 10月
⚫ 区画分割やスケルトン渡し等、ハード面の諸条件への柔軟な対応
マスターリースベース稼働率（%） エンド稼働率（%）
第9期決算説明会資料 10
資産価値の維持・向上への取組み
◼ CAPEX投資・減価償却額の推移
CAPEX投資額（実績） 減価償却額 修繕積立金 修繕積立金残高 主要目的別内訳（第1期～第9期累計）
（百万円）
450
650
金額
604.5 内容 割合
400 （百万円）
350
空調工事 162.7 38.1%
300 287.5
250 243.4 246.4
電気設備・
207.9 204.0 148.7 34.8%
200 161.2 その他設備
159.2 168.4 137.7
150 123.8
110.0
98.4
100 90.5 91.6
85.1 79.3 機械式駐車場 23.8 5.6%
50.0
76.1 70.7
50 25.0 64.5
51.9
50.4 47.3 リニューアル・
2.3 31.6 32.1 91.7 21.5％
0 バリューアップ
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 修繕積立金
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） 残高
設備更新 室内リニューアル
⚫ 空調設備等を更新 ⚫ 原状回復に加え、水周りの入替えなどを実施
物件名 実施時期 費用 物件名 実施時期 新規契約開始 賃料増額率
多摩センタートーセイビル 2018年11月 24.8百万円 アビタート蒲田 2019年1月 2019年2月 ＋17.7%
西台NCビル 2018年11月 14.7百万円 T’s garden西船橋① 2019年1月 2019年2月 ＋20.0%
JPT元町ビル 2018年12月 11.3百万円 T’s garden西船橋② 2019年4月 2019年4月 ＋16.1%
（多摩センタートーセイビル） （西台NCビル） （JPT元町ビル） （アビタート蒲田） （T’s garden西船橋①） （T’s garden西船橋②）
第9期決算説明会資料 11
第9期末鑑定評価額
（単位：百万円）
第9期
物件名 取得価格
第9期末 2019年4月期（第9期） 前期比増減 ◼ 鑑定評価額増減（対前期比,百万円）
取得 帳簿価額 期末鑑定評価額 簿価ベース含み損益 期末鑑定評価額 簿価ベース含み損益
O-01 多摩センタートーセイビル 3,370 3,304 3,730 425 70 60
O-02 KM新宿ビル 2,057 1,995 2,590 594 70 78 日本橋浜町ビル
O-03 日本橋浜町ビル 1,830 1,791 2,560 768 280 290
O-04 関内トーセイビルⅡ 4,100 3,991 4,640 648 0 20 ⚫ 鑑定評価額 +280
O-05 西葛西トーセイビル 1,710 1,667 2,010 342 40 49
O-06 新横浜センタービル 1,364 1,350 1,750 399 50 58
⚫ 鑑定NOI ＋11.7
O-07 西台NCビル 1,481 1,474 1,780 305 40 33
⚫ 還元利回り ±0%
O-08 JPT元町ビル 2,377 2,351 2,850 498 120 121
O-09 白山麻の実ビル 1,380 1,375 1,640 264 40 46
◼ 新規契約賃料の上昇
O-10 長者町デュオビル 1,300 1,300 1,410 109 20 28
● O-11 NU関内ビル 3,800 3,817 4,000 182 － －
● O-12 東戸塚ウエストビル 2,650 2,661 2,720 58 － －
新横浜センタービル
オフィス 小計 27,419 27,081 31,680 4,598 730 786
Rt-01 稲毛海岸ビル 2,380 2,251 2,710 458 60 77
⚫ 鑑定評価額 +50
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 1,950 1,918 2,180 261 0 6
⚫ 鑑定NOI ＋0.5
Rt-03 セレクション初富 310 314 356 41 7 8
Rt-04 和紅ビル 1,400 1,388 1,410 21 0 9 ⚫ 還元利回り ▲0.1%
商業施設 小計 6,040 5,873 6,656 782 67 101
オフィス・商業施設 中計 33,459 32,954 38,336 5,381 797 888 ◼ 還元利回りの低下、継続賃料単価の上昇
Rd-01 T‘s garden高円寺 1,544 1,515 2,040 524 50 55
Rd-02 ライブ赤羽 1,227 1,206 1,530 323 40 44
Rd-03 月光町アパートメント 1,000 990 1,200 209 10 12
JPT元町ビル
Rd-04 T‘s garden川崎大師 980 952 1,140 187 10 15
⚫ 鑑定評価額 +120
Rd-05 アビタート蒲田 836 832 929 96 2 3
Rd-07 アブニール白妙 780 746 945 198 13 18 ⚫ 鑑定NOI ＋2.3
Rd-08 ドミトリー原町田 600 620 741 120 20 25
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 2,800 2,700 3,100 399 30 53 ⚫ 還元利回り ▲0.1%
Rd-10 プライムガーデン 600 614 625 10 0 3
Rd-11 T‘s garden新小岩 670 671 729 57 3 4 ◼ 還元利回りの低下、増額改定・新規契約
Rd-12 ツイン・アベニュー 1,880 1,891 1,970 78 50 53 賃料の上昇
Rd-13 マイルストン東久留米 1,650 1,647 1,700 52 30 37
Rd-14 ルミエール３番館 1,420 1,425 1,550 124 20 25 稲毛海岸ビル
Rd-15 T‘s garden西船橋 860 865 878 12 1 3
Rd-16 クエスト山手台 710 713 746 32 0 2 ⚫ 鑑定評価額 +60
Rd-17 サンセール与野本町 600 604 622 17 0 1
● Rd-18 Rising Place川崎二番館 1,812 1,917 1,850 -67 － － ⚫ 鑑定NOI ＋0.1
● Rd-19 Jパレス桜台 1,090 1,102 1,130 27 － －
● Rd-20 ペルソナージュ横浜 740 749 794 44 － －
⚫ 還元利回り ▲0.1%
● Rd-21 T’s garden西八王子WEST 600 611 626 14 － －
住宅 小計 22,399 22,380 24,845 2,464 279 360 ◼ 還元利回りの低下
合計 55,858 55,335 63,181 7,845 1,076 1,249
第9期決算説明会資料 12
含み益の状況（第9期末）
⚫ 含み益は7,845百万円。用途別には、オフィス58.6%、商業10.0%、住宅31.4%の構成
◼ ポートフォリオの含み益及び含み益率の推移 ◼ 各運用資産の含み益の状況（第9期末） （百万円）
（百万円） 含み益(左軸) 含み益率(右軸) -100 0 100 200 300 400 500 600 700 800
9,000
14.2%
16.0% 多摩センタートーセイビル
14.1% 7,845 KM新宿ビル
8,000 14.0% 日本橋浜町ビル
12.3%
7,000
11.4% 関内トーセイビルⅡ
11.3%
10.4%
6,407 12.0% 西葛西トーセイビル
6,000 新横浜センタービル
9.5%
5,222 オフィス平均含み益率 17.0
10.0% 西台NCビル
5,000 4,462 JPT元町ビル
7.3%
6.6%
4,055 8.0% 白山麻の実ビル
4,000 長者町デュオビル
3,191
2,801 6.0% NU関内ビル
3,000
東戸塚ウエストビル
2,000
4.0% 稲毛海岸ビル
1,164 1,277 武蔵藤沢トーセイビル
1,000 2.0% セレクション初富 商業平均含み益率 13.3
和紅ビル
0 0.0% T's garden高円寺
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 ライブ赤羽
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 月光町アパートメント
T's garden川崎大師
アビタート蒲田
◼ ポートフォリオの含み益（第9期末）用途別比率 アブニール白妙
ドミトリー原町田 住宅平均含み益率 11.0
SEA SCAPE千葉みなと
プライムガーデン
T's garden新小岩
ツイン・アベニュー
31.4% マイルストン東久留米
ルミエール３番館
含み益 T's garden西船橋
含み益(上軸) 含み益率(下軸)
クエスト山手台
7,845百万円 サンセール与野本町 用途別平均含み益率(下軸)
58.6% Rising Place川崎二番館
Jパレス桜台
10.0% オフィス ペルソナージュ横浜
T's garden西八王子WEST
商業
0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0
住宅 第9期決算説明会資料 13
（%）
財務運営
⚫ 期初に公募増資・新たな借入れを実施、第9期末のLTVは前期とほぼ同水準を維持
⚫ 2019年5月末、12億円を、固定金利・期間5.0年で借換え（借換え前：変動金利・期間3.5年）
◼ 財務指標 ◼ 借入残高（借入先別）
2018年10月期 2019年4月期 借換え後 増減比・差 150 690
920 300
（第8期） （第9期）（A) （B) (B)-(A) 三菱UFJ銀行
三井住友銀行
有利子負債残高 24,000 百万円 29,200 百万円 29,200 百万円 0 百万円
2,395 みずほ銀行
平均調達金利 0.89 % 0.92 % 0.93 % ＋0.01 % 9,095 りそな銀行
2,395 2019/5/31 新生銀行
平均残存年数 2.7 年 3.1 年 3.2 年 +0.1 年 時点
あおぞら銀行
借入残高
2,395 三井住友信託銀行
固定金利比率 69.6 % 70.9 % 75.0 % +4.1 % （百万円）
29,200 千葉銀行
長期借入比率 100.0 % 100.0 % 100.0 % 0.0 % 3,110 福岡銀行
7,750 イオン銀行
LTV 46.6 ％ 46.7 ％ ― ％ ―％
◼ 総資産LTV及び鑑定LTV（注）の推移 ◼ 返済期限の分散状況
（%） 総資産LTV 鑑定LTV 借換え 既存借入 返済済み
55 （億円）
53 40
51
当面の総資産LTV水準（45％～50％） 35
49 30
46.1 46.4 46.3 46.8 46.6 46.7
47 45.9 12
44.9 25 10
45 44.1 10
20
43 34
15 32
41
43.6 43.1
42.2 42.5 24 24 24 24
41.1 41.7 41.4 41.5 10 20 20 20 18 20
39 40.7
5 12 10 10
37
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 0
（第1期）（第2期）（第3期）（第4期）（第5期）（第6期）（第7期）（第8期）（第9期） 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（注）「鑑定LTV」とは、本投資法人の資産総額に含み益を加えた額に対する有利子負債の割合 （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期） （第21期） （第22期）
をいいます。
第9期決算説明会資料 14
今後について
第10期・第11期業績予想
◼ 第10期・第11期の業績予想 （百万円）
2019年 2019年10月期予想（第10期） 2020年
第10期
4月期実績 4月期予想 予想対比
（第9期）
当初予想 今回予想 第9期 当初
(第11期)
（2018年12月17日発表） （2019年6月14日発表） 実績対比 予想対比
営業収益 2,748 2,383 2,475 △9.9% +3.9% 2,440 △1.4%
営業利益 1,490 1,173 1,187 △20.4% +1.2% 1,181 △0.4%
当期純利益 1,229 946 959 △21.9% +1.4% 959 +0.0%
1口当たり分配金
4,052 3,430 3,480 △14.1% +1.5% 3,480 0.0%
（円）
◼ 第10期予想当期純利益の変動要因（対第9期実績） ◼ 第11期予想当期純利益の変動要因（対第10期予想）
（百万円） （百万円）
賃貸事業収益の増加 賃貸事業収益の減少
（うち賃料収入+16.7、季節要因による水光熱
1,300 +19.7 1,000
（うち賃料収入の増加＋11.7、共益費収入の
賃貸事 費収入（電気）増加+16.3、その他営業収入 減少△4.3、季節要因による水光熱費（電 △35.7
業収益 （礼金・更新料・解約違約金等）△13.7） 気）減少△14.1、原状回復工事収入
の増加
1,229 △25.2）
（第9期） 不動産等 賃貸事業費用の増加
営業外
売却益 （うちBM報酬増加△2.3、季節要因による水光 959 減価償 一般 費用 959
1,200 賃貸事 減価償
熱費（電気）増加△17.3、修繕費増加 △40.1 （第10期予想） 賃貸事 却費 管理費 の減少 （第11期予想） 賃貸事業費用の減少
業費用 却費 △10.0、その他（広告宣伝費など）増加 業費用 の減少 の減少 （うち季節要因による水光熱費減少+11.8、
の増加 の増加 △11.3） 950 の減少 修繕費（原状回復費含む）減少+29.5、公 +24.1
租公課の増加△15.1、広告宣伝費増加
減価償却費の増加 △0.2 △2.7）
1,100
不動産売却益の剥落 △292.0
賃貸事
業収益
減価償却費の減少 +4.3
（「マーランドファイブ」売却益） の減少
900
一般管理費の減少 一般管理費の減少
1,000 959 （うち資産運用報酬減少+5.2、専門家報酬増 +2.0
（第10期予想） 加△1.9、IR関連費用増加△3.2、公租公課減
+8.8 （うち資産運用報酬減少＋2.4）
一般 営業外法人税等 少+8.9）
管理費 費用
の減少 の増加
営業外費用の増加 営業外費用の減少
（うち支払利息増加△5.9）
△5.4 （うち投資口発行費用（償却費）減少+3.3、 +5.3
900 850 融資関連費用（償却費）減少＋1.9）
法人税等
特殊要因剥落（内部留保に伴う法人税等の計 +43.4 計 +0.1
上）△43.4）
計 △269.5
（注）2019年10月期及び2020年4月期の予想分配金は一定の前提条件の下での予想値であり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市況等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等の変化
等により、変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。 第9期決算説明会資料 16
第10期の施策・運用のポイント
外部成長 内部成長
◼ “T’s garden大島”の取得（2019年5月） ◼ 稼働率の安定化・収益力の向上
⚫ 継続的な資産規模の拡大への取組み ⚫ 空室部分・解約予定部分の早期リースアップ
⚫ 全額自己資金による物件取得 • 和紅ビル（現状空き）・東戸塚ウエストビル（6月末退去）に注力
⚫ スポンサーサポートの活用により相対的に高い利回り物件を取得 ⚫ テナント入替時・契約更新時の賃料水準見直し
◼ パイプライン案件の発掘 • オフィス・商業のテナント入替（退去・入居）のタイミングで、計画通り
賃料増額を図る
⚫ 「スポンサーによる取得」→「バリューアップ工事・リースアップ」→「投資
法人による取得」のサイクルによるパイプライン獲得 • 第10期更新対象274件（オフィス32件、商業7件、住宅235件)
～市場実勢を踏まえたきめ細かい交渉実施
⚫ 引き続き取得環境は厳しいが、利回り目線は維持
（償却後4％台半ば～後半） ◼ 物件価値の維持・向上
⚫ 利回り確保・地域分散の観点から東京経済圏以外の物件の探索 ⚫ 築年数を踏まえ計画的なCAPEX投資を実施
⚫ アセットの多様化の観点からホテル・倉庫についても取得を検討するもの • 住宅についてはテナント入退去時の原状回復工事に加え、陳腐化回
の利回り含め厳選対応 避のためのリニューアルも意識。安定した稼働率維持を図る
“T’s garden大島”（借地権建物） ～2019年5月24日取得～ 財務戦略
2015年12月 スポンサーによる取得 ◼ 投資口価格の向上に資するアクション
→ バリューアップ工事・稼働率安定化 ⚫ 手元資金の有効活用策として物件取得実施済。資金効率改善に加え
・外壁改修
LTVの変更なく収益力・巡航時分配金水準の向上を実現
・エントランス(入り口・内部)改装
・植栽等・美化工事 ⚫ 内部留保の取り崩しによる分配金の上積み。投資主への還元実施
・遵法性確保対応
→ 投資法人取得 ◼ 資金調達の安定化・健全化
・取得時稼働率100% ⚫ 2019年5月末リファイナンス実施済（12億円、年限5年、固定金利）
・鑑定NOI利回り5.77%
・想定償却後鑑定NOI利回り5.49％ ⚫ 調達期間の長期化・返済期限の分散・固定金利調達比率引き上げ
第9期決算説明会資料 17
分配金の成長について
◼ 1口当たり分配金の推移
2019/4期 2019/10期 2020/4期 巡航時
譲渡益等 （注） 内部留保の取り崩し
内部留保の実施 引き続き分配金の
からの還元
534円/口 293円/口 成長を目指す
自己資金での新規取得物件による収益力向上
2018年12月17日付けで公表した予想
実績
2019年6月14日付けで公表した予想
4,052円
+50円 水準維持 +約100円
3,850円
譲渡益等（注）
534円
譲渡益等（注）
520円
3,480円 3,480円
3,518円 3,430円 3,400円程度
90円 新規物件取得 90円
内部留保取り崩し 90円 3,390円 （T’s garden大島） 3,390円 3,300円/強
3,330円 3,340円
公募増資
+
資産譲渡 取 得 価 格 1,020百万円
固都税 固都税 鑑定NOI利回り 5.77% 固都税
要因 要因 要因
2,500 65円 57円 6円
2019/4期 2019/10期 2020/4期
（予想） （実績） （予想） （予想）
(注)「マーランドファイブ」の譲渡に伴う譲渡益、及び当該譲渡による影響（当該譲渡益からの内部留保、内部留保に伴う法人税等の計上等）を含んでいます。
第9期決算説明会資料 18
APPENDIX
ポートフォリオの推移
1物件取得後
第１期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第７期末 第8期末 第9期末
(2019/5末)
譲渡 558 10 568
106
459 459 ▲
98 8.3
期中取得
▲
資産規模（億円） 53 361 361 第4回
119 293 14 308 ▲ 公募増資
▲ ▲ 第3回
174 174 期中取得 第2回 公募増資
▲ 公募増資
第１回
公募増資
物件数 12物件 12物件 17物件 18物件 23物件 23物件 31物件 31物件 36物件 37物件
テナント数 382 385 553 572 671 670 1,120 1,118 1,307 1,361
64.1% 64.1%
50.1% 47.7%
上位5物件比率 41.5% 41.5%
32.7% 32.7% 29.9% 29.4%
（取得価格ベース）
47.7% 47.0%
上位10テナント比率 40.0% 39.0% 35.3% 35.2%
27.2% 27.0% 23.3% 22.8%
（賃貸面積ベース）
（注1）
平均鑑定NOI利回り 6.26% 6.19% 6.20% 6.17% 6.10% 6.12% 6.05％ 6.08% 5.96％ 5.96％
（注2）
不動産鑑定評価額 187億円 187億円 322億円 339億円 400億円 403億円 508億円 518億円 631億円 642億円
（注2）
1口当たりNAV 111,349円 112,526円 120,016円 122,438円 124,464円 126,686円 124,278円 129,333円 130,221円 ―
（注3）
含み益 （注4） +11.6億円 +12.7億円 +28.0億円 +31.9億円 +40.5億円 +44.6億円 +52.2億円 ＋64.0億円 ＋78.4億円 ―
（注1）1物件取得後の「テナント数」及び「上位10テナント比率」は、2019年5月末時点における賃貸借契約に基づくテナント数、賃貸面積を用いて計算しています。なお、同時点の賃貸面積は速報値であり、確定値とは異なる場合があります。
（注2）1物件取得後の「平均鑑定NOI利回り」及び「不動産鑑定評価額」は、第9期末保有36物件については2019年4月末時点、新規取得1物件については、同年4月1日時点における不動産鑑定評価に
記載された数値を用いて計算しています。
（注3）「1口当たりNAV」は、NAV÷発行済投資口数の総口数の算式、NAVは、投資口の発行価額総額＋（鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計）の算式により計算しています。
（注4）「含み益」は、各時点の保有資産の「鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計」を記載しています。 第9期決算説明会資料 20
ポートフォリオ主要指標
◼ 用途別投資比率（取得価格ベース） ◼ 用途別平均鑑定NOI利回り
第9期末 2019年5月末
2019年5月末 48.2% 10.6% 41.2% オフィス 6.09% 6.09%
商業施設 6.31% 6.31%
第9期末 49.1% 10.8% 40.1%
住宅 5.71% 5.71%
オフィス 商業施設 住宅
◼ 地域別投資比率（取得価格ベース） ◼ 地域別平均鑑定NOI利回り
第9期末 2019年5月末
6.8 都心5区（注） 6.33% 6.33%
2019年5月末 % 24.4% 68.8%
東京23区 5.64% 5.65%
7.0
第9期末 % 22.9% 70.1%
東京経済圏 6.03% 6.03%
都心5区（注） 東京23区（都心5区を除く） 東京経済圏（東京23区を除く）
（注） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
◼ 物件別投資比率（取得価格ベース） ◼ 物件別NOI比率
上位5物件 上位5物件
7.2 6.7 5.94.94.7 7.5 7.0 6.8 5.04.7
70.6% 合計 第9期末 69.0% 合計
2019年5月末 % % % % % % % % % %
29.4% 31.0%
上位5物件
7.3 6.8 6.05.0 4.7 上位5物件
第9期末 70.1% 合計 9.2 8.4 5.8 5.65.6
% % % % % 第8期末 65.4％ 合計
29.9% ％ ％ ％ ％ ％
34.6%
関内トーセイ NU関内ビル 多摩センター SEA SCAPE 東戸塚 多摩センター NU関内ビル 関内トーセイ SEA SCAPE
ビルⅡ トーセイビル 千葉みなと ウエストビル トーセイビル ビルⅡ 千葉みなと
JPT元町ビル 稲毛海岸ビル
第9期決算説明会資料 21
ポートフォリオ一覧（37物件）
第9期 第10期 築年数 取得価格 投資比率 不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 総賃貸可能面積 稼働率 PML値
物件番号 物件名 所在地
取得 取得 (年) (百万円) (%) (百万円) (%) (㎡) (%) (%)
100.0
O-01 多摩センタートーセイビル 29.8 東京都多摩市 3,370 5.9 3,730 7.14 9,737.49 4.36
（98.4）
O-02 KM新宿ビル 27.6 東京都新宿区 2,057 3.6 2,590 5.73 3,403.95 100.0 5.52
O-03 日本橋浜町ビル 28.5 東京都中央区 1,830 3.2 2,560 7.01 3,334.40 100.0 6.11
O-04 関内トーセイビルⅡ 35.2 神奈川県横浜市 4,100 7.2 4,640 6.02 6,919.80 100.0 11.54
O-05 西葛西トーセイビル 25.2 東京都江戸川区 1,710 3.0 2,010 6.15 3,187.97 100.0 3.84
O-06 新横浜センタービル 28.4 神奈川県横浜市 1,364 2.4 1,750 6.88 3,888.28 100.0 6.47
O-07 西台NCビル 27.1 東京都板橋区 1,481 2.6 1,780 6.27 3,798.48 100.0 5.25
100.0
O-08 JPT元町ビル 27.5 神奈川県横浜市 2,377 4.2 2,850 6.08 5,453.13 6.06
（100.0）
O-09 白山麻の実ビル 25.8 東京都文京区 1,380 2.4 1,640 5.51 1,860.51 100.0 7.31
O-10 長者町デュオビル 25.8 神奈川県横浜市 1,300 2.3 1,410 5.37 2,204.74 89.4 3.56
O-11 ● NU関内ビル 32.2 神奈川県横浜市 3,800 6.7 4,000 5.60 8,025.76 99.0 4.56
O-12 ● 東戸塚ウエストビル 26.2 神奈川県横浜市 2,650 4.7 2,720 5.32 5,667.32 100.0 5.22
オフィス小計 - - 27,419 48.2 31,680 6.09 57,481.83 99.5 -
Rt-01 稲毛海岸ビル 26.4 千葉県千葉市 2,380 4.2 2,710 6.33 5,890.92 96.4 6.49
100.0
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 21.7 埼玉県入間市 1,950 3.4 2,180 6.56 6,089.72 5.85
（94.0）
Rt-03 セレクション初富 15.9 千葉県鎌ヶ谷市 310 0.5 356 6.63 1,839.45 100.0 7.98
Rt-04 和紅ビル 32.9 千葉県千葉市 1,400 2.5 1,410 5.84 2,827.26 92.1 9.32
商業施設 小計 - - 6,040 10.6 6,656 6.31 16,647.35 97.4 -
オフィス・商業施設中計 - - 33,459 58.8 38,336 6.13 74,129.18 99.0 -
第9期決算説明会資料 22
ポートフォリオ一覧（37物件）
第9期 第10期 築年数 取得価格 投資比率 不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 総賃貸可能面積 稼働率 PML値
物件番号 物件名 所在地
取得 取得 (年) (百万円) (%) (百万円) (%) (㎡) (%) (%)
Rd-01 T‘s garden高円寺 8.3 東京都杉並区 1,544 2.7 2,040 5.35 2,169.38 95.3 7.91
Rd-02 ライブ赤羽 30.1 東京都北区 1,227 2.2 1,530 6.39 3,876.41 97.2 7.45
Rd-03 月光町アパートメント 11.1 東京都目黒区 1,000 1.8 1,200 5.24 1,392.13 96.9 8.98
Rd-04 T‘s garden川崎大師 10.2 神奈川県川崎市 980 1.7 1,140 5.79 2,067.85 96.4 7.38
Rd-05 アビタート蒲田 27.9 東京都大田区 836 1.5 929 5.48 1,768.23 96.3 7.82
Rd-07 アブニール白妙 24.2 神奈川県横浜市 780 1.4 945 6.78 2,499.93 91.5 7.57
Rd-08 ドミトリー原町田 26.8 東京都町田市 600 1.1 741 7.07 1,867.03 94.9 5.29
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 11.1 千葉県千葉市 2,800 4.9 3,100 5.90 6,758.52 96.6 7.30
Rd-10 プライムガーデン 24.2 千葉県鎌ヶ谷市 600 1.1 625 6.15 3,687.98 98.3 9.42
Rd-11 T‘s garden新小岩 21.1 東京都葛飾区 670 1.2 729 5.34 1,652.93 96.7 4.41
Rd-12 ツイン・アベニュー 27.1 東京都練馬区 1,880 3.3 1,970 5.38 4,558.96 100.0 5.70
Rd-13 マイルストン東久留米 29.6 東京都東久留米市 1,650 2.9 1,700 5.69 3,546.62 95.0 4.34
Rd-14 ルミエール３番館 24.6 埼玉県川口市 1,420 2.5 1,550 6.02 5,644.16 95.6 2.58
Rd-15 T‘s garden西船橋 28.2 千葉県船橋市 860 1.5 878 5.72 2,643.84 94.4 7.50
Rd-16 クエスト山手台 30.2 神奈川県横浜市 710 1.2 746 5.88 2,802.74 97.2 9.66
Rd-17 サンセール与野本町 28.5 埼玉県さいたま市 600 1.1 622 5.76 1,419.39 97.2 4.13
Rd-18 ● Rising Place川崎二番館 2.2 神奈川県川崎市 1,812 3.2 1,850 4.93 2,962.48 98.5 3.94
Rd-19 ● Jパレス桜台 25.2 東京都練馬区 1,090 1.9 1,130 4.83 2,395.40 100.0 5.38
Rd-20 ● ペルソナージュ横浜 28.4 神奈川県横浜市 740 1.3 794 6.05 1,989.84 89.2 4.65
T‘s garden西八王子
Rd-21 ● 22.2 東京都八王子市 600 1.1 626 6.16 2,315.99 97.6 7.44
WEST
Rd-22 ● T‘s garden大島 29.5 東京都江東区 1,020 1.8 1,070 5.77 2,705.70 100.0 5.35
住宅 小計 - - 23,419 41.2 25,915 5.71 60,725.51 96.6 -
合計／平均 25.3 - 56,878 100.0 64,251 5.96 134,854.69 97.9 3.29
（注）本表における数値は2019年4月末時点の数値ですが、10期に取得した「T’s garden大島」の「不動産鑑定評価額」及び「鑑定NOI利回り」は2019年4月1日時点のものです。「総賃貸可能面積」及び「稼働率」
は2019年5月末時点のものです。なお、「総賃貸可能面積」及び「稼働率」は速報値を記載しているため、確定値とは異なる場合があります。また、「稼働率」の括弧書きは、マスターリース会社とエンドテナントとの間で
実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合です。さらに「PML値」及び「PML値」の｢合計/平均｣は、各物件の地震PML（再）評価報告書及びSOMPOリスクマネジメント株式会社 第9期決算説明会資料 23
による2019年5月付ポートフォリオ地震PML評価報告書に基づき記載しています。
ESG
■トーセイグループにおけるESGへの取組み
トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社は、トーセイグループの一員として、「トーセイグループESG方針」ならびに「ESG
行動指針」のもとで活動しています。
トーセイグループESG方針
トーセイグループは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造することを存在意義としており、
環境（Environment）・社会（Society）・企業統治（Governance）を経営の重要事項と認識し、不動産にかかわる社会的課題に真摯に取り組むことで社会に
貢献するとともに、グループの持続的な成長を目指してまいります。
トーセイグループESG行動指針
1. 健全な成長を実現する事業活動の推進 4. 環境に配慮した事業活動の推進 7. 従業員満足の向上
2. 法令・諸規則の遵守 5. 保有不動産を通じたテナント・地域・コミュニティへの貢献 8. ESG情報の開示
3. 不動産の価値を高める取り組み 6. 顧客満足の向上
■トーセイ・アセット・アドバイザーズにおける環境への取組み
バリューアップ工事等の実施により、築年数が比較的経過した物件のパフォーマンス向上を図り、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用をすること
を目指しています。
環境認証の取得 空調機器更新による 屋上緑化 屋上菜園の運営
エネルギー効率の改善
住宅・建築物を格付けする第三者認証で 築年数が経過した物件に対し、空調更 建物の遮熱性や景観向上、都市環境の改 事務所である虎ノ門トーセイビルの屋上
ある「建築物省エネルギー性能表示制度 新工事等エネルギー関連のCAPEX投資 善を目的として、保有物件の一部で、緑化 で、2010年5月から屋上菜園を運営し
(Building-Housing Energy- を推進しています。 ています。
を行っています。空調機器等の入替・更新
efficiency Labeling System)」
(BELS)において、3つ星の評価を取得して によりエネルギー効率の改善に努めています。
います。
新横浜センタービル
★★★ 多摩センタートーセイビル 月光町アパートメント 苗植えの様子
第9期決算説明会資料 24
ESG
■ 投資家利益と一致する仕組み ■ トーセイグループにおける社会への取り組み
運用報酬体系 地域・社会への貢献
⚫ 運用報酬Ⅱとして、投資法人収益に連動した運用報酬を導入 ●清掃活動ボランティア ●緑の募金
（運用報酬Ⅱ＝当期純利益×5.00%）
葛西海浜公園における漂流ごみの清掃イベント
『西なぎさ発：東京里海エイド』へ参加しました。
スポンサーによるセイムボード出資
投資主利益とスポンサー利益の合致
⚫ 本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共有化を図り、スポンサーサポートの実効
性を高めるため、セイムボート出資を実施。スポンサー（トーセイ株式会社）は、2019年
4月末時点で、本投資法人の投資口14,251口（発行済投資口数の5.03%）を保有。
●キャップの再資源化
活動結果
投資口累積投資制度の導入
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致 45 人 31
袋
⚫ トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投資法 参加者数 回収（45ℓゴミ袋）
人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的として、累積投資
制度を導入（2016年12月拠出開始）
⚫ 資産運用会社への出向社員を含むトーセイの役職員は、累積投資制度を利用することで、 ●東日本大震災 被災地支援活動の継続 ※写真は近年実施したボランティア活動
本投資法人の投資口を取得することが可能 2011年からボランティアや専門家の誘致、寄付等による支援活動を継続して行っています。
トーセイグループ社員有志メン 寄贈
従業員への取り組み
バー等に募金を募り、寄付金の
●人材教育研修
合計1.4百万円で、東松島市に
開校したばかりの鳴瀬未来中学
28台
和太鼓
トーセイグループでは、従業員の自己研鑽、スキル 校に和太鼓を寄贈しました。
向上をバックアップするため、人材育成研修の実施
や自己啓発援助制度、資格取得奨励制度を導
入しています。
●従業員のワークライフバランスをサポート
従業員の健康管理のため年１回の健康診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘルス
ケアに関する全社員向けのアンケートや研修を提携産業医指導のもと実施するなど、従
業員の心身の健康管理に向けた取り組みを実施しています。
秋祭りのサポート まちびらき祭りのサポート 保育所遊具のペンキ塗り
（2018年） （2017年） （2016年）
第9期決算説明会資料 25
投資主の状況（第9期末）
◼ 所有者別投資口数（発行済投資口数 283,015口） ◼ 主要な投資主一覧（上位10位）（注）
金融機関 投資主名 保有投資口数 保有比率
(金融商品取引業者含む)
100,688口（35.58%）
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 26,550口 9.38％
その他の国内法人
35.58% 23,670口（8.36%）
50.32%
外国法人等 2 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 19,039口 6.72％
16,233口（5.74%）
個人・その他
3 トーセイ株式会社 14,251口 5.03％
142,424口（50.32%）
4 野村信託銀行株式会社（投信口） 10,530口 3.72％
5.74% 8.36％
5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 8,924口 3.15％
◼ 所有者別投資主数（合計16,158名）
6 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 4,376口 1.54％
0.38%
1.35% 金融機関 7 近畿産業信用組合 4,340口 1.53％
(金融商品取引業者含む)
0.46% 62人（0.38%）
その他の国内法人 8 BNY FOR GCM CLIENT ACCOUNTS (E) BD 4,049口 1.43％
218人（1.35%）
外国法人等 9 JPモルガン証券株式会社 3,437口 1.21％
74人（0.46%）
個人・その他
10 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001 3,058口 1.08％
15,804人（97.81%）
97.81%
合計 98,554口 34.82％
（注）2019年4月末日時点の投資主名簿に基づいて記載しています。「保有比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口
数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
第9期決算説明会資料 26
IR活動
◼ 投資口保有動向 ◼ 個人投資家向け説明会（実績）
業態別保有口数推移
第9期 2019年2月13日 ダイワJ-REITキャラバン2018（下期）（東京）
第8期
第7期
2019年2月21日 日本証券新聞 IRセミナー（広島）
第6期
第5期
第4期 2019年4月23日 日経Jリート・インフラファンドフォーラム（東京）
第3期
第2期
第1期
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
（口）
個人・その他 金融機関 その他の法人 外国法人等
業態別保有口数割合推移
ダイワJ-REITフェスタ2018 日経Jリート・インフラファンドフォーラム
第9期
第8期
第7期
◼ 個人投資家向け説明会（予定）
第6期
第5期 2019年7月9日 ARES Jリート普及全国キャラバン2019（上期）（福岡）
第4期
第3期
第2期 2019年7月19日 ARES Jリート普及全国キャラバン2019（上期）（名古屋）
第1期
0% 20% 40% 60% 80% 100%
外国法人等 その他の法人 金融機関 個人・その他
第9期決算説明会資料 27
貸借対照表
2018年10月期 2019年4月期 2018年10月期 2019年4月期 （単位：千円）
（第8期） （第9期） （第8期） （第9期）
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 1,902,037 2,241,792 営業未払金 83,719 87,630
信託現金及び信託預金 3,830,246 4,310,993 1年内返済予定の長期借入金 4,000,000 3,200,000
営業未収入金 3,555 13,187 未払金 101,450 131,943
前払費用 103,579 166,330 未払法人税等 814 48,843
未収消費税等 - 119,462 未払消費税等 69,257 11,542
その他 - 1 前受金 451,002 394,839
【流動資産合計】 5,839,418 6,851,768 その他 63,798 72,195
【流動負債合計】 4,770,042 3,946,996
（有形固定資産） （45,461,135） （55,335,436） 固定負債
信託建物 13,515,395 15,958,022 長期借入金 20,000,000 26,000,000
減価償却累計額 △1,244,757 △1,467,073 信託預り敷金及び保証金 2,054,450 2,330,353
信託建物（純額） 12,270,638 14,490,949 その他 2,424 -
信託構築物 143,424 167,801
【固定負債合計】 22,056,875 28,330,353
減価償却累計額 △34,091 △38,985
負債合計 26,826,918 32,277,349
信託構築物（純額） 109,332 128,815
信託機械及び装置 303,516 306,542
純資産の部
減価償却累計額 △84,627 △98,036
投資主資本
信託機械及び装置（純額） 218,889 208,505
出資総額 23,907,827 29,009,048
信託工具、器具及び備品 123,707 172,411
一時差異等調整引当額 △4,219 △2,344
減価償却累計額 △36,345 △43,741
87,362 128,669 出資総額控除額合計 △4,219 △2,344
信託工具、器具及び備品（純額）
信託土地 32,774,913 40,378,496 出資総額（純額） 23,903,608 29,006,704
（投資その他の資産） (214,821） （292,853） 剰余金 (809,558） （1,231,936）
当期未処分利益又は
長期前払費用 204,811 278,476 当期未処理損失（▲）
809,558 1,231,936
繰延税金資産 10 4,377 【投資主資本合計】 24,713,166 30,238,640
差入敷金及び保証金 10,000 10,000 評価・換算差額等
【固定資産合計】 45,675,957 55,628,290 繰延ヘッジ損益 △2,424 △1,175
投資口交付費 22,284 34,755 【評価・換算差額等合計】 △2,424 △1,175
【繰延資産合計】 22,284 34,755 純資産合計 24,710,742 30,237,465
資産合計 51,537,660 62,514,815 負債純資産合計 51,537,660 62,514,815
第9期決算説明会資料 28
損益計算書
（単位：千円）
2018年10月期 2019年4月期
（第8期） （第9期）
営業収益
賃貸事業収入 1,852,313 2,218,912
その他賃貸事業収入 199,586 237,348
不動産等売却益 - 292,018
営業収益合計 2,051,900 2,748,279
営業費用
賃貸事業費用 880,247 1,030,586
資産運用報酬 120,005 151,068
資産保管手数料 2,447 2,457
一般事務委託手数料 14,206 15,757
役員報酬 3,180 2,460
その他営業費用 50,206 55,026
営業費用合計 1,070,294 1,257,356
営業利益 981,605 1,490,922
営業外収益
受取利息 24 29
受取保険金 - 3,766
損害賠償金 418 -
雑収入 91 64
営業外収益合計 534 3,859
営業外費用
支払利息 102,076 133,628
融資関連費用 62,578 76,016
その他 11,622 11,239
営業外費用合計 176,277 220,884
経常利益 805,861 1,273,897
税引前当期純利益 805,861 1,273,897
法人税、住民税及び事業税 818 48,848
法人税等調整額 5 △4,367
法人税等合計 824 44,480
当期純利益 805,037 1,229,416
前期繰越利益 4,520 2,519
当期未処分利益又は当期未処理損失（▲） 809,558 1,231,936 第9期決算説明会資料 29
テナント分散状況（第9期末）
◼ 上位10テナント（賃貸面積ベース）
賃貸面積
テナント名 入居物件 比率
(㎡) トーセイ株式会社
(多摩センタートーセイビル)
多摩センター
1 トーセイ株式会社 9,737.49 7.5% トーセイ株式会社
トーセイビル 2.3% （武蔵藤沢トーセイビル）
武蔵藤沢
2 トーセイ株式会社 6,089.72 4.7% 非開示
トーセイビル 1.4%
3 非開示 2,989.01 稲毛海岸ビル 2.3%
7.5% 1.4% 非開示
4.7%
非開示
4 非開示 1,852.02 JPT元町ビル 1.4%
1.4%
1.2% 富士通コワーコ株式会社
5 非開示 1,839.45 セレクション初富 1.4%
テナント数 1.2% 非開示
6
富士通コワーコ
株式会社
1,822.20 新横浜センタービル 1.4％
1,307件 1.1% ミサワホーム株式会社
76.7%
7 非開示 1,549.35 非開示 1.2% 非開示
1.0%
ミサワホーム 非開示
8 1,544.92 東戸塚ウエストビル 1.2%
株式会社
その他
9 非開示 1,420.46 非開示 1.1%
10 非開示 1,286.19 非開示 1.0%
第9期決算説明会資料 30
物件収支状況①（第9期末）
（単位：千円）
O-01 O-02 O-03 O-04 O-05 O-06 O-07
物件名
多摩センタートーセイビル KM新宿ビル 日本橋浜町ビル 関内トーセイビルⅡ 西葛西トーセイビル 新横浜センタービル 西台NCビル
不動産賃貸事業収入合計 ① 207,131 96,382 94,775 171,467 73,875 75,000 80,501
賃貸事業収入 168,148 83,504 79,222 153,262 65,333 70,660 74,349
その他賃貸事業収入 38,983 12,878 15,553 18,205 8,542 4,339 6,152
不動産賃貸事業費用合計 ② 77,823 33,082 39,061 55,171 22,967 23,003 28,753
管理委託費 24,251 8,163 7,737 17,937 6,623 8,439 8,979
信託報酬 300 300 300 300 300 300 300
水道光熱費