2019年4月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年6月14日
不動産投資信託証券発行者名 トーセイ・リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3451 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.tosei-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）北島 敬義
資 産 運 用 会 社 名 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）藤永 明彦
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）REIT運用本部財務企画部長 （氏名）宮石 啓司
ＴＥＬ 03(3433)6320
有 価証 券報告書提 出予定日 2019年7月30日 分配金支払開始予定日 2019年7月8日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年4月期の運用、資産の状況（2018年11月1日～2019年4月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年 4月期 2,748 33.9 1,490 51.9 1,273 58.1 1,229 52.7
2018年10月期 2,051 2.5 981 △2.0 805 △2.8 805 △2.8
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年 4月期 4,349 4.5 2.2 46.4
2018年10月期 3,434 3.3 1.6 39.3
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額 1口当たり 1口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） 金を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年 4月期 4,052 1,146 － － 4,052 1,146 93.2 3.8
2018年10月期 3,435 805 － － 3,435 805 100.0 3.2
（注1）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含みません。)÷当期純利益×100
（注2）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当た
り純資産額）÷2}×100
（注3）2019年4月期の1口当たり当期純利益と1口当たり分配金との差異は、「マーランドファイブ」の譲渡に伴う譲渡益
の計上及びその一部の内部留保並びに当該内部留保による法人税の計上等によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年 4月期 62,514 30,237 48.4 106,840
2018年10月期 51,537 24,710 47.9 105,421
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年 4月期 2,220 △10,706 9,307 6,552
2018年10月期 1,505 16 △857 5,732
２．2019年10月期の運用状況の予想（2019年5月1日～2019年10月31日）及び2020年4月期の運用状況の予想（2019年11月1
日～2020年4月30日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年10月期 2,475 △9.9 1,187 △20.4 960 △24.6 959 △21.9 3,480 0
2020年 4月期 2,440 △1.4 1,181 △0.4 960 0.0 959 0.0 3,480 0
（参考） 1口当たり予想当期純利益は、2019年10月期は3,391円、2020年4月期は3,391円です（想定期末発行済投資口の
総口数は、283,015口としています。）。2019年10月期、2020年4月期に内部留保の取り崩しを予定しているた
め、1口当たり予想当期純利益と1口当たり予想分配金に差異が生じています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年4月期 283,015口 2018年10月期 234,400口
② 期末自己投資口数 2019年4月期 0口 2018年10月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、5ページ「2019年
10月期及び2020年4月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
以 上
トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………… 6
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記 …………………………………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………… 24
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………… 25
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………… 25
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………… 45
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以
下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2014年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、2014年9月22
日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。
2014年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下
「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場
（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は283,015口となっています。
（注）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券
市場をいいます。以下同じです。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期（2019年4月期）におけるわが国の経済は、海外経済の減速の影響がみられるものの、きわめて緩和的な金
融環境や政府支出による下支えなどを背景に、緩やかな景気の拡大が続いています。
不動産投資市場におきましては、大型取引や海外企業、投資ファンドなどの取引が減少したこと等により縮小
に転じていますが、J-REITや機関投資家は、高値圏が続くなか、市況悪化時でも安定的なキャッシュ・フローを
維持できる都心の優良物件への選別投資を進めており、その結果、東京経済圏（注1）、とりわけ都心5区（注2）
の投資割合は安定しています。また、J-REITが保有する資産の評価額は上昇幅が縮小しつつも依然上昇を示して
います。
不動産賃貸市場においては、引き続き、都心5区のオフィス空室率は低下傾向が続き、平均賃料は微増傾向が続
いています（三鬼商事調べ）。東京経済圏における賃貸住宅の空室率は低水準で推移し賃料単価も高水準を維持
しています。
運用実績：
このような環境において、本投資法人は、当期末現在においては、計36物件、取得価格（注3）合計55,858百万
円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は98.0％です。
（注1)「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。
（注2)「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
（注3)「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金
には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長
期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に以下のとおり資金調達を行い
ました。
2018年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（46,300口）及び2018年11月28日を払込期日とした
第三者割当による新投資口の発行（2,315口）をそれぞれ実施し、5,101百万円の調達を行いました。
また、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権6物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するた
め、2018年11月2日付で6,000百万円の長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,000百万円について、2018
年11月30日付で借換えを行いました。
当期末現在、出資総額は29,009百万円、有利子負債の残高は29,200百万円となりました。これにより、当期末
時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.7％となりました。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
（ニ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益2,748百万円（前期比33.9％増）、営業利益1,490百万円（前期比
51.9％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,273百万円（前期比58.1％増）、当期純利
益は1,229百万円（前期比52.7％増）となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置
法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の
適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる
端数を除く投信法第136条第1項に定める利益から一時差異等調整引当額の戻入れ額を控除した額の90%以上を分配
することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は4,052円となりました。
② 次期の見通し
きわめて緩和的な金融環境や政府支出による下支えなどを背景に、国内のJ-REIT各社を含む法人、個人及び機関
投資家に加え、海外企業や投資ファンドなどによる日本の不動産への投資は継続すると考えられ、当面は、不動産
売買市場における取得競争や不動産の売買価格の上昇傾向が一定程度続くものと見込まれます。
また、不動産賃貸市場においては、景気の緩やかな拡大基調が続くなか、東京経済圏におけるオフィス、商業施
設及び住宅の賃貸市場は、稼働率及び賃料単価の双方で、引き続き緩やかながらも改善傾向で推移するものと考え
られます。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）運用方針：
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得
競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれ
ない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トー
セイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）である「目利き力」（注2）、「リーシング力」（注2）、
「再生力」（注2）を活用した運用・投資を行っています。
所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート(注3)が要求されると考えられる不動産のうち、高
いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つであ
る目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが
当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮す
ることにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポン
サー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用す
ることにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。
（注1)「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。
（注2)トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断
し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適
切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持す
るためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切
なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノウ
ハウの総称をいいます。以下同じです。
（注3)「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益（Net
Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づく期待利
回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）とも異なりま
す。
（ロ）資産規模(注1)の拡大
本投資法人は、当期末現在計36物件、55,858百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配
を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。
取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保
するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利
回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます(注2)。
（注1)「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。
（注2)本投資法人は、2019年5月22日付で、T's garden大島（以下「第10期取得済資産」といいます。）について売買契約を締結し、
2019年5月24日付で当該資産を取得しています。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
（ハ）財務戦略
現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組ん
でおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締
結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処
理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないこととします。
（ニ）2019年10月期及び2020年4月期の運用状況の見通し
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円) は含まない）
利益超過分配金
(円)
(円)
2019年10月期 2,475 1,187 960 959 3,480 0
2020年 4月期 2,440 1,181 960 959 3,480 0
本見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実
際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するもの
ではありません。本見通しの前提条件については、5ページ「2019年10月期及び2020年4月期の運用状況の見通し
の前提条件」をご覧ください。
③ 決算後に生じた重要な事実
（イ）資産の取得
本投資法人は、2019年5月22日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2019年5月
24日付で当該資産を取得しました。
区分 物件番号 物件名称 所在地 取得価格（百万円)(注)
住宅 Rd-22 T's garden大島 東京都江東区 1,020
（注）信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
（ロ）資金の借入れ
本投資法人は、2019年5月31日に返済期日の到来した1,200百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借
入れを実行しました。
借入金額 借入
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円） 実行日
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
0.83106％ 2019年 2024年 期限一括
株式会社りそな銀行 1,200 無担保
（固定金利） 5月31日 5月31日 弁済
株式会社新生銀行
株式会社あおぞら銀行
三井住友信託銀行株式会社
（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
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2019年10月期及び2020年4月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2019年10月期（第10期）（2019年 5月1日～2019年10月31日）（184日）
計算期間
・2020年 4月期（第11期）（2019年11月1日～2020年 4月30日）（182日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計37物件）（以下「運
用資産」といいます。）について、2020年4月期（第11期）末までの間に変動（新規物件
保有資産 の取得、既存物件の売却等）が生じないことを前提としています。
・実際には運用資産以外の新規物件の取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能
性があります。
・運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、テナント
及び市場の動向等を勘案し算出しています。
営業収益
・賃貸事業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
・営業費用のうち主たる項目は以下の通りです。
2019年10月期 2020年4月期
賃貸事業費用
（減価償却費を含む）計 1,070百万円 1,042百万円
管理委託費 227百万円 228百万円
（内運営管理費 170百万円 170百万円）
（内プロパティ・
マネジメント費用 56百万円 57百万円）
修繕費 92百万円 62百万円
公租公課 176百万円 191百万円
減価償却費 287百万円 283百万円
賃貸事業費用以外計 217百万円 215百万円
運用報酬 145百万円 143百万円
営業費用
・建物の修繕費については、建物状況評価報告書の金額を勘案のうえ、本資産運用会社が計
画した金額を基に、当該営業期間に必要と想定される額を費用として想定しています。し
かしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能
性があること、また、一般的に、建物の修繕費は年度による金額の差異が大きくなること
及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大き
く異なる結果となる可能性があります。
・公租公課については、一般的に、取得した資産の固定資産税及び都市計画税等について
は、前所有者と期間按分による計算が行われることにより取得時に精算されますが、本投
資法人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得時には費用計上され
ません。従って、2019年5月24日付で取得した第10期取得済資産の1物件に係る2019年度の
固定資産税及び都市計画税等は2019年10月期においては費用計上されません。なお、第10
期取得済資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は1百万円
（222日分に相当）を想定しています。
・ポートフォリオ全体のNOIについては、2019年10月期（第10期）に1,692百万円、2020年4
月期（第11期）に1,681百万円を想定しています。
NOI
・NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
・投資口発行費償却額として、2019年10月期に11百万円、2020年4月期に7百万円を想定して
います。
・支払利息及び融資関連費用として2019年10月期に214百万円、2020年4月期に212百万円を
営業外費用
想定しています。なお、2019年10月期の当該融資関連費用のうち67百万円、2020年4月期
の当該融資関連費用のうち65百万円は、それぞれ借入期間に応じて償却する額として想定
しています。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
項目 前提条件
・本書の日付現在29,200百万円の借入残高があり、2020年4月期末までに借入金残高に変動
が生じないことを前提としています。
・LTVについては、2019年10月期（第10期）末に46.7％、2020年4月期（第11期）末に46.7％
借入金
を想定しています。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
・本書の日付現在における発行済投資口の総口数283,015口を前提としており、2020年4月期
発行済投資口 末までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
の総口数 ・1口当たり分配金は、2019年10月期及び2020年4月期の予想期末発行済投資口の総口数
283,015口により算出しています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
います。
・1口当たり分配金が1円未満となる端数部分を除き、当期純利益の概ね全額を分配すること
を前提としています。
1口当たり分配金
・2019年10月期及び2020年4月期において、それぞれ25百万円の内部留保の取り崩しを見込
（利益超過分配金
んでいます。
は含まない。）
・なお、2019年10月期及び2020年4月期において、金利スワップの時価に変動がない前提で
算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配のうち、純資産控除項目（投資法人
1口当たり の計算に関する規則第2条第30号ロに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を
利益超過分配金 考慮して、純資産控除項目に相当する金額として本投資法人が決定する金額を一時差異等
（うち一時差異等 調整引当額として分配することを前提として算出しています。
調整引当額） ・2019年10月期及び2020年4月期における利益超過分配（一時差異等調整引当額）は、金利
スワップの時価に変動が無い前提で算出しているため見込んでいません。
1口当たり
利益超過分配金 ・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配のうち、出資払戻しについては現時
（うち税法上の出 点において行う予定はありません。
資等減少分配）
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といい
ます。）規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提と
その他 しています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2019年1月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,902,037 2,241,792
信託現金及び信託預金 3,830,246 4,310,993
営業未収入金 3,555 13,187
前払費用 103,579 166,330
未収消費税等 － 119,462
その他 － 1
流動資産合計 5,839,418 6,851,768
固定資産
有形固定資産
信託建物 13,515,395 15,958,022
減価償却累計額 △1,244,757 △1,467,073
信託建物（純額） 12,270,638 14,490,949
信託構築物 143,424 167,801
減価償却累計額 △34,091 △38,985
信託構築物（純額） 109,332 128,815
信託機械及び装置 303,516 306,542
減価償却累計額 △84,627 △98,036
信託機械及び装置（純額） 218,889 208,505
信託工具、器具及び備品 123,707 172,411
減価償却累計額 △36,345 △43,741
信託工具、器具及び備品（純額） 87,362 128,669
信託土地 32,774,913 40,378,496
有形固定資産合計 45,461,135 55,335,436
投資その他の資産
長期前払費用 204,811 278,476
繰延税金資産 10 4,377
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 214,821 292,853
固定資産合計 45,675,957 55,628,290
繰延資産
投資口交付費 22,284 34,755
繰延資産合計 22,284 34,755
資産合計 51,537,660 62,514,815
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（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金 83,719 87,630
1年内返済予定の長期借入金 4,000,000 3,200,000
未払金 101,450 131,943
未払法人税等 814 48,843
未払消費税等 69,257 11,542
前受金 451,002 394,839
その他 63,798 72,195
流動負債合計 4,770,042 3,946,996
固定負債
長期借入金 20,000,000 26,000,000
信託預り敷金及び保証金 2,054,450 2,330,353
その他 2,424 －
固定負債合計 22,056,875 28,330,353
負債合計 26,826,918 32,277,349
純資産の部
投資主資本
出資総額 23,907,827 29,009,048
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※２ △4,219 ※２ △2,344
出資総額控除額合計 △4,219 △2,344
出資総額（純額） 23,903,608 29,006,704
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 809,558 1,231,936
剰余金合計 809,558 1,231,936
投資主資本合計 24,713,166 30,238,640
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △2,424 △1,175
評価・換算差額等合計 △2,424 △1,175
純資産合計 ※１ 24,710,742 ※１ 30,237,465
負債純資産合計 51,537,660 62,514,815
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,852,313 ※１ 2,218,912
その他賃貸事業収入 ※１ 199,586 ※１ 237,348
不動産等売却益 － ※２ 292,018
営業収益合計 2,051,900 2,748,279
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 880,247 ※１ 1,030,586
資産運用報酬 120,005 151,068
資産保管手数料 2,447 2,457
一般事務委託手数料 14,206 15,757
役員報酬 3,180 2,460
その他営業費用 50,206 55,026
営業費用合計 1,070,294 1,257,356
営業利益 981,605 1,490,922
営業外収益
受取利息 24 29
受取保険金 － 3,766
還付加算金 418 －
雑収入 91 64
営業外収益合計 534 3,859
営業外費用
支払利息 102,076 133,628
融資関連費用 62,578 76,016
その他 11,622 11,239
営業外費用合計 176,277 220,884
経常利益 805,861 1,273,897
税引前当期純利益 805,861 1,273,897
法人税、住民税及び事業税 818 48,848
法人税等調整額 5 △4,367
法人税等合計 824 44,480
当期純利益 805,037 1,229,416
前期繰越利益 4,520 2,519
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 809,558 1,231,936
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分利益又
出資総額 出資総額（純額） は当期未処理損失
一時差異等調整
引当額
出資総額控除額合計 （△）
当期首残高 23,907,827 △7,694 △7,694 23,900,133 835,896
当期変動額
剰余金の配当 △827,900
一時差異等調整引当額の戻入 3,475 3,475 3,475 △3,475
当期純利益 805,037
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 － 3,475 3,475 3,475 △26,338
当期末残高 ※１ 23,907,827 △4,219 △4,219 23,903,608 809,558
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
評価・換算差額等
純資産合計
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
合計
剰余金合計
当期首残高 835,896 24,736,030 △4,395 △4,395 24,731,635
当期変動額
剰余金の配当 △827,900 △827,900 △827,900
一時差異等調整引当額の戻入 △3,475 － －
当期純利益 805,037 805,037 805,037
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
1,970 1,970 1,970
当期変動額合計 △26,338 △22,863 1,970 1,970 △20,893
当期末残高 809,558 24,713,166 △2,424 △2,424 24,710,742
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当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分利益又
出資総額 出資総額（純額） は当期未処理損失
一時差異等調整
引当額
出資総額控除額合計 （△）
当期首残高 23,907,827 △4,219 △4,219 23,903,608 809,558
当期変動額
新投資口の発行 5,101,220 5,101,220
剰余金の配当 △805,164
一時差異等調整引当額の戻入 1,875 1,875 1,875 △1,875
当期純利益 1,229,416
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 5,101,220 1,875 1,875 5,103,095 422,377
当期末残高 ※１ 29,009,048 △2,344 △2,344 29,006,704 1,231,936
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
評価・換算差額等
純資産合計
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
合計
剰余金合計
当期首残高 809,558 24,713,166 △2,424 △2,424 24,710,742
当期変動額
新投資口の発行 5,101,220 5,101,220
剰余金の配当 △805,164 △805,164 △805,164
一時差異等調整引当額の戻入 △1,875 － －
当期純利益 1,229,416 1,229,416 1,229,416
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
1,249 1,249 1,249
当期変動額合計 422,377 5,525,473 1,249 1,249 5,526,723
当期末残高 1,231,936 30,238,640 △1,175 △1,175 30,237,465
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 （自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
Ⅰ 当期未処分利益 809,558,396 1,231,936,108
Ⅱ 出資総額組入額 1,875,200 1,211,940
うち一時差異等調整引当額戻入額 1,875,200 1,211,940
Ⅲ 分配金の額 805,164,000 1,146,776,780
(投資口1口当たり分配金の額) (3,435) (4,052)
Ⅳ 次期繰越利益 2,519,196 83,947,388
上記のとおり、当期の投資口1口当 上記のとおり、当期の投資口1口当
たり分配金は、3,435円としておりま たり分配金は、4,052円としておりま
す。 す。
利益分配金(利益超過分配金は含み 利益分配金(利益超過分配金は含み
ません。)については、税制の特例(租 ません。)については、税制の特例(租
税特別措置法第67条の15第1項)の適用 税特別措置法第67条の15第1項)の適用
により、利益分配金の最大額が損金算 により、利益分配金の最大額が損金算
入されることを企図して、投資口1口 入されることを企図して、投資口1口
分配金の額の算出方法
当たりの利益分配金が1円未満となる 当たりの利益分配金が1円未満となる
端数部分を除いた、投信法第136条第1 端数部分を除いた、投信法第136条第1
項に定める利益から一時差異等調整引 項に定める利益から一時差異等調整引
当額の戻入れ額を控除した額の概ね全 当額の戻入れ額を控除した額の90%以
額を分配することとし、この結果、投 上を分配することとし、この結果、投
資口1口当たり利益分配金(利益超過分 資口1口当たり利益分配金(利益超過分
配金は含みません。)を3,435円としま 配金は含みません。)を4,052円としま
した。 した。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 805,861 1,273,897
減価償却費 246,476 287,588
融資関連費用 62,578 76,016
受取利息 △24 △29
支払利息 102,076 133,628
営業未収入金の増減額（△は増加） 1,178 △9,631
未収消費税等の増減額（△は増加） 145,316 △119,462
未払消費税等の増減額（△は減少） 59,281 △57,714
前払費用の増減額（△は増加） 32,992 △39,345
営業未払金の増減額（△は減少） 5,281 14,145
未払金の増減額（△は減少） 11,458 30,492
前受金の増減額（△は減少） 124,141 △56,162
信託有形固定資産の売却による減少額 － 811,843
その他 13,986 6,506
小計 1,610,605 2,351,773
利息の受取額 24 29
利息の支払額 △103,738 △130,682
法人税等の支払額 △937 △819
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,505,954 2,220,301
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △53,390 △10,984,515
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 98,257 412,139
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △28,646 △134,496
投資活動によるキャッシュ・フロー 16,220 △10,706,873
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △1,600,000 －
長期借入れによる収入 1,570,261 7,834,728
長期借入金の返済による支出 － △2,800,000
投資口の発行による収入 － 5,077,510
分配金の支払額 △827,900 △805,164
財務活動によるキャッシュ・フロー △857,638 9,307,074
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 664,535 820,502
現金及び現金同等物の期首残高 5,067,747 5,732,283
現金及び現金同等物の期末残高 5,732,283 6,552,786
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～64年
構築物 2～60年
機械及び装置 4～35年
工具、器具及び備品 2～27年
(2) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定
資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得
原価に算入しています。
４．ヘッジ会計の方法 (1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3) ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする
目的でデリバティブ取引を行っています。
(4) ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシ
ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することに
より、ヘッジの有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
る資金（現金及び現金同等物）の に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
範囲 得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本 (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地
③ 信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただ
し、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入
しています。
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（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
50,000 50,000
※2 一時差異等調整引当額
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
１．引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
金利スワップ デリバティブ取
繰延ヘッジ損益 31,234 7,694 － △3,475 4,219
評価損の発生 引の時価の変動
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
１．引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
金利スワップ デリバティブ取
繰延ヘッジ損益 31,234 4,219 － △1,875 2,344
評価損の発生 引の時価の変動
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
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［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,590,525 1,902,779
共益費収入 173,781 212,083
駐車場等収入 65,985 79,896
その他賃貸収入 22,021 24,153
計 1,852,313 2,218,912
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 172,755 182,658
その他収入 26,830 54,689
計 199,586 237,348
不動産賃貸事業収益合計 2,051,900 2,456,261
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 187,518 231,506
信託報酬 9,300 10,822
水道光熱費 172,964 194,342
損害保険料 3,765 4,394
修繕費 68,834 82,163
公租公課 154,589 175,178
減価償却費 246,476 287,588
その他費用 36,800 44,591
不動産賃貸事業費用合計 880,247 1,030,586
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 1,171,652 1,425,675
※2 不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
マーランドファイブ （単位：千円）
不動産等売却収入 1,150,661
不動産等売却原価 811,843
その他売却費用 46,800
不動産等売却益 292,018
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 234,400口 283,015口
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［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
現金及び預金 1,902,037 2,241,792
信託現金及び信託預金 3,830,246 4,310,993
現金及び現金同等物 5,732,283 6,552,786
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
解約不能にかかる未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
1年以内 528,500 549,323
1年超 558,061 308,463
合計 1,086,562 857,787
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの
借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行いま
す。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の
支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入
金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の
分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行すること
でリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコスト
のバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として
利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響に
ついてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
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２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期（2018年10月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,902,037 1,902,037 －
（2）信託現金及び信託預金 3,830,246 3,830,246 －
資産合計 5,732,283 5,732,283 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 4,000,000 4,000,000 －
（4）長期借入金 20,000,000 20,003,453 3,453
負債合計 24,000,000 24,003,453 3,453
（5）デリバティブ取引（※） (2,424) (2,424) －
当期（2019年4月30日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 2,241,792 2,241,792 －
（2）信託現金及び信託預金 4,310,993 4,310,993 －
資産合計 6,552,786 6,552,786 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 3,200,000 3,200,000 －
（4）長期借入金 26,000,000 26,068,217 68,217
負債合計 29,200,000 29,268,217 68,217
（5）デリバティブ取引（※） (1,175) (1,175) －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示し
ています。
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当
該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的
に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（5）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注2）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの
実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められ
るため、時価開示の対象とはしていません。
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
信託預り敷金及び保証金 2,107,565 2,385,116
（※）金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金（前期53,114千円、当期54,763千円）を含んでいます。
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（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 1,902,037 － － － － －
信託現金及び信
3,830,246 － － － － －
託預金
合計 5,732,283 － － － － －
当期（2019年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 2,241,792 － － － － －
信託現金及び信
4,310,993 － － － － －
託預金
合計 6,552,786 － － － － －
（注4）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2018年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 4,000,000 4,400,000 4,800,000 4,200,000 5,200,000 1,400,000
合計 4,000,000 4,400,000 4,800,000 4,200,000 5,200,000 1,400,000
当期（2019年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 3,200,000 4,800,000 5,600,000 6,400,000 5,200,000 4,000,000
合計 3,200,000 4,800,000 5,600,000 6,400,000 5,200,000 4,000,000
［有価証券に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年4月30日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年10月31日)
該当事項はありません。
当期（2019年4月30日)
該当事項はありません。
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２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年10月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ取引 主な 契約額等（注1)
時価（注2)
の方法 の種類等 ヘッジ対象 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 4,000,000 2,000,000 △2,424
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期（2019年4月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ取引 主な 契約額等（注1)
時価（注2)
の方法 の種類等 ヘッジ対象 うち1年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 2,000,000 － △1,175
処理方法 支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
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［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 10 4,377
繰延ヘッジ損失 764 406
繰延税金資産小計 774 4,784
評価性引当額 △764 △406
繰延税金資産合計 10 4,377
繰延税金資産の純額 10 4,377
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
法定実効税率 31.51 34.59
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.48 △31.14
その他 0.07 0.04
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.10 3.49
［退職給付に関する注記］
前期（2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年4月30日）
該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
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［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸
住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
貸借対照表計上額(注1)
期首残高 45,643,098 45,461,135
期中増減額(注2) △181,962 9,874,301
期末残高 45,461,135 55,335,436
期末時価(注3) 51,869,000 63,181,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の主な増加額は「JPT元町ビル 非常用発電設備更新工事」（9,154千円）等の取得によるものであり、主な減少額は減価償却
費（246,476千円）の計上によるものです。当期の主な増加額は「NU関内ビル」を含む6物件（10,903,482千円）の取得によるも
のであり、主な減少額は「マーランドファイブ」1物件（811,843千円）の譲渡及び減価償却費（287,588千円）の計上によるもの
です。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 296,595 不動産賃貸事業
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当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 295,356 不動産賃貸事業
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
1口当たり純資産額 105,421円 106,840円
1口当たり当期純利益 3,434円 4,349円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当
たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
（自 2018年 5月 1日 （自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日） 至 2019年 4月30日）
当期純利益（千円） 805,037 1,229,416
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 805,037 1,229,416
期中平均投資口数（口） 234,400 282,670
［重要な後発事象に関する注記］
１．資産の取得
本投資法人は、2019年5月22日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2019年5月
24日付で当該資産を取得しました。
物件名称 T's garden大島
資産の種類 信託受益権
取得価格（注） 1,020百万円
取得先 トーセイ株式会社
取得年月日 2019年5月24日
（注）信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
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２．資金の借入れ
本投資法人は、2019年5月31日に返済期日の到来した1,200百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借
入れを実行しました。
借入金額 借入
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円） 実行日
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
0.83106％ 2019年 2024年 期限一括
株式会社りそな銀行 1,200 無担保
（固定金利） 5月31日 5月31日 弁済
株式会社新生銀行
株式会社あおぞら銀行
三井住友信託銀行株式会社
（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額
（口）（注9） （百万円）（注10）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 9月 4日 私募設立 9,600 9,600 960 960 (注1)
2014年11月26日 公募増資 86,400 96,000 8,565 9,525 (注2)
2015年11月16日 公募増資 61,900 157,900 6,662 16,187 (注3)
2015年12月16日 第三者割当増資 3,100 161,000 333 16,521 (注4)
2016年11月 1日 公募増資 22,200 183,200 2,224 18,745 (注5)
2017年11月 1日 公募増資 51,200 234,400 5,161 23,907 (注6)
2018年11月 1日 公募増資 46,300 280,700 4,858 28,766 (注7)
2018年11月28日 第三者割当増資 2,315 283,015 242 29,009 (注8)
（注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
（注2） 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注3） 1口当たり発行価格111,637円（発行価額107,629円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注4） 1口当たり発行価額107,629円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注5） 1口当たり発行価格103,938円（発行価額100,206円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注6） 1口当たり発行価格104,462円（発行価額100,819円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注7） 1口当たり発行価格108,723円（発行価額104,931円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注8） 1口当たり発行価額104,931円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注9） 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口（自己保有投資口）又は投信法施行規
則第160条の規定により議決権を有しない投資口（相互保有投資口）はありません。
（注10） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
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３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
本投資法人の決算日（2019年4月30日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。なお、保有資産であ
る不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下「不動産信託受益権」といいます。)は、いずれもテナントに対
する賃貸用である建物及びその敷地です。
第9期
（2019年4月30日現在）
資産の
地域等 主たる用途
種類
保有総額 対総資産比率
（百万円）（注2） （％）（注3）
オフィス 27,081 43.3
東京経済圏 商業施設 5,873 9.4
不動産信託 住宅 22,380 35.8
受益権
主要地方都市
－ － －
（注1）
合計 55,335 88.5
預金・その他の資産 7,179 11.5
資産総額（注2） 62,514 100.0
負債総額（注2） 32,277 51.6
純資産総額（注2） 30,237 48.4
（注1） 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。以
下同じです。
（注2） 「保有総額」、「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」の金額は、規約に定められた資産評価方法に従って、2019年4
月30日現在における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。
（注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
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② 投資資産
（イ）運用資産の概要
本投資法人の決算日（2019年4月30日）現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資比
率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは「O」、
商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
投資比率 不動産鑑定
物件 取得価格 取得年月日
区分 物件名称 所在地 （％） 評価額等
番号 （百万円） (注3)
(注1) （百万円）(注2)
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 6.0 3,730 2014年11月28日
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 3.7 2,590 2014年11月28日
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区 1,830 3.3 2,560 2014年11月28日
O-04 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市 4,100 7.3 4,640 2015年11月17日
O-05 西葛西トーセイビル 東京都江戸川区 1,710 3.1 2,010 2015年11月17日
オ O-06 新横浜センタービル 神奈川県横浜市 1,364 2.4 1,750 2015年11月17日
フ
O-07 西台NCビル 東京都板橋区 1,481 2.7 1,780 2016年8月31日
ィ
ス O-08 JPT元町ビル 神奈川県横浜市 2,377 4.3 2,850 2016年11月2日
O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区 1,380 2.5 1,640 2016年11月2日
O-10 長者町デュオビル 神奈川県横浜市 1,300 2.3 1,410 2017年11月2日
O-11 NU関内ビル 神奈川県横浜市 3,800 6.8 4,000 2018年11月2日
O-12 東戸塚ウエストビル 神奈川県横浜市 2,650 4.7 2,720 2018年11月2日
小計 － 27,419 49.1 31,680 －
Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市 2,380 4.3 2,710 2014年11月28日
商 Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市 1,950 3.5 2,180 2015年11月17日
業
Rt-03 セレクション初富 千葉県鎌ケ谷市 310 0.6 356 2016年11月2日
施
設 Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 2.5 1,410 2017年11月2日
小計 － 6,040 10.8 6,656 －
オフィス及び商業施設の中計 － 33,459 59.9 38,336 －
Rd-01 T's garden高円寺 東京都杉並区 1,544 2.8 2,040 2014年11月28日
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区 1,227 2.2 1,530 2014年11月28日
Rd-03 月光町アパートメント 東京都目黒区 1,000 1.8 1,200 2014年11月28日
Rd-04 T's garden川崎大師 神奈川県川崎市 980 1.8 1,140 2014年11月28日
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区 836 1.5 929 2014年11月28日
Rd-07 アブニール白妙 神奈川県横浜市 780 1.4 945 2014年11月28日
Rd-08 ドミトリー原町田 東京都町田市 600 1.1 741 2014年11月28日
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 千葉県千葉市 2,800 5.0 3,100 2015年11月17日
Rd-10 プライムガーデン 千葉県鎌ケ谷市 600 1.1 625 2016年11月2日
Rd-11 T's garden新小岩 東京都葛飾区 670 1.2 729 2016年11月2日
住
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 3.4 1,970 2017年11月2日
宅
Rd-13 マイルストン東久留米 東京都東久留米市 1,650 3.0 1,700 2017年11月2日
Rd-14 ルミエール3番館 埼玉県川口市 1,420 2.5 1,550 2017年11月2日
Rd-15 T's garden西船橋 千葉県船橋市 860 1.5 878 2017年11月2日
Rd-16 クエスト山手台 神奈川県横浜市 710 1.3 746 2017年11月2日
Rd-17 サンセール与野本町 埼玉県さいたま市 600 1.1 622 2017年11月2日
Rd-18 Rising Place川崎二番館 神奈川県川崎市 1,812 3.2 1,850 2018年11月2日
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区 1,090 2.0 1,130 2018年11月2日
Rd-20 ペルソナージュ横浜 神奈川県横浜市 740 1.3 794 2018年11月2日
Rd-21 T's garden西八王子WEST 東京都八王子市 600 1.1 626 2018年11月2日
小計 － 22,399 40.1 24,845 －
合計 － 55,858 100.0 63,181 －
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2019年4月期決算短信
（注1）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の比率を、小数第1位未満を四捨五入して記載していま
す。
（注2）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社に
委託しており、「不動産鑑定評価額等」には、2019年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書（以下
「不動産鑑定評価書等」といいます。）に記載された評価額を記載しています。以下同じです。
（注3）「取得年月日」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
（ロ）ポートフォリオの概況
以下は、本投資法人の決算日（2019年4月30日）現在における、運用資産に係るポートフォリオの概況を示した
ものです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産は、いずれもテナントに対する賃貸
用である建物及びその敷地です。
a. 用途別
取得価格 用途別投資比率
分類 物件数
（百万円） （％）(注)
オフィス 12 27,419 49.1
商業施設 4 6,040 10.8
住宅 20 22,399 40.1
合計 36