決算説明会
２０２１年４月期（第１３期）
証券コード：3451
目次
３ 決算概要 23 ESGについて
⚫ 第13期決算概要 ⚫ トーセイ・リートの運用を通じた環境・社会の課題への対応
⚫ 1口当たり分配金の推移 ⚫ ESG ～環境～
⚫ ESG ～社会～ （1）~（2）
⚫ ESG ～ガバナンス～
6 運用実績 ⚫ トーセイ株式会社（スポンサー）によるセイムボート出資状況
⚫ SDGsとの関連
⚫ 稼働率の実績
⚫ 賃料の状況～新規契約・解約 31 APPENDIX
⚫ 賃料の状況～賃料改定 ⚫ ポートフォリオの推移
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み~CAPEX投資~ ⚫ ポートフォリオの主要指標
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み（オフィス） ⚫ テナント分散状況（第13期末）
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み（住宅） ⚫ 投資主の状況（第13期末）
⚫ 第13期末鑑定評価額及び含み益の状況 ⚫ 貸借対照表
⚫ ポートフォリオの変化 ⚫ 損益計算書
⚫ ポートフォリオ一覧（52物件）（1）~（2）
15 財務の状況
⚫ ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第13期末）①～⑧
⚫ 財務運営（1）~（2）
⚫ 投資法人の概要
⚫ 資産運用会社の概要
⚫ ディスクレーマー
18 業績・分配金予想
⚫ トーセイ・リートの運用を改めて考える
⚫ 第14期・第15期の運用サマリー
⚫ 第14期・第15期の業績予想
⚫ 分配金の成長について
第13期決算説明会資料 2
決算概要
第13期決算説明会資料 3
第13期決算概要
◼ 第13期の実績 （百万円） ◼ 賃貸事業収益・費用予想対比 （百万円）
2021年4月期（第13期） 2021年4月期（第13期）
2020年
予想 予想
10月期 2020/12/17発表
実績 差異
（第12期） 2020/12/17 実績 予想対比
発表 営業収益 3,123.5 3,311.6 188.0
運用日数 184 日 181 日 181 日 ― 不動産売却益 0.0 96.2 96.2
賃貸事業収益 3,123.5 3,215.4 91.8
営業収益 3,097 3,123 3,311 +6.0%
賃料・共益費・施設収入 2,865.6 2,914.6 49.0
営業利益 1,532 1,487 1,652 +11.1% オフィス 1,348.2 1,369.3 21.1
商業施設 233.2 231.7 △1.4
経常利益 1,259 1,203 1,373 +14.1% 住宅 1,284.2 1,313.5 29.2
水光熱費収入 214.0 215.8 1.7
当期純利益 1,258 1,202 1,339 +11.4%
その他営業収入 43.8 84.8 41.0
1口当たり分配金
3,697 3,530 3,750 +6.2% 原状回復工事 14.1 41.1 26.9
（円）
更新料 26.9 33.2 6.2
総資産 77,012 ― 80,252 ―
解約違約金他 2.7 10.5 7.7
COVID-19による賃料減免 △13.3 △8.3 4.9
◼ 当期純利益の変動要因（予想対比）
（百万円）
賃貸事業費用 1,349.4 1,362.2 12.8
1,400 △38.6
+96.2 PMBM報酬 307.2 309.4 （百万円） 2.1
実績
1,350 その他 1,339 水光熱費 226.3 200.6 △25.7
不動産
売却益 +136.5
+91.8 △12.8 修繕費 122.0 156.5 34.4
1,300
原状回復費 67.4 82.6 15.1
1,250 予想 賃貸事業 賃貸事業 公租公課 231.8 240.9 9.1
収益 費用
1,202
1,200 その他支出 94.6 79.1 △15.4
広告宣伝費 45.6 34.9 △10.7
1,150
減価償却費 367.2 375.4 8.2
1,100
第13期決算説明会資料 4
分類 1 分類 2 分類 3 分類 4 分類 5 分類 6
(注)予想は2020年12月17日に公表した2021年4月期（第13期）の予想数値です。
1口当たり分配金の推移
⚫ 第13期実績は3,750円/口となり予想を上回る実績
‐ 直近予想比+120円(+3.31%) (注1)、当初予想比+220円(+6.23%) (注2)
‐ 譲渡した2物件の売却益については全額内部留保
１口当たり分配金
(円) 当初予想（注2）
4,500
実績
4,052
4,000
3,696 3,697 3,750
売却益等 3,675
3,592 3,532 534円
3,435 3,430 3,480 3,520 3,530
3,500 3,371 3,382
3,208 3,256 3,259 3,252 3,263 （注2）
3,202
3,063
2,986
3,000 2,844 内部留保取り崩し
2,772 90円
内部留保
取り崩し
79円
2,500
1,938
2,000
1,500
1,000
500 373
0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
IPO 第1回PO 第2回PO 第3回PO 第4回PO 第5回PO
12物件 5物件 1物件 5物件 8物件 6物件 1物件 12物件 1物件 4物件
174億円 119億円 14億円 53億円 98億円 106億円 10億円 119億円 16億円 29億円
(注1)分配予想の修正を行いました。詳細は、2021年2月26日付「2021年4月期（第13期）の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
(注2)当初予想は最初に公表した数値を記載しています。ただし、2021年4月期（第13期）の当初予想は2020年12月17日に公表した数値です。
第13期決算説明会資料 5
運用実績
第13期決算説明会資料 6
稼働率の実績
◼ 稼働率の推移
⚫ 第13期末の稼働率は97.1%となり前期末比△0.6% （％）
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
100
⚫ オフィスの解約が先行しているが、商業施設・住宅は堅調に推移。
総合型リートの強みを発揮 99
⚫ テナントの入居と退去が同時的に複数発生。退去のあった大きな 98
区画を、比較的ニーズの強い小規模区画に分割し対応
97
◼ 稼働率の変化要因 96
◼ 解約先行し稼働率98.7%から97.1％に低下 95
2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
（上昇要因） 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月
⚫ 関内トーセイビルⅡ（91.7%→95.5%） 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末
• 6テナント入居、5テナント退去 全体 98.2％ 98.0％ 97.9％ 97.7% 97.7% 97.1%
• 2020/8の大型退去区画（約430坪）の埋め戻し完了 オフィス 99.5％ 99.5％ 99.1％ 99.1% 98.7% 97.1%
オフィス 商業施設 98.2％ 97.4％ 97.7％ 98.6% 98.3% 99.1%
⚫ 西葛西トーセイビル（94.0→100％）
住宅 97.1％ 96.7％ 96.9％ 96.8% 96.9% 96.9%
• 駅前立地に着目したサテライトオフィス運営企業が入居
（低下要因） ◼ 住宅稼働率の変動内訳（第12期末→第13期末）
（注）
⚫ 西台NCビル（100%→90.8%) ファミリー向け 単身者向け 合計
⚫ NU関内ビル（99.0%→91.7%） 稼働率（%） 稼働率（%） 稼働率（%）
物件 物件 物件
数 第12 第13 数 第12 第13 数 第12 第13
増減 増減 増減
期末 期末 期末 期末 期末 期末
◼ 入居が退去を上回り稼働率は98.3%から99.1%に上昇
東京都
6 97.3 97.6 0.3 2 100.0 97.1 △2.9 8 97.7 97.5 △0.2
商業施設 ⚫ 和紅ビル（92.7%→98.0%） （23区）
東京都 4 7
• 2テナント入居、1テナント退去 （23区以外） (3)
95.3 97.3 2.0 3 96.3 96.7 0.4
(6)
95.9 96.9 1.1
千葉・神奈川 9 19
◼ 特に変化は見られず稼働率は前期と同水準 10 97.0 96.7 △0.3 96.3 96.4 0.1 96.8 96.6 △0.2
・埼玉 (7) (17)
住宅 20 14 34
⚫ 保有34物件の稼働率はすべて90％以上を確保 総計 96.9 97.0 0.1 96.7 96.6 △0.2 96.9 96.9 0.0
(19) (12) (31)
(注)物件数は第13期末の数値ですが、括弧書の数値は、第12期末の数値です。 第13期決算説明会資料 7
賃料の状況～新規契約・解約
⚫ 第13期中の新規契約と解約の各テナント月間賃料の差引は△1,636千円減少
⚫ 新規契約テナントと旧テナント入居条件の比較では、月間賃料は合計で＋812千円の増加
⚫ 事業拡張・拠点縮小・オフィス廃止等、オフィス利用の見直しによる移転が活発
◼ 新規契約・解約月間賃料の増減（注1） ◼ テナント移転理由（オフィス・商業施設）
移転理由 社数 面積割合(注3)
新規契約（A） 解約（B） 増減（A）-（B）
営業拠点の新規設置 5社 40.4%
面積 賃料 面積 賃料 面積 賃料
件数 件数 件数 入居 拠点・業務拡大による移転 4社 30.1%
（㎡） （千円） （㎡） （千円） （㎡） （千円）
オフィス計 9 1,283.22 4,630 11 2,191.12 7,006 △2 △907.90 △2,376 拠点・業務縮小による移転 2社 29.6%
商業施設 減床による館内移転 2社 32.7%
2 206.63 683 1 57.64 136 1 148.99 547
計 テレワーク等でオフィス不要 4社 26.1%
退去
住宅計 224 8,909.13 20,063 215 8,820.42 19,871 9 88.71 192 拠点集約・廃止 5社 25.4%
合計 235 10,398.98 25,377 227 11,069.18 27,013 8 △670.20 △1,636 自社ビル竣工 1社 15.9%
新規契約・解約月間賃料の推移図（注2）
（百万円） 新規契約賃料 解約契約賃料 契約賃料増減
◼ 新規契約テナントと旧テナントとの契約賃料の比較（注1）(注3) 30.0
22.8 23.1 25.3
21.3 20.4
18.2
月間賃料の増加 横ばい 月間賃料の減少 合計 20.0
12.3
合計金額 合計金額 増減金額 10.0
件数 増減率 件数 件数 増減率 件数 増減率
(千円） (千円） (千円） 2.5 2.1 △0.0
0.1 1.5 0.6 △1.6
0.0
オフィス計 7 545 17.4% 1 1 △74 △15.7% 9 471 11.3%
商業施設 -10.0
1 2 0.3% 0 1 △43 △19.0% 2 △41 △5.7%
計 △ 12.2
-20.0 △ 15.7
住宅計 105 481 5.0% 76 43 △100 △2.5% 224 381 1.9% △ 19.1 △ 18.9
△ 22.2 △ 23.1
-30.0 △ 27.0
合計 113 1,028 7.8% 77 45 △216 △4.6% 235 812 3.3% 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
（注1）本表における賃料は、千円未満を四捨五入して記載しています。
（注2）本表における賃料は、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。 第13期決算説明会資料 8
（注3）増減率、面積割合は小数第2位を四捨五入しております。また、必ずしも合計が100％とならないことがあります。
賃料の状況～賃料改定
⚫ 第13期中に契約期限が到来した更新対象582件（オフィス74件、商業施設9件、住宅499件）の
うち106件で増額改定実施。賃料改定による賃料増額率は平均2.7％
⚫ 契約期限が到来した更新対象のうち減額更新した契約はゼロ
◼ 賃料改定の状況（賃貸面積ベース） ◼ 賃料増額改定推移（増額件数・増額率）
・2020年10月期（第12期） ・2021年4月期（第13期） （%）
増額率（左軸） 増額件数（右軸） （件）
更新対象 415件 更新率89% 更新対象 582件 更新率92% 8.0
133
140
賃料減額 賃料減額 130
0%（0件） 0%（0件）
120
13.2 %
18.2 % （106件） 106 110
（80件）
94
97 100
更新済 371件 更新済 535件
合計 28,983.59㎡ 合計 47,130.06㎡ 5.6 90
80
4.0 75 4.0 80
3.8 5.0
81.8% 86.8% 4.0 3.6 70
（291件） （429件） 3.4
3.0 4.1 60
52 3.8
賃料増額 賃料減額 現状維持 50
2.1
◼ 第13期 増額・減額改定の内訳（アセットタイプ別） 37 2.7 40
増額改定 減額改定 合計 25 27 25 30
14 1.6 20
増額率 減額率 増減率
件数 件数 9
（%) （%) （%) 10
全体 106 2.7 0 0 2.7
0.0 0
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
オフィス 3 4.6 0 0 4.6 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
商業施設 0 0 0 0 0
（注）上記のグラフは増額改定を行ったケースのみについて記載をしており、第3期に1件、第4期と第5期に各4件、
住宅 103 2.2 0 0 2.2
第11期に1件の減額更新を行っています。
第13期決算説明会資料 9
資産価値の維持・向上への取組み~CAPEX投資~
◼ CAPEX投資額・減価償却額等の推移 ◼ 第13期CAPEX投資例
CAPEX投資額（実績） 減価償却額 当期修繕積立額 修繕積立金残高(注) -オフィス-
（百万円）
⚫ 空調工事等を実施
1,000
450
976.3 物件名 主な投資内容 金額（百万円）
多摩センタートーセイビル チリングユニット更新工事 37.4
400
東戸塚ウエストビル 空冷ヒートポンプチラー更新工事 35.9
375.4
360.8 西台NCビル 空調機器更新工事 18.9
350 340.2 多摩センタートーセイビル 自動車用エレベーターリニューアル更新工事 17.7
関内トーセイビルⅡ エントランス改修工事 6.8
300 292.6
287.5
-住宅-
245.5
⚫ エアコン交換工事を複数物件で実施
250 243.4 246.4 234.8
物件名 主な投資内容 金額（百万円）
211.2 238.9
207.9 204.0 月光町アパートメント エアコン交換工事 4.0
221.3
200 187.5
月光町アパートメント 増圧給水ポンプユニット交換工事 1.9
168.4 161.2
159.2 T's garden北柏 エアコン交換工事 1.4
150 137.7
T's garden西船橋 床材変更工事 1.2
123.8
110.0 T's garden高円寺 増圧給水ポンプユニット分解整備 0.9
98.4
122.6
100 90.5 91.6 85.1 79.3
50.0 76.1
79.2
◼ CAPEX投資額の内訳（主要目的別）
70.7
50
25.0 51.8
64.5 （2015年4月期（第1期）～2021年4月期（第13期）累計）
50.4
47.2
31.6 32.1 内容 金額（百万円） 割合
2.3
0 空調工事 383.1 35.2%
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 修繕
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 積立金
電気設備・その他設備 358.4 32.9%
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） 残高
リニューアル・バリューアップ 262.9 24.1％
(注)「修繕積立金残高」は、2021年4月30日時点のものです。
機械式駐車場 84.9 7.8%
第13期決算説明会資料 10
資産価値の維持・向上への取組み（オフィス）
◼ 関内トーセイビルⅡ ◼ 西台NCビル
⚫ エントランス改修工事・・・【衝立撤去・ベンチ設置、天井LEDダウンライト、壁タイル張替 他】 ⚫ エレベーターホール・廊下改修工事
before after before after
◼ NU関内ビル
⚫ エレベーターホール・廊下改修工事
before after
第13期決算説明会資料 11
資産価値の維持・向上への取組み（住宅）
◼ ルミエール3番館 ◼ T's garden大島 ◼ アブニール白妙
⚫ 原状回復工事・リニューアル工事 ⚫ 原状回復工事・リニューアル工事 ⚫ ①原状回復工事・リニューアル工事
◼ 入居期間:25年1か月 ◼ 入居期間:5年2か月 ◼ 入居期間：7年10か月
◼ 賃料 106,000円→115,000円（＋9,000円） ◼ 賃料 105,000円→117,000円（＋12,000円） ◼ 賃料 115,000円→131,000円（＋16,000円）
before after before after ⚫ ②原状回復工事・リニューアル工事
◼ 入居期間：7年11か月
◼ 賃料 108,000円→123,000円（＋15,000円）
before after
• キッチン交換
before after
• 和室 琉球風畳交換、洗面台交換、スイッチ交換 他
• 浴室アクセントシート張替
• 壁・天井クロス張替え、CF張替え、 化粧台交換 他 ◼ T‘s garden蕨Ⅱ
before after
⚫ 原状回復工事・リニューアル工事
◼ T's garden西八王子WEST ◼ 入居期間:8年8か月
⚫ 原状回復工事・リニューアル工事 ◼ 賃料 87,000円→95,000円（＋8,000円）
before after
◼ 入居期間:3年5か月
◼ 賃料 75,000円→82,000円（＋7,000円）
before after
• 洗面化粧台交換
before after
• クロス張替 浴室 鏡・シャワーセット・換気扇交換 他
• エアコン新設 他 • レンジフード交換、エアコン交換 クロス張替 他 第13期決算説明会資料 12
第13期末鑑定評価額及び含み益の状況
⚫ 期末鑑定評価額（注1）は、82,295百万円（前期比+411百万円）
⚫ 含み益は、10,830百万円（前期比+539百万円）。用途別ではオフィス54.9％、住宅38.1％、
商業施設7.0％の順で割合を占める
◼ 期末鑑定評価額の状況（注1） （百万円）
2021年4月期（第13期） 前期比増減（注2）
期末鑑定 簿価ベース 期末鑑定 簿価ベース
物件数 取得価格 帳簿価格
評価額 含み損益 評価額 含み損益
オフィス計 15 31,949 31,464 37,412 5,947 52 24
商業施設計 3 5,730 5,429 6,190 760 0 33
住宅計 34 34,713 34,571 38,693 4,121 359 481
合計 52 72,392 71,464 82,295 10,830 411 539
◼ 含み益額及び含み益率の推移 ◼ 含み益の用途別比率（第13期）
（百万円）
15.8% 15.2%
13,000 16.0%
含み益額(左軸) 14.2%
14.1% 14.4% 14.5%
12,000 含み益率(右軸)
14.0%
11,000 12.3% 10,830
11.4% 9,783 10,094
10,000 11.3% 12.0%
10.4% 8,888
9,000
9.5% 7,845
8,000 10.0%
38.1
7,000 7.3% 6,407 含み益
%
10,830
8.0%
6,000 6.6%
5,222 オフィス
5,000
4,055
4,462 6.0%
54.9
商業施設
4,000 3,191 百万円 %
3,000
2,801 4.0% 住宅
2,000 1,164 1,277 2.0%
1,000 7.0%
0 0.0%
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（注1）各物件の期末鑑定評価額については、38,39ページの『ポートフォリオ一覧』をご参照ください。
（注2）前期比増減は、2020年10月期（第12期）末時点の数値との対比を記載しており、第13期取得物件及び譲渡物件の数値を除いております。第13期取得物件の詳細については、
第13期決算説明会資料 13
2020年11月25日付「国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計4物件）」、譲渡物件の詳細については、2021年2月26日付「国内不動産信託
受益権の譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
ポートフォリオの変化
◼ ポートフォリオの変化
第12期末時点 取得資産 譲渡資産 第13期末時点
ポートフォリオ （2020年12月17日） （2021年3月31日） ポートフォリオ
物件数 50物件 4物件 2物件 52物件
資産規模（取得価格ベース） 70,382百万円 2,920百万円 910百万円 72,392百万円
鑑定評価額の合計 79,613百万円 3,261百万円 990百万円 82,295百万円
（2020年10月31日時点） （2020年10月31日時点）
鑑定NOI利回り 5.93% 5.37% 6.31% 5.91%
（2020年10月31日時点） （2020年10月31日時点）
平均築年数 27.8年 20.5年 23.4年 27.5年
（2021年4月30日時点）
用途別投資比率
（取得価格ベース）
オフィス 45.4％ - - 44.1%
商業施設 8.6％ - 34.1% 7.9%
住宅 46.0％ 100.0％ 65.9％ 48.0％
◼ 資産入替の詳細
取得資産（2020年12月17日） 譲渡資産（2021年3月31日） ⚫ 譲渡の目的
T's garden T's garden
物件名
センター南
ブールヴァル舞岡 T's garden小岩
都筑ふれあいの丘Ⅱ
セレクション初富 プライムガーデン
• 商業施設の現在のテナントとの契約期
限を今後迎えるにあたり、将来の賃貸借
条件の変動リスクを回避すること
• 譲渡資産は互いに隣接しており、２物
件を一体として譲渡することで譲渡価格
所在 神奈川県横浜市 神奈川県横浜市 東京都江戸川区 神奈川県横浜市
入替 千葉県鎌ケ谷市 千葉県鎌ケ谷市 の最大化を図った
種別 住宅 住宅 住宅 住宅 商業施設 住宅 ⚫ 効果
取得価格 1,140百万円 810百万円 490百万円 480百万円 310百万円 600百万円
• 譲渡価格 計1,050百万円。売却益
鑑定評価額(注1) 1,240百万円 871百万円 573百万円 577百万円 364百万円 626百万円 96.2百万円
鑑定NOI利回り(注1) 4.94% 5.60% 5.32% 6.02% 6.64% 6.14%
• 住宅比率が2.0%上昇、商業施設比
築年数(注2) 14.3年 17.4年 28.1年 32.6年 17.9年 26.2年 率が0.7%減少。ボラティリティを抑え安
稼働率(注3) 97.6% 91.1% 90.6% 92.3% 100.0% 100.0% 定したキャッシュフローを構築
(注1)譲渡物件の鑑定評価額、NOI利回りは2020年10月31日時点鑑定
(注2)築年数は2021年4月30日時点 第13期決算説明会資料 14
(注3)稼働率は取得資産は2021年4月30日時点、譲渡資産は2021年1月31日時点
財務の状況
第13期決算説明会資料 15
財務運営（1）
⚫ 日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付 A-を新規に取得
⚫ 2021年５月末に短期借換えを実施。次回借換え時、借入期間の長期化を図る予定
◼ 格付の取得 ◼ 借入残高の変化（借入先別）(単位：百万円)
1,190 700
2021年2月24日付で株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付を新規に取得しました。 150 300
920
格付機関 対象 格付 見通し
3,045
10,275
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 A- 安定的 3,045
第12期末
借入残高
格付レポートコメント（一部抜粋） 2,945
35,500
4,160 8,770
“財務面は、安定したLTV コントロールやレンダーフォーメーションなども踏まえ、足元では特段の懸念は見
られない。JCR は、これまでのトラックレコードを鑑み、継続的なスポンサーサポートと資産運用会社の取り
組みによって、今後も一定の成長と安定した運営が期待できるものと評価している。”
（JCR 2021年2月24日付ニュースリリースの信用格付の結果公表より）
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
1,290 900 みずほ銀行
◼ 借換え 150 300
400 りそな銀行
920 200 新生銀行
借入金額 固定
区分 利率 借入日 返済期日 あおぞら銀行
（百万円） /変動
3,545 三井住友信託銀行
借換え 基準金利（全銀協1か月日本円 TIBOR） 2020年 2021年
借換え後 10,275
千葉銀行
短期 1.0年 400 変動 （2021年5月31日時点）
対象 +年率0.200% 5月29日 5月31日 福岡銀行
3,545
借入残高 イオン銀行
38,500
（注）
西日本シティ銀行
基準金利（全銀協1か月日本円 TIBOR） 2021年 2021年 3,145
借換え 短期 5か月 400 変動
+年率0.200% 5月31日 10月29日 8,770 関西みらい銀行
5,060 静岡中央銀行
（注）第13期中に資金の借入れ及び借換えを実施いたしました。
詳細は、2020年11月25日付「資金の借入れに関するお知らせ」及び、「資金の借入れ（借換え）に関するお知らせ」をご参照ください。 第13期決算説明会資料 16
財務運営（2）
◼ 財務指標
2020年10月期 2021年4月期 借換え後 増減比・差
（第12期） （第13期）（A） （2021年5月31日）（B） （B）-（A）
有利子負債残高 35,500 百万円 38,500 百万円 38,500 百万円 - 百万円
平均借入金利 0.98 % 0.97 % 0.97 % 0.00 %
平均残存年数 3.1 年 3.0 年 3.0 年 △0.1 年
固定金利比率 86.2 % 91.2 % 91.2 % 0.0 %
長期借入比率 98.9 % 99.0 % 99.0 % 0.0 %
総資産LTV 46.1 ％ 48.0 ％ 48.0 ％ 0.0 ％
◼ 返済期限の分散状況 ◼ 総資産LTV及び鑑定LTVの推移
（％） 総資産LTV 鑑定LTV
55
借換え 既存借入
（億円）
45 当面の総資産LTV水準（45％～50％）
50
40 46.8 48.0 48.0
46.4 46.3 46.8 46.7 46.5 46.1
46.1 45.9 46.6
44.1 44.9
35
45
30
25 4 43.6 43.1 42.3 42.3
40 42.2 42.5
41.7 41.4 41.5 41.2
20 40 39 40.7 41.1 41.0 40.8
32 35
34 32 33
15 30 28 30
24 24 350
10 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 借換え後
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
5
0
（注）借換え後の総資産LTVについては、第14期末時点における予想総資産のうち有利子負債の占める割合を記載
2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 しています。「鑑定LTV」とは、本投資法人の資産総額に含み益を加えた額に対する有利子負債の割合をいいます。借換
10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
え後の数値は見込みの数値であり、実際のものと一致するとは限りません。
（第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期） （第21期） （第22期） （第23期） （第24期） （第25期）
第13期決算説明会資料 17
業績・分配金予想
第13期決算説明会資料 18
トーセイ・リートの運用を改めて考える
◼ 基本方針の再整理
これまでの運用資産に対する取り組み実績について、社会的な意義の変化やステークホルダーの利益の観点か
ら整理し、改めて「物件価値の維持・向上に取り組み、築年数が経過した物件であっても収益不動産としての
活用を続ける」ための運用を継続する
◼ これまでの運用と新たに認識された意義
トーセイ・リートにおける運用
環境にやさしい資金供給を考えるス
築年数にこだわらない投資戦略 新たに認識される社会的意義
テークホルダーの増加
（J-REIT市場の裾野拡大）
機能維持のためのCAPEX投資 ⚫ 古い空調や電気設備の更新による機能維持・
⚫ 計画的に環境性能を改善するために投入
やリニューアル工事 安全性確保、消費エネルギー削減
する資金 (修繕積立金）を確保
⚫ ESGの観点での工事内容や導入機器の環境
⚫ CAPEXの活用状況を開示
性能チェック
⚫ 設備投資効果による収益性の向上(賃料
適正な賃料設定と ⚫ ボリュームゾーンのテナントへの入居スペース供給。
水準向上・費用削減）
積極的なリーシング活動 環境面での顧客満足度向上
可能な限り建物を長期にわたって活
稼働率向上・収益不動産として活 環境性能を改善した不動産への
用していくことで、再開発による環境
用することで高い利回りを確保 投資を通じた収益の受領
負荷を軽減
第13期決算説明会資料 19
第14期・第15期の運用サマリー
◼ 計画・対応
項目 計画 対応
2021年10月期 2022年4月期
✓ 従来公表水準どおりの分配金支払いを計画。運用状況により内部留保取り
分配金 崩し額を調整、安定的な分配金支払いを目指す
3,530円 3,530円
(内部留保取崩し）
（43円） （92円） ✓ 現時点の内部留保残高は350円/口相当
✓ スポンサーパイプライン中心に物件取得
外部成長 ⚫ 資産規模800億円台へ（現在723億円）
✓ 利回り重視のスタンス変わらず、無理をした取得は行わない方針
⚫ 想定稼働率（期末） ✓ オフィスは解約が先行する流れが続く見込み。ボトムとなる稼働率を前提に
2021年10月期 2022年4月期 保守的な業績予想策定、上振れを目指す
内部成長 94.8% 93.9% ✓ 分割により比較的活況な小規模（100坪程度以下）ニーズを取り込み
✓ CAPEXによるリニューアル効果を発揮、稼働率向上と賃料水準の引き上げ
⚫ CAPEXは前期並みに高い水準を計画 につなげる
⚫ 賃料減免額想定 ✓ 前期（2021年4月期）の減免等実績は、13.3百万円の想定に対し8.3
百万円（△24円/口）
2021年10月期 2022年4月期
COVID-19対応 ✓ 前期の新たな要請件数は9件で、前々期24件に比べ減少しているが、
△5.8百万円 △1.4百万円 2021年10月期も影響は続く想定。COVID-19を要因とする減免等要請
（△17円/口） （△4円/口） への対応は引き続き丁寧に行う
✓ 格付A-を活用した資金調達。グリーンファイナンスの可能性を検討
財務戦略 ⚫ 資金調達の多様化・長期化
✓ LTV比率は現状水準（48.0%)を上回らない
✓ 築年数が経過した物件にCAPEX等を通じて長期に不動産を活用するアセッ
ESG ⚫ トーセイリートらしいESGの深化記載
トマネジメントの意義を再認識
第13期決算説明会資料 20
第14期・第15期の業績予想
◼ 第14期・第15期の業績予想 （百万円）
2021年10月期（第14期）
2021年4月期 2022年4月期
当初予想 今回予想 第14期今回予想比
第13期実績 第13期実績比 当初予想 対 今回予想 (第15期)予想
2020年12月17日発表 2021年6月16日発表
△218
営業収益 3,311 3,084 3,093 △6.6% +8 +0.3% 3,066 △26 △0.9%
(内売却益△96)
営業利益 1,652 1,453 1,484 △168 △10.2% +31 +2.1% 1,455 △29 △2.0%
当期純利益 1,339 1,159 1,187 △151 △11.3% +28 ＋2.4% 1,170 △16 △1.4%
1口当たり分配金
3,750 3,530 3,530 △220 △5.9% - - 3,530 - -
（円）
◼ 増減要因
第13期 第14期 差異 第15期 差異 第13期 第14期 差異 第15期 差異
（百万円） 実績(A) 今回予想(B) (B)-(A) 予想(C) (C)-(B) （百万円） 実績(A) 今回予想(B) (B)-(A) 予想(C) (C)-(B)
賃料・共益費・施設収入 2,914.6 2,854.8 △59.8 2,820.7 △34.1 資産運用報酬 189.1 183.8 △5.2 180.5 △3.3
オフィス 1,369.3 1,327.2 △42.1 1,282.3 △44.9 一 資産保管手数料 3.4 3.5 0.1 3.4 △0.0
般
商業施設 231.7 223.3 △8.4 228.3 4.9 管 一般事務手数料 11.9 11.1 △0.8 11.4 0.2
賃 理
貸 住宅 1,313.5 1,304.2 △9.2 1,310.0 5.7 費 租税公課 38.8 30.0 △8.8 30.0 -
事 ・
水光熱費収入 215.8 219.8 4.0 211.9 △7.9 営 その他 53.2 53.7 0.4 52.8 △0.8
業
業
収 その他営業収入 84.8 18.3 △66.5 33.8 15.5 外 営業外収益 2.4 - △2.4 1.7 1.7
益 収
原状回復工事 41.1 - △41.1 17.8 17.8 益 営業外費用 282.0 293.0 10.9 285.3 △7.6
費
更新料 33.2 17.5 △15.6 15.0 △2.5 用 支払利息 181.9 190.0 8.1 190.6 0.5
解約違約金他 10.5 0.7 △9.7 0.9 0.2 融資関連費用 90.3 92.7 2.4 88.5 △4.2
PMBM報酬 309.4 300.2 △9.2 299.0 △1.1
水光熱費 200.6 224.2 23.6 209.8 △14.4
賃 修繕費 156.5 103.9 △52.6 122.5 18.6 ⚫ 2021年10月期・2022年4月期ともにオフィスの稼働率
貸
事 原状回復費 82.6 50.5 △32.1 70.2 19.7 低下を織り込み、前期実績比では営業収益・当期純利益と
業 公租公課 240.9 230.9 △10.0 234.9 4.0 もに減少する見込み。ただし第14期は当初予想と同水準で
費
用 その他支出 79.1 95.0 15.8 97.8 2.7 あり想定の範囲内
広告宣伝費 34.9 41.1 6.2 44.7 3.5 ⚫ オフィスのリーシング活動に注力し業績の上振れを目指す
減価償却費 375.4 371.7 △3.7 368.4 △3.2
第13期決算説明会資料 21
分配金の成長について
⚫ 2021年10月期及び2022年4月期は3,530円の分配金を計画。内部留保の活用により分配金水準を確保しつつ、
リーシングの進展により分配金水準の上振れを目指す
⚫ 内部留保は分配金水準の安定化のために引き続き柔軟に活用していく方針
◼ 1口当たり分配金
2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期
+220円(+6.23%) 内部留保の活用により分配金水準を維持
+120円(+3.31%) リーシングの進展により分配金の上振れを目指す
3,750円
内部留保取崩し
3,630円
3,530円 3,530円 3,530円 3,530円
125円 92円
43円
オフィスの
稼働率見込 オフィスの
稼働率低下を
みの更新 稼働率低下を想定
織り込み
物件売却
による賃料
収入減少
2,500
2021/4期 2021/4期 2021/4期 2021/10期 2021/10期 2022/4期
（予想） （予想修正） （実績） （当初予想） （今回予想） （今回予想）
2020年12月17日付で公表した予想 2021年2月26日付で公表した予想 2021年6月16日付で公表した予想 実績
第13期決算説明会資料 22
ESGについて
第13期決算説明会資料 23
トーセイ・リートの運用を通じた環境・社会の課題への対応
■トーセイ・リート投資法人が上場時より掲げてきている目標・理念
（上場時有価証券届出書「本投資法人の基本理念」から抜粋）
⚫ 本投資法人は、主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産を投資対象と
トーセイ・リート投資法人の目標 して、トーセイのコア・コンピタンスである3つの『力』を活用し、利回りの水準及び安定性
を重視して賃貸不動産としてのポテンシャルを見極めるとともに、必要に応じた改修・改
装工事等の実施によるバリューアップの可能性までを視野に入れた投資運用を行い、
日本の不動産市場に存在する 投資主価値の向上を目指します
⚫ さらに、本投資法人は、かかる運用により、既存建築ストックの活用・再生を通じた日
『膨大な既存建築ストック』の活用・再生 本の不動産市場のより一層の活性化と、J-REIT市場の裾野拡大に貢献することも
目指します
■既存建築ストックの活用・再生
問題点・課題があり十分に利用されず社会的な役割が果たせていない不動産を、継続的に高い
「既存建築ストックの活用・再生」
稼働率と適正な賃料収入を生み出す不動産として利用し続けること
⚫ トーセイ・リート投資法人は、既存の築年数が経過した物件に対しても、設備更新などのハード面や適正な賃料設定などのソフト面での対応により、その資産価値を維持し、投
資物件として長期間にわたり活用することを実践してきています
⚫ 不動産を長期間にわたり活用する運用はESGの観点では以下の意義があると考えます
• 環境（E）：①建設廃棄物を削減、②建築施工時・解体時のエネルギー消費や温室効果ガスの発生を回避、③空調機器や電気設備等の新たな設備機器への入替
えによりエネルギー効率の改善を図る
• 社会（S）：適切な管理により建物としての機能や景観を維持し、社会的資本である賃貸不動産としての役割をテナントや社会全体に対して果たしていく
築年数が徐々に経過 トーセイ・リートによる取り組み パフォーマンス（第13期末）
⚫ 資金調達面の要因もあり適切な修繕等 ⚫ スポンサーによる遵法性確保工事（取得前） ⚫ ポートフォリオ： 52物件/723億円
が行われず、結果として稼働率が低下 ⚫ マーケット実勢に基づく適正な賃料設定 ⚫ 平均築年数： 27.5年
→「活用されない不動産」となるおそれ ⚫ 計画的な設備投資による物件価値の維持 ⚫ CAPEX投資額累計： 10.8億円
⚫ 活用されない不動産の増加は、社会全 ⚫ 居住性向上等テナント満足度向上への取り組み ⚫ 含み益： 108.3億円
体で負の遺産の増加
⚫ 活用される不動産（=高い稼働率）となるための ⚫ 稼働率： 97.1%
⚫ 取り壊し・再開発→再開発は環境面では 運用を実践。より長い間活用される不動産として運
マイナス影響も ⚫ ポートフォリオNOI実績： 6.20%
用を継続
第13期決算説明会資料 24
ESG ～環境～
■保有不動産に対する取り組み ■環境認証の取得
⚫ 第13期CAPEX・修繕工事件数 359件 2021年2月24日付で3物件についてDBJ Green Building 認
• 全てのCAPEX・修繕工事実施に際し、導入する機器等の省エネ性能や法令遵守、工事方 証を新たに取得しました
法などを本資産運用会社が独自に定める「ESG工事チェックリスト」に基づき検証・分析を行っ
ています
DBJ Green Building 認証
• 住宅の退去に伴う原状回復工事に合わせて下表のとおり設備更新を行っています
評価 物件名
住宅設備更新の推移（台数・機器数）
★★★ 住 宅 T's garden北柏 3号棟 NEW
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 合計
エアコン 25 19 34 49 108 66 301 ★★ オフィス 西台NCビル
給湯器 4 5 4 29 20 34 96 オフィス 多摩センタートーセイビル NEW
LED照明 4 9 14 39 79 118 263 ★ オフィス 関内トーセイビルⅡ NEW
水栓 47 44 62 94 88 139 474
オフィス 西葛西トーセイビル
温水洗浄トイレ 12 15 31 18 22 31 129
建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）
⚫ LED化の推進
評価 物件名
• 全ての保有物件における共用部についてLED化の状況を調査。未実施
24.7%
の物件については順次LED化を進めていきます（現状24.7%→第14 ★★★ オフィス 新横浜センタービル
期末目標50.4%）
75.3%
• 共用部のLED化によるコスト削減額を、当該物件の花壇等の整備費用
原資に充当し、緑化による環境向上を進めていく予定です ■資産運用会社自らの取り組み
共用部のLED化実施状況
ファミリー向け住宅の共用部のLED化工事 （2021年3月31日時点） ⚫ 資産運用会社の本社移転（2021年4月）に伴う取り組み
実施済 • 全照明のLED化、トイレ等の人感センサー設置
光熱費の節約
• 役職員の紙コップ使用の禁止
• 全会議室にモニター設置、ペーパーレス会議を前提
消費エネルギー削減
花壇管理業者に定期・定額管理を • 引っ越し時のデスク・椅子の廃棄ゼロ(継続使用）
依頼。管理費用に充当
省エネ ＋ 入居者満足度の向上
第13期決算説明会資料 25
ESG ～社会～（1）
■トーセイ・リート投資法人における社会への取り組みの考え方
重要 テナントとの協働、テナント満足度の向上
課題 保有物件のテナントに対して安全や健康、心地よさを提供する取り組みを通じて社会貢献してまいります
■テナントに対する安心・安全への取り組み ■テナント満足度向上に対する取り組み
⚫ ライフライン自動販売機の設置 ⚫ デジタルサイネージの設置 保有物件のリニューアル工事に加え、植栽や花壇の整備等の
緑化活動を推進しています
関内トーセイビルⅡ T’s garden一橋学園
（エントランスリニューアル） （外部エントランス植栽整備、庇・花壇他塗装）
自然災害や緊急事態が発生し、停電に エレベーター前に設置したディスプレイより緊
なった場合に、飲料製品を被災者などに無 急時の連絡や防災に関する情報を発信し
償提供することができる自動販売機を設置 ています。保有するオフィス15物件のうち
しました 13物件に設置済みです
⚫ COVID-19 感 染 拡大予防 ⚫ AED／エレベーターキャビネッ リラックスルーム／コミュニティスペースの提供
対策の実施 トの設置 共用部として無償で利用可能な付帯設備を充実させています
多摩センタートーセイビル T’s garden北柏
保有する全てのオフィス・商業施設のエント 緊急時に備え、共用部へAED、エレベー
ランスに消毒液を設置し、感染拡大防止 ター内に非常用品収納ボックスを一部の保
に努めています 有物件に設置しています
第13期決算説明会資料 26
ESG ～社会～（2）
■従業員への取り組み
本資産運用会社は、運用状況等に応じた適切な人材確保を目指すとともに、研修支援制度により従業員の専門性向上を支援しています
⚫ テレワークの推進・体制整備 ⚫ ダイバーシティ経営の推進 ⚫ 人材教育研修
トーセイグループでは、人材育成研修の実施や自己啓発援助制度、資格
■全従業員へノートPC／携帯端末を貸与
（貸与率100％）
■産休・育休復帰率 100.0％ 取得奨励制度を導入しています
■ビジネスチャットのスタンダード化による
役員及び従業員に占める比率
男性68.6％、女性31.4％
4人に1人不動産証券化協会 認定マスター保有
非対面コミュニケーションの質向上 （2021年5月31日）
資格保有者（2021年5月31日時点、本資産運用会社在籍者のみ）
■電子署名システムの導入 ■中国人・台湾人等の外国人も多数採用
2020年12月16日に東京都 ■宅地建物取引士(合格者含む)82名
■会議資料のペーパーレス化 よりテレワークを推進する企業
に認定されました ■不動産コンサルティングマスター12名■不動産証券化協会 認定マスター29名
■一級建築士3名 ■不動産鑑定士1名
⚫ オフィス環境整備 ⚫ ワークライフバランスをサポート 研修一覧（年間）
トーセイグループとして実施 本資産運用会社独自で実施
執務室スペースの快適性に配慮し、コー 従業員の健康管理のため年１回の健康 2021年11月期コンプライアンス・企業理念アンケート ESG・インサイダー取引防止研修
ヒーメーカーやカフェテリアスペースを設置 診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘ コンプライアンス研修 中途入社者向け金商法等法令知識研修
しました。社員全員にリユースザブルカップ ルスケアに関する全社員向けのアンケートや
反社会的勢力対応研修 反社・犯収法研修
を配布し、マイカップの利用を促していま 研修を提携産業医指導のもと実施してい
す ます 情報資産管理研修 ハラスメント研修
防災・自衛消防訓練 インサイダー取引防止、贈収賄等禁止、個人情報
安否確認・緊急連絡テスト 個人データ管理に関する個別業務研修
新入社員導入研修 腐敗防止・情報管理研修
中途社員入社時オリエンテーション 利益相反研修
■地域・社会への貢献 その他キャリア研修（新入社員・昇格者・管理職） その他キャリア研修（マネジメント・新入社員）
トーセイグループの1社として以下のトーセイグループの活動に参加しています
⚫ 清掃活動ボランティア ⚫ 東京コロナ募金への寄付
東京の医療現場と医療従事者を支援するため、
2009年より、地域ボランティア活動に参 『西なぎさ発：東京里海エイド』
2020年度活動結果 2020年5月に「東京コロナ医療支援基金」へ
加しており、葛西海浜公園における漂流
ごみの清掃イベント『西なぎさ発：東京 17 人 11袋 トーセイグループより義援金を寄付しました。6
月からは、全グループ会社の社員から募金を募
里海エイド』は2020年の参加で4年連 参加者数 回収
り、寄付しました
続となりました （45ℓゴミ袋）
感謝状
第13期決算説明会資料 27
ESG ～ガバナンス～
■トーセイ・リート投資法人におけるガバナンスへの取り組みの考え方
重要 投資主利益との合致・利益相反回避
課題 顧客本位の業務運営に努め、投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資等を通じて
投資主利益との方向性一致を図ります
◼ お客さま本位の業務運営に関する基本方針 ◼ ESG推進体制進体制
本資産運用会社は、お客さま本位の業務運営に関し６つの基本方針をHPで公表しています 本資産運用会社内にESG委員会を設置
⚫ ESGの取組みを推進するため、REIT運用本部長を委員長とするESG委員会を設置。
1. 方針の策定・公表 省エネルギー、温室効果ガス等削減、グリーン調達、テナントアンケートの実施等につい
て、計画、周知、実行、モニタリングを実施。ESG委員会で審議された事項のうち重要
2. 資産価値向上への取り組み なものについては、投資運用委員会・投資法人役員会で承認を得て実施される
3. 利益相反管理に対する強固な取り組み ESG委員長
(REIT運用本部長） 投 投
4. お客さまに対する分かりやすい情報提供の励行
資 資
内部監査室
運 法
5. お客さまのリスク許容度を踏まえた金融商品の提供
用 人
ESG委員会
6. お客さま本位とする企業文化の定着 委 役
員 員
ESG担当者 会 会
(従業者）
◼ 投資主利益と一致する仕組み
スポンサー(トーセイ)によるセイムボート出資 本資産運用会社及び役職員の運用報酬体系
投資主利益とスポンサー利益の合致 トーセイグループとの競合回避を担保する報酬制度
⚫ 本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共有化を図り、スポンサーサポー ⚫ 本資産運用会社は、本投資法人の総資産の額に連動する運用報酬(運用報酬Ⅰ)の
トの実効性を高めるため、トーセイからのセイムボート出資を実施 ほかに、本投資法人の当期純利益に連動する運用報酬(運用報酬Ⅱ)を導入
⚫ 第13期末時点で、本投資法人の投資口31,051口
⚫ 本資産運用会社は、役職員の報酬体系に、1口当たり分配金に一部連動させるインセ
(発行済投資口数の 9.11%)を保有 ンティブ賞与を導入
投資口累積投資制度の導入 意思決定プロセス
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致 利益相反を回避する意思決定フロー
⚫ トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投 ⚫ 本投資法人と本資産運用会社の私募ファンドとの間の利益相反を回避するため、各意
資法人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的とし 思決定プロセスにおける最終的な意思決定は、本資産運用会社の取締役会ではなく、
て、投資口累積投資制度を導入(2016年12月拠出開始) 各運用本部の投資運用委員会が行う
⚫ 本投資法人については、REIT運用本部投資運用委員会が最終的な意思決定を行う
第13期決算説明会資料 28
トーセイ株式会社（スポンサー）によるセイムボート出資状況
⚫ 第13期末時点で、本投資法人の投資口31,051口（発行済み投資口数の9.11%）を保有
⚫ スポンサーによるセイムボート出資を実施し、本投資主とトーセイグループの利益の共有化、スポンサー
コミットメントの強化を図ってきました
◼ スポンサーの出資比率の推移
14,000 追加出資口数(左軸) 保有比率(右軸) 12.00
12,800
10.00 10.00
12,000
9.11 10.00
9.11
9,600 8.03
10,000
8.00
6.45 6.45
出資口数（口）
保有比率（％）
8,000 5.96 5.96
5.04 5.04 5.03 5.03 6.00
6,000
4,000 4.00
4,000
2,220 2,431
2.00
2,000
0 0.00
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
（注）各期末時点の投資主名簿に基づいて記載しています。「保有比率」は、各期末時点の発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。
◼ トーセイグループによるスポンサーサポートについて スポンサーサポート並びに本投資法人及びスポンサー間の機能区分
本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであるトーセイ株式会社との間のス
ポンサーサポート等に関する覚書に基づき、外部成長支援策及び内部成長支援策
としてトーセイ株式会社より提供される各サポートを戦略的に活用し、外部成長及び
内部成長を目指します。
・トーセイグループの事業概要
第13期決算説明会資料 29
SDGsとの関連
⚫ 「既存不動産の再生・活用」などトーセイ・リートの課題のうち優先度の高い重要な課題について以下
のとおり定め、 SDGsが定める17の目標との関連性を整理しています
◼ 既存不動産の再生・活用
⚫ 既存の築年数が経過した物件に対して、取り壊しや再開発によらず、メンテナンスや
バリューアップ工事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間
にわたり活用します
E ◼ GHG排出量・エネルギー消費量・水使用量の削減
⚫ 空調・電気・住宅設備等の更新工事に際しては、エネルギー効率の改善や省資源
への効果等を機器選定プロセスに加えます
⚫ 環境に配慮した工事手法を選択します
◼ テナントとの協働、テナント満足度の向上
⚫ テナントとの協働により、オフィスや住宅環境等の改善に取り組みます。また、テナント
S 向け情報発信の充実、アンケートによるニーズ収集等を通じて、テナント満足度の向
上に取り組みます
◼ 投資主利益との合致・利益相反回避
⚫ 顧客本位の業務運営に努め、コンプライアンスの徹底や利益相反取引を排除します
G ⚫ 投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資、資産
運用会社役職員による投資口累積投資制度を通じて投資主利益との方向性一
致を図ります
第13期決算説明会資料 30
APPENDIX
第13期決算説明会資料 31
ポートフォリオの推移
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末
（第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末） （第13期末）
譲渡 723
119 687 16 703 29
▲ ▲ 9
譲渡 558 期中取得 期中
106 10 568
▲ ▲ 取得
98 459 8
資産規模（億円） 459 期中取得 第5回
53 361 361 ▲ 公募増資
（取得価格ベース） 第4回
308 ▲ 公募増資
▲ 第3回
第2回 公募増資
公募増資
物件数 18 23 23 31 31 36 37 49 50 52
テナント数 572 671 670 1,120 1,118 1,307 1,362 1,955 1,979 2,156
47.7% 41.5% 41.5%
上位5物件比率 32.7% 32.7% 29.9% 29.4% 24.5% 23.9%
（取得価格ベース） 23.3%
39.0% 35.3% 35.2%
上位10テナント 27.2% 27.0%
23.3% 22.8%
比率 18.6% 18.2%
（賃貸面積ベース） 13.3%
平均鑑定NOI
利回り
6.17% 6.10% 6.12% 6.05％ 6.08% 5.96％ 5.96％ 5.93％ 5.93% 5.91%
不動産鑑定
評価額
339億円 400億円 403億円 508億円 518億円 631億円 650億円 778億円 796億円 822億円
1口当たりNAV
（注1）
122,438円 124,464円 126,686円 124,278円 129,333円 130,221円 133,906円 136,345円 136,889円 139,049円
含み益 31.9億円 40.5億円 44.6億円 52.2億円 64.0億円 78.4億円 88.8億円 97.8億円 100.9億円 108.3億円
（注2）
（注1）「1口当たりNAV」は、各期末時点NAV÷発行済投資口数の総口数の算式、NAVは、各期末時点の投資口の発行価額総額＋含み益（鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計）の算式により計算しています。
（注2）「含み益」は、各期末時点の保有資産の「鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計」を記載しています。
第13期決算説明会資料 32
ポートフォリオの主要指標
◼ 用途別投資比率（取得価格ベース） ◼ 用途別平均鑑定NOI利回り
第12期末 第13期末
第13期末 44.1% 7.9% 48.0 % オフィス 6.07% 6.07%
商業施設 6.15% 6.13%
第12期末 45.4% 8.6% 46.0 %
住宅 5.75% 5.72%
オフィス 商業施設 住宅
◼ 地域別投資比率（取得価格ベース） ◼ 地域別平均鑑定NOI利回り
第12期末 第13期末
5.4
第13期末 ％ 19.8％ 74.8％ 都心5区
（千代田区、中央区、港区、新宿区、 6.47% 6.57%
渋谷区の総称）
5.5
第12期末 ％ 19.7％ 74.8％
東京23区 5.68% 5.67%
（都心5区を除く）
都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称）
東京23区（都心5区を除く） 東京経済圏（東京23区を除く） 東京経済圏 5.96% 5.92%
（東京23区を除く）
◼ 物件別投資比率（取得価格ベース） ◼ 物件別NOI比率
上位5物件 上位5物件
76.7％ 75.7％
第13期末 5.7% 5.2% 4.7% 3.9% 3.8% その他
合計 第13期末 6.7% 5.1% 5.0% 3.8% 3.8% その他
合計
23.3% 24.3%
23.3 24.1
上位5物件 上位5物件
76.1％ 75.4％
第12期末 5.8% 5.4% 4.8% 4.0% 3.9% その他
合計
第12期末 5.9% 5.6% 5.3% 4.0% 3.8% その他
合計
23.9% 24.6%
0.0 23.9 100.0 0.0 24.6 100.0
関内トーセイ NU関内ビル 多摩センター SEA SCAPE T’s garden 多摩センター NU関内ビル 関内トーセイ SEA SCAPE JPT元町ビル
ビルⅡ トーセイビル 千葉みなと 北柏 トーセイビル ビルⅡ 千葉みなと
第13期決算説明会資料 33
テナント分散状況（第13期末）
◼ 上位10テナント（賃貸面積ベース）
テナント名 入居物件名 賃貸面積(㎡) 比率
1 トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 3.4%
トーセイ株式会社
(武蔵藤沢トーセイビル)
2 トーセイ株式会社 T’s garden永山 3,102.25 1.7% 1.7% トーセイ株式会社