2021年4月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年6月16日
不動産投資信託証券発行者名 トーセイ・リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3451 Ｕ Ｒ Ｌ https://tosei-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）北島 敬義
資 産 運 用 会 社 名 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）若林 要
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）REIT運用本部財務企画部長 （氏名）宮石 啓司
ＴＥＬ 03(5439)8721
有 価証 券報告書提 出予定日 2021年7月30日 分配金支払開始予定日 2021年7月9日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年4月期の運用、資産の状況（2020年11月1日～2021年4月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年 4月期 3,311 6.9 1,652 7.8 1,373 9.0 1,339 6.4
2020年10月期 3,097 3.4 1,532 2.1 1,259 1.2 1,258 1.2
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年 4月期 3,932 3.5 1.7 41.5
2020年10月期 3,710 3.3 1.6 40.7
(2）分配状況
1口当たり分配金 1口当たり 利益超過
分配金総額 純資産
配当性向
(利益超過分配金は含まない) 利益超過分配金 分配金総額
(利益超過分配金は含まない) 配当率
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年 4月期 3,750 1,276 － － 95.3 3.3
2020年10月期 3,697 1,258 － － 99.9 3.3
（注1）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含みません。)÷当期純利益×100
（注2）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当た
り純資産額）÷2}×100
（注3）2021年4月期の1口当たり当期純利益と1口当たり分配金との差異は、「セレクション初富」「プライムガーデン」
の譲渡に伴う譲渡益の計上及びその概ね全額の内部留保並びに当該内部留保による法人税の計上等によるもので
す。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年 4月期 80,252 37,913 47.2 111,344
2020年10月期 77,012 37,833 49.1 111,108
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年 4月期 2,774 △3,192 1,632 8,182
2020年10月期 1,987 △1,664 △897 6,966
２．2021年10月期の運用状況の予想（2021年5月1日～2021年10月31日）及び2022年4月期の運用状況の予想（2021年11月1
日～2022年4月30日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年10月期 3,093 △6.6 1,484 △10.2 1,191 △13.2 1,187 △11.3 3,530 －
2022年 4月期 3,066 △0.9 1,455 △2.0 1,171 △1.7 1,170 △1.4 3,530 －
（参考） 1口当たり予想当期純利益は、2021年10月期は3,487円、2022年4月期は3,438円です（想定期末発行済投資口の
総口数は、340,505口としています。）。2021年10月期、2022年4月期に内部留保の取り崩しを予定しているた
め、1口当たり予想当期純利益と1口当たり予想分配金に差異が生じています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む) 2021年4月期 340,505 口 2020年10月期 340,505 口
② 期末自己投資口数 2021年4月期 0 口 2020年10月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、19ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、5ページ「2021年
10月期及び2022年4月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
以 上
トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………… 6
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………… 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………… 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………… 13
（８）財務諸表に関する注記 …………………………………………………………………………………………… 14
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………… 21
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………… 22
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………… 22
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………… 43
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以
下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2014年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、2014年9月22
日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。
2014年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下
「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場
（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は340,505口となっています。
（注）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券
市場をいいます。以下同じです。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期（2021年4月期）におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状
況にはあるものの、総じてみれば持ち直しの動きがみられました。
不動産投資市場におきましては、緩和的な金融環境が維持されるなかで、引き続き国内外投資家の不動産取得
意欲は衰えておらず、新型コロナウイルス感染症の影響により先行き不透明な状況ではあるものの、不動産価格
は高値圏での推移が続き、売買市場の規模は2020年下期も引き続き高水準を維持しております。
不動産賃貸市場におきましては、東京経済圏（注1）、とりわけ都心5区（注2）におけるオフィスは、新型コロ
ナウイルス感染症に起因するテレワークの定着によるテナント需要の減少や企業業績の悪化によるオフィスコス
ト削減の動きから、空室率の上昇が続いており、オフィス平均賃料も減少に転じている状況です。一方、東京周
辺エリアでは、サテライトオフィス需要を取り込む動きもあり、都心5区のように大幅な空室率の上昇はみられま
せんでした。東京経済圏における賃貸住宅の空室率は、低水準で堅調に推移し、賃料単価も比較的高水準を維持
しています。
運用実績：
このような環境において、本投資法人は、当期末現在においては、計52物件、取得価格（注3）合計72,392百万
円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は97.1％です。
また、本投資法人は、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推
進しています。当期中において、「DBJ Green Building 認証（注4)」について、新たに3物件の認証を取得して
います。
（注1）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。
（注2）「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
（注3）「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金
には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
（注4）「DBJ Green Building 認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（“Green Building”）を支援するために、2011年4
月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮
等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、そ
の取り組みを支援しています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長
期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に以下のとおり資金調達を行い
ました。
有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年
12月17日付で3,000百万円の長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,000百万円について、2020年11月30
日付で借換えを行いました。
当期末現在、出資総額は36,516百万円、有利子負債の残高は38,500百万円となりました。これにより、当期末
時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は48.0％となりました。
また、当期末現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
信用格付業者 格付内容
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付：Ａ－、格付見通し：安定的
（ニ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益3,311百万円（前期比6.9％増）、営業利益1,652百万円（前期比
7.8％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,373百万円（前期比9.0％増）、当期純利益
は1,339百万円（前期比6.4％増）となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置
法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の
適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる
端数を除く投信法第136条第1項に定める利益のうち税引前当期純利益から不動産等売却益を控除した部分の金額
の概ね全額を分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は3,750円となりました。
② 次期の見通し
日本経済は、国内外における新型コロナウイルス感染症の影響により当面厳しい状態が続くと考えられるもの
の、ワクチン接種の進捗などにより、感染症の影響が徐々に和らぎ、外需の増加や緩和的な金融環境、政府の経済
対策の効果が経済を支えるなかで、徐々に回復していくことが期待されます。しかし、感染症の収束が遅れて経済
活動の停滞が長期化すると、企業業績や雇用環境の悪化による不動産賃貸市場への更なる悪影響が懸念され、オフ
ィス市場ではテレワークの普及を背景にオフィスのあり方を見直す動きが広がるなかで、拠点の統廃合やオフィス
面積の削減が加速する可能性もあります。感染症の帰趨や経済に与える影響については、極めて不確実性が大きい
ため、今後の感染状況とテナントの動向を十分に注視していく必要があると考えています。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）運用方針：
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得
競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれ
ない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トー
セイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）である「目利き力」（注2）、「リーシング力」（注2）、
「再生力」（注2）を活用した運用・投資を行っています。
所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート(注3)が要求されると考えられる不動産のうち、高
いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つであ
る目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが
当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮す
ることにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポン
サー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用す
ることにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。
（注1）「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。
（注2）トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断
し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適
切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持す
るためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切
なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノ
ウハウの総称をいいます。以下同じです。
（注3）「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益
（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づ
く期待利回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）と
も異なります。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
（ロ）資産規模(注)の拡大
本投資法人は、当期末現在計52物件、72,392百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配
を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。
取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保
するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利
回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます。
（注）「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。
（ハ）財務戦略
現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組ん
でおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締
結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処
理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないこととします。
（ニ）2021年10月期及び2022年4月期の運用状況の見通し
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
（利益超過分配金は 利益超過分配金
含まない）(円） (円)
2021年10月期 3,093 1,484 1,191 1,187 3,530 －
2022年 4月期 3,066 1,455 1,171 1,170 3,530 －
本見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実
際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するもの
ではありません。本見通しの前提条件については、5ページ「2021年10月期及び2022年4月期の運用状況の見通し
の前提条件」をご覧ください。
③ 決算後に生じた重要な事実
（イ）資金の借入れ
本投資法人は、2021年5月31日に返済期日の到来した400百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入
れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注1) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
(百万円)
基準金利
（全銀協1か月
株式会社みずほ銀行 400 日本円TIBOR） 2021年5月31日 2021年10月29日 期限一括弁済 無担保
（注2）
+0.200％
（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業
日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ
（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
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2021年10月期及び2022年4月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2021年10月期（第14期）（2021年 5月1日～2021年10月31日）（184日）
計算期間
・2022年 4月期（第15期）（2021年11月1日～2022年 4月30日）（181日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計52物件）（以下「運用資
産」といいます。）について、2022年4月期末までの間に変動（新規物件の取得、既存物件の売却
保有資産 等）が生じないことを前提としています。
・実際には運用資産以外の新規物件の取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能性があ
ります。
・運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、テナント及び市
場の動向等を勘案し算出しています。
営業収益 ・賃貸事業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
す。
・新型コロナウイルス感染症拡大による賃料減少等の影響を一定程度織り込んで算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下の通りです。
2021年10月期 2022年4月期
賃貸事業費用
（減価償却費を含む）計 1,326百万円 1,332百万円
管理委託費 300百万円 299百万円
（内運営管理費 219百万円 219百万円）
（内プロパティ・マネジメント費用 80百万円 79百万円）
修繕費 103百万円 122百万円
公租公課 230百万円 234百万円
営業費用 減価償却費 371百万円 368百万円
賃貸事業費用以外計 282百万円 278百万円
運用報酬 183百万円 180百万円
・建物の修繕費については、建物状況評価報告書の金額を勘案のうえ、本資産運用会社が計画した
金額を基に、当該営業期間に必要とされる額を費用として想定しています。しかしながら、予想
しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、また、一
般的に、建物の修繕費は年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額では
ないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性がありま
す。
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項目 前提条件
・ポートフォリオ全体のNOIについては、2021年10月期に2,138百万円、2022年4月期に2,102百万円
を想定しています。
NOI
・NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
・投資口発行費償却額として、2021年10月期に10百万円、2022年4月期に6百万円を想定していま
す。
営業外費用 ・支払利息及び融資関連費用として2021年10月期に282百万円、2022年4月期に279百万円を想定して
います。なお、2021年10月期の当該融資関連費用のうち82百万円、2022年4月期の当該融資関連費
用のうち79百万円は、それぞれ借入期間に応じて償却する額として想定しています。
・本書の日付現在38,500百万円の借入残高があり、2022年4月期末までに変動がないことを前提とし
ています。
借入金 ・LTVについては、2021年10月期末に48.0％、2022年4月期末に48.0％を想定しています。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
・本書の日付現在における発行済投資口の総口数340,505口を前提としており、2022年4月期末まで
発行済投資口 に新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
の総口数 ・1口当たり分配金は、2021年10月期及び2022年4月期の予想期末発行済投資口の総口数340,505口に
より算出しています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
・1口当たり分配金が1円未満となる端数部分を除き、当期純利益の概ね全額を分配することを前提
1口当たり分配金
としています。
(利益超過分配金
・2021年10月期に14百万円、2022年4月期に31百万円の内部留保の取り崩しを見込んでいます。
は含まない。）
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々
の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり ・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配については、現時点で行う予定はありませ
利益超過分配金 ん。
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいま
す。）規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
その他
す。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2021年1月29日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,470,633 2,678,085
信託現金及び信託預金 5,496,219 5,504,329
営業未収入金 9,608 11,056
前払費用 157,359 220,377
その他 － 2,492
流動資産合計 7,133,821 8,416,342
固定資産
有形固定資産
信託建物 19,490,613 19,995,919
減価償却累計額 △2,361,792 △2,656,520
信託建物（純額） 17,128,820 17,339,398
信託構築物 185,808 188,656
減価償却累計額 △54,170 △57,288
信託構築物（純額） 131,637 131,368
信託機械及び装置 376,179 420,993
減価償却累計額 △142,377 △160,036
信託機械及び装置（純額） 233,802 260,956
信託工具、器具及び備品 245,464 278,743
減価償却累計額 △83,188 △100,048
信託工具、器具及び備品（純額） 162,275 178,695
信託土地 50,992,179 52,684,861
有形固定資産合計 68,648,714 70,595,281
無形固定資産
信託借地権 869,627 869,627
無形固定資産合計 869,627 869,627
投資その他の資産
長期前払費用 316,003 334,332
繰延税金資産 14 3,001
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 326,018 347,333
固定資産合計 69,844,361 71,812,242
繰延資産
投資口交付費 34,147 24,390
繰延資産合計 34,147 24,390
資産合計 77,012,330 80,252,975
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（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金 167,512 269,412
１年内返済予定の長期借入金 4,800,000 6,000,000
未払金 144,776 156,729
未払法人税等 909 37,089
未払消費税等 79,414 73,958
前受金 496,030 525,591
その他 352,625 140,285
流動負債合計 6,041,269 7,203,066
固定負債
長期借入金 30,700,000 32,500,000
信託預り敷金及び保証金 2,437,891 2,636,516
固定負債合計 33,137,891 35,136,516
負債合計 39,179,161 42,339,583
純資産の部
投資主資本
出資総額 36,516,661 36,516,661
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,316,507 1,396,730
剰余金合計 1,316,507 1,396,730
投資主資本合計 37,833,169 37,913,392
純資産合計 ※１ 37,833,169 ※１ 37,913,392
負債純資産合計 77,012,330 80,252,975
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 2,818,952 ※１ 2,914,696
その他賃貸事業収入 ※１ 278,465 ※１ 300,705
不動産等売却益 － ※２ 96,207
営業収益合計 3,097,418 3,311,609
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,288,113 ※１ 1,362,260
資産運用報酬 183,098 189,155
資産保管手数料 3,387 3,412
一般事務委託手数料 19,216 18,617
役員報酬 2,460 2,460
その他営業費用 68,380 82,957
営業費用合計 1,564,657 1,658,864
営業利益 1,532,760 1,652,745
営業外収益
受取利息 34 34
受取保険金 2,344 2,329
雑収入 444 132
営業外収益合計 2,823 2,496
営業外費用
支払利息 174,451 181,977
融資関連費用 88,022 90,329
その他 13,269 9,757
営業外費用合計 275,743 282,064
経常利益 1,259,840 1,373,177
税引前当期純利益 1,259,840 1,373,177
法人税、住民税及び事業税 914 37,094
法人税等調整額 2 △2,986
法人税等合計 916 34,107
当期純利益 1,258,923 1,339,070
前期繰越利益 57,584 57,660
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,316,507 1,396,730
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年5月1日 至 2020年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 36,097,061 1,301,306 1,301,306 37,398,368 37,398,368
当期変動額
新投資口の発行 419,600 419,600 419,600
剰余金の配当 △1,243,722 △1,243,722 △1,243,722 △1,243,722
当期純利益 1,258,923 1,258,923 1,258,923 1,258,923
当期変動額合計 419,600 15,201 15,201 434,801 434,801
当期末残高 ※１ 36,516,661 1,316,507 1,316,507 37,833,169 37,833,169
当期（自 2020年11月1日 至 2021年4月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 当期未処分利益又 投資主資本合計
は当期未処理損失 剰余金合計
（△）
当期首残高 36,516,661 1,316,507 1,316,507 37,833,169 37,833,169
当期変動額
剰余金の配当 △1,258,846 △1,258,846 △1,258,846 △1,258,846
当期純利益 1,339,070 1,339,070 1,339,070 1,339,070
当期変動額合計 － 80,223 80,223 80,223 80,223
当期末残高 ※１ 36,516,661 1,396,730 1,396,730 37,913,392 37,913,392
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 （自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
Ⅰ 当期未処分利益 1,316,507,691 1,396,730,708
Ⅱ 分配金の額 1,258,846,985 1,276,893,750
(投資口1口当たり分配金の額) (3,697) (3,750)
Ⅲ 次期繰越利益 57,660,706 119,836,958
上記のとおり、当期の投資口1口当 上記のとおり、当期の投資口1口当
たり分配金は、3,697円としておりま たり分配金は、3,750円としておりま
す。 す。
利益分配金(利益超過分配金は含み 利益分配金(利益超過分配金は含み
ません。)については、税制の特例(租 ません。)については、税制の特例(租
税特別措置法第67条の15第1項)の適用 税特別措置法第67条の15第1項)の適用
により、利益分配金の最大額が損金算 により、利益分配金の最大額が損金算
入されることを企図して、投資口1口 入されることを企図して、投資口1口
分配金の額の算出方法
当たりの利益分配金が1円未満となる 当たりの利益分配金が1円未満となる
端数部分を除いた、投信法第136条第1 端数部分を除いた、投信法第136条第1
項に定める利益のうち当期純利益から 項に定める利益のうち税引前当期純利
成る部分の金額の概ね全額を分配する 益から不動産等売却益を控除した部分
こととし、この結果、投資口1口当た の金 額の 概ね全 額を分配す ることと
り利益分配金(利益超過分配金は含み し、この結果、投資口1口当たり利益
ません。)を3,697円としました。 分配金(利益超過分配金は含みませ
ん。)を3,750円としました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,259,840 1,373,177
減価償却費 360,823 375,478
融資関連費用 88,022 90,329
受取利息 △34 △34
支払利息 174,451 181,977
営業未収入金の増減額（△は増加） 6,384 △1,447
未収消費税等の増減額（△は増加） 161,633 －
未払消費税等の増減額（△は減少） 66,417 △5,456
前払費用の増減額（△は増加） 48,320 △54,409
営業未払金の増減額（△は減少） △21,038 30,828
未払金の増減額（△は減少） 3,138 11,952
前受金の増減額（△は減少） 6,927 29,560
信託有形固定資産の売却による減少額 － 915,945
その他 7,512 10,785
小計 2,162,400 2,958,687
利息の受取額 34 34
利息の支払額 △173,499 △182,929
法人税等の支払額 △961 △914
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,987,974 2,774,877
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △1,830,982 △3,170,391
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 204,716 100,395
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △38,319 △122,062
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,664,584 △3,192,059
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 2,739,093 4,891,591
長期借入金の返済による支出 △2,800,000 △2,000,000
投資口の発行による収入 407,276 －
分配金の支払額 △1,243,722 △1,258,846
財務活動によるキャッシュ・フロー △897,352 1,632,744
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △573,963 1,215,562
現金及び現金同等物の期首残高 7,540,815 6,966,852
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 6,966,852 ※１ 8,182,415
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～64年
構築物 2～60年
機械及び装置 2～35年
工具、器具及び備品 2～27年
(2) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費
用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税
等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入し
ています。
４．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か
金同等物）の範囲 月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
５．その他財務諸表作成のため (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
土地
③ 信託借地権
④ 信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定
資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。
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（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
50,000 千円 50,000 千円
［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,430,655 2,507,199
共益費収入 251,874 264,645
駐車場等収入 106,704 111,734
その他賃貸収入 29,718 31,118
計 2,818,952 2,914,696
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 219,495 215,821
その他収入 58,970 84,884
計 278,465 300,705
不動産賃貸事業収益合計 3,097,418 3,215,402
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 293,773 309,460
信託報酬 14,955 15,796
水道光熱費 222,416 200,625
損害保険料 5,436 5,508
修繕費 123,091 156,525
公租公課 219,737 240,986
減価償却費 360,823 375,478
その他費用 47,878 57,879
不動産賃貸事業費用合計 1,288,113 1,362,260
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 1,809,304 1,853,141
※2 不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年5月1日 至 2020年10月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年11月1日 至 2021年4月30日）
セレクション初富 （単位：千円）
不動産等売却収入 389,374
不動産等売却原価 310,351
その他売却費用 16,711
不動産等売却益 62,310
プライムガーデン （単位：千円）
不動産等売却収入 667,641
不動産等売却原価 605,593
その他売却費用 28,150
不動産等売却益 33,896
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 340,505口 340,505口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
現金及び預金 1,470,633 2,678,085
信託現金及び信託預金 5,496,219 5,504,329
現金及び現金同等物 6,966,852 8,182,415
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
解約不能にかかる未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
1年以内 98,698 92,568
1年超 125,807 113,031
合計 224,505 205,600
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［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借
入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総
合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及
び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、
本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現
預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこと
がありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金
及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散
を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリス
クの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバ
ランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用で
きることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリ
スクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されてい
ますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期（2020年10月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,470,633 1,470,633 －
（2）信託現金及び信託預金 5,496,219 5,496,219 －
資産合計 6,966,852 6,966,852 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 4,800,000 4,798,825 △1,174
（4）長期借入金 30,700,000 30,694,027 △5,972
負債合計 35,500,000 35,492,853 △7,146
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当期（2021年4月30日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 2,678,085 2,678,085 －
（2）信託現金及び信託預金 5,504,329 5,504,329 －
資産合計 8,182,415 8,182,415 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 6,000,000 5,999,376 △623
（4）長期借入金 32,500,000 32,490,037 △9,962
負債合計 38,500,000 38,489,413 △10,586
（注1）金融商品の時価の算定方法に関する事項
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当
該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的
に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（注2）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの
実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められ
るため、時価開示の対象とはしていません。
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
信託預り敷金及び保証金 2,784,701 千円 2,763,033 千円
（※）金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金（前期346,809千円、当期126,517千円）を含んでいます。
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 1,470,633 － － － － －
信託現金及び信託預金 5,496,219 － － － － －
合計 6,966,852 － － － － －
当期（2021年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 2,678,085 － － － － －
信託現金及び信託預金 5,504,329 － － － － －
合計 8,182,415 － － － － －
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
（注4）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2020年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 4,800,000 6,200,000 6,200,000 5,600,000 6,300,000 6,400,000
合計 4,800,000 6,200,000 6,200,000 5,600,000 6,300,000 6,400,000
当期（2021年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 6,000,000 6,400,000 5,200,000 6,200,000 7,300,000 7,400,000
合計 6,000,000 6,400,000 5,200,000 6,200,000 7,300,000 7,400,000
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 14 3,001
繰延税金資産合計 14 3,001
繰延税金資産の純額 14 3,001
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2020年10月31日） （2021年4月30日）
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.44 △29.25
その他 0.05 0.27
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.07 2.48
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸
住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
貸借対照表計上額(注1)
期首残高 68,038,313 69,518,342
期中増減額(注2) 1,480,028 1,946,566
期末残高 69,518,342 71,464,909
期末時価(注3) 79,613,000 82,295,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の主な増加額は「八王子トーセイビル」(1,619,519千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（360,823千
円）の計上によるものです。当期の主な増加額は「T's gardenセンター南」を含む4物件（3,002,471千円）の取得によるもので
あり、主な減少額は「セレクション初富」を含む2物件（915,945千円）の譲渡及び減価償却費（375,478千円）の計上によるもの
です。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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［セグメント情報等に関する注記］
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年5月1日 至 2020年10月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 325,935 千円 不動産賃貸事業
当期（自 2020年11月1日 至 2021年4月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 138,003 千円 不動産賃貸事業
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
1口当たり純資産額 111,108 円 111,344 円
1口当たり当期純利益 3,710 円 3,932 円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当
たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
（自 2020年 5月 1日 （自 2020年11月 1日
至 2020年10月31日） 至 2021年 4月30日）
当期純利益（千円） 1,258,923 1,339,070
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,258,923 1,339,070
期中平均投資口数（口） 339,309 340,505
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［重要な後発事象に関する注記］
１．資金の借入れ
本投資法人は、2021年5月31日に返済期日の到来した400百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入
れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注1) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
基準金利
（全銀協1か月日本
株式会社みずほ銀行 400 2021年5月31日 2021年10月29日 期限一括弁済 無担保
円TIBOR）
（注2）+0.200％
（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業
日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ
（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
［開示の省略］
有価証券、デリバティブ取引、関連当事者との取引、退職給付、資産除去債務、持分法損益等に関する注記事項
については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額
(口)(注12) (百万円)(注13)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 9月 4日 私募設立 9,600 9,600 960 960 (注1)
2014年11月26日 公募増資 86,400 96,000 8,565 9,525 (注2)
2015年11月16日 公募増資 61,900 157,900 6,662 16,187 (注3)
2015年12月16日 第三者割当増資 3,100 161,000 333 16,521 (注4)
2016年11月 1日 公募増資 22,200 183,200 2,224 18,745 (注5)
2017年11月 1日 公募増資 51,200 234,400 5,161 23,907 (注6)
2018年11月 1日 公募増資 46,300 280,700 4,858 28,766 (注7)
2018年11月28日 第三者割当増資 2,315 283,015 242 29,009 (注8)
2019年11月 1日 公募増資 52,000 335,015 6,890 35,899 (注9)
2019年11月27日 第三者割当増資 1,490 336,505 197 36,097 (注10)
2020年 6月25日 第三者割当増資 4,000 340,505 419 36,516 (注11)
(注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
(注2） 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発行
しました。
(注3） 1口当たり発行価格111,637円（発行価額107,629円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
(注4） 1口当たり発行価額107,629円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
(注5） 1口当たり発行価格103,938円（発行価額100,206円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
(注6） 1口当たり発行価格104,462円（発行価額100,819円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
(注7） 1口当たり発行価格108,723円（発行価額104,931円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
(注8） 1口当たり発行価額104,931円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
(注9） 1口当たり発行価格137,299円（発行価額132,511円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
(注10） 1口当たり発行価額132,511円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
(注11） 1口当たり発行価額104,900円にて、借入金の返済資金への充当等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
(注12） 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口（自己保有投資口）又は投信法施行規則
第160条の規定により議決権を有しない投資口（相互保有投資口）はありません。
(注13） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
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３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
本投資法人の決算日（2021年4月30日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。なお、保有資産であ
る不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下「不動産信託受益権」といいます。)は、いずれもテナントに対
する賃貸用である建物及びその敷地です。
第13期
(2021年4月30日現在)
資産の種類 地域等 主たる用途
保有総額 対総資産比率
(百万円)(注2) (％)(注3)
オフィス 31,464 39.2
東京経済圏 商業施設 5,429 6.8
不動産信託 住宅 34,571 43.1
受益権
主要地方都市
－ － －
(注1)
合計 71,464 89.0
預金・その他の資産 8,788 11.0
資産総額(注2) 80,252 100.0
負債総額(注2) 42,339 52.8
純資産総額(注2) 37,913 47.2
（注1） 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。以
下同じです。
（注2） 「保有総額」、「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」の金額は、規約に定められた資産評価方法に従って、2021年4
月30日現在における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。
（注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
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② 投資資産
（イ）運用資産の概要
本投資法人の決算日（2021年4月30日）現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資
比率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは
「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率 取得年月日
区分 物件名称 所在地 評価額等
番号 (百万円) (％)(注1) (注3)
(百万円)(注2)
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 4.7 3,840 2014年11月28日
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 2.8 2,870 2014年11月28日
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区 1,830 2.5 2,700 2014年11月28日
O-04 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市 4,100 5.7 4,670 2015年11月17日
O-05 西葛西トーセイビル 東京都江戸川区 1,710 2.4 2,070 2015年11月17日
O-06 新横浜センタービル 神奈川県横浜市 1,364 1.9 1,790 2015年11月17日
オ O-07 西台NCビル 東京都板橋区 1,481 2.0 1,800 2016年8月31日
フ O-08 JPT元町ビル 神奈川県横浜市 2,377 3.3 2,960 2016年11月2日
ィ O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区 1,380 1.9 1,680 2016年11月2日
ス O-10 長者町デュオビル 神奈川県横浜市 1,300 1.8 1,430 2017年11月2日
O-11 NU関内ビル 神奈川県横浜市 3,800 5.2 4,070 2018年11月2日
O-12 東戸塚ウエストビル 神奈川県横浜市 2,650 3.7 2,770 2018年11月2日
O-13 関内ワイズビル 神奈川県横浜市 2,050 2.8 2,180 2019年12月2日
O-14 本厚木トーセイビル 神奈川県厚木市 880 1.2 912 2019年11月5日
O-15 八王子トーセイビル 東京都八王子市 1,600 2.2 1,670 2020年5月29日
小計 － 31,949 44.1 37,412 －
商 Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市 2,380 3.3 2,590 2014年11月28日
業 Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市 1,950 2.7 2,190 2015年11月17日
施 Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 1.9 1,410 2017年11月2日
設 小計 － 5,730 7.9 6,190 －
オフィス及び商業施設の中計 － 37,679 52.0 43,602 －
Rd-01 T's garden高円寺 東京都杉並区 1,544 2.1 2,040 2014年11月28日
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区 1,227 1.7 1,580 2014年11月28日
Rd-03 月光町アパートメント 東京都目黒区 1,000 1.4 1,260 2014年11月28日
Rd-04 T's garden川崎大師 神奈川県川崎市 980 1.4 1,160 2014年11月28日
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区 836 1.2 939 2014年11月28日
Rd-07 アブニール白妙 神奈川県横浜市 780 1.1 981 2014年11月28日
Rd-08 ドミトリー原町田 東京都町田市 600 0.8 772 2014年11月28日
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 千葉県千葉市 2,800 3.9 3,220 2015年11月17日
Rd-11 T's garden新小岩 東京都葛飾区 670 0.9 747 2016年11月2日
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 2.6 2,010 2017年11月2日
Rd-13 マイルストン東久留米 東京都東久留米市 1,650 2.3 1,740 2017年11月2日
Rd-14 ルミエール3番館 埼玉県川口市 1,420 2.0 1,580 2017年11月2日
Rd-15 T's garden西船橋 千葉県船橋市 860 1.2 878 2017年11月2日
住
Rd-16 クエスト山手台 神奈川県横浜市 710 1.0 748 2017年11月2日
宅
Rd-17 サンセール与野本町 埼玉県さいたま市 600 0.8 625 2017年11月2日
Rd-18 Rising Place川崎二番館 神奈川県川崎市 1,812 2.5 1,880 2018年11月2日
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区 1,090 1.5 1,200 2018年11月2日
Rd-20 ペルソナージュ横浜 神奈川県横浜市 740 1.0 796 2018年11月2日
Rd-21 T's garden西八王子WEST 東京都八王子市 600 0.8 654 2018年11月2日
Rd-22 T's garden大島 東京都江東区 1,020 1.4 1,100 2019年5月24日
Rd-23 T's garden北柏 千葉県柏市 2,770 3.8 2,850 2019年12月2日
Rd-24 センチュリー浦和 埼玉県さいたま市 980 1.4 1,100 2019年11月5日
Rd-25 T's garden永山 東京都多摩市 850 1.2 907 2019年11月5日
Rd-26 グランドゥールふじみ野 埼玉県富士見市 822 1.1 843 2019年11月5日
Rd-27 T's garden一橋学園 東京都小平市 760 1.0 799 2019年11月5日
Rd-28 T's garden蕨Ⅱ 埼玉県川口市 750 1.0 815 2019年11月5日
Rd-29 T's garden蕨Ⅲ 埼玉県川口市 655 0.9 697 2019年11月5日
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率 取得年月日
区分 物件名称 所在地 評価額等
番号 （百万円） (％)(注1) (注3)
(百万円)(注2)
Rd-30 T's garden柏 千葉県柏市 595 0.8 640 2019年11月5日
Rd-31 サンイング北松戸 千葉県松戸市 482 0.7 504 2019年11月5日
Rd-32 T's garden田無 東京都西東京市 310 0.4 367 2019年11月5日
Rd-33 T's gardenセンター南 神奈川県横浜市 1,140 1.6 1,240 2020年12月17日
住
Rd-34 ブールヴァル舞岡 神奈川県横浜市 810 1.1 871 2020年12月17日
宅
Rd-35 T's garden小岩 東京都江戸川区 490 0.7 573 2020年12月17日
T's garden
Rd-36 神奈川県横浜市 480 0.7 577 2020年12月17日
都筑ふれあいの丘Ⅱ
小計 － 34,713 48.0 38,693 －
合計 － 72,392 100.0 82,295 －
（注1）「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の比率を、小数第1位未満を四捨五入して記載していま
す。
（注2）各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所、日本ヴァリュアーズ株式会社又はJLL森井鑑定株式会社に
委託しており、「不動産鑑定評価額等」には、2021年4月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書（以下
「不動産鑑定評価書等」といいます。）に記載された評価額を記載しています。以下同じです。
（注3）「取得年月日」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。
（ロ）ポートフォリオの概況
以下は、本投資法人の決算日（2021年4月30日）現在における、運用資産に係るポートフォリオの概況を示し
たものです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産は、いずれもテナントに対する賃
貸用である建物及びその敷地です。
a. 用途別
取得価格 用途別投資比率
分類 物件数
(百万円) (％)(注)
オフィス 15 31,949 44.1
商業施設 3 5,730 7.9
住宅 34 34,713 48.0
合計 52 72,392 100.0
（注）「用途別投資比率」は、各運用資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。
b. 地域別
取得価格 地域別投資比率
分類 物件数
(百万円) (％)(注1)
52
東京経済圏 72,392 100.0
(注2)
都心5区 2 3,887 5.4
東京23区(都心5区を除く。) 12 14,328 19.8
東京経済圏(東京23区を除く。) 38 54,177 74.8
主要地方都市 － － －
合計 52 72,392 100.0
（注1）「地域別投資比率」は、各運用資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。
（注2）都道府県ごとの物件数は、東京都22件、神奈川県16件、埼玉県7件、千葉県7件です。
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
c. 取得価格別投資件数
分類 物件数
10億円未満 23
10億円以上20億円未満 19
20億円以上30億円未満 7
30億円以上 3
合計 52
- 25 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
（ハ）建物等の概要
各運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナ
ント数は以下のとおりです。
なお、賃貸借契約の形態は、武蔵藤沢トーセイビル(注1)及びT's garden永山の住宅部分(注2)はパススルー
型マスターリース契約（以下「ML契約」といいます。）及び賃料固定型ML契約であり、同物件以外（T's
garden永山の住宅部分以外を含みます。）の各物件はパススルー型ML契約です。
年間賃料 敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 稼働率(％) テナント
区 物件 建築時期 築年数
物件名称 (百万円) (百万円) (㎡) 面積(㎡) (注9) 数(注10)
分 番号 (注3) (年)(注4)
(注5)(注12) (注6)(注12) (注7)(注12) (注8) (注12) (注12)
多摩センター
O-01 1989年7月 31.8 361 251 9,175.78 9,693.80 94.7 43
トーセイビル
O-02 KM新宿ビル 1991年9月 29.6 164 83 3,403.95 3,403.95 100.0 7
O-03 日本橋浜町ビル 1990年10月 30.5 165 129 3,334.40 3,334.40 100.0 8
1984年2月 37.2
O-04 関内トーセイビルⅡ 286 383 6,606.56 6,919.69 95.5 38
(注11) (注11)
O-05 西葛西トーセイビル 1994年1月 27.2 133 87 3,187.97 3,187.97 100.0 9
O-06 新横浜センタービル 1990年12月 30.4 135 97 3,888.28 3,888.28 100.0 12
オ O-07 西台NCビル 1992年3月 29.1 126 89 3,448.59 3,798.48 90.8 7
フ
O-08 JPT元町ビル 1991年10月 29.5 193 153 5,410.03 5,410.03 100.0 8
ィ
O-09 白山麻の実ビル 1993年7月 27.8 99 71 1,860.51 1,860.51 100.0 11
ス
O-10 長者町デュオビル 1993年7月 27.8 92 69 2,204.74 2,204.74 100.0 10
O-11 NU関内ビル 1987年2月 34.2 274 132 7,358.29 8,025.76 91.7 23
O-12 東戸塚ウエストビル 1993年2月 28.2 200 132 5,664.69 5,664.69 100.0 16
O-13 関内ワイズビル 1991年2月 30.2 139 100 3,568.43 3,568.43 100.0 5
O-14 本厚木トーセイビル 1993年1月 28.3 81 66 2,575.27 2,651.90 97.1 12
O-15 八王子トーセイビル 1988年2月 33.2 123 115 3,530.42 3,530.42 100.0 11
小計 － － 2,578 1,966 65,217.91 67,143.05 97.1 220
Rt-01 稲毛海岸ビル 1992年11月 28.4 168 265 5,813.08 5,890.90 98.7 14
商
武蔵藤沢トーセイビル 100.0 1
業 Rt-02 1997年8月 23.7 144 72 6,089.72 6,089.72
(注1) (91.4) (4)
施
Rt-04 和紅ビル 1986年5月 34.9 112 70 2,769.62 2,827.26 98.0 24
設
小計 － － 424 408 14,672.42 14,807.88 99.1 39
オフィス及び商業施設の中計 － － 3,003 2,375 79,890.33 81,950.93 97.5 259
Rd-01 T's garden高円寺 2011年1月 10.3 99 17 2,067.24 2,169.38 95.3 52
Rd-02 ライブ赤羽 1989年3月 32.1 95 10 3,715.05 3,876.44 95.8 69
Rd-03 月光町アパートメント 2008年3月 13.1 70 14 1,392.13 1,392.13 100.0 17
Rd-04 T's garden川崎大師 2009年1月 12.2 66 9 1,955.93 2,067.93 94.6 49
Rd-05 アビタート蒲田 1991年6月 29.9 52 7 1,768.23 1,768.23 100.0 27
Rd-07 アブニール白妙 1995年2月 26.2 70 7 2,446.74 2,499.93 97.9 40
Rd-08 ドミトリー原町田 1992年7月 28.8 58 4 1,866.11 1,866.11 100.0 73
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 2008年3月 13.1 220 71 6,484.08 6,758.52 95.9 133
Rd-11 T's garden新小岩 1998年3月 23.1 47 6 1,592.59 1,652.93 96.3 24
住 Rd-12 ツイン・アベニュー 1992年3月 29.2 126 29 4,493.86 4,558.96 98.6 49
宅 Rd-13 マイルストン東久留米 1989年9月 31.6 117 10 3,225.14 3,546.85 90.9 179
Rd-14 ルミエール3番館 1994年9月 26.6 110 16 5,519.36 5,644.16 97.8 80
Rd-15 T's garden西船橋 1991年2月 30.2 63 6 2,643.84 2,643.84 100.0 27
Rd-16 クエスト山手台 1989年2月 32.2 56 33 2,802.74 2,802.74 100.0 31
Rd-17 サンセール与野本町 1990年11月 30.5 48 4 1,379.82 1,419.39 97.2 53
Rd-18 Rising Place川崎二番館 2017年2月 4.2 118 10 2,897.59 2,962.48 97.8 62
Rd-19 Jパレス桜台 1994年2月 27.2 67 9 2,341.77 2,395.49 97.8 29
Rd-20 ペルソナージュ横浜 1990年12月 30.4 54 6 1,855.46 1,988.93 93.3 68
Rd-21 T's garden西八王子WEST 1997年1月 24.3 50 5 2,315.99 2,315.99 100.0 49
Rd-22 T's garden大島 1989年11月 31.5 82 27 2,639.10 2,705.70 97.5 57
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トーセイ・リート投資法人（3451） 2021年4月期決算短信
年間賃料 敷金・保証金 総賃貸面積 総賃貸可能 稼働率(％) テナント
区 物件 建築時期 築年数
物件名称 (百万円) (百万円) (㎡) 面積(㎡) (注9) 数(注10)
分 番号 (注3) (年)(注4)
(注5)(注12) (注6)(注12) (注7)(注12) (注8) (注12) (注12)
1992年1月 29.3
1992年1月 29.3
Rd-23 T's garden北柏 193 15 12,910.72 13,377.44 96.5 138
2008年9月 12.6
2008年9月 12.6
Rd-24 センチュリー浦和 1989年3月 32.1 71 6 3,929.22 4,201.77 93.5 70
100.0 5
Rd-25 T's garden永山(注2) 1986年6月 34.9 68 6 4,286.89 4,286.89
(98.8) (102)
Rd-26 グランドゥールふじみ野 1997年2月 24.2 64 5 2,122.68 2,144.34 99.0 93
Rd-27 T's garden一橋学園 1988年5月 32.9 59 3 2,751.10 2,845.88 96.7 58
Rd-28 T's garden蕨Ⅱ 1987年3月 34.1 56 4 2,886.12 3,050.22 94.6 54
Rd-29 T's garden蕨Ⅲ 1989年11月 31.4 51 9 2,406.90 2,461.90 97.8 37
Rd-30 T's garden柏 1992年3月 29.1 52 6 3,265.29 3,265.29 100.0 42
住 Rd-31 サンイング北松戸 2006年3月 15.2 35 3 1,194.14 1,194.14 100.0 43
宅 Rd-32 T's garden田無 1991年9月 29.6 29 4 1,263.32 1,263.32 100.0 22
Rd-33 T's gardenセンター南 2007年1月 14.3 76 4 1,895.04 1,941.28 97.6 68
Rd-34 ブールヴァル舞岡 2003年12月 17.4 57 4 2,735.52 3,002.40 91.1 40
Rd-35 T's garden小岩 1993年4月 28.1 28 3 1,075.62 1,187.56 90.6 16
T's garden
Rd-36 1988年9月 32.6 37 0 968.08 1,049.06 92.3 43
都筑ふれあいの丘Ⅱ
小計 － － 2,560 388 99,093.41 102,307.62 96.9 1,897
27.5
合計／平均 － 5,563 2,763 178,983.74 184,258.55 97.1 2,156