決算説明会
２０２０年10月期（第１2期）
証券コード：3451
目次
３ 決算概要 21 業績・分配金予想
⚫ 第12期決算概要 ⚫ 当面の運用の基本方針・ポイント
⚫ COVID-19による影響と対応 ⚫ 第13期・第14期業績予想
⚫ 1口当たり分配金の推移 ⚫ 分配金の成長について
7 運用実績 25 ESGについて
⚫ 稼働率の実績 ⚫ ESG ～環境～
⚫ 賃料の状況～新規・解約 ⚫ ESG ～社会～
⚫ 賃料の状況～賃料改定 ⚫ ESG ～ガバナンス～
⚫ 多摩センタートーセイビル： ⚫ SDGsとの関連
賃料固定型マスターリース契約終了
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み 30 APPENDIX
⚫ 資産価値の維持・向上への取組み（住宅） ⚫ ポートフォリオの推移
⚫ 第12期末鑑定評価額及び含み益の状況 ⚫ ポートフォリオの主要指標
⚫ テナント分散状況（第12期末）
⚫ 投資主の状況（第12期末）
15 物件取得 ⚫ 貸借対照表
⚫ ポートフォリオの変化 ⚫ 損益計算書
⚫ 新規取得物件 ⚫ ポートフォリオ一覧（54物件）（1）~（2）
⚫ ポートフォリオ概要及び物件収支状況（第12期末）①～⑧
⚫ 投資法人の概要
18 財務の状況 ⚫ 資産運用会社の概要
⚫ 財務運営（1）~（2） ⚫ ディスクレーマー
第12期決算説明会資料 2
決算概要
第12期決算説明会資料 3
第12期決算概要
◼ 第12期の実績 （百万円） ◼ 賃貸事業収益予想対比 （百万円）
2020年10月期（第12期） 2020年10月期（第12期）
2020年
4月期 予想 予想 実績 差異
（第11期） 2020/6/15 実績 予想対比 2020/6/15発表
発表
賃貸事業収益 3,040.2 3,097.4 57.1
運用日数 182 日 184 日 184 日 ―
賃料・共益費・施設収入 2,771.1 2,818.9 47.8
営業収益 2,996 3,040 3,097 +1.9%
・オフィス 1,322.8 1,342.1 19.2
営業利益 1,501 1,453 1,532 +5.5% ・商業施設 237.0 242.0 4.9
・住宅 1,211.1 1,234.7 23.5
経常利益 1,244 1,172 1,259 +7.5%
水光熱費収入 218.9 219.4 0.5
当期純利益 1,243 1,171 1,258 +7.5%
その他営業収入
（原状回復費工事、更新 50.1 58.9 8.7
1口当たり分配金
3,696 3,520 3,697 +5.0% 料、解約違約金など）
（円）
総資産 76,345 ― 77,012 ― ◼ 賃貸事業費用予想対比 （百万円）
2020年10月期（第12期）
◼ 当期純利益の変動要因（予想対比） 予想 実績 差異
（百万円） 2020/6/15発表
1,300
賃貸事業費用 1,313.2 1,288.1 △25.1
実績
1,258 PMBM報酬 292.0 293.7 1.7
1,250 水光熱費 236.8 222.4 △14.4
＋25.1
+5.2
+87.5
修繕費 121.5 123.0 1.5
予想 +57.1 賃貸事業
1,200 費用減少
1,171 その他 公租公課 219.9 219.7 △0.1
予想
その他支出
1,150 賃貸事業 1,171 92.2 68.2 △24.0
（広告宣伝費など）
収益増加
減価償却費 350.6 360.8 10.1
1,100
第12期決算説明会資料 4
分類 1 分類 2 分類 3 分類 4 分類 5
(注)予想は2020年6月15日に公表した2020年10月期（第12期）の予想数値です。
COVID-19による影響と対応
◼ 減免等（減免・猶予）要請の状況と今後の見通し ⚫ 第12期減免等の対応状況 （百万円）
⚫ 第12期 見込 実績
金額 金額 実施件数 （要請件数）
• 店舗等からの要請にもとづき、個別テナントごとに真摯に対応、11テ
ナントとの間で減免等の対応を実施 全体 12.5 4.4 11 （42）
店舗等 12.5 4.4 11 （31）
• 減免等により賃料収入の減少が生じたものの期初見込は下回る結
果となった 店舗等以外 0.0 0.0 0 （11）
1口あたり分配金への影響（円） △37 △13 - -
• 減免等の対応期間終了後の賃料支払い状況に特段の問題は生じ
ていない ⚫ 第13期・第14期業績予想への反映 （百万円）
⚫ 第13期・第14期 第13期 第14期
• 第12期に対応した要請のうち減免等の期間が長く、影響が第14期 当初見込金額 今回見込金額 見込金額
にまで及ぶものがあり今回見込金額を修正 減免等による直接的な影響 0 8.1 3.9
• また現時点では顕在化していない契約のうち、COVID-19による景 景気悪化による二次的な影響 13.8 5.1 -
気悪化による影響額について一定額を見積り第13期に計上 合計 13.8 13.3 3.9
1口あたり分配金への影響（円） △41 △39 △12
◼ ポートフォリオに占める店舗等の賃貸面積の割合（賃貸可能面積ベース） ⚫ 利用用途ごとの対応状況
ポートフォリオ全体に占める店舗等の割合 店舗等の業態内訳 利用用途 対応状況
その他 飲食 ⚫ オフィス用途利用部分についての減免等の要請には原則対応さ
店舗等 サービス 10.6% オフィス
せていただかない方針。第12期は7件を謝絶
12.1% 13.2%
⚫ 店舗等として利用のテナントに対しては、休業等営業の状況をヒ
スポーツクラブ ヤリングさせていただき個別に対応
物販 店舗
13.4% ⚫ 31テナントからの要請に対し、11テナントとの間で減免等合意
27.7%
（うち1テナントは解約）
保育所・デイケア
店舗等以外 5.1% ⚫ 住居として利用の入居者からの減免等の要請には原則対応させ
87.9% 学習塾・ 住居
教室 ていただかない方針。第12期は2件を謝絶
クリニック
13.2% 16.7%
駐車場その他 ⚫ 第12期は2件の駐車場賃料の減免要請を謝絶
（注）第12期末保有50物件と第13期取得4物件の計54物件について算出しています 第12期決算説明会資料 5
1口当たり分配金の推移
⚫ 第12期実績は3,697円/口、直近予想比+177円(+5.0%)
‐ 内部留保取り崩しによる分配予定分（80円）は将来の分配金支払いの安定化に備え温存
１口当たり分配金
(円) 当初予想 （注）
4,500
実績
4,052
4,000
譲渡益等 3,675 3,696 3,697
3,592 3,532 534円 3,520
3,382 3,435 3,430 3,480 （注）
3,500 3,371
3,208 3,256 3,259 3,202 3,252 3,263
3,063
2,986
内部留保
3,000 2,772 2,844 内部留保取り崩し
取り崩し
90円 80円
2,500
1,938
2,000
1,500
1,000
500 373
0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績）
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期）
IPO 第1回PO 第2回PO 第3回PO 第4回PO 第5回PO
12物件 5物件 1物件 5物件 8物件 6物件 1物件 12物件 1物件
174億円 119億円 14億円 53億円 98億円 106億円 10億円 119億円 16億円
(注)当初予想は最初に公表した数値を記載しています。ただし、2020年10月期（第12期）の当初予想は2020年6月15日に公表した数値です。
第12期決算説明会資料 6
運用実績
第12期決算説明会資料 7
稼働率の実績
◼ 稼働率の推移
⚫ 第12期末時点の稼働率は97.7%と前期末と同水準 （％）
100
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期
を確保。総合型リートの強みを発揮しトレンドも安定的
99
• オフィスでは2物件（本厚木・東戸塚）の100％稼働化に成功
• 関内トーセイビルⅡの大口テナントの退去区画は期末時点で約60％埋め 98
戻し完了、更に残り約175坪のうち約51坪は契約済
• オフィス・商業はやや低下したものの、比較的安定的な住宅の稼働率上昇 97
分でカバー
96
◼ 稼働率の変化要因
95
⚫ 稼働率100％のビル取得やテナント新規入居により2棟の稼働率 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
100％化に成功した一方、関内トーセイビルⅡでの大口テナント退去 4月 10月 4月 10月 4月 10月
全区画の埋め戻しが完了していないこともあり差引き稼働率低下 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末
【向上要因】 全体 98.2% 98.2％ 98.0％ 97.9％ 97.7% 97.7%
• 八王子トーセイビル 100％物件の新規取得
オフィス 99.1% 99.5％ 99.5％ 99.1％ 99.1% 98.7%
• 本厚木トーセイビル 94.3％→100％
オフィス • 東戸塚ウエストビル 93.7％→100％ 商業施設 99.7% 98.2％ 97.4％ 97.7％ 98.6% 98.3%
住宅 97.0% 97.1％ 96.7％ 96.9％ 96.8% 96.9%
【低下要因】
• 関内トーセイビルⅡ 100％→91.7％
～8月末テナント退去約430坪、9月新テナント入居約255坪 ◼ 住宅稼働率の変動内訳（第11期末→第12期末）
～上記の他12月新テナント入居約51坪（入居後94.1％) ファミリー向け 単身者向け 合計
• 西葛西トーセイビル 100％→94.0％ 稼働率（%） 稼働率（%） 稼働率（%）
⚫ 概ね100坪区画以下のオフィス需要は比較的堅調な印象 物件 物件 物件
数 第11 第12 数 第11 第12 数 第11 第12
増減 増減 増減
期末 期末 期末 期末 期末 期末
⚫ 稲毛海岸ビルが稼働率向上した（97.3％→98.7％）、 東京都
6 97.7 97.3 △0.4 2 99.3 100.0 0.7 8 97.9 97.7 △0.2
商業施設 （23区）
一方、和紅ビルが低下（97.4→92.7％）
東京都
3 95.6 95.3 △0.3 3 98.1 96.3 △1.8 6 97.1 95.9 △1.2
（23区以外）
⚫ 個別物件ベースで稼働率に大きな変化なく全般的に安定的な稼働状 千葉・神奈川
10 96.3 97.0 0.7 7 96.1 96.3 0.2 17 96.3 96.8 0.6
住宅 況で推移 ・埼玉
⚫ 郊外のファミリー向け住居の需要は底堅く推移
総計 19 96.6 96.9 0.3 12 97.1 96.7 △0.4 31 96.8 96.9 0.1
第12期決算説明会資料 8
賃料の状況～新規・解約
⚫ 第12期中に新規契約したテナント月間賃料合計と、解約したテナント月間賃料合計は、ともに23.1百
万円でほぼ差引ゼロ
⚫ テナント移転理由には、事業拡張の他、オフィス環境改善などCOVID-19対応とも思われるケースあり
◼ 新規・解約月間賃料の増減・推移（注1） ◼ テナント移転理由（オフィス・商業）
第12期 新規（A） 解約（B） 増減（A）-（B） ・事業拡大による拡張移転（3社）
・現入居ビル建て替えによる移転（3社）
面積 賃料 面積 賃料 面積 賃料 入居 ・オフィス環境改善（2社）
件数 件数 件数 ・サテライトオフィス設置
（㎡） （千円） （㎡） （千円） （㎡） （千円）
オフィス ・都心からの縮小移転
オフィス計 10 1,848.48 6,219 4 2,096.37 6,344 6 △247.89 △126
・自社ビル新築による移転
商業計 1 82.91 213 1 132.63 500 - △49.72 △287 退去 ・拠点集約のため（2社）
・事業縮小による一部解約（減床）
住宅計 169 8,373.26 16,678 171 8,271.82 16,305 △2 101.44 373
入居 ・事業拡大による拡張移転
商業施設
合計 180 10,304.65 23,110 176 10,500.82 23,149 4 △196.17 △39 退去 ・COVID-19の影響で客足が減少・撤退
新規・解約月間賃料の推移図（注2）
（百万円） 新規契約賃料 解約契約賃料 契約賃料増減
第11期
（前期実績） 新規（A） 解約（B） 増減（A）-（B） 30.0
22.8 23.1
21.3 20.4
面積 賃料 面積 賃料 面積 賃料 18.2
件数 件数 件数 20.0
（㎡） （千円） （㎡） （千円） （㎡） （千円） 12.3
オフィス計 10.0
3 831.81 2,801 2 740.26 2,120 1 91.55 681
2.5 2.1 1.5
0.1 0.6 -0.0
0.0
商業計 1 223.71 300 1 77.82 224 - 145.89 76
-10.0
住宅計 215 8,688.88 19,750 210 9,284.57 19,867 5 △595.69 △118
-12.2
-20.0 -15.7
合計 219 9,744.40 22,851 213 10,102.65 22,211 6 △358.25 640 -19.1 -18.9
-22.2 -23.1
-30.0
（注1）本表における賃料は、千円未満を四捨五入して記載しています。 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
（注2）本表における賃料は、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期）
第12期決算説明会資料 9
賃料の状況～賃料改定
⚫ 第12期中に契約期限が到来した更新対象415件（オフィス37件、商業5件、住宅373件）のうち
80件で増額改定実施。賃料改定による賃料増額率は平均4.1％
⚫ 契約期限が到来した更新対象のうち減額更新した契約はゼロ（COVID-19対応は除く）
◼ 賃料改定の状況（賃貸面積ベース） ◼ 賃料増額改定推移（増額件数・増額率）
・2020年4月期（第11期） ・2020年10月期（第12期） （%） （件）
増額率（左軸） 増額件数（右軸）
更新対象 418件 更新率86% 更新対象 415件 更新率89% 8.0
133
140
130
0%（0件） 18.2 %
0.4% 18.2 % （80件） 120
（1件） （94件）
110
94
97 100
更新済 359件 更新済 371件
合計 32,195.88㎡ 合計 28,983.59㎡ 5.6 90
80
4.0 75 4.0 80
3.8 5.0
4.0 3.6 70
81.4 % 3.4
（264件） 3.0 4.1 60
81.8% 52 3.8
賃料増額 賃料減額 現状維持
（291件）
50
2.1
◼ 改定の内訳（アセットタイプ別） 37 40
増額改定 減額改定 合計 25 27 25 30
14 1.6 20
増額率 減額率 増減率
件数 件数 9
（%) （%) （%) 10
全体 80 4.1 0 0 4.1
0.0 0
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
オフィス 3 8.2 0 0 8.2 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期）
商業施設 0 0 0 0 0
（注）上記のグラフは増額改定を行ったケースのみについて記載をしており、第3期に1件、第4期と第5期に各4件、
住宅 77 2.4 0 0 2.4
第11期に1件の減額更新を行っています。
第12期決算説明会資料 10
多摩センタートーセイビル：賃料固定型マスターリース契約終了
⚫ 多摩センタートーセイビルのスポンサーによる賃料固定型マスターリースは、予定どおり2020年11月末をもって終了
⚫ 第12期末時点でのエンドベースの稼働率は97.8％。マスターリース有無による損益分岐稼働率は約86%のためマ
スターリース終了後は賃料収入の増加を見込む
◼ 稼働率の状況（注） ◼ 賃料収入の増減 （百万円）
第12期 第13期 増減 第14期 増減
エンド稼働率と入居・退去の推移 100.0
実績① 見込② ②-① 見込③ ③-①
賃料＋共益費 164.3 175.9 ＋11.5 174.0 ＋9.6
98.4 98.4 98.4
97.8 94.6
95.3 94.6
賃料固定型マスターリース ◼ テナント分散状況
142.3 契約終了
（2020年11月末）
2015年 2016年 2018年 2020年 2020年
107.1
4月 4月 4月 4月 10月
50.7 エンド稼働率 77.9% 66.9% 87.2% 98.4% 97.8％
31.0
テナント数 30 34 43 44 44
-15.9 -16.0 -15.0
平均契約面積（坪） 76.1 58.0 60.0 66.3 65.9
-50.7 上位5テナント（坪） 1,202.6 916.2 1,064.3 1,159.7 1,159.7
-91.1
上位5テナントシェア 52.7% 46.4% 41.2% 39.8% 40.0%
2019/10 2020/4 2020/10
-156.7
2021/4 ◼ 稼働率維持・向上のための今後の施策
退去（坪） 入居（坪） マスターリースベース稼働率（%） エンド稼働率（%） ⚫ 大規模設備更新
• 空調設備工事 37.0百万円
賃料固定型マスターリース導入の経緯 • カーリフト更新工事 17.5百万円
• 本投資法人が2014年11月に本物件の取得検討した際は低稼働の状況にあっ
⚫ 館内のアメニティ向上
たが、スポンサーによるバリューアップへの取組み成果が期待される物件として、
2016年11月までの2年間の賃料固定型マスターリースの導入を条件に取得 • トイレ・水回りのリニューアル
• その後、大口テナントの退去があり、中長期的なキャッシュフロー安定化と、稼働率 • 床面リニューアル
向上後のアップサイドの追求のためにさらに2020年11月までの4年間の賃料固定 ⚫ 環境評価認証取得
型マスターリースを契約
（注）これまで共用会議室部分（159.86㎡,48.35坪）を賃貸可能面積に含め計算しておりましたが、トーセイ株式
会社との賃料固定型マスターリース契約の終了に伴い、2020年12月1日以降の総賃貸可能面積より、当該面 第12期決算説明会資料 11
積を差引き調整を行っています。
資産価値の維持・向上への取組み
◼ CAPEX投資額・減価償却額等の推移 ◼ 第12期CAPEX投資例
CAPEX投資額（実績） 減価償却額 当期修繕積立額(注1) 修繕積立金残高(注2) -オフィス-
（百万円）
⚫ 火災報知設備や空調工事等を実施
950
450
907.4 物件名 主な投資内容 金額（百万円）
NU関内ビル 自家用電気工作物工事 15.7
400 440.0
JPT元町ビル 自動火災報知設備更新工事 9.7
360.8 東戸塚ウエストビル 加圧給水ポンプユニット更新工事 9.4
350
340.2 KM新宿ビル 空調機更新工事 8.9
関内トーセイビルⅡ 機械式駐車場設備更新工事 5.0
300 292.6
287.5
-住宅-
⚫ エレベーターリニューアル工事を複数物件で実施
250 243.4 246.4 234.8
物件名 主な投資内容 金額（百万円）
211.2
207.9 204.0 221.3 ドミトリー原町田 機械式駐車場設備更新工事 23.3
200 187.5
T's garden大島 エレベーターリニューアル工事 21.8
168.4 161.2
159.2 T's garden田無 外壁及び共用部リニューアル工事 20.2
150 137.7
マイルストン東久留米 エレベーターリニューアル工事 13.2
123.8
110.0 クエスト山手台 エレベーターリニューアル工事 7.3
98.4
122.6
100 90.5 91.6 85.1
79.3
50.0 76.1
79.2
◼ CAPEX投資額の内訳（主要目的別）
70.7
50
25.0 51.8
64.5 （2015年4月期（第1期）～2020年10月期（第12期）累計）
50.4
47.2
31.6 32.1 内容 金額（百万円） 割合
2.3
0 電気設備・その他設備 308.1 36.2%
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 修繕
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 積立金 空調工事 259.3 30.5%
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）（第11期）（第12期） 残高
リニューアル・バリューアップ 216.7 25.5％
(注1)「当期修繕積立額」は、2018年11月15日付で譲渡した「マーランドファイブ」に係る修繕積立額及び追加信託
した積立額を除いた金額を記載しています。 機械式駐車場 66.5 7.8%
(注2)「修繕積立金残高」は、2020年10月31日時点のものです。
第12期決算説明会資料 12
資産価値の維持・向上への取組み（住宅）
◼ T’s garden蕨Ⅲ ◼ T’s garden西八王子WEST ◼ エレベーターリニューアル工事
⚫ 原状回復工事・リニューアル工事 2.8百万円 ⚫ 原状回復工事・リニューアル工事 0.6百万円 ⚫ マイルストン東久留米 13.2百万円
◼ 入居期間:18年11か月 ◼ 入居期間：4年3か月
◼ 賃料 107,000円→118,000円（＋11,000円） ◼ 賃料 93,000円→102,000円（＋9,000円）
before after
before after
• キッチン交換
before after
⚫ T’s garden大島 21.8百万円
• 壁・天井クロス張替え • ガスコンロ交換
• CF張替え • 浴室水栓交換 他
◼ T’s garden田無
• 壁・天井クロス張替え、CF張替え、エアコン交換
⚫ 外壁・共用部リニューアル工事 20.2百万円
before after
⚫ クエスト山手台 7.3百万円
• 洗面化粧台交換 ◼ ドミトリー原町田
before after
⚫ 機械式駐車場設備更新 23.3百万円
• 玄関ドアの塗装 他
第12期決算説明会資料 13
第12期末鑑定評価額及び含み益の状況
⚫ 期末鑑定評価額（注1）は、79,613百万円（前期比+121百万円）
⚫ 含み益は、10,094百万円（前期比+253百万円）。用途別にはオフィス58.7％、商業7.7％、住
宅33.6％の構成
◼ 期末鑑定評価額の状況（注1） （百万円）
2020年１0月期（第1２期） 前期比増減（注1）
期末鑑定 簿価ベース 期末鑑定 簿価ベース
物件数 取得価格 帳簿価格
評価額 含み損益 評価額 含み損益
オフィス計 15 31,949 31,436 37,360 5,923 240 301
商業施設計 4 6,040 5,772 6,554 781 △160 △121
住宅計 31 32,393 32,308 35,699 3,390 41 73
合計 50 70,382 69,518 79,613 10,094 121 253
◼ 含み益額及び含み益率の推移 ◼ 含み益の用途別比率（第12期）
（百万円）
15.8%
12,000 16.0%
含み益額(左軸) 14.2%
14.1% 14.4% 14.5%
11,000 含み益率(右軸)
10,094 14.0%
10,000 12.3% 9,783
11.4% 8,888
9,000
11.3% 12.0%
8,000 9.5%
10.4% 7,845 33.6%
7,000 6,407
10.0% 含み益
6,000
6.6%
7.3%
4,462
5,222 8.0%
10,094
百万円
5,000
4,055 6.0%
4,000 3,191 58.7%
2,801
3,000 4.0%
2,000 1,164 1,277
2.0% 7.7%
1,000
オフィス
0 0.0% 商業
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 住宅
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（注1）各物件の期末鑑定評価額については、37,38ページの『ポートフォリオ一覧』をご参照ください。 第12期決算説明会資料 14
（注2）前期比増減は、2020年4月期末時点の数値との対比を記載しており、2020年5月29日に取得した「八王子トーセイビル」の数値は除いて算出しています。
物件取得
第12期決算説明会資料 15
ポートフォリオの変化
◼ ポートフォリオの変化
第11期末時点 第12期取得資産 第12期末時点 第13期取得資産 資産取得後
ポートフォリオ （2020年5月29日） ポートフォリオ （2020年12月17日） ポートフォリオ
物件数 49物件 1物件 50物件 4物件 54物件
資産規模（取得価格） 68,782百万円 1,600百万円 70,382百万円 2,920百万円 73,302百万円
鑑定評価額の合計 77,822百万円 1,670百万円 79,613百万円 3,190百万円 82,803百万円
（2020年10月31日時点） （2020年9月30日時点）
鑑定NOI利回り 5.93% 5.56% 5.93% 5.34% 5.91%
（2020年10月31日時点） （2020年9月30日時点）
平均築年数 27.2年 32.7年 27.3年 20.0年 27.0年
（2020年10月31日時点）
用途別投資比率
（取得価格ベース）
オフィス 44.1％ 100.0％ 45.4％ - 43.6％
商業 8.8％ - 8.6％ - 8.2％
住宅 47.1％ - 46.0％ 100.0％ 48.2％
◼ 取得資産の概要（注1）
資産取得後の用途別投資比率
第12期取得資産 第13期取得資産
（2020年12月17日時点）
T's garden
物件名 八王子トーセイビル T's gardenセンター南 ブールヴァル舞岡 T's garden小岩
都筑ふれあいの丘Ⅱ
所在
種別
東京都八王子市
オフィス
神奈川県横浜市
住宅
神奈川県横浜市
住宅
東京都江戸川区
住宅
神奈川県横浜市
住宅
48.2%
733 43.6%
億円
取得価格 1,600百万円 1,140百万円 810百万円 490百万円 480百万円
鑑定評価額 1,670百万円 1,210百万円 854百万円 564百万円 562百万円
鑑定NOI利回り 5.56％ 4.84% 5.61% 5.35% 6.03% 8.2% オフィス
商業
築年数 32.7年 13.8年 16.9年 27.5年 32.1年
住宅
稼働率 100.0％ 94.6% 100.0% 90.8% 76.0% (注2)
(注1)本表における数値は、2020年10月31日時点のものですが、第13期取得4物件の鑑定評価額及び鑑定NOI利回りは2020年9月30日時点のものです。
(注2)本物件の2020年10月31日時点の稼働率は76.0％ですが、売主であるトーセイ株式会社が一般事業会社の社宅を全空室の状態で取得し、リニューアル工事を行った 第12期決算説明会資料 16
うえで稼働率を上昇させてきた物件であり、 2020年11月末時点の契約済みベースで、90％超の稼働率となっております。
新規取得物件
Rd-33 T’s gardenセンター南 Rd-34 ブールヴァル舞岡
所 在 地 神奈川県横浜市都筑区茅ヶ崎中央42番13号 所 在 地 神奈川県横浜市戸塚区舞岡町122番地5
横浜市営地下鉄ブルーライン及び 横浜市営地下鉄ブルーライン「舞岡」駅及び
ア ク セ ス ア ク セ ス
グリーンライン「センター南」駅より徒歩約2分 JR東海道本線「戸塚」駅より徒歩約22分
取 得 価 格 1,140百万円 取 得 価 格 810百万円
建 築 時 期 2007年1月 建 築 時 期 2003年12月
敷 地 面 積 385.78㎡ 敷 地 面 積 3,399.49㎡
延 床 面 積 2,295.54㎡ 延 床 面 積 3,144.11㎡
稼 働 率 94.6%（2020年10月31日時点） 稼 働 率 100.0%（2020年10月31日時点）
Rd-35 T’s garden小岩 Rd-36 T’s garden都筑ふれあいの丘Ⅱ
所 在 地 東京都江戸川区北小岩六丁目10番13号 所 在 地 神奈川県横浜市都筑区荏田南二丁目18番10号
京成電鉄京成本線 横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅より
ア ク セ ス ア ク セ ス 徒歩約15分、東急田園都市線「市が尾」駅より徒歩約
「京成小岩」駅より徒歩約2分
22分
取 得 価 格 490百万円
取 得 価 格 480百万円
建 築 時 期 1993年4月
建 築 時 期 1988年9月
敷 地 面 積 480.94㎡
敷 地 面 積 1,021.13㎡
延 床 面 積 1,330.30㎡ 延 床 面 積 1,522.59㎡
稼 働 率 90.8%（2020年10月31日時点） 稼 働 率 76.0%（2020年10月31日時点）(注)
スポンサーによるバリューアップ内容 スポンサーによるバリューアップ内容
◼ リーシング ⚫ 全空室状態からの稼働率向上
◼ エントランス ⚫ アプローチのリニューアル
工事 ◼ エントランス ⚫ アプローチ、風除室、廊下のリニューアル
⚫ インターフォン設備交換、宅配ボックス設置
工事 ⚫ メールBOX交換
⚫ 共用部（食堂、洗濯室）を住戸にリニューアル
◼ 室内工事
⚫ 設備交換（エアコン、IHコンロ、水栓、インターフォン等）
(注)本物件の2020年10月31日時点の稼働率は76.0％ですが、売主であるトーセイ株式会社が一般事業会社の社宅を全空室の状態で取得し、リニューアル工事を行ったうえで稼働率を上昇させてきた物件であり、
2020年11月末時点の契約済みベースで、90％超の稼働率となっております。 第12期決算説明会資料 17
財務の状況
第12期決算説明会資料 18
財務運営（1）
⚫ 住宅4物件の取得資金を調達するために30億円の新規借入れを実行。新規2行を招聘し、更なるレ
ンダーフォーメーションを強化
⚫ 新規借換えにより、借入金の平均残存年数の長期化、固定金利比率の向上実現
◼ 新規借入れ明細 ◼ 借入残高（借入先別） 単位：百万円
150 1,190 700
新規借入れ明細 920
300
借入金額 固定
区分 利率 借入実行日 返済期日
（百万円） /変動
2020年 2026年 3,045 10,495
長期 5.5年 1,500 固定 0.80134%
12月17日 5月29日
3,045
第11期末
2020年 2026年
長期 6.0年 1,500 固定 0.90759%
12月17日 11月30日 借入残高
35,500
― 3,000 ― ― ― ― 2,945
3,760 8,950
◼ 借換え明細
借換え前明細
借入金額 固定
区分
（百万円） /変動
利率 借入実行日 返済期日 1,290 900
150 300
基準金利 400
2015年 2020年
長期 5.0年 1,500 変動 （全銀協 1か月日本円 920
11月17日 11月30日 200
TIBOR）+0.700% 三菱UFJ銀行 千葉銀行
2016年 2020年 三井住友銀行 福岡銀行
長期 4.0年 500 固定 0.84075%
11月30日 11月30日
みずほ銀行 イオン銀行
― 2,000 ― ― ― ― 3,545
10,275 りそな銀行 西日本シティ銀行
新生銀行 関西みらい銀行
2020/12/17 あおぞら銀行 静岡中央銀行
新規
3,545
借換え後明細 借入残高 三井住友信託銀行
区分
借入金額 固定
利率 借入実行日 返済期日
38,500
（百万円） /変動
3,145
2020年 2025年
長期 5.0年 2,000 固定 0.76273%
11月30日 11月28日 8,770
5,060
― 2,000 ― ― ― ―
第12期決算説明会資料 19
財務運営（2）
◼ 財務指標 2020年4月期 2020年10月期 借換え・借入れ後 増減比・差
（第11期） （第12期）（A) （2020年12月17日）（B) (B)-(A)
有利子負債残高 35,500 百万円 35,500 百万円 38,500 百万円 +3,000 百万円
平均借入金利 0.94 % 0.98 % 0.97 % △0.01 %
平均残存年数 3.1 年 3.1 年 3.4 年 +0.3 年
固定金利比率 79.4 % 86.2 % 91.2 % +5.0 %
長期借入比率 100.0 % 98.9 % 99.0 % +0.1 %
総資産LTV 46.5 ％ 46.1 ％ 48.1 ％ +2.0 ％
◼ 返済期限の分散状況 ◼ 総資産LTV及び鑑定LTVの推移
（％） 総資産LTV 鑑定LTV
55
新規借入れ 借換え 既存借入 返済済み
（億円）
45 当面の総資産LTV水準（45％～50％）
50
40 46.8 48.1
46.4 46.3 46.8 46.7 46.5 46.1
46.1 45.9 46.6
35
44.1 44.9
45
15
30 20
15
25 43.6 43.1
42.2 42.5 42.6
40 41.7
41.1 41.4 41.5 41.0 41.2
20 40.7 40.8
28 32 34 32 33
15 30 28 30
20 24 24 350
10 20 20 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 借換え・
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 借入れ後
5 （第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期）（第11期）（第12期）
（注）借換え・借入れ後の総資産LTVについては、第13期末時点における予想総資産のうち有利子負債の占める割合を
0
記載しています。 「鑑定LTV」とは、本投資法人の資産総額に含み益を加えた額に対する有利子負債の割合をいい
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
ます。借換え・借入れ後の数値は見込みの数値であり、実際のものと一致するとは限りません。
（第13期） （第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期） （第21期） （第22期） （第23期） （第24期） （第25期）
第12期決算説明会資料 20
業績・分配金予想
第12期決算説明会資料 21
当面の運用の基本方針・ポイント
◼ 基本方針
⚫ COVID-19による店舗等への影響や企業のオフィスに対するニーズの変化を所与とし、トーセイ・リー
トのポートフォリオ特性を活かした収益力と分配金の安定化に努める
⚫ 物件価値の維持・向上に取り組み、築年数が経過した物件であっても収益不動産としての活用を継続
◼ ポイント
ポイント 現状認識 対応方針
◼ 物件取得 ◼ ポートフォリオ比率 ✓ 当面のアセット積上げは住宅中心とする方針
⚫ 2020年7月のアセットタイプ別ポートフォリオ上限比率の見直しを受け、2020年12月
に住宅4物件を取得。住宅ポートフォリオ比率は46.0→48.2%（＋2.2％）に上昇
◼ ポートフォリオの強 ◼ オフィス ✓ 企業のオフィス戦略変更に伴い相応のテナント
賃貸可能
みを発揮 オフィスビルの所在 物件数 異動が生じることを想定。当面解約先行が予
⚫ 都心以外の主要駅前にポートフォリオを有す 面積割合
想されるが業績予想には埋め戻しを織り込ま
ることが、コロナ禍経験後のサテライトオフィス 東京（都心5区） 2物件 10.0%
ニーズやコスト削減ニーズ取り込みの強みとな 東京（都心5区以外） 5物件 32.9% ず、サテライトオフィスニーズやコスト削減ニーズ
の取り込みを図る
る可能性 神奈川 8物件 57.1%
◼ 住宅 住宅の所在 物件数
賃貸可能
面積割合
✓ 安定した賃料収入を期待するとともに、入退
去時における原状回復に加え、居住性向上
⚫ 住宅は全般的に実需に裏付けされ安定した 東京都（23区） 8物件 20.8%
のためのリニューアル工事も実施、賃料水準の
稼働状況。特に千葉・神奈川・埼玉に所在 東京都（23区外） 6物件 16.3%
改善・向上を目指す
するファミリー向け物件では安定的な傾向 千葉・神奈川・埼玉 17物件 62.9%
◼ CAPEX を 通 じ た ◼ 適切なCAPEX投資により築年数が経過した物件の機能を回復し長期にわたって活用 ✓ 引き続き、空調機器や電気設備の更新工事、
トーセイ・リートらし 原状回復工事等に際しては、チェックリストを
⚫ トーセイ・リートは、投資物件として長期間にわたり活用することで、再開発や資産の劣
い環境への取り組 用いて新たに導入する設備等の環境性能を
化を放置することに比べ環境問題に貢献していくスタンス
み 確認していく
◼ COVID-19対応 ◼ 減免等の要請には個別に対応済であり、現状は小康状態 ✓ 感染拡大により、新たな減免等の要請あれば
個別に対応。一定の減収を業績予想に織り
込み済
第12期決算説明会資料 22
第13期・第14期業績予想
⚫ 第13期：第12期実績比では、 新規取得物件やオフィスビルの賃料収入増加が商業施設の減少分を上回り増収。利益面は固都税費
用化とリーシング費用等の増加を見込み減少。ただし当初予想比では、営業収益・当期純利益とも上振れ
（百万円）
⚫ 第14期：ダウンタイムの長期化を前提としオフィスの稼働率を保守的に想定。第13期予想比で、営業収益・利益とも減少を見込む
（百万円）
◼ 第13期・第14期の 2020年4月期
2021年4月期（第13期）予想
2021年10月期 第13期予想
第12期実績 当初予想
業績予想 （第12期）実績 当初予想
（2020年6月15日発表）
今回予想
（2020年12月17日発表） 対比 対比
(第14期)予想 対比
営業収益 3,097 3,009 3,123 +0.8% +3.8% 3,084 △1.2%
営業利益 1,532 1,450 1,487 △3.0% +2.5% 1,453 △2.3%
当期純利益 1,258 1,179 1,202 △4.5% ＋2.0% 1,159 △3.6%
1口当たり分配金（円） 3,697 3,520 3,530 △4.5% +0.3% 3,530 -
◼ 増減要因 （百万円） （百万円）
第12期 第13期 第14期 第12期 第13期 第14期
項目 差異 差異 項目 差異 差異
実績 今回予想 予想 実績 今回予想 予想
一 資産運用報酬 183.0 179.9 △3.1 185.7 5.7
賃料収入 (賃料・共益費・施設収入） 2,818.9 2,865.6 46.7 2,849.5 △16.0
般
賃 管 資産保管手数料 3.3 3.3 △0.0 3.6 0.2
・オフィス 1,342.1 1,348.2 6.0 1,300.3 △47.8
貸 理
事 ・商業施設 242.0 233.2 △8.8 233.0 △0.1 費 一般事務手数料 11.3 12.2 0.8 11.4 △0.8
業 ・
収 ・住宅 1,234.7 1,284.2 49.4 1,316.1 31.9 営 租税公課 29.5 34.0 4.4 30.0 △4.0
益 業
（うち新規取得4物件） （ ‐ ） （76.0） （76.0） （103.4） （27.3） その他 49.1 57.0 7.9 52.5 △4.4
外
収 営業外収益 2.8 - △2.8 - -
水光熱費収入 219.4 214.0 △5.4 217.6 3.5
入
費 営業外費用 275.7 283.8 8.1 292.8 8.9
その他営業収入（原状回復費工事、更新料など） 58.9 43.8 △15.1 17.5 △26.2
用
・支払利息 174.4 183.2 8.8 189.8 6.5
第12期 第13期 第14期
項目 差異 差異 ・融資関連費用 88.0 90.4 2.4 92.7 2.3
実績 今回予想 予想
賃 PMBM報酬 293.7 307.2 13.5 301.5 △5.6
貸
事 水光熱費 222.4 226.3 3.9 233.6 7.3
業
費 修繕費 123.0 122.0 △1.0 101.5 △20.5
用 （注）2021年4月期及び2021年10月期の予想1口当たり分配金（円）は一定の前提条件の下での予想値であり、
公租公課 219.7 231.8 12.1 238.4 6.5
今後の不動産等の取得又は売却、不動産市況等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況等の変化等により、変
その他支出（広告宣伝費など） 68.2 94.6 26.3 97.2 2.6 動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
減価償却費 360.8 367.2 6.3 375.3 8.1 第12期決算説明会資料 23
分配金の成長について
⚫ 2021年4月期は当初予想比＋10円の分配金を計画。2021年10月期はオフィス稼働率の低下を想定したことが分
配金減少要因となるが、内部留保の活用により分配金水準の維持を図る
⚫ 内部留保は分配金水準の安定化のために柔軟に活用していく方針
◼ 1口当たり分配金
2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期
+177円(+5.03%)
+10円 水準維持
3,697円
内部留保の
3,520円 3,520円 +67円 3,530円 3,530円
取り崩し 内部留保
内部留保 80円 とりやめ
内部留保 57円 取り崩し 125円
取り崩し
内部留保の
取り崩し
とりやめ オフィス
稼働率低下
新規物件
収益増加
COVID-19
影響
2,500
2020/10期 2020/10期 2021/4期 2021/4期 2021/10期
（予想） （実績） （当初予想） （今回予想） （今回予想）
2020年6月15日付けで公表した予想 実績 2020年12月17日付けで公表した予想
第12期決算説明会資料 24
ESGについて
第12期決算説明会資料 25
ESG ～環境～
■トーセイ・リート投資法人における環境への取組みの考え方
⚫ トーセイ・リート投資法人は、既存の築年数が経過した物件に対するバリューアップ工事等の
トーセイ・リート投資法人の目標 実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間にわたり活用することも、環境
問題に対する取組み方法の一つであると考えています
日本の不動産市場に存在する
『膨大な既存建築ストック』の活用・再生 ⚫ 例えば、空調機器や電気設備の更新工事の実施は、新たな設備機器への入替えを通じて
エネルギー効率の改善に効果をもたらしていると考えています
◼ 「ESG工事チェックリスト」を導入～省エネ製品の導入促進 ◼ 環境認証の取得
⚫ 一般的に古いエアコンなどを新しい機種に入れ替えることで消費電力量の削減効果が期待できますが、さらに機種の DBJ Green Building 認証
選定においてもこれに留意することとしています 西葛西トーセイビル
⚫ 本資産運用会社においては、2020年2月に 「ESG工事チェックリスト」を制定し、すべてのCAPEX・修繕工事実施
時には、省エネ効果や節水効果の高い設備・機器等が選定されているか、工事方法は環境に負担がないか等の観
点で都度確認を行うこととしています。第12期中においては293件のチェックリストを作成しました
【ESG工事チェックリストのチェック項目例】
✓ 節電（省エネ）性能の高い機器の導入か ～LED照明・空調・給湯器・ガスコンロ・IHヒーターなど 十分な「環境・社会への配慮」がなされた建物
✓ 節水機能の高い機器の導入か ～キッチン水栓・浴室水栓・トイレなど 西台NCビル
✓ 断熱性・保湿性の高い部材か ～断熱シート・サーモガードクロスなど
✓ 法令遵守のための工事・安全性能を高める工事・防災・レジリエンス機能を高める工事に該当するか
✓ 工事中の騒音、振動、濁水、粉じん、排煙、排ガス、廃棄物等が予測される場合、これに対する緩和策
⚫ 省エネ効果の高いエアコンや給湯器などの機種選定においては「省エネ型製品情報サイト」（経済産業省資源エネル
ギー庁：https://seihinjyoho.go.jp/）を参照しています 優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物
住宅設備更新の推移 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 合計
（台数・機器数） 新横浜センタービル
エアコン 25 19 34 49 108 235
給湯器 4 5 4 29 20 62
LED照明 4 9 14 39 79 145
水栓 47 44 62 94 88 335
温水洗浄トイレ 12 15 31 18 22 98
第12期決算説明会資料 26
ESG ～社会～
■トーセイ・アセット・アドバイザーズにおける社会への取組み
従業員への取組み
●感染予防対策 ●人材教育研修
資産運用会社では、COVID-19感染拡大以降、従業員の感 トーセイグループでは、従業員の自己研鑽、ス
染予防、安定した業務継続を目的に、直ちに在宅勤務を可能と キル向上をバックアップするため、人材育成研
する態勢整備をおこないました。また会議や出社のあり方につい 修の実施や自己啓発援助制度、資格取得
ても見直すこととしました 奨励制度を導入しています オンライン研修例「SDGｓとESGの基本」
（リアルタイム参加、録画視聴選択可能）
・出社率を制限 資格保有者（2020年11月末時点、トーセイ・アセット・アドバイザーズ在籍者のみ）
・全従業員(83名)へノートPC/携帯端末を貸与（貸与率100％） ■宅地建物取引士(合格者含む)67名 ■不動産コンサルティングマスター10名
・ビジネスチャットのスタンダード化による非対面コミュニケーションの ■不動産証券化協会 認定マスター28名 ■一級建築士3名 ■不動産鑑定士1名
・質向上（オンライン会議、チャットの活用）
・電子署名システムの導入、会議資料のペーパーレス化 ●従業員のワークライフバランスをサポート
・会議室へのアクリルパーテーション設置 従業員の健康管理のため年１回の健康診断受診を義務づけるとともに、メンタルヘ
2020年12月16日に東京都よりテレワーク ルスケアに関する全社員向けのアンケートや研修を提携産業医指導のもと実施する
を推進する企業に認定されました
など、従業員の心身の健康管理に向けた取組みを実施しています
地域・社会への貢献 ●緑の募金 ●キャップの再資源化 ●リラックスルームの提供
トーセイ・リート投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ
株式会社は、トーセイグループの1社として以下のトーセイグループの活動に参加し
ています
●清掃活動ボランティア
『西なぎさ発：東京里海エイド』
2020年度活動結果 多摩センタートーセイビル4F
17 人 11袋 ■保有物件における取り組み
参加者数 回収
（45ℓゴミ袋） ●デジタルサイネージの設置 ●ライフライン自動販売機の設置
2009年より、地域ボランティア活動に参加しており、葛西海浜公園における漂流ごみの
清掃イベント『西なぎさ発：東京里海エイド』は2020年の参加で4年連続となりました
●東京コロナ募金への寄付
東京の医療現場と医療従事者を支援するため、2020年5月 NU関内ビル KM新宿ビル
に「東京コロナ医療支援基金」へトーセイグループより義援金を
エレベーター前に設置したディスプレイより緊急時 自然災害や緊急事態が発生し、停電になった
寄付しました。6月からは、全グループ会社の社員から募金を
の連絡や防災に関する情報を発信しています。 場合に、飲料製品を被災者などに無償提供す
募り、寄付しました
保有するオフィス15物件のうち12物件に設置 ることができる自動販売機を設置しました
感謝状 済みです
第12期決算説明会資料 27
ESG ～ガバナンス～
スポンサー(トーセイ)によるセイムボート出資
投資主利益とスポンサー利益の合致 スポンサー保有比率（注）
⚫ 本投資法人の投資主とトーセイグループの利益の共有化を図り、スポンサーサポートの実効性を高めるため、 2020年 第三者割当
トーセイからのセイムボート出資を実施 4月期末時点 増資後
⚫ 第三者割当増資（2020年6月15日決議）により、スポンサーは4,000口を追加取得
第12期末時点で、本投資法人の投資口31,051口(発行済投資口数の9.11%)を保有（注）
8.03% 9.11%
投資口累積投資制度の導入
ESGへの取り組みについて本投資法人ウェブサイトでご覧いただけます
投資主利益とトーセイグループ役職員利益の合致 http://www.tosei-reit.co.jp
⚫ トーセイグループの役職員が、本投資法人の業績向上への意識を高め、ひいては本投
資法人の継続的な成長と中長期的な投資主価値の向上に寄与することを目的として、
投資口累積投資制度を導入(2016年12月拠出開始)
本資産運用会社及び役職員の運用報酬体系
トーセイグループとの競合回避を担保する報酬制度
⚫ 本資産運用会社は、本投資法人の総資産の額に連動する運用報酬(運用報酬Ⅰ)の
ほかに、本投資法人の当期純利益に連動する運用報酬(運用報酬Ⅱ)を導入
⚫ 本資産運用会社は、役職員の報酬体系に、1口当たり分配金に一部連動させるインセン
ティブ賞与を導入
ESG推進体制
本資産運用会社内にESG委員会を設置
⚫ ESGの取組みを推進するため、REIT運用本部長を委員長とするESG委員会を設置。省 トーセイグループのESG方針
保有物件における環境への
や本投資法人のESG推進
エネルギー、温室効果ガス削減、節水、廃棄物削減、グリーン調達、テナントアンケートの 取り組みや環境パフォーマン
体制、SDGsとの関連につい
実施等について、計画、周知、実行、モニタリングを実施 て掲載しています
スを掲載しています
※QRコードは（株）デンソーウェーブの登録商標です
（注）「保有比率」は、発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の比率をいい、小数第3位以下を切り捨てています。 第12期決算説明会資料 28
SDGsとの関連
⚫ 「既存不動産の再生・活用」などトーセイ・リートの課題のうち優先度の高い重要な課題について以下
のとおり定め、 SDGsが定める17の目標との関連性を整理しています
◼ 既存不動産の再生・活用
⚫ 既存の築年数が経過した物件に対して、取り壊しや再開発によらず、メンテナンスや
バリューアップ工事等の実施により、その資産価値を維持し、投資物件として長期間
にわたり活用します
E ◼ GHG排出量・エネルギー消費量・水使用量の削減
⚫ 空調・電気・住宅設備等の更新工事に際しては、エネルギー効率の改善や省資源
への効果等を機器選定プロセスに加えます
⚫ 環境に配慮した工事手法を選択します
◼ テナントとの協働、テナント満足度の向上
⚫ テナントとの協働により、オフィスや住宅環境等の改善に取り組みます。また、テナント
S 向け情報発信の充実、アンケートによるニーズ収集等を通じて、テナント満足度の向
上に取り組みます
◼ 投資主利益との合致・利益相反回避
⚫ 顧客本位の業務運営に努め、コンプライアンスの徹底や利益相反取引を排除します
G ⚫ 投資法人利益に連動する運用報酬制度、スポンサーによるセイムボート出資、資産
運用会社役職員による投資口累積投資制度を通じて投資主利益との方向性一
致を図ります
第12期決算説明会資料 29
APPENDIX
第12期決算説明会資料 30
ポートフォリオの推移
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
物件取得後
10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末
（住宅4物件）
（第4期末） （第5期末） （第6期末） （第7期末） （第8期末） （第9期末） （第10期末） （第11期末） （第12期末）
29 733
119 687 16 703
▲ ▲
譲渡 558 期中取得 期中取得
106 10 568
8.3 ▲ ▲
98 459 459 期中取得 第5回
資産規模 361 ▲ 公募増資
53 361 第4回
（億円） 308 ▲ 公募増資
▲ 第3回
第2回 公募増資
公募増資
物件数 18 23 23 31 31 36 37 49 50 54
テナント数 572 671 670 1,120 1,118 1,307 1,362 1,955 1,979 2,187 （注1）
47.7% 41.5% 41.5%
上位5物件比率 32.7% 32.7% 29.9% 29.4% 24.5% 23.9%
（取得価格ベース） 23.0%
39.0% 35.3% 35.2%
上位10テナント 27.2% 27.0%
23.3% 22.8%
比率 18.6% 18.2%
（賃貸面積ベース） 13.2%
（注1）
平均鑑定NOI
利回り
6.17% 6.10% 6.12% 6.05％ 6.08% 5.96％ 5.96％ 5.93％ 5.93% 5.91%
（注2）
不動産鑑定
評価額
339億円 400億円 403億円 508億円 518億円 631億円 650億円 778億円 796億円 828億円
（注2）
1口当たりNAV
（注3）
122,438円 124,464円 126,686円 124,278円 129,333円 130,221円 133,906円 136,345円 136,889円 137,682円
含み益 31.9億円 40.5億円 44.6億円 52.2億円 64.0億円 78.4億円 88.8億円 97.8億円 100.9億円 103.6億円
（注4）
（注1）物件取得後の「テナント数」及び「上位10テナント比率」は、2020年10月末日時点における賃貸借契約に基づくテナント数、賃貸面積を用いて計算しています。なお、多摩センタートーセイビル、JPT元町ビルについては、マスターリース契約が、
2020年11月30日に期間満了となり終了したため、 2020年10月31日時点におけるトーセイ株式会社とエンドテナントの間で締結されている賃貸借契約に基づくテナント数、総賃貸面積を用いて計算しています。
（注2）物件取得後の「平均鑑定NOI利回り」及び「不動産鑑定評価額」は、第12期末保有50物件については2020年10月末日時点、第13期取得4物件ついては、同年9月末日時点における不動産鑑定評価に記載された数値を用いて計算しています。
（注3）「1口当たりNAV」は、各期末時点NAV÷発行済投資口数の総口数の算式、NAVは、各期末時点の投資口の発行価額総額＋含み益（鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計）の算式により計算しています。
（注4）「含み益」は、各期末時点の保有資産の「鑑定評価額の合計-帳簿価額の合計」を記載しています。物件取得後の「含み益」は、第12期末の保有資産の不動産鑑定評価額合計（79,613百万円） -第12期末の保有資産の帳簿価額合計
（69,518百万円）＋第13期取得4物件の不動産鑑定評価額（3,190百万円）-第13期取得4物件の取得価格合計（2,920百万円）の数式により計算しています。 第12期決算説明会資料 31
ポートフォリオの主要指標
第12期末と物件取得後の変化（注1）
◼ 用途別投資比率（取得価格ベース） ◼ 用途別平均鑑定NOI利回り（注2）
第12期末 物件取得後
物件取得後 43.6% 8.2% 48.2 % オフィス 6.07% 6.07%
第12期末 商業施設 6.15% 6.15%
45.4% 8.6% 46.0 %
住宅 5.75% 5.72%
オフィス 商業施設 住宅
◼ 地域別投資比率（取得価格ベース） ◼ 地域別平均鑑定NOI利回り（注2）
第12期末 物件取得後
5.3
物件取得後 ％ 19.5％ 75.2％ 都心5区
（千代田区、中央区、港区、新宿区、 6.47% 6.47%
渋谷区の総称）
第12期末 5.5
％ 19.7％ 74.8％
東京23区 5.68% 5.67%
（都心5区を除く）
都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の総称）
東京23区（都心5区を除く） 東京経済圏（東京23区を除く） 東京経済圏 5.96% 5.93%
（東京23区を除く）
◼ 物件別投資比率（取得価格ベース） ◼ 物件別NOI比率
上位5物件 上位5物件
物件取得後 77.0％ 物件取得後 76.2％ 合計
5.6% 5.2% 4.6% 3.8% 3.8% その他
合計
（第13期業績予想ベース） 6.2% 5.1% 5.0% 3.8% 3.7% その他
23.0% 23.8%
23.0 23.8
上位5物件 上位5物件
第12期末 76.1％ 合計 第12期末 75.4％ 合計
5.8% 5.4% 4.8% 4.0% 3.9% その他 5.9% 5.6% 5.3% 4.0% 3.8% その他
23.9% 24.6%
0.0 23.9 100.0 0.0 24.6 100.0
関内トーセイ NU関内ビル 多摩センター SEA SCAPE T’s garden 多摩センター NU関内ビル 関内トーセイ JPT元町ビル SEA SCAP
ビルⅡ トーセイビル 千葉みなと 北柏 トーセイビル ビルⅡ 千葉みなと
(注1) 「物件取得後」は、第12期末時点で保有する50物件の同時点における数値に第13期取得4物件の数値を加えて算出しています。
(注2)鑑定NOI利回りは、第12期末時点で保有する50物件については2020年10月31日時点、第13期取得4物件については2020年9月30日時点の数値を使用しています。
第12期決算説明会資料 32
テナント分散状況（第12期末）
◼ 上位10テナント（賃貸面積ベース）
テナント名 入居物件名 賃貸面積(㎡) 比率
1 トーセイ株式会社 多摩センタートーセイビル (注) 9,737.49 5.5%
トーセイ株式会社 (注)
(多摩センタートーセイビル)
2 トーセイ株式会社 武蔵藤沢トーセイビル 6,089.72 3.4%
トーセイ株式会社
1.7% （武蔵藤沢トーセイビル）
3 トーセイ株式会社 T’s garden永山 3,102.25 1.7%
上位10テナント比率 18.2％ 1.7% トーセイ株式会社
（T's garden永山）
4 非開示 稲毛海岸ビル 2,989.01 1.7% 1.1%
非開示
5.5% 1.0%
5 非開示 関内ワイズビル 2,039.51 1.1%
非開示
3.4% 1.0%
6 非開示 JPT元町ビル 1,852.02 1.0％
非開示
1.0%
7 非開示 セレクション初富 1,839.45 1.0% 総テナント数：1,979件
総賃貸面積：178,453.63㎡
0.9% 非開示
8 富士通コワーコ株式会社 新横浜センタービル 1,822.20 1.0% 0.9% 富士通コワーコ株式会社
9 非開示 非開