3451 Ｒ－トーセイ・リート 2020-11-25 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計4物件） [pdf]
2020 年 11 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
ト ー セ イ ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 北 島 敬 義
（コード番号：3451）
資産運用会社名
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 若 林 要
問合せ先 R E IT 運用本部財務企画部長 宮 石 啓 司
（TEL. 03-3433-6320）
国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計 4 物件）
トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）の資産運用会社であるトーセイ・ア
セット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 ）は、本日、下記 4 物件の不動
産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。 ）の取得及びこれに伴う貸借の開始を決定しましたの
で、お知らせいたします。
なお、取得予定資産の取得及びこれに伴う貸借の開始の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関
する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）及び本資産
運用会社の利害関係人取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認を得ています。
記
1．取得の概要
取得予定 鑑定 NOI
取得予定
物件 価格 利回り 媒介の
分類 物件名称 所在地 年月日
番号 （百万円） （％） 有無
（注 1）
（注 2） （注 3）
Rd-33
T's garden センター南 神奈川県横浜市 1,140 4.84
Rd-34
ブールヴァル舞岡 神奈川県横浜市 810 5.61
2020 年
住宅 Rd-35
T's garden 小岩 東京都江戸川区 490 5.35
12 月 17 日 無
T's garden
Rd-36 神奈川県横浜市 480 6.03
都筑ふれあいの丘Ⅱ
合計／平均（4 物件） - - 2,920 5.34
（1）売買契約締結日 ：2020 年 11 月 25 日
（2）取得予定年月日 ： 上記の表の「取得予定年月日」の項目をご参照ください。
（3）取得先 ：後記「4．取得先の概要」をご参照ください。
（4）取得資金 ：2020 年 11 月 25 日開催の本投資法人役員会にて決議された借入金（注 4）及び自
己資金
（5）決済方法 ：引渡時に全額支払
（注１）
「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載してい
ます。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合があります。以下、同じです。
（注 2）
「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。な
お、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
（注 3）
「鑑定 NOI 利回り」は、各取得予定資産に係る NOI（Net Operating Income）を取得予定価格で除した数値の小数第 3 位
を四捨五入して記載しています。また、
「鑑定 NOI」は、2020 年 9 月 30 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載さ
れた直接還元法における運営純収益をいいます。
1
（注 4）詳細については本日公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
2．資産取得及び貸借の理由
本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した収益を確保し、ま
た、運用資産の着実な成長を実現するため、取得予定資産（合計 4 物件）の取得を決定しました。
本投資法人は取得決定に際して、以下の特性を評価しました。
物件 物件名 物件の特性
番号
Rd-33 T's garden ・横浜市営地下鉄ブルーライン及びグリーンライン「センター
センター南 南」駅より徒歩約 2 分。 「センター南」駅から「新横浜」駅及び
ターミナル駅である「横浜」駅まで、横浜市営地下鉄ブルーラ
イン快速を利用してそれぞれ約 9 分及び約 18 分、 「渋谷」駅ま
では横浜市営地下鉄グリーンラインを利用し、 「日吉」駅で乗
り換え、東急東横線急行電車利用で約 42 分であり、神奈川県中
心部及び都心への接近性は良好である。
・最寄駅周辺には、ショッピングモールが複数見受けられる。さ
らに、隣駅である「センター北」駅周辺にもショッピングモー
ルなど多数の商業施設が集積しており、日常生活に必要な物が
ほとんど手に入るなど、生活利便性に優れている。
・本物件は、2 階が店舗（1 区画）及び事務所（2 区画） 階～11 、3
階が住居（全 73 戸）で構成されている。
Rd-34 ブールヴァル舞岡 ・横浜市営地下鉄ブルーライン「舞岡」駅及び JR 東海道本線「戸
塚」駅より徒歩約 22 分。 「舞岡」駅より「品川」駅までは JR 東
海道本線乗り換えで約 40 分、 「東京」駅までは約 50 分である。
・本物件は地上 5 階建、総戸数 45 戸、全戸 3LDK 型の賃貸マンショ
ンである。
・周辺に公園が近接し、スーパーやコンビニ、病院、区市役所が
徒歩圏内にあり、生活利便施設に比較的恵まれた地域である。
Rd-35 T's garden 小岩 ・京成電鉄京成本線「京成小岩」駅より徒歩約 2 分、京成バスで
京成小岩駅入口より JR 総武線「小岩」駅まで約 9 分。 「京成小
岩」駅から都内屈指のターミナル駅である「上野」駅まで約 30
分、JR 山手線乗り換えで、 「東京」駅まで約 35 分である。
・最寄り駅周辺には各種物販、飲食店舗が集積しており、日常生
活に必要な物がほとんど手に入るなど生活利便性に優れてい
る。車両交通量は比較的少なく、落ち着いた居住環境が形成さ
れている。
Rd-36 T's garden ・横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅より徒
都筑ふれあいの丘Ⅱ 歩約 15 分、東急田園都市線「市が尾」駅より徒歩約 22 分。 「都
筑ふれあいの丘」駅より「渋谷」駅までは東急東横線乗り換え
で約 45 分、
「大手町」駅までは東急目黒線乗り換えで約 60 分で
アクセス可能である。
・近隣地域を含む周辺地域は、一般住宅を中心として広域的に住
宅地域が広がっており、郊外のベッドタウンとして落ち着いた
居住環境を有している。
・本物件は 15.61～24.67 ㎡（1R）が 57 戸、35.61 ㎡（1K）が 1
戸、43.11～48.80 ㎡（1LDK）が 2 戸の全 60 戸で構成されてい
る。
取得予定資産の取得により、本投資法人のポートフォリオは 54 物件、取得価格合計は 733 億円と
なる予定です。また、当該取得予定資産の取得は投信法上の利害関係人との取引及び本資産運用会
2
社の利害関係人取引規程に規定する利害関係人取引に該当します。このような場合、取得予定価格
は鑑定評価額（下記「3．取得予定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。 ）以下であることを前
提としており、本資産運用会社において、各取得予定資産から得られる想定 NOI（下記「3．取得予
定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。 ）を算出するなどの検証を行っています。このような各
取得予定資産の収益性の評価を行った結果、当該取得予定資産の取得は本投資法人の投資基準に合
致し、各取得予定資産に係る取得予定価格は妥当であると判断しました。
さらに、本投資法人は、2020 年 7 月 31 日付の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関
する報告書」に記載のとおり、属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替
えの可能性等を総合的に勘案した上で、テナントの入居について判断することをテナントの選定基
準としており、取得予定資産の貸借先に関しては、本投資法人の定めるテナントの選定基準に適合
していると判断しました。
3．取得予定資産及び賃貸予定の内容
以下の表は、本投資法人が取得を決定した各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです
（以下「個別物件表」といいます。。個別物件表において用いられる用語は以下のとおりです。
）
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020 年 9 月 30 日現在の状況を記載してい
ます。
（注）以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載
した場合は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。
（1）「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」について
・「信託受託者」は、各取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載していま
す。
・「信託設定日」は、本日現在設定されている信託が設定された日付又は本日現在予定されている
信託設定予定の日付を記載しています。
・「信託期間満了日」は、本日現在において信託が設定されている物件については、本投資法人に
よる物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日を変更することが予定され
ているため、変更された後の信託期間満了日を記載しています。本日現在において信託設定がな
されていない物件については、本日現在締結予定の不動産管理処分信託契約書において信託期間
満了が予定されている日付を記載しています。
（2）「所在地（住居表示）」について
「所在地（住居表示）」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未実
施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載して
います。
（3）「土地」について
・「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）
（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含
みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載し
ています。なお、各取得予定資産によっては、本資料に記載の「容積率」につき、一定の緩和措
置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在すると
きは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記
載しています。なお、各取得予定資産によっては、本資料に記載の「建ぺい率」につき、一定の
3
緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存
在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があ
ります。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を
記載しています。
（4）「建物」について
・「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の床面積を
含みません。
・「所有形態」は、各取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を
記載しています。
（5）「鑑定評価額」について
「鑑定評価額」は、2020 年 9 月 30 日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額
を記載しています。また、「不動産鑑定評価書」とは、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑
定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、JLL
森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し、作成
された各不動産鑑定評価書の総称をいいます。なお、不動産鑑定評価を行った JLL 森井鑑定株式会
社及び日本ヴァリュアーズ株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利
害関係はありません。
（6）「長期修繕費」、「緊急・短期修繕費」について
・「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。
①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後 2～12
年の 11 年間に予測される「修繕更新費」の年平均額として記載されている金額。
②SOMPO リスクマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後 12 年
間に予測される「長期修繕更新費用」の年平均額として記載されている金額。
・「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費
用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
（7）「PML 値」について
本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPO リス
クマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図
面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比
較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の
地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、
地震による建物の PML 値（予想最大損失率）を算定しています。「PML 値」は、同社作成の「地震
PML（再）評価報告書」に記載された各取得予定資産に係る建物の PML 値を記載しています。地震
PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正
確さを保証するものではありません。なお、SOMPO リスクマネジメント株式会社並びに本投資法人
及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
4
（8）「ML 会社」について
「ML 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なマスターリース契約（以下
「ML 契約」といいます。）を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
なお、「ML 契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マスターレッシー（「ML 会社」
ということがあります。））を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固
定型マスターリース契約」（以下「賃料固定型 ML 契約」ということがあります。）とは、ML 契約
のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パスス
ルー型マスターリース契約」（以下「パススルー型 ML 契約」といいます。）とは、ML 契約のうち
テナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます。「サブ ML 契約」とは、
ML 会社とテナントとの間に別の賃借人（サブ ML 会社）を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形
態をいいます。「賃料固定型サブ ML 契約」とは、サブマスターリース契約のうちテナントの賃料
の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。
（9）「PM 会社」について
「PM 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なプロパティ・マネジメント契
約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。
（10）「賃貸借の状況」について
・「契約締結予定日」、「賃貸開始予定日」及び「契約期間」は、各取得予定資産取得時に締結予
定の ML 契約に基づき記載しています。なお、「契約締結予定日」及び「賃貸開始予定日」は、取
得予定年月日の変更に伴い、変更される可能性があります。
・「テナントの総数」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産毎のテナン
ト数（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは 1 件として数え
ています。）を記載しています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合
において、パススルー型 ML 契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型 ML
契約の物件又は区画についてはかかる ML 会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件に
ついて、ML 会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント
数を括弧書きにて記載しています。
・「年間賃料」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2020 年 9 月 30 日現在で入居済みのものに
限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の
使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同じです。）を 12 倍することにより年換算して算出
した金額を記載しています。各取得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合
はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型 ML 契約が締結さ
れている場合はかかる ML 契約上の月間賃料をそれぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金
額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「年間賃料」
欄の記載を省略しています。
・「敷金・保証金」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2020 年 9 月 30 日現在で入居済みのも
のに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。各取得予定資
産につき、ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上
の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものと
します。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記
載を省略しています。また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れ又
は賃料不払いがある場合にも、2020 年 9 月 30 日現在において契約が継続している場合は、かかる
申入れや不払いを考慮することなく、「テナントの総数」「年間賃料」「敷金・保証金」「総賃
貸面積」「稼働率」等を記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が
可能と考えられるものを記載しています。
・「総賃貸面積」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載して
います。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、各取
得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結さ
5
れている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型 ML 契約が締結されている場合はか
かる ML 契約に表示された賃貸面積を記載しています。
・「総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合）」は、各取得予定資産取得後の
本投資法人の保有資産の総賃貸可能面積に占める各取得予定資産の総賃貸可能面積の割合を記載
しています。
・「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載し
ています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合において、パススルー
型 ML 契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われて
いる面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型 ML 契約の物件又は区画については ML 契約上の
賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML 会社とエンドテナントとの間で実際に賃
貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。
・「その他特筆すべき事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の賃貸借関係で
重要と考えられる事項に関して記載しています。
（11）「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の権利関係や利用等で重要
と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考え
られる事項に関して記載しています。
（12）「想定 NOI」について
「想定 NOI」は、本資産運用会社が、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、各物件の状況を勘
案し算出した定常状態での年間の想定収支を記載しています。
（13）「不動産鑑定評価書の概要」について
「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑
定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当
該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
6
物 件 名 称 Rd-33 T's garden センター南
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 1,140 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 期 間 満 了 日 2030 年 12 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市都筑区茅ヶ崎中央 42 番 13 号
容 積 率／ 建ぺ い率 600％／100％（注）
用 途 地 域 商業地域
土 地
敷 地 面 積 385.78 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 2007 年 1 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 11 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 2,295.54 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 1,210 百万円
鑑 定 評 価 機 関 日本ヴァリュアーズ株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2020 年 8 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 7,421 千円
緊急 ・短期修繕費 670 千円
再 調 達 価 格 631,100 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 8.65％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
契 約 期 間 2020 年 12 月 17 日から 2021 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 68
年 間 賃 料 74 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 3 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 1,937.78 ㎡
総 賃 貸 面 積 1,867.84 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.0％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 96.4％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
特 記 事 項 該当事項はありません。
年間：55 百万円（参考：2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の予想 NOI 合計値：49
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）建ぺい率は本来 80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により 100%となっています。
7
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's gardenセンター南
鑑定評価額 1,210,000,000 円
鑑定機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2020 年 9 月 30 日
項目 内容 概要等
収益価格 1,210,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定
直接還元法による価格 1,230,000,000 －
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 76,635,459 －
現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水
ア）潜在総収益 83,117,937
準を基に査定
イ）空室等損失等 6,482,478 中長期的に安定的な稼働率を基に査定
(2)運営費用 21,421,993 －
維持管理費 4,344,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定
水道光熱費 1,265,780 実績、同種事例との比較検討を経て査定
修繕費 3,543,548 提示ERを基に査定(専有部の原状回復費を含む)
PM フィー 2,407,315 予定料率を基に、同種事例との比較検討を経て査定（CMフィーを含む）
テナント募集費用等 4,098,497 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定
公租公課 4,590,697 2020年度の実額に基づき査定
損害保険料 117,340 予定額及び同種事例との比較を経て査定
その他費用 1,054,816 その他雑費等を計上
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 55,213,466 －
(4)一時金の運用益 31,071 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定
(5)資本的支出 4,800,833 提示ERを基に査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－(5)） 50,443,704 －
対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に
(7)還元利回り 4.1%
査定
DCF 法による価格 1,190,000,000 －
対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に
割引率 3.9%
査定
最終還元利回り 4.3% 上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定
積算価格 811,000,000 －
土地比率 78.2% －
建物比率 21.8% －
対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断
し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。
8
物 件 名 称 Rd-34 ブールヴァル舞岡
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 810 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2020 年 4 月 1 日
信 託 期 間 満 了 日 2030 年 3 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市戸塚区舞岡町 122 番地 5
容 積 率／ 建ぺ い率 200％／60％
用 途 地 域 第一種住居地域
土 地
敷 地 面 積 3,399.49 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 2003 年 12 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 5 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 3,144.11 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 854 百万円
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2020 年 7 月
調 査 会 社 株式会社ハイ国際コンサルタント
長 期 修 繕 費 7,438 千円
緊急・短期修繕費 220 千円
再 調 達 価 格 759,800 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 9.79％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
契 約 期 間 2020 年 12 月 17 日から 2021 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 45
年 間 賃 料 62 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 2 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 3,002.40 ㎡
総 賃 貸 面 積 3,002.40 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 1.6％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 100.0％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
本土地の一部には以下の内容の地上権が設定されています。
目的：一般下水道施設の設置
存続期間：設定契約締結の日から事業用施設存続中
特 記 事 項 地代：無償
特約：この土地に一般下水道施設の維持管理に支障となる建物その他の工作物を築
造しないものとする。
地上権者：横浜市
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ 年間：45 百万円（参考：2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の予想 NOI 合計値：42
9
百万円）
10
不動産鑑定評価書の概要
物件名 ブールヴァル舞岡
鑑定評価額 854,000,000 円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2020 年 9 月 30 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益価格を同程度の規範性
収益価格 854,000,000
を有すると判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 866,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定。
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 62,905,000 －
ア）潜在総収益 68,619,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 5,714,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定
(2)運営費用 17,438,000 －
維持管理費 3,600,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 763,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
修繕費 4,031,000
を考慮して査定
PM フィー 1,841,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 2,655,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
公租公課 4,410,000 2020年度課税明細等に基づき査定
損害保険料 138,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
その他費用 0 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 45,467,000 －
(4)一時金の運用益 23,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
(5)資本的支出 4,786,000
を考慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
40,704,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを
(7)還元利回り 4.7％ 加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回
り等を勘案の上査定
DCF 法による価格 841,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に
割引率 4.5％
勘案の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象
最終還元利回り 4.9％ としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産
価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 883,000,000 －
土地比率 78.6％ －
建物比率 21.4％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 態を反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留
め、収益価格を採用
11
物 件 名 称 Rd-35 T's garden 小岩
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 490 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 期 間 満 了 日 2030 年 12 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都江戸川区北小岩六丁目 10 番 13 号
容 積 率／ 建ぺ い率 360％／80％（注）
用 途 地 域 商業地域
土 地
敷 地 面 積 480.94 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1993 年 4 月
構 造 及 び 階 数 鉄骨造／地上 8 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,330.30 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 564 百万円
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2020 年 10 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 2,288 千円
緊急 ・短期修繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 337,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.29％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
契 約 期 間 2020 年 12 月 17 日から 2021 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 17
年 間 賃 料 28 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 3 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 1,188.31 ㎡
総 賃 貸 面 積 1,078.67 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 0.6％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 90.8％
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
本土地の北東側隣地の一部との境界が未確定となっています。当該事象について、
本資産運用会社は、デューディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影
響、リスクの程度を検証したうえで本物件の購入を決定しています。なお、本物件
の売主であるトーセイは、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、未確
特 記 事 項
定となっている境界について隣接土地所有者との間で交渉を行い、信託受託者をし
て境界確認書を締結のうえ、本投資法人に交付させるよう最大限努力するととも
に、当該境界に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合に
は、かかる損害等を賠償することを約しています。
12
年間：25 百万円（参考：2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の予想 NOI 合計値：22
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）容積率は本来 400％ですが、前面道路による制限により 360％となっています。
13
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T's garden 小岩
鑑定評価額 564,000,000 円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2020 年 9 月 30 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益価格を同程度の規範性
収益価格 564,000,000
を有すると判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 574,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 34,547,000 －
ア）潜在総収益 36,058,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 1,511,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定
(2)運営費用 8,313,000 －
維持管理費 2,100,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 474,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
修繕費 1,649,000
を考慮して査定
PM フィー 1,200,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 1,342,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
公租公課 1,323,000 2020年度課税明細等に基づき査定
損害保険料 62,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
その他費用 163,000 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 26,234,000 －
(4)一時金の運用益 36,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
(5)資本的支出 1,601,000
を考慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
24,669,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを
(7)還元利回り 4.3％ 加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回
り等を勘案の上査定
DCF 法による価格 550,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に
割引率 4.1％
勘案の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象
最終還元利回り 4.5％ としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産
価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 409,000,000 －
土地比率 84.7％ －
建物比率 15.3％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 態を反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留
め、収益価格を採用
14
物 件 名 称 Rd-36 T's garden 都筑ふれあいの丘Ⅱ
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 480 百万円
取 得 予 定 年 月 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 設 定 日 2020 年 12 月 17 日
信 託 期 間 満 了 日 2030 年 12 月 31 日
前所有者（前受益者） トーセイ株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市都筑区荏田南二丁目 18 番 10 号
容 積 率／ 建ぺ い率 150％／60％
用 途 地 域 第二種中高層住居専用地域
土 地
敷 地 面 積 1,021.13 ㎡
所 有 形 態 所有権
建 築 時 期 1988 年 9 月
構 造 及 び 階 数 鉄筋コンクリート造／地上 5 階・地下 1 階
建 物 用 途 共同住宅
延 床 面 積 1,522.59 ㎡
所 有 形 態 所有権
鑑 定 評 価 額 562 百万円
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
建 物 状 況 調 査
調 査 日 2020 年 10 月
調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
長 期 修 繕 費 2,821 千円
緊急 ・短期修繕費 該当事項はありません。
再 調 達 価 格 373,000 千円
Ｐ Ｍ Ｌ 値 9.07％
Ｐ Ｍ Ｌ 調 査 会 社 SOMPO リスクマネジメント株式会社
Ｍ Ｌ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
Ｐ Ｍ 会 社 トーセイ・コミュニティ株式会社
賃 貸 借 の 状 況 パススルー型 ML 契約
契 約 締 結 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
賃 貸 開 始 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
契 約 期 間 2020 年 12 月 17 日から 2021 年 12 月末日（以後、1 年間更新）
テ ナ ン ト の 総 数 35
年 間 賃 料 28 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 0 百万円
総 賃 貸 可 能 面 積 1,049.03 ㎡
総 賃 貸 面 積 751.11 ㎡
総 賃 貸 可 能 面 積 ／
ポートフォリオ全体総賃 0.6％
貸可能面積（割合）
稼 働 率 71.6％（注）
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
担 保 設 定 の 有 無 なし
本物件は増築扱いとなる屋外屋根付き駐輪場 1 棟が設置されていますが、当該設置
に係る増築の確認通知書及び検査済証の交付が確認されていません。もっとも、
SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2020 年 10 月 27 日付「T's garden 都筑
ふれあいの丘 II・建物状況調査報告書」において、建築基準法等の遵法性につい
特 記 事 項
ては概ね適合していると考えられるとの報告がされています。なお、当該駐輪場に
ついて、指定確認検査機関である株式会社都市建築確認センターにより駐輪場調査
報告書が作成されており、手続き上の不適合はあるものの、建築基準法等の適合性
には問題がないことが記載されています。
15
年間：27 百万円（参考：2021 年 4 月期及び 2021 年 10 月期の予想 NOI 合計値：24
想 定 Ｎ Ｏ Ｉ
百万円）
（注）本物件の 2020 年 10 月 31 日時点の稼働率は 76.0％ですが、売主であるトーセイ株式会社が一般事業会社の社宅を全空室の状
態で取得し、リニューアル工事を行ったうえで、稼働率を上昇させてきた物件であり、本日時点で契約済みベースでは、本投資法人
の取得時には 90％以上の稼働率になる見込みであることから、安定的な稼働となる可能性は十分に高いと判断いたしました。
16
不動産鑑定評価書の概要
物件名 T’s garden 都筑ふれあいの丘Ⅱ
鑑定評価額 562,000,000 円
鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2020 年 9 月 30 日
項目 内容 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益価格を同程度の規範性
収益価格 562,000,000
を有すると判断し、両価格を関連づけて試算
直接還元法による価格 574,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定
(1)運営収益（ ア）－イ） ） 45,271,000 －
ア）潜在総収益 48,136,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定
イ）空室等損失等 2,865,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定
(2)運営費用 16,337,000 －
維持管理費 3,642,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定
水道光熱費 6,016,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
修繕費 1,697,000
を考慮して査定
PM フィー 1,200,000 PM業務予定料率に基づき、類似不動産のPM料率による検証の上査定
テナント募集費用等 1,851,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定
公租公課 1,862,000 2020年度課税明細等に基づき査定
損害保険料 69,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定
その他費用 0 －
(3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 28,934,000 －
(4)一時金の運用益 14,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等
(5)資本的支出 1,975,000
を考慮して査定
(6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－
26,973,000 －
(5)）
対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを
(7)還元利回り 4.7％ 加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回
り等を勘案の上査定
DCF 法による価格 550,000,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に
割引率 4.5％
勘案の上査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象
最終還元利回り 4.9％ としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産
価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定
積算価格 432,000,000 －
土地比率 85.0％ －
建物比率 15.0％ －
収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 態を反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留
め、収益価格を採用
17
4．取得先の概要
① 名 称 トーセイ株式会社
② 所 在 地 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファン
④ 事 業 内 容
ド・コンサルティング事業、不動産管理事業、ホテル事業
⑤ 資 本 金 66 億円（2020 年 8 月 31 日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1950 年 2 月 2 日
⑦ 純 資 産 577 億円（2020 年 8 月 31 日現在）
⑧ 総 資 産 1,598 億円（2020 年 8 月 31 日現在）
山口 誠一郎（27.22％） 、有限会社ゼウスキャピタル（12.67％） 、
⑨ 大株主及び持株比率
KBL EPB S.A. 107704（7.94％）
（2020 年 5 月 31 日時点）
⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本日現在において、本投資法人が保有している当該会社の株式はあり
ません。
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口数の 9.11％（注 1）
資 本 関 係
の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の親
会社（出資割合 100％）であり、投信法に定める利害関係人等に該当し
ます。
本日現在において、当該会社は、本資産運用会社の取締役会長、代表
人 的 関 係 取締役社長を除く全役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤
取締役及び監査役の兼職先です。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサーサ
ポート等に関する覚書を締結しています。また当該会社は、本投資法
取 引 関 係 人の保有資産である多摩センタートーセイビル、武蔵藤沢トーセイビ
ル、JPT 元町ビルの一部区画及び T's garden 永山の住宅部分を賃料固
定型 ML 契約に基づき賃借しています（注 2） 。
当該会社は、本投資法人の関連当事者に該当します。また、上記のと
関連当事者への
おり、当該会社は投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等に該
該 当 状 況
当します。
（注 1）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第 3 位以下を切り捨てて記載しています。
（注 2）多摩センタートーセイビル、JPT 元町ビルの賃料固定型 ML 契約は 2020 年 11 月 30 日をもって終了となります。
5．物件取得者等の状況
本投資法人の利害関係人等及び利害関係人等が意思決定機関を支配する特別目的会社（子会社）
並びにその他特別の関係にある者（以下「特別な利害関係にある者」といいます。）からの物件取得
等の状況は、以下のとおりです（会社名又は氏名を①、特別な利害関係にある者との関係を②、取
得経緯・理由等を③として記載しています。。なお、不動産の売買に際しては、本投資法人におい
）
ては、取得（予定）価格／売却（予定）価格は収益還元法により算定した収益価格を考慮して決定
することを原則としています。一方で、トーセイ株式会社の取得価額は、取引に際して前々所有者
（トーセイ株式会社は各物件又は各信託受益権を取得した後、各物件を信託譲渡又は各信託受益権
を譲渡することにより信託受益権を取得しているため、「前々所有者」とは、トーセイ株式会社に対
して各物件又は各信託受益権を譲渡した者をいいます。）が抱えていた経営上の課題や事情、交渉当
時の不動産市場の状況等も考慮のうえ、両当事者間の交渉により決定したものであり、その結果と
して、特に本投資法人が買主、トーセイ株式会社が売主として互いが相手方となる取引においては、
本投資法人における取得価格とトーセイ株式会社における前所有者からの取得価格との間には開差
が生じるケースがありえます。以下の物件のうちにも、本投資法人の取得予定価格と売主の取得価
格との間に開差が生じているものがありますが、本投資法人は、各取得予定資産の取得予定価格の
決定に際しては、上記「2．資産取得及び貸借の理由」に記載のとおり、投資主の利益が損なわれな
18
いように留意しています。
前所有者等 前々所有者等 前々々所有者等
①、②、③ ①、②、③
物件の名称 ①、②、③
取得価格（注 1） 取得価格（注 1）
取得価格（注 1） 取得時期
取得時期 取得時期
①トーセイ株式会社
特別な利害関係に
T's garden ②本資産運用会社の親会社 －
ある者以外
センター南 ③不動産投資目的で取得
1,123 百万円 2020 年 1 月 － － － －
①トーセイ株式会社
特別な利害関係に
②本資産運用会社の親会社 －
ブールヴァル舞岡 ある者以外
③不動産投資目的で取得
729 百万円 2020 年 4 月 － － － －
①トーセイ株式会社
特別な利害関係に
②本資産運用会社の親会社 －
T's garden 小岩 ある者以外
③不動産投資目的で取得
（注 2） 2019 年 10 月 － － － －
①トーセイ株式会社
特別な利害関係に
T's garden ②本資産運用会社の親会社 －
ある者以外
都筑ふれあいの丘Ⅱ ③不動産投資目的で取得
（注 2） 2017 年 7 月 － － － －
（注 1）
「取得価格」は、前所有者の会計上の帳簿価格（取得原価）を記載しています。
（注 2）1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略しています。
6．媒介の概要
上記資産取得に係る取引に媒介はありません。
7．取得の日程
取 得 決 定 日 2020 年 11 月 25 日
売 買 契 約 締 結 日 2020 年 11 月 25 日
代 金 支 払 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
物 件 取 得 予 定 日 2020 年 12 月 17 日
（注）
「代金支払予定日」及び「物件取得予定日」は、不動産信託受益権売買契約書に従い変更される場合があります。
8．今後の見通し
当該取得予定資産の取得予定日は 2020 年 12 月 17 日であり、本投資法人の 2020 年 10 月期（第 12 期）
（2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）の運用状況の予想に影響を与えませんが、決算作業の過程にお
いて、2020 年 10 月期（第 12 期）の分配予想の修正が生じました。詳細は、本日公表の「2020 年 10 月期
（第 12 期）分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。また、当該取得予定資産の取得によ
り、2021 年 4 月期（第 13 期）
（2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）の運用状況の予想及び分配予想に
対しては、軽微基準の範囲内の影響が生じる見込みです。具体的な予想数値につきましては、2020 年 12
月 17 日公表予定の「2020 年 10 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」にて、2021 年 10 月期（第 14 期）
（2021 年
5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想とともに、お知らせいたします。
以 上
* 本投資法人のホームページアドレス：http://www.tosei-reit.co.jp/
19
参考資料
（1）外観写真及び地図
T's garden センター南
ブールヴァル舞岡
T's garden 小岩
T's garden 都筑ふれあいの丘Ⅱ
20
（2）本投資法人のポートフォリオ一覧（取得予定資産取得後）
物件 築年数（年） 取得（予定）価格 投資比率 取得（予定）年月日
物件名称 所在地
番号 （注 1） （百万円）
（注 2） （％）
（注 3） （注 4）
多摩センター
Ｏ-01 31.2 東京都多摩市 3,370 4.6 2014 年 11 月 28 日
トーセイビル
Ｏ-02 KM 新宿ビル 29.0 東京都新宿区 2,057 2.8 2014 年 11 月 28 日
Ｏ-03 日本橋浜町ビル 29.9 東京都中央区 1,830 2.5 2014 年 11 月 28 日
36.6
Ｏ-04 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市 4,100 5.6 2015 年 11 月 17 日
（注 5）
Ｏ-05 西葛西トーセイビル 26.7 東京都江戸川区 1,710 2.3 2015 年 11 月 17 日
Ｏ-06 新横浜センタービル 29.8 神奈川県横浜市 1,364 1.9 2015 年 11 月 17 日
Ｏ-07 西台 NC ビル 28.5 東京都板橋区 1,481 2.0 2016 年 8 月 31 日
Ｏ-08 JPT 元町ビル 28.9 神奈川県横浜市 2,377 3.2 2016 年 11 月 2 日
Ｏ-09 白山麻の実ビル 27.2 東京都文京区 1,380 1.9 2016 年 11 月 2 日
Ｏ-10 長者町デュオビル 27.2 神奈川県横浜市 1,300 1.8 2017 年 11 月 2 日
Ｏ-11 NU 関内ビル 33.6 神奈川県横浜市 3,800 5.2 2018 年 11 月 2 日
Ｏ-12 東戸塚ウエストビル 27.6 神奈川県横浜市 2,650 3.6 2018 年 11 月 2 日
Ｏ-13 関内ワイズビル 29.6 神奈川県横浜市 2,050 2.8 2019 年 12 月 2 日
Ｏ-14 本厚木トーセイビル 27.7 神奈川県厚木市 880 1.2 2019 年 11 月 5 日
Ｏ-15 八王子トーセイビル 32.6 東京都八王子市 1,600 2.2 2020 年 5 月 29 日
オフィス 小計 31,949 43.6 -
Rt-01 稲毛海岸ビル 27.8 千葉県千葉市 2,380 3.2 2014 年 11 月 28 日
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 23.1 埼玉県入間市 1,950 2.7 2015 年 11 月 17 日
Rt-03 セレクション初富 17.3 千葉県鎌ケ谷市 310 0.4 2016 年 11 月 2 日
Rt-04 和紅ビル 34.4 千葉県千葉市 1,400 1.9 2017 年 11 月 2 日
商業施設 小計 6,040 8.2 -
オフィス及び商業施設 中計 37,989 51.8 -
21
物件 築年数（年） 取得（予定）価格 投資比率 取得（予定）年月日
物件名称 所在地
番号 （注 1） （百万円）
（注 2） （％）
（注 3） （注 4）
Rd-01 T's garden 高円寺 9.7 東京都杉並区 1,544 2.1 2014 年 11 月 28 日
Rd-02 ライブ赤羽 31.5 東京都北区 1,227 1.7 2014 年 11 月 28 日
Rd-03 月光町アパートメント 12.5 東京都目黒区 1,000 1.4 2014 年 11 月 28 日
Rd-04 T's garden 川崎大師 11.7 神奈川県川崎市 980 1.3 2014 年 11 月 28 日
Rd-05 アビタート蒲田 29.3 東京都大田区 836 1.1 2014 年 11 月 28 日
Rd-07 アブニール白妙 25.6 神奈川県横浜市 780 1.1 2014 年 11 月 28 日
Rd-08 ドミトリー原町田 28.2 東京都町田市 600 0.8 2014 年 11 月 28 日
Rd-09 SEA SCAPE 千葉みなと 12.6 千葉県千葉市 2,800 3.8 2015 年 11 月 17 日
Rd-10 プライムガーデン 25.6 千葉県鎌ケ谷市 600 0.8 2016 年 11 月 2 日
Rd-11 T's garden 新小岩 22.5 東京都葛飾区 670 0.9 2016 年 11 月 2 日
Rd-12 ツイン・アベニュー 28.6 東京都練馬区 1,880 2.6 2017 年 11 月 2 日
Rd-13 マイルストン東久留米 31.0 東京都東久留米市 1,650 2.3 2017 年 11 月 2 日
Rd-14 ルミエール 3 番館 26.0 埼玉県川口市 1,420 1.9 2017 年 11 月 2 日
Rd-15 T's garden 西船橋 29.6 千葉県船橋市 860 1.2 2017 年 11 月 2 日
Rd-16 クエスト山手台 31.6 神奈川県横浜市 710 1.0 2017 年 11 月 2 日
Rd-17 サンセール与野本町 29.9 埼玉県さいたま市 600 0.8 2017 年 11 月 2 日
Rd-18 Rising Place 川崎二番館 3.6 神奈川県川崎市 1,812 2.5 2018 年 11 月 2 日
Rd-19 J パレス桜台 26.6 東京都練馬区 1,090 1.5 2018 年 11 月 2 日
Rd-20 ペルソナージュ横浜 29.8 神奈川県横浜市 740 1.0 2018 年 11 月 2 日
Rd-21 T's garden 西八王子 WEST 23.7 東京都八王子市 600 0.8 2018 年 11 月 2 日
Rd-22 T's garden 大島 30.9 東京都江東区 1,020 1.4 2019 年 5 月 24 日
26.4
Rd-23 T's garden 北柏 千葉県柏市 2,770 3.8 2019 年 12 月 2 日
（注 5）
Rd-24 センチュリー浦和 31.5 埼玉県さいたま市 980 1.3 2019 年 11 月 5 日
22
物件 築年数（年） 取得（予定）価格 投資比率 取得（予定）年月日
物件名称 所在地
番号 （注 1） （百万円）
（注 2） （％）
（注 3） （注 4）
Rd-25 T's garden 永山 34.3 東京都多摩市 850 1.2 2019 年 11 月 5 日
Rd-26 グランドゥールふじみ野 23.6 埼玉県富士見市 822 1.1 2019 年 11 月 5 日
Rd-27 T's garden 一橋学園 32.4 東京都小平市 760 1.0 2019 年 11 月 5 日
Rd-28 T's garden 蕨Ⅱ 33.5 埼玉県川口市 750 1.0 2019 年 11 月 5 日
Rd-29 T's garden 蕨Ⅲ 30.9 埼玉県川口市 655 0.9 2019 年 11 月 5 日
Rd-30 T's garden 柏 28.6 千葉県柏市 595 0.8 2019 年 11 月 5 日
Rd-31 サンイング北松戸 14.6 千葉県松戸市 482 0.7 2019 年 11 月 5 日
Rd-32 T's garden 田無 29.0 東京都西東京市 310 0.4 2019 年 11 月 5 日
Rd-33 T's garden センター南 13.7 神奈川県横浜市 1,140 1.6 2020 年 12 月 17 日
Rd-34 ブールヴァル舞岡 16.8 神奈川県横浜市 810 1.1 2020 年 12 月 17 日
Rd-35 T's garden 小岩 27.5 東京都江戸川区 490 0.7 2020 年 12 月 17 日
T's garden
Rd-36 32.0 神奈川県横浜市 480 0.7 2020 年 12 月 17 日
都筑ふれあいの丘Ⅱ
住宅 小計 35,313 48.2 -
26.9
合計／平均 - 73,302 100.0 -
（注 5）
（注 1）
「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から 2020 年 9 月 30 日までの経過年数を記載しています。また、合計／平
均欄には、取得（予定）価格により加重平均した数値を記載しています。
（注 2）
「取得（予定）価格」は、各運用資産及び各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を
記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
（注 3）
「投資比率」は、取得（予定）価格の合計額に対する各運用資産又は各取得予定資産の取得（予定）価格の比率を、小
数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄と一致しない場合がありま
す。
（注 4）
「取得（予定）年月日」は、本投資法人が各運用資産を取得した年月日又は各取得予定資産に係る不動産信託受益権売
買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書
に従い変更になる場合があります。
（注 5）関内トーセイビルⅡは駐車場棟を 1980 年 5 月に建築し、その後事務所棟を増築し建築されています。関内トーセイビ
ルⅡの築年数及び平均築年数は、建物主要部分である事務所棟の不動産登記簿上の新築年月に基づき計算した年数を
記載しています。
T's garden 北柏の築年数及び平均築年数については、複数棟ありますが、各棟の総賃貸可能面積により加重平均した
年数を記載しています。
23