2020年4月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年6月15日
不動産投資信託証券発行者名 トーセイ・リート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3451 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.tosei-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）北島 敬義
資 産 運 用 会 社 名 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）若林 要
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）REIT運用本部財務企画部長 （氏名）宮石 啓司
ＴＥＬ 03(3433)6320
有 価証 券報告書提 出予定日 2020年7月31日 分配金支払開始予定日 2020年7月8日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年4月期の運用、資産の状況（2019年11月1日～2020年4月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年 4月期 2,996 19.3 1,501 20.9 1,244 22.1 1,243 22.6
2019年10月期 2,510 △8.6 1,241 △16.7 1,019 △20.0 1,014 △17.5
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年 4月期 3,698 3.7 1.8 41.5
2019年10月期 3,585 3.4 1.6 40.6
(2）分配状況
1口当たり分配金 1口当たり
分配金総額 利益超過 純資産
配当性向
(利益超過分配金は含まない) 利益超過分配金 分配金総額
(利益超過分配金は含まない) 配当率
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年 4月期 3,696 1,243 － － 99.9 3.3
2019年10月期 3,675 1,040 － － 102.4 3.4
（注1）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含みません。)÷当期純利益×100
（注2）純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数第1位未満を切り捨てています。
純資産配当率＝1口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。）÷{（期首1口当たり純資産額＋期末1口当た
り純資産額）÷2}×100
（注3）2019年10月期の1口当たり当期純利益と1口当たり分配金との差異は、内部留保の取り崩しによるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年 4月期 76,345 37,398 49.0 111,137
2019年10月期 62,400 30,106 48.2 106,377
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年 4月期 1,546 △11,957 12,136 7,540
2019年10月期 1,534 △1,102 △1,169 5,815
２．2020年10月期の運用状況の予想（2020年5月1日～2020年10月31日）及び2021年4月期の運用状況の予想（2020年11月1
日～2021年4月30日）
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年10月期 3,040 1.5 1,453 △3.2 1,172 △5.8 1,171 △5.8 3,520 －
2021年 4月期 3,009 △1.0 1,450 △0.2 1,180 0.7 1,179 0.7 3,520 －
（参考） 1口当たり予想当期純利益は、2020年10月期は3,440円、2021年4月期は3,463円です（想定期末発行済投資口の
総口数は、340,505口としています。）。2020年10月期、2021年4月期に内部留保の取り崩しを予定しているた
め、1口当たり予想当期純利益と1口当たり予想分配金に差異が生じています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む) 2020年4月期 336,505 口 2019年10月期 283,015 口
② 期末自己投資口数 2020年4月期 0 口 2019年10月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、21ページ「1口当たり情報に関する注記」をご
覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、5ページ「2020年
10月期及び2021年4月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧ください。
以 上
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
目次
１．運用状況 ………………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………… 6
２．財務諸表 ………………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………… 10
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記 …………………………………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………… 23
３．参考情報 ………………………………………………………………………………………………………………… 24
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………… 24
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………… 42
- 1 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以
下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。）を設立企画人として、2014年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、2014年9月22
日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。
2014年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下
「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場
（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は336,505口となっています。
（注）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券
市場をいいます。以下同じです。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期（2020年4月期）におけるわが国の経済は、海外経済の減速の影響から輸出が減少したほか、消費税率引き
上げなどの影響により、個人消費や設備投資などの国内需要も減少がみられましたが、消費税率引き上げの影響
が徐々に和らぐもとで、個人消費などに持ち直しの動きもみられました。一方、足元では内外における新型コロ
ナウイルス感染症の拡大の影響により、情勢は大きく変化し、わが国の景気は厳しさを増しています。
不動産投資市場におきましては、良好な資金調達環境を背景に、国内外投資家の積極的な投資需要から、高値
圏での取引価格が継続してきましたが、新型コロナウイルスの感染拡大により先行き不透明な状況となりまし
た。
不動産賃貸市場におきましては、東京経済圏（注1）、とりわけ都心5区（注2）におけるオフィス空室率は引き
続き低水準で推移し、平均賃料は微増傾向が続いています。賃貸住宅の空室率も低水準で堅調に推移し、賃料単
価も高水準を維持していますが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い入退去数が減少しており、賃貸マーケ
ットに停滞の動きがみられます。
運用実績：
このような環境において、本投資法人は、当期末現在においては、計49物件、取得価格（注3）合計68,782百万
円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は97.7％です。
（注1）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。
（注2）「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。
（注3）「取得価格」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金
には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長
期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に以下のとおり資金調達を行い
ました。
2019年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（52,000口）及び2019年11月27日を払込期日とした
第三者割当による新投資口の発行（1,490口）をそれぞれ実施し、7,088百万円の調達を行いました。
また、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権12物件の取得資金及び関連費用の一部に充当する
ため、2019年11月5日付でブリッジローンとして1,500百万円の短期借入れを、2019年12月2日付で6,300百万円の
長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,000百万円について、2019年11月29日付で借換えを行いました。
当期末現在、出資総額は36,097百万円、有利子負債の残高は35,500百万円となりました。これにより、当期末
時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.5％となりました。
- 2 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（ニ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益2,996百万円（前期比19.3％増）、営業利益1,501百万円（前期比
20.9％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,244百万円（前期比22.1％増）、当期純利
益は1,243百万円（前期比22.6％増）となりました。
当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置
法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の
適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる
端数を除く投信法第136条第1項に定める利益のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することと
し、投資口1口当たりの利益分配金は3,696円となりました。
② 次期の見通し
日本経済は、国内外における新型コロナウイルス感染症の拡大の影響から、当面厳しい状態が続くとみられてお
ります。これまでのところ東京経済圏におけるオフィス、商業施設及び住宅の賃貸市場においては、空室率は依然
低水準で緩やかながら賃料上昇も継続していますが、一方で店舗を中心に一部テナントから新型コロナウイルス感
染症を起因とした賃料の減額請求や支払猶予等の依頼も受けております。現時点においてはマイナスの影響は限定
的で、直ちに新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受ける可能性は低いと考えていますが、感染の一層の拡大
により企業業績が悪化して経済の停滞が長期化する場合には、オフィス賃貸市場の悪化が徐々に顕在化する可能性
もあり、今後の景気動向を注視していく必要があると考えています。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）運用方針：
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得
競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれ
ない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トー
セイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）である「目利き力」（注2）、「リーシング力」（注2）、
「再生力」（注2）を活用した運用・投資を行っています。
所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート(注3)が要求されると考えられる不動産のうち、高
いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つであ
る目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが
当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮す
ることにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポン
サー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用す
ることにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。
（注1）「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。
（注2）トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断
し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適
切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持す
るためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切
なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノ
ウハウの総称をいいます。以下同じです。
（注3）「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益
（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づ
く期待利回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）と
も異なります。
（ロ）資産規模(注1)の拡大
本投資法人は、当期末現在計49物件、68,782百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配
を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。
取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保
するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利
回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます(注2)。
（注1）「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。
（注2）本投資法人は、2020年5月13日付で、八王子トーセイビルの不動産信託受益権について売買契約を締結し、2020年5月29日付で当
該資産を取得しています。
- 3 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（ハ）財務戦略
現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組ん
でおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締
結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処
理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないこととします。
（ニ）2020年10月期及び2021年4月期の運用状況の見通し
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
（利益超過分配金は 利益超過分配金
含まない）(円） (円)
2020年10月期 3,040 1,453 1,172 1,171 3,520 －
2021年 4月期 3,009 1,450 1,180 1,179 3,520 －
本見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実
際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するもの
ではありません。本見通しの前提条件については、5ページ「2020年10月期及び2021年4月期の運用状況の見通し
の前提条件」をご覧ください。
③ 決算後に生じた重要な事実
（イ）資産の取得
本投資法人は、2020年5月13日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2020年5月
29日付で当該資産を取得しました。
区分 物件番号 物件名称 所在地 取得価格（百万円)(注)
オフィス O-15 八王子トーセイビル 東京都八王子市 1,600
（注）信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
（ロ）資金の借入れ
本投資法人は、前記「（イ）資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当す
るため、以下の資金の借入れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注1) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
(百万円)
基準金利
（全銀協1か月
株式会社みずほ銀行 400 2020年5月29日 2021年5月31日 期限一括弁済 無担保
日本円TIBOR）
(注2)+0.200％
（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業
日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ
（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
本投資法人は、2020年5月29日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借
入れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
(百万円)
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行 1.11270％
2,400 2020年5月29日 2026年11月30日 期限一括弁済 無担保
株式会社新生銀行 (固定金利)
株式会社あおぞら銀行
株式会社福岡銀行
株式会社千葉銀行
（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
- 4 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（ハ）新投資口の発行
本投資法人は、2020年6月15日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する
決議を行いました。
（第三者割当による新投資口の発行）
発行新投資口数 ： 4,000口
発行価額（払込金額） ： 1口当たり104,900円
発行価額（払込金額）の総額 ： 419,600,000円
募集又は割当方法 ： 第三者割当の方法による
申込期日 ： 2020年6月23日
払込期日 ： 2020年6月25日
割当先及び口数 ： トーセイ株式会社、4,000口
（資金使途）
借入金の返済資金の一部に充当し、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一
部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
2020年10月期及び2021年4月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2020年10月期（第12期）（2020年 5月1日～2020年10月31日）（184日）
計算期間
・2021年 4月期（第13期）（2020年11月1日～2021年 4月30日）（181日）
・本書の日付現在で本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計50物件）（以下「運用資
産」といいます。）について、2021年4月期末までの間に変動（新規物件の取得、既存物件の売却
保有資産 等）が生じないことを前提としています。
・実際には運用資産以外の新規物件の取得、又は運用資産の処分等により変動が生ずる可能性があ
ります。
・運用資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約、テナント及び市
場の動向等を勘案し算出しています。
営業収益 ・賃貸事業収益については、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
す。
・新型コロナウイルス感染症拡大による賃料減少等の影響を一定程度織り込んで算出しています。
・営業費用のうち主たる項目は以下の通りです。
2020年10月期 2021年4月期
賃貸事業費用
（減価償却費を含む）計 1,313百万円 1,284百万円
管理委託費 292百万円 293百万円
（内運営管理費 215百万円 216百万円）
（内プロパティ・マネジメント費用 76百万円 76百万円）
修繕費 121百万円 95百万円
公租公課 219百万円 230百万円
減価償却費 350百万円 349百万円
賃貸事業費用以外計 273百万円 274百万円
営業費用 運用報酬 178百万円 180百万円
・建物の修繕費については、建物状況評価報告書の金額を勘案のうえ、本資産運用会社が計画した
金額を基に、当該営業期間に必要とされる額を費用として想定しています。しかしながら、予想
しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、また、一
般的に、建物の修繕費は年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額では
ないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性がありま
す。
・公租公課については、一般的に、取得した資産の固定資産税及び都市計画税等については、前所
有者と期間按分による計算が行われることにより取得時に精算されますが、本投資法人において
は当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得時には費用計上されません。従って、2020
年5月29日付で取得した第12期取得済資産の1物件に係る2020年度の固定資産税及び都市計画税等
は2020年10月期においては費用計上されません。なお、第12期取得済資産について取得原価に算
入する固定資産税及び都市計画税等の総額は6百万円（217日分に相当）を想定しています。
- 5 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
項目 前提条件
・ポートフォリオ全体のNOIについては、2020年10月期に2,077百万円、2021年4月期に2,075百万円
を想定しています。
NOI
・NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
・投資口発行費償却額として、2020年10月期に13百万円、2021年4月期に10百万円を想定していま
す。
営業外費用 ・支払利息及び融資関連費用として2020年10月期に267百万円、2021年4月期に260百万円を想定して
います。なお、2020年10月期の当該融資関連費用のうち80百万円、2021年4月期の当該融資関連費
用のうち76百万円は、それぞれ借入期間に応じて償却する額として想定しています。
・本書の日付現在35,900百万円の借入残高があり、2020年10月期末までに一部借入金の期限前弁済
を行うことにより残高35,500百円となる予定であり、2021年4月期末までに変動がないことを前提
としています。
借入金
・LTVについては、2020年10月期末に46.3％、2021年4月期末に46.3％を想定しています。
・LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
・本書の日付現在における発行済投資口の総口数336,505口に、2020年6月15日開催の役員会で決定
した第三者割当によって発行される予定の4,000口を加えた340,505口を前提としており、2021年4
発行済投資口
月期末までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
の総口数
・1口当たり分配金は、2020年10月期及び2021年4月期の予想期末発行済投資口の総口数340,505口に
より算出しています。
・1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
・1口当たり分配金が1円未満となる端数部分を除き、当期未処分利益の概ね全額を分配することを
1口当たり分配金
前提としています。
(利益超過分配金
・2020年10月期に27百万円、2021年4月期に19百万円の内部留保の取り崩しを見込んでいます。
は含まない。）
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々
の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり ・投信法第136条第1項に定める利益を超えた金銭の分配については、現時点で行う予定はありませ
利益超過分配金 ん。
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいま
す。）規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
その他
す。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（２）投資リスク
有価証券報告書（2020年1月30日提出）における「投資リスク」のうち、「④ 不動産及び信託受益権に関するリ
スク」について、「（ウ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク」を追加します。なお、当該リスクの内容は以下
のとおりです。
（ウ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク
SARS（重症急性呼吸器症候群）、MARS（中東呼吸器症候群）及びCOVID-19（新型コロナウイルス）による肺
炎等の伝染病・疫病等の国内外における流行等の外的要因により、不動産の正常な運営、管理等が妨げられた
り、来訪者の減少等により不動産の収益性が低下し、その結果、本投資法人の収益等に悪影響が生じる可能性
があります。
- 6 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,255,860 2,463,231
信託現金及び信託預金 4,559,324 5,077,584
営業未収入金 10,614 15,993
前払費用 130,471 201,373
未収消費税等 － 161,633
その他 701 －
流動資産合計 5,956,972 7,919,816
固定資産
有形固定資産
信託建物 16,192,672 19,051,682
減価償却累計額 △1,731,092 △2,038,732
信託建物（純額） 14,461,579 17,012,949
信託構築物 171,247 185,380
減価償却累計額 △44,110 △49,110
信託構築物（純額） 127,136 136,270
信託機械及び装置 307,063 338,278
減価償却累計額 △112,282 △126,520
信託機械及び装置（純額） 194,781 211,758
信託工具、器具及び備品 178,116 223,105
減価償却累計額 △52,956 △66,342
信託工具、器具及び備品（純額） 125,160 156,762
信託土地 40,378,496 49,650,945
有形固定資産合計 55,287,154 67,168,685
無形固定資産
信託借地権 869,627 869,627
無形固定資産合計 869,627 869,627
投資その他の資産
長期前払費用 253,654 342,254
繰延税金資産 － 17
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
投資その他の資産合計 263,654 352,271
固定資産合計 56,420,437 68,390,585
繰延資産
投資口交付費 23,516 35,093
繰延資産合計 23,516 35,093
資産合計 62,400,925 76,345,496
- 7 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金 91,879 178,680
1年内返済予定の長期借入金 4,400,000 4,800,000
未払金 119,106 141,637
未払法人税等 605 956
未払消費税等 77,376 12,997
前受金 416,768 489,103
その他 37,805 316,487
流動負債合計 5,143,540 5,939,862
固定負債
長期借入金 24,800,000 30,700,000
信託預り敷金及び保証金 2,350,980 2,307,265
固定負債合計 27,150,980 33,007,265
負債合計 32,294,520 38,947,127
純資産の部
投資主資本
出資総額 29,009,048 36,097,061
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※２ △1,132 ※２ －
出資総額控除額合計 △1,132 －
出資総額（純額） 29,007,916 36,097,061
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,098,661 1,301,306
剰余金合計 1,098,661 1,301,306
投資主資本合計 30,106,578 37,398,368
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △172 －
評価・換算差額等合計 △172 －
純資産合計 ※１ 30,106,405 ※１ 37,398,368
負債純資産合計 62,400,925 76,345,496
- 8 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 2,266,387 ※１ 2,721,172
その他賃貸事業収入 ※１ 244,555 ※１ 275,128
営業収益合計 2,510,942 2,996,301
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,049,229 ※１ 1,240,112
資産運用報酬 149,066 167,788
資産保管手数料 2,869 2,865
一般事務委託手数料 14,853 19,145
役員報酬 2,460 2,460
その他営業費用 50,538 62,565
営業費用合計 1,269,017 1,494,936
営業利益 1,241,925 1,501,364
営業外収益
受取利息 28 32
受取保険金 － 901
還付加算金 418 －
雑収入 214 162
営業外収益合計 661 1,096
営業外費用
支払利息 137,141 161,790
融資関連費用 74,508 84,936
その他 11,239 10,932
営業外費用合計 222,889 257,659
経常利益 1,019,697 1,244,801
税引前当期純利益 1,019,697 1,244,801
法人税、住民税及び事業税 605 961
法人税等調整額 4,377 △17
法人税等合計 4,982 943
当期純利益 1,014,714 1,243,857
前期繰越利益 83,947 57,449
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,098,661 1,301,306
- 9 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分利益又
出資総額 出資総額（純額） は当期未処理損失
一時差異等調整
引当額
出資総額控除額合計 （△）
当期首残高 29,009,048 △2,344 △2,344 29,006,704 1,231,936
当期変動額
剰余金の配当 △1,146,776
一時差異等調整引当額の戻入 1,211 1,211 1,211 △1,211
当期純利益 1,014,714
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 － 1,211 1,211 1,211 △133,274
当期末残高 ※１ 29,009,048 △1,132 △1,132 29,007,916 1,098,661
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
評価・換算差額等
純資産合計
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
合計
剰余金合計
当期首残高 1,231,936 30,238,640 △1,175 △1,175 30,237,465
当期変動額
剰余金の配当 △1,146,776 △1,146,776 △1,146,776
一時差異等調整引当額の戻入 △1,211 － －
当期純利益 1,014,714 1,014,714 1,014,714
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
1,002 1,002 1,002
当期変動額合計 △133,274 △132,062 1,002 1,002 △131,060
当期末残高 1,098,661 30,106,578 △172 △172 30,106,405
- 10 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
当期（自 2019年11月1日 至 2020年4月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 当期未処分利益又
出資総額 出資総額（純額） は当期未処理損失
一時差異等調整
引当額
出資総額控除額合計 （△）
当期首残高 29,009,048 △1,132 △1,132 29,007,916 1,098,661
当期変動額
新投資口の発行 7,088,013 7,088,013
剰余金の配当 △1,040,080
一時差異等調整引当額の戻入 1,132 1,132 1,132 △1,132
当期純利益 1,243,857
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 7,088,013 1,132 1,132 7,089,145 202,644
当期末残高 ※１ 36,097,061 － － 36,097,061 1,301,306
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
評価・換算差額等
純資産合計
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
合計
剰余金合計
当期首残高 1,098,661 30,106,578 △172 △172 30,106,405
当期変動額
新投資口の発行 7,088,013 7,088,013
剰余金の配当 △1,040,080 △1,040,080 △1,040,080
一時差異等調整引当額の戻入 △1,132 － －
当期純利益 1,243,857 1,243,857 1,243,857
投資主資本以外の項目の当期変
動額（純額）
172 172 172
当期変動額合計 202,644 7,291,790 172 172 7,291,963
当期末残高 1,301,306 37,398,368 － － 37,398,368
- 11 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 （自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
Ⅰ 当期未処分利益 1,098,661,743 1,301,306,664
Ⅱ 出資総額組入額 1,132,060 －
うち一時差異等調整引当額戻入額 1,132,060 －
Ⅲ 分配金の額 1,040,080,125 1,243,722,480
(投資口1口当たり分配金の額) (3,675) (3,696)
Ⅳ 次期繰越利益 57,449,558 57,584,184
上記のとおり、当期の投資口1口当 上記のとおり、当期の投資口1口当
たり分配金は、3,675円としておりま たり分配金は、3,696円としておりま
す。 す。
利益分配金(利益超過分配金は含み 利益分配金(利益超過分配金は含み
ません。)については、税制の特例(租 ません。)については、税制の特例(租
税特別措置法第67条の15第1項)の適用 税特別措置法第67条の15第1項)の適用
により、利益分配金の最大額が損金算 により、利益分配金の最大額が損金算
入されることを企図して、投資口1口 入されることを企図して、投資口1口
当たりの利益分配金が1円未満となる 当たりの利益分配金が1円未満となる
分配金の額の算出方法
端数部分を除いた、投信法第136条第1 端数部分を除いた、投信法第136条第1
項に定める利益から一時差異等調整引 項に定める利益のうち当期純利益から
当額の戻入れ額を控除した額のうち当 成る部分の金額の概ね全額を分配する
期純利益から成る部分の金額の概ね全 こととし、この結果、投資口1口当た
額を分配することとし、これに前期繰 り利益分配金(利益超過分配金は含み
越利益を原資として投資口1口当たり ません。)を3,696円としました。
90円を加算して計算した、投資口1口
当たり利益分配金(利益超過分配金は
含みません。)を3,675円としました。
- 12 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,019,697 1,244,801
減価償却費 292,603 340,264
融資関連費用 74,508 84,936
受取利息 △28 △32
支払利息 137,141 161,790
営業未収入金の増減額（△は増加） 2,573 △5,379
未収消費税等の増減額（△は増加） 119,462 △161,633
未払消費税等の増減額（△は減少） 65,833 △64,379
前払費用の増減額（△は増加） 30,259 △48,886
営業未払金の増減額（△は減少） △8,381 55,700
未払金の増減額（△は減少） △12,837 22,531
前受金の増減額（△は減少） 21,928 72,334
その他 △19,122 6,511
小計 1,723,637 1,708,559
利息の受取額 28 32
利息の支払額 △140,087 △161,790
法人税等の支払額 △48,848 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,534,730 1,546,195
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △231,691 △12,190,694
信託無形固定資産の取得による支出 △869,627 －
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 91,223 286,718
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △92,277 △53,331
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,102,372 △11,957,308
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 1,500,000
短期借入金の返済による支出 － △1,500,000
長期借入れによる収入 1,176,817 8,111,320
長期借入金の返済による支出 △1,200,000 △2,000,000
投資口の発行による収入 － 7,065,502
分配金の支払額 △1,146,776 △1,040,080
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,169,959 12,136,742
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △737,600 1,725,630
現金及び現金同等物の期首残高 6,552,786 5,815,185
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 5,815,185 ※１ 7,540,815
- 13 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～64年
構築物 2～60年
機械及び装置 2～35年
工具、器具及び備品 2～27年
(2) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間にわたり均等償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費
用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税
等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入し
ています。
４．ヘッジ会計の方法 (1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3) ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的で
デリバティブ取引を行っています。
(4) ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金
における資金（現金及び現 可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か
金同等物）の範囲 月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託
土地
③ 信託借地権
④ 信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定
資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。
- 14 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
50,000 千円 50,000 千円
※2 一時差異等調整引当額
前期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
１．引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
金利スワップ デリバティブ取
繰延ヘッジ損益
評価損の発生
31,234 2,344 － △1,211 1,132
引の時価の変動
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期（自 2019年11月1日 至 2020年4月30日）
１．引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 発生した事由 当初発生額 当期首残高 当期引当額 当期戻入額 当期末残高 戻入れの事由
金利スワップ デリバティブ取
繰延ヘッジ損益 31,234 1,132 － △1,132 －
評価損の発生 引の時価の変動
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れています。
- 15 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
［損益計算書に関する注記］
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,947,579 2,350,858
共益費収入 211,659 241,164
駐車場等収入 82,298 101,789
その他賃貸収入 24,849 27,359
計 2,266,387 2,721,172
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 197,272 208,755
その他収入 47,282 66,372
計 244,555 275,128
不動産賃貸事業収益合計 2,510,942 2,996,301
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 232,056 281,197
信託報酬 11,363 14,547
水道光熱費 203,793 213,720
損害保険料 4,422 5,164
修繕費 87,913 128,076
公租公課 176,347 200,601
減価償却費 292,603 340,264
その他費用 40,727 56,540
不動産賃貸事業費用合計 1,049,229 1,240,112
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 1,461,713 1,756,188
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 283,015口 336,505口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
現金及び預金 1,255,860 2,463,231
信託現金及び信託預金 4,559,324 5,077,584
現金及び現金同等物 5,815,185 7,540,815
- 16 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
解約不能にかかる未経過リース料
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
1年以内 532,576 364,833
1年超 49,156 152,453
合計 581,733 517,287
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借
入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総
合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及
び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、
本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現
預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこと
がありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金
及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散
を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリス
クの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバ
ランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用で
きることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリ
スクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されてい
ますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期（2019年10月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 1,255,860 1,255,860 －
（2）信託現金及び信託預金 4,559,324 4,559,324 －
資産合計 5,815,185 5,815,185 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 4,400,000 4,400,000 －
（4）長期借入金 24,800,000 24,921,220 121,220
負債合計 29,200,000 29,321,220 121,220
（5）デリバティブ取引（※） (172) (172) －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示し
ています。
- 17 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
当期（2020年4月30日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 2,463,231 2,463,231 －
（2）信託現金及び信託預金 5,077,584 5,077,584 －
資産合計 7,540,815 7,540,815 －
（3）1年内返済予定の長期借入金 4,800,000 4,800,000 －
（4）長期借入金 30,700,000 30,756,141 56,141
負債合計 35,500,000 35,556,141 56,141
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（3）1年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当
該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的
に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（5）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注2）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの
実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められ
るため、時価開示の対象とはしていません。
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
信託預り敷金及び保証金 2,384,917 千円 2,618,304 千円
（※）金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金（前期33,937千円、当期311,038千円）を含んでいます。
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 1,255,860 － － － － －
信託現金及び信託預金 4,559,324 － － － － －
合計 5,815,185 － － － － －
当期（2020年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
現金及び預金 2,463,231 － － － － －
信託現金及び信託預金 5,077,584 － － － － －
合計 7,540,815 － － － － －
- 18 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（注4）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2019年10月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 4,400,000 4,800,000 6,200,000 6,200,000 5,600,000 2,000,000
合計 4,400,000 4,800,000 6,200,000 6,200,000 5,600,000 2,000,000
当期（2020年4月30日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
5年超
長期借入金 4,800,000 5,600,000 6,400,000 5,200,000 6,200,000 7,300,000
合計 4,800,000 5,600,000 6,400,000 5,200,000 6,200,000 7,300,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年10月31日)
該当事項はありません。
当期（2020年4月30日)
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年10月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
デリバティブ取引 契約額等（注1)
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象 時価（注2)
の種類等 うち1年超
金利スワップ取引
原則的処理方法 長期借入金 2,000,000 － △172
支払固定・受取変動
（注1）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注2）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期（2020年4月30日）
該当事項はありません。
- 19 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 － 17
繰延ヘッジ損失 54 －
繰延税金資産小計 54 17
評価性引当額 △54 －
繰延税金資産合計 － 17
繰延税金資産の純額 － 17
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位：％）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年4月30日）
法定実効税率 31.51 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.12 △31.43
その他 0.10 0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.49 0.08
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸
住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
貸借対照表計上額(注1)
期首残高 55,335,436 56,156,782
期中増減額(注2) 821,345 11,881,531
期末残高 56,156,782 68,038,313
期末時価(注3) 65,045,000 77,822,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の主な増加額は「T's garden大島」（1,034,680千円）の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費（292,603千円）
の計上によるものです。当期の主な増加額は「関内ワイズビル」を含む12物件（12,099,194千円）の取得によるものであり、主
な減少額は減価償却費（340,264千円）の計上によるものです。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
- 20 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
［セグメント情報等に関する注記］
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 296,074 千円 不動産賃貸事業
当期（自 2019年11月1日 至 2020年4月30日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
相手先 営業収益 関連するセグメント名
トーセイ株式会社 323,441 千円 不動産賃貸事業
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
1口当たり純資産額 106,377 円 111,137 円
1口当たり当期純利益 3,585 円 3,698 円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当
たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
（自 2019年 5月 1日 （自 2019年11月 1日
至 2019年10月31日） 至 2020年 4月30日）
当期純利益（千円） 1,014,714 1,243,857
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,014,714 1,243,857
期中平均投資口数（口） 283,015 336,292
- 21 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
［重要な後発事象に関する注記］
１．資産の取得
本投資法人は、2020年5月13日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2020年5月
29日付で当該資産を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 取得先 取得年月日
（百万円）（注）
八王子トーセイビル 信託受益権 1,600 トーセイ株式会社 2020年5月29日
（注）信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
２．資金の借入れ
本投資法人は、前記「１．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当する
ため、以下の資金の借入れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注1) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
(百万円)
基準金利
（全銀協1か月
株式会社みずほ銀行 400 2020年5月29日 2021年5月31日 期限一括弁済 無担保
日本円TIBOR）
(注2)+0.200%
（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業
日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ
（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。
本投資法人は、2020年5月29日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借
入れを実行しました。
借入金額
借入先 利率(注) 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行 1.11270％
2,400 2020年5月29日 2026年11月30日 期限一括弁済 無担保
株式会社新生銀行 (固定金利)
株式会社あおぞら銀行
株式会社福岡銀行
株式会社千葉銀行
（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
３．新投資口の発行
本投資法人は、2020年6月15日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する
決議を行いました。
（第三者割当による新投資口の発行）
発行新投資口数 ： 4,000口
発行価額（払込金額） ： 1口当たり104,900円
発行価額（払込金額）の総額 ： 419,600,000円
募集又は割当方法 ： 第三者割当の方法による
申込期日 ： 2020年6月23日
払込期日 ： 2020年6月25日
割当先及び口数 ： トーセイ株式会社、4,000口
（資金使途）
借入金の返済資金の一部に充当し、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一
部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
［開示の省略］
有価証券、関連当事者との取引、退職給付、資産除去債務、持分法損益等に関する注記事項については、決算短
信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略します。
- 22 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立から当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額
(口)(注11) (百万円)(注12)
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 9月 4日 私募設立 9,600 9,600 960 960 (注1)
2014年11月26日 公募増資 86,400 96,000 8,565 9,525 (注2)
2015年11月16日 公募増資 61,900 157,900 6,662 16,187 (注3)
2015年12月16日 第三者割当増資 3,100 161,000 333 16,521 (注4)
2016年11月 1日 公募増資 22,200 183,200 2,224 18,745 (注5)
2017年11月 1日 公募増資 51,200 234,400 5,161 23,907 (注6)
2018年11月 1日 公募増資 46,300 280,700 4,858 28,766 (注7)
2018年11月28日 第三者割当増資 2,315 283,015 242 29,009 (注8)
2019年11月 1日 公募増資 52,000 335,015 6,890 35,899 (注9)
2019年11月27日 第三者割当増資 1,490 336,505 197 36,097 (注10)
（注1） 本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
（注2） 1口当たり発行価格103,000円（発行価額99,137円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注3） 1口当たり発行価格111,637円（発行価額107,629円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注4） 1口当たり発行価額107,629円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注5） 1口当たり発行価格103,938円（発行価額100,206円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注6） 1口当たり発行価格104,462円（発行価額100,819円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注7） 1口当たり発行価格108,723円（発行価額104,931円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注8） 1口当たり発行価額104,931円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注9） 1口当たり発行価格137,299円（発行価額132,511円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的として、公募により新投資口を発
行しました。
（注10） 1口当たり発行価額132,511円にて、将来の新規物件の取得資金の調達等を目的として、第三者割当により新投資口を発行しまし
た。
（注11） 投信法第94条において準用する会社法第308条第2項の規定により議決権を有しない投資口（自己保有投資口）又は投信法施行規
則第160条の規定により議決権を有しない投資口（相互保有投資口）はありません。
（注12） 一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
- 23 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
３．参考情報
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
本投資法人の決算日（2020年4月30日）現在における投資状況の概要は以下のとおりです。なお、保有資産であ
る不動産信託受益権の信託財産である不動産(以下「不動産信託受益権」といいます。)は、いずれもテナントに対
する賃貸用である建物及びその敷地です。
第11期
(2020年4月30日現在)
資産の種類 地域等 主たる用途
保有総額 対総資産比率
(百万円)(注2) (％)(注3)
オフィス 29,885 39.1
東京経済圏 商業施設 5,811 7.6
不動産信託 住宅 32,341 42.4
受益権
主要地方都市
－ － －
(注1)
合計 68,038 89.1
預金・その他の資産 8,307 10.9
資産総額(注2) 76,345 100.0
負債総額(注2) 38,947 51.0
純資産総額(注2) 37,398 49.0
（注1） 「主要地方都市」とは、東京経済圏以外に所在する政令指定都市及び県庁所在地又はそれらに準ずる都市の総称をいいます。以
下同じです。
（注2） 「保有総額」、「資産総額」、「負債総額」及び「純資産総額」の金額は、規約に定められた資産評価方法に従って、2020年4
月30日現在における貸借対照表計上額（不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）に基づいて記載しています。
（注3） 「対総資産比率」は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
- 24 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
② 投資資産
（イ）運用資産の概要
本投資法人の決算日（2020年4月30日）現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資
比率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは
「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率 取得年月日
区分 物件名称 所在地 評価額等
番号 (百万円) (％)(注1) (注3)
(百万円)(注2)
O-01 多摩センタートーセイビル 東京都多摩市 3,370 4.9 3,810 2014年11月28日
O-02 KM新宿ビル 東京都新宿区 2,057 3.0 2,770 2014年11月28日
O-03 日本橋浜町ビル 東京都中央区 1,830 2.7 2,680 2014年11月28日
O-04 関内トーセイビルⅡ 神奈川県横浜市 4,100 6.0 4,640 2015年11月17日
O-05 西葛西トーセイビル 東京都江戸川区 1,710 2.5 2,060 2015年11月17日
O-06 新横浜センタービル 神奈川県横浜市 1,364 2.0 1,810 2015年11月17日
オ
O-07 西台NCビル 東京都板橋区 1,481 2.2 1,800 2016年8月31日
フ
O-08 JPT元町ビル 神奈川県横浜市 2,377 3.5 2,910 2016年11月2日
ィ
O-09 白山麻の実ビル 東京都文京区 1,380 2.0 1,680 2016年11月2日
ス
O-10 長者町デュオビル 神奈川県横浜市 1,300 1.9 1,430 2017年11月2日
O-11 NU関内ビル 神奈川県横浜市 3,800 5.5 4,020 2018年11月2日
O-12 東戸塚ウエストビル 神奈川県横浜市 2,650 3.9 2,760 2018年11月2日
O-13 関内ワイズビル 神奈川県横浜市 2,050 3.0 2,170 2019年12月2日
O-14 本厚木トーセイビル 神奈川県厚木市 880 1.3 910 2019年11月5日
小計 － 30,349 44.1 35,450 －
Rt-01 稲毛海岸ビル 千葉県千葉市 2,380 3.5 2,750 2014年11月28日
商
Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 埼玉県入間市 1,950 2.8 2,190 2015年11月17日
業
Rt-03 セレクション初富 千葉県鎌ケ谷市 310 0.5 364 2016年11月2日
施
Rt-04 和紅ビル 千葉県千葉市 1,400 2.0 1,410 2017年11月2日
設
小計 － 6,040 8.8 6,714 －
オフィス及び商業施設の中計 － 36,389 52.9 42,164 －
Rd-01 T's garden高円寺 東京都杉並区 1,544 2.2 2,040 2014年11月28日
Rd-02 ライブ赤羽 東京都北区 1,227 1.8 1,550 2014年11月28日
Rd-03 月光町アパートメント 東京都目黒区 1,000 1.5 1,230 2014年11月28日
Rd-04 T's garden川崎大師 神奈川県川崎市 980 1.4 1,140 2014年11月28日
Rd-05 アビタート蒲田 東京都大田区 836 1.2 932 2014年11月28日
Rd-07 アブニール白妙 神奈川県横浜市 780 1.1 962 2014年11月28日
Rd-08 ドミトリー原町田 東京都町田市 600 0.9 754 2014年11月28日
Rd-09 SEA SCAPE千葉みなと 千葉県千葉市 2,800 4.1 3,180 2015年11月17日
Rd-10 プライムガーデン 千葉県鎌ケ谷市 600 0.9 626 2016年11月2日
Rd-11 T's garden新小岩 東京都葛飾区 670 1.0 746 2016年11月2日
Rd-12 ツイン・アベニュー 東京都練馬区 1,880 2.7 2,010 2017年11月2日
Rd-13 マイルストン東久留米 東京都東久留米市 1,650 2.4 1,730 2017年11月2日
Rd-14 ルミエール3番館 埼玉県川口市 1,420 2.1 1,570 2017年11月2日
住 Rd-15 T's garden西船橋 千葉県船橋市 860 1.3 878 2017年11月2日
宅 Rd-16 クエスト山手台 神奈川県横浜市 710 1.0 748 2017年11月2日
Rd-17 サンセール与野本町 埼玉県さいたま市 600 0.9 622 2017年11月2日
Rd-18 Rising Place川崎二番館 神奈川県川崎市 1,812 2.6 1,860 2018年11月2日
Rd-19 Jパレス桜台 東京都練馬区 1,090 1.6 1,170 2018年11月2日
Rd-20 ペルソナージュ横浜 神奈川県横浜市 740 1.1 794 2018年11月2日
Rd-21 T's garden西八王子WEST 東京都八王子市 600 0.9 653 2018年11月2日
Rd-22 T's garden大島 東京都江東区 1,020 1.5 1,080 2019年5月24日
Rd-23 T's garden北柏 千葉県柏市 2,770 4.0 2,850 2019年12月2日
Rd-24 センチュリー浦和 埼玉県さいたま市 980 1.4 1,050 2019年11月5日
Rd-25 T's garden永山 東京都多摩市 850 1.2 889 2019年11月5日
Rd-26 グランドゥールふじみ野 埼玉県富士見市 822 1.2 839 2019年11月5日
Rd-27 T's garden一橋学園 東京都小平市 760 1.1 794 2019年11月5日
Rd-28 T's garden蕨Ⅱ 埼玉県川口市 750 1.1 808 2019年11月5日
Rd-29 T's garden蕨Ⅲ 埼玉県川口市 655 1.0 695 2019年11月5日
- 25 -
トーセイ・リート投資法人（3451） 2020年4月期決算短信
不動産鑑定
物件 取得価格 投資比率 取得年月日
区分 物件名称 所在地