3451 Ｒ－トーセイ・リート 2020-06-15 15:30:00
第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ [pdf]
2020 年 6 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
ト ー セ イ ・ リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 北 島 敬 義
（コード番号：3451）
資産運用会社名
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 若 林 要
問合せ先 R E I T 運用本部財務企画部長 宮 石 啓 司
（TEL. 03-3433-6320）
第三者割当による新投資口発行に関するお知らせ
トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、本日開催の本投資法人役員会において、
第三者割当により新投資口を発行すること（以下「本第三者割当」といいます。
）に関し、下記のとおり決議
いたしましたので、お知らせいたします。
記
1．新投資口発行要領
（1） 発 行 新 投 資 口 数 4,000 口
（2） 発 行 価 額 1 口当たり 104,900 円
（3） 発 行 価 額 の 総 額 419,600,000 円
（4） 募 集 又 は 割 当 方 法 第三者割当の方法による。
（5） 申込期間（申込期日） 2020 年 6 月 23 日（火）
（6） 払 込 期 日 2020 年 6 月 25 日（木）
（7） 割当予定先及び口数 トーセイ株式会社 4,000 口
（8） 申 込 単 位 1 口以上 1 口単位
（9） 募 集 事 務 受 託 者 ＳＭＢＣ日興証券株式会社
（10） 上記各号については、金融商品取引法による届出の効力発生等を条件とする。
2．今回の発行による発行済投資口の総口数の推移
現在の発行済投資口の総口数 336,505 口
発行による増加投資口数 4,000 口
発行後発行済投資口の総口数 340,505 口
3．発行の目的及び理由
本投資法人は、日本の不動産市場に存在する『膨大な既存建築ストック』(注 1)のうち、主に東京経済圏
(注 1)に所在するボリュームゾーンの不動産(注 1)を投資対象とする J-REIT(注 1)です。
また、本投資法人は、主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産のうち、その立地条件、エリ
アに見合った建物スペックや賃料設定、取得前の改修・改装工事等の実施状況等を総合的に勘案したうえで、
相対的に高いリスクプレミアムが要求される一方で、テナント誘引力の点で競合物件に対する高い競争力や
ポテンシャルを有する物件を適切に見極め、積極的な投資を行います。
本投資法人は、上記のような投資において、トーセイ株式会社（以下「トーセイ」といいます。 ）のコア・
コンピタンス(注 1)である 3 つの『力』(注 1)を活用するとともに、そのための手段の一つとしてスポンサー
サポートを戦略的に活用します。これにより、不動産取得市場における過度な取得競争を避けながら、相対
的に高い投資利回りでの投資を実現する一方（ 『収益性』の観点）、そのような投資機会の発掘と投資実行に
継続性を持たせ、本投資法人の取得以降においても、本投資法人の資産運用会社であるトーセイ・アセッ
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
1
ト・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 ）のリーシング力や運用ノウハウを最
大限に発揮した賃貸運営の下、保有資産の相対的に高い投資利回りの維持・向上に努めています（ 『安定性』
の観点） 。
以上のように、本投資法人は、主に東京経済圏のボリュームゾーンの不動産に対し、トーセイのコア・コ
ンピタンスを活用し、賃貸不動産としての高い競争力やポテンシャルを有した物件を継続的に取得し、また
取得以後の安定的な運用を持続することで、投資運用における『収益性』及び『安定性』の双方を追求し、
投資主価値の向上を目指しています。
これを踏まえ、本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した収益を確保
し、また、運用資産の着実な成長を実現するため、本投資法人は、2020 年 5 月 13 日付で公表した「国内不動
産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（八王子トーセイビル） 」に記載の不動産信
託受益権（八王子トーセイビル） （以下「新規取得資産」といいます。 ）を 1,600 百万円(注 2)で 2020 年 5 月
29 日に取得しました。新規取得資産の取得に際しては、自己資金に加え、新規取得資産の取得資金及び関連
費用の一部に充当するために実施した 2020 年 5 月 29 日付の短期借入金の借入れ（以下「本借入れ」といい
ます。 ）(注 3)によってその取得資金の一部を調達しています。
本第三者割当は、下記「4．調達する資金の額、使途及び支出予定時期 （2）調達する資金の具体的な使
途」に記載のとおり、2020 年 10 月末日までに行うことを予定している、2020 年 11 月 30 日に弁済期限を迎
える借入金（以下「既存借入金」といいます。 ）の一部期限前弁済（400 百万円）のための資金の一部に充当
することを目的に行うものです。新規取得資産の取得資金の一部を調達するために実行した本借入れにより
有利子負債が増加しているところ、本第三者割当による調達資金により既存借入金の返済を行うことで、借
入コストの低減に加え、有利子負債比率（LTV）引き下げを図ります。また、スポンサーであるトーセイを本
第三者割当の割当先とすることにより、スポンサーサポートを通じてパイプラインの強化を一層図ることで、
本投資法人の持続的かつ安定的な成長の基盤とすることができると考えています。
また、本投資法人及び本資産運用会社は、新型コロナウイルス感染症の拡大等に伴う最近の本投資法人の
投資口価格の推移、資金調達規模、資金調達の確実性、資金調達コスト（公募増資の場合におけるディスカ
ウント等を含みます。、増資後の市場流動性への影響や条件決定までの投資口価格変動リスク等の観点から
）
検討を行った結果、外部成長のために必要な資金を合理的な発行価額で投資口価格変動の影響を受けること
なく確実に調達することができる点、及びこれにより公募増資で本第三者割当と同規模の増資を行う場合と
比べて調達に必要な新規発行投資口数を少なくすることで既存の投資主の権利の希薄化を一定程度抑制する
ことができる点において、本第三者割当による資金調達が現時点において最適であると判断しました（具体
的な発行条件等に係る判断の詳細については、下記「7．発行条件等の合理性」をご参照ください。。 ）
（注 1）
「既存建築ストック」「東京経済圏」「ボリュームゾーンの不動産」「J-REIT」「トーセイのコア・コンピタンス」及び「3 つの
、 、 、 、
『力』
」の意味については、本投資法人が 2020 年 1 月 30 日に提出した有価証券報告書をご参照ください。
（注 2）新規取得資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び
地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。
（注 3）本借入れの詳細につきましては、2020 年 5 月 13 日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
4．調達する資金の額、使途及び支出予定時期
（1）調達する資金の額（差引手取概算額）
405,500,000 円（注）
（注）調達する資金の額（差引手取概算額）405,500,000 円＝調達する資金の総額 419,600,000 円－新投資口発行にかかる諸費用
14,100,000 円
（2）調達する資金の具体的な使途及び支出予定時期
本第三者割当における手取金 405,500,000 円の具体的な使途及び支出予定時期は以下のとおりです。な
お、残額が生じた場合には、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一
部に充当します。
具体的な使途 金 額 支出予定時期
既存借入金の一部期限前弁済のための資金の一部に充当
400 百万円 2020 年 10 月
する予定
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
2
（注）調達する資金については、支出するまでの間、金融機関に預け入れる予定です。
5．発行後の有利子負債比率（LTV）の見込み
総資産 LTV（注 1）は 2020 年 4 月期末時点の 46.5%から本借入れ後は 46.8%に、鑑定 LTV（注 2）は 2020 年
4 月期末時点の 41.2%から本借入れ後は 41.5%に上昇しているところ、本取組み（下記「6．資金使途の合理性
に関する考え方」で定義します。 ）の実施により既存借入金の一部の返済を行うことで、借入コストの低減に
加え、総資産 LTV は本取組み後は 46.3%に、鑑定 LTV は本取組み後は 41.0％になる見込みであり、有利子負
債比率（LTV）を引き下げることで、財務基盤の強化並びに借入れ及び資本調達力の向上を実現することも目
的としており、また、かかる本取組みは総資産 LTV の水準を 45～50%の範囲内としつつ市場環境に応じて運営
を行うという本投資法人の方針にも沿うものです。
（注 1）総資産 LTV の算出にあたっては、以下の算式を使用しています。
総資産 LTV＝有利子負債額(※1)÷資産総額(※2)×100
※1 有利子負債額は、2020 年 4 月末時点については同時点における有利子負債総額を、本借入れ後については 2020 年 4 月末時点
における有利子負債総額に本借入れの金額 400 百万円を加えた額を、本取組みの実施後については 2020 年 4 月末時点におけ
る有利子負債総額に本借入れの金額 400 百万円を加え、2020 年 10 月末までに期限前弁済する予定の既存借入金 400 百万円を
減じた額を、それぞれ用いています。以下同じです。
※2 資産総額は、2020 年 4 月末時点については同時点における貸借対照表計上額を、本借入れ後については 2020 年 4 月末時点に
おける貸借対照表計上額に本借入れの金額 400 百万円を加えた額を、本取組みの実施後については 2020 年 4 月末時点におけ
る貸借対照表計上額に本第三者割当における手取金 405,500,000 円及び本借入れの金額 400 百万円を加え、2020 年 10 月末ま
でに期限前弁済する予定の既存借入金 400 百万円を減じた額を、それぞれ用いています。
（注 2）鑑定 LTV の算出にあたっては、以下の算式を使用しています。
鑑定 LTV＝有利子負債額÷（総資産額±含み損益額(※)）
※ 含み損益額は、2020 年 4 月末時点については同時点における保有物件の帳簿価額と鑑定評価額の差額であり、本借入れ後及
び本取組みの実施後については 2020 年 4 月末時点の含み損益額に新規取得資産の取得価格と取得時の鑑定評価額の差額を加
えた金額となります。
（注 3）LTV は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
6．資金使途の合理性に関する考え方
本第三者割当における手取金については、既存借入金の一部期限前弁済のための資金の一部に充当する予
定です。
本借入れを行う一方で、新規取得資産の取得及び既存借入金の返済による借入コストの低減により、本借
入れの実施、新規取得資産の取得及び既存借入金の返済（以下、本借入れの実施、既存借入金の返済及び新
規取得資産の取得を総称して「本取組み」といいます。 ）前に比した 2020 年 10 月期（第 12 期）の 1 口当た
り分配金の増加に加えて、有利子負債比率（LTV）引き下げによる財務基盤の強化並びに借入れ及び資本調達
力の向上が見込まれることから、上記資金使途は、本投資法人の財務基盤の強化及び中長期的な成長に資す
るものであると考えられ、合理的な資金使途であると判断しております。
7．発行条件等の合理性
（1）発行価額の算定根拠
払込価額については、本役員会決議日の直前営業日である 2020 年 6 月 12 日の株式会社東京証券取引所
における本投資口の普通取引の終値である 104,900 円としました。
払込価額 104,900 円は、本役員会決議日の直前 1 か月間（2020 年 5 月 13 日から 2020 年 6 月 12 日まで）
の終値の平均値 103,160 円（円未満切捨て）からは 1.7%のプレミアム、同直前 3 か月間（2020 年 3 月 13
日から 2020 年 6 月 12 日まで）の終値の平均値 98,163 円（円未満切捨て）からは 6.9%のプレミアム、同直
前 6 か月間（2019 年 12 月 13 日から 2020 年 6 月 12 日まで）の終値の平均値 114,200 円（円未満切捨て）
からは 8.1%のディスカウントとなっています。
（2）発行数量及び投資口の希薄化の規模が合理的であると判断した根拠
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
3
本第三者割当において発行する新投資口の数は 4,000 口の予定であり、本日現在の発行済投資口数
336,505 口に対して、1.19%の割合で希薄化が生じます。
しかしながら、本第三者割当による調達資金は、2020 年 10 月末日までに、既存借入金の一部期限前弁済
のための資金の一部に充当する予定です。本投資法人は、新規取得資産の取得資金及び関連費用の一部に
充当するために本借入れを行っておりますが、一方で、上記のとおり既存借入金の返済を行うことで、有
利子負債全体としての借入コストを低減させることができ、これと新規取得資産の取得を併せた本取組み
は、本取組みを実施しない場合に比べて、2020 年 10 月期（第 12 期）の 1 口当たり分配金に対して増加の
影響を与えます。また、本借入れの実行により有利子負債が増加しており、有利子負債比率（LTV）につい
て、総資産 LTV は 2020 年 4 月期末時点の 46.5%から本借入れ後は 46.8%に、鑑定 LTV は 2020 年 4 月期末時
点の 41.2%から本借入れ後は 41.5%に上昇しているところ、本第三者割当による調達資金により既存借入金
の一部の返済を行うことで、借入コストの低減に加え、総資産 LTV は本取組み後は 46.3%に、鑑定 LTV は本
取組み後は 41.0%になる見込みです。このように、本第三者割当は、有利子負債比率（LTV）を引き下げる
ことで、財務基盤の強化並びに借入れ及び資本調達力の向上を実現することも目的としており、また、か
かる本第三者割当は総資産 LTV の水準を 45～50%の範囲内としつつ市場環境に応じて運営を行うという本投
資法人の方針にも沿うものです。本第三者割当による調達金額は、本借入れの金額（400 百万円）とほぼ同
額であり、本第三者割当による調達金額を既存借入金の一部期限前弁済（400 百万円）のための資金の一部
に充当することにより、本投資法人の有利子負債残高は本借入れ実行前とほぼ同額まで減少させることが
できます。以上のことから、本投資法人は、本第三者割当による調達金額は、このような目的を実現する
ために妥当な金額であると判断しています。
さらに、新規取得資産の取得によってポートフォリオにおける物件及びテナントの分散が進展すること
による収益変動リスクの低減等も期待できること、並びに割当予定先のトーセイのスポンサーサポートを
通じてパイプラインの強化も図られること等に鑑みれば、新規取得資産の取得に関連して行う本第三者割
当は、中長期的な視点においても、本投資法人の投資主価値の向上に資すると考えています。
以上の理由により、本第三者割当による発行数量及び投資口の希薄化の規模は合理的であると判断して
います。
8．割当予定先の選定理由等
（1）割当予定先の概要
（1） 名称 トーセイ株式会社
（2） 所在地 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
（3） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
（4） 不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・
事業内容
コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業等
（5） 資本金 6,600 百万円（2020 年 2 月 29 日現在）
（6） 設立年月日 1950 年 2 月 2 日
（7） 発行済株式数 48,635,300 株（2019 年 11 月 30 日現在）
（8） 決算期 11 月期
（9） 従業員数 （連結）457 人（2019 年 11 月 30 日現在）
（10） 主要取引先 国内外の法人、個人
（11） 主要取引銀行 三菱ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、等
山口 誠一郎 27.07%
有限会社ゼウスキャピタル 12.60%
KBL EPB S.A. 107704（常任代理人：株式会社みずほ銀行
9.55%
大株主及び持株比率 決済営業部）
（12） （2019 年 11 月 30 日 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT（常任代理人：香港上海銀
4.03%
現在） 行東京支店）
GOVERNMENT OF NORWAY（常任代理人：シティバンク、エ
2.64%
ヌ・エイ東京支店）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 2.63%
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
4
JPMC GOLDMAN SACHS TRUST JASDEC LENDING ACCOUNT（常
2.14%
任代理人：株式会社三菱 UFJ 銀行）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 2.07%
NORTHERN TRUST CO. (AVFC) RE IEDU UCITS CLIENTS NON
LENDING 15 PCT TREATY ACCOUNT（常任代理人：香港上海 1.53%
銀行東京支店）
GOLDMAN, SACHS& CO. REG（常任代理人：ゴールドマン・
1.19%
サックス証券株式会社）
（13） 投資法人・資産運用会社と割当予定先の関係
本日現在において、本投資法人が保有している当該会社の株式はありませ
ん。
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口総数の 8.04％（注 1）
資本関係 を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の親会社（出資割
合 100%）であり、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第
198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。 ）に定め
る利害関係人等に該当します。
本日現在において、当該会社は、本資産運用会社の取締役会長、代表取締
人的関係 役社長を除く全役職員の出向元であり、本資産運用会社の非常勤取締役及
び監査役の兼任先です。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサーサポー
ト等に関する覚書を締結し、当該会社から多様なスポンサーサポートを受
けています。また、本投資法人は、2020 年 4 月期（第 11 期）において、
当該会社との間で、関内ワイズビル、本厚木トーセイビル、T's garden
北柏、センチュリー浦和、T's garden 永山、グランドゥールふじみ野、
T's garden 一橋学園、T's garden 蕨Ⅱ、T's garden 蕨Ⅲ、T's garden
柏、サンイング北松戸及び T's garden 田無に係る売買契約を締結し、こ
取引関係 れらの資産を取得しています。さらに、当該会社は、本投資法人の保有資
産である多摩センタートーセイビル、武蔵藤沢トーセイビル、JPT 元町ビ
ルの一部区画及び T's garden 永山の住宅部分を賃料固定型 ML 契約に基づ
き賃借しています。加えて、本投資法人は、当該会社との間で、新規取得
資産に係る売買契約を締結し、2020 年 5 月 29 日付で新規取得資産を取得
しています。新規取得資産の詳細につきましては、2020 年 5 月 13 日付で
公表した「国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関す
るお知らせ（八王子トーセイビル） 」をご参照ください。
当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
関連当事者への また、当該会社は投信法に定める資産運用会社の利害関係人等に該当しま
該当状況 す。本資産運用会社は、本第三者割当を行うにあたり、当該利害関係者人
等との取引規程に定める意思決定手続を経ています。
（14） 最近 3 年間の経営成績及び財政状態（IFRS）
決算期 2017 年 11 月期 2018 年 11 月期 2019 年 11 月期
連 結 純 資 産 46,158 百万円 52,021 百万円 58,306 百万円
連 結 総 資 産 122,550 百万円 138,768 百万円 161,894 百万円
1 株 当 た り
955.99 円 1,071.63 円 1,225.27 円
親会社所有者帰属持分(円)
連 結 売 上 高 57,754 百万円 61,543 百万円 60,727 百万円
連 結 営 業 利 益 9,833 百万円 10,875 百万円 12,690 百万円
親会社の所有者に帰属する
6,155 百万円 6,852 百万円 8,447 百万円
当 期 純 利 益
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
5
基 本 的 1 株 当 た り
127.48 円 141.36 円 176.40 円
連結当期純利益( 円)
1 株当たり配当金(円) 22 円 25 円 30 円
（注 1）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第 3 位以下を四捨五入して記載しています。
（注 2）なお、割当予定先については、株式会社東京証券取引所市場第一部に上場しており、同社が株式会社東京証券取引所に提出してい
るコーポレート・ガバナンス報告書に記載された反社会的勢力排除に向けた基本的な考え方及びその整備状況を株式会社東京証券
取引所のホームページにて確認することにより、当該割当予定先の役員又は主要株主は暴力団等とは一切関係がないと本投資法人
及び本資産運用会社は判断しています。
（2）割当予定先を選定した理由
割当予定先としてトーセイを選定した理由については、
「３．発行の目的及び理由」をご参照ください。
（3）割当予定先の保有方針
本投資法人は、割当予定先から、本第三者割当により取得する本投資口を含めた本投資法人の投資口の
保有方針について、特段の事情がない限り保有を継続する意向であることを確認しています。また、割当
予定先は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、本第三者割当により取得することを予定している本
投資口につき、その払込期日以降 180 日を経過する日までの期間、原則として、本投資法人及び本資産運
用会社の事前の書面による承諾を得ることなく第三者に売却を行わない旨合意します。
9．大投資主及び所有投資口比率
（1）募集前後における大投資主及び所有投資口比率
募集前（2020 年 4 月 30 日現在） 募 集 後（注 2）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社 8.41％ トーセイ株式会社 9.12％
（信託口）
トーセイ株式会社 8.04％ 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 8.31％
（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式 6.31％ 日本トラスティ・サービス信託銀行株式 6.24％
会社（信託口） 会社（信託口）
野村信託銀行株式会社（投信口） 4.02％ 野村信託銀行株式会社（投信口） 3.97％
資産管理サービス信託銀行株式会社（証 2.46％ 資産管理サービス信託銀行株式会社（証 2.43％
券投資信託口） 券投資信託口）
石原 昌幸 2.45％ 石原 昌幸 2.42％
NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU 2.00％ NORTHERN TRUST CO.(AVFC) RE IEDU 1.97％
UCITS CLIENTS NON LENDING 15 PCT UCITS CLIENTS NON LENDING 15 PCT
TREATY ACCOUNT TREATY ACCOUNT
モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式 1.98％ モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証券株式 1.96％
会社 会社
近畿産業信用組合 1.29％ 近畿産業信用組合 1.27％
株式会社あおぞら銀行 1.19％ 株式会社あおぞら銀行 1.17％
（注 1）所有投資口比率は小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
（注 2）2020 年 4 月 30 日現在の投資主名簿に記載された内容に変化がないものとし、本第三者割当を行った場合の投資主の状況を示した
ものであり、実際の投資主の状況とは必ずしも一致しません。
（2）導管性の充足に関する事項
該当事項はありません。
10．今後の見通し
本第三者割当の実行を踏まえた 2020 年 10 月期（第 12 期）
（2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）の運用
状況の見通しについては、本日付で公表した「2020 年 4 月期決算短信（ＲＥＩＴ） 」にて 2021 年 4 月期（第
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
6
13 期）
（2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）の運用状況の予想及び分配予想とともに、お知らせいたしま
す。
11．最近 3 営業期間の運用状況及びエクイティ・ファイナンスの状況等
（1）最近 3 営業期間の運用状況
2019 年 4 月期 2019 年 10 月期 2020 年 4 月期
（第 9 期） （第 10 期） （第 11 期）
1 口当たり当期純利益（円） 4,349 円 3,585 円 3,698 円
1 口当たり分配金（円） 4,052 円 3,675 円 3,696 円
うち 1 口当たり利益分配金 4,052 円 3,675 円 3,696 円
うち 1 口当たり利益超過分配金 - - -
実績配当性向 93.2％ 102.4％ 99.9％
1 口当たり純資産（円） 106,840 円 106,377 円 111,137 円
（注 1）本投資法人の営業期間は、毎年 5 月 1 日から 10 月末日まで及び 11 月 1 日から翌年 4 月末日までの各 6 ヶ月間です。
（注 2） 口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、加重平均投資
「1
口数は、第 9 期が 282,670 口、第 10 期が 283,015 口、第 11 期が 336,292 口です。なお、各期末発行済投資口数は、第 9 期が
283,015 口、第 10 期が 283,015 口、第 11 期が 336,505 口です。
（注 3）
「実績配当性向」については、以下の計算式により算出したうえ、小数第 1 位未満を切り捨てて表示しています。
1 口当たり分配金÷1 口当たり当期純利益×100
ただし、第 9 期及び第 11 期の実績配当性向については、期中に公募増資を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じてい
るため、以下の計算式により算出したうえ、小数第 1 位未満を切り捨てて表示しています。
実績配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
（注 4）2020 年 4 月期（第 11 期）については、金融商品取引法第 193 条の 2 第 1 項の規定に基づく財務諸表に関する監査法人の監査は終
了していません。
（2）最近の投資口価格の状況
① 最近 3 営業期間の状況
2019 年 4 月期 2019 年 10 月期 2020 年 4 月期
始 値 110,000 円 115,500 円 139,200 円
高 値 119,600 円 147,500 円 140,800 円
安 値 103,200 円 114,900 円 74,900 円
終 値 115,200 円 138,500 円 96,800 円
② 最近 6 か月間の状況
2020 年 1 月 2月 3月 4月 5月 6 月(注)
始 値 132,700 円 134,700 円 117,500 円 96,600 円 96,400 円 106,500 円
高 値 136,700 円 138,900 円 130,100 円 102,500 円 106,800 円 110,500 円
安 値 129,900 円 118,900 円 74,900 円 87,100 円 95,600 円 99,200 円
終 値 135,100 円 120,000 円 96,600 円 96,800 円 106,500 円 104,900 円
（注） 2020 年 6 月の投資口価格については、2020 年 6 月 12 日現在で表示しています。
③ 発行決議日前営業日における投資口価格
2020 年 6 月 12 日
始 値 99,800 円
高 値 105,200 円
安 値 99,200 円
終 値 104,900 円
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
7
（3）最近 3 営業期間のエクイティ・ファイナンスの状況
①公募増資
発 行 期 日 2018 年 11 月 1 日
調 達 資 金 の 額 4,858,305,300 円（差引手取概算額）
発 行 価 額 104,931 円
募 集 時 に お け る
234,400 口
発行済投資口の総口数
当 該 募 集 に よ る
46,300 口
発 行 投 資 口 数
募 集 後 に お け る
280,700 口
発行済投資口の総口数
発 行 時 に お け る
全額を特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当
当 初 の 資 金 使 途
発 行 時 に お け る
2018 年 11 月
支 出 予 定 時 期
現 時 点 に お け る
上記支出予定時期に全額充当済み
充 当 状 況
②第三者割当増資
発 行 期 日 2018 年 11 月 28 日
調 達 資 金 の 額 242,915,265 円（差引手取概算額）
発 行 価 額 104,931 円
募 集 時 に お け る
280,700 口
発行済投資口の総口数
当 該 募 集 に よ る
2,315 口
発 行 投 資 口 数
募 集 後 に お け る
283,015 口
発行済投資口の総口数
割 当 先 大和証券株式会社
発 行 時 に お け る
将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当
当 初 の 資 金 使 途
発 行 時 に お け る
2018 年 12 月
支 出 予 定 時 期
現 時 点 に お け る
2019 年 5 月 24 日取得の T's garden 大島の取得資金の一部に全額充当済み
充 当 状 況
③公募増資
発 行 期 日 2019 年 11 月 1 日
調 達 資 金 の 額 6,890,572,000 円（差引手取概算額）
発 行 価 額 132,511 円
募 集 時 に お け る
283,015 口
発行済投資口の総口数
当 該 募 集 に よ る
52,000 口
発 行 投 資 口 数
募 集 後 に お け る
335,015 口
発行済投資口の総口数
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
8
発 行 時 に お け る
全額を特定資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当
当 初 の 資 金 使 途
発 行 時 に お け る
2019 年 11 月/12 月
支 出 予 定 時 期
現 時 点 に お け る
上記支出予定時期に全額充当済み
充 当 状 況
④第三者割当増資
発 行 期 日 2019 年 11 月 27 日
調 達 資 金 の 額 197,441,390 円（差引手取概算額）
発 行 価 額 132,511 円
募 集 時 に お け る
335,015 口
発行済投資口の総口数
当 該 募 集 に よ る
1,490 口
発 行 投 資 口 数
募 集 後 に お け る
336,505 口
発行済投資口の総口数
割 当 先 大和証券株式会社
発 行 時 に お け る
将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当
当 初 の 資 金 使 途
発 行 時 に お け る
2020 年 5 月
支 出 予 定 時 期
現 時 点 に お け る 全額を 2020 年 5 月 29 日に取得した新規取得資産の取得資金及び取得に関連する
充 当 状 況 諸費用の一部に充当
以 上
* 本投資法人ホームページアドレス：http://www.tosei-reit.co.jp/
＜ご注意＞この文書は、本投資法人の第三者割当による新投資口発行に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。
9