3309 Ｒ－積水ハウスリート 2020-04-15 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（ザ・リッツ・カールトン京都（追加取得）及びグランマスト広瀬通） [pdf]
2020 年 4 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
積水ハウス・リート投資法人
代表者名 執行役員 井 上 順 一
（コード番号：3309）
資産運用会社名
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 井 上 順 一
問合せ先 ＩＲ部長 佐 々 木 吉 弥
TEL.03-6447-4870（代表）
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（ザ・リッツ・カールトン京都（追加取得） 及び グランマスト広瀬通）
積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する積水ハウス・ア
セットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人が下記の資産（以
下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします。
なお、かかる取得予定資産の取得の相手方は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。
その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当し、本資産運用会社が社
内規程として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は当該利害関係者
取引規程に基づき、本日付で開催された本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
1. 取得予定資産の概要
本投資法人が、今般、取得を決定した以下の 2 物件は、本投資法人のスポンサーである積水ハウス株式会
社（以下「積水ハウス」といいます。）が企画・開発したマリオット・インターナショナルの最高級ブラン
ドホテル「ザ・リッツ・カールトン京都」の追加取得と、積水ハウスの 100％子会社である積水ハウス不動
産東北株式会社（以下「積水ハウス不動産東北」といいます。 ）が企画・開発した賃貸マンションである
「グランマスト広瀬通」の新規取得であり、積水ハウスグループ（注）の不動産開発力及び運営力等を最大
限に活用する成長戦略の一環として取得するものです。
(注)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。
物 件 名 称 用途 所 在 地 取得予定価格(注 1) 取 得 先
ザ・リッツ・カールトン京都
ホテル 京都府京都市 4,320 百万円 積水ハウス株式会社
（追加取得：準共有持分 9％） 2）
（注
積水ハウス不動産東北
グランマスト広瀬通 住居 宮城県仙台市 865 百万円
株式会社
取得予定価格の合計 5,185 百万円 ―
(1) 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託受益権
(2) 契 約 締 結 日 ： 2020 年 4 月 15 日
(3) 媒 介 の 有 無 ： 該当無し
(4) 取 得 予 定 日 ： 2020 年 4 月 20 日
(5) 取 得 資 金 ： 借入金（注 3）及び自己資金
(6) 決 済 方 法 ： 引渡時に全額支払
(注1) 「取得予定価格」は、売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、
百万円未満を切り捨てています。 ）を記載しています。以下同じです。
(注2) 本投資法人は、2019 年 1 月 31 日付で「ザ・リッツ・カールトン京都」に係る不動産信託受益権の準共有持分 40％（以下「既保有持
分」といいます。 ）を、取得価格 17,800 百万円で取得しています。また、取得予定日付で当該物件に係る不動産信託受益権の準共有
持分 9％（以下「追加取得持分」ということがあります。 ）を追加取得する予定であり、追加取得持分取得後、本投資法人は当該物件
に係る不動産信託受益権の準共有持分 49％を保有することとなります。
(注3) 「借入金」の詳細については、本投資法人が本日付で別途公表したプレスリリース「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照くだ
さい。
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2. 取得の理由
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した資産運用を通じ
て、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指すという基本理念の下、本投資法人の規約に定め
る資産運用の対象及び方針に基づき、「戦略的立地」と「高品質」を柱として独自に定義した「プライム・
プロパティ」へ重点的に投資する方針であり、住居及びオフィスビルをポートフォリオの中核資産に位置付
けるとともに、ホテルへの投資にも取り組みながら、高い安定性とクオリティを兼備するポートフォリオを
構築することを目指して、取得予定資産の取得を行うものです。なお、取得予定資産の取得決定に際し着目
した特徴は、以下のとおりです。
(1) ザ・リッツ・カールトン京都
a.立地特性
本物件は日本を代表する観光都市として安定した国内需要とインバウンド需要による更なる成長が期待
できるマーケットである京都市に所在しています。京都市の北から南へ流れる鴨川河畔の二条大橋のたも
とに位置する本物件は、祇園や河原町、先斗町など京都を代表する繁華街に近接しながら、鴨川や比叡山
に連なる東山三十六峰を一望することができる絶好のロケーションを有し、都市型リゾートホテルに適し
た希少性の高い立地にあります。また、本物件は、京阪本線「三条」駅から徒歩約 6 分に位置し、京都御
所や二条城等の京都の主要な観光施設や京都市役所にも近く、観光、ビジネスいずれの宿泊目的にも適し
ています。
本投資法人は、世界的な観光都市としても人気の高い京都市の「希少性の高い風光明媚な好立地」と
「ザ・リッツ・カールトン京都」という組み合わせは、富裕層や訪日観光客に対して極めて高い訴求力を
有するものと考えています。
なお、観光庁の「宿泊旅行統計調査」によると、2019 年の京都府内の宿泊施設延べ宿泊者数及び外国人
延べ宿泊者数（いずれも速報値）はそれぞれ 2,107 万人泊及び 796 万人泊と、ザ・リッツ・カールトン京
都が開業した 2014 年の実績である 1,698 万人泊及び 329 万人泊と比較すると、それぞれ宿泊施設延べ宿
泊者数は約 1.2 倍、外国人延べ宿泊者数は約 2.4 倍と、いずれも増加しています。今般の新型コロナウイ
ルス感染症（COVID-19）拡大の影響により、宿泊施設延べ宿泊者数、外国人延べ宿泊者数ともに一時的な
落ち込みが予想されるものの、中長期的には京都府を訪れる観光客数は回復するものと本投資法人は見込
んでいます。
b.物件特性
「ザ･リッツ･カールトン」は、世界有数のホテルチェーンであるマリオット・インターナショナルの最
高級ブランドであり、世界各国でホテル運営を成功させ、国際水準のホテルマネジメントノウハウを有す
るラグジュアリーホテルとして高い実績を積み上げています。本物件も「ザ･リッツ・カールトン京都」
として 2014 年 2 月に開業して以来、
「フォーブス・トラベルガイド 2018」にて関西のホテルで初めて「5
つ星ホテル」の称号を獲得するなど外部から高い評価を得ています。
本物件の建物は本投資法人のスポンサーである積水ハウスにより 2013 年に新築され、日本の伝統と現
代的な欧米様式の融合を図りながら歴史ある周辺環境にも調和する外観デザインを採り入れており、京都
の歴史承継をコンセプトにした 4 つの庭園と、京都の伝統・文化のエッセンスが散りばめられ「源氏物
語」をコンセプトにしたアートワークが随所に施された上質な空間とともに、
「ザ･リッツ･カールトン」
のブランドイメージに沿ったラグジュアリーな仕様となっています。また、総客室数は 134 室、客室平均
面積は 50 ㎡超の広さを誇り、レストラン、宴会場、スパ等においても、最高級のホスピタリティが提供
されています。
なお、本物件のテナントは、積水ハウスの 100％子会社で、積水ハウスグループにおけるホテル運営会
社である SH ホテルシステムズ株式会社（以下「SH ホテルシステムズ」といいます。
）であり、同社と信託
受託者との間で建物賃貸借契約を締結しています。
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(2) グランマスト広瀬通
a.立地特性
本物件は仙台市営地下鉄東西線「大町西公園」駅から徒歩約 6 分、仙台市営地下鉄南北線「広瀬通」駅
から徒歩約 8 分に位置し、付近には桜の名所として有名な西公園や、 「仙台」駅周辺で最も繁華性の高い
アーケード商店街が所在するほか、宮城県庁、仙台市役所、青葉区役所へも徒歩圏内であることから生活
利便性は良好で、 「大町西公園」駅からは仙台市営地下鉄東西線「仙台」駅まで約 3 分、 「広瀬通」駅から
仙台市営地下鉄南北線「仙台」駅まで約 1 分と、JR 東北新幹線及び JR 東北本線が乗り入れる「仙台」駅
へのアクセスも良好です。
なお、本物件の所在する仙台市は東北地方最大の都市であり、東北地方の経済・行政の中心地です。中
でも青葉区は、商業施設や行政機関が集中する中核区としての機能を有し、市内外から多くの通勤者や観
光客が集まる地域です。また、東北大学をはじめ多くの大学、研究機関等により学都仙台を代表する文教
ゾーンを有するほか、博物館、科学館などの教育・文化施設、国際文化交流の拠点施設である仙台国際セ
ンターが所在しています。
b.物件特性
本物件は、地上 13 階建て、全 60 戸、部屋のタイプはすべて 1LDK で構成されています。設備はインター
ネット無料 Wi-Fi、対面カウンターキッチン、TV ドアホン、防音対応フロア等を備え、生活利便性、居住
環境が優れているため、単身者等を中心に安定的な需要が見込まれます。
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3. 取得予定資産の内容
(1) ザ・リッツ・カールトン京都（追加取得：準共有持分 9％）
特定資産の概要
物 件 名 称 ザ・リッツ・カールトン京都
取 得 予 定 日 2020 年 4 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権の準共有持分 9％（既保有持分と併せて 49％）
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2006 年 1 月 30 日から 2021 年 4 月 30 日まで
取 得 予 定 価 格 4,320 百万円
鑑定評価額（価格時点） 4,446 百万円（2020 年 4 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社立地評価研究所
所 在 地 京都府京都市中京区鴨川二条大橋畔
地 番 京都府京都市中京区二条大橋上る鉾田町 543 番 他 6 筆
敷 地 面 積 6,178.57 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 400％
所 有 形 態 所有権
用 途 ホテル
建 築 時 期 2013 年 10 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造ステンレス鋼板ぶき/地下 3 階・地上 5 階
延 床 面 積 23,461.39 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,111.53 ㎡（既保有持分と併せて 11,496.08 ㎡）（注 1）
賃 貸 面 積 2,111.53 ㎡（既保有持分と併せて 11,496.08 ㎡）（注 1）
稼 働 率 100.0％
テ ナ ン ト 数 1
2020 年 5 月 1 日から 2021 年 4 月末日までの期間に係る月額賃料（注 2）
追加取得持分：14,557 千円（固定賃料 6,604 千円＋歩合賃料 7,953 千円）
既保有持分 ：64,700 千円（固定賃料 29,352 千円＋歩合賃料 35,347 千円）
合計 ：79,257 千円（固定賃料 35,956 千円＋歩合賃料 43,301 千円）
＜歩合賃料の算定方法＞
月 額 賃 料
各年の 5 月 1 日から翌年 4 月末日までの月額歩合賃料は、その前年の 1 月 1 日か
ら 12 月末日までの期間（以下「歩合賃料計算期間」といいます。）における賃
借人のホテル事業収入（ホテルオペレーターの決算報告書に基づくホテルの利益
額）に一定の調整を加えた金額から、各歩合賃料計算期間に発生した固定賃料相
当額を差し引いた残額を 12 か月で除して算定した金額となります。
敷 金 ・ 保 証 金 －
プロパティ・マネジメント
SH ホテルシステムズ株式会社
会 社
マスターリース会社 －
マスターリース種別 －
契 約 期 間 2019 年 1 月 31 日から 2021 年 4 月 30 日まで
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建物状況調査の概要（注 3）
再 調 達 価 格 637 百万円
緊 急 修 繕 －
修繕費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 1,010 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 4.19％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社日建設計
構 造 設 計 者 株式会社日建設計
施 工 者 株式会社大林組
確 認 検 査 機 関 ビューローベリタスジャパン株式会社
特記事項
積水ハウスと本投資法人との間で準共有者間協定書が 2019 年 1 月 31 日付で締結されており、今般の追加
取得持分の取得に伴い、準共有者間協定書変更協定書（以下、本項目において準共有者間協定書と準共有者
間協定書変更協定書を併せて「本協定」といいます。）が締結され、相互の優先交渉権等が合意されていま
す。本協定の概要は、以下のとおりです。
a. 積水ハウス又は本投資法人が準共有持分を第三者に譲渡しようとする場合、譲渡しようとする者（以
下、本項目において「申出人」といいます。）は、第三者との譲渡交渉に先立ち、譲渡の条件、その他
当該譲渡関連の情報を第三者への提供に優先して他の当事者（以下、本項目において「相手方」といい
ます。）に対して通知しなければならず、相手方が準共有持分の購入に関し協議を求めた場合、申出人
は譲渡の条件について相手方と誠実に協議し、所定協議期間中、第三者との間で準共有持分の譲渡に関
する交渉を行いません。なお、所定の協議期間以内に相手方から申出人に対し購入の申込みがなかった
場合、又は協議が整わなかった場合に限り、申出人は、第三者に対して準共有持分を譲渡することがで
きますが、当該譲渡の条件は、上記の相手方に対して通知した譲渡の条件よりも第三者に有利な内容で
あってはなりません。
b. 本協定において定める義務を履行しない場合には、積水ハウス又は本投資法人は、互いに義務を履行す
るよう通知し、所定の期間以内に当該義務を履行しない場合には、その保有する準共有持分を有償で譲
渡するよう請求することができます。
c. 積水ハウス及び本投資法人は、上記 a.の手続を経ずにその保有する準共有持分を第三者に譲渡し、移転
し、担保を設定し、その他処分をするには、相手方の同意を得なければなりません。
d. 積水ハウス又は本投資法人が準共有持分の一部を相手方以外の第三者に譲渡する場合には、当該第三者
に本協定の地位を当該譲渡の対象となる準共有持分割合の限度で承継させます。
e. 信託財産の処分、担保権等の設定、本物件等に係る一定金額以上の修繕工事費の支出、本物件等に関し
て信託受託者が締結している契約の変更等については、積水ハウス及び本投資法人の合意が必要となり
ます。
f. 本物件等の共有持分が現物で受託者から受益者に返還される場合には、当該返還の日から 5 年間、民法
（明治 29 年法律第 89 号。その後の改正を含みます。）第 256 条に基づく本物件全体の分割を請求し
ないことが合意されます。
(注1) 一棟の総賃貸可能面積 23,461.39 ㎡に追加取得持分（100 分の 9）及び追加取得持分取得後に本投資法人が保有する予定の準共有持分
の持分割合（100 分の 49）を乗じてそれぞれ小数第 3 位を四捨五入して記載しています。
(注2) 取得予定日から 2020 年 4 月末日までの期間に係る追加取得持分の賃料は、2020 年 4 月の月額賃料 13,208 千円（固定賃料 6,604 千円
＋歩合賃料 6,604 千円）に基づき日割り計算により算定した、取得予定日から 2020 年 4 月末日までの保有期間に対応する金額となり
ます。また、既保有持分の取得日（2019 年 1 月 31 日）から 2020 年 4 月末日までの期間に係る月額賃料は、日割り計算となる 2019 年
1 月を除き、58,704 千円（固定賃料 29,352 千円＋歩合賃料 29,352 千円）です。
(注3) 「建物状況調査の概要」の各欄の数値は、建物全体に関する数値ではなく、追加取得持分（100 分の 9）に対応した数値を記載してい
ます。
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（2）グランマスト広瀬通
特定資産の概要
物 件 名 称 グランマスト広瀬通
取 得 予 定 日 2020 年 4 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2020 年 4 月 20 日から 2030 年 4 月 30 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 865 百万円
鑑定評価額（価格時点） 869 百万円（2020 年 3 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
所 在 地 宮城県仙台市青葉区立町 2 番 14 号
地 番 宮城県仙台市青葉区立町 2 番 7
敷 地 面 積 661.98 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 500％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2006 年 1 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 13 階
延 床 面 積 2,757.02 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,552.40 ㎡（住居賃貸可能戸数 60 戸）
賃 貸 面 積 2,339.70 ㎡（住居賃貸戸数 55 戸）
稼 働 率 91.7％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 4,567 千円
敷 金 ・ 保 証 金 5,732 千円
プロパティ・マネジメント
積水ハウス不動産東北株式会社（予定）
会 社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東北株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 賃料固定型
契 約 期 間 2020 年 4 月 20 日から 2025 年 4 月 30 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 716 百万円
緊急修繕 －
修 繕 費 短期修繕 －
長 期 修 繕 5,376 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
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地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 2.03％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 積水ハウス株式会社、安藤建設株式会社
構 造 設 計 者 安藤建設株式会社
施 工 者 安藤建設株式会社
確 認 検 査 機 関 財団法人宮城県建築住宅センター
特記事項
該当事項はありません。
【
「3. 取得予定資産の内容」の記載事項の説明】
(1) 「特定資産の種類」は、本投資法人が取得する予定の権利の種類を記載しています。
(2) 「信託受託者」は、信託受託者又は本投資法人の取得後に信託受託者となる予定の者を記載しています。
(3) 「信託契約期間」は、信託契約が締結されていない場合には、本書の日付現在で予定している信託契約期間を記載しています。
(4) 「鑑定評価額（価格時点） 」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に各投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成
された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載
しています。
(5) 「所在地」は、住居表示を記載しています。なお、住居表示は市区町村が交付する通知書、物件概要書又は重要事項説明書に基
づき記載し、住居表示が未実施の場合その他物件概要書又は重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、登記簿（登記記
録を含みます。以下同じです。 ）上の表示されている「建物の所在」欄の内容又は所在地として慣用されている表示方法を記載し
ています。
(6) 「地番」及び「敷地面積」は、登記簿の表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）及び地積の合計を記載してい
ます。なお、土地の準共有持分を取得する場合でも、土地全体の地積を記載しています。
(7) 「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）第 8 条
第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(8) 「建蔽率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。（以下「建築基準法」といいます。
） ）第 53 条に
定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を
百分率で記載しています。
(9) 「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の
関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
(10) 「土地」の「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区
分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
(11) 「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(12) 「建築時期」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。
(13) 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、建物の準共有持分を取得する場合についても、一棟の建物全
体の構造及び階数を記載しています。また、 「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC 造：鉄筋コンクリート造、SRC 造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S 造：鉄骨造
(14) 「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。 ）の床面積の合計を記載していま
す。なお、建物の準共有持分を取得する場合についても、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
(15) 「建物」の「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区
分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
(16) 「担保設定の有無」は、本投資法人が取得後に負担する担保がある場合に、その概要を記載しています。
(17) 「賃貸可能面積」は、2020 年 3 月末日現在において有効な各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる
面積を、別段の記載のない限り、小数第 3 位を切り捨てて記載しています。
(18) 「賃貸面積」は、2020 年 3 月末日現在において有効な各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の
合計を記載しています。
(19) 「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(20) 「テナント数」は、各取得予定資産の取得時にテナントとの間で締結している又は新たに締結する予定の各賃貸借契約の内容に
基づき、テナントの合計数を記載しています。ただし、 「グランマスト広瀬通」については、信託受託者とマスターリース会社と
の間でマスターリース契約を締結する予定であるため、マスターリース会社が賃貸人となることについての同意を全てのエンド
テナントより取得するものと仮定し、 「1」として記載しています。また、「マスターリース会社」及び「マスターリース契約」に
ついては、下記(24)をご参照ください。
(21) 「月額賃料」は、各取得予定資産の取得時にテナントとの間で締結している又は新たに締結する予定の各賃貸借契約の内容に基
づき、取得予定資産に係る月額賃料（ 「グランマスト広瀬通」については、駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含
みます。以下同じです。 ）を千円未満を切り捨てて記載しています。
(22) 「敷金・保証金」は、各取得予定資産の取得時にテナントとの間で締結している又は新たに締結する予定の各賃貸借契約に定め
る敷金の額を千円未満を切り捨てて記載しています。
(23) 「プロパティ・マネジメント会社」は、本投資法人の取得時にプロパティ・マネジメント業務を委託している又は本投資法人の
取得後に当該業務を委託する予定の会社を記載しています。
(24) 「マスターリース会社」は、信託受託者とマスターリース契約を締結し、本投資法人の取得後、マスターリース会社となる予定
の会社を記載しています。なお、 「マスターリース契約」とは、賃借人が第三者に転貸することを目的として一括して締結される
建物の賃貸借契約をいいます。以下同じです。
(25) 「マスターリース種別」は、本投資法人の取得後、有効となる予定のマスターリース契約の契約形態を記載しています。マス
ターリース会社が支払う賃料を、転借人がマスターリース会社に支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式を
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「賃料固定型」 、マスターリース会社が支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式を「パ
ススルー型」と記載しています。
(26) 「契約期間」は、各取得予定資産の取得時にテナントとの間で締結している又は新たに締結する予定の各賃貸借契約の内容に基
づき記載しています。
(27) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(28) 「修繕費」は、建物状況調査報告書に基づき記載しています。 「短期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 1 年以内に
必要とする修繕・更新費用を記載しています。 「長期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 12 年間の修繕・更新費用
の年平均を記載しています。
(29) 「PML 値」は、SOMPO リスクマネジメント株式会社が各取得予定資産に関して作成した地震 PML 評価報告書又は SOMPO リスクマネ
ジメント株式会社が行った PML の算出結果を記載した建物状況調査報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告
者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
なお、 「PML」とは、地震による予想最大損失率（Probable Maximum Loss）を意味します。PML についての統一された厳密な定
義はありませんが、本書においては、50 年間（一般的な建物の耐用年数）での超過確率 10％の損失を生じる地震によりどの程度
の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想
損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被
害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(30) 「特記事項」は、以下の事項を含む、各取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、各取得予定
資産の評価額、収益性及び処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。 ）
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
8
4. 取得先の概要
(1) ザ・リッツ・カールトン京都
名 称 積水ハウス株式会社
所 在 地 大阪府大阪市北区大淀中一丁目 1 番 88 号
代 表 者 の 役 職
代表取締役社長 仲井 嘉浩
・ 氏 名
住宅、各種建築物、開発事業の企画・設計・施工・請負及び監理、不動産の
事 業 内 容
売買、賃貸借、管理及び不動産経営コンサルティング並びにその他関連事業
資 本 金 202,591 百万円（2020 年 1 月末日現在）
設 立 年 月 1960 年 8 月
純 資 産 1,306,850 百万円（連結）（2020 年 1 月末日現在）
総 資 産 2,634,748 百万円（連結）（2020 年 1 月末日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（9.20％）
大 株 主 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）（5.41％）
（ 持 株 比 率 ） 積水化学工業株式会社（5.38％）
（いずれも 2020 年 1 月末日現在）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本書の日付現在、本投資法人の発行済投資口の総口数の
4.68％を保有しています。また、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％
資 本 関 係 を保有する会社であり、投信法で定める利害関係人等に該当し、本資産運用
会社が社内規程として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当しま
す。
当該会社は、本書の日付現在、本資産運用会社に対して、非常勤取締役 1 名
人 的 関 係 及び非常勤監査役 1 名を派遣しています。また、本資産運用会社の役職員の
うち 13 名が当該会社からの出向者です。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサー・サポー
ト契約及び投資口の保有に関する覚書を、本投資法人との間で商標の使用に
取 引 関 係 関する覚書を締結しています。また、本投資法人が保有する一部の取得済資
産の売主であり、かつ、当該保有資産の一部について、マスターリース兼プ
ロパティ・マネジメント契約を締結しています。
関 連 当 事 者 へ
当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
の 該 当 状 況
(2) グランマスト広瀬通
名 称 積水ハウス不動産東北株式会社
所 在 地 宮城県仙台市青葉区本町二丁目 16 番 10 号
代 表 者 の 役 職
代表取締役社長 永峯 一男
・ 氏 名
事 業 内 容 不動産販売事業、不動産賃貸業
資 本 金 200 百万円（2019 年 1 月末日現在）
設 立 年 月 1983 年 8 月
純 資 産 12,409 百万円（2019 年 1 月末日現在）
総 資 産 21,189 百万円（2019 年 1 月末日現在）
大 株 主
積水ハウス株式会社（完全親会社）
（ 持 株 比 率 ）
9
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有する積水ハウ
スが議決権の 100％を所有する子会社であり、投信法で定める利害関係人等
資 本 関 係
に該当し、本資産運用会社が社内規程として定める利害関係者取引規程上の
利害関係者に該当します。
人 的 関 係 特筆すべき人的関係はありません。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で住宅物件を中心とした
物件情報等に関するパイプラインを確立することを目的とした優先交渉権に
取 引 関 係 関する契約を締結しています。また、本投資法人が保有する一部の取得済資
産の売主であり、かつ、当該保有資産の一部について、マスターリース兼プ
ロパティ・マネジメント契約を締結しています。
関 連 当 事 者 へ 当該会社は、本資産運用会社の親会社である積水ハウスの子会社であり、関
の 該 当 状 況 連当事者に該当します。
5. 物件取得者等の状況
(1) ザ・リッツ・カールトン京都
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
上記「4. 取得先の概要 (1) ザ・リッ
特別な利害関係に
ツ・カールトン京都」をご参照下さ ―
あるものとの関係
い。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 ―
取 得 価 格 ― ―
取 得 時 期 ― ―
(2) グランマスト広瀬通
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス不動産東北株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「4. 取得先の概要 (2)グランマ
―
あるものとの関係 スト広瀬通」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 ―
取 得 価 格 ― ―
取 得 時 期 ― ―
10
6. 利害関係人等との取引
取得予定資産の取得先である積水ハウス及び積水ハウス不動産東北は、前記のとおり投信法で定める利
害関係人等に該当し、かつ本資産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当する
ため、本資産運用会社は、積水ハウス及び積水ハウス不動産東北との間での取得予定資産に係る信託受益権
譲渡契約の締結にあたり、当該利害関係者取引規程に従い、本資産運用会社のコンプライアンス・オフィ
サーによる事前審査及び承認並びに本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会に
よる審議及び決定又は決議を経た上で本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得ています。
また、本投資法人は、取得予定資産のうち「ザ･リッツ・カールトン京都」については、利害関係人等に
該当し、かつ利害関係者にも該当する SH ホテルシステムズを賃借人とする建物賃貸借契約を締結するとと
もに、同社にプロパティ・マネジメント業務を委託しており、また、取得予定資産のうち「グランマスト広
瀬通」については積水ハウス不動産東北を賃借人（マスターリース会社）とする建物賃貸借契約を締結する
とともに、同社にプロパティ・マネジメント業務を委託する予定であるため、かかる建物の賃貸及び業務の
委託に関しても、本資産運用会社は上記の利害関係者取引規程に定める意思決定手続（本日開催の本投資法
人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。 ）を経ています。
7. 今後の見通し
取得予定資産の取得が本投資法人の運用状況に与える影響は軽微であり、本投資法人が 2019 年 12 月 13
日付「2019 年 10 月期 決算短信（REIT） 」にて公表した 2020 年 4 月期（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30
日）及び 2020 年 10 月期（2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）に係る運用状況の予想に変更はありませ
ん。
なお、「ザ・リッツ・カールトン京都」については、上記「3. 取得予定資産の内容」に記載のとおり、
2021 年 4 月期（2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）末までの歩合賃料が 2019 年 1 月 1 日から 2019 年 12
月末日までの期間に係る賃借人のホテル事業収入等に基づき確定しており、新型コロナウイルス感染症
（COVID-19）拡大の影響は受けません。一方、2021 年 10 月期（2021 年 5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日）及
び 2022 年 4 月期（2021 年 11 月 1 日～2022 年 4 月 30 日）の歩合賃料は、現行の賃貸借契約が契約期間満了
日である 2021 年 4 月 30 日以降も同様の内容にて更新されることを前提として、2020 年 1 月 1 日から 2020
年 12 月末日までの期間に係るホテル事業収入等に基づいて算定される予定であり、歩合賃料が新型コロナ
ウイルス感染症（COVID-19）拡大の影響により 2021 年 4 月期の歩合賃料に比して減少した場合には、追加
取得持分の準共有持分 9％に係る当該減少額相当額（1 期当たり最大 47 百万円）を、圧縮積立金等の内部留
保から取崩し、分配金に充当する方針です。また、既保有持分の準共有持分 40％についても、一定の範囲
で圧縮積立金等の内部留保を取崩し分配金に充当する等、分配金水準の安定化を図るための施策を講じるこ
とを検討しています。本投資法人は、当該方針を分配金水準の安定化を図るための一時的な対応策と考えて
おり、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の収束後においては、京都府のホテルマーケットの回復とと
もに堅調な成長路線に復するものと見込んでいます。
11
8. 取得予定資産に係る鑑定評価書の概要
(1) ザ・リッツ・カールトン京都
物 件 名 称 ザ・リッツ・カールトン京都
鑑 定 評 価 額 4,446,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社立地評価研究所
価 格 時 点 2020 年 4 月 1 日
（注）上記表中の「鑑定評価額」は、本投資法人が取得する予定の準共有持分 9％に対応する金額を記載していますが、下記表中に記載した
各試算価格等の金額については、物件全体の金額を記載しています。
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
DCF 法による収益価格を中心に直接還元法による収益価格を関
収 益 価 格 49,400,000
連付けて試算
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 50,400,000 ―
運 営 収 益 2,021,472 ―
固定賃料及び変動賃料については、ホテルの運営収支状況等を
可 能 総 収 益 2,021,472
考慮して、中長期的に安定的に得られる標準賃料を査定
空 室 等 損 失 等 － 契約内容より、本件では非計上
運 営 費 用 111,019 ―
維 持 管 理 費 － 契約内容より、本件では非計上
水 道 光 熱 費 － 契約内容より、本件では非計上
修 繕 費 3,375 ER 及び類似不動産の水準等を基に査定
Ｐ Ｍ フ ィ ー 1,200 契約に基づく金額を計上
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 － 契約内容より、本件では非計上
公 租 公 課 99,694 2019 年度の実績を基に計上
損 害 保 険 料 6,750 実績等を基に計上
そ の 他 費 用 － 本件では非計上
運 営 純 収 益 ( N O I ) 1,910,452 ―
一 時 金 の 運 用 益 － 契約内容より、本件では非計上
資 本 的 支 出 ▲22,320 ER 及び類似不動産の水準等を基に査定
F F ＆ E ▲225,929 契約内容に基づき計上
純 収 益 ( N C F ) 1,662,203 ―
対象不動産の立地条件、個別性、市場動向等を総合的に勘案し
還 元 利 回 り 3.3%
査定
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 価 格 49,000,000 ―
対象不動産の立地条件、個別性、市場動向等を総合的に勘案し
割 引 率 3.1%
査定
還元利回りに保有期間満了後における建物劣化、市場動向、将
最 終 還 元 利 回 り 3.5%
来における不確実性リスク等を総合的に勘案し査定
積 算 価 格 42,800,000 ―
土 地 比 率 85.0% ―
建 物 等 比 率 15.0% ―
対象不動産の典型的な需要者の価格形成プロセスを反映した収益価格の妥当性
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
を認め、収益価格により鑑定評価額を決定。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
※ 賃貸借契約に係る月額賃料との比較
鑑定評価に係る月額賃料（平均賃料単価） 15,161 千円（23,735 円/坪）
賃貸借契約に係る月額賃料（平均賃料単価） 14,557 千円（22,791 円/坪）
（注 1）「鑑定評価に係る月額賃料（平均賃料単価） 」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「固定及び変動賃料収入合計」に基
づき算定した本投資法人が追加取得する準共有持分 9％に対応する月額賃料及び賃料単価を記載しています。
（注 2）「賃貸借契約に係る月額賃料（平均賃料単価） 」は、前記「3. 取得予定資産の内容」の追加取得持分に係る月額賃料及び当該月額賃
料に基づき算定した 2020 年 5 月 1 日以降に受け取ることとなる賃料の賃料単価を記載しています。
12
(2)グランマスト広瀬通
物 件 名 称 グランマスト広瀬通
鑑 定 評 価 額 869,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社中央不動産鑑定所
価 格 時 点 2020 年 3 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
DCF 法による収益価格を重視して、直接還元法による収益価格
収 益 価 格 869,000
を関連づけて決定
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 877,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
運 営 収 益 58,053 ―
契約予定賃料についてエンドテナントの新規賃料、マスター
可 能 総 収 益 58,053 レッシーの負担項目等で検証した貸室賃料収入(共益費収入を
含む)・その他収入(駐車場収入・電柱設置料)を計上
空 室 等 損 失 等 － 対象不動産の契約形態等を考慮して査定
運 営 費 用 12,587 ―
契約予定の業務委託契約、過去の実績、類似不動産の費用水準
維 持 管 理 費 2,450
等を勘案して査定
水 道 光 熱 費 1,072 過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
今後発生が見込まれる小規模修繕費、原状回復費を計上
小規模修繕費は年単位で平準化して計上するものとし、 エン
ジニアリング・レポートによる修繕費用見積額の年平均額を計
修 繕 費 1,484
上
原状回復費については、 過去の実績や類似物件の実績等に基
づき査定
契約予定の業務委託契約や類似不動産の報酬料率等を考慮して
Ｐ Ｍ フ ィ ー 81
計上
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 － 対象不動産の契約形態等を考慮して査定
公 租 公 課 4,856 直近の実額を計上
損 害 保 険 料 100 見積金額を計上
隔地駐車場賃借料、インターネット利用料、ＵＳＥＮ利用料を
そ の 他 費 用 2,544
計上
運 営 純 収 益 ( N O I ) 45,466 ―
一 時 金 の 運 用 益 46 運用利回りを 1.0％として査定
今後発生が見込まれる費用を年単位で平準化して計上するもの
資 本 的 支 出 ▲5,186 とし、エンジニアリング・レポートによる更新費用見積額の年
平均額を計上
純 収 益 ( N C F ) 40,326 ―
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の
還 元 利 回 り 4.6%
立地条件、建物条件、権利関係等の個別性を勘案して査定
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 価 格 865,000 ―
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の
割 引 率 4.4%
個別性や評価シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の
最 終 還 元 利 回 り 4.8% 個別性や評価シナリオ、 不動産価格及び賃料動向予測等を勘
案して査定
積 算 価 格 896,000 ―
土 地 比 率 62.6% ―
建 物 比 率 37.4% ―
対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
考に留め、収益価格により鑑定評価額を決定
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
13
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 1,789 円/㎡（5,915 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 1,789 円/㎡（5,915 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3.取得資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
以 上
※本投資法人のウェブサイト：https://sekisuihouse-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料 1 取得予定資産の物件写真及び周辺地図
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
14
参考資料 1 取得予定資産の物件写真及び周辺地図
（1）ザ・リッツ・カールトン京都
15
（2）グランマスト広瀬通
16
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
物件番号 取得（予定）日 取得（予定）価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 （注 2） （注 3）
（百万円） （％）
R-001 エスティメゾン銀座 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,540 1.2
R-002 エスティメゾン麻布永坂 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-003 エスティメゾン恵比寿Ⅱ 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,040 0.4
R-004 エスティメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 873 0.2
R-005 エスティメゾン神田 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,610 0.3
R-006 エスティメゾン北新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,590 0.3
R-007 エスティメゾン浅草駒形 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 2,190 0.4
R-008 エスティメゾン川崎 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-010 エスティメゾン亀戸 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-011 エスティメゾン目黒 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-012 エスティメゾン巣鴨 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 1,630 0.3
R-013 エスティメゾン京橋 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 2,970 0.6
R-014 エスティメゾン白楽 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 931 0.2
R-015 エスティメゾン南堀江 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-016 エスティメゾン五反田 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,110 0.6
R-017 エスティメゾン大井仙台坂 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,720 0.5
R-018 エスティメゾン品川シーサイド 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,050 0.4
R-019 エスティメゾン南麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-020 エスティメゾン塚本 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
R-021 エスティメゾン川崎Ⅱ 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-022 エスティメゾン麻布十番 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 2,690 0.5
R-023 エスティメゾン板橋本町 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 937 0.2
R-024 エスティメゾン大泉学園 東京都練馬区 2018 年 5 月 1 日 790 0.1
R-025 エスティメゾン東品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,390 0.4
R-026 エスティメゾン板橋区役所前 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,540 0.5
R-027 エスティメゾン武蔵小山 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-028 エスティメゾン千駄木 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 698 0.1
R-029 エスティメゾン四谷坂町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 2,090 0.4
R-030 エスティメゾン博多東 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-031 エスティメゾン上呉服 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 821 0.2
R-032 エスティメゾン三軒茶屋 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 822 0.2
R-033 プライムメゾン武蔵野の杜 東京都小平市 2018 年 5 月 1 日 1,850 0.3
R-034 プライムメゾン東桜 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,500 0.3
R-035 プライムメゾン萱場公園 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 801 0.2
R-036 エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 785 0.1
R-037 エスティメゾン板橋 C6 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,560 0.5
R-038 マスト博多 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,360 0.4
R-039 エスティメゾン錦糸町 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-040 エスティメゾン武蔵小金井 東京都小金井市 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-041 プライムメゾン御器所 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,950 0.4
R-042 プライムメゾン夕陽ヶ丘 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 909 0.2
R-043 プライムメゾン北田辺 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 601 0.1
R-044 プライムメゾン百道浜 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,940 0.4
17
物件番号 取得（予定）日 取得（予定）価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 （注 2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-045 エスティメゾン秋葉原 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-046 エスティメゾン笹塚 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,340 0.6
R-047 プライムメゾン銀座イースト 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,250 1.2
R-048 プライムメゾン高見 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-049 プライムメゾン矢田南 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 812 0.2
R-050 プライムメゾン照葉 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-051 エスティメゾン東白壁 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-052 エスティメゾン千石 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 1,360 0.3
R-053 エスティメゾン代沢 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 2,270 0.4
R-054 エスティメゾン戸越 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,770 0.3
R-055 エスティメゾン西天満 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-056 エスティメゾン白金台 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-057 エスティメゾン東新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-058 エスティメゾン元麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,540 0.3
R-059 エスティメゾン都立大学 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 861 0.2
R-060 エスティメゾン武蔵小山Ⅱ 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,030 0.2
R-061 エスティメゾン中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,870 0.4
R-062 エスティメゾン新中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,020 0.2
R-063 エスティメゾン中野富士見町 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 984 0.2
R-064 エスティメゾン哲学堂 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-065 エスティメゾン高円寺 東京都杉並区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-066 エスティメゾン押上 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 2,490 0.5
R-067 エスティメゾン赤羽 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 3,290 0.6
R-068 エスティメゾン王子 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 1,650 0.3
R-069 プライムメゾン早稲田 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-070 プライムメゾン八丁堀 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 1,460 0.3
R-071 プライムメゾン神保町 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-072 プライムメゾン御殿山イースト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,910 0.5
R-073 マストライフ秋葉原 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 555 0.1
R-074 エスティメゾン葵 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,460 0.5
R-075 エスティメゾン薬院 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-076 エスティメゾン錦糸町Ⅱ 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 8,250 1.5
R-077 エスティメゾン大島 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 8,630 1.6
R-078 プライムメゾン富士見台 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,070 0.4
R-079 エスティメゾン鶴舞 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 4,490 0.8
R-080 プライムメゾン森下 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-081 プライムメゾン品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-082 プライムメゾン大通公園 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 3,160 0.6
R-083 プライムメゾン南 2 条 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-084 プライムメゾン鴨々川 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-085 プライムメゾンセントラルパーク 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,309 0.4
R-086 マストライフ八広 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-087 プライムメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 4,360 0.8
R-088 グランマスト金沢西泉 石川県金沢市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
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物件番号 取得（予定）日 取得（予定）価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 （注 2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-089 グランマスト鵜の森 三重県四日市市 2018 年 5 月 1 日 830 0.2
R-090 エスティメゾン港北綱島 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 2,750 0.5
R-091 マストライフ日野 東京都日野市 2018 年 5 月 1 日 1,390 0.3
R-092 プライムメゾン横濱日本大通 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 4,870 0.9
R-093 神戸女子学生会館 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 5,880 1.1
R-094 プライムメゾン渋谷 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-095 プライムメゾン初台 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,010 0.6
R-096 エスティメゾン上町台 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,040 0.2
R-097 エスティメゾン神戸三宮 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 971 0.2
R-098 プライムメゾン白金高輪 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 4,900 0.9
R-099 プライムメゾン市谷山伏町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 4,220 0.8
R-100 エスティメゾン森下 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 655 0.1
R-101 プライムメゾン白金台タワー 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 7,950 1.5
R-102 プライムメゾン大塚 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 3,700 0.7
R-103 プライムメゾン浅草橋 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-104 プライムメゾン代官山 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 2,520 0.5
R-105 プライムメゾン御殿山ウエスト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,400 0.6
R-106 エスティメゾン豊洲レジデンス 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 6,050 1.1
R-107 エスティメゾン小倉 福岡県北九州市 2018 年 11 月 29 日 1,040 0.2
R-108 マスト井尻 福岡県福岡市 2019 年 1 月 31 日 390 0.1
R-109 プライムメゾン三田綱町 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 2,040 0.4
R-110 プライムメゾン本郷 東京都文京区 2019 年 6 月 10 日 2,600 0.5
R-111 プライムメゾン蔵前 東京都台東区 2019 年 6 月 10 日 2,190 0.4
2019 年 6 月 10 日
R-112 エスティメゾン横浜青葉台 神奈川県横浜市 3,020 0.6
2019 年 9 月 27 日
R-113 エスティメゾン静岡鷹匠 静岡県静岡市 2020 年 1 月 31 日 660 0.1
R-114 グランマスト広瀬通 宮城県仙台市 2020 年 4 月 20 日 865 0.2
居住用不動産（住居） 小計 248,090 46.6
2014 年 12 月 3 日
2016 年 5 月 24 日
O-001 ガーデンシティ品川御殿山 東京都品川区 71,950 13.5
2017 年 5 月 24 日
2019 年 6 月 10 日
O-002 御殿山ＳＨビル 東京都品川区 2014 年 12 月 3 日 51,500 9.7
2014 年 12 月 3 日
O-003 本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市 44,000 8.3
2019 年 6 月 10 日
O-004 本町ガーデンシティ（オフィスビル部分） 大阪府大阪市 2015 年 5 月 19 日 38,600 7.2
O-005 ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー 大阪府大阪市 2016 年 5 月 24 日 4,400 0.8
O-006 広小路ガーデンアベニュー 愛知県名古屋市 2016 年 5 月 24 日 6,350 1.2
O-007 赤坂ガーデンシティ 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 28,700 5.4
オフィスビル 小計 245,500 46.1
H-001 本町ガーデンシティ（ホテル部分） 大阪府大阪市 2017 年 5 月 24 日 17,200 3.2
2019 年 1 月 31 日
H-002 ザ・リッツ・カールトン京都 京都府京都市 22,120 4.2
2020 年 4 月 20 日
ホテル 小計 39,320 7.4
商業用不動産等（オフィスビル＋ホテル） 小計 284,820 53.4
本投資法人ポートフォリオ（居住用不動産＋商業用不動産等） 合計 532,910 100.0
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(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであり、R は住居、O はオフィスビル、
H はホテルをそれぞれ表しています。
(注2) 「取得（予定）日」は、2018 年 5 月 1 日付で効力が発生した積水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といいます。 ）との合併
（以下「本投資法人合併」といいます。 ）に伴い取得した物件については、本投資法人合併の効力発生日を記載しています。
(注3) 「取得（予定）価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含ま
ず、百万円未満を切り捨てています。 ）を記載しています。ただし、本投資法人合併に伴い SHI から承継した運用資産については、本投資
法人を取得企業、SHI を被取得企業とするパーチェス法により会計処理されることにより、本投資法人が取得した鑑定評価額が受入価格
となることから、2018 年 4 月 30 日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。なお、当該評価額
は百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「投資比率」は、それぞれの運用資産の取得（予定）価格が、本投資法人のポートフォリオの取得（予定）価格の合計に占める割合を小
数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
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