3309 Ｒ－積水ハウスリート 2020-01-28 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（エスティメゾン静岡鷹匠） [pdf]
2020 年 1 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
積水ハウス・リート投資法人
代表者名 執行役員 井 上 順 一
（コード番号：3309）
資産運用会社名
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 井 上 順 一
問合せ先 ＩＲ部長 佐 々 木 吉 弥
TEL.03-6447-4870（代表）
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（エスティメゾン静岡鷹匠）
積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する積水ハウス・ア
セットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人が下記の資産（以
下「取得予定資産」といいます。）の取得を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします。
なお、かかる資産の取得の相手方は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後
の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当し、本資産運用会社が社内規程
として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は当該利害関係者取引規
程に基づき、本日付で開催された本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
1. 取得予定資産の概要
本投資法人が、今般、取得を決定した以下の資産は、本投資法人のスポンサーである積水ハウス株式会社
（以下「積水ハウス」といいます。）の 100％子会社である積和不動産中部株式会社（以下「積和不動産中
部」といいます。）が保有する賃貸マンションであり、豊富な居住用不動産及び商業用不動産等の開発・運
営に関する実績を有する積水ハウスグループ（注）の不動産開発力及び運営力等を最大限に活用する成長戦
略の一環として取得するものです。
(注)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。
物 件 名 称(注 1) 用途 所 在 地 取得予定価格(注 2) 取 得 先
エスティメゾン静岡鷹匠 住居 静岡県静岡市 660 百万円 積和不動産中部株式会社
a. 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
b. 契 約 締 結 日 ： 2020 年 1 月 28 日
c. 媒 介 の 有 無 ： 該当無し
d. 取 得 予 定 日 ： 2020 年 1 月 31 日
e. 取 得 資 金 ： 借入金（注 3）及び自己資金
f. 決 済 方 法 ： 引渡時に全額支払
(注1) 「エスティメゾン静岡鷹匠」の物件名称は、本日現在において「Marymount Place 静岡鷹匠」ですが、本投資法人による取得後、
入居者へ一定期間の周知を行った後、物件名称のブランドを「エスティメゾン」に変更する予定のため、変更後の物件名称を記載して
います。以下同じです。
(注2) 「取得予定価格」は、売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百
万円未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
(注3) 「借入金」の詳細については、本投資法人が本日付で別途公表したプレスリリース「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照くださ
い。
1
2. 取得の理由
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した資産運用を通じ
て、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指すという基本理念の下、本投資法人の規約に定め
る資産運用の対象及び方針に基づき、全国主要都市における居住用不動産のポートフォリオの充実と収益基
盤の更なる強化を目指して、取得予定資産の取得を行うものです。なお、取得予定資産の取得決定に際し、
着目した特徴は、以下のとおりです。
a.立地特性
本物件は、JR 東海道新幹線及び JR 東海道本線が乗り入れる「静岡」駅から徒歩約 10 分、静岡鉄道静岡
清水線「新静岡」駅から徒歩約 5 分に位置し、バス路線も充実していることから静岡市内外各所への交通
利便性に優れており、閑静な居住環境が形成されている一方で、 「静岡」駅北側及び「新静岡」駅周辺にか
けて形成される中心商業地への接近性も高く、周辺にはスーパーやコンビニエンスストアのほか大型商業
施設があり、生活利便性も良好です。
また、本物件の所在する静岡市葵区は、江戸時代初期には、徳川家康公が入府し、江戸を凌ぐ首都機能
を有したほか、明治時代には県都として、行政拠点及び商業・経済の面でも全国有数の賑わいと風格のあ
る地域として発展してきました。現在も中心市街地は、静岡県の行政・経済の中心業務機能が集積する政
令指定都市の中枢を担う地域として、土地の高度利用により都市機能の充実を図る市街地再開発事業が実
施されるなど、魅力的な都市空間の創出を目指した整備が進められています。
b.物件特性
本物件は、地上 12 階建て、全 45 戸、部屋のタイプは主に 1LDK で構成されており、単身者から DINKS 層
を中心とした需要が見込まれます。設備についても生活利便性等を重視する入居者のニーズに対応し、
オール電化、独立洗面台、オートロック、宅配ボックス等を備えています。
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3. 取得予定資産の内容
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン静岡鷹匠
取 得 予 定 日 2020 年 1 月 31 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2020 年 1 月 31 日から 2030 年 1 月 31 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 660 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 661 百万円（2020 年 1 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
所 在 地 静岡県静岡市葵区鷹匠二丁目 14 番 8 号
地 番 静岡県静岡市葵区鷹匠二丁目 14 番 4
敷 地 面 積 510.55 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 400％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2006 年 2 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 12 階
延 床 面 積 1,938.36 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 1,731.52 ㎡（住居賃貸可能戸数 45 戸）
賃 貸 面 積 1,611.04 ㎡（住居賃貸戸数 42 戸）
稼 働 率 93.0％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 3,753 千円
敷 金 ・ 保 証 金 4,869 千円
プロパティ・マネジメント会社 積和不動産中部株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積和不動産中部株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 賃料固定型
契 約 期 間 2020 年 1 月 31 日から 2025 年 1 月 31 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 475 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 5,433 千円
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
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地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 18.17％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 ヨシコン株式会社
構 造 設 計 者 ヨシコン株式会社
施 工 者 株式会社ＮＩＰＰＯコーポレーション
確 認 検 査 機 関 日本ＥＲＩ株式会社
特記事項
該当事項はありません。
【
「3.取得予定資産の内容」の記載事項の説明】
(1) 「特定資産の種類」は、本投資法人が取得する予定の権利の種類を記載しています。
(2) 「信託受託者」は、本投資法人の取得後、信託受託者となる予定の者を記載しています。
(3) 「信託契約期間」は、本日現在で予定している信託契約期間を記載しています。
(4) 「鑑定評価額（価格時点） 」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成さ
れた不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載して
います。
(5) 「所在地」は、住居表示を記載しています。なお、住居表示は市区町村が交付する通知書、物件概要書又は重要事項説明書に基
づき記載し、住居表示が未実施の場合その他物件概要書又は重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、登記簿（登記記
録を含みます。以下同じです。 ）上の表示されている「建物の所在」欄の内容又は所在地として慣用されている表示方法を記載し
ています。
(6) 「地番」及び「敷地面積」は、登記簿上の表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）及び地積の合計を記載して
います。
(7) 「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）第 8 条
第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(8) 「建蔽率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。（以下「建築基準法」といいます。
） ）第 53 条に
定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を
百分率で記載しています。
(9) 「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の
関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
(10) 「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定の場合には不動産に関して本投資法人
が保有する又は保有する予定の権利、本投資法人が信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産に関して
不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を、記載しています。
(11) 「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(12) 「建築時期」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。
(13) 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、 「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC 造：鉄筋コンクリート造、SRC 造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S 造：鉄骨造
(14) 「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。 ）の床面積の合計を記載していま
す。
(15) 「建物」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定の場合には不動産に関して本投資法人
が保有する又は保有する予定の権利、本投資法人が信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産に関して
不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
なお、区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
(16) 「担保設定の有無」は、本投資法人が取得後に負担する担保がある場合に、その概要を記載しています。
(17) 「賃貸可能面積」は、2019 年 12 月末日現在において有効な各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる
面積を、別段の記載のない限り、小数第 3 位を切り捨てて記載しています。
(18) 「賃貸面積」は、2019 年 12 月末日現在において有効な各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の
合計としています。
(19) 「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(20) 「テナント数」は、取得予定資産の取得時にテナントと間で新たに締結する予定の賃貸借契約の内容に基づき、テナントの合計
数を記載しています。なお、取得予定資産については、信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース契約を締結す
る予定であるため、マスターリース会社が賃貸人となることについての同意を全てのエンドテナントより取得するものと仮定し、
「1」として記載しています。また、 「マスターリース会社」及び「マスターリース契約」については、下記(24)をご参照くださ
い。
(21) 「月額賃料」は、取得予定資産の取得時にテナントとの間で新たに締結する予定の賃貸借契約の内容に基づき、取得予定資産に
係る月額賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。以下同じです。 ）を千円未満を切り捨てて記載して
います。
(22) 「敷金・保証金」は、取得予定資産の取得時にテナントとの間で新たに締結する予定の賃貸借契約に定める敷金の額を千円未満
を切り捨てて記載しています。
(23) 「プロパティ・マネジメント会社」は、本投資法人の取得後、プロパティ・マネジメント業務を委託する予定の会社を記載して
います。
(24) 「マスターリース会社」は、信託受託者とマスターリース契約を締結し、本投資法人の取得後、マスターリース会社となる予定
の会社を記載しています。なお、 「マスターリース契約」とは、賃借人が第三者に転貸することを目的として一括して締結される
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建物の賃貸借契約をいいます。以下同じです。
(25) 「マスターリース種別」は、本投資法人の取得後、有効となる予定のマスターリース契約の契約形態を記載しています。マス
ターリース会社が支払う賃料を、転借人がマスターリース会社に支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式を
「賃料固定型」 、マスターリース会社が支払う賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式を「パ
ススルー型」と記載しています。
(26) 「契約期間」は、取得予定資産の取得時にテナントとの間で新たに締結する予定の賃貸借契約の内容に基づき、取得予定日から
賃貸借契約の終了日までの期間を記載しています。
(27) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(28) 「修繕費」は、建物状況調査報告書に基づき記載しています。 「短期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 1 年以内に
必要とする修繕・更新費用を記載しています。 「長期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 12 年間の修繕・更新費用
の年平均を記載しています。
(29) 「PML 値」は、SOMPO リスクマネジメント株式会社が取得予定資産に関して作成した地震 PML 評価報告書又は SOMPO リスクマネジ
メント株式会社が行った PML の算出結果を記載した建物状況調査報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告者
の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
なお、 「PML」とは、地震による予想最大損失率（Probable Maximum Loss）を意味します。PML についての統一された厳密な定
義はありませんが、本書においては、50 年間（一般的な建物の耐用年数）での超過確率 10％の損失を生じる地震によりどの程度
の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想
損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被
害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(30) 「特記事項」は、以下の事項を含む、取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得予定資産
の評価額、収益性及び処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。 ）
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
4. 取得先の概要
名 称 積和不動産中部株式会社
所 在 地 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目 24 番 16 号
代 表 者 の 役 職
代表取締役社長 大野 照雄
・ 氏 名
事 業 内 容 不動産販売事業、不動産賃貸事業
資 本 金 1,368 百万円（2019 年 1 月末日現在）
設 立 年 月 1981 年 2 月
純 資 産 37,635 百万円（2019 年 1 月末日現在）
総 資 産 55,749 百万円（2019 年 1 月末日現在）
大 株 主
積水ハウス株式会社（完全親会社）
（ 持 株 比 率 ）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有する積水ハウ
スが議決権の 100％を所有する子会社であり、投信法で定める利害関係人等
資 本 関 係
に該当し、本資産運用会社が社内規程として定める利害関係者取引規程上の
利害関係者に該当します。
人 的 関 係 特筆すべき人的関係はありません。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で住宅物件を中心とした
物件情報等に関するパイプラインを確立することを目的とした優先交渉権に
取 引 関 係 関する契約を締結しています。また、本投資法人が保有する一部の取得済資
産の売主であり、かつ、当該保有資産の一部について、マスターリース兼プ
ロパティ・マネジメント契約を締結しています。
関 連 当 事 者 へ 当該会社は、本資産運用会社の親会社である積水ハウスの子会社であり、関
の 該 当 状 況 連当事者に該当します。
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5. 物件取得者等の状況
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積和不動産中部株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
上記「4. 取得先の概要 本投資法人・
特別な利害関係に
本資産運用会社と当該会社の関係」を ―
あるものとの関係
ご参照ください。
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 ―
取 得 価 格 1 年を超えて所有しているため省略 ―
取 得 時 期 2015 年 4 月 24 日 ―
6. 利害関係人等との取引
取得予定資産の取得先である積和不動産中部は、上記のとおり利害関係人等に該当し、かつ本資産運用会社
の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、積和不動産中部と
の間で取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約の締結にあたり、当該利害関係者取引規程に従い、本資産運用
会社のコンプライアンス・オフィサーによる事前審査及び承認、本資産運用会社の投資委員会、コンプライア
ンス委員会及び取締役会による審議及び決定又は決議を経た上で本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法
人の同意を得ています。
また、本投資法人は、取得予定資産について、積和不動産中部を賃借人（マスターリース会社）とする建物
賃貸借契約を締結するとともに、同社にプロパティ・マネジメント業務を委託するため、かかる建物の賃貸及
び業務の委託に関しても、本資産運用会社は上記の利害関係者取引規程に定める意思決定手続（本日開催の本
投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。
）を経ています。
7. 今後の見通し
取得予定資産の取得による本投資法人の業績に与える影響は軽微であり、本投資法人が 2019 年 12 月 13 日
付「2019 年 10 月期 決算短信（REIT） 」にて公表した 2020 年 4 月期（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）
及び 2020 年 10 月期（2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）に係る運用状況の予想に変更はありません。
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8. 取得予定資産に係る鑑定評価書の概要
物 件 名 称 エスティメゾン静岡鷹匠
鑑 定 評 価 額 661,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2020 年 1 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたＤＣ
Ｆ法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法
収 益 価 格 661,000
による収益価格からの検証も行い、収益還元法による収益価格
を試算。
直接還元法による 価格 667,000 ―
運 営 収 益 51,545 ―
貸室賃料収入、共益費収入及び駐車場収入については、中長期
的競争力を勘案し標準化した想定収入を査定のうえ計上。礼金
可 能 総 収 益 54,301 等収入及び更新料収入については、賃貸事例等に基づき入替
率、空室率を考慮のうえ計上。電柱・インターネット収入につ
いては、実績額に基づき計上。
空 室 等 損 失 等 2,755 中長期的に安定的と認められる空室率水準を査定し計上。
運 営 費 用 14,024 ―
類似不動産の維持管理費の水準を参考に、予定契約額を妥当と
維 持 管 理 費 4,050
判断し計上。
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額を参考に査定
水 道 光 熱 費 1,256
し計上。
修繕費についてはエンジニアリング・レポートの中長期修繕費
修 繕 費 2,178 用年平均額を妥当と判断し計上。テナント入替費用について
は、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し計上。
Ｐ Ｍ フ ィ ー 1,517 類似不動産の PM フィーの水準を参考に査定のうえ計上。
想定入替率を適用した場合の入替部分に、類似不動産の水準に
テナント募集費用等 1,486
基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ計上。
実額相当額を参考に、負担水準及び地価動向を考慮のうえ査定
公 租 公 課 3,121
し計上。
類似不動産の損害保険料の水準を参考に、見積額に基づき査
損 害 保 険 料 65
定。
そ の 他 費 用 350 雑費、予備費等について、査定額を計上。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 37,520 ―
一 時 金 の 運 用 益 38 運用利回りを 1.0％として査定
類似不動産の更新費の水準による検証を行ったうえ、エンジニ
資 本 的 支 出 4,197 アリング・レポートの中長期修繕費用年平均額に、CM フィー
を考慮のうえ計上。
純 収 益 ( N C F ) 33,362 ―
対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、設備水準等
の建物条件並びに現行賃料の市場賃料に対する水準、権利関
還 元 利 回 り 5.0% 係、契約条件等のその他の条件によるスプレッドを加減し、更
には、同一需給圏における J-REIT 物件等の鑑定評価における
還元利回り等を参考に査定。
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 価 格 658,000 ―
類似の不動産の取引事例との比較から求める方法及び金融資産
割 引 率 4.8% の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のう
え、投資家に対するヒアリング等も参考にして査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来
動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長
率の一般的予測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査
最 終 還 元 利 回 り 5.2% 定。対象不動産の還元利回りを基礎として、建物の経年劣化等
による資本的支出の増大の可能性や、売買市場の動向の不確実
性、及び時の経過が流動性に与える影響等の不確実要素も総合
的に勘案して査定。
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積 算 価 格 782,000 ―
土 地 比 率 61.0% ―
建 物 比 率 39.0% ―
現実の市場の需給動向及び市場参加者の行動原理をよく反映した収益
鑑定評価額の決定に際し
価格がより説得力を有すると判断して、収益価格を標準に積算価格を
留意した事項 参考として、鑑定評価額を決定した。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 2,479 円/㎡（8,200 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 2,167 円/㎡（7,168 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3.取得予定資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
以 上
※本投資法人のウェブサイト：http://sekisuihouse-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料 1 取得予定資産の物件写真及び周辺地図
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
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参考資料 1 取得予定資産の物件写真及び周辺地図
9
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
物件番号 取得(予定)価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得(予定)日（注2） （注 3）
（百万円） （％）
R-001 エスティメゾン銀座 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,540 1.2
R-002 エスティメゾン麻布永坂 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-003 エスティメゾン恵比寿Ⅱ 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,040 0.4
R-004 エスティメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 873 0.2
R-005 エスティメゾン神田 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,610 0.3
R-006 エスティメゾン北新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,590 0.3
R-007 エスティメゾン浅草駒形 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 2,190 0.4
R-008 エスティメゾン川崎 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-010 エスティメゾン亀戸 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-011 エスティメゾン目黒 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-012 エスティメゾン巣鴨 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 1,630 0.3
R-013 エスティメゾン京橋 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 2,970 0.6
R-014 エスティメゾン白楽 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 931 0.2
R-015 エスティメゾン南堀江 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-016 エスティメゾン五反田 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,110 0.6
R-017 エスティメゾン大井仙台坂 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,720 0.5
R-018 エスティメゾン品川シーサイド 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,050 0.4
R-019 エスティメゾン南麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-020 エスティメゾン塚本 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
R-021 エスティメゾン川崎Ⅱ 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-022 エスティメゾン麻布十番 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 2,690 0.5
R-023 エスティメゾン板橋本町 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 937 0.2
R-024 エスティメゾン大泉学園 東京都練馬区 2018 年 5 月 1 日 790 0.1
R-025 エスティメゾン東品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,390 0.5
R-026 エスティメゾン板橋区役所前 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,540 0.5
R-027 エスティメゾン武蔵小山 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-028 エスティメゾン千駄木 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 698 0.1
R-029 エスティメゾン四谷坂町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 2,090 0.4
R-030 エスティメゾン博多東 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-031 エスティメゾン上呉服 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 821 0.2
R-032 エスティメゾン三軒茶屋 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 822 0.2
R-033 プライムメゾン武蔵野の杜 東京都小平市 2018 年 5 月 1 日 1,850 0.4
R-034 プライムメゾン東桜 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,500 0.3
R-035 プライムメゾン萱場公園 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 801 0.2
R-036 エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 785 0.1
R-037 エスティメゾン板橋 C6 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,560 0.5
R-038 マスト博多 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,360 0.4
R-039 エスティメゾン錦糸町 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-040 エスティメゾン武蔵小金井 東京都小金井市 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-041 プライムメゾン御器所 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,950 0.4
R-042 プライムメゾン夕陽ヶ丘 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 909 0.2
R-043 プライムメゾン北田辺 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 601 0.1
R-044 プライムメゾン百道浜 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,940 0.4
10
物件番号 取得(予定)価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得(予定)日（注2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-045 エスティメゾン秋葉原 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-046 エスティメゾン笹塚 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,340 0.6
R-047 プライムメゾン銀座イースト 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,250 1.2
R-048 プライムメゾン高見 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-049 プライムメゾン矢田南 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 812 0.2
R-050 プライムメゾン照葉 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-051 エスティメゾン東白壁 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-052 エスティメゾン千石 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 1,360 0.3
R-053 エスティメゾン代沢 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 2,270 0.4
R-054 エスティメゾン戸越 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,770 0.3
R-055 エスティメゾン西天満 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-056 エスティメゾン白金台 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-057 エスティメゾン東新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-058 エスティメゾン元麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,540 0.3
R-059 エスティメゾン都立大学 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 861 0.2
R-060 エスティメゾン武蔵小山Ⅱ 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,030 0.2
R-061 エスティメゾン中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,870 0.4
R-062 エスティメゾン新中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,020 0.2
R-063 エスティメゾン中野富士見町 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 984 0.2
R-064 エスティメゾン哲学堂 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-065 エスティメゾン高円寺 東京都杉並区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-066 エスティメゾン押上 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 2,490 0.5
R-067 エスティメゾン赤羽 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 3,290 0.6
R-068 エスティメゾン王子 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 1,650 0.3
R-069 プライムメゾン早稲田 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-070 プライムメゾン八丁堀 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 1,460 0.3
R-071 プライムメゾン神保町 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-072 プライムメゾン御殿山イースト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,910 0.6
R-073 マストライフ秋葉原 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 555 0.1
R-074 エスティメゾン葵 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,460 0.5
R-075 エスティメゾン薬院 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-076 エスティメゾン錦糸町Ⅱ 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 8,250 1.6
R-077 エスティメゾン大島 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 8,630 1.6
R-078 プライムメゾン富士見台 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,070 0.4
R-079 エスティメゾン鶴舞 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 4,490 0.9
R-080 プライムメゾン森下 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-081 プライムメゾン品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-082 プライムメゾン大通公園 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 3,160 0.6
R-083 プライムメゾン南 2 条 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-084 プライムメゾン鴨々川 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-085 プライムメゾンセントラルパーク 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,309 0.4
R-086 マストライフ八広 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-087 プライムメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 4,360 0.8
R-088 グランマスト金沢西泉 石川県金沢市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
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物件番号 取得(予定)価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得(予定)日（注2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-089 グランマスト鵜の森 三重県四日市市 2018 年 5 月 1 日 830 0.2
R-090 エスティメゾン港北綱島 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 2,750 0.5
R-091 マストライフ日野 東京都日野市 2018 年 5 月 1 日 1,390 0.3
R-092 プライムメゾン横濱日本大通 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 4,870 0.9
R-093 神戸女子学生会館 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 5,880 1.1
R-094 プライムメゾン渋谷 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-095 プライムメゾン初台 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,010 0.6
R-096 エスティメゾン上町台 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,040 0.2
R-097 エスティメゾン神戸三宮 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 971 0.2
R-098 プライムメゾン白金高輪 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 4,900 0.9
R-099 プライムメゾン市谷山伏町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 4,220 0.8
R-100 エスティメゾン森下 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 655 0.1
R-101 プライムメゾン白金台タワー 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 7,950 1.5
R-102 プライムメゾン大塚 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 3,700 0.7
R-103 プライムメゾン浅草橋 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-104 プライムメゾン代官山 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 2,520 0.5
R-105 プライムメゾン御殿山ウエスト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,400 0.6
R-106 エスティメゾン豊洲レジデンス 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 6,050 1.1
R-107 エスティメゾン小倉 福岡県北九州市 2018 年 11 月 29 日 1,040 0.2
R-108 マスト井尻 福岡県福岡市 2019 年 1 月 31 日 390 0.1
R-109 プライムメゾン三田綱町 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 2,040 0.4
R-110 プライムメゾン本郷 東京都文京区 2019 年 6 月 10 日 2,600 0.5
R-111 プライムメゾン蔵前 東京都台東区 2019 年 6 月 10 日 2,190 0.4
2019 年 6 月 10 日
R-112 エスティメゾン横浜青葉台 神奈川県横浜市 3,020 0.6
2019 年 9 月 27 日
R-113 エスティメゾン静岡鷹匠 静岡県静岡市 2020 年 1 月 31 日 660 0.1
居住用不動産（住居） 小計 247,225 46.8
2014 年 12 月 3 日
2016 年 5 月 24 日
O-001 ガーデンシティ品川御殿山 東京都品川区 71,950 13.6
2017 年 5 月 24 日
2019 年 6 月 10 日
O-002 御殿山ＳＨビル 東京都品川区 2014 年 12 月 3 日 51,500 9.8
2014 年 12 月 3 日
O-003 本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市 44,000 8.3
2019 年 6 月 10 日
O-004 本町ガーデンシティ（オフィスビル部分） 大阪府大阪市 2015 年 5 月 19 日 38,600 7.3
O-005 ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー 大阪府大阪市 2016 年 5 月 24 日 4,400 0.8
O-006 広小路ガーデンアベニュー 愛知県名古屋市 2016 年 5 月 24 日 6,350 1.2
O-007 赤坂ガーデンシティ 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 28,700 5.4
オフィスビル 小計 245,500 46.5
H-001 本町ガーデンシティ（ホテル部分） 大阪府大阪市 2017 年 5 月 24 日 17,200 3.3
H-002 ザ・リッツ・カールトン京都 京都府京都市 2019 年 1 月 31 日 17,800 3.4
ホテル 小計 35,000 6.6
商業用不動産等（オフィスビル＋ホテル） 小計 280,500 53.2
本投資法人ポートフォリオ（居住用不動産＋商業用不動産等） 合計 527,725 100.0
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであり、R は住居、O はオフィスビル、
H はホテルをそれぞれ表しています。
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(注2) 「取得（予定）日」は、2018 年 5 月 1 日付で効力が発生した積水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といいます。 ）との合併
（以下「本投資法人合併」といいます。 ）に伴い取得した物件については、本投資法人合併の効力発生日を記載しています。
(注3) 「取得（予定）価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含ま
ず、百万円未満を切り捨てています。 ）を記載しています。ただし、本投資法人合併に伴い SHI から承継した運用資産については、本投資
法人を取得企業、SHI を被取得企業とするパーチェス法により会計処理されることにより、本投資法人が取得した鑑定評価額が受入価格
となることから、2018 年 4 月 30 日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。なお、当該評価額
は百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「投資比率」は、それぞれの運用資産の取得（予定）価格が、本投資法人のポートフォリオの取得（予定）価格の合計に占める割合を小
数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
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