3309 Ｒ－積水ハウスリート 2019-09-27 16:40:00
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ（エスティメゾン横浜青葉台サウスの取得 及び エスティメゾン横浜の譲渡） [pdf]
2019 年 9 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
積水ハウス・リート投資法人
代表者名 執行役員 井 上 順 一
（コード番号：3309）
資産運用会社名
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 井 上 順 一
問合せ先 ＩＲ部長 佐 々 木 吉 弥
TEL.03-6447-4870（代表）
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ
（エスティメゾン横浜青葉台サウスの取得 及び エスティメゾン横浜の譲渡）
積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する積水ハウス・ア
セットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人が下記の資産の取
得及び譲渡（以下それぞれ「本資産取得」及び「本資産譲渡」といい、本資産取得及び本資産譲渡を合わせて
「本取引」といいます。）を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします。
なお、本資産取得の決定に際し、取得の相手方は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第
198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当し、本資産運用
会社が社内規程として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は当該利
害関係者取引規程に基づき、本日付で開催された本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得し
ています。
記
1. 本取引の概要
(1) 本資産取得の概要
物 件 名 称 用途 所 在 地 取得価格(注 2) 取 得 先
エスティメゾン横浜青葉台サウス(注 1) 住居 神奈川県横浜市 1,660 百万円 積水ハウス株式会社
a. 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
b. 契 約 締 結 日 ： 2019 年 9 月 27 日
c. 媒 介 の 有 無 ： 該当無し
d. 取 得 日 ： 2019 年 9 月 27 日
e. 取 得 資 金 ： 本資産譲渡による譲渡代金
f. 決 済 方 法 ： 引渡時に全額支払
(注1) 本投資法人による取得後、物件名称を変更する予定のため、変更後の物件名称を記載しています。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円
未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
本日、取得を決定した資産（以下「取得資産」といいます。 ）は、本投資法人のスポンサーである積水ハ
ウス株式会社（以下「積水ハウス」といいます。 ）が、現エンドテナントから取得し全面リフォーム工事を
実施した上でリースバックしており、居住用不動産及び商業用不動産等の豊富な開発・運営実績を有する積
水ハウスグループ(注)の不動産開発力及び運営力等を最大限に活用する成長戦略の一環として取得するもの
です。
なお、取得資産は、本投資法人が 2019 年 6 月 10 日に積水ハウスから取得したエスティメゾン横浜青葉
台ノースの南側に所在する物件であり、同一敷地内に立地することから、本投資法人は、これらを「エス
ティメゾン横浜青葉台」と総称し 1 物件として運用します。
(注)「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。
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(2) 本資産譲渡の概要
譲渡価格と帳簿
物件名称 用途 譲渡価格(注 1) 帳簿価額(注 2) 譲渡先(注 4)
価額の差額(注 3)
エスティメゾン横浜 住居 3,000 百万円 2,072 百万円 927 百万円 非開示
a. 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
b. 契 約 締 結 日 ： 2019 年 9 月 27 日
c. 媒 介 の 有 無 ： 該当有り(注 5)
d. 譲 渡 日 ： 2019 年 9 月 27 日
e. 決 済 方 法 ： 引渡時に全額受取
(注1) 「譲渡価格」は、売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切
り捨てています。
）を記載しています。以下同じです。
(注2) 「帳簿価額」は、譲渡日時点の見込額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「譲渡価格と帳簿価額の差額」は、「譲渡価格」と「帳簿価額」の差額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「譲渡先」は、譲渡先より開示について承諾を得られていないため非開示としています。
(注5) 当該媒介者は、本投資法人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人及び本資産運用
会社の関連当事者にも該当しません。
本日、譲渡を決定した資産（以下「譲渡資産」といいます。 ）は、2018 年 5 月 1 日付で効力が発生した積
水ハウス・レジデンシャル投資法人（以下「SHI」といいます。 ）との合併（以下「本投資法人合併」といい
ます。
）により本投資法人が SHI から承継した物件です。
本投資法人は、本資産譲渡により会計上の譲渡益(注 1)803 百万円の発生を見込んでおり、税制特例を活用
し、譲渡益の一部について導管性要件を満たす範囲内の金額で圧縮積立金として内部留保する予定です。当
該圧縮積立金については、分配金水準の安定化等を目的とし、柔軟に活用していく方針です。また、本投資
法人が SHI より承継した譲渡資産は、会計上の帳簿価額と税務上の帳簿価額が異なる(注 2)こと等から、本
資産譲渡による税務上の譲渡益は会計上の譲渡益を上回る 1,062 百万円となり、259 百万円の税会不一致
（会計上の利益と税務上の所得との差異をいいます。以下同じです。）が発生する見込みです。この税会不
一致に相当する金額について本投資法人は、課税負担の発生回避のため、一時差異等調整積立金を取り崩し、
分配する方針です。
(注1) 「会計上の譲渡益」は、譲渡価格と会計上の帳簿価額の差額から譲渡諸経費を控除した概算値です。
(注2) 本投資法人が本投資法人合併により承継した譲渡資産の受入時点の帳簿価額は、会計上は、本投資法人を取得企業、SHI を被取得
企業とするパーチェス法により会計処理されることにより、本投資法人が取得した 2018 年 4 月 30 日を価格時点とする鑑定評価額
を受入価格としていますが、税務上は、SHI の最終期の営業期間の末日（2018 年 4 月 30 日）時点の帳簿価額を引き継ぐため、本
取引時の会計上の帳簿価額と税務上の帳簿価額に差異が生じています。
2. 本取引の理由
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指した資産運用を通じ
て、質の高い社会資本の提供と投資主価値の最大化を目指すという基本理念の下、本投資法人の規約に定め
る資産運用の対象及び方針に基づき、東京圏における居住用不動産のポートフォリオの充実と収益基盤の更
なる強化を目指して、本取引を行うものです。
(1) 本資産取得の理由
本日付で決定した本資産取得において、着目した取得資産の特徴は以下のとおりです。
a.立地特性
取得資産は、東急田園都市線「青葉台」駅から徒歩約 9 分に立地し、同駅からは「渋谷」駅・「大手町」
駅へ乗り換えなしのダイレクトアクセスが可能であり、また、JR 東海道新幹線の他 2 路線が乗り入れる
「新横浜」駅や 8 路線が乗り入れる「横浜」駅へのアクセスも良好となっているほか、付近には大型商業
施設や大規模な公園が所在するなど生活利便性や居住の快適性を有しています。また、行政に指定されて
いる広域避難場所である「桜台公園」まで徒歩約 7 分、地域防災拠点である「青葉台中学校」にも隣接し
ており、防災に配慮した立地となっています。取得資産の所在する横浜市青葉区は横浜市の北西端に位置
し、1966 年の東急田園都市線の開通以降、ベッドタウンとして発展してきた地域であり、渋谷エリア・大
手町エリアや横浜方面へのアクセスに優れる閑静な住宅地域です。
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b.物件特性
取得資産は、地下 1 階、地上 6 階建て(注)、全室 3LDK からなる全 39 戸で構成されており、築後約 30 年
が経過しているものの、2018 年 11 月から 2019 年 3 月にかけて大規模改修工事が実施され、内装や設備等
は、周辺の新築又は築浅の賃貸マンションと比較して遜色ないレベルにまで全面リフォームされています。
内装は、全室フローリングで壁紙やシステムキッチン等と色彩の調和が図られているほか、設備には独立
洗面台、TV モニター付インターフォン、浴室暖房乾燥機付ユニットバス、温水洗浄便座付トイレ等を備え
ています。都心接近性、生活利便性等、良好な居住環境を重視するファミリー層を中心とした需要が見込
まれており、十分な競争力を持つと考えられます。また、取得資産は取得時点において信用力の高いテナ
ントに長期間で一括賃貸されており、将来にわたり安定的なキャッシュフローが期待できると見込まれま
す。
(注)登記上の階層表示で、敷地内高低差があるため当該表示としていますが、実質的には、地下 1 階地上 4 階建ての建物です。
(2) 本資産譲渡の理由
譲渡資産は、全住戸を一括借り上げしている大口テナントが 2019 年 5 月末日付で退去（以下「大口テナン
ト退去」といいます。）したことから、マルチテナント化を目的にリノベーション工事を実施した上で改めて
リーシングする運用プランを中心に検討してきました。そのような中、昨今の好調な不動産売買マーケット
を背景に、利害関係のない第三者である譲渡先より鑑定評価額を大きく上回る譲渡価格 3,000 百万円にて買
い付けの申し出を受け、譲渡を含め今後の運用方針を慎重に検討してきました。
その結果、譲渡資産の保有を継続した場合には、巡航稼働に至るまでの間、低利回りでの運用が見込まれ
ることに対し、本資産譲渡を実行した場合には、翌期以降の分配金水準の安定化に活用する目的で、譲渡益
の一部を圧縮積立金として内部留保することが可能なこと、また、当期における一口当たり分配金の増額に
寄与することから、本日付で本資産譲渡を決定しました。
なお、収益面において、譲渡資産の大口テナント退去前である 2018 年 10 月期（第 8 期）及び 2019 年 4 月
期（第 9 期）の実績値に基づく償却後 NOI 利回りが 4.1％であることに対し、取得資産の償却後鑑定 NOI 利
回り(注)は 4.5％であり、譲渡資産の償却後 NOI 利回りを上回っていることから、本取引は本投資法人の収益
性向上に寄与するものと考えています。
(注)「償却後鑑定 NOI 利回り」は、取得資産の減価償却費を加味しない不動産鑑定評価上の直接還元法に基づく鑑定 NOI から 2020 年 4
月期（第 11 期）想定減価償却費を年換算し控除した額を、取得価格で除して記載しています。
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3. 取得資産の内容
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン横浜青葉台サウス
取 得 日 2019 年 9 月 27 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2019 年 9 月 27 日から 2029 年 9 月 30 日まで
取 得 価 格 1,660 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,710 百万円（2019 年 9 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目 28 番地 1
地 番 神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目 28 番 1
敷 地 面 積 2,479.96 ㎡
用 途 地 域 第 1 種中高層住居専用地域
土 地
建 蔽 率 60％
容 積 率 150％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 1990 年 7 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地下 1 階・地上 6 階
延 床 面 積 4,085.60 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 4,085.60 ㎡（住居賃貸可能戸数 39 戸）
賃 貸 面 積 4,085.60 ㎡（住居賃貸戸数 39 戸）
稼 働 率 100.0％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 7,419 千円
敷 金 ・ 保 証 金 22,259 千円
プロパティ・マネジメント会社 積和不動産株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積和不動産株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 950 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 4,510 千円
調 査 会 社 株式会社 ERI ソリューション
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地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 9.54％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 戸田建設株式会社
構 造 設 計 者 戸田建設株式会社
施 工 者 戸田建設株式会社
確 認 検 査 機 関 横浜市
特記事項
該当事項はありません。
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4. 譲渡資産の内容
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン横浜
譲 渡 日 2019 年 9 月 27 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2007 年 2 月 28 日から 2025 年 10 月 31 日まで
譲 渡 価 格 3,000 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,070 百万円（2019 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町三丁目 33 番 1 号
地 番 神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町三丁目 33 番 1
敷 地 面 積 611.41 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 500％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅、店舗
建 築 時 期 2007 年 1 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地下 1 階・地上 11 階
延 床 面 積 3,076.45 ㎡
所 有 形 態 所有権
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,823.73 ㎡（住居賃貸可能戸数 113 戸）
賃 貸 面 積 117.24 ㎡（住居賃貸戸数 0 戸）
2016年3 月末 2017年3 月末 2018年4 月末 2019年4 月末 2019年8 月末
稼 働 率
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 4.2％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 非開示(注)
敷 金 ・ 保 証 金 非開示(注)
(注)「月額賃料」及び「敷金・保証金」は、テナントから開示についての承諾を得られていないため非開示としています。
【
「3.取得資産の内容」及び「4.譲渡資産の内容」の記載事項の説明】
(1) 「鑑定評価額（価格時点） 」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成さ
れた各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載し
ています。
(2) 「所在地（住居表示） 」は、市区町村が交付する通知書、物件概要書又は重要事項説明書に基づき記載し、住居表示が未実施の場
合その他物件概要書又は重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。 ）上の
表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうち一地番）又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
(3) 「地番」及び「敷地面積」は、登記簿上の表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）及び地積の合計を記載して
います。
(4) 「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）第 8 条
第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(5) 「建蔽率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。（以下「建築基準法」といいます。
） ）第 53 条に
定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を
百分率で記載しています。
(6) 「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の
関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
(7) 「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定の場合には不動産に関して本投資法人
が保有する又は保有する予定の権利の種類を、本投資法人が信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産
に関して不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利の種類を、記載しています。
(8) 「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(9) 「建築時期」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。
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(10) 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、 「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC 造：鉄筋コンクリート造、SRC 造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S 造：鉄骨造
(11) 「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。 ）の床面積の合計を記載しています。
(12) 「建物」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している又は保有する予定の場合には不動産に関して本投資法人
が保有する又は保有する予定の権利、本投資法人が信託受益権を保有している又は保有する予定の場合には信託不動産に関して
不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。
なお、区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
(13) 「担保設定の有無」は、本投資法人が取得後に負担する担保がある場合に、その概要を記載しています。
(14) 「賃貸可能面積」は、2019 年 8 月末日現在において有効な各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる
面積を、別段の記載のない限り、小数第 3 位を切り捨てて記載しています。
(15) 「賃貸面積」は、2019 年 8 月末日現在において有効な各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の
合計としています。
(16) 「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、譲渡資産に
おける 2016 年 3 月末、2017 年 3 月末、2018 年 4 月末の稼働率は、SHI 保有時の数値を記載しています。
(17) 「テナント数」は、2019 年 8 月末日現在において有効な各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数（ただ
し、本日現在において、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人
の数）の合計を記載しています。なお、 「マスターリース会社」及び「マスターリース契約」については、下記(21)をご参照くだ
さい。
(18) 「月額賃料」は、2019 年 8 月末日現在において有効なエンドテナントとの各賃貸借契約書に表示された月額賃料（駐車場、倉庫、
看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。なお、当該賃貸借契約においてフリーレント又はレントホリデーの定めがある場
合でも、同日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。（消費税及び地方消費税は含みません。
） ）を千
円未満を切り捨てて記載しています。なお、 「フリーレント」とは、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な
賃料を設定する合意をいい、 「レントホリデー」とは、一定の賃貸借期間中の一定の期間のみ、定期又は不定期に、無償又は相当
低廉な賃料を設定する合意をいいます。以下同じです。
(19) 「敷金・保証金」は、2019 年 8 月末日現在において有効なエンドテナントとの各賃貸借契約書に規定する敷金及び保証金の合計
額（駐車場についての敷金は含みません。 ）につき、千円未満を切り捨てて記載しています。
(20) 「プロパティ・マネジメント会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託した会社を記載しています。
(21) 「マスターリース会社」は、信託受託者とマスターリース契約を締結した会社を記載しています。なお、 「マスターリース契約」
とは、賃借人が第三者に転貸することを目的として一括して締結される建物の賃貸借契約をいいます。以下同じです。
(22) 「マスターリース種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。マスターリース会社が支払う賃料を、転借人が
マスターリース会社に支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式を「賃料固定型」 、マスターリース会社が支払う
賃料と、エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式を「パススルー型」と記載しています。
(23) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(24) 「修繕費」は、建物状況調査報告書に基づき記載しています。 「短期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 1 年以内に
必要とする修繕・更新費用を記載しています。 「長期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 12 年間の修繕・更新費用
の年平均を記載しています。
(25) 「PML 値」は、SOMPO リスクマネジメント株式会社が取得資産に関して作成した地震 PML 評価報告書又は SOMPO リスクマネジメン
ト株式会社が行った PML の算出結果を記載した建物状況調査報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告者の意
見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
なお、 「PML 値」とは、地震による予想最大損失率（Probable Maximum Loss）を意味します。PML についての統一された厳密な定
義はありませんが、本書においては、50 年間（一般的な建物の耐用年数）での超過確率 10％の損失を生じる地震によりどの程度
の被害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想
損失額は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被
害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(26) 「特記事項」は、以下の事項を含む、取得資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、取得資産の評価額、
収益性及び処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。 ）
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
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5. 取得先及び譲渡先の概要
(1) 取得先の概要
名 称 積水ハウス株式会社
所 在 地 大阪府大阪市北区大淀中一丁目 1 番 88 号
代 表 者 の 役 職
代表取締役社長 仲井 嘉浩
・ 氏 名
工業化住宅の設計、施工及び請負並びに不動産の売買、仲介、賃貸借、管理
事 業 内 容
及びそれらに関連する事業
資 本 金 202,591 百万円（2019 年 7 月末日現在）
設 立 年 月 1960 年 8 月
純 資 産 1,230,792 百万円（連結）（2019 年 7 月末日現在）
総 資 産 2,428,996 百万円（連結）（2019 年 7 月末日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（9.48％）
大 株 主 積水化学工業株式会社（6.12％）
（ 持 株 比 率 ） 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）（5.21％）
（いずれも 2019 年 7 月末日現在）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口総数の 4.68％を保有し
ています。また、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有する会社
資 本 関 係
であり、投信法で定める利害関係人等に該当し、本資産運用会社が社内規程
として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
当該会社は、本日現在、本資産運用会社に対して、非常勤取締役 1 名及び非
人 的 関 係 常勤監査役 1 名を派遣しています。また、本資産運用会社の役職員のうち
14 名が当該会社からの出向者です。
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサー・サポー
ト契約及び投資口の保有に関する覚書を、本投資法人との間で商標の使用に
取 引 関 係 関する覚書を締結しています。また、本投資法人が保有する一部の取得済資
産の売主であり、かつ、当該保有資産の一部について、マスターリース兼プ
ロパティ・マネジメント契約を締結しています。
関 連 当 事 者 へ
当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
の 該 当 状 況
(2) 譲渡先の概要
譲渡先は、国内に所在する一般事業会社ですが、当該譲渡先より開示についての承諾を得られていないこと
から非開示としています。なお、当該譲渡先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特筆すべき資本関
係・人的関係・取引関係はなく、当該譲渡先は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者にも該当しませ
ん。
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6. 物件取得者等の状況
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
上記「5. 取得先及び譲渡先の概要
特別な利害関係に (1)取得先の概要 本投資法人・本資産
―
あるものとの関係 運用会社と当該会社の関係」をご参照
ください。
取得経緯・理由等 投資運用目的で取得 ―
取 得 価 格 1 年を超えて所有しているため省略 ―
取 得 時 期 2017 年 2 月 10 日 ―
7. 利害関係人等との取引
取得資産の取得先である積水ハウスは、上記のとおり利害関係人等に該当し、かつ本資産運用会社の社内規
程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、積水ハウスとの間で取得資
産に係る信託受益権譲渡契約の締結にあたり、当該利害関係者取引規程に従い、本資産運用会社のコンプライ
アンス・オフィサーによる事前審査及び承認、本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取
締役会による審議及び決定又は決議を経た上で本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を得てい
ます。
また、利害関係人等に該当し、かつ利害関係者にも該当する積和不動産株式会社を賃借人（マスターリース
会社）とする建物賃貸借契約を締結するとともに、同社にプロパティ・マネジメント業務を委託するため、か
かる建物の賃貸及び業務の委託に関しても、本資産運用会社は上記の利害関係者取引規程に定める意思決定手
続（本日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。
）を経ています。
8. 今後の見通し
本取引が本投資法人の業績に与える影響は軽微であり、本投資法人が 2019 年 6 月 18 日付「2019 年 4 月期
決算短信（REIT） 」にて公表した 2019 年 10 月期（2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日）及び 2020 年 4 月期
（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）に係る運用状況の予想に変更はありません。
なお、本取引により、不動産賃貸事業損益の変動等及び前述のとおり譲渡益の発生を見込んでおり、譲渡益
の一部を圧縮積立金として内部留保する予定です。また、本資産譲渡に伴い発生する税会不一致に相当する金
額を一時差異等調整積立金から取り崩し、分配する方針です。
9
9. 取得資産に係る鑑定評価書の概要
物 件 名 称 エスティメゾン横浜青葉台サウス
鑑 定 評 価 額 1,710,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社中央不動産鑑定所
価 格 時 点 2019 年 9 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
ＤＣＦ法による収益価格を重視して、直接還元法による収益価格を関
収 益 価 格 1,710,000
連づけて決定
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 1,730,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
運 営 収 益 94,255 ―
可 能 総 収 益 94,255 現行賃料と新規賃料等を勘案した貸室賃料収入・駐車場収入を計上
対象不動産及び類似不動産の稼働実績等を勘案し中長期安定的な稼働
率（空室率）を設定したうえで査定
空 室 等 損 失 等 0 なお、本件は一括賃貸であり、現行の定期建物賃貸借契約の内容や、
テナントの属性等を総合的に勘案し、テナントの入替はないものと想
定
運 営 費 用 9,923 ―
維 持 管 理 費 0 テナント負担であるため計上しない
水 道 光 熱 費 0 テナント負担であるため計上しない
今後発生が見込まれる小規模修繕費を計上
小規模修繕費は年単位で平準化して計上するものとし、エンジニアリ
修 繕 費 3,632 ングレポートによる修繕費用見積額の年平均額と建物の経年劣化によ
る費用増加リスク等を踏まえた査定値を勘案して計上
なお、原状回復費については、テナント負担であるため計上しない
Ｐ Ｍ フ ィ ー 1,308 予定契約条件や類似不動産の報酬料率等を考慮して計上
一括賃貸であり、テナントの入替はないものと想定するため計上しな
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 0
い
公 租 公 課 4,860 直近の実額及び直近の実額に基づく査定値を計上
損 害 保 険 料 123 見積額を採用
そ の 他 費 用 0 計上しない
運 営 純 収 益 ( N O I ) 84,332 ―
一 時 金 の 運 用 益 236 運用利回りを 1.0％として査定
今後発生が見込まれる費用を年単位で平準化して計上するものとし、
資 本 的 支 出 ▲5,026 エンジニアリングレポートによる更新費用見積額の年平均額と建物の
経年劣化による費用増加リスク等を踏まえた査定値を勘案して計上
純 収 益 ( N C F ) 79,542 ―
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条
還 元 利 回 り 4.6%
件、建物条件、権利関係等の個別性を勘案して査定
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 価 格 1,700,000 ―
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性
割 引 率 4.4%
や評価シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性
最 終 還 元 利 回 り 4.8%
や評価シナリオ、不動産価格及び賃料動向予測等を勘案して査定
積 算 価 格 1,640,000 ―
土 地 比 率 84.1% ―
建 物 比 率 15.9% ―
対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
収益価格により鑑定評価額を決定
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
10
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 1,816 円/㎡（6,003 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 1,816 円/㎡（6,003 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3.取得資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
11
10. 譲渡資産に係る鑑定評価書の概要
物 件 名 称 エスティメゾン横浜
鑑 定 評 価 額 2,070,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2019 年 4 月 30 日
（単位：千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いたＤＣＦ法に
収 益 価 格 2,070,000 よる収益価格がより説得力が高いと判断し、直接還元法による収益価
格からの検証も行い、収益還元法による収益価格を試算。
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 2,100,000 ―
運 営 収 益 126,148 ―
貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入、礼金等収入、更新料収入に
可 能 総 収 益 133,230 つき中長期的に安定的と認められる標準化した想定収入を査定のう
え、計上。
空 室 等 損 失 等 ▲7,081 中長期的に安定的と認められる空室率水準を査定し計上。
運 営 費 用 26,706 ―
類似不動産の維持管理費の水準を参考に、現行の契約額を妥当と判断
維 持 管 理 費 4,994
し計上。
過年度実績額及び類似不動産の維持管理費の水準を参考に査定し計
水 道 光 熱 費 1,434
上。
修繕費についてはエンジニアリングレポートの 12 年平均修繕費を妥当
修 繕 費 5,151 と判断し計上。テナント入替費用については、過年度実績額及び類似
不動産の水準を参考に査定し計上。
類似不動産の PM フィーの水準を参考に現行契約額を妥当と判断し計
Ｐ Ｍ フ ィ ー 3,721
上。
想定入替率を適用した場合の入替部分に、過年度実績額を参考に、類
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 4,212 似不動産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ計
上。
依頼者から入手した実績額に基づき、負担水準及び地価動向を考慮の
公 租 公 課 6,538
うえ査定し計上。
類似不動産の損害保険料の水準を参考に、現行の契約額を妥当と判断
損 害 保 険 料 148
し計上。
CATV 費用、その他雑費につき過年度実績額等に基づき査定のうえ計
そ の 他 費 用 506
上。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 99,442 ―
一 時 金 の 運 用 益 207 ―
類似不動産の更新費の水準による検証を行ったうえ、エンジニアリン
資 本 的 支 出 ▲4,944 グレポートの 12 年平均更新費を妥当と判断して査定した資本的支出の
額に、CM フィーを考慮のうえ計上。
純 収 益 ( N C F ) 94,705 ―
対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数、設備水準等の建物
条件並びに現行賃料の市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等
還 元 利 回 り 4.5%
のその他の条件によるスプレッドを加減し、さらには、同一需給圏に
おける J-REIT 物件等の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定。
Ｄ Ｃ Ｆ 法 に よ る 価 格 2,060,000 ―
類似の不動産の評価事例との比較から求める方法及び金融資産の利回
割 引 率 4.2% りに不動産の個別性を加味して求める方法を併用のうえ、投資家に対
するヒアリング等も参考にして査定。
類似の取引事例に係る取引利回りを参考に、投資利回りの将来動向、
投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予
測や不動産価格の動向等を総合的に勘案のうえ査定。対象不動産の還
最 終 還 元 利 回 り 4.6%
元利回りを基礎として、建物の経年劣化等による資本的支出の増大の
可能性や、売買市場の動向の不確実性、及び時の経過が流動性に与え
る影響等の不確実要素も総合的に勘案して査定。
積 算 価 格 1,550,000 ―
土 地 比 率 65.1% ―
建 物 比 率 34.9% ―
12
現実の市場の需給動向及び市場参加者の行動原理をよく反映した収益価格がより説得力を
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
有すると判断して、収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定した。
(注)上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合
があります。
以 上
※本投資法人のウェブサイト：http://sekisuihouse-reit.co.jp/
＜添付資料＞
参考資料 1 取得資産の物件写真及び周辺地図
参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧
13
参考資料 1 取得資産の物件写真及び周辺地図
14
参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧
物件番号 取得価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得日（注 2） （注 3）
（百万円） （％）
R-001 エスティメゾン銀座 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,540 1.2
R-002 エスティメゾン麻布永坂 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-003 エスティメゾン恵比寿Ⅱ 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,040 0.4
R-004 エスティメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 873 0.2
R-005 エスティメゾン神田 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,610 0.3
R-006 エスティメゾン北新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,590 0.3
R-007 エスティメゾン浅草駒形 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 2,190 0.4
R-008 エスティメゾン川崎 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-010 エスティメゾン亀戸 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-011 エスティメゾン目黒 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-012 エスティメゾン巣鴨 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 1,630 0.3
R-013 エスティメゾン京橋 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 2,970 0.6
R-014 エスティメゾン白楽 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 931 0.2
R-015 エスティメゾン南堀江 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,060 0.2
R-016 エスティメゾン五反田 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,110 0.6
R-017 エスティメゾン大井仙台坂 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,720 0.5
R-018 エスティメゾン品川シーサイド 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,050 0.4
R-019 エスティメゾン南麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-020 エスティメゾン塚本 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
R-021 エスティメゾン川崎Ⅱ 神奈川県川崎市 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-022 エスティメゾン麻布十番 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 2,690 0.5
R-023 エスティメゾン板橋本町 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 937 0.2
R-024 エスティメゾン大泉学園 東京都練馬区 2018 年 5 月 1 日 790 0.1
R-025 エスティメゾン東品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,390 0.5
R-026 エスティメゾン板橋区役所前 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,540 0.5
R-027 エスティメゾン武蔵小山 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-028 エスティメゾン千駄木 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 698 0.1
R-029 エスティメゾン四谷坂町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 2,090 0.4
R-030 エスティメゾン博多東 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-031 エスティメゾン上呉服 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 821 0.2
R-032 エスティメゾン三軒茶屋 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 822 0.2
R-033 プライムメゾン武蔵野の杜 東京都小平市 2018 年 5 月 1 日 1,850 0.4
R-034 プライムメゾン東桜 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,500 0.3
R-035 プライムメゾン萱場公園 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 801 0.2
R-036 エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 785 0.1
R-037 エスティメゾン板橋 C6 東京都板橋区 2018 年 5 月 1 日 2,560 0.5
R-038 マスト博多 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,360 0.4
R-039 エスティメゾン錦糸町 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-040 エスティメゾン武蔵小金井 東京都小金井市 2018 年 5 月 1 日 1,790 0.3
R-041 プライムメゾン御器所 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,950 0.4
R-042 プライムメゾン夕陽ヶ丘 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 909 0.2
R-043 プライムメゾン北田辺 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 601 0.1
R-044 プライムメゾン百道浜 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,940 0.4
15
物件番号 取得価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得日（注 2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-045 エスティメゾン秋葉原 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-046 エスティメゾン笹塚 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,340 0.6
R-047 プライムメゾン銀座イースト 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 6,250 1.2
R-048 プライムメゾン高見 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,050 0.2
R-049 プライムメゾン矢田南 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 812 0.2
R-050 プライムメゾン照葉 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 1,260 0.2
R-051 エスティメゾン東白壁 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-052 エスティメゾン千石 東京都文京区 2018 年 5 月 1 日 1,360 0.3
R-053 エスティメゾン代沢 東京都世田谷区 2018 年 5 月 1 日 2,270 0.4
R-054 エスティメゾン戸越 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,770 0.3
R-055 エスティメゾン西天満 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-056 エスティメゾン白金台 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,400 0.5
R-057 エスティメゾン東新宿 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-058 エスティメゾン元麻布 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 1,540 0.3
R-059 エスティメゾン都立大学 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 861 0.2
R-060 エスティメゾン武蔵小山Ⅱ 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,030 0.2
R-061 エスティメゾン中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,870 0.4
R-062 エスティメゾン新中野 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,020 0.2
R-063 エスティメゾン中野富士見町 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 984 0.2
R-064 エスティメゾン哲学堂 東京都中野区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-065 エスティメゾン高円寺 東京都杉並区 2018 年 5 月 1 日 1,160 0.2
R-066 エスティメゾン押上 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 2,490 0.5
R-067 エスティメゾン赤羽 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 3,290 0.6
R-068 エスティメゾン王子 東京都北区 2018 年 5 月 1 日 1,650 0.3
R-069 プライムメゾン早稲田 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 1,580 0.3
R-070 プライムメゾン八丁堀 東京都中央区 2018 年 5 月 1 日 1,460 0.3
R-071 プライムメゾン神保町 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-072 プライムメゾン御殿山イースト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 2,910 0.6
R-073 マストライフ秋葉原 東京都千代田区 2018 年 5 月 1 日 555 0.1
R-074 エスティメゾン葵 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,460 0.5
R-075 エスティメゾン薬院 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-076 エスティメゾン錦糸町Ⅱ 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 8,250 1.6
R-077 エスティメゾン大島 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 8,630 1.6
R-078 プライムメゾン富士見台 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 2,070 0.4
R-079 エスティメゾン鶴舞 愛知県名古屋市 2018 年 5 月 1 日 4,490 0.9
R-080 プライムメゾン森下 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-081 プライムメゾン品川 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 1,960 0.4
R-082 プライムメゾン大通公園 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 3,160 0.6
R-083 プライムメゾン南 2 条 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,930 0.4
R-084 プライムメゾン鴨々川 北海道札幌市 2018 年 5 月 1 日 1,250 0.2
R-085 プライムメゾンセントラルパーク 福岡県福岡市 2018 年 5 月 1 日 2,309 0.4
R-086 マストライフ八広 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 1,910 0.4
R-087 プライムメゾン恵比寿 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 4,360 0.8
R-088 グランマスト金沢西泉 石川県金沢市 2018 年 5 月 1 日 1,080 0.2
16
物件番号 取得価格 投資比率（注 4）
(注 1) 物件名称 所在地 取得日（注 2）
（百万円） 3）
（注
（％）
R-089 グランマスト鵜の森 三重県四日市市 2018 年 5 月 1 日 830 0.2
R-090 エスティメゾン港北綱島 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 2,750 0.5
R-091 マストライフ日野 東京都日野市 2018 年 5 月 1 日 1,390 0.3
R-092 プライムメゾン横濱日本大通 神奈川県横浜市 2018 年 5 月 1 日 4,870 0.9
R-093 神戸女子学生会館 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 5,880 1.1
R-094 プライムメゾン渋谷 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 2,430 0.5
R-095 プライムメゾン初台 東京都渋谷区 2018 年 5 月 1 日 3,010 0.6
R-096 エスティメゾン上町台 大阪府大阪市 2018 年 5 月 1 日 1,040 0.2
R-097 エスティメゾン神戸三宮 兵庫県神戸市 2018 年 5 月 1 日 971 0.2
R-098 プライムメゾン白金高輪 東京都港区 2018 年 5 月 1 日 4,900 0.9
R-099 プライムメゾン市谷山伏町 東京都新宿区 2018 年 5 月 1 日 4,220 0.8
R-100 エスティメゾン森下 東京都墨田区 2018 年 5 月 1 日 655 0.1
R-101 プライムメゾン白金台タワー 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 7,950 1.5
R-102 プライムメゾン大塚 東京都豊島区 2018 年 5 月 1 日 3,700 0.7
R-103 プライムメゾン浅草橋 東京都台東区 2018 年 5 月 1 日 1,680 0.3
R-104 プライムメゾン代官山 東京都目黒区 2018 年 5 月 1 日 2,520 0.5
R-105 プライムメゾン御殿山ウエスト 東京都品川区 2018 年 5 月 1 日 3,400 0.6
R-106 エスティメゾン豊洲レジデンス 東京都江東区 2018 年 5 月 1 日 6,050 1.1
R-107 エスティメゾン小倉 福岡県北九州市 2018 年 11 月 29 日 1,040 0.2
R-108 マスト井尻 福岡県福岡市 2019 年 1 月 31 日 390 0.1
R-109 プライムメゾン三田綱町 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 2,040 0.4
R-110 プライムメゾン本郷 東京都文京区 2019 年 6 月 10 日 2,600 0.5
R-111 プライムメゾン蔵前 東京都台東区 2019 年 6 月 10 日 2,190 0.4
ノース 2019 年 6 月 10 日 1,360
R-112 エスティメゾン横浜青葉台 神奈川県横浜市 0.6
サウス 2019 年 9 月 27 日 1,660
居住用不動産（住居） 小計 246,565 46.8
2014 年 12 月 3 日
2016 年 5 月 24 日
O-001 ガーデンシティ品川御殿山 東京都品川区 71,950 13.7
2017 年 5 月 24 日
2019 年 6 月 10 日
O-002 御殿山ＳＨビル 東京都品川区 2014 年 12 月 3 日 51,500 9.8
2014 年 12 月 3 日
O-003 本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市 44,000 8.3
2019 年 6 月 10 日
O-004 本町ガーデンシティ（オフィスビル部分） 大阪府大阪市 2015 年 5 月 19 日 38,600 7.3
O-005 ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー 大阪府大阪市 2016 年 5 月 24 日 4,400 0.8
O-006 広小路ガーデンアベニュー 愛知県名古屋市 2016 年 5 月 24 日 6,350 1.2
O-007 赤坂ガーデンシティ 東京都港区 2019 年 6 月 10 日 28,700 5.4
オフィスビル 小計 245,500 46.6
H-001 本町ガーデンシティ（ホテル部分） 大阪府大阪市 2017 年 5 月 24 日 17,200 3.3
H-002 ザ・リッツ・カールトン京都 京都府京都市 2019 年 1 月 31 日 17,800 3.4
ホテル 小計 35,000 6.6
商業用不動産等（オフィスビル＋ホテル） 小計 280,500 53.2
本投資法人ポートフォリオ（居住用不動産＋商業用不動産等） 合計 527,065 100.0
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を各用途に応じて分類し、物件毎に番号を付したものであり、R は住居、O はオフィスビル、
H はホテルをそれぞれ表しています。
(注2) 「取得日」は、本投資法人合併に伴い SHI から承継した物件については、合併の効力発生日を記載しています。
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(注3) 「取得価格」は、各物件に係る売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万
円未満を切り捨てています。 ）を記載しています。ただし、本投資法人合併に伴い SHI から承継した運用資産については、本投資法人を取
得企業、SHI を被取得企業とするパーチェス法により会計処理されることにより、本投資法人が取得した鑑定評価額が受入価格となるこ
とから、2018 年 4 月 30 日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。なお、当該評価額は百万円
未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「投資比率」は、それぞれの運用資産の取得価格が、本投資法人のポートフォリオの取得価格の合計に占める割合を小数第 2 位を四捨五
入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
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