2019年4月期（第9期）決算説明会資料
2019年6月19日
第 9 期 ガーデンシティ品川御殿山
赤坂ガーデンシティ 本町南ガーデンシティ
Presentation Material
2018年11月1日～2019年4月30日
プライムメゾン三田綱町 エスティメゾン横浜青葉台ノース プライムメゾン本郷 プライムメゾン蔵前
＜本資料の説明にあたって＞
・本投資法人（積水ハウス・リート投資法人）は、2019年6月10日を払込期日とする上場以来4回目となる公募増資（第4回PO）を実施済みであり、本書の日付現
在、第4回POに関連する第三者割当による新投資口発行を2019年7月9日を払込期日として予定しています。
本資料中において第4回PO後の数値を記載している箇所がありますが、その中で発行済投資口の総口数に基づき算定される数値（1口当たり予想分配金、1
口当たりNAV等）については、特段の記載のない限り、当該第三者割当における募集投資口数25,075口の全口数について申込みがあり、発行が行われたと
仮定した場合の発行済投資口の総口数4,288,666口に基づき算定しています。
・本投資法人は、2018年5月1日を効力発生日として積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併しました。
本資料中において、本投資法人を「SHR」、積水ハウス・レジデンシャル投資法人を「SHI」と略記する場合があります。
なお、SHRは合併により、吸収合併消滅法人であるSHIの保有物件（住居・商業施設）を承継しており、本資料中において、SHIの合併直前の運用状況等を記
載している箇所があります。
本資料中において、 「2017年3月期（第23期）」「2017年9月期（第24期）」及び「2018年4月期（第25期）」は、SHIにおける合併直前の過去3期分の計算期間を意
味します。
なお、SHIの最終事業年度である「2018年4月期（第25期）」については、営業期間は7か月間に変更されており、 2017年10月1日から2018年4月30日までの7か
月間の数値を記載しています。
1
Summary 4. 財務の状況
エグゼクティブサマリー ・・・ 3 財務状況 ・・・ 29
1. 決算概要並びに今後の運用状況の予想 5. 成長戦略
2019年4月期（第9期）の決算概要（1） ・・・ 5 今後の成長戦略 ・・・ 31
2019年4月期（第9期）の決算概要（2） ・・・ 6 積水ハウスグループの総合力を活用した多様な成長機会の強化 ・・・ 32
2019年10月期（第10期）及び2020年4月期（第11期）の業績予想 ・・・ 7
6. ＥＳＧの取組み
2. 外部成長
ＥＳＧの取組み（国際イニシアチブへの参加・外部認証の取得） ・・・ 34
合併後初の公募増資による更なる資産規模の拡大 ・・・ 10
ＥＳＧの取組み（環境・社会） ・・・ 35
継続的な投資主価値の向上 ・・・ 11
ＥＳＧの取組み（ガバナンス体制） ・・・ 36
新規取得資産の概要 ・・・ 12
積水ハウスのＥＳＧの取組み ・・・ 37
2019年4月期（第9期）取得資産の概要 ・・・ 13
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（1） ・・・ 14
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（2） ・・・ 15 Appendix
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（3） ・・・ 16 貸借対照表 ・・・ 39
ポートフォリオの概要 ・・・ 17 損益計算書 ・・・ 40
ポートフォリオの分散状況 ・・・ 18 ポートフォリオ構築方針 ・・・ 41
プライム・プロパティへの継続投資 ・・・ 42
3. 内部成長
ポートフォリオ一覧 ・・・ 43
稼働率の推移 ・・・ 21 ポートフォリオマップ ・・・ 45
住居の稼働状況 ・・・ 22 期末算定価額一覧 ・・・ 46
住居の賃料動向 ・・・ 23 負ののれん発生益の活用方針（第12期以降） ・・・ 50
住居の投資エリア別動向 ・・・ 24 有利子負債一覧 ・・・ 51
オフィスビルの賃貸借スキームの選択 ・・・ 25 投資主の状況 ・・・ 55
ホテルの賃貸借スキームの選択 ・・・ 26 投資口価格の推移 （2014年12月3日～2019年6月14日） ・・・ 56
用途別NOI及びNOI利回りの実績と予想 ・・・ 27 資産運用会社の概要 ・・・ 57
2
Summary
エグゼクティブサマリー
1 分配金1口当たり1,600円台の安定確保及び更なる分配金水準の向上に向け諸施策を推進
2019年4月期（第9期） の1口当たり分配金は1,594円と、前期実績を40円（2.6％）、2018年12月14日公表予想を57円（3.7％）上回って着地
1口当たり予想分配金は、2019年10月期（第10期）を1,587円（当初予想比+55円）に増額修正、2020年4月期（第11期）を1,616円と予想
更なる分配金水準の向上に向け、借入余力を活用した物件取得や内部成長機会の追求等の諸施策を推進
2 借入余力の活用や合併後初の公募増資による外部成長を通じて資産規模は5,275億円へと拡大
2019年4月期（第9期）に借入余力を活用し、マリオット・インターナショナルの最高級ブランドホテル「ザ・リッツ・カールトン京都」等を取得
2019年6月にはSHR初のグローバル・オファリングを実施し、積水ハウスから住居4物件及びオフィスビル3物件、計7物件・701億円を取得
新たに取得した10物件のうち8物件（取得価格ベースで98.4％）がプライム・プロパティに該当し、ポートフォリオの質的向上を実現
3 資産規模の拡大に伴うポートフォリオの分散の進展と良好な市況を捉えた内部成長機会の創出
オフィスビルについて、収益力の向上と安定運用が期待できる物件についてはパススルー型マスターリースを採用
住居について、安定した高稼働を背景に賃料の上昇等が継続
良好なホテルマーケットを背景にホテルの特性に応じた成長性と安定性を両立した賃貸借スキームを採用
強固なスポンサーサポートを最大限活用することにより
内部成長・外部成長を共に推進し、投資主価値の最大化を目指す
3
1. 決算概要並びに今後の運用状況の予想
1. 決算概要並びに今後の運用状況の予想
2019年4月期（第9期）の決算概要（1）
■ 第9期実績と第8期実績の比較
（百万円） （百万円）
2018年10月期 2019年4月期 第8期
（第8期）実績 （第9期）実績 実績比 第8期実績比の主な差異要因
(A) (B) (B) – (A)
利益・分配総額への影響額
営業収益 12,174 12,369 +195
営業損益
営業利益 5,793 6,627 +833 ・不動産売却益の剥落
△8
（第8期に譲渡した浜松プラザの譲渡益）
経常利益 5,109 5,894 +785
・不動産賃貸事業利益の増加 +139
特別利益
（負ののれん発生益）
2,293 － △2,293 浜松プラザの賃貸事業利益の剥落 △75
第9期取得資産の寄与
当期純利益 7,402 5,894 △1,508 +162
（ザ・リッツ・カールトン京都他2物件）
一時差異等調整積立金（RTA） 第8期末保有物件 +53
△1,556 102 +1,659
の積立額（△）又は取崩額 居住用不動産 +80
分配総額 5,846 5,996 +150 商業用不動産等 △27
・販売費及び一般管理費の減少 +702
1口当たり分配金 1,554円 1,594円 +40円
営業外損益
・営業外収益の減少 △19
NOI 9,729 9,915 +186
・営業外費用の増加 △28
NOI利回り注 4.4％ 4.4％ 0pt
特別利益
償却後NOI 7,586 7,726 +139 ・合併により発生した負ののれん発生益の剥落 △2,293
償却後NOI利回り注 3.4％ 3.5％ +0.1pt 一時差異等調整積立金（RTA）
・第8期にRTAとして積み立てた負ののれん発生益
期中平均稼働率 97.9％ 98.1％ +0.2pt +1,659
の一部と第9期のRTA取崩し額の差額
注： 「NOI利回り」は、NOIの年換算額を運用資産の取得価格合計で除して算出した利回りを記載しており、実績の場合は実績NOIを、予想の場合は予想NOIを用いて算出しています 。
なお、「償却後NOI利回り」の算出にあたっては、実績の場合は同期における実績減価償却費を、予想の場合は想定減価償却費を用いています。
また、特段の記載がない限り、金額は単位未満の数値を切り捨てて、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
5
1. 決算概要並びに今後の運用状況の予想
2019年4月期（第9期）の決算概要（2）
■ 第9期実績と第9期業績予想（2018年12月14日公表）の比較
（百万円） （百万円）
2019年4月期（第9期）
第9期 【ご参考】
2018/12/14 予想比 2019/1/29公表 第9期予想比の主な差異要因
実績 (B) (B) – (A) 修正予想
公表予想 (A)
利益・分配総額への影響額
営業収益 12,120 12,369 +249 12,311
営業損益
営業利益 6,353 6,627 +274 6,485
・不動産賃貸事業利益の増加 +289
経常利益 5,624 5,894 +270 5,719 第9期追加取得資産の寄与
+153
（ザ・リッツ・カールトン京都他1物件）
当期純利益 5,624 5,894 +270 5,719
第9期予想（2018/12/14公表）前提物件 +136
一時差異等調整積立金
（RTA）の取崩額
158 102 △55 100 居住用不動産 +117
商業用不動産等 +19
分配総額 5,782 5,996 +214 5,819
・販売費及び一般管理費の増加 △15
1口当たり分配金 1,537円 1,594円 +57円 1,547円
営業外損益
NOI 9,596 9,915 +319 9,775 ・営業外収益の増加 +1
NOI利回り 4.4％ 4.4％ 0pt 4.4％ ・営業外費用の増加 △5
RTA取崩額
償却後NOI 7,436 7,726 +289 7,586
・第8期の浜松プラザの譲渡に伴う減少利益の △55
償却後NOI利回り 3.4％ 3.5％ +0.1pt 3.4％ 補てんの取りやめ
ザ・リッツ・カールトン京都等の取得により当該
期中平均稼働率 97.8％ 98.1％ +0.3pt 97.9％ 減少利益の補てんが完了したため
6
1. 決算概要並びに今後の運用状況の予想
2019年10月期（第10期）及び2020年4月期（第11期）の業績予想
■ 第10期予想と第9期実績の比較及び第11期予想と第10期予想の比較
（百万円） （百万円）
2019年10月期（第10期） 2020年4月期（第11期） 第9期実績と第10期今回予想の主な差異要因
2019年4月期
（第9期）実績 利益・分配総額への影響額
今回予想 第9期実績比 今回予想 第10期予想比
(A) (B) (B) – (A) (C) (C) – (B) 営業損益
・不動産賃貸事業利益の増加 +958
営業収益 12,369 13,849 +1,479 14,395 +546 第4回POによる第10期取得資産の寄与 +1,027
第9期末保有物件 △69
営業利益 6,627 7,475 +847 7,678 +202 居住用不動産 △197
商業用不動産等 +128
経常利益 5,894 6,636 +741 6,759 +123 ・販売費及び一般管理費の増加 △110
営業外損益
当期純利益 5,894 6,635 +741 6,758 +123 ・営業外収益の増加 +16
一時差異等調整積立金 ・営業外費用の増加 △122
（RTA）の取崩額
102 170 +67 171 +1 RTA取崩額
・税会不一致の増加等 +11
分配総額 5,996 6,806 +809 6,930 +124 注1、注2
・EM横浜 大口テナント退去への対応 +56
1口当たり分配金 1,594円 1,587円 △7円 1,616円 +29円 第10期今回予想と第11期今回予想の主な差異要因
利益・分配総額への影響額
NOI 9,915 11,060 +1,144 11,432 +371 営業損益
・不動産賃貸事業利益の増加 +317
NOI利回り 4.4％ 4.3％ △0.1pt 4.3％ 0pt 第4回POによる第10期取得資産の寄与 +284
第9期末保有物件 +33
償却後NOI 7,726 8,685 +958 9,002 +317 居住用不動産 △5
商業用不動産等 +38
償却後NOI利回り 3.5％ 3.4％ △0.1pt 3.4％ 0pt ・販売費及び一般管理費の増加 △114
営業外損益
期中平均稼働率 98.1％ 97.6％ △0.5pt 98.0％ +0.4pt ・営業外収益の減少 △43
・営業外費用の増加 △36
RTA取崩額
注1：「EM横浜」については、全住戸を一括借り上げしているテナントが2019年5月末日付で退去したため、減少が見込まれる利益相当額をRTAから
取り崩し、利益分配を実施する予定です。 ・税会不一致の増加 +7
注2：「エスティメゾン」は「EM」と略記することがあります。以下同じです。 注1、注2
・EM横浜 大口テナント退去対応分の減少 △6
7
ＭＥＭＯ
2. 外部成長
2. 外部成長
合併後初の公募増資による更なる資産規模の拡大
2019年4月期（第9期）における借入余力の活用と2019年6月（第10期）に実施した初のグローバルオファリング（第4回PO）を通じて
資産規模は5,275億円へと拡大（J-REIT63銘柄中 第10位注1）、着実に時価総額も拡大
■ 資産規模推移
取得価格（億円）
7,000 第9期取得資産 3物件 192億円
第4回POによる 更なる資産規模の ホテル 住居 住居
第10期取得資産 拡大を目指す
オフィスビル3物件
6,000 第9期取得資産 住居4物件取得
SHIとの合併 第8期
同時に資産入替 ホテル1物件
郊外型商業施設 5,275
住居6物件取得 1物件譲渡 住居2物件取得 ザ・リッツ・カールトン京都 エスティメゾン小倉 マスト井尻
5,000 住居12物件譲渡 701
4,573 第4回POによる第10期取得資産 7物件 701億円
4,408 4,381
192 オフィスビル オフィスビル オフィスビル
4,000
3,000
赤坂 ガーデンシティ 本町南
ガーデンシティ 品川御殿山 ガーデンシティ
（追加取得部分） （追加取得部分）
2,000 住居 住居 住居 住居
1,000 2,007
プライムメゾン プライムメゾン プライムメゾン エスティメゾン
三田綱町 本郷 蔵前 横浜青葉台ノース
0
2018年4月期 合併時 2018年10月期 2019年4月期 第4回PO後 第4回POによる LTVの引き下げ効果
（第7期）末 （2018年5月1日時点） （第8期）末 （第9期）末 (第10期) 2018年10月期
（第8期）末対比
物件数 6物件 113物件 112物件 115物件 120物件 +8物件 第9期末 第4回PO後
0.6pt低下
45.3％ 44.7％注4
含み益注2 366億円 - 453億円 537億円 609億円 +156億円
時価総額注3 1,366億円 2,667億円 2,652億円 3,020億円 3,415億円 +762億円 LTV50％までの借入余力
注1：各J-REITの資産規模は、2019年6月14日時点で公表済みの各J-REITの決算情報及びプレスリリース等に記載されている取得価格総額に基づき記載しています。
約 573億円
注2：「含み益」は各時点の鑑定評価額等から帳簿価額を差し引いて算定し、単位未満を切り捨てて記載しています。ただし、第4回PO後の含み益は、第9期末時点の含み益に第4回POに
よる第10期取得資産の含み益（＝2019年4月1日を価格時点とする鑑定評価額－取得価格）を加算して算定しています。以下同じです。 LTVの巡航水準を40％台半ばを目処として
注3：「時価総額」については、各時点の投資口価格の終値と発行済投資口の総口数に基づき算定し、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、第4回PO後の「時価総額」については、
保守的なLTVコントロール方針を維持
2019年6月14日時点の投資口価格の終値と発行済投資口の総口数に基づき算定しています。
注4：「第4回PO後のLTV」については、第三者割当について募集投資口数の全部について払込みがなされ、それを原資として借入金を一部期限前返済することを前提とした見込値を記載
しています。以下同じです。
10
2. 外部成長
継続的な投資主価値の向上
積水ハウスグループのサポートを最大限に活用し、合併後においても1口当たり分配金と1口当たりNAVの成長を着実に推進
2018年4月期（第7期）以前 （合併前） 2018年10月期（第8期）以降（合併後）
第4回PO後の
2,000 1口当たり分配金注1 1口当たり予想分配金 1口当たりNAV注1、注2 見込値
90,000
1,800 78,013円 79,198円
74,929円 75,775円 75,791円 80,000
69,442円 71,444円
1,600 66,515円
62,765円 70,000
1,400 57,805円
60,000
1,200
50,000
1,000 1,554円 1,594円 1,587円 1,616円
40,000
800
600 1,229円 1,238円 1,298円 1,331円 1,355円 1,352円 2019.1.29 2019.5.23 30,000
公表値比 公表値比 20,000
400 801円 +20円 +3円
200 調整前 調整前 調整前 調整前 調整前 調整前 調整前 10,000
1,603円 2,458円 2,477円 2,596円 2,663円 2,710円 2,705円
0 0
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期）
予想 予想
注1： 2018年5月1日付で本投資法人の投資口1口につき2口の割合で投資口分割を実施しているため、投資口分割の影響を加味し、第7期以前の「1口当たり分配金」及び「1口当たりNAV」は、実績値を2で除して小数点以下を
切り捨てた金額を記載しています。
注2：「1口当たりNAV」は、各期末時点の貸借対照表上の純資産に含み益を加えた時価ベースの純資産額から分配金総額を控除した金額（NAV）に基づき算出して記載しています。ただし、第4回PO後の「1口当たりNAV」は、
2019年4月期（第9期）末のNAVに第4回POによる第三者割当分を含めた調達予定額及び第10期取得資産の含み益の影響を加味して算定しています。
■ 2019年4月期（第9期）末の用途別の状況
2018年10月期（第8期）末時点
住居 オフィスビル ホテル ポートフォリオ全体 ポートフォリオ全体
物件数注1 108物件 6物件 2物件 115物件 112物件
鑑定評価額合計 2,480億円 2,212億円 363億円 5,055億円 4,791億円
含み益 102億円 423億円 12億円 537億円 453億円
含み益比率注2 4.3％ 23.6％ 3.6％ 11.9％（+1.5pt）注3 10.4％
注1： 「物件数」の算出にあたり「本町ガーデンシティ」については、用途別に「物件数」を算出する際は、オフィスビル部分及びホテル部分の各区分所有建物毎にそれぞれ1物件として記載し、ポートフォリオ全体の
「物件数」を算出する際は、建物全体を1物件として記載しています。以下同じです。
注2： 「含み益比率」は、各時点の含み益を帳簿価額で除して記載しています。
注3： 「ポートフォリオ全体」の「含み益比率」の括弧内の数値は、2019年4月期（第9期）末時点の「含み益比率」と2018年10月期（第8期）末時点の「含み益比率」の比較を記載しています。
11
2. 外部成長
新規取得資産の概要
新規取得資産の物件数 取得価格の合計 不動産鑑定評価額の合計
10 物件 893 億円 972 億円
積水ハウスグループからの取得比率注1 鑑定NOI利回り注2 プライム・プロパティ比率注3
98.8 % 償却前 4.0 % 償却後 3.5 % 98.4 %
■ 新規取得資産の概要
＜第9期取得資産＞
取得価格 不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 稼働率 築年数 プライム・
アセットタイプ 物件名称 所在地
（百万円） （百万円）注4 （償却前）(％）注2 （％）注5 （年）注6 プロパティ
エスティメゾン小倉 福岡県北九州市 1,040 1,050 5.4 86.4 13.3 -
住居
マスト井尻 福岡県福岡市 390 400 5.5 100.0 11.4 -
ホテル ザ・リッツ・カールトン京都 京都府京都市 17,800 18,480 4.0 100.0 5.7 ○
合計/平均 19,230 19,930 4.1 97.0 6.2 -
＜第4回POによる第10期取得資産＞
取得価格 不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 稼働率 築年数 プライム・
アセットタイプ 物件名称 所在地
（百万円） （百万円）注4 （償却前）(％）注2 （％）注5 （年）注6 プロパティ
赤坂ガーデンシティ 東京都港区 28,700 29,900 3.6 98.4 13.4 ○
オフィスビル ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分） 東京都品川区 12,350 15,000 4.2 100.0 8.3 ○
本町南ガーデンシティ（追加取得部分） 大阪府大阪市 20,900 23,800 4.3 100.0 8.3 ○
プライムメゾン三田綱町 東京都港区 2,040 2,160 4.4 79.9 1.7 ○
プライムメゾン本郷 東京都文京区 2,600 2,700 4.3 91.7 1.3 ○
住居
プライムメゾン蔵前 東京都台東区 2,190 2,260 4.3 81.8 0.6 ○
エスティメゾン横浜青葉台ノース 神奈川県横浜市 1,360 1,460 5.0 100.0 1.0 ○
合計/平均 70,140 77,280 4.0 97.4 9.6 -
注1：「積水ハウスグループからの取得比率」は、新規取得資産の取得価格合計に対する積水ハウスグループから取得した物件の取得価格合計の割合を記載しています。
注2：「鑑定NOI利回り」のうち、「償却前」は各新規取得資産の減価償却費を加味しない不動産鑑定評価上の直接還元法に基づく鑑定NOI（の合計額）を、「償却後」は同鑑定NOIから2020年4月期（第11期）想定減価償却費を年換算し控除し
た額（の合計額）を、取得価格（の合計額）で除して記載しています。以下同じです。
注3：「プライム・プロパティ比率」は、新規取得資産のうちプライム･プロパティに該当する物件の比率を取得価格に基づき算出ています。プライム･プロパティ（以下「PP」と略記する場合があります。以下同じです。 ）とは、戦略的立地に所在
する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等の呼称です。以下同じです。プライム･プロパティの詳細については42ページをご参照ください。
注4：「エスティメゾン小倉」については2018年11月1日、「ザ・リッツ・カールトン京都」及び「マスト井尻」については2018年12月31日、第4回POによる第10期取得資産については2019年4月1日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に基づき
記載しています。
注5：各新規取得資産の「（平均）稼働率」については、第9期取得資産は2019年4月末時点、第4回POによる第10期取得資産は2019年5月末時点における賃貸可能面積（の合計）に占める賃貸面積（の合計）の比率を記載しています。以下
同じです。
注6：各新規取得資産の「築年数」は本書の日付を基準とし、 「平均築年数」は各新規取得資産の「築年数」を取得価格で加重平均し記載しています。以下同じです。
12
2. 外部成長
2019年4月期（第9期）取得資産の概要
Hotel H-002
ザ・リッツ・カールトン京都
希少性の高い風光明媚な好立地に所在するマリ
オット・インターナショナルの最高級ブランドホテル
日本国内の5つ星ホテル一覧
ホテル名 所在地
ザ・リッツ・カールトン京都 京都府
マンダリン オリエンタル 東京 東京都
パレスホテル東京 東京都
ザ・ペニンシュラ東京 東京都
シャングリ・ラ ホテル 東京 東京都
出所： 「フォーブス・トラベルガイド」公表の2019年格付けより本資産運
用会社にて作成
「フォーブス・トラベルガイド」にて関西のホテルで初めて「5つ星 所在地（住居表示） 京都府京都市中京区鴨川二条大橋畔
ホテル」の称号を獲得した、京都の伝統･文化のエッセンスが散り
ばめられたラグジュアリーホテル 構造／階数 RC造ステンレス鋼板ぶき／地下3階・地上5階
鴨川河畔の二条大橋のたもとに位置し、祇園や河原町、先斗町など京都を代表
竣工年月 2013年10月
する繁華街に近接しながら、鴨川や比叡山に連なる東山三十六峰を一望するこ
とができる絶好のロケーションを有し、都市型リゾートホテルに適した希少性の 延床面積 23,461.39㎡（一棟の建物全体）
高い立地に所在
京阪電鉄本線「三条」駅から徒歩約6分に位置し、京都御所や二条城等の京都 賃貸可能面積 9,384.56㎡注
の主要な観光施設や京都市役所にも近く、観光、ビジネスいずれの宿泊目的に
所有形態 所有権
も対応
総客室数は134室、客室平均面積は50㎡の広さを誇り、レストラン、宴会場、ス ML会社（ML種別） -
パ等においても、最高級ブランドホテルとしてのホスピタリティーが提供されて
いる 注：本投資法人は本物件に係る不動産信託受益権の準共有持分40％を取得しており、「賃貸可能面積」は、一棟の賃貸可能面積（23,461.39㎡）
世界的な観光都市として人気の高い京都市の「希少性の高い風光明媚な好立 に本投資法人が保有する準共有持分割合40％を乗じた数値を記載しています。
地」における「ザ・リッツ・カールトン京都」という組み合わせは、富裕層や訪日観
取得価格 不動産鑑定評価額 鑑定NOI利回り 総客室数
光客に対して高い訴求力を有するものと考える （2018年12月31日時点）
178.0億円 184.8億円 償却前 4.0% 償却後 3.5% 134室
JR・山陽新幹線・北九州モノレール「小倉」駅まで徒歩約6分に立地し、 西鉄天神大牟田線「井尻」駅から徒歩約3分に立地し、福岡市内中心
Residence R-107 市の政治・経済・行政の中心である北九州市小倉北区に所在
Residence R-108 部である天神・博多へのアクセスに優れる
エスティメゾン小倉 所在地（住居表示） 福岡県北九州市小倉北区京町四丁目2番5号 マスト井尻 所在地（住居表示） 福岡県福岡市南区井尻四丁目3番13
構造／階数 RC造／地上14階 構造／階数 RC造／地上11階
竣工年月 2006年2月 竣工年月 2008年1月
賃貸可能面積 3,062.59㎡（賃貸可能戸数61戸） 賃貸可能面積 1,430.60㎡（賃貸可能戸数30戸）
ML会社（ML種別） 株式会社長谷工ライブネット （パススルー型） ML会社（ML種別） 積和不動産九州株式会社 （賃料固定型）
償却前5.4% 償却前5.5%
取得価格 10.4億円 鑑定NOI利回り 取得価格 3.9億円 鑑定NOI利回り
償却後3.9% 償却後4.1%
不動産鑑定評価額 稼働率 不動産鑑定評価額 稼働率
（2018年11月1日時点） 10.5億円 （2019年4月末時点） 86.4% （2018年12月31日時点） 4.0億円 （2019年4月末時点） 100.0%
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2. 外部成長
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（1）
Office Building
O-007
赤坂ガーデンシティ 取得価格 不動産鑑定評価額
（2019年4月1日時点）
鑑定NOI利回り 稼働率
（2019年5月末時点）
高い繁華性を有する赤坂エリアに立地し省エネルギーに配慮した高品質な大型オフィスビル
287.0億円 299.0億円 償却前 3.6% 償却後 3.4% 98.4%
2006年竣工の高品質なオフィスビル 低層・高層に分かれたエレベーターバンク 省エネ・緑化等を推進した環境配慮型オフィスビル
都心立地のマルチテナント型オフィスビル
青山通り至近の区道沿いに立地し、「赤坂見附」駅、「永田町」駅及び「青山一丁
目」駅からそれぞれ徒歩約8分、並びに「赤坂」駅から徒歩約9分で、東京メトロ銀
座線・丸ノ内線・半蔵門線・有楽町線・南北線・千代田線及び都営大江戸線の7路
線が利用可能であるなど高い交通利便性を備えたオフィスビル
中央官公庁が集積する霞が関・永田町地区に隣接する東京都心の高度なビジネ
ス集積エリアである赤坂エリアに立地
積水ハウスが開発した高品質なオフィスビル
基準階床面積約470坪の整形無柱空間で区画割可能な汎用性の高い設計であ
り、天井高2,800mm、OAフロア100mmを確保し、明るく開放感ある空間を実現
Low-Eペアガラス（高遮熱断熱複層ガラス）やダブルブラインド等、室内の省エネ 今回取得した準共有持分の対象と
なる専有部分
ルギーに配慮した設備を備える
他区分所有者が保有する専有部分
所在地（住居表示） 東京都港区赤坂四丁目15番1号
S造・SRC造・RC造／
構造／階数
地下2階・地上19階
竣工年月 2006年1月
延床面積 46,776.76㎡（一棟の建物全体）
賃貸可能面積 12,472.80㎡注
所有形態 区分所有権
ML会社（ML種別） 積水ハウス （パススルー型） 東京メトロ銀座線等7路線が利用可能な高い交通利便性を備える
注：本投資法人は、本物件の建物のうち、地下1階から4階まで及び11階から19階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権（敷地権割合：1,000,000分の662,768（約66.3％））に係る不動産信託受益権の準共有持分65.45％を取得して
おり、「賃貸可能面積」は、取得した準共有持分の対象となる区分所有権に係る各専有部分の賃貸可能面積に本投資法人が保有する準共有持分割合65.45%を乗じた面積をそれぞれ小数第3位を四捨五入して合計した数値を記載しています。
14
2. 外部成長
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（2）
Office Building ガーデンシティ品川御殿山（追加取得部分） Office Building 本町南ガーデンシティ（追加取得部分）
O-001 由緒ある街並みに調和する環境配慮型の邸宅のようなオフィスビル
O-003 御堂筋沿いに立地し、周辺のランドマーク的要素が認められるオフィスビル
従来からのオフィスの中心地であり、大阪市のメインストリートである御堂筋
沿いに立地
基準階床面積400坪超・天井高約2,800mmの無柱空間オフィス
2011年竣工の開放感と重厚感のあるビル
2011年竣工のグレードの高い外観 基準階床面積は約2,044坪と国内最大級クラス 省エネ・緑化等を推進した環境配慮型オフィスビル
リニア中央新幹線発着駅が開業予定で、今後も発展が見込まれ Osaka Metro 「本町」駅から徒歩約3分という交通利便性
る「品川」駅を含む4駅（10路線）から徒歩圏内の利便性 基準階床面積400坪超の無柱空間、天井高約2,800mm及
国内最大級クラスの基準階床面積約2,044坪の空間確保が可能 びレイアウトフリーな通信配線を備え、近時のハイグレー
免震構造の採用・自家発電機による非常時電源の確保といったテ ドビルのテナントニーズに対応
ナント企業のBCP（事業継続性）に対する配慮とともに、省エネ・使 制震ブレースを各階に配置した制震構造で、高い耐震性
用効率の向上等を推進した環境配慮型オフィスビル。既保有部分 能を備えるとともに、3階に機械室を設置し、水害を意識す
についてはDBJ Green Building認証の「5つ星」、CASBEE不動産 るテナント企業のBCP（事業継続性）に配慮。既保有部分
評価認証の「Sランク」を取得 についてはDBJ Green Building認証の「4つ星」、CASBEE
今回の追加取得（約19.0%）により、本物件の全部を保有 不動産評価認証の「Sランク」を取得
今回の追加取得（約43.7%）により、本物件の全部を保有
「五反田」駅及び「品川」駅との間でシャトルバスが運行 御堂筋沿いに立地し、最寄駅「本町」駅は地下鉄3路線が乗り入れ
所在地（住居表示） 東京都品川区北品川六丁目7番29号 所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目6番1号
構造／階数 RC造／地下1階・地上9階
取得価格 123.5億円 構造／階数 S造・SRC造／地下2階・地上25階
取得価格 209.0億円
不動産鑑定評価額 不動産鑑定評価額
竣工年月 2011年2月
（2019年4月1日時点） 150.0億円 竣工年月 2011年2月
（2019年4月1日時点） 238.0億円
延床面積 62,975.42㎡（一棟の建物全体） 延床面積 46,010.88㎡（一棟の建物全体）
賃貸可能面積 7,341.65㎡（追加取得部分） 鑑定NOI利回り 償却前4.2% 償却後3.7% 賃貸可能面積 12,958.07㎡（追加取得部分） 鑑定NOI利回り 償却前4.3% 償却後3.6%
所有形態区分 区分所有権（全体の約19.0%） 所有形態区分 区分所有権（全体の約43.7%）
稼働率 稼働率
ML会社（ML種別） 積水ハウス （パススルー型） （2019年5月末時点） 100.0% ML会社（ML種別） 積水ハウス （パススルー型） （2019年5月末時点） 100.0%
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2. 外部成長
2019年10月期（第10期）取得資産の概要（3）
Residence
R-109 プライムメゾン三田綱町 Residence
R-110
プライムメゾン本郷
所在地（住居表示） 東京都港区三田二丁目1番41号 所在地（住居表示） 東京都文京区本郷四丁目14番10
構造／階数 RC造／地下1階・地上5階 構造／階数 RC造／地下1階・地上14階
東京メトロ南北線及び都営大江戸線「麻布十番」 都営三田線及び都営大江戸線「春日」駅徒歩約4分に
竣工年月 2017年10月 竣工年月 2018年3月
駅から徒歩約6分に立地 立地
賃貸可能面積 1,387.12㎡（賃貸可能住戸数18戸） 賃貸可能面積 2,423.46㎡（賃貸可能住戸数67戸）
ML会社（ML種別） 積和不動産株式会社 （パススルー型） ML会社（ML種別） 積和不動産株式会社 （パススルー型）
取得価格 20.4億円 鑑定NOI利回り 償却前4.4% 償却後3.8% 取得価格 26.0億円 鑑定NOI利回り 償却前4.3% 償却後3.6%
不動産鑑定評価額 稼働率 不動産鑑定評価額 稼働率
（2019年4月1日時点） 21.6億円 （2019年5月末時点） 79.9% （2019年4月1日時点） 27.0億円 （2019年5月末時点） 91.7%
Residence Residence
R-111 R-112 エスティメゾン横浜青葉台ノース
プライムメゾン蔵前
所在地（住居表示） 東京都台東区蔵前四丁目18番18 所在地（住居表示） 神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目28番地8
構造／階数 RC造／地上14階 構造／階数 RC造／地下1階・地上3階
竣工年月 2018年11月 都営浅草線「蔵前」駅から徒歩約3分に立地 竣工年月 2018年7月
賃貸可能面積 2,723.24㎡（賃貸可能住戸数32戸）
東急田園都市線「青葉台」駅から徒歩約10分に立地
賃貸可能面積 2,259.40㎡（賃貸可能住戸数65戸）
ML会社（ML種別） 積和不動産株式会社 （パススルー型） ML会社（ML種別） 積和不動産株式会社 （パススルー型）
取得価格 21.9億円 鑑定NOI利回り 償却前4.3% 償却後3.5% 取得価格 13.6億円 鑑定NOI利回り 償却前5.0% 償却後4.0%
不動産鑑定評価額 稼働率 不動産鑑定評価額 稼働率
（2019年4月1日時点） 22.6億円 （2019年5月末時点） 81.8% （2019年4月1日時点） 14.6億円 （2019年5月末時点） 100.0%
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2. 外部成長
ポートフォリオの概要
資産規模 物件数
第三者からの取得 積水ハウスグループからの取得比率
合計 5,275億円 120物件
75.0％ 3,958億円 57物件
平均取得価格 予想ＮＯＩ利回り（第10期予想） 資産規模
5,275億円 積水ハウス 3,792億円 46物件
償却前 4.3％
1物件当たり 43億円 120物件 （1物件当たり平均取得価格82億円）
償却後 3.4％
プライム・プロパティ比率 ポートフォリオPML値
積和不動産各社（7社） 165億円 11物件
居住用不動産 商業用不動産等
（1物件当たり平均取得価格15億円）
91.4％ 1.64％ 46.8％ 53.2％
（92物件が該当） （2019年4月調査時点）
用途別分散状況 エリア別分散状況 築年数別分散状況
（取得価格ベース） （取得価格ベース） （取得価格ベース）
ホテル その他 5年未満
名古屋圏 15年以上
（2物件） （10物件） （14物件） （15物件）
（8物件）
6.6% 住居 4.4%4.4% 4.3% 9.2%
（112物件）
30.7%
資産規模 26.2% 三大都市圏注2 平均築年数
46.8%
46.5% 65.0% 55.8%
5,275億円 95.6％ 9.6年
東京圏 10年以上
大阪圏
オフィスビル 15年未満
（13物件） （83物件） 5年以上
（68物件）
（7物件） 10年未満
（29物件）
注1：特段の記載のない限り、本書の日付現在の情報に基づき記載しています。また、各比率については小数第2位を四捨五入しているため、合計が100％とはならない場合があります。以下同じです。
注2：「プライム・プロパティ比率」は、保有資産のうちプライム･プロパティに該当する物件の比率を取得価格に基づき算出しています。以下同じです。
注3：「三大都市圏」とは、「東京圏」、「大阪圏」及び「名古屋圏」をいいます 。また、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を、「大阪圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県を、「名古屋圏」とは、愛知県をいいます。以下同じです。
注4：「用途別分散状況」の算出にあたり「本町ガーデンシティ」については、オフィスビル部分及びホテル部分の各区分所有建物の用途毎にそれぞれ1物件とし、「積水ハウスグループからの取得比率」、「プライム・プロパティ比率」、「エリア別分散状況」、
「築年数別分散状況」の算出にあたっては建物全体を1物件として算出しています。
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2. 外部成長
ポートフォリオの分散状況
資産規模 物件数 平均取得価格 予想ＮＯＩ利回り（第10期予想） プライム・プロパティ比率
居住用不動産
（住居） 合計 2,470億円 112物件 1物件当たり 22億円 償却前4.5％ / 償却後3.4％ 81.7％ （84物件が該当）
商業用不動産等
（オフィスビル・ホテル） 合計 2,805億円 8物件 1物件当たり 350億円 償却前4.1％ / 償却後3.5％ 100.0％ （全物件が該当）
エリア別分散状況 築年数別分散状況 駅徒歩分数別分散状況
面積別分散状況注1、注2
（取得価格ベース）注1 （取得価格ベース）注1 （取得価格ベース）注1
（住居賃貸可能戸数ベース）
居住用不動産 100㎡以上
15年以上 5年未満 10分超 3分以内 （85戸） 30㎡未満
その他 東京圏 （14物件） （10物件） （34物件）
（8物件） 0.9% （4,884戸）
（14物件） （80物件） 6.6% 積和不動産各社
9.4% 9.3%
名古屋圏 17.9%
（9物件） 6.8% 24.4%
77.3% 24.3% 35.6% 50㎡以上
6.6% 100㎡未満 戸当たり
三大都市圏 平均築年数 徒歩10分圏内 （2,401戸）
53.9% 平均面積 49.6%
大阪圏
（9物件） 10.5年 18.9% 93.4％ 38.5㎡
90.6％ 5分超
10分以内 25.1%
10年以上 （36物件）
5年以上
15年未満 33.5% 30㎡以上
10年未満
（67物件） 3分超 50㎡未満
（23物件）
5分以内 （2,472戸）
（32物件）
商業用不動産等 10年以上 （取得価格ベース）
名古屋圏 5年未満 10,000㎡未満
（1物件） 15年未満 （1件） （1物件） 50,000㎡以上
2.3% （1物件）
10.2%1.6% 2.3% （1物件）
37.1% 26.3% 25.7%
43.5% 62.9% 徒歩10分圏内 延床面積
三大都市圏 54.2% 平均築年数 30,000㎡以上
88.2%
100.0％ 8.8年 100.0％ 10,000㎡以上
30,000㎡未満 71.5％
（3物件）
大阪圏 東京圏
（3物件） 5年以上 5分超 3分以内
（4物件）
10年未満 10分以内 （3物件） 45.8% 30,000㎡以上
（6物件） （5物件） 50,000㎡未満
（3物件）
注1： 商業用不動産等の各分散状況の算出にあたり 「本町ガーデンシティ」については、オフィスビル部分及びホテル部分の各区分所有建物の用途毎にそれぞれ1物件とはせず、建物全体を1物件として算出しています。
注2： 商業用不動産等の「面積別分散状況」については、一棟全体での登記簿上の床面積に基づき区分し、比率については取得価格に基づいて算定しています。
18
ＭＥＭＯ
3. 内部成長
3. 内部成長
稼働率の推移
■ 稼働率の月次推移
住居 オフィスビル ホテル 商業施設等 全体
100.0％ 100.0％
100%
98.4％
97.5％
97.5％
95%
90%
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
2017年 第24期末 第6期末 2018年 第7期末 合併 第8期末 2019年 第9期末
(SHI) (SHR) 第25期末
(SHR/SHI)
■ 用途別稼働率
2017年10月期／2017年9月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（第6期／第24期） （第7期／第25期） （第8期） （第9期）
期末 期中平均 最高 期末 期中平均 最高 期末 期中平均 最高 期末 期中平均 最高
（9月末） （3月末） （10月末） （11月末）
居住用不動産 住居 97.0% 96.8% 97.0% 97.2% 97.2% 97.8% 97.9% 97.3% 97.9% 96.7% 97.5% 97.8%
オフィスビル 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
商業用不動産等 ホテル 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
商業施設等 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% － 100.0% 100.0% － － －
（10月末） （11月末）
2018年5月1日合併後 ポートフォリオ全体 98.4% 97.9% 98.4% 97.5% 98.1% 98.3%
注1： 上記グラフの稼働率は、2017年5月から2019年4月までの各月末においてSHR又はSHIが保有するそれぞれの用途区分に属する運用資産の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の比率を記載しています。
また、合併前である第7期以前の「全体」のグラフについては、SHR単体のポートフォリオ全体の稼働率を表しています。
注2： 各期の「期中平均」は、各期に属する月の各月末稼働率の平均値を記載しています。以下同じです。
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3. 内部成長
住居の稼働状況
■ 住居における投資エリア別稼働率
東京圏 全国主要都市
合計
東京23区 名古屋市 大阪市 福岡市 札幌市
2018年4月期 期末 96.9％ 96.7％ 97.7％ 96.4％ 96.0％ 99.1％ 96.6％ 97.2％
（第25期） 期中平均 97.0％ 97.0％ 97.4％ 95.6％ 95.5％ 98.9％ 97.2％ 97.2％
2018年10月期 期末 97.6％ 97.5％ 98.3％ 97.4％ 96.8％ 99.1％ 97.8％ 97.9％
（第8期） 期中平均 96.8％ 96.7％ 97.9％ 96.7％ 96.0％ 98.9％ 97.6％ 97.3％
2019年4月期 期末 96.6％ 96.5％ 96.8％ 95.7％ 97.6％ 97.9％ 92.8％ 96.7％
（第9期） 期中平均 97.4％ 97.4％ 97.6％ 96.6％ 97.1％ 99.1％ 95.2％ 97.5％
■ 住居における投資エリア別稼働率注1の月次推移
東京圏 東京23区 全国主要都市 住居全体
100%
97.1％ 97.7％ 98.3％ 97.9％
97.2％ 96.8％
97.0％ 96.7％
96.9％
96.9％ 97.6％
96.9％ 97.5％ 96.6％ 96.5％
95% 96.7％
2018年4月期（第25期） 2018年10月期（第8期） 2019年4月期（第9期）
（7ヶ月間）期中平均稼働率注2 97.2％ 期中平均稼働率注2 97.3％ 期中平均稼働率注2 97.5％
90%
2017年 12月末 2018年 7月末 2018年 1月末 2019年
9月末 4月末 10月末 4月末
注1：「投資エリア別稼働率」は、各月末時点に保有している住居物件を基に投資エリア区分別に分類した各月末時点の総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の比率を記載しています。
注2：「期中平均稼働率」は、各期中における各月末稼働率の平均値を記載しています。
22
3. 内部成長
住居の賃料動向
■ 新規契約時の賃料動向 ■ 更新契約時の賃料動向
2017年3月期 2017年9月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2017年3月期 2017年9月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期
（第23期） （第24期） （第25期） （第8期） （第9期） （第23期） （第24期） （第25期） （第8期） （第9期）
新規契約件数 944件 880件 1,030件 859件 814件 更新契約件数 1,251件 1,127件 1,860件 1,127件 1,361件
新規契約賃料 更新契約賃料
（月額賃料）注1
112,843千円 108,775千円 122,367千円 115,316千円 104,912千円 150,085千円 137,240千円 214,506千円 146,256千円 170,609千円
（月額賃料）注1
賃料増額合計 1,871千円 1,913千円 2,204千円 1,541千円 2,214千円 賃料増額合計 124千円 216千円 293千円 183千円 211千円
（件数） （391件） （450件） （522件） （480件） （587件） （件数） （75件） （69件） （145件） （82件） （126件）
賃料減額合計 △1,220千円 △873千円 △1,336千円 △789千円 △370千円 賃料減額合計 △15千円 - △63千円 - -
（件数） （184件） （159件） （212件） （129件） （67件） （件数） （2件） （-） （5件） （-） （-）
差引賃料変動額 650千円 1,040千円 868千円 751千円 1,844千円 差引賃料変動額 109千円 216千円 230千円 183千円 211千円
増額件数割合 据置件数割合 減額件数割合 従前賃料に対する変動率注2 増額件数割合 据置件数割合 減額件数割合 従前賃料に対する変動率注2
100.0% 8.2％ 2.0% 100.0% 0.3%
18.1％ 15.0％
百
19.5％ 20.6％ 1.8％ 0.2％ 0.3％
0.2％
1.0％ 19.7％ 0.2%
75.0% 0.6％ 0.7％ 0.7％ 1.0% 75.0% 0.1％ 0.1％ 0.1％ 0.1％
0.1%
30.8％ 28.7％ 29.1％
39.1％ 93.9％ 91.9％
50.0% 72.1％ 0.0% 50.0% 93.8％ 92.7％ 90.7％ 0.0%
51.1％ 50.7％ 55.9％ -0.1%
25.0% 41.4％ -1.0% 25.0%
7.8％ 7.3％ 9.3％ -0.2%
6.0％ 6.1％
0.0% -2.0% 0.0% -0.3%
SHI第23期 第24期 第25期 SHR 第8期 第9期 SHI第23期 第24期 第25期 SHR 第8期 第9期
■ 礼金取得率の推移 ■ 更新率の推移
更新率は継続的に80％超の水準を維持
礼金取得率は68.9％に上昇
100％ 100％ 87.2％
84.5％ 85.3％ 85.0％ 86.2％
59.2％ 66.3％ 68.9％
57.5％ 55.3％
50％ 75％
0％ 50％
SHI 第23期 第24期 第25期 SHR 第8期 第9期 SHI 第23期 第24期 第25期 SHR 第8期 第9期
注1： 「新規契約賃料」及び「更新契約賃料」は、各期における新規及び更新契約時の月額賃料合計であり、共益費を含む金額を記載しています。
注2： 「従前賃料に対する変動率」は、各期における新規又は更新契約時の差引賃料変動額合計の従前賃料合計に対する比率を表しています。
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3. 内部成長
住居の投資エリア別動向
■ 投資エリア別稼働賃料動向
第8期末保有住居106物件ベース 第9期末保有住居108物件ベース
2018年10月期（第8期） 2019年4月期（第9期） 坪単価変動額 / 坪単価変動率注2 2019年4月期（第9期）
期末賃料坪単価 期末賃料坪単価 （第8期末比） 期末賃料坪単価
東京圏 13,346円/坪 13,374円/坪 +28円 +0.2％ 13,374円/坪
東京23区 13,659円/坪 13,685円/坪 +26円 +0.2％ 13,685円/坪
その他 10,909円/坪 10,952円/坪 +43円 +0.4％ 10,952円/坪
全国主要都市 7,089円/坪 7,096円/坪 +7円 +0.1％ 7,057円/坪
合計 11,512円/坪 11,552円/坪 +40円 +0.3％ 11,499円/坪
注1：住居物件内の店舗・事務所の賃料及び面積並びに賃料固定型マスターリース契約を締結している住居物件の賃料及び面積は、上記数値の算定基礎に含めていません。
注2：「坪単価変動率」は、各投資エリア毎の各期における坪単価変動額の第8期末賃料坪単価に対する比率を表しています。
■ 新規契約時の投資エリア別賃料動向 ■ 更新契約時の投資エリア別賃料動向
2019年4月期（第9期） 2019年4月期（第9期）
新規契約件数 差引賃料変動額 賃料変動率注 更新契約件数 差引賃料変動額 賃料変動率注
東京圏 622件 1,582千円 1.9％ 東京圏 1,004件 211千円 0.2％
東京23区 539件 1,389千円 1.9％ 東京23区 868件 131千円 0.1％
その他 83件 193千円 2.3％ その他 136件 80千円 0.6％
全国主要都市 192件 262千円 1.3％ 全国主要都市 357件 - 千円 -％
合計 814件 1,844千円 1.8％ 合計 1,361件 211千円 0.1％
注： 「賃料変動率」は、各投資エリア毎の各期における新規又は更新契約時の差引賃料変動額合計の従前賃料合計に対する比率を表しています。
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3. 内部成長
オフィスビルの賃貸借スキームの選択
収益力の向上と安定運用が期待できる物件については、パススルー型マスターリース契約を採用し内部成長機会の追求を企図
「本町南ガーデンシティ」の既保有部分については、2019年12月に賃料固定型マスターリース契約からパススルー型マスターリース契約に変更予定
「ガーデンシティ品川御殿山」の既保有部分及び「本町ガーデンシティ（オフィスビル部分）」については、エンドテナントの賃貸借契約の状況や当該物件所在エリアのオフィス・
マーケットの状況を確認した上で賃貸借契約形態を検討
■ オフィスビル物件の賃貸借契約形態
賃料固定型ML契約賃料 エンド契約賃料 エンドテナント稼働率
物件名称 第8期末時点の賃貸借契約形態 本書の日付現在の賃貸借契約形態
（円/坪）注1 （円/坪）注2 2019年4月期（第9期）末時点
赤坂ガーデンシティ 新規 - パススルー型ML契約 − 28,473 98.4％
ガーデンシティ 新規 - パススルー型ML契約 − 23,432 100.0％
品川御殿山 既保有 賃料固定型ML契約 賃料固定型ML契約 （2019年12月満期） 23,250 26,068 91.5％
新規 - パススルー型ML契約 − 22,877 100.0％
本町南ガーデンシティ
2019年12月に
既保有 賃料固定型ML契約 賃料固定型ML契約 パススルー型ML契約に変更予定 19,360 21,321 100.0％
本町ガーデンシティ（オフィスビル部分） 賃料固定型ML契約 賃料固定型ML契約 （2020年5月満期） 29,280 32,085 99.7％
ＨＫ淀屋橋ガーデンアベニュー パススルー型ML契約 パススルー型ML契約 − 16,164 100.0％
広小路ガーデンアベニュー パススルー型ML契約 パススルー型ML契約 − 23,532 100.0％
御殿山ＳＨビル ダイレクトリース契約 ダイレクトリース契約 − 30,000 100.0％
■ オフィスビル物件の賃貸借契約形態比率の推移（賃貸面積ベース）注3
パススルー化を予定している本町南ガーデンシティ（既保有部分）の運用状況の想定
パススルー型 ダイレクト
ダイレクト ML契約 リース契約 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期
15.8％ パススルー型
リース契約 9.6％
ML契約 （第10期） （第11期） （第12期）
21.3％ 33.0％
賃貸借契約 パススルー型ML
2019年4月期 賃料固定型ML パススルー型ML
本書の日付現在 形態 (2019年12月3日以降)
賃料固定型 （第9期）末時点
本町南ガーデンシティ 償却後NOI 394百万円注4 425百万円注4 435百万円注4
ML契約 賃料固定型
69.1％ ML契約 （既保有部分）13.2％ （見込） （92円/口） （99円/口） （101円/口）
51.3％ ※2019 年12月
パススルー型ML契約に変更予定
2019年6月18日公表予想分配金に織り込み済み
注1：「賃料固定型ML契約賃料」は、2019年4月期（第9期）末現在において有効な各物件に係るマスターレッシーとの賃料固定型マスターリース契約に基づき、各物件に係る月間賃料を、当該各物件に係る賃料固定型マスターリース契約に表
示された建物に係る賃貸面積の坪数で除して記載しています。なお、マスターリースは「ML」と略記する場合があります。以下同じです。
注2：「エンド契約賃料」は、2019年4月期（第9期）末現在において有効な各物件に係る各エンドテナントとの各賃貸借契約に基づき、各物件に係る月間賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。）を、当該各物件に係
る各エンドテナントとの各賃貸借契約に記載された賃貸面積の合計の坪数で除して記載しています。ただし、同日時点のフリーレント等は適用せず、売上歩合賃料については過去1年間の平均値を用いています。
注3：それぞれの時点において有効な各物件に係る各賃貸借契約書（ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約書）に表示された賃貸面積の合計に対する、当該各賃貸借契約の契約
形態毎の賃貸面積の割合を、それぞれ記載しています。
注4：2020年10月期（第12期）末まで、2019年4月期（第9期）末のエンドテナントから異動がないことを前提として算定しています。また、本想定は実際の業績を保証するものではありません。
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3. 内部成長
ホテルの賃貸借スキームの選択
良好なホテルマーケットを背景にホテルの特性に応じた賃貸借スキームを採用することで成長性と安定したキャッシュフローを確保
■ ザ・リッツ・カールトン京都
• 歩合賃料を採用することで収益のアップ 歩合賃料 ＜歩合賃料＞
サイドを享受
各年1月1日からの1年間のホテル収益実績に基づいて
• 歩合賃料は1年間の収益実績を基に 翌年5月から1年間の月額賃料を算定
算定されるため、季節変動の影響を 固定賃料
排除 ＜29,352千円/月＞ （第10期予想） （第11期予想）
29,352千円/月 29,352千円/月
■ 本町ガーデンシティ（ホテル部分）
収益連動賃料
• 固定賃料比率を高めたマスターリースを ＜収益連動賃料＞
採用することで収益の安定性を確保 マスターレッシーである積水ハウスが獲得する収益が
固定賃料
• 収益連動賃料を組み合わせることで、 ＜67,083千円/月＞ 一定額を超過した場合に当該収益に連動して算定
内部成長機会を創出
（第10期予想） （第11期予想）注
395千円/月 395千円/月
注：第11期予想に織り込んでいる収益連動賃料は未確定であるため、実際と異なる可能性があります。
＜大阪府と京都府における外国人延べ宿泊者数と増加割合＞ ＜国内エリア別客室稼働率の推移＞
京都府（左軸） 大阪府（左軸） 京都府（右軸） 大阪府（右軸）
（万人泊）
224.0 100% 全国 東京都 京都府 大阪府
2,500 250
188.3 90%
2,000 161.4 200
144.6 173.5 80%
1,500 168.8 150
100.0 139.1 139.9 70%
1,389
1,000 1,167 100
1,000 60%
896
500 50
620 50%
329 457 460 555 570
0 0 40%
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2017年1月 2017年4月 2017年7月 2017年10月 2018年1月 2018年4月 2018年7月 2018年10月
（出所） 観光庁「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社にて作成 （出所） 観光庁「宿泊旅行統計調査」より本資産運用会社にて作成
注：外国人延べ宿泊者数は単位未満を切り捨てて、増加割合は2014年時点の外国人延べ宿泊者数を100と
して指数化し、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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3. 内部成長
用途別NOI及びNOI利回りの実績と予想
2019年4月期（第9期） 2019年4月期（第9期） 増減 2019年10月期（第10期） 2020年4月期（第11期）
住居
2018/12/14公表予想（A） 実績（B） （B）－（A） 今回予想 今回予想
営業収益 7,458百万円 7,525百万円 +66百万円 7,600百万円 7,718百万円
NOI / NOI利回り 5,490百万円/ 4.6％ 5,613百万円/ 4.7％ +123百万円 5,578百万円/ 4.5％ 5,652百万円/ 4.6％
償却後NOI /償却後NOI利回り 4,065百万円/ 3.4％ 4,186百万円/ 3.5％ +121百万円 4,106百万円/ 3.4％ 4,154百万円/ 3.4％
期中平均稼働率 97.2% 97.5% +0.3pt 96.7% 97.2%
2019年4月期（第9期） 2019年4月期（第9期） 増減 2019年10月期（第10期） 2020年4月期（第11期）
オフィスビル
2018/12/14公表予想（A） 実績（B） （B）－（A） 今回予想 今回予想
営業収益 4,257百万円 4,260百万円 +3百万円 5,491百万円 5,920百万円
NOI / NOI利回り 3,779百万円/ 4.1％ 3,792百万円/ 4.1％ +12百万円 4,818百万円/ 4.2％ 5,109百万円/ 4.2％
償却後NOI /償却後NOI利回り 3,114百万円/ 3.4％ 3,127百万円/ 3.4％ +12百万円 4,025百万円/ 3.5％ 4,292百万円/ 3.5％
期中平均稼働率 100.0% 100.0% - pt 99.9% 99.9%
2019年4月期（第9期） 2019年4月期（第9期） 増減 2019年10月期（第10期） 2020年4月期（第11期）
ホテル
2018/12/14公表予想（A） 実績（B） （B）－（A） 今回予想 今回予想
営業収益 404百万円 584百万円 +179百万円 757百万円 757百万円
NOI / NOI利回り 326百万円/ 3.8％ 509百万円/ 3.9％ +183百万円 664百万円/ 3.8％ 669百万円/ 3.8％
償却後NOI /償却後NOI利回り 256百万円/ 3.0％ 412百万円/ 3.3％ +156百万円 552百万円/ 3.2％ 556百万円/ 3.2％
期中平均稼働率 100.0% 100.0% - pt 100.0% 100.0%
2019年4月期（第9期） 2019年4月期（第9期） 増減 2019年10月期（第10期） 2020年4月期（第11期）
合計
2018/12/14公表予想（A） 実績（B） （B）－（A） 今回予想 今回予想
営業収益 12,120百万円 12,369百万円 +249百万円 13,849百万円 14,395百万円
NOI / NOI利回り 9,596百万円/ 4.4％ 9,915百万円/ 4.4％ +319百万円 11,060百万円/ 4.3％ 11,432百万円/ 4.3％
償却後NOI /償却後NOI利回り 7,436百万円/ 3.4％ 7,726百万円/ 3.5％ +289百万円 8,685百万円/ 3.4％ 9,002百万円/ 3.4％
期中平均稼働率 97.8% 98.1% +0.3pt 97.6% 98.0%
注： 上記予想は本書の日付現在において一定の前提条件のもとに算出したものであり、実際の各数値は、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、運用環境や本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、
変動する可能性があります。また、本予想は実際の業績を保証するものではありません。
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4. 財務の状況
4. 財務の状況
財務状況
■ 第4回POの概要 ■ 財務指標 （本書の日付現在）
グローバル・オファリング 有利子負債総額 長期負債比率 固定金利比率 平均調達年数 平均残存年数 平均調達金利
形態 （第9期末時点）
（Reg.S+144A）
総口数： 526,575口注 2,460億円 84.7％ 81.3％ 6.1年 3.3年 0.73％
国内一般募集： 371,356口
発行投資口数
海外募集： 130,144口
第三者割当： （上限）25,075口注 ■ 格付の状況