3309 Ｒ－積水ハウスリート 2021-07-30 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ（プライムメゾン下北沢他4物件の取得及びエスティメゾン塚本他8物件の譲渡） [pdf]
2021 年 7 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
積水ハウス・リート投資法人
代表者名 執行役員 木 田 敦 宏
（コード番号：3309）
資産運用会社名
積水ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 阿 部 亨
問合せ先 取締役 ＩＲ部長 佐 藤 信 義
TEL. 03-6447-4870（代表）
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ
（プライムメゾン下北沢他 4 物件の取得及びエスティメゾン塚本他 8 物件の譲渡）
積水ハウス・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する積水ハウス・ア
セットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人が下記の資産の取
得及び譲渡（以下それぞれ「本資産取得」及び「本資産譲渡」といい、本資産取得及び本資産譲渡を合わせて
「本取引」といいます。）を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします。
なお、本資産取得の決定に際し、取得の相手方は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198
号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）上の利害関係人等に該当し、本資産運用会社
が社内規程として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当することから、本資産運用会社は当該利害関
係者取引規程に基づき、本日付で開催された本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得してい
ます。
記
1. 本取引の概要
(1) 本資産取得の概要
物 件 名 称 用途 所 在 地 取得予定価格(注 1) 取得予定日 取 得 先
プライムメゾン下北沢 東京都世田谷区 2,580 百万円
2021 年
プライムメゾン目黒 東京都目黒区 2,310 百万円
9月1日 積水ハウス
プライムメゾン両国 住居 東京都墨田区 1,530 百万円
株式会社
プライムメゾン中目黒 東京都目黒区 10,000 百万円 2022 年
プライムメゾン板橋 東京都板橋区 4,800 百万円 2月1日
合計 21,220 百万円 － －
a. 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
b. 契 約 締 結 日 ： 2021 年 7 月 30 日
c. 媒 介 の 有 無 ： 該当無し
d. 取 得 資 金 ： 本資産譲渡による譲渡代金及び借入金（注 2）
e. 決 済 方 法 ： 引渡時に全額支払
(注1) 「取得予定価格」は、各売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、
百万円未満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
(注2) 「借入金」の詳細については、決定次第お知らせいたします。
1
(2) 本資産譲渡の概要
譲渡予定価格と
譲渡予定価格 帳簿価額 譲渡先
物件名称 用途 帳簿価額の差額
(注 1) (注 2) (注 4)
(注 3)
エスティメゾン塚本 1,440 百万円 1,027 百万円 412 百万円
エスティメゾン大泉学園 925 百万円 767 百万円 157 百万円
エスティメゾン東品川 3,160 百万円 2,287 百万円 872 百万円
エスティメゾン板橋区役所前 3,125 百万円 2,450 百万円 674 百万円
エスティメゾン四谷坂町 住居 2,610 百万円 2,064 百万円 545 百万円 非開示
エスティメゾン上呉服 970 百万円 773 百万円 196 百万円
エスティメゾン港北綱島 3,175 百万円 2,687 百万円 487 百万円
エスティメゾン神戸三宮 1,015 百万円 930 百万円 84 百万円
エスティメゾン小倉 730 百万円 1,070 百万円 ▲340 百万円
合計 17,150 百万円 14,058 百万円 3,091 百万円 －
a. 特 定 資 産 の 種 類 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
b. 契 約 締 結 日 ： 2021 年 7 月 30 日
c. 媒 介 の 有 無 ： 該当有り（注 5）
d. 譲 渡 予 定 日 ： 2021 年 8 月 20 日
e. 決 済 方 法 ： 引渡時に全額受取
(注1) 「譲渡予定価格」は、各売買契約書に記載された売買代金額（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未
満を切り捨てています。）を記載しています。以下同じです。
(注2) 「帳簿価額」は、譲渡予定日時点の見込額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3) 「譲渡予定価格と帳簿価額の差額」は、「譲渡予定価格」と「帳簿価額」の差額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注4) 「譲渡先」は、譲渡先より開示について承諾を得られていないため非開示としています。
(注5) 当該媒介者は、本投資法人及び本資産運用会社との間に特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、本投資法人及び本資産運用
会社の関連当事者にも該当しません。
2. 本取引の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、住居ポートフォリオの充実と収益基盤の更な
る強化及び譲渡益の計上とその一部を内部留保することによる分配金水準の安定化を目的として、本取引を行
うものです。
なお、本投資法人は本取引による資産の入替えにより下記の効果があると考えています。
・ プライム・プロパティ（注 1）5 物件の取得によるポートフォリオの質的向上
・ 環境性能に優れた不動産への投資によるグリーン認証取得割合の上昇
（取得する全 5 物件についてグリーン認証の取得に向け取り組む方針）
・ 築年数が相当程度経過している物件を譲渡し、築浅物件を取得することによるポートフォリオの質的
向上（ポートフォリオ全体における平均築年数（注 2）の短縮効果▲0.4 年）
・ 好調な不動産売買マーケットを活用した譲渡益の計上と譲渡益の一部を内部留保することによる
安定的な分配金原資の確保
・ 鑑定 NOI の増加によるポートフォリオの収益基盤の強化
(注1) 「プライム・プロパティ」は、後記(1)本資産取得の理由に定義されます。以下同じです。
(注2) 「平均築年数」は、本日現在における築年数を「取得予定価格」で加重平均し算出しています。以下同じです。
2
譲渡予定資産（注 1） 取得予定資産（注 2）
（9 物件） （5 物件）
譲渡予定価格 17,150 百万円 －
取得予定価格（注 3） 14,472 百万円 21,220 百万円
プライム・プロパティ 4 物件 5 物件
東京 23 区比率 54.0 ％ 100.0 ％
グリーン認証 取得物件なし 取得に向け取り組む方針
平均築年数 15.0 年 2.0 年
譲渡益（見込） 4）
（注 2,815 百万円 －
譲渡損（見込） 4）
（注 365 百万円 －
圧縮積立金積立額（見込） 4）
（注 1,205 百万円 －
償却前鑑定 NOI（注 5） 695 百万円 794 百万円
償却前鑑定 NOI 利回り（注 6） 4.1 ％ 3.7 ％
償却後鑑定 NOI（注 7） 516 百万円 647 百万円
償却後鑑定 NOI 利回り（注 6） 3.0 ％ 3.1 ％
(注1) 「譲渡予定資産」は、上記 1.本取引の概要(2)本資産譲渡の概要に記載の住居 9 物件をいいます。以下同じです。
(注2) 「取得予定資産」は、上記 1.本取引の概要(1)本資産取得の概要に記載の住居 5 物件をいいます。以下同じです。
(注3) 「取得予定価格」は、 「譲渡予定資産」においては各譲渡予定資産の取得時における取得価格の合計を記載しています。
(注4) 「譲渡益（見込） 」及び「譲渡損（見込） 」並びに「圧縮積立金積立額（見込） 」は、本日現在における概算額を示したもの
であり、変更となる可能性があります。
(注5) 「償却前鑑定 NOI」は、譲渡予定資産については 2021 年 4 月末日時点の各鑑定評価書、取得予定資産については 2021 年 7
月 1 日時点の各鑑定評価書の鑑定 NOI の金額をそれぞれ合計して記載しています。
(注6) 「償却前鑑定 NOI 利回り」「償却後鑑定 NOI 利回り」は、
、 （注 5）及び（注 7）に記載のそれぞれの NOI を譲渡予定資産につ
いては譲渡予定価格にて、取得予定資産については取得予定価格にてそれぞれ加重平均して算出し、小数第 2 位を四捨五入
して記載しています。
(注7) 「償却後鑑定 NOI」は、上記（注 5）に記載の償却前鑑定 NOI から譲渡予定資産については 2020 年 10 月期（第 12 期）及び
2021 年 4 月期（第 13 期）における減価償却費の合計を、取得予定資産については 2021 年 10 月期（第 14 期）又は 2022 年
4 月期（第 15 期）における想定減価償却費の年換算額を控除した金額をそれぞれ合計して記載しています。
(1) 本資産取得の理由
取得予定資産は、いずれも本投資法人のスポンサーである積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」とい
います。）が企画・開発した賃貸マンションであり、豊富な実績を有する積水ハウスグループ（注 1）の不動産
開発力及び運営力等を最大限に活用する成長戦略の一環として取得するものです。
本投資法人は、戦略的立地に所在する高品質な居住用不動産及び商業用不動産等を中長期にわたる安定した
収益の確保が期待される投資対象であると考え、これをプライム・プロパティと呼称し、重点的な投資対象と
しています。取得予定資産は、本投資法人が重点投資エリアとする東京圏（注 2）の中でも、豊富な賃貸需要が
期待できると考える東京 23 区に所在しています。また、快適性や安全性等、住居としての高い基本性能を備
えているか、社会的な要望に応える環境配慮に取組んでいるか、街並みに相応しい建物であるか等の観点から
全 5 物件についてプライム・プロパティに該当すると判断しています。
(注1) 「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。
(注2) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
なお、取得予定資産の取得決定に際し、着目した特徴は以下のとおりです。
a. プライムメゾン下北沢
ⅰ. 立地特性
本物件は、小田急小田原線及び京王井の頭線「下北沢」駅より徒歩約 8 分に位置し、各路線により「新
宿」駅、
「渋谷」駅へは 10 分以内でアクセスが可能です。徒歩圏内にはスーパーマーケット、銀行、郵便
局、教育施設があります。
「下北沢」駅は様々なカルチャーの発信地であり、個性あふれる古着店、ライ
ブハウスや劇場、各種飲食店も多数存することから生活利便性は良好です。一方、本物件は商業エリアを
抜けた閑静な住宅街に位置しているため、落ち着いた生活環境となっています。
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ⅱ. 物件特性
本物件は、地上 3 階建て、全 62 戸、部屋のタイプは 1R、1K、1R+S、1LDK、1LDK+S、2LDK で構成された
低層マンションです。中庭には木や草花が植えられ、落ち着いた雰囲気で高級感のある物件です。設備に
ついては、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、
Wi-Fi、宅配ボックス、駐車場等が備えられており、安全性と快適性に優れ、単身者からファミリーまで
安定的な需要が見込まれます。
b. プライムメゾン目黒
ⅰ. 立地特性
本物件は、JR 山手線「目黒」駅から徒歩約 8 分、
「恵比寿」駅から徒歩約 13 分に位置し、最寄駅の「目
黒」駅には JR 山手線の他、東急目黒線、東京メトロ南北線及び都営地下鉄三田線が乗り入れ、複数の路
線が使用可能であり高い交通利便性を有しています。また、都心部にありながら「国立科学博物館附属自
然教育園」をはじめとした広大な緑を身近に感じられ、気品ある暮らしを愉しむことができるロケーショ
ンです。
「目黒」駅直結の商業施設にはスーパーマーケットや各種専門店があり、
「恵比寿」駅周辺には飲
食店や物販店等が多数存するなど、生活利便性にも優れています。
ⅱ. 物件特性
本物件は、地上 5 階、地下 1 階建て、全 25 戸、部屋のタイプは 1R、1LDK、2LDK で構成されています。
設備についても入居者のニーズに対応し、食洗機付システムキッチン、オートロック、防犯カメラ、モニ
ター付インターホン、床暖房、浴室暖房乾燥機、追炊き機能付きオートバス、宅配ボックス等を備えてお
り、利便性を志向する単身者、利便性及び居住環境を志向する所得水準の高い単身者、DINKS 世帯を中心
とした安定的な賃貸需要が見込まれます。
c. プライムメゾン両国
ⅰ. 立地特性
本物件は、都営大江戸線「両国」駅から徒歩約 5 分、JR 総武線「両国」駅から徒歩約 11 分に所在し、
都営大江戸線では汐留・六本木方面及び秋葉原・新宿方面へのアクセスも良好である他、JR「両国」駅か
ら「東京」駅までは約 11 分と交通利便性は良好です。
本物件の所在する「両国」エリアは JR 総武線「両国」駅を中心に形成され、駅北側には両国国技館や
江戸東京博物館等の文化・観光施設や、江戸時代に造園された大名庭園「旧安田庭園」等の緑地が点在し
ます。また、本物件周辺には、小学校や中学校、公園、コンビニエンスストア等の利便施設が存し、大型
商業施設が集積する「錦糸町」エリアへも徒歩圏内であることから、生活環境は良好です。
ⅱ. 物件特性
本物件は、地上 7 階建て、全 43 戸、部屋のタイプは 1R、1K、1LDK、2LDK で構成されています。設備に
ついては、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥機、温水洗浄便座、
追炊き機能付オートバス、宅配ボックス等を備えており、単身者やファミリー等、多様な需要が見込まれ
ます。
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d. プライムメゾン中目黒
ⅰ. 立地特性
本物件は、東京メトロ日比谷線・東急東横線「中目黒」駅より徒歩約 13 分、JR 山手線「目黒」駅より
徒歩約 14 分に所在する高層の店舗付賃貸マンションです。本物件の最寄り駅である「中目黒」駅は複数
の路線が利用可能であり、
「渋谷」駅まで約 5 分でアクセスができるほか、都心中心部へのアクセスも良
好で交通利便性にも優れています。目黒川を中心とした自然と都市景観が調和し、美術館や目黒不動尊等
の文化施設が点在する地域でもあります。また、本物件の店舗部分にはスーパーマーケットがあるほか、
「中目黒」駅前には飲食店等が多数立ち並ぶ商店街があり、
「目黒」駅には駅直結の商業施設が所在する
など生活利便性も良好です。
ⅱ. 物件特性
本物件は、地上 14 階、全 157 戸（店舗１戸含む）
、部屋は 1R、１K を中心とし 1LDK、2LDK、3LDK の幅
広いタイプで構成されています。設備については宅配ボックス、24 時間ゴミ出し可能なごみ置き場があり、
エントランスには防犯カメラやオートロックを備えています。また、各部屋にはモニター付インターホン、
浴室乾燥機、温水洗浄便座等が備えられています。1 階店舗にはスーパーマーケットが入居していること
もあり、都心接近性及び利便性を志向する単身者、DINKS 世帯、ファミリーを問わず多様な需要が見込ま
れます。
e. プライムメゾン板橋
ⅰ. 立地特性
本物件は、都営三田線「板橋区役所前」駅徒歩約 5 分、東武東上線「下板橋」駅徒歩約 8 分、JR 埼京線
「板橋」駅徒歩約 10 分の位置にあり、池袋、新宿への交通利便性は良好です。また、徒歩圏内に区役所、
銀行、郵便局、警察署、スーパーといった施設が揃っているほか、商店街、コンビニエンスストア、飲食
店もあり生活利便性も良好です。一方で、周辺にはボートに乗れる見次公園、板橋区立美術館、赤塚植物
園、教育科学館等があり、教育科学館ではプラネタリウムも楽しめるほか、閑静な住宅街に隣接している
ため、落ち着いた生活環境も維持されています。
ⅱ. 物件特性
本物件は、地上 18 階建て、全 154 戸（店舗 1 戸含む）
、部屋のタイプは 1R、1K、1LDK で構成されてい
ます。設備については、オートロック、防犯カメラ、モニター付インターホン、浴室換気暖房乾燥機、温
水洗浄便座、追炊き機能付オートバス、宅配ボックス、機械式駐車場等を備えており、利便性を重視する
単身者や学生を中心とした需要が見込まれます。
(2) 本資産譲渡の理由
譲渡予定資産 9 物件のうち 8 物件は、2018 年 5 月 1 日付で効力が発生した積水ハウス・レジデンシャル投資
法人（以下「SHI」といいます。
）との合併（以下「本投資法人合併」といいます。
）により本投資法人が SHI
から承継した資産です。
本投資法人は、譲渡予定資産の将来の収益予想・収益性及び資産価値並びにポートフォリオの構成等に加え、
不動産市場の動向等を総合的に検討した結果、ポートフォリオの質的向上及び安定的な分配金原資の確保の観
点から投資主価値の最大化に資するものと判断し、本資産譲渡を行うことを決定しました。
譲渡予定資産における償却後 NOI 利回り（注 1）は 3.5％ですが、平均築年数は 15 年程度となり、今後、
大規模修繕工事をはじめとした修繕費の増加が予想されるため、収益性が低下することが見込まれます。
そのような中、足許の好調な不動産売買マーケットを背景に、利害関係のない第三者である譲渡先より
譲渡予定資産 9 物件の合計で鑑定評価額（2021 年 4 月 30 日時点）を 10％超上回る譲渡予定価格による
購入の申し出を受け、本資産譲渡について検討してきました。
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その結果、譲渡予定資産の保有を継続した場合には、利回り水準の低下が見込まれる一方、本資産譲
渡を実行した場合には、翌期以降の分配金水準の安定化に活用する目的で、譲渡益の一部を圧縮積立金
として内部留保することが可能なこと、また、2021 年 10 月期（第 14 期）における一口当たり分配金の
増額に寄与することから本資産譲渡を決定しました。なお、エスティメゾン小倉における譲渡予定価格
730 百万円は鑑定評価額（2021 年 4 月 30 日時点）1,050 百万円を下回っているものの、本資産譲渡にお
ける取引の一体性や足許の運用実績を踏まえ慎重に検討した結果、他 8 物件と併せて譲渡することを決
定しました。
本投資法人は、本資産譲渡により会計上の譲渡益(注 2)2,815 百万円及び譲渡損(注 2)365 百万円の計上を見込
んでおり、税制特例を活用し、譲渡益の一部である 1,205 百万円（見込）について導管性要件を満たす範囲内
の金額を圧縮積立金として内部留保する予定です。当該圧縮積立金については、分配金水準の安定化等を目的
とし、新型コロナウイルス感染症の影響による収益の落ち込みへの対応や、オフィステナントにおける契約更
新時の一時的な収益の減少等に柔軟に活用していく方針です。
なお、本投資法人は、一時差異等調整積立金（以下「RTA」といいます。）の取崩し満了が予想される 2023
年 4 月期（第 17 期）以降、税会不一致（会計上の利益と税務上の所得との差異をいいます。以下同じです。）
による課税負担の発生を回避することを目的として一時差異等調整引当額として利益超過分配を実施する見込
みですが、投信法第 137 条第 1 項の定めにより、圧縮積立金等を利益留保したまま利益超過分配を実施するこ
とができないため、圧縮積立金は 2023 年 4 月期（第 17 期）までに全額を取崩す方針です。また、本投資法人
が SHI より承継した譲渡予定資産は、会計上の帳簿価額と税務上の帳簿価額が異なる(注 3)こと等から、本資産
譲渡による税務上の譲渡益は会計上の譲渡益を下回る 2,713 百万円となり、101 百万円の税会不一致が発生す
る見込みです。
(注1) 「償却後 NOI 利回り」は、各物件の 2020 年 10 月期(第 12 期)及び 2021 年 4 月期（第 13 期）の実績値に基づく償却後 NOI を
取得価格で除して算出した償却後 NOI 利回りを、取得価格で加重平均して算出しています。
(注2) 「会計上の譲渡益及び譲渡損」は、譲渡予定価格と会計上の帳簿価額の差額から譲渡諸経費を控除した概算値です。
(注3) 本投資法人が本投資法人合併により承継した譲渡予定資産の受入時点の帳簿価額は、会計上は、本投資法人を取得企業、SHI を被取得
企業とするパーチェス法により会計処理されることにより、本投資法人が取得した 2018 年 4 月 30 日を価格時点とする鑑定評価額を受
入価格としていますが、税務上は、SHI の最終期の営業期間の末日（2018 年 4 月 30 日）時点の帳簿価額を引き継ぐため、本資産譲渡
時の会計上の帳簿価額と税務上の帳簿価額に差異が生じています。
3. 取得予定資産の内容
(1) プライムメゾン下北沢
特定資産の概要
物 件 名 称 プライムメゾン下北沢
取 得 予 定 日 2021 年 9 月 1 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 8 月 31 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 2,580 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,580 百万円（2021 年 7 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
所 在 地 東京都世田谷区代沢五丁目 4 番 18 号
地 番 東京都世田谷区代沢五丁目 1163 番 1
敷 地 面 積 1,405.89 ㎡
用 途 地 域 第一種低層住居専用地域
土 地
建 蔽 率 50％
容 積 率 150％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 物
建 築 時 期 2019 年 12 月
6
構 造 / 階 数 RC 造/地下 1 階・地上 3 階
延 床 面 積 2,674.88 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 1,991.72 ㎡（賃貸可能戸数 62 戸）
賃 貸 面 積 1,904.32 ㎡（賃貸戸数 59 戸）
稼 働 率 95.6％（2021 年 6 月末現在）
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 9,266 千円
敷 金 ・ 保 証 金 8,268 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型（予定）
契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 8 月 31 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 663 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 153 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 7.51％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社坂倉建築研究所
構 造 設 計 者 株式会社構造計画研究所
施 工 者 馬淵建設株式会社
確 認 検 査 機 関 一般財団法人日本建築センター
特記事項
該当事項はありません。
(2) プライムメゾン目黒
特定資産の概要
物 件 名 称 プライムメゾン目黒
取 得 予 定 日 2021 年 9 月 1 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 8 月 31 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 2,310 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,310 百万円（2021 年 7 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
所 在 地 東京都目黒区三田二丁目 10 番 39 号
7
地 番 東京都目黒区三田二丁目 54 番 31 他 1 筆
敷 地 面 積 745.78 ㎡
用 途 地 域 第一種中高層住居専用地域
土 地
建 蔽 率 60%
容 積 率 200%
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2018 年 8 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地下 1 階・地上 5 階
延 床 面 積 1,728.80 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 1,335.62 ㎡（賃貸可能戸数 25 戸）
賃 貸 面 積 1,168.60 ㎡（賃貸戸数 22 戸）
稼 働 率 87.5％（2021 年 6 月末現在）
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 7,690 千円
敷 金 ・ 保 証 金 7,690 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型（予定）
契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 8 月 31 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 484 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 402 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 6.42%
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社宮川憲司建築事務所
構 造 設 計 者 株式会社ケイエム構造設計
施 工 者 日本建設株式会社
確 認 検 査 機 関 一般財団法人日本建築センター
特記事項
該当事項はありません。
(3) プライムメゾン両国
特定資産の概要
物 件 名 称 プライムメゾン両国
取 得 予 定 日 2021 年 9 月 1 日
8
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 9 月 30 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 1,530 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,540 百万円（2021 年 7 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
所 在 地 東京都墨田区亀沢二丁目 14 番 8 号
地 番 東京都墨田区亀沢二丁目 15 番 3
敷 地 面 積 444.85 ㎡
用 途 地 域 準工業地域
土 地
建 蔽 率 60％
容 積 率 300％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2019 年 2 月
建 物 構 造 / 階 数 S 造／地上 7 階
延 床 面 積 1,930.05 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 1,499.10 ㎡（賃貸可能戸数 43 戸）
賃 貸 面 積 1,390.19 ㎡（賃貸戸数 39 戸）
稼 働 率 92.7％（2021 年 6 月末現在）
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 6,095 千円
敷 金 ・ 保 証 金 5,661 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型（予定）
契 約 期 間 2021 年 9 月 1 日から 2031 年 8 月 31 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 471 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 132 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.12％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社鴻池組
構 造 設 計 者 株式会社鴻池組
施 工 者 株式会社鴻池組
確 認 検 査 機 関 株式会社都市居住評価センター
9
特記事項
該当事項はありません。
(4) プライムメゾン中目黒
特定資産の概要
物 件 名 称 プライムメゾン中目黒
取 得 予 定 日 2022 年 2 月 1 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2007 年 3 月 9 日から 2026 年 9 月 12 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 10,000 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 10,300 百万円（2021 年 7 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
所 在 地 東京都目黒区中目黒四丁目 8 番 25 号
地 番 東京都目黒区中目黒四丁目 755 番 4
敷 地 面 積 1,250.92 ㎡
用 途 地 域 商業地域、近隣商業地域
土 地
建 蔽 率 80％、80%
容 積 率 500％、200％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅、店舗
建 築 時 期 2019 年 11 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 14 階
延 床 面 積 7,827.84 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 6,033.98 ㎡（賃貸可能戸数 157 戸（店舗 1 戸含む））
賃 貸 面 積 5,868.21 ㎡（賃貸戸数 151 戸）
稼 働 率 97.3％（2021 年 6 月末現在）
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 33,669 千円
敷 金 ・ 保 証 金 79,185 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型（予定）
契 約 期 間 2022 年 2 月 1 日から 2032 年 1 月 31 日まで（予定）
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 2,022 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 797 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
10
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 3.28％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社長谷工コーポレーション
構 造 設 計 者 株式会社長谷工コーポレーション
施 工 者 株式会社長谷工コーポレーション
確 認 検 査 機 関 株式会社都市居住評価センター
特記事項
該当事項はありません。
(5) プライムメゾン板橋
特定資産の概要
物 件 名 称 プライムメゾン板橋
取 得 予 定 日 2022 年 2 月 1 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権（予定）
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信 託 契 約 期 間 2022 年 2 月 1 日から 2032 年 1 月 31 日まで（予定）
取 得 予 定 価 格 4,800 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 4,810 百万円（2021 年 7 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
所 在 地 東京都板橋区板橋三丁目 1 番 8 号
地 番 東京都板橋区板橋三丁目 894 番 1 他 1 筆
敷 地 面 積 854.85 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 600％、400％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅、店舗
建 築 時 期 2019 年 2 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 18 階
延 床 面 積 6,395.13 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 4,557.89 ㎡（賃貸可能戸数 154 戸（店舗 1 戸含む））
賃 貸 面 積 4,236.99 ㎡（賃貸戸数 142 戸）
稼 働 率 93.0％（2021 年 6 月末現在）
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 18,570 千円
敷 金 ・ 保 証 金 24,883 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型（予定）
契 約 期 間 2022 年 2 月 1 日から 2032 年 1 月 31 日まで（予定）
11
建物状況調査の概要
再 調 達 価 格 1,625 百万円
緊 急 修 繕 －
修 繕 費 短 期 修 繕 －
長 期 修 繕 741 千円
調 査 会 社 株式会社東京建築検査機構
地震ＰＭＬ評価の概要
Ｐ Ｍ Ｌ 値 2.46％
調 査 会 社 ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社
設計者・施工者・確認検査機関
建 物 設 計 者 株式会社広建設計
構 造 設 計 者 有限会社松尾設計
施 工 者 不二建設株式会社
確 認 検 査 機 関 一般財団法人住宅金融普及協会
特記事項
該当事項はありません。
4. 譲渡予定資産の内容
(1) エスティメゾン塚本
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン塚本
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2006 年 8 月 30 日から 2025 年 10 月 31 日まで
譲 渡 予 定 価 格 1,440 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,110 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 大阪府大阪市淀川区塚本二丁目 13 番 5 号
地 番 大阪府大阪市淀川区塚本二丁目 15 番 3
敷 地 面 積 808.54 ㎡
用 途 地 域 第一種住居地域、準住居地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 300％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2006 年 8 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 11 階
延 床 面 積 2,565.66 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,321.04 ㎡（賃貸可能戸数 96 戸）
賃 貸 面 積 2,321.04 ㎡（賃貸戸数 96 戸）
12
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
96.9％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 6,444 千円
敷 金 ・ 保 証 金 2,678 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス GM パートナーズ株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス GM パートナーズ株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2020 年 9 月 1 日から 2021 年 8 月 31 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
(2) エスティメゾン大泉学園
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン大泉学園
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2007 年 8 月 21 日から 2027 年 7 月 31 日まで
譲 渡 予 定 価 格 925 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 858 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都練馬区東大泉二丁目 12 番 15 号
地 番 東京都練馬区東大泉二丁目 979 番 16 他 1 筆
敷 地 面 積 618.00 ㎡
用 途 地 域 準工業地域、近隣商業地域
土 地
建 蔽 率 60％、80％
容 積 率 200％、300％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2007 年 2 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 6 階
延 床 面 積 1,542.16 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 1,362.36 ㎡（賃貸可能戸数 57 戸）
賃 貸 面 積 1,266.22 ㎡（賃貸戸数 53 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
94.6％ 100.0％ 100.0％ 96.4％ 92.9％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 4,168 千円
敷 金 ・ 保 証 金 4,785 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
13
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2020 年 8 月 21 日から 2021 年 8 月 20 日まで
東側道路は幅員約 5.8ｍの主要生活道路です。練馬区まちづくり条例が施
特 記 事 項 行されたことにより、再建築する際には、セットバック（道路中心から 3
ｍ）が必要となります。
(3) エスティメゾン東品川
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン東品川
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2008 年 7 月 1 日から 2028 年 6 月 30 日まで
譲 渡 予 定 価 格 3,160 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,390 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都品川区東品川一丁目 10 番 1 号
地 番 東京都品川区東品川一丁目 51 番 1
敷 地 面 積 1,028.92 ㎡
用 途 地 域 準工業地域
土 地
建 蔽 率 60％
容 積 率 300％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2008 年 5 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 8 階
延 床 面 積 3,338.12 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,936.72 ㎡（賃貸可能戸数 94 戸）
賃 貸 面 積 2,855.41 ㎡（賃貸戸数 91 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
92.7％ 93.6％ 97.2％ 96.0％ 97.2％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 11,266 千円
敷 金 ・ 保 証 金 10,615 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2021 年 6 月 30 日から 2022 年 6 月 29 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
14
(4) エスティメゾン板橋区役所前
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン板橋区役所前
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2007 年 11 月 1 日から 2027 年 7 月 31 日まで
譲 渡 予 定 価 格 3,125 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,750 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都板橋区板橋二丁目 46 番 11 号
地 番 東京都板橋区板橋二丁目 46 番 16
敷 地 面 積 731.71 ㎡
用 途 地 域 商業地域、第二種住居地域
土 地
建 蔽 率 80%、60％
容 積 率 600%、300％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2007 年 4 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 14 階
延 床 面 積 4,322.19 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 3,915.81 ㎡（賃貸可能戸数 124 戸）
賃 貸 面 積 3,474.41 ㎡（賃貸戸数 110 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
97.6％ 98.4％ 94.4％ 90.3％ 88.7％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 11,435 千円
敷 金 ・ 保 証 金 10,957 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産東京株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2020 年 11 月 1 日から 2021 年 10 月 31 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
(5) エスティメゾン四谷坂町
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン四谷坂町
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2008 年 4 月 25 日から 2028 年 2 月 29 日まで
譲 渡 予 定 価 格 2,610 百万円
15
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 2,340 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 JLL 森井鑑定株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都新宿区四谷坂町 6 番 20 号
地 番 東京都新宿区四谷坂町 15 番 1 他 1 筆
敷 地 面 積 905.08 ㎡
用 途 地 域 第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
土 地
建 蔽 率 60％、60％
容 積 率 400％、300％
所 有 形 態 敷地権（共有持分）
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2008 年 3 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 7 階
延 床 面 積 3,675.01 ㎡
所 有 形 態 区分所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,453.17 ㎡（賃貸可能戸数 59 戸）
賃 貸 面 積 2,197.36 ㎡（賃貸戸数 53 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
94.6％ 92.9％ 91.9％ 93.0％ 89.6％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 9,228 千円
敷 金 ・ 保 証 金 11,438 千円
プロパティ・マネジメント会社 三井不動産レジデンシャルリース株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 三井不動産レジデンシャルリース株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2021 年 4 月 25 日から 2022 年 4 月 24 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
（注）敷地権（所有権の共有持分）の割合は 329,739 分の 245,317 ですが、
「敷地面積」は敷地全体の面積を記載しています。また、本投資
法人が保有している専有部分の延床面積は 2,253.07 ㎡ですが「延床面積」は建物全体の面積を記載しています。
(6) エスティメゾン上呉服
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン上呉服
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2008 年 4 月 25 日から 2028 年 4 月 30 日まで
譲 渡 予 定 価 格 970 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 825 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社立地評価研究所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 福岡県福岡市博多区上呉服町 13 番 3
16
地 番 福岡県福岡市博多区上呉服町 468 番 他 5 筆
敷 地 面 積 606.49 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 400％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2008 年 3 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 14 階
延 床 面 積 2,523.71 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,261.91 ㎡（賃貸可能戸数 62 戸）
賃 貸 面 積 2,194.35 ㎡（賃貸戸数 60 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
94.0％ 95.5％ 97.0％ 97.0％ 97.0％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 4,607 千円
敷 金 ・ 保 証 金 4,680 千円
プロパティ・マネジメント会社 株式会社長谷工ライブネット
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社長谷工ライブネット
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2021 年 4 月 25 日から 2022 年 4 月 24 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
(7) エスティメゾン港北綱島
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン港北綱島
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2015 年 7 月 10 日から 2025 年 7 月 31 日まで
譲 渡 予 定 価 格 3,175 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 3,033 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 神奈川県横浜市港北区新吉田東八丁目 45 番 25 号他
地 番 神奈川県横浜市港北区新吉田東八丁目 2852 番 1 他 7 筆
敷 地 面 積 5,632.35 ㎡
用 途 地 域 準工業地域
土 地
建 蔽 率 60％
容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権
17
用 途 共同住宅
イースト ：2002 年 3 月
建 築 時 期 ウエスト ：2002 年 10 月
建 物 アネックス ：2002 年 9 月
構 造 / 階 数 RC 造/地上 5 階
延 床 面 積 7,408.15 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 6,867.48 ㎡（賃貸可能戸数 149 戸）
賃 貸 面 積 6,867.48 ㎡（賃貸戸数 149 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 12,388 千円
敷 金 ・ 保 証 金 27,305 千円
プロパティ・マネジメント会社 －
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社コスモスイニシア
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 賃料固定型
イースト ：2020 年 4 月 1 日から 2022 年 3 月 31 日まで
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 ウエスト ：2020 年 10 月 23 日から 2022 年 10 月 22 日まで
アネックス ：2020 年 9 月 19 日から 2022 年 9 月 18 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
(注) エスティメゾン港北綱島は、イースト、ウエスト、アネックスの合計 3 棟の建物から構成されています。なお、3 棟の建物の構造・階
数は全て同じです。
(8) エスティメゾン神戸三宮
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン神戸三宮
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2016 年 4 月 1 日から 2026 年 4 月 30 日まで
譲 渡 予 定 価 格 1,015 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,000 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社中央不動産鑑定所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 兵庫県神戸市中央区小野柄通三丁目 2 番 27
地 番 兵庫県神戸市中央区小野柄通三丁目 319 番 1
敷 地 面 積 446.71 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 700％、600％
所 有 形 態 所有権
18
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2007 年 3 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 14 階
延 床 面 積 2,304.05 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 2,007.00 ㎡（賃貸可能戸数 56 戸）
賃 貸 面 積 1,973.09 ㎡（賃貸戸数 55 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 98.3％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 4,944 千円
敷 金 ・ 保 証 金 4,340 千円
プロパティ・マネジメント会社 積水ハウス不動産関西株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 積水ハウス不動産関西株式会社
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2016 年 4 月 1 日から 2026 年 4 月 30 日まで
特 記 事 項 該当事項はありません。
(9) エスティメゾン小倉
特定資産の概要
物 件 名 称 エスティメゾン小倉
譲 渡 予 定 日 2021 年 8 月 20 日
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 契 約 期 間 2018 年 11 月 29 日から 2028 年 11 月 30 日まで
譲 渡 予 定 価 格 730 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,050 百万円（2021 年 4 月 30 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社立地評価研究所
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 福岡県北九州市小倉北区京町四丁目 2 番 5 号
地 番 福岡県北九州市小倉北区京町四丁目 146 番 2
敷 地 面 積 981.57 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地
建 蔽 率 80％
容 積 率 400％
所 有 形 態 所有権
用 途 共同住宅
建 築 時 期 2006 年 2 月
建 物 構 造 / 階 数 RC 造/地上 14 階
延 床 面 積 3,334.44 ㎡
所 有 形 態 所有権
担 保 設 定 の 有 無 無
19
賃貸借及び管理の状況
賃 貸 可 能 面 積 3,062.59 ㎡（賃貸可能戸数 61 戸）
賃 貸 面 積 2,705.13 ㎡（賃貸戸数 53 戸）
2021 年 2 月末 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末 2021 年 6 月末
稼 働 率
87.9％ 91.4％ 94.3％ 92.5％ 88.3％
テ ナ ン ト 数 1
月 額 賃 料 4,692 千円
敷 金 ・ 保 証 金 3,221 千円
プロパティ・マネジメント会社 株式会社長谷工ライブネット
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 株式会社長谷工ライブネット
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パススルー型
マ ス タ ー リ ー ス 契 約 期 間 2018 年 11 月 29 日から 2028 年 11 月 30 日まで
特 記 事 項 建築基準法第 42 条第 2 項により 8.89 ㎡の私道負担があります。
【
「3.取得予定資産の内容及び 4.譲渡予定資産の内容」の記載事項の説明】
(1) 「鑑定評価額（価格時点） 」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成され
た各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載してい
ます。
(2) 「所在地」は、住居表示を記載しています。なお、住居表示は市区町村が交付する通知書、物件概要書又は重要事項説明書に基づ
き記載し、住居表示が未実施及び物件概要書又は重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、登記簿（登記記録を含みます。
以下同じです。 ）上の表示されている「建物の所在」欄の内容又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
(3) 「地番」及び「敷地面積」は、登記簿上の表示に基づき地番（複数ある場合にはそのうちの一地番）及び地積の合計を記載してい
ます。
(4) 「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。（以下「都市計画法」といいます。
） ）第 8 条第 1
項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
(5) 「建蔽率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。（以下「建築基準法」といいます。
） ）第 53 条に定
める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分
率で記載しています。
(6) 「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関
連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
(7) 「土地」の「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分
所有権等の所有形態の区分を記載しています。
(8) 「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。
(9) 「建築時期」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。
(10) 「構造/階数」は、登記簿上の表示に基づき記載しています。なお、記載の略称は、それぞれ以下の構造を表しています。
RC 造：鉄筋コンクリート造、SRC 造：鉄骨鉄筋コンクリート造、S 造：鉄骨造
(11) 「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物（ただし、附属建物等を除きます。 ）の床面積の合計を記載しています。
(12) 「建物」の「所有形態」は、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する又は保有する予定の権利について、所有権・区分
所有権等の所有形態の区分を記載しています。
(13) 「担保設定の有無」は、本投資法人が負担している又は取得後に負担する担保がある場合に、その概要を記載しています。
(14) 「賃貸可能面積」は、2021 年 6 月末日現在において有効な各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられる面
積を合計し、記載しています。
(15) 「賃貸面積」は、2021 年 6 月末日現在において有効な各賃貸借契約書に表示された賃貸面積又は建物図面等に基づく賃貸面積の合
計を記載しています。
(16) 「稼働率」は、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(17) 「テナント数」は、譲渡予定資産については 2021 年 6 月末日現在において有効な賃貸借契約の内容に基づき、取得予定資産につい
ては、取得時に新たに締結する予定の各賃貸借契約の内容に基づき、テナントの合計数を記載しています。なお、譲渡予定資産に
ついては、信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース契約を締結しているため、かかるマスターリース契約上の賃
借人の数を記載しています。また、取得予定資産については、信託受託者とマスターリース会社との間でマスターリース契約を締
結する予定であるため、マスターリース会社が賃貸人となることについての同意を全てのエンドテナントより取得するものと仮定
し、「1」として記載しています。 「マスターリース会社」及び「マスターリース契約」については、下記(21)をご参照ください。
(18) 「月額賃料」は、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約を締結している譲渡予定資産については、2021 年 6
月末日現在の当該契約の内容に基づく月額賃料（駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。なお、消費税及び
地方消費税は含みません。以下同じです。 ）を、マスターリース会社との間でパススルー型マスターリース契約を締結している譲渡
予定資産又はマスターリース会社との間でパススルー型マスターリース契約を締結する予定の取得予定資産については、2021 年 6
月末日現在において有効なエンドテナントとの各賃貸借契約に表示された月額賃料（当該賃貸借契約においてフリーレント又はレ
ントホリデーの定めがある場合でも、同日時点のフリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。 ）を千円未満を切り
捨てて記載しています。なお、 「フリーレント」とは、ある一定期間（主として新規入居時）に無償又は相当低廉な賃料を設定する
合意をいい、 「レントホリデー」とは、賃貸借期間中の一定の期間について、定期又は不定期に、無償又は相当低廉な賃料を設定す
る合意をいいます。以下同じです。
(19) 「敷金・保証金」は、マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約を締結している譲渡予定資産については、2021
年 6 月末日現在の当該契約における敷金及び保証金の額（駐車場についての敷金は含みません。以下同じです。 ）を、また、マス
ターリース会社との間でパススルー型マスターリース契約を締結している譲渡予定資産又はマスターリース会社との間でパスス
ルー型マスターリース契約を締結する予定の取得予定資産については、2021 年 6 月末日現在において有効なエンドテナントとの各
20
賃貸借契約書に規定する敷金及び保証金の合計額を、それぞれ千円未満を切り捨てて記載しています。
(20) 「プロパティ・マネジメント会社」は、本投資法人がプロパティ・マネジメント業務を委託している又は取得後にプロパティ・マ
ネジメント業務を委託する予定の会社を記載しています。
(21) 「マスターリース会社」は、信託受託者とマスターリース契約を締結しているマスターリース会社又は本投資法人の取得後、信託
受託者とマスターリース契約を締結し、マスターリース会社となる予定の会社を記載しています。なお、 「マスターリース契約」と
は、賃借人が第三者に転貸することを目的として一括して締結される建物の賃貸借契約をいいます。以下同じです。
(22) 「マスターリース種別」は、取得予定資産については、取得後、有効となる予定のマスターリース契約の契約形態を、譲渡予定資
産については現在有効なマスターリース契約の契約形態を記載しています。マスターリース会社が支払う賃料を、転借人がマス
ターリース会社に支払う賃料にかかわらず一定額とするマスターリース方式を「賃料固定型」 、マスターリース会社が支払う賃料と、
エンドテナントが支払う賃料が常に同額となるマスターリース方式を「パススルー型」と記載しています。
(23) 「マスターリース契約期間」は、各譲渡予定資産の各賃貸借契約の内容又は各取得予定資産の取得時に新たに締結する予定の各賃
貸借契約の内容に基づき記載しています。
(24) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書の記載に基づき、消費税を含まない金額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(25) 「修繕費」は、建物状況調査報告書に基づき記載しています。 「短期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 1 年以内に必
要とする修繕・更新費用を記載しています。 「長期修繕」は、調査会社が試算した調査時点における 12 年間の修繕・更新費用の年平
均を記載しています。
(26) 「PML 値」は、SOMPO リスクマネジメント株式会社が各取得予定資産に関して作成した地震 PML 評価報告書又は SOMPO リスクマネジ
メント株式会社が行った PML の算出結果を記載した建物状況調査報告書の記載に基づいて記載しています。当該記載は、報告者の意
見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。
なお、 「PML 値」とは、地震による予想最大損失率（Probable Maximum Loss）を意味します。PML についての統一された厳密な定義
はありませんが、本書においては、50 年間（一般的な建物の耐用年数）での超過確率 10％の損失を生じる地震によりどの程度の被
害を受けるかを、90％非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合（％）で示したものです。ただし、予想損失額
は、地震動による建物（構造体、仕上げ、建築設備）のみの直接損失に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震
後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(27) 「特記事項」は、以下の事項を含む、各譲渡予定資産又は各取得予定資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項の
ほか、各譲渡予定資産又は各取得予定資産の評価額、収益性及び処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項がある場合に
当該事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの（担保権の設定を含みます。 ）
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
5. 取得先及び譲渡先の概要
(1) 取得先の概要
名 称 積水ハウス株式会社
所 在 地 大阪府大阪市北区大淀中一丁目 1 番 88 号
代 表 者 の 役 職
代表取締役社長 仲井 嘉浩
・ 氏 名
住宅、各種建築物、開発事業の企画・設計・施工・請負及び監理、不動産の
事 業 内 容
売買、賃貸借、管理及び不動産経営コンサルティング並びにその他関連事業
資 本 金 202,591 百万円（2021 年 1 月末日現在）
設 立 年 月 1960 年 8 月
純 資 産 1,368,887 百万円（連結）（2021 年 1 月末日現在）
総 資 産 2,625,861 百万円（連結）（2021 年 1 月末日現在）
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（9.79％）
大 株 主 株式会社日本カストディ銀行（信託口）（5.77％）
（ 持 株 比 率 ） 積水化学工業株式会社（5.46％）
（いずれも 2021 年 1 月末日現在）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口の総口数の 4.68％を保
有しています。また、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有する
資 本 関 係
会社であり、投信法で定める利害関係人等に該当し、本資産運用会社が社内
規程として定める利害関係者取引規程上の利害関係者に該当します。
当該会社は、本日現在、本資産運用会社に対して、非常勤取締役 1 名及び非
常勤監査役 1 名を派遣しています。なお、本資産運用会社の役職員のうち
人 的 関 係
15 名が当該会社からの出向者です。また、本資産運用会社より当該会社へ
従業員 1 名が出向しています。
21
当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサー・サポー
ト契約及び投資口の保有に関する覚書を、本投資法人との間で商標の使用に
取 引 関 係 関する覚書を締結しています。また、本投資法人が保有する一部の取得済資
産の売主であり、かつ、当該保有資産の一部について、マスターリース兼プ
ロパティ・マネジメント契約を締結しています。
関 連 当 事 者 へ
当該会社は、本資産運用会社の親会社であり、関連当事者に該当します。
の 該 当 状 況
(2) 譲渡先の概要
譲渡先は、国内に所在する合同会社ですが、当該譲渡先より開示についての承諾を得られていないことから
非開示としています。なお、当該譲渡先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特筆すべき資本関係・
人的関係・取引関係はなく、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者にも該当しません。
6. 物件取得者等の状況
(1) プライムメゾン下北沢
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「5.取得先及び譲渡先の概要(1)
－
あるものとの関係 取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
(2) プライムメゾン目黒
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「5.取得先及び譲渡先の概要(1)
－
あるものとの関係 取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
(3) プライムメゾン両国
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「5.取得先及び譲渡先の概要(1)
－
あるものとの関係 取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
22
(4) プライムメゾン中目黒
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「5.取得先及び譲渡先の概要(1)
－
あるものとの関係 取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
(5) プライムメゾン板橋
前所有者等 前々所有者等
会 社 名 積水ハウス株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害関係に 上記「5.取得先及び譲渡先の概要(1)
－
あるものとの関係 取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的で取得 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
7. 利害関係人等との取引
取得予定資産の取得先である積水ハウスは、前記のとおり投信法で定める利害関係人等に該当し、かつ本資
産運用会社の社内規程である利害関係者取引規程上の利害関係者に該当するため、本資産運用会社は、積水ハ
ウスとの間での取得予定資産に係る信託受益権譲渡契約の締結にあたり、当該利害関係者取引規程に従い、本
資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーによる事前審査及び承認並びに本資産運用会社の投資委員会、
コンプライアンス委員会及び取締役会による審議及び決定又は決議を経た上で本投資法人の役員会の承認に基
づく本投資法人の同意を得ています。
また、本投資法人は、取得予定資産については積水ハウス不動産東京株式会社を賃借人（マスターリース会
社）とする建物賃貸借契約を締結するとともに、同社にプロパティ・マネジメント業務を委託する予定である
ため、かかる建物の賃貸及び業務の委託に関しても、本資産運用会社は上記の利害関係者取引規程に定める意
思決定手続（本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を含みます。
）を経る予定です。
8. フォワードコミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本取引のうち本資産取得に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」
に規定される投資法人によるフォワード·コミットメント等に該当します。本売買契約上、本投資法人の表明
保証事項に誤りがあり、又は不正確であったこと等により売主が損害等を被った場合、本投資法人は、かかる
損害等を相当因果関係の範囲内で売買代金の 20％相当額を上限に賠償又は補償するものとされています。ただ
し、本売買契約においては、本投資法人が売買代金等の支払に必要な資金調達を完了していることが売買実行
の条件とされています。
9. 今後の見通し
本日付で、別途公表した「2021 年 10 月期及び 2022 年 4 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお
知らせ」をご参照ください。
23
10. 取得予定資産に係る鑑定評価書の概要
(1) プライムメゾン下北沢
物 件 名 称 プライムメゾン下北沢
鑑 定 評 価 額 2,580,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社谷澤総合鑑定所
価 格 時 点 2021 年 7 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF
法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断
収 益 価 格 2,580,000
し、DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検
証を行って試算。
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 2,650,000 －
運 営 収 益 122,340 －
標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入等
可 能 総 収 益 126,605
として査定。
空 室 等 損 失 等 4,264 中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
運 営 費 用 28,497 －
維 持 管 理 費 6,907 業務委託契約書等に基づき査定。
水 道 光 熱 費 1,075 収支実績等に基づき査定。
修 繕 費 2,079 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
P M フ ィ ー 3,521 業務委託契約書に基づき査定（CM・LM フィーを含まない）
。
対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定的
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 6,795
な水準と認められる入替率に基づき査定。
公 租 公 課 6,518 2020 年度課税資料等に基づき査定。
損 害 保 険 料 132 類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
そ の 他 費 用 1,468 収支実績等に基づき査定。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 93,842 －
一 時 金 の 運 用 益 91 運用利回りを 1.0%と査定し、運用益を計上。
資 本 的 支 出 1,320 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
純 収 益 ( N C F ) 92,614 －
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
回りとの比較検討を行い、さらに、対象不動産の市場性、不動
還 元 利 回 り 3.5%
産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも
留意し、査定。
D C F 法 に よ る 価 格 2,550,000 －
金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベー
割 引 率 3.6% ス利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個
別リスクを加算して査定。
最 終 還 元 利 回 り 3.7% 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
積 算 価 格 2,680,000 －
土 地 比 率 72.9% －
建 物 比 率 27.1% －
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及
び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、
収益価格にて鑑定評価額を決定。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
24
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 4,960 円/㎡（16,400 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 4,865 円/㎡（16,090 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3. 取得予定資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
(2) プライムメゾン目黒
物 件 名 称 プライムメゾン目黒
鑑 定 評 価 額 2,310,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社谷澤総合鑑定所
価 格 時 点 2021 年 7 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF
法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断
収 益 価 格 2,310,000
し、DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検
証を行って試算。
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 2,370,000 －
運 営 収 益 105,577 －
可 能 総 収 益 115,063 標準的かつ安定的な貸室賃料収入、駐車場収入等として査定。
空 室 等 損 失 等 9,486 中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
運 営 費 用 21,818 －
維 持 管 理 費 4,295 業務委託契約書等に基づき査定。
水 道 光 熱 費 1,282 収支実績等に基づき査定。
修 繕 費 1,288 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
P M フ ィ ー 3,063 業務委託契約書に基づき査定（CM・LM フィーを含まない）
。
対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定的
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 6,020
な水準と認められる入替率に基づき査定。
公 租 公 課 5,034 2020 年度課税資料等に基づき査定。
損 害 保 険 料 96 類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
そ の 他 費 用 739 収支実績等に基づき査定。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 83,759 －
一 時 金 の 運 用 益 85 運用利回りを 1.0%と査定し、運用益を計上。
資 本 的 支 出 960 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
純 収 益 ( N C F ) 82,884 －
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
回りとの比較検討を行い、さらに、対象不動産の市場性、不動
還 元 利 回 り 3.5%
産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも
留意し、査定。
D C F 法 に よ る 価 格 2,280,000 －
金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベー
割 引 率 3.6% ス利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個
別リスクを加算して査定。
最 終 還 元 利 回 り 3.7% 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
積 算 価 格 2,100,000 －
土 地 比 率 76.4% －
建 物 比 率 23.6% －
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及
び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、
収益価格にて鑑定評価額を決定。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
25
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 6,439 円/㎡（21,290 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 6,581 円/㎡（21,750 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3. 取得予定資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
(3) プライムメゾン両国
物 件 名 称 プライムメゾン両国
鑑 定 評 価 額 1,540,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社谷澤総合鑑定所
価 格 時 点 2021 年 7 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF
法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断
収 益 価 格 1,540,000
し、DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検
証を行って試算。
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 1,570,000 －
運 営 収 益 76,494 －
標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入等
可 能 総 収 益 80,654
として査定。
空 室 等 損 失 等 4,159 中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
運 営 費 用 17,464 －
維 持 管 理 費 3,975 業務委託契約書等に基づき査定。
水 道 光 熱 費 755 収支実績等に基づき査定。
修 繕 費 1,498 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
P M フ ィ ー 2,236 業務委託契約書に基づき査定（CM・LM フィーを含まない）
。
対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定的
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 4,380
な水準と認められる入替率に基づき査定。
公 租 公 課 3,683 2020 年度課税資料等に基づき査定。
損 害 保 険 料 94 類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
そ の 他 費 用 841 収支実績等に基づき査定。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 59,029 －
一 時 金 の 運 用 益 57 運用利回りを 1.0%と査定し、運用益を計上。
資 本 的 支 出 940 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
純 収 益 ( N C F ) 58,147 －
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
回りとの比較検討を行い、さらに、対象不動産の市場性、不動
還 元 利 回 り 3.7%
産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも
留意し、査定。
D C F 法 に よ る 価 格 1,530,000 －
金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベー
割 引 率 3.8% ス利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個
別リスクを加算して査定。
最 終 還 元 利 回 り 3.9% 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
積 算 価 格 1,430,000 －
土 地 比 率 65.3% －
建 物 比 率 34.7% －
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及
び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、
収益価格にて鑑定評価額を決定。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目の数字と一致しない場合があり
ます。
26
※ 賃貸借契約に係る平均賃料単価との比較
鑑定評価に係る平均賃料単価 4,334 円/㎡（14,330 円/坪）
賃貸借契約に係る平均賃料単価 4,384 円/㎡（14,490 円/坪）
（注 1）
「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、鑑定評価書に記載された直接還元法における「共益費込み貸室賃料収入」に基づく平均賃料単
価を記載しています。
（注 2）
「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「3. 取得予定資産の内容」の月額賃料に基づく平均賃料単価を記載しています。
(4) プライムメゾン中目黒
物 件 名 称 プライムメゾン中目黒
鑑 定 評 価 額 10,300,000,000 円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 株式会社谷澤総合鑑定所
価 格 時 点 2021 年 7 月 1 日
（千円）
項 目 内 容 概 要 等
将来の純収益の変動を明示することによって価格を導いた DCF
法による収益価格がより説明力が高く、説得力があると判断
収 益 価 格 10,300,000
し、DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検
証を行って試算。
直 接 還 元 法 に よ る 価 格 10,600,000 －
運 営 収 益 451,183 －
標準的かつ安定的な貸室賃料収入、共益費収入、駐車場収入等
可 能 総 収 益 468,264
として査定。
空 室 等 損 失 等 17,080 中長期的な平準化した空室率及び空車率にて査定。
運 営 費 用 78,110 －
維 持 管 理 費 8,399 業務委託契約書等に基づき査定。
水 道 光 熱 費 10,209 収支実績等に基づき査定。
修 繕 費 6,189 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
P M フ ィ ー 12,732 業務委託契約書に基づき査定（CM・LM フィーを含まない）
。
対象不動産の競争力及び類似不動産の水準等を踏まえ、安定的
テ ナ ン ト 募 集 費 用 等 18,016
な水準と認められる入替率に基づき査定。
公 租 公 課 18,548 2020 年度課税資料等に基づき査定。
損 害 保 険 料 406 類似事例に基づく標準的な料率にて査定。
そ の 他 費 用 3,609 収支実績等に基づき査定。
運 営 純 収 益 ( N O I ) 373,072 －
一 時 金 の 運 用 益 763 運用利回りを 1.0%と査定し、運用益を計上。
資 本 的 支 出 4,060 エンジニアリングレポート、類似事例に基づき査定。
純 収 益 ( N C F ) 369,776 －
近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
回りとの比較検討を行い、さらに、対象不動産の市場性、不動
還 元 利 回 り 3.5%
産投資市場の動向等を総合的に勘案の上、割引率との関係にも
留意し、査定。
D C F 法 に よ る 価 格 10,200,000 －
金融商品の利回りを基にした積上法等により、共同住宅のベー
割 引 率 3.6% ス利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にかかる個
別リスクを加算して査定。
最 終 還 元 利 回 り 3.7% 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定。
積 算 価 格 9,880,000 －
土 地 比 率 75.4% －
建 物 比 率 24.6% －
27
市場参加者（需要者）の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及
び依頼目的並びに「貸家及びその敷地」としての類型を踏まえ、投資家の投資
鑑定評価額の決定に際し留意した事項
採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って、
収益価格にて鑑定評価額を決定。
（注）上記表中の金額は、千円未満を切り捨てて記載しており、合計金額が運営収益や運営費用その他の項目