13 th
2021年4月期
決算説明資料
2021年6月17日
Contents
資産運用会社代表取締役社長就任ごあいさつ
Summary
001 エグゼクティブサマリー 030 ESGへの取組み① 外部認証及び国際イニシアチブ
002 新型コロナウイルス感染症の影響 031 ESGへの取組み② 環境
003 第13期における資産の取得・譲渡 032 ESGへの取組み③ 社会・ガバナンス
004 ポートフォリオサマリー
005 2021年4月期(第13期)決算概要 Appendix
007 業績予想(2021年10月期(第14期)･2022年4月期(第15期)) 034 貸借対照表
009 損益比較 035 損益計算書
010 1口当たり分配金とNAVの推移 036 主要経営指標の推移
011 鑑定評価額の推移 037 第13期取得資産の概要
038 ポートフォリオ稼働率
Portfolio Status
039 住居のエリア別稼働率
013 オフィスビルポートフォリオ状況 040 住居のエリア別賃料動向
017 住居ポートフォリオ状況 041 マテリアリティの特定とKPI
022 ホテルポートフォリオ状況 042 自然災害への対応
Financial Base 043 ポートフォリオ構築方針
044 ポートフォリオMAP
024 財務の状況 045 ポートフォリオ一覧
047 有利子負債一覧
Growth Strategy
050 期末鑑定価額一覧
027 内部留保の取崩し方針 053 投資主の状況
028 成長戦略 054 資産運用会社の概要
029 積水ハウスの都市再開発事業 055 各用語について
• 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。
• 積水ハウス・リート投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。本資料で提供している情報は、特段記載のない限り、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関
する法律、東京証券取引所有価証券上場規程並びにその他関連法令、関係諸規則に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。
• 積水ハウス・リート投資法人及び積水ハウス・アセットマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、積水ハウス・リート投資法人もしくは積水ハウス・アセットマネジ
メント株式会社が作成した情報であるか又は第三者から受領した情報であるかを問わず、その情報の正確性、妥当性及び完全性を保証するものではありません。
• 本資料に記載された情報のうち、過去又は現在の事実に関するもの以外は、本資料の作成日(但し、本資料中に特段の記載がある場合は当該日)において入手可能な情報に基づいてなされた積水ハウス・リート投資
法人及び積水ハウス・アセットマネジメント株式会社による仮定又は判断に基づく将来の予想に関する記述です。将来の予想に関する記述は、本資料作成日における積水ハウス・リート投資法人の投資方針、適用
法令、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係を前提としており、本資料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません。将来の予想に関する記述は、明示的であるか否かを問わず、既知
のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており、積水ハウス・リート投資法人の実際の業績、経営結果、財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります。
• 本資料の内容は、予告なしに変更又は廃止される場合があります。積水ハウス・リート投資法人及び積水ハウス・アセットマネジメント株式会社は、本資料の内容(将来の予想に関する記述を含みます。)を更新又
は公表する義務を負いません。
• 不動産投資信託証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目的とした商品です。不動産投資証券の裏付けとなる不動産の価格や収益力、不動産相場、取引市場、金利水準の変動等により不動産
投資信託証券の価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財政状態の悪化により損失を被ることがあります。詳しくは積水ハウス・リート投資法人の有価証券報告書に記載の「投資リス
ク」をご覧ください。
• 積水ハウス・リート投資法人及び積水ハウス・アセットマネジメント株式会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製・転用などを行うことを禁止します。
• なお、本資料は日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
資産運用会社代表取締役社長
就任ごあいさつ
資産運用を通じて
人・社会・未来を豊かにする
積水ハウスのスポンサー・サポートを最大限に活用
・外部成長
スポンサー・パイプラインを活用した
高クオリティ資産の取得
・内部成長
賃料・稼働率の維持向上
・ESG
代表取締役社長 阿部 亨
マテリアリティ・KPIの達成に向けた取組みを推進
資産の環境性能向上 主な経歴
1990年 4月 積水ハウス㈱入社
・資産運用会社の運用能力向上 2005年 8月
2009年 4月
ジャパンエクセレントアセットマネジメント㈱出向
セキスイハウスオーストラリア出向 代表取締役社長
イノベーション＆コミュニケーション 2019年10月 積水ハウス㈱ 東京マンション事業部長
2021年 2月 積水ハウス・アセットマネジメント㈱出向 代表取締役社長
エグゼクティブサマリー
1 業 績 2021年4月期(第13期)の1口当たり分配金は公表予想値を上回って着地
✓ 1口当たり分配金実績(第13期)1,675円、公表予想比+34円増 (+2.1%)、前期比△10円減 (△0.6%)
✓ 1口当たり予想分配金は、2021年10月期(第14期) 1,649円、2022年4月期(第15期) 1,625円
ザ・リッツ・カールトン京都の歩合賃料の減少部分と新型コロナウイルス感染症による影響
による賃料の減免等について、内部留保を取崩し、分配金の安定化に努める方針
✓ 1口当たりNAVは85,064円と前期比+1,895円増、含み益857億円(含み益率16.4%)
2 成長戦略 資産入替によりポートフォリオのクオリティ・収益性を強化する方針
✓ 住居において収益性の低下が予想される物件を売却し、クオリティ・収益性の高い物件を取得
✓ 譲渡益の一部を内部留保することで安定的な分配金の原資を確保する方針
✓ 第13期実績 譲渡 住居1物件 譲渡価格9.65億円・譲渡益130百万円のうち103百万円を内部留保
取得 住居3物件 取得価格合計37.5億円、鑑定NOI利回り(加重平均) 4.9%
3 財務戦略 強固な財務基盤の維持
✓ 保守的な水準でのLTVコントロール方針を維持(第13期末時点LTV 45.4%)
✓ グリーンボンド20億円(10年･利率0.46%)を好条件で発行(2021年5月)
1
新型コロナウイルス感染症の影響
足許の影響は小さいが、第14期以降はホテルの変動賃料がゼロとなるなど影響が拡大する想定
第13期(実績) 第14期・第15期(見込・想定)
・新型コロナウイルス感染症を理由に退去したテナント ・リーシング活動においてはフリーレントの活用等、
はいないが、経済活動の下振れ等を通じて影響を受け 条件緩和も視野に検討
ていると認識 ・リモートワークが浸透するも、コミュニケーション
・賃料の減免、猶予の影響は軽微 の重要性も再認識
オフィスビル
・賃料減免が分配金に与えた影響は1口当たり△0.1円 ・賃料減免として第14期に1口当たり△8円、
第15期に1口当たり△6円を織込んでいる
・空室リスクとして第15期に1口当たり△9円を
織込んでいる
・2020年春の緊急事態宣言時には新規契約が減少し、 ・解約件数の高止まり傾向が継続しており、一進一退
稼働率が低下。その後も解約率が高止まり のマーケット環境が継続すると想定
・機動的に稼働率重視の方針とし早期回復を実現 ・シングルタイプが影響を受けているが国内の
住居
・稼働率を重視したことで礼金取得率、賃料変動率が 人口動態に変化はなく、徐々に回復する想定
低下 ・一部契約でフリーレントを活用しており、稼働率の
・賃料の減免、猶予の影響はほぼなし 回復と比較して収益計上は遅れる見込み
・緊急事態宣言等により営業時間の短縮や自粛ムードが ・当面は厳しいビジネス環境が継続する想定
広がり飲食業、サービス業へ大きな打撃 ・賃料の減免、猶予は今後も一定程度発生する見込み
(商業テナント)
・賃料の減免、猶予の要請は一定程度発生 ・賃料減免として第14期に1口当たり△2円、第15
・賃料減免が分配金に与えた影響は1口当たり△0.5円 期に1口当たり△1円を織込んでいる
・世界的に国を越えた移動が制限され、インバウンド ・国内旅行・海外旅行のいずれも移動制限・自粛等で
需要が蒸発 観光産業にとって厳しい環境が継続すると想定
・国内ではGo To Travel事業などで持ち直す時期も ・第14期、第15期は2ホテルとも固定賃料部分のみの
ホテル あったが、再び緊急事態宣言等で移動が制約され、 収益計上を想定。変動賃料未発生の影響を各期1口
観光需要が大幅に減少 当たり△62円織込んでいる
・セントレジスホテル大阪の収益連動賃料はゼロとなり、 ・ザ・リッツ・カールトン京都の変動賃料の減少分
分配金に与えた影響は1口当たり△2円 は内部留保を取り崩し分配金の安定化を図る
• 商業テナントとは、主にオフィスビルの低層階や住居の1階部分に入居する飲食業、サービス業等を営むテナントを指します。
2
第13期における資産の取得・譲渡
資産の入替によりポートフォリオの収益性を強化し、譲渡益の一部を内部留保
譲渡 住居1物件 (東京23区) 取得 住居3物件 (すべて名古屋市内) ポートフォリオ・
業績への影響
譲渡価格 965百万円 取得価格合計 3,750百万円 R-116 グランマスト萱場
物件数
鑑定NOI利回り 3.9% 鑑定NOI利回り(加重平均) 4.9% +2物件
(譲渡価格ベース) (取得価格ベース)
築年数 13.1年 平均築年数 10.5年 資産規模
+2,928百万円
譲渡日 2021年2月26日 取得日 2021年4月1日
譲渡益 (第13期)
R-032 エスティメゾン三軒茶屋 R-115 マストスタイル東別院
+130百万円
うち内部留保
R-117 マストスタイル白壁南 +103百万円
想定NOI(第14期)
(第13期比)
+82百万円
LTV (第13期末)
45.4%
(前期比+0.3%)
3
ポートフォリオサマリー
ポートフォリオ分散状況 (第13期末時点・取得価格ベース)
用途別内訳 エリア別内訳 その他
(16物件)
ホテル 名古屋圏
4.6%
・セントレジスホテル大阪(本町ガーデンシティ) (13物件)
(2物件) ・ザ・リッツ・カールトン京都
5.0%
7.3%
大阪圏 三大都市圏比率
(13物件)
95.4 % 東京圏
26.6%
(81物件)
住居 資産規模 オフィスビル 63.8%
(115物件) (7物件)
46.8% 123 物件 45.8% 三大都市圏比率
5,358 億円
オフィスビル100% 住居 90.2％ ホテル100％
・プライムメゾン白金台タワー ・ガーデンシティ品川御殿山
・エスティメゾン大島 ・本町ガーデンシティ
・エスティメゾン銀座 ・本町南ガーデンシティ 築年数別内訳 5年未満
・プライムメゾン銀座イースト ・赤坂ガーデンシティ
15年以上 (9物件)
他 111 物件 ・御殿山 SHビル
・広小路 ガーデンアベニュー (32物件) 4.6%
・HK淀屋橋ガーデンアベニュー
18.9%
5年以上10年未満
(15物件)
平均築年数 11.3%
積水ハウスグループからの取得比率 76.0％
4,070億円 /62物件
11.5 年
積水ハウス 3,852億円/ 46物件 10年以上15年未満
積水ハウス不動産(6社) 218億円/ 16物件 (68物件)
65.2%
平均築年数
• 用途別内訳は本町ガーデンシティのオフィスビル部分とホテル部分は各1物件として用途別の物件数を算出 オフィスビル 10.8年 住居 12.4年 ホテル 9.1年
• 築年数別内訳はエスティメゾン横浜青葉台のノース棟、サウス棟の建築時期が異なるため、それぞれ1物件として算出
4
2021年4月期(第13期) 決算概要
公表予想比
住居1物件の譲渡益に加え、新型コロナウイルス感染症の影響を保守的に見立てていたことによる
費用の減少を主因に公表予想を上回って着地
(百万円)
公表予想値
第13期実績 前期比 公表予想比 前期実績 (2020年12月15日)
営業収益 15,055 +228 +186 14,826 14,868
営業利益 7,989 +120 +274 7,868 7,714
経常利益 7,103 +110 +288 6,993 6,814
当期純利益 7,103 +110 +288 6,992 6,814
内部留保取崩額 184 △49 △39 233 223
内部留保積立額 △103 △103 △103 － －
分配総額 7,183 △42 +145 7,226 7,037
1口当たり当期純利益 1,656円 +26円 +68円 1,630円 1,588円
1口当たり分配金 1,675円 △10円 +34円
内部留保残高(第13期末)：1,384百万円(RTA 671百万円・圧縮積立金 713百万円) 1,685円 1,641円
内部留保残高 (第13期分配金支払後)：1,401百万円 (RTA 675百万円・圧縮積立金 726百万円)
NOI NOI利回り 期中平均稼働率
第13期実績 前期比 第13期実績 前期比 第13期実績 前期比
オフィスビル 5,208百万円 +68百万円 4.2% － 99.6% △0.3pt.
住居 5,694百万円 +22百万円 4.6% － 96.6% +0.2pt.
ホテル 784百万円 △14百万円 4.0% △0.1pt. 100% －
ポートフォリオ全体 11,687百万円 +76百万円 4.4% － 97.5% +0.1pt.
5
第13期業績の主な変動要因
前期比 公表予想比
■ オフィスビル
賃貸事業収入の増加 +96百万円 管理委託料の減少 +28百万円
附加使用料収入の減少 △40百万円 租税公課の減少 +10百万円
水道光熱費の減少 +25百万円
管理委託料の増加 △9百万円
■ 住居
譲渡益の計上(譲渡1物件) +130百万円 譲渡益の計上 (譲渡1物件) +130百万円
賃貸事業収入の増加 (取得3物件) +19百万円 賃貸事業収入の増加 (取得3物件) +19百万円
賃貸事業収入の増加 (既存物件) +27百万円 その他雑収入の増加 (保険金収入) +34百万円
修繕費の増加 △9百万円 修繕費の減少 (保守的な費用想定) +21百万円
■ ホテル
賃貸事業収入の減少 (StR大阪の収益連動賃料) △8百万円 修繕費の減少(保守的な費用想定) +5百万円
■ 販売費及び一般管理費
資産運用報酬の増加 △44百万円 資産運用報酬の増加 △50百万円
■ 営業外損益
営業外収益の減少 (消費税還付金) △9百万円 営業外費用の減少 (支払利息) +13百万円
• 括弧内は主な要因を記載しています。 6
業績予想(2021年10月期(第14期) ･2022年4月期(第15期))
第14期、第15期共にホテルの変動賃料がゼロになるなど、マイナス要因があるが、
内部留保を活用することで分配金の安定化を図る
(百万円)
第14期予想 第13期実績比 第15期予想 第14期予想比
営業収益 14,578 △476 14,521 △56
営業利益 7,452 △536 7,392 △59
経常利益 6,540 △562 6,481 △58
当期純利益 6,540 △562 6,481 △58
内部留保取崩額 531 +347 487 △44
内部留保積立額 － +103 － －
分配総額 7,072 △111 6,969 △102
1口当たり当期純利益 1,524円 △132円 1,511円 △13円
1口当たり分配金 1,649円 △26円 1,625円 △24円
内部留保残高 (第15期分配金支払後)：381百万円 (RTA 304百万円・圧縮積立金 77百万円)
NOI NOI利回り 期中平均稼働率
第14期予想 第15期予想 第14期予想 第15期予想 第14期予想 第15期予想
オフィスビル 5,043百万円 4,968百万円 4.1% 4.0% 98.4% 98.4%
住居 5,635百万円 5,686百万円 4.5% 4.5% 96.3% 96.5%
ホテル 514百万円 510百万円 2.6% 2.6% 100% 100%
ポートフォリオ全体 11,193百万円 11,165百万円 4.2% 4.2% 96.9% 97.1%
7
第14期・第15期業績予想の主な変動要因
第14期 (第13期実績比) 第15期 (第14期予想比)
■ オフィスビル
賃貸事業収入の減少 (退去・減床) △143百万円 賃貸事業収入の減少 (空室リスク・減床) △56百万円
附加使用料収入の増加 +41百万円 附加使用料収入の減少 △37百万円
水道光熱費の増加 △21百万円 水道光熱費の減少 +12百万円
修繕費の増加 △25百万円 修繕費の減少 +12百万円
■ 住居
譲渡益の剥落 △130百万円 賃貸事業収入の増加 +36百万円
賃貸事業収入の増加 (取得3物件の通期寄与) +100百万円
賃貸事業収入の減少 (既存物件) △22百万円
その他雑収入の減少 (保険金収入) △35百万円
修繕費の増加 △30百万円
■ ホテル
賃貸事業収入の減少 (RC京都の歩合賃料) △259百万円
■ 販売費及び一般管理費
資産運用報酬の減少 +112百万円 資産運用報酬の減少 +11百万円
■ 営業外損益
営業外費用の増加 (支払利息) △25百万円
• 括弧内は主な要因を記載しています。 8
損益比較
(単位:百万円)
第12期実績 第13期実績 前期実績比 公表予想比 第14期予想 当期実績比 第15期予想 第14期予想比 第13期公表予想
不動産賃貸事業収益 14,826 14,925 +98 +56 14,578 △346 14,521 △56 14,868
賃貸事業収入 14,410 14,537 +127 +29 14,196 △341 14,176 △20 14,508
その他賃貸事業収入 416 387 △29 +27 381 △5 345 △36 360
附加使用料 186 146 △40 △2 188 +42 150 △37 149
礼金収入 72 61 △11 △0 60 △1 57 △2 62
更新料収入 127 127 △0 △4 114 △12 122 +7 131
その他雑収入等 29 52 +22 +34 18 △33 15 △3 17
不動産賃貸事業費用 5,660 5,706 +45 △114 5,863 +157 5,860 △3 5,820
外注委託費 561 559 △2 +0 568 +9 569 +1 558
管理委託料 435 449 +13 △26 449 △0 435 △13 476
信託報酬 44 41 △2 +0 42 +0 45 +2 41
水道光熱費 277 249 △27 △16 277 +27 260 △16 266
公租公課 1,027 1,032 +4 △14 1,035 +3 1,055 +20 1,046
うち固都税 999 1,004 +4 △13 1,007 +2 1,027 +20 1,017
損害保険料 17 17 +0 +0 17 +0 17 △0 16
修繕費 291 302 +11 △31 366 +64 357 △9 333
その他賃貸事業費用 561 585 +24 △28 627 +41 614 △13 614
減価償却費 2,444 2,468 +23 +1 2,478 +10 2,503 +25 2,466
不動産賃貸事業損益 9,165 9,218 +53 +170 8,714 △503 8,661 △53 9,048
不動産等売却益 － 130 +130 +130 － △130 － － －
販売費及び一般管理費 1,297 1,359 +62 +26 1,262 △97 1,269 +6 1,333
うち資産運用報酬 984 1,029 +44 +50 917 △112 905 △11 979
営業利益 7,868 7,989 +120 +274 7,452 △536 7,392 △59 7,714
営業外収益 10 1 △9 +1 0 △0 0 － 0
営業外費用 885 886 +1 △13 911 +25 910 △1 899
経常利益 6,993 7,103 +110 +288 6,540 △562 6,481 △58 6,814
当期純利益 6,992 7,103 +110 +288 6,540 △562 6,481 △58 6,814
資本的支出 591 654 +63 +31 719 +64 803 +84 623
不動産賃貸事業収益 (オフィス) 6,223 6,274 +50 +8 6,173 △100 6,077 △96 6,265
(住居) 7,716 7,772 +56 +47 7,786 +13 7,826 +39 7,725
(ホテル) 886 878 △8 － 618 △259 618 － 878
不動産賃貸事業損益 (オフィス) 4,321 4,387 +66 +81 4,219 △168 4,142 △77 4,305
(住居) 4,168 4,170 +2 +79 4,105 △64 4,134 +28 4,091
(ホテル) 676 660 △15 +9 389 △271 384 △5 651
9
1口当たり分配金とNAVの推移
積水ハウス・レジデンシャル PO(グローバル)
投資法人との合併 資産規模
中長期的目標
PO(国内) 5,270億円 5,329億円 5,329億円 5,358億円 6,000億円
PO(国内) PO(国内)
4,573億円 (119物件) (121物件) (121物件) (123物件)
IPO(国内) 4,381億円 (115物件)
(112物件) 1口当たりNAV
2,007億円 2,007億円
1,529億円 1,529億円 1,795億円 1,795億円 85,064円
1,143億円 (6物件) (6物件) (6物件) (6物件) 82,738円 83,169円
(4物件) (4物件) 81,958円
(3物件)
78,013円
74,929円 75,775円 75,791円
(151,550円)
(149,859円)
71,444円
69,442円 (142,888円)
66,515円 (138,885円)
(133,030円)
62,765円
(125,531円) 第15期
第14期
57,805円 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 予想 予想
(115,610円) 分配金 分配金 分配金 分配金 分配金 分配金 分配金 分配金
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
分配金 分配金 分配金 分配金 分配金 分配金 1,554円 1,594円 1,631円 1,665円 1,685円 1,675円 1,649円 1,625円
(2,458円) (2,477円) (2,596円) (2,663円) (2,710円) (2,705円)
第1期
分配金
1,229円 1,238円 1,298円 1,331円 1,355円 1,352円
(1,603円)
801円
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年 2022年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
• 第7期以前の1口当たり分配金及びNAVは、 2018年5月1日に投資口1口につき2口の割合の投資口分割を実施したため、投資口分割調整前の実績値である括弧内の数値を2で除した金額を記載
10
鑑定評価額の推移
鑑定評価額と含み益率の推移
積水ハウス・レジデンシャル
投資法人との合併
含み益率
18.6%
17.7%
15.6% 16.4%
13.9% 14.4% 14.8%
13.6%
11.8% 10.4% 11.9%
7.8%
5,930億円 6,005億円 6,007億円 6,101億円 鑑定評価額
5.3%
5,055億円 722億円 756億円 776億円 857億円 含み益
4,791億円
537億円
453億円
2,021億円 2,051億円 2,330億円 2,340億円 5,207億円 5,249億円 5,230億円 5,243億円 帳簿価額
1,643億円 1,697億円 241億円 277億円 350億円 366億円 4,338億円 4,517億円
1,201億円 119億円 178億円
59億円
1,779億円 1,774億円 1,980億円 1,973億円
1,523億円 1,518億円
1,141億円
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末 10月期末 4月期末
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期） （第9期） （第10期） （第11期） （第12期） （第13期）
第13期鑑定評価額のアセットタイプ別内訳
オフィスビル 住居 ホテル ポートフォリオ全体
当期実績 前期比 当期実績 前期比 当期実績 前期比 当期実績 前期比
鑑定評価額 2,955億円 +0億円 2,742億円 +65億円 403億円 △0億円 6,101億円 +65億円
平均キャップレート 3.4% ー 4.0% △0.1pt. 3.5% ー 3.7% －
含み益 571億円 +7億円 273億円 +73億円 12億円 △0億円 857億円 +81億円
含み益率 23.9% +0.4pt. 11.1% +2.9pt. 3.3% ー 16.4% +1.6pt.
11
オフィスビル ポートフォリオ状況
ポートフォリオ一覧
取得価格 賃貸可能面積 エンドテナント平均賃料単価(円/坪) エンドテナント稼働率
所在
(百万円) 占有比 (㎡) 占有比 第12期末 第13期末 第12期末 第13期末
ガーデンシティ品川御殿山 東京都品川区 71,950 13.4% 38,577.99 6.9% 26,629 26,626 100 % 100 %
赤坂ガーデンシティ 東京都港区 28,700 5.4% 12,472.81 2.2% 30,119 30,125 100 % 95.9 %
本町南ガーデンシティ 大阪府大阪市 44,000 8.2% 29,657.53 5.3% 22,610 22,690 100 % 99.2 %
本町ガーデンシティ(オフィスビル部分) 大阪府大阪市 38,600 7.2% 17,006.94 3.0% 31,703 32,009 99.7 % 99.7 %
HK淀屋橋ガーデンアベニュー 大阪府大阪市 4,400 0.8% 4,554.52 0.8% 17,847 17,950 100 % 100 %
広小路ガーデンアベニュー 愛知県名古屋市 6,350 1.2% 4,442.75 0.8% 23,722 23,618 100 % 100 %
御殿山ＳＨビル 東京都品川区 51,500 9.6% 19,999.97 3.6% 30,000 30,000 100 % 100 %
オフィスポートフォリオ合計 245,500 45.8% 126,712.51 22.6% 26,825 26,880 100.0 % 99.4 %
本町ガーデンシティ(オフィスビル部分)の賃料固定ML契約 (パススルー化時期未定) 29,280 29,280 100 % 100 %
オフィスポートフォリオ合計 (賃料固定ML考慮後) 26,502 26,514 100 % 99.4 %
分散状況 (取得価格ベース)
エリア別内訳 築年数別内訳 5年以上10年未満 延床面積別内訳 最寄駅からの徒歩分数
名古屋圏 15年以上 (1物件)
(1物件) 10,000㎡未満 駅直結
(1物件) 1.8% （1物件）
11.7% (1物件)
2.6% 50,000㎡以上
2.6% （1物件） 15.7%
大阪圏 29.3%
10,000㎡以上 延床面積
(3物件)
三大都市圏比率 平均築年数 30,000㎡未満 徒歩3分圏内
35.4% (2物件) 30,000㎡以上 5分超10分以内
3分以内
100 % 東京圏 10.8 年 22.8%
74.6 % (4物件) 35.4 % （2物件）
19.7%
(3物件) 64.6%
62.0% 30,000㎡以上
10年以上15年未満
50,000㎡未満
(5物件)
(3物件)
86.5%
45.3%
• 本町ガーデンシティ(オフィスビル部分)の賃料固定MLの契約期間は2022年5月18日まで(途中解約は可能)
• 取得価格及び賃貸可能面積の占有比については、ポートフォリオ全体に対する比率を記載しています。
13
オフィスビル テナント更新状況
解約・新規契約の動向 (減床・増床含む) 更新実績
新規契約面積 (㎡) 解約面積 (㎡)・(解約率）
2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期
1,362.78 ㎡ (第12期) (第13期) (第14期想定)
656.86 ㎡ 更新予定区画 10,331.23㎡ (12件) 2,143.63㎡ (6件) 14,379.16㎡ (6件)
(3件) 508.54 ㎡
251.21 ㎡ 更新区画 9,861.55㎡ (11件) 875.33㎡ (4件) 12,662.30㎡ (6件)
(3件) (1件) (0件)
(1件) 退去区画 △343.54㎡ (1件) △1,268.30㎡ (2件) － (－)
(2件) (2件) (1件)
減床 △126.14㎡ (1件) － (－) △1,716.86㎡ (1件)
384.70 ㎡ 469.68 ㎡ (3件) (1件) 311.03 ㎡
(△0.4％) (△0.4％) (△0.3％) 増額で更新 7,867.68㎡ (9件) 777.96㎡ (3件) 5,781.45㎡ (3件)
減額で更新 － (－) － (－) － (－)
2,285.39 ㎡ 1,716.86 ㎡ 同額で更新 1,993.87㎡ (2件) 97.37㎡ (1件) 6,880.85㎡ (3件)
(△2.1％) (△1.6％)
2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期
(第11期) (第12期) (第13期) (第14期) (第15期)
見込み 見込み
第15期以降の更新予定 賃料動向 (月額賃料ベースの増額)
定期賃貸借契約割合 74.1％ 新規契約(千円) 更新契約(千円) 賃料増加率
平均賃貸借契約期間 7.2年
8000 15.0%
平均残存期間 3.7年
72,798.05 ㎡ 10.6%
定期賃貸借契約 普通賃貸借契約 8.8% 1,182 10.0%
4000 6.4%
5.3%
298 455 5.0%
19,226.39 ㎡ 4,551
6,847.83 ㎡ 2,523.75 ㎡ 2,189 307 2,357
294
0 0.0%
2022年4月期 2022年10月期 2023年4月期 2023年10月期 2020年4月期 2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期)以降 (第11期) (第12期) (第13期) (第14期)
• 本ページは賃料固定MLを採用する本町ガーデンシティ(オフィスビル部分)のエンドテナント及び各オフィスビルの商業店舗のテナントを除いて算出 見込み
• 解約率は賃料固定MLを採用する本町ガーデンシティ(オフィスビル部分)を除く賃貸可能面積ベースで算出
• 第15期以降の更新予定面積には解約予定テナントの面積を含みます。
• 賃料動向は共益費込みの月額賃料を、新規契約は従前テナント賃料(物件取得時点の空室は除く)と比較し、更新契約は更新前賃料と比較し算出。
• 賃料増加率は賃料が増額となった区画を対象として算出
14
オフィスビル テナント属性状況
レントギャップの状況
東京圏 (GC品川御殿山、赤坂GC) 大阪圏 (本町南GC、HK淀屋橋GA)
-10%超 -10%以内 ±0％ +10％以内 +10％超 -10%超 -10%以内 ±0％ +10％以内
0.4%
0.1% 12.7% 65.7% 21.5% 93.7% 4.6%
1.3%
マーケット賃料より低い割合 0.1% マーケット賃料より低い割合 98.3%
東京圏レントギャップ +8.2% 大阪圏レントギャップ △16.9%
エンドテナントの分布 (対象：第13期末時点オフィスポートフォリオ全体のエンドテナント77社)
賃貸面積比率上位5社テナント 52.4%
業種 賃貸面積 入居先 300㎡未満 学術研究、専門･技術サービス業，宿
(32社) 泊業、飲食サービス業，教育、学習
A社 情報通信業 19,999.97 ㎡ 御殿山ＳＨビル 300㎡以上 支援業，医療、福祉，その他 (25社) 建設業(2社)
1,000㎡未満 A社 製造業(8社)
B社 情報通信業 13,126.72 ㎡ GC品川御殿山 不動産業、物品賃貸業 7.4% 4.8%
(23社) 3.7% 5.1%
C社 卸売業、小売業 11,769.00 ㎡ 本町GC 10.2% 15.9% (5社) 4.9%
1,000㎡以上
D社 卸売業、小売業 11,366.43 ㎡ GC品川御殿山
2,000㎡未満
E社 金融業、保険業 9,690.83 ㎡ 本町南GC (9社) 9.6% B社 情報通信業
10.4% テナント業種別
賃貸面積比率上位10社テナント 71.0% テナント賃貸面積別 (8社)
2,000㎡以上 31.0%
3,000㎡未満
5.5% 占有率 金融業、保険業 21.8% 占有率
占有率 入居テナント
(3社) 2.5% (10社)
GC品川御殿山 24.0 % B社、D社、F社 9.3% C社
J社 3.1%
本町南GC 16.1 % E社、G社、H社
I社 3.9%
御殿山ＳＨビル 15.9 % A社 4.5% 9.0%
本町GC 9.3 % C社 H社 4.6% 23.3%
7.7% D社 卸売業、小売業 運輸業
赤坂GC 3.1 % I社 G社 1.6%
(18社) (1社)
広小路GA 2.5 % J社 F社 E社
• レントギャップは第13期末時点のオフィスビルポートフォリオを基に一棟貸しテナント物件の御殿山SHビル及び賃料固定MLを採用する本町ガーデンシティ(オフィスビル部分)を除いて算出
• エンドテナントの分布は第13期末時点のオフィスビルポートフォリオを基に算出
• エンドテナントの業種分類については「日本標準産業分類」を基に本資産運用会社が作成
15
オフィスマーケット状況(東京都心部)
東京ビジネス地区の平均賃料・空室率の推移
(円) 平均賃料 空室率 (%)
9.43 %
25,000 10.0
22,901 円 23,014 円
23,000 8.0
21,000 6.0
19,000 4.0
17,000 2.0
2.49 %
16,207 円 1.49 %
15,000 0.0
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
東京23区のオフィスビル新規供給量 首都圏主要駅の通勤ピーク時間帯の利用状況
(坪) (%)
延床3,000坪以上10,000坪未満 延床10,000坪以上 テレワーク･時差出勤呼びかけ前(2020年2月17日の週の特定日)＝100 緊急事態宣言期間(東京)
300,000 100
250,000 90
80
200,000
70
150,000
60
100,000
50
50,000
40
0 30
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 2020年 2021年
• 「東京ビジネス地区の平均賃料・空室率」は、三鬼商事株式会社「オフィスマーケットデータ」を基に本資産運用会社が作成
• 「東京23区のオフィスビル新規供給量」は、株式会社ザイマックス不動産総合研究所「オフィス新規供給量2021」を基に本資産運用会社が作成
• 「首都圏主要駅の通勤ピーク時間帯の利用状況」は、国土交通省「各日の駅の利用状況(首都圏・関西圏：速報値)」を基に本資産運用会社が作成
16
住居ポートフォリオ状況
住居ポートフォリオ稼働率
第11期 第12期 第13期
100%
東京圏 東京23区 全国主要都市 全エリア住居全体 第13期 全エリア住居全体
99% 第12期 全エリア住居全体 期中平均稼働率 96.6％
期中平均稼働率 96.4％ 期末稼働率 96.5％
98% 期末稼働率 96.7％
97%
96%
第11期 全エリア住居全体
95% 期中平均稼働率 97.4％
期末稼働率 96.6％
94%
11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末 5月末 6月末 7月末 8月末 9月末 10月末 11月末 12月末 1月末 2月末 3月末 4月末
2019年 2020年 2021年
分散状況 (部屋タイプ内訳を除き、取得価格ベース)
エリア別内訳 築年数別内訳 部屋タイプ別内訳 最寄駅からの徒歩分数
5年未満 ラージ
(9物件) ファミリー タイプ
その他(16物件) 15年以上 10分超
(31物件) 9.8% タイプ
2.4% (11物件)
東京圏 5年以上
名古屋圏 9.8% (78物件) 28.8% 10年未満
10.3% 6.8%
(12物件) 5分超10分以内 3分以内
75.5% (13物件) （34物件）
大阪圏
8.2% (38物件)
13.6% 35.1%
(9物件) シングル・ 25.2%
三大都市圏比率 平均築年数 徒歩5分圏内
6.5%
90.2 % 12.4 年
コンパクト
68.0 %
10年以上
コンパクト 87.3 % シングル
タイプ タイプ
15年未満
(63物件) 32.6% 54.7% 3分超5分以内
47.7% (32物件)
32.9%
• 部屋タイプ別内訳はサブリース・一棟貸物件を除いた住居(店舗・事務所を除く)を対象として算出 17
住居 部屋タイプ別の稼働率の状況(東京23区)
シングルタイプ コンパクトタイプ
100% 100%
2021年 2020年 2019年 2021年 2020年 2019年
99% 99%
98% 98%
97% 97%
96% 96%
95% 95%
94% 94%
93% 93%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
ファミリータイプ ラージタイプ
100% 100%
2021年 2020年 2019年 2021年 2020年 2019年
99% 98%
98% 96%
97% 94%
96% 92%
95% 90%
94% 88%
93% 86%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
• 「シングルタイプ」、「コンパクトタイプ」、「ファミリータイプ」、「ラージタイプ」の定義については、P56参照
18
住居ポートフォリオの月次動向(東京23区)
2021年3月は新規契約率、解約率がともに上昇し、従来の動きに回帰
稼働率、賃料変動率の動きから需給は緩んでいると判断し、当面は稼働率を重視した運用を継続
稼働率･賃料変動率(新規契約時)･解約率の月次推移(東京23区)
サブリース物件及び一棟貸物件並びに店舗・事務所区画を除く住居を対象として算出 賃料変動率
解約率
稼働率 新規契約率
99.0% 稼働率 賃料変動率 解約率 新規契約率 6.0%
98.0%
5.0%
97.0%
4.0%
96.0%
3.0%
95.0%
稼働率 95%ライン
94.0%
2.0%
93.0%
1.0%
92.0%
0.0%
91.0% 賃料変動率 0%ライン
90.0% -1.0%
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
• 新規契約率及び解約率は月次ベースで生じた新規契約面積及び解約面積の合計を賃貸可能面積(サブリース物件及び一棟貸物件並びに店舗・事務所区画を除く)で除して算出 19
住居マーケット状況(東京23区)
人口増減 (東京23区･日本人･年次) 及び 賃貸マンション着工戸数 (東京都･年次)
賃貸マンション着工戸数(東京都) 転入超過数(東京23区)
76,786 77,267
69,958 67,842 68,917 65,853 70,461
70,000 61,281 63,976 58,207 61,158 80,000
(人) 53,183 49,713 49,655 70,000
50,000 44,319 37,391
35,435
33,098 22,421 60,000
30,000 49,929
46,747 17,603 50,000
38,519 41,292
(戸)
10,000 35,825 37,001 34,280 40,000
31,314 31,428 31,372
27,894 27,834 28,749 29,277
25,346 25,240 24,152 30,000
-10,000 21,359 21,736
20,000
-30,000
10,000
-50,000 0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年1-4月
※下記、月次動向を参照
人口増減 (東京23区･日本人･月次) マンション賃料インデックス(東京23区･四半期)
40,000 34,465
115.06 117.24
30,000 21,909
114.00 109.84
20,000 106.56
4,199 105.21
5,667 102.38 104.03
10,000 2,786
(人)
1,317 142 104.00
±0
0 100
△ 747 △ 2,345 △ 4,308 △ 4,658 △ 1,723
△ 10,000 94.00
△ 4,225 △ 3,996 △ 5,734 △ 2,725
△ 20,000
△ 30,000 84.00
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2021年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
2020年
• 賃貸マンション着工戸数は、国土交通省 総合政策局情報政策課 建設経済統計調査室「住宅着工統計」を基に本資産運用会社が作成
• 人口増減は、総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」を基に本資産運用会社が作成
• マンション賃料インデックスは、アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス公表資料 」を基に本資産運用会社が作成
2013年第4四半期のマンション賃料インデックス(総合:住戸面積が18㎡以上100㎡未満)を100として算出
20
住居ポートフォリオの賃料動向
新規契約の賃料動向 更新契約の賃料動向
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
新規契約賃料合計 104,912千円 124,809千円 107,545千円 119,721千円 121,341千円 更新契約賃料合計 170,609千円 147,741千円 200,119千円 170,266千円 172,063千円
(件数) ( 814件) ( 891件) ( 764件) ( 845件) ( 897件) (件数) (1,361件) (1,121件) (1,615件) (1,296件) (1,345件)
賃料増額合計 2,214千円 3,610千円 3,855千円 3,721千円 2,441千円 賃料増額合計 211千円 411千円 638千円 1,022千円 728千円
(件数) ( 587件) ( 719件) ( 624件) ( 642件) ( 482件) (件数) ( 126件) ( 161件) ( 368件) ( 400件) ( 322件)
賃料減額合計 △370千円 △321千円 △202千円 △1,024千円 △1,644千円 賃料減額合計 ー ー △8千円 ー ー
(件数) ( 67件) ( 33件) ( 30件) ( 97件) ( 226件) (件数) ( ー ) ( ー ) ( 1件) ( ー ) ( ー )
賃料変動額(NET) 1,844千円 3,288千円 3,653千円 2,697千円 797千円 賃料変動額(NET) 211千円 411千円 630千円 1,022千円 728千円
増額件数割合 据置件数割合 減額件数割合 賃料変動率(NET) 増額件数割合 据置件数割合 減額件数割合 賃料変動率(NET)
3.7% 3.9%
100% 100%
8.2% 11.5% 0.1%
14.4%
25.2%
19.7%
15.6% 3.5% 12.5%
69.1%
2.7%
21.1% 76.1%
77.2%
2.3% 85.6% 0.6%
90.7%
50% 50%
1.8% 81.7% 0.4%
80.7% 76.0% 53.7%
72.1% 0.3% 0.3%
0.7%
0.1% 30.9%
23.9%
14.4% 22.8%
9.3%
0% 0%
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
礼金取得率 更新率
100% 100%
76.6%
68.9% 65.7% 61.7% 88.8% 88.0%
48.2% 86.2% 86.7% 83.0%
50% 50%
0% 0%
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期
• 新規契約及び更新契約の賃料動向は共益費込みの月額賃料で比較した数値で算出
21
ホテルポートフォリオ状況
新型コロナウイルス感染症の影響により営業状況が悪化したことに伴い、セントレジスホテル大阪では第13期
以降、ザ・リッツ・カールトン京都では第14期以降に変動賃料が未発生となる見込み
ザ・リッツ・カールトン京都の歩合賃料の減少については内部留保を取崩して分配金の安定化に努める方針
ホテルの営業期間と収益の関係
2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期
(第12期) (第13期) (第14期) (第15期)
ホテルの営業期間 ホテルの営業期間 ホテルの営業期間
2018年10月～2019年9月 2019年10月～2020年9月 2020年10月～2021年9月
セントレジスホテル大阪
(本町ガーデンシティ) 収益連動賃料 8百万円 収益連動賃料は未発生 収益連動賃料は
未発生の見込
ホテルの営業期間 ホテルの営業期間
2019年1月～2019年12月 2020年1月～2020年12月
ザ・リッツ・カールトン京都
歩合賃料 259百万円 歩合賃料は未発生
各期におけるホテル賃料
第12期実績 第13期実績 第14期予想 第15期予想
セントレジスホテル大阪 410百万円 402百万円 402百万円 402百万円
うち収益連動賃料の額 (8百万円) ( -百万円) ( -百万円) ( -百万円)
うち固定賃料の額 (402百万円) (402百万円) (402百万円) (402百万円)
ザ・リッツ・カールトン京都 475百万円 475百万円 215百万円 215百万円
うち歩合賃料の額 (259百万円) (259百万円) ( -百万円) ( -百万円)
うち固定賃料の額 (215百万円) (215百万円) (215百万円) (215百万円)
ザ・リッツ・カールトン京都の第14期・第15期の歩合賃料については、第13期実績との差額259百万円を内部留保を活用し各期で分配する方針
22
財務の状況①
主な財務指標 ファイナンス実績 (2020年12月16日～2021年6月15日)
• 借入金
2021年6月15日時点 第12期末時点
借入先 借入金額 利率 借入日 返済年数
有利子負債総額 2,529 億円 2,499 億円 三菱UFJ銀行 2 億円 0.284% 4.5年
長期負債比率 98.8 % 100 % 三菱UFJ銀行 3 億円 0.5585% 8年
固定金利比率 97.1 ％ 96.6 ％ みずほ銀行
三井住友銀行
平均調達年数 7.1 年 7.1 年 三井住友信託銀行
福岡銀行 0.294%
46 億円 (金利スワップ固定) 4.5年
平均残存年数 3.7 年 3.7 年
信金中央金庫
平均調達金利 0.61 % 0.63 % 七十七銀行
静岡銀行 2021年2月26日
LTV(総資産ベース) 45.4% (第13期末時点) みずほ銀行
45.1% (第12期末時点) 三井住友銀行
みずほ信託銀行
りそな銀行 0.5685%
格付の状況 農林中央金庫
48 億円 (金利スワップ固定) 8年
池田泉州銀行
• 株式会社日本格付研究所(JCR) AA (安定的)
山口銀行
• 株式会社格付投資情報センター(R&I) AA- (安定的) 広島銀行
三菱UFJ銀行 変動
コミットメントラインの状況 みずほ銀行 30 億円 (全銀協1か月日本円 2021年4月1日 1年
三井住友銀行 TIBOR+0.170%)
• 三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行 150億円(極度額)
主な組入れグローバルインデックス • 投資法人債
• FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series 投資法人債 発行額 利率 発行年月日 年限
• MSCI Japan Small Cap Index グリーンボンド
• Thomson Reuters GPR / APREA Investable 100 Index 20 億円 0.460% 2021年5月19日 10年
(第9回債)
• S&P Global Property • グリーンボンドとはグリーンプロジェクト(環境配慮型投融資案件)に要する資金を調達する為
• GPR 250 Index/ GPR 250 REIT Index に発行する債券をいい、上記グリーンボンドはグリーンボンドフレームワークに基づき発行
しています。当該フレームワークについては、第三者機関であるサステイナリティクスから
• 東証REIT Core指数 セカンドパーティー･オピニオンを取得しています。
24
財務の状況②
(2021年6月15日現在)
返済期限の分散状況
固定金利借入(億円) 変動金利借入(億円) 投資法人債(億円) 各期返済予定借入金の平均調達金利(％) 各期償還予定投資法人債の平均調達金利(％)
1.07%
300億円 1.05%
30.0 0.87%
0.89%
0.69%
0.57% 0.50% 平均調達金利
200億円 0.61％
50.0 40.0
0.62% 0.61%
0.55% 30.0 0.57% 0.54% 0.56% 0.55% 0.52% 0.57%
0.50% 0.51%
30.0 0.40% 0.40% 0.46%
0.41% 0.34%
70.0 20.0
100億円 0.25%
0.24% 0.22%
43.6
44.0 268.3 124.0 111.0 202.1 158.4 98.9 168.0 174.1 151.3 106.5 40.8 158.0 66.0 99.8 139.4 25.0 20.0 40.0 20.0
億円
0億円
2021/10期 2022/4期 2022/10期 2023/4期 2023/10期 2024/4期 2024/10期 2025/4期 2025/10期 2026/4期 2026/10期 2027/4期 2027/10期 2028/4期 2028/10期 2029/4期 2029/10期 2030/4期 2030/10期 2031/4期 2031/10期
(第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第32期) (第33期) (第34期)
調達期間の分散状況 LTVの推移 (各期末時点)
10年 1年内
0.64% LTVコントロール方針(総資産ベース)：これまでの方針を維持
3年超～5年以内
5年 30.0
40％台半ばを巡航水準の目処 (50％程度を上限の目処)
50.0%
0.23% 185.0 43.6
3年超～5年以内
160.0 318.9
13.6% 2.9% 0.30%
45.3% 45.1% 45.1% 45.4%
44.6%
45.0%
有利子負債総額
5年超～7年以内 40.6%
2,529 億円 491.7
0.58% 40.0%
39.4% 39.7% 39.6% 39.4%
■ 借入金 (変動金利)
LTV(総資産) LTV(鑑定)
83.5% ■ 借入金 (固定金利)
7年超～10年以内 1,300.2 35.0%
(億円) ■ 投資法人債 2019/4期 2019/10期 2020/4期 2020/10期 2021/4期
0.75%
(第9期) (第10期) (第11期) (第12期) (第13期)
• 返済期限の分散状況における各期の｢平均調達金利｣は2021年6月15日現在において適用される利率(金利スワップ契約の借入は固定化された利率)を各期に返済予定の借入金及び償還予定の投資法人
債の発行額を用いて加重平均し年率換算して算出。有利子負債総額に対する｢平均調達金利｣は前述の基準日において適用される利率(金利スワップの適用も前述と同じ)を有利子負債総額にて加重平
均し年率換算して算出
25
内部留保の取崩し方針
税会不一致の解消及び分配金の安定化のため、内部留保の取崩しを継続して実施する方針
新型コロナウイルス感染症の影響による収益減への対応
• ザ・リッツ・カールトン京都の第14期・第15期の収益減に対して活用
第13期と比較して生じた差額全額に対し、内部留保を取崩し分配する方針
• 商業テナント等からの賃料減額要請による収益減に対して活用
テナントからの賃料減免要請に対しては昨今の状況を鑑み、柔軟かつ慎重に対応する方針
オフィスのリーシング施策への対応
• オフィステナントの更新時に一時的な収益減等が生じる場合は、内部留保残高を考慮の上、分配方針を決定
合併以降継続的に発生する税会不一致については、当面の間一時差異等調整積立金(RTA)を取崩して対応
することで課税負担の発生を回避する方針
RTAの取崩し満了後については一時差異等調整引当額(ATA)として利益超過分配を行い、税会不一致による課税
負担の発生を回避する方針(第17期までRTAの取崩しが可能と想定)
各期分配金支払後の内部留保残高及び内部留保取崩予定・想定 (百万円)
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期
内部留保期末残高 1,401 869 381 圧縮積立金残高により変動
うちRTA残高 675 501 304 89 －
うち圧縮積立金残高 726 368 77 未定
内部留保取崩額 80 531 487 圧縮積立金取崩額により変動
うちRTA取崩額 157 173 197 214 89
うち圧縮積立金取崩額 26 358 290 第17期までに取崩す方針
圧縮積立金積立額 103 － － － －
ATAによる利益超過分配 143 238 254 254 259 256
税会不一致相当額 154 170 196 214 232 238 254 254 259 256
27
成長戦略
当面の分配金目標について
現在の状況を踏まえ、当面は内部留保を活用し分配金水準の安定化を重視する方針を継続
(資産の入替の過程で譲渡益が発生した場合は、圧縮積立金として内部留保することで将来の分配金原資を拡充)
当面の運用方針について
新型コロナウイルス感染症による影響や不動産マーケットの動向を慎重に見極め、適切にLTV水準をコントロール
しながら、資産の入替戦略によりポートフォリオの質的向上を推進
・厳選投資の姿勢を維持しながら、オフィスビル・住居中心のポートフォリオ構築
外部成長
・ポートフォリオの質的向上に繋がる資産の入替戦略も引き続き状況を見ながら進めていく
・オフィスビルは空き区画のリースアップ及び契約更新を着実に進めていく
内部成長 ・住居は稼働率重視の運用を継続するが、マーケット状況を注視し増額改定に努める
・ホテルは運営会社とのリレーションを強化し国内需要の取り込みを図る
・引き続き資金調達手段の多様化及びリファイナンス時の金融コスト削減の姿勢を推進
財務戦略
・LTV水準については、40％台半ばを巡航水準の目処として保守的にコントロールする方針
・マテリアリティ毎に設定したKPI達成に向けた取組みを積極的に推進
ESG方針
・主要ESG関連インデックスへの組入れを目指す
28
積水ハウスの都市再開発事業
スポンサー事業とのかかわり
SHRは積水ハウスグループの事業戦略において、開発型ビジネスの 積水ハウスグループの第5次中期経営計画 (2020年3月発表)
都市開発事業の出口戦略として機能 開発型事業の事業戦略
・積水ハウスが保有又は開発する不動産の売却に関する優先交渉権 ・ROAを意識した物件の開発
・積水ハウス不動産各社が保有する居住用不動産の売却に関する優先交渉権 ・資産回転率の向上と優良土地の取得により安定経営を図る
・積水ハウスとの共有持分については個別に優先交渉権
都市再開発事業
対象物件 所在地 未取得準共有持分
赤坂ガーデンシティ 東京都港区 34.55% 【方針】安定的なパイプラインの確保と出口戦略の強化
ザ・リッツ・カールトン京都 京都府京都市 51.00% 【地域】・大都市圏では都市再開発事業に積極参画し、ホテル事業・商業施設を
中心とした開発を実施
・首都圏を中心にプライムメゾン等の単身向け賃貸マンションを展開し、
保有資産の一部につき積水ハウスグループにPM業務を委託 短期回転型事業に注力
・積水ハウスグループへのPM委託物件：86物件 (住居物件のうち73.2%) ・地方では、自治体と連携し、道の駅プロジェクトによる地方創生を展開
積水ハウスのプライムメゾン
竣工済 8物件・1,093戸 建築中 8物件・739戸 企画中
7物件
PM江古田の杜 PM目黒 PM板橋 PM両国 PM中目黒 PM下北沢 PM早稲田通り PM方南町 (仮称)PM新橋 (仮称)PM湯島 (仮称)PM門前仲町 (仮称)PM墨田本所 (仮称)PM桜新町 (仮称)PM西早稲田
(東京都中野区) (東京都目黒区) (東京都板橋区) (東京都墨田区) (東京都目黒区) (東京都世田谷区) (東京都新宿区) (東京都中野区) (東京都港区) (東京都文京区) (東京都江東区) (東京都墨田区) (東京都世田谷区) (東京都新宿区)
積水ハウスの主な都市再開発事業プロジェクト (プライムメゾン除く)
今後の
1993 年 2006 年 2010 年 2011 年 2013 年 2015 年 2019 年 2020 年 2021 年 プロジェクト
梅田スカイビル 赤坂 本町 ガーデンシティ 御殿山SHビル 本町南 広小路 グランフロント大阪 ザ･リッツ･カールトン HK淀屋橋 大手門タワー･ フレイザー W Osaka ガーデンキューブ ウェスティンホテル
(新梅田シティ) ガーデンシティ ガーデンシティ 品川御殿山 (取得済資産) ガーデンシティ ガーデン 京都 ガーデン ENEOSビル スイート赤坂東京 渋谷神南 横浜
(取得済資産(一部)) (取得済資産) (取得済資産) (取得済資産) アベニュー (取得済資産(一部)) アベニュー
(取得済資産) (取得済資産(一部))
• 「積水ハウスグループ」とは、積水ハウスとその連結子会社及び持分法適用会社で構成される企業集団をいいます。
• 本ページに記載の未取得資産 (準共有持分を含む) に関し、本書の日付現在において具体的な取得の予定はありません。
• 上記には積水ハウスと他の事業者との共同事業も含みます。また、建築中物件及び未完成プロジェクトについては完成予想図を掲載しているため、実際と異なるケースがあります。 29
ESGへの取組み① 外部認証及び国際イニシアチブ
GRESB評価への参加 グリーン認証の取得
GRESBメンバーシップへの加入 DBJ Green Building認証の取得
GRESBリアルエステイト評価 (2020年) すべて｢3 Stars｣以上で51物件
4年連続での｢Green Star｣を取得 (オフィスビル5物件、住居46物件)
GRESB開示評価 (2020年) CASBEE不動産評価認証の取得
最上位の｢A｣を取得 すべて最上位評価｢S(素晴らしい)｣
(オフィスビル5物件)
責任投資原則(PRI)への署名 TCFDへの賛同
本資産運用会社として責任投資原則(PRI)の考えに 本資産運用会社としてTCFD提言への賛同を表明
賛同し署名(2019年3月) (2020年7月)
PRIの定める目標へコミットし、ESGの取組みを深 気候変動がもたらすリスクと機会の分析を行い、
める TCFDの枠組みに沿った対応を推進
MSCI ESG格付が「A」に格上げ MUFG J-REIT向けESG評価 supported by JCR
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の選 本投資法人及び本資産運用会社ともに
定基準となる、MSCI ESG格付が「A」に向上 最高評価の「Sランク」を取得
(2021年6月) CO2排出量削減への取組み、入居者及びテナント企
業・地域コミュニティとの協働、コンプライアンス
国連グローバル・コンパクトへの支持を表明 意識の徹底などが高評価
積水ハウスグループにおいて
｢国連グローバル・コンパクト｣の10原則の支持を表明
30
ESGへの取組み② 環境
環境(Environment)
CO2排出量の削減 環境性能に優れた不動産への投資
• 目標 (目標年2030年) • グリーン認証取得割合55.2％ (2021年6月15日現在)
ポートフォリオのCO2排出量(原単位) • 目標：2030年までに認証取得割合を70％へ引き上げ
2018年度対比20%削減
• 太陽光発電パネルやLED照明、遮熱と断熱の機能を有
するLow-eペアガラス等、環境に配慮した設備の導入
太陽光発電パネル 設置 7 物件
プライムメゾン横浜日本大通 プライムメゾン御殿山イースト
LED照明 設置 93 物件
省エネエアコン 設置 87 物件
• LED照明及び省エネエアコンの導入による
住居ポートフォリオへの効果 本町ガーデンシティ ガーデンシティ品川御殿山
年間CO2排出量約 5.4％ 削減見込み(2018年度対比) (オフィスビル部分)
太陽光発電パネル LED照明 Low-eペアガラス
• DBJ Green Building認証再取得による格上げ住居4物件
省エネルギーへの取組みとして環境に配慮した設備を導入
プライムメゾン御殿山イースト HK淀屋橋ガーデンアベニュー 本町南ガーデンシティ
• オフィス物件において環境負荷の低減に向け、
CO2削減ポテンシャル診断を実施
プライムメゾン浅草橋 プライムメゾン高見
31
ESGへの取組み③ 社会・ガバナンス
社会(Social) ガバナンス(Governance)
社会貢献活動 投資主利益と連動した取組み
従業員と会社の共同寄付制度 ・積水ハウスによる投資口保有 (セイムボート出資)
「積水ハウスマッチングプログラム」
従業員が給与から希望する金額を積み立て、それに積水ハウスが同額の 積水ハウスの保有投資口数 200,750口
助成金を加えて寄付する「積水ハウスマッチングプログラム」を実施 (保有比率) (4.7%)
・資産運用報酬の一部にパフォーマンス型を採用
① 総資産及び投資口価格パフォーマンス連動型
「こども基金」 総資産額× (年率0.14% +対東証REIT指数パフォーマンス連動料率)注1
② DPU及び営業利益連動型
(DPU注2×営業利益注3×0.002%)×2 (分割割合)
防災対策や地域活性化への貢献
• 災害救援自動販売機の設置 ステークホルダーへの情報開示と対話
• AED (自動体外式除細動器)の設置
• シェアサイクルの導入 ・ESGレポートの発行
• 献血イベントへの会議室提供 ・ウェブサイトに個人投資家向けページを新たに作成、
情報発信を強化
テナントの安心・安全・快適性 ・個人投資家向けオンラインセミナーに参加
テナント満足度調査の実施 (2021年調査結果) ・非対面方式で機関投資家に対し積極的なIRを実施し、
• 住居：「概ね満足」、「大いに満足」の回答は合計約85% コミュニケーションを維持
立地の利便性、周辺環境の良さ、居室のデザイン・雰囲気が高評価
• オフィス：回答した全テナントが「満足している」と回答
建物のグレード・仕様、外装、エントランス等の内装が高評価
新型コロナウイルス感染症への取組み
在宅勤務によるリモートワークの導入、WEB会議の活用、防疫休暇制度
オフィス内に飛沫防止パネル、パーテーションの設置、消毒作業および従
業員の検温の徹底
注1：本投資法人の投資口価格と東証REIT指数のパフォーマンス比較により料率が変動します。
注2：運用報酬②控除前の分配可能金額を発行済投資口総数で除して算出した金額をいいます。
注3：運用報酬②控除前の営業利益です。 32
Appendix
貸借対照表
(単位：千円)
第12期 (2020年10月31日) 第13期 (2021年4月30日) 第12期 (2020年10月31日) 第13期 (2021年4月30日)
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 9,424,900 10,572,674 営業未払金 1,030,204 706,342
信託現金及び信託預金 19,008,771 19,136,112 短期借入金 － 3,000,000
営業未収入金 184,706 172,760 1年内返済予定の長期借入金 29,710,000 35,590,000
前払費用 226,584 240,044 未払金 1,129,034 1,184,669
その他 449