2019年12⽉期
決算説明資料
株式会社 ムゲンエステート
2020年２⽉14⽇
証券コード︓3299
(東証⼀部)
Copyright© 2020 MUGEN ESTATE Co.,Ltd. All rights reserved.
Index
Ⅰ. 2019年12⽉期 決算概要
Ⅱ. 今後の⾒通し
１. 中期経営計画
２. 2020年12⽉期 通期業績予想
３. 株主還元
◆ APPENDIX①︓会社概要
◆ APPENDIX②︓市場環境
1
Ⅰ. 2019年12⽉期
決算概要
2
連結業績 概要
不動産買取再販事業の販売が伸び悩み、売上⾼396億77百万円（前期⽐26.4％減）、
経常利益24億93百万円（前期⽐52.4％減）となり、前期⽐で減収減益
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
売上⾼ 53,931 100.0 39,677 100.0 △14,254 △26.4
売上総利益 9,847 18.3 6,475 16.3 △3,372 △34.2
販管費 3,862 7.2 3,317 8.4 △544 △14.1
営業利益 5,985 11.1 3,157 8.0 △2,827 △47.2
経常利益 5,237 9.7 2,493 6.3 △2,743 △52.4
親会社株主に帰属する
純利益
3,356 6.2 1,688 4.3 △1,667 △49.7
3
セグメント別 業績
不動産売買事業は364億1百万円（前期⽐28.2％減）、
賃貸その他事業における不動産賃貸収⼊は32億15百万円（前年同期⽐1.4％増）
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
売上⾼ 構成⽐(%) 売上⾼ 構成⽐(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 50,697 94.0 36,401 91.7 △14,295 △28.2
賃貸その他事業 3,234 6.0 3,275 8.3 41 1.3
合 計 53,931 100.0 39,677 100.0 △14,254 △26.4
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
セグメント利益 構成⽐(%) セグメント利益 構成⽐(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 6,272 84.3 3,296 73.6 △2,975 △47.4
賃貸その他事業 1,166 15.7 1,183 26.4 16 1.4
合 計 7,439 100.0 4,480 100.0 △2,958 △39.8
※ 売上⾼は、外部顧客への売上⾼（構成⽐）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成⽐）を記載しております。
4
業績概要（不動産買取再販事業）
・投資⽤不動産︓売上⾼、販売件数が減少し、平均販売単価も前期⽐で減少
⼀棟物件の平均販売単価は、248.4百万円（前期⽐0.6％減）
３億円超の販売は29件（前期⽐9件減、10億円超の販売は２件）
・居住⽤不動産︓売上⾼、販売件数は前期⽐で減少したが、平均販売単価は増加
単位︓百万円
前期⽐
'18/12期 '19/12期
増減 増減率(%)
投資⽤不動産
売上⾼ 41,491 30,986 △10,505 △25.3
販売件数 302 252 △50 △16.6
平均販売単価 137.3 122.9 △14.4 △10.5
居住⽤不動産
売上⾼ 9,141 5,291 △3,850 △42.1
販売件数 291 157 △134 △46.0
平均販売単価 31.4 33.7 2.2 7.3
合 計
売上⾼ 50,632 36,277 △14,355 △28.4
販売件数 593 409 △184 △31.0
平均販売単価 85.3 88.6 3.3 3.9
5
業績概要（不動産買取再販事業）＜海外投資家 販売状況＞
・ 海外投資家への販売は、売上⾼が減少する中、前期⽐で売上、販売件数が増加
・ 平均販売単価は、投資⽤区分物件が前期と⽐べて増加したことで減少
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
⾦額 構成⽐(%) ⾦額 構成⽐(%) 増減 増減率(%)
売上⾼
投資⽤不動産 41,491 100.0 30,986 100.0 △10,505 △25.3
内、海外投資家 8,024 19.3 9,029 29.1 1,005 12.5
販売件数
投資⽤不動産 302 100.0 252 100.0 △50 △16.6
内、海外投資家 71 23.5 83 32.9 12 16.9
平均販売単価
投資⽤不動産 137.3 ― 122.9 ― △14.4 △10.5
内、海外投資家 113.0 ― 108.7 ― △4.2 △3.7
※ 海外投資家への売上⾼、販売件数は、購⼊者が⾮居住者である場合に加え、外国⼈・外国法⼈が設⽴した国内に登記を有する法⼈等への販売を含む
6
業績概要（不動産買取再販事業）＜エリア別 販売状況＞
・投資⽤不動産︓ 東京都の販売⽐率は依然⾼いが、前期⽐では低下
販売件数は東京都・神奈川県が前期⽐で減少
平均販売単価は神奈川県が前期⽐で増加
・居住⽤不動産︓ 東京都の販売⽐率は⾼く、継続して上昇
各エリアで販売件数は減少したが、平均販売単価は前期⽐で増加
＜投資⽤不動産＞ 単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
エリア 販売件数 構成⽐ (％) 販売⾦額 平均単価 販売件数 構成⽐ (％) 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 237 78.5 32,320 136.3 181 71.8 21,129 116.7 △56 △19.6
神奈川県 31 10.3 4,448 143.5 26 10.3 4,677 179.9 △5 36.4
埼⽟県 15 5.0 2,210 147.3 18 7.1 2,414 134.1 3 △13.2
千葉県 19 6.3 2,511 132.1 27 10.7 2,763 102.3 8 △29.8
合 計 302 100.0 41,491 137.3 252 100.0 30,986 122.9 △50 △14.4
＜居住⽤不動産＞ 単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
エリア 販売件数 構成⽐ (％) 販売⾦額 平均単価 販売件数 構成⽐ (％) 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 130 44.7 5,351 41.1 74 47.1 3,223 43.5 △56 2.3
神奈川県 56 19.2 1,450 25.8 30 19.1 801 26.7 △26 0.8
埼⽟県 57 19.6 1,258 22.0 30 19.1 681 22.7 △27 0.6
千葉県 48 16.5 1,081 22.5 23 14.6 584 25.4 △25 2.8
合 計 291 100.0 9,141 31.4 157 100.0 5,291 33.7 △134 2.2
7
販売費及び⼀般管理費・営業外収益・営業外費⽤
・ 販売費及び⼀般管理費は、経費全体が減少し、前期⽐14.1％減
・ 販売⼿数料は、売上⾼の減少に伴い、前期⽐24.6％減
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
売上対⽐ 売上対⽐ 増減率
実績 実績 増減
(%) (%) (%)
販売費及び⼀般管理費 3,862 7.2 3,317 8.4 △544 △14.1
⼈件費 1,579 2.9 1,442 3.6 △137 △8.7
販売⼿数料 1,028 1.9 775 2.0 △252 △24.6
広告宣伝費 347 0.6 260 0.7 △87 △25.1
その他 906 1.7 838 2.1 △67 △7.5
営業外収益 50 0.1 64 0.2 13 27.9
営業外費⽤ 797 1.5 728 1.8 △69 △8.7
⽀払利息 703 1.3 635 1.6 △68 △9.7
その他 94 0.2 92 0.2 △1 △1.7
8
販売⽤不動産（在庫）の状況
販売⽤不動産（在庫）は、在庫⼊替え及び厳選した仕⼊により前期⽐3.5％減
単位︓百万円
'18/12期 期末 '19/12期 期末 増減
販売⽤不動産 51,823 50,025 △1,797
投資⽤不動産 47,570 43,987 △3,583
居住⽤不動産 4,252 6,038 1,785
※ 販売⽤不動産（在庫）の数値は、単体数値を記載しております。
事業期間︓居住⽤不動産（四半期平均⽇数）
150 167 196 196 170 171 194 187 176 177
210 200 232 216 264 217
60,474
居住⽤不動産在庫額（百万円） 投資⽤不動産在庫額（百万円） 59,023
5,821
5,687
51,823
50,739 50,018 49,415 50,017 50,025
4,572 4,252
45,052 45,498 43,617 4,461 4,935 5,328 6,038
3,890
42,517 41,632
3,956
39,378 4,056 3,859 38,317
36,929 4,580
4,423 3,589
5,197
53,336 54,652
46,167 47,570 45,556
44,480 44,688 43,987
41,095 41,607 39,560 38,657
34,954 34,728 37,052
31,731
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
ʼ16/12期 ʼ17/12期 ʼ18/12期 ʼ19/12期
9
連結貸借対照表 概要
資産合計は685億円(前期⽐2.6％増)、販売と仕⼊のバランスを考慮した結果、
キャッシュポジションの改善と⻑期有利⼦負債の削減となった
単位︓百万円
'18/12期 '19/12期 前期⽐
実績 実績 増減 増減率 (%)
流動資産 63,319 64,367 1,047 1.7
内、現⾦及び預⾦ 10,517 13,708 3,190 30.3
内、販売⽤不動産 51,635 49,887 △1,747 △3.4
固定資産 3,404 4,096 692 20.3
資産合計 66,760 68,512 1,752 2.6
流動負債 10,532 12,185 1,653 15.7
内、短期有利⼦負債 8,112 10,343 2,231 27.5
固定負債 34,121 33,486 △635 △1.9
内、⻑期有利⼦負債 33,159 32,620 △539 △1.6
負債合計 44,654 45,671 1,017 2.3
純資産合計 22,106 22,840 734 3.3
負債・純資産合計 66,760 68,512 1,752 2.6
10
連結財務指標の状況
• ⾃⼰資本⽐率は前期末⽐0.2pt上昇の33.2％となり、30％以上を維持
• 有利⼦負債依存度は前期末⽐0.9pt上昇の62.7％
• ネットＤ／Ｅレシオは、前期末⽐0.11低下の1.29倍
• 在庫回転率は、前期末⽐0.25pt低下の0.79回
• 営業活動によるキャッシュ・フローが32億円のプラス
'18/12期 '19/12期 増減
⾃⼰資本⽐率（％） 32.9 33.2 0.2pt
有利⼦負債依存度（％） 61.8 62.7 0.9pt
ネットＤ／Ｅレシオ（倍） 1.40 1.29 △0.11
投資⽤平均借⼊期間 ４年１ヶ⽉ ４年１ヶ⽉ ―
居住⽤平均借⼊期間 12ヶ⽉ 12ヶ⽉ ―
在庫回転率（回） ＊期末ベース 1.04 0.79 △0.25pt
11
Ⅱ.今後の⾒通し
12
1. 中期経営計画 ＜ 経営⽅針・事業⽅針 ＞
経営⽅針を「事業基盤を⽀える商品づくり」「収益基盤を⽀えるネットワークづくり」「経営基盤を
⽀える⼈材・システムづくり」と定め、①環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品
の提供、②保有不動産の再⽣、③商品・サービスを極める、④不動産売買を極める、⑤多様なワーク
スタイルへの対応、⑥グループ⼒の更なる強化を事業⽅針として取り組んでいる。
事業基盤を⽀える 収益基盤を⽀える 経営基盤を⽀える
商品づくり ネットワークづくり ⼈材・システムづくり
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに
喜ばれる商品の提供
② 保有不動産の再⽣
③ 商品・サービスを極める
④ 不動産売買を極める ⑤ 多様なワーク
スタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
13
1. 中期経営計画 ＜事業施策＞
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連商品の開発と
ともに新たな顧客層を深耕
② 保有不動産の再⽣
・エリアや建築物に合った⽤途変更（コンバージョン）や⼤規模修繕を実施し、付加価値の最⼤化を図る
③ 商品・サービスを極める
・空ビルや空室率の⾼い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る
・施⼯後の点検項⽬を細部まで⾏い、安全・安⼼・快適な物件提供を⾏う
・インバウンド向けの物件開発を⾏う
④ 不動産売買を極める
・物件ごとの利益管理を再度徹底・⾒直し、収益性の向上を図る
・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡⼤
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
・ダイバーシティの推進による⼈材確保と育成、グループ内の⼈員配置の最適化⼈事や
階層別研修実施による⼈材マネジメント、働く環境の整備、業務フロー⾒直しによる業務の⾒える化実施
14
1. 中期経営計画 ＜取り組み状況 ①＞
不動産買取再販事業
事業基盤を⽀える 収益基盤を⽀える
商品づくり ネットワークづくり
○持続的な成⻑に向けた仕⼊施策
・マーケット動向を注視し、中⻑期的な付加価値向上が可能な物件
の厳選仕⼊
○案件管理の強化
・営業⽀援システムの導⼊による作業⼯数の抑制
・グループ間のリレーション強化による事業期間短縮
○開発事業の開始
・新築開発⽤仕⼊・設計・施⼯管理・運営管理及び
固定資産によるストック収⼊増加を⽬指す
＜仕⼊計画＞
（単位︓億円）
671 645
488 539 545
478
422 380
555 377
579 431
410 472 418 283
359 316 287
238
65 63 74
78 62 50 62 65 60 60 40 30 40
4 4
計画 実績 計画 実績 計画 実績 計画 実績 計画 計画
ʼ16/12期 ʼ17/12期 ʼ18/12期 ʼ19/12期 ʼ20/12期 ʼ21/12期
固定資産 居住⽤不動産 投資⽤不動産
15
1. 中期経営計画 ＜取り組み状況 ②＞
不動産特定共同事業法に基づく事業の開始
事業基盤を⽀える 収益基盤を⽀える
商品づくり ネットワークづくり
○中古マンションの⼤規模リノベーション計画
による再⽣、既存住宅ストックを有効活⽤す
ることで建替えサイクルを延⻑し、建直しで
⽣じる廃材等の環境負荷の低減を図る
○居住利便性が⾼く、中⻑期的な賃料アッププ
ランのもと、バリューアッド型の投資商品を
提案
○適切なリノベーション実施により、⻑期間に
わたり快適に住み続けられる住宅を提供。競
争⼒、⾼稼働率を維持する
フォーチューンコート代々⽊プロジェクト
2020年7⽉ 組合組成予定 16
1. 中期経営計画 ＜取り組み状況 ③＞
クラウドファンディング事業を開始 事業基盤を⽀える
商品づくり
収益基盤を⽀える
ネットワークづくり
貸付ファンドのオンラインマーケット
× 「Funds」を運営するファンズ（株）
（旧 （株）クラウドポート）と連結⼦会社の
（株）ムゲンファンディングとの業務提携契約
2020年2⽉頃、第⼀弾商品を発表予定
を締結
（2020.1.14プレスリリース）
＜業務提携内容＞
1. 不動産投資経験の少ない個⼈投資家の皆さまに向け、資産運⽤の
⼀つの選択肢として、⼩⼝の不動産投資サービスを提供
2. 第⼀弾として、不動産買取再販事業の区分マンションの調達資⾦
としてファンドを組成予定
3. 今後、その他の事業の資⾦調達⼿段としても活⽤を検討
17
1. 中期経営計画 ＜取り組み状況 ④＞
本社移転による働き⽅改⾰への取り組み 経営基盤を⽀える
⼈材・システムづくり
＜⽬ 的＞ 本社、⽀店*をワンフロアに集約、
グループ会社も集約する ＊横浜⽀店は除く
【 移転先︓ 2020年５⽉（予定） 】
⼤⼿町フィナンシャルシティ サウスタワー
新本社での実現できる効果 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬９番７号
ワークライフバランスの向上 業務の効率化
コミュニケーションの活性化 優秀な⼈材の継続的な確保
新たな価値の創出
18
1. 中期経営計画（FY2019-2021）＜計画数値＞
中⻑期的な安定成⻑のための財務安全性として、⾃⼰資本⽐率を30％以上を
指標とし、 2021年12⽉期の売上⾼ 630億円・経常利益 55億円を計画
＜指 標＞
'19/12期 '20/12期 '21/12期
連結⾃⼰資本⽐率 30％以上
＜数値計画＞ '19/12期 '20/12期 '21/12期
実績 予想 計画
連結売上⾼ 396億円 451億円 630億円
連結経常利益 24億円 24億円 55億円
19
2. 2020年12⽉期 通期業績予想＜連結＞
＜売上⾼＞・不動産売買事業は、不動産市場の動向を注視したバランスのとれた仕⼊と販売を考慮し、
早期に稼働率改善等を図り、商品化へつなげていく
・開発事業及び不動産特定共同事業は、2021年度以降の収益化を⽬指す
・不動産賃貸事業は、不動産動向を⾒極め、キャッシュポジションの⽔準を勘案し、固定資産
としての物件取得を進める
＜利益・費⽤＞・不動産価格の⾼騰や⾦融機関の融資厳格化の影響が継続すると想定し、不動産売買事業
の粗利率は、前期とほぼ同⽔準
・広告宣伝費、本社移転の費⽤、固定資産取得による租税公課の費⽤増加を⾒込む
単位︓百万円
'19/12期 '20/12期 増減率
増減額
実績 予想 (%)
売上⾼ 39,677 45,157 5,480 13.8
営業利益 3,157 3,219 61 1.9
経常利益 2,493 2,443 △50 △2.0
親会社株主に帰属する
当期純利益 1,688 1,595 △93 △5.5
20
2. 2020年12⽉期 通期業績予想 ＜不動産買取再販事業＞
単位︓百万円
'19/12期 '20/12期 増減率
増減額
実績 予想 （％）
投資⽤不動産
売上⾼ 30,986 35,490 4,503 14.5
販売件数 252 260 8 3.2
平均販売単価 122.9 136.5 13.5 11.0
居住⽤不動産
売上⾼ 5,291 6,210 918 17.4
販売件数 157 180 23 14.6
平均販売単価 33.7 34.5 0.7 2.4
合 計
売上⾼ 36,277 41,700 5,422 14.9
販売件数 409 440 31 7.6
平均販売単価 88.6 94.7 6.0 6.8
21
3. 株主還元 ＜ 配当 ＞
＜当社グループの基本⽅針＞
「⻑期的な事業拡⼤のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続する」
＜2020年12⽉期の配当予想＞
連結配当性向の中⻑期的な⽬標⽔準である20％程度を超過するが、株主の皆さまの利益還元の
充実及び安定配当を継続するという基本⽅針から
１株当たり25.0円、連結配当性向37.6％を予想しております。
年間配当⾦・連結配当性向の推移
100.0円 50.0%
43.2%
1株当たり配当⾦配当額 連結配当性向 37.6%
80.0円 40.0%
60.0円 30.0%
21.8%
40.0円 17.3% 20.0%
14.2%
9.4% 10.4% 30.0円 30.0円
20.0円 25.0円 25.0円 10.0%
21.0円
16.0円
8.5円
0.0円 0.0%
ʼ14/12期 ʼ15/12期 ʼ16/12期 ʼ17/12期 ʼ18/12期 ʼ19/12期 ʼ20/12期
（予想）
22
3 .株主還元 ＜ ⾃⼰株式取得状況 ＞
2019年11⽉８⽇から
取得期間
2020年１⽉24⽇まで
取得株式数 382,200株
取得価額総額 299百万円
*2020年1⽉24 ⽇で⾃⼰株式取得は終了
＜参考＞⾃⼰株式の取得に関する決議内容（2019年11⽉7⽇取締役会決議）
2019年11⽉８⽇から
取得期間
2020年３⽉31⽇まで
取得株式数（上限） 500,000株
取得価額総額（上限） 300百万円
23
3. 株主還元 ＜ 株主優待 ＞
当社株式を中⻑期的に保有していただける株主さまの増加を図ることを⽬的として、
2020年６⽉末⽇現在の株主さまより株主優待制度の変更を実施
変更後
変更前
2020年６⽉末⽇ 2021年６⽉末⽇
（基準⽇） （基準⽇）以降
基準⽇時点で 保有期間 継続保有期間 継続保有期間
保有する株式数 問わず 半年以上 1年以上
100株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
500株未満 1,000円分 1,000円分
500株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
1,000株未満 1,000円分 2,000円分 2,000円分
1,000株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
3,000円分 3,000円分
＊ 保有期間︓株主さまとして当社株主名簿に記載⼜は記録された⽇から継続して上記株式を保有している期間
＊ 継続保有期間半年以上︓2019年12⽉末⽇現在及び2020年６⽉末⽇現在の株主名簿に同⼀の株主番号で連続して
記載⼜は記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
＊ 継続保有期間１年以上︓毎年６⽉末⽇現在及び12⽉末⽇現在の株主名簿に同⼀の株主番号で連続３回以上記載⼜は
記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
24
APPENDIX ①︓会社概要
25
会社概要及び沿⾰
＜会社概要＞ ＜沿 ⾰＞
会社名 株式会社ムゲンエステート 【業界のパイオニア】
1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を
設 ⽴ 1990年５⽉ 買取して「内装リフォーム」を施すことにより、当初の住宅性
能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値を
付加して再販する事業を開始
代表取締役会⻑ 藤⽥ 進
代 表
代表取締役社⻑ 藤⽥ 進⼀
1990年5⽉ 当社設⽴
資本⾦ 2,552百万円 ＊2019年12⽉31⽇現在
1997年8⽉ ㈱フジホーム設⽴（連結⼦会社）
決算期 12⽉
市 場 東証⼀部市場（証券コード 3299） 2005年7⽉ ⼀級建築⼠事務所登録
連結195名（平均年齢40.3才） 2010年5⽉ 宅地建物取引業免許を国⼟交通⼤⾂免許に変更
社員数 単体135名（平均年齢39.9才） 6⽉ 横浜⽀店を設置
＊2019年12⽉31⽇現在
2014年6⽉ 東証マザーズ上場
本 社 東京都中央区⽇本橋浜町三丁⽬19番３号
2015年1⽉ 新宿⽀店を設置
新宿⽀店︓東京都新宿区⻄新宿⼀丁⽬25番1号
新宿センタービル34階 2016年2⽉ 東証第⼀部上場
⽀ 店
横浜⽀店︓神奈川県横浜市⻄区北幸⼀丁⽬11番15号
横浜STビル2階
2018年6⽉ 不動産特定共同事業許可を取得
㈱フジホーム
⼦会社 ムゲン投資顧問㈱ ムゲン投資顧問㈱設⽴（連結⼦会社）
2018年8⽉
㈱ムゲンファンディング ㈱ムゲンファンディング設⽴（連結⼦会社）
26
業績推移（売上⾼・経常利益）
70,000 10,000
売上⾼（左軸︓百万円） 経常利益（右軸︓百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000
53,931
8,000
50,000
45,706 45,157 7,000
39,677 6,000
40,000 6,478
5,573 5,696 5,000
30,175 5,237
30,000
4,000
20,830
20,000 2,443 3,000
3,076
12,877 2,493 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
1,000
526 382
161 109
0 0
ʼ09/12期 ʼ10/12期 ʼ11/12期 ʼ12/12期 ʼ13/12期 ʼ14/12期 ʼ15/12期 ʼ16/12期 ʼ17/12期 ʼ18/12期 ʼ19/12期 ʼ20/12期
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （予想）
27
事業系統図
リフォーム協⼒会社
≪ 買 取 ≫ ≪ 再 販 ≫
＜不動産内外装⼯事事業＞
㈱フジホーム
仲介会社 ＊ 仲介会社 ＊
発注 竣⼯
＜不動産買取再販事業＞
【売主】 個⼈・法⼈ ㈱ムゲンエステート 【買主】 個⼈・法⼈
【買取不動産】 【再販不動産】
● 投資⽤不動産 ● 投資⽤不動産
（⼀棟賃貸マンション） （⼀棟賃貸マンション）
（⼀棟オフィスビル） 所有物件 （⼀棟オフィスビル）
（区分所有マンション他） （区分所有マンション他）
● 居住⽤不動産 ● 居住⽤不動産
（区分所有マンション） （区分所有マンション）
＜不動産賃貸事業＞
（⼾建・⼟地） （⼾建・⼟地）
㈱ムゲンエステート
及び㈱フジホーム
＜不動産流通事業＞
＜不動産流通事業＞ ㈱フジホーム
㈱フジホーム ＜不動産管理事業＞
㈱フジホーム
＊ 三井のリハウス、野村不動産アーバンネット
住友不動産販売、東急リバブル 他
⾸都圏の不動産仲介会社
賃借⼈
＜営業担当者が買取活動からバリューアップ企画、販売活動に⾄るまでを⼀貫して責任を持つ、独⾃のビジネスフローを展開＞
不動産買取再販事業 ㈱ムゲンエステート ㈱ムゲンエステート
不動産賃貸事業
賃貸その他事業 及び㈱フジホーム
不動産売買事業 不動産内外装⼯事事業 ㈱フジホーム
不動産管理事業 ㈱フジホーム
不動産流通事業 ㈱フジホーム
28
株式の状況 (2019年12⽉31⽇現在)
発⾏可能株式数︓ 64,000,000株 発⾏済株式総数︓ 24,361,000株
単元株主数 ︓ 25,187名
【 株式分布状況（所有株式数⽐率）】 【 ⼤株主の状況 】
所有株数 持株⽐率
⼤株主名
17年６⽉末 69.6% 6.5% 15.1% 2.2% （株） （％）
6.6%
1 藤⽥ 進 5,863,100 24.35
17年12⽉末 65.1% 8.1% 17.0% 3.2%
6.5% 2 藤⽥ 進⼀ 2,842,400 11.80
18年６⽉末 65.2% 6.9% 18.8% 2.4%
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 7.06
6.5%
⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社
4 734,100 3.05
（信託⼝）
18年12⽉末 72.6% 7.5% 11.1%
7.6% 1.2% 5 藤⽥ 百合⼦ 700,000 2.91
5 藤⽥ 由⾹ 700,000 2.91
19年６⽉末 79.7% 6.9% 5.6%
7.7% 0.2%
7 庄⽥ 桂⼆ 652,400 2.71
19年12⽉末 72.3% 8.8% 7.9% 8 庄⽥ 優⼦ 650,000 2.70
7.5% 2.3%1.2%
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株式会社
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 9 425,100 1.77
（信託⼝）
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏株式会社
個⼈・その他 ⾦融機関 その他国内法⼈ 外国⼈ 証券会社 ⾃⼰株式 10 273,600 1.14
（信託⼝５)
＊上記⼤株主の状況には⾃⼰株式は除いております。
2019年12⽉31⽇現在の当社が保有する⾃⼰株式は281,559株となります。
また、持株⽐率は⾃⼰株式を控除して計算しております。
29
APPENDIX ②︓市場環境
30
投資⽤不動産市場動向︓⼀棟マンション
2019年10-12⽉期の⾸都圏⼀棟マンション 登録物件投資利回りは、前期間（2019年7-9⽉
期）より低下、販売価格は上昇
販売価格（左軸︓万円） 投資利回り（右軸︓％）
22,000 7.9
7.75
7.71
20,174 7.67
20,017 7.7
19,827
20,000
7.68 7.67 19,260
7.65
18,897 18,945
7.44 18,869 7.5
7.57 18,381
18,196
7.36 18,003
17,440 17,578
18,000 17,373 17,303 17,215 17,337
17,273 7.3
16,962 7.34
16,565
7.31 7.13 7.15 7.31
16,507
7.26
7.04 7.03 7.04 7.1
7.01
16,000 7.13
6.9
14,000
6.7
12,000 6.5
1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉ 1-3⽉ 4-6⽉ 7-9⽉ 10-12⽉
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」収益物件 市場動向 四半期レポートより当社作成
【調査要綱】 調査対象︓健美家に登録された収益（投資⽤）不動産
調査項⽬︓投資利回り（表⾯利回り）、物件価格を四半期別に集計
31
東京23区のオフィス空室率
2019年12⽉1⽇時点の東京23区の全体平均空室率は 1.20％と、2019年10⽉1⽇時点の
1.25％から低下
（%）
14.00
⼤規模ビル ⼤型ビル 中型ビル ⼩型ビル 全体
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
注）規模分類（基準階１フロアの⾯積）⼤規模ビル︓200坪以上 ⼤型ビル︓100坪〜200坪未満 中型ビル︓50坪〜100坪未満 ⼩型ビル︓20坪〜50坪未満
出所︓三幸エステート株式会社「マーケット調査⽉報」データより当社作成
32
⾸都圏中古マンション市場の動向(成約件数・成約価格)
• 2019年12⽉度の成約件数は前年同期⽐で5.9％減少し、前年同⽉を下回った
• 成約価格は前年同期⽐で5.0％上昇、成約㎡単価も前年同期⽐で4.7％上昇し、前年同⽉を上
回った
4,000 4,500
成約価格 件数 件数
（万円） （件/⽉） （12ヶ⽉移動平均）
3,500
4,000
3,000
3,500
成
約 2,500
成
価 3,000
約
格︵ 2,000
件
2,500 数
万 ︵
1,500
円︶ 件︶
2,000
1,000
1,500
500
0 1,000
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓公益財団法⼈東⽇本不動産流通機構「⾸都圏不動産流通市場の動向」より当社作成
33
⾸都圏新築マンション市場の動向（発売⼾数・契約率）
• 2019年12⽉度の発売⼾数は6,392⼾で、対前年同⽉⽐14.3％減、対前⽉⽐94.1％増
• 2019年12⽉度の契約率は61.3％で、対前年同⽉⽐11.9ptアップ、対前⽉⽐6.1ptアップ
10,000 100.0
発売⼾数 契約率 契約率
（左軸︓⼾数） （右軸︓％） 12ヶ⽉移動平均
（右軸︓％）
90.0
8,000
発
売
契
⼾ 80.0
好調 約
数︵ 6,000 率︵
⼾
％︶
数︶ 70.0
4,000
不調
60.0
2,000
50.0
0 40.0
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
出所︓㈱不動産経済研究所「⾸都圏マンション・建売市場動向」より当社作成
34
国内銀⾏の貸出動向
不動産業向け 新規貸出･貸出残⾼
（億円）
900,000 30.00%
貸出残⾼（不動産業）
800,000 設備資⾦新規貸出割合（不動産業/全産業）
• 2019年9⽉末の不動産業向け
総貸出残⾼に占める不動産業の割合
700,000 貸出残⾼は前年同⽉末⽐、
25.00%
600,000
3.2％増の80.7兆円となる
500,000
20.00%
400,000 • 2019年7⽉-9⽉の不動産業向け
300,000
新規貸出は、2.99兆円となり、
15.00% 前年同期⽐3.3％の上昇
200,000
100,000
0 10.00%
3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所︓⽇本銀⾏「貸出先別貸出⾦」より当社作成
（％ポイント） ⽇銀・貸出態度判断DI 不動産／実績
40
⼤企業 中堅企業 中⼩企業 全規模
30
2019年12⽉調査における
20 「不動産業」の「⾦融機関の
貸出態度判断ＤＩ（「緩い」
10
-「厳しい」）」は、全規模
0 で3ケ⽉前より3.0上昇し、
プラス16.0%ポイント
-10
-20
-30
-40
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
出所︓⽇本銀⾏データより当社作成
35
【本資料取扱い上の注意】
• 本資料は、業績に関する情報の提供を⽬的としたものであり、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。実際の投資に際して
は、ご⾃⾝の判断と責任において⾏われますようお願いします。
• 本資料に記載されている業績⾒通し等の将来に関する記述は、現在⼊⼿している情報及び合理的であると判断する⼀定の前提に基
づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実際の業績等は様々な要因により⼤きく異なる可能性があ
りますことをご承知おき下さい。なお、新たな情報や将来の事象により、本資料に記載された将来の⾒通しを修正して公表する義
務を負うものではありません。
• 本資料の公表時点において、⾦融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査⼿続きは終了しておりません。
• 本資料の端数処理につきましては、百万円単位の表⽰は、百万円未満を切り捨て、銭単位及び％（パーセント）の表⽰は、⼩数点
第⼀位未満を四捨五⼊を原則としております。
• なお、いかなる⽬的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を⾏わないようお願いします。
夢現
〜 夢を現実にし、理想を追求する〜
＜お問い合わせ先＞
経営企画室
Ｅ-mail︓ir@mugen-estate.co.jp
36