2018年12⽉期
決算説明資料
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INDEX
chapter 01 ‐ 10p
1 2018年12⽉期 決算概要
chapter 11 ‐ 16p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 17 ‐ 22p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 23 ‐ 28p
4 会社概要
chapter 29 ‐ 34p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
1
1-１ 2018年12⽉期 連結決算ハイライト
2018年12⽉期
売上⾼ 539億31百万円 （前期⽐ 15.2％減）
営業利益 59億85百万円 （前期⽐ 16.0％減）
経常利益 52億37百万円 （前期⽐ 19.2％減）
親会社株主に帰属する
当期純利益 33億56百万円 （前期⽐ 21.5％減）
（単位：百万円） 売上⾼ 営業利益
63,568 7,122
57,488
53,931 6,310
5,985
16/12期 17/12期 18/12期 16/12期 17/12期 18/12期
経常利益
当期純利益
6,478 4,276
5,696 5,237 3,356
2,925
16/12期 17/12期 18/12期 16/12期 17/12期 18/12期
2
1-２ 2018年12⽉期 連結損益計算書
• 上期は⾦融機関の融資姿勢の厳格化の影響等による購⼊者の慎重姿勢が⾒られ、不動産
売買事業の販売件数が伸び悩み、前年同期を下回る。
• 下期では厳選した仕⼊にシフトし、販売価格の⾒直しによる需要喚起、販売体制の強化
等による積極的な営業活動により、修正計画を上回ったが、前期⽐では売上⾼及び各利
益は減収減益。
• 不動産賃貸収⼊は、販売⽤不動産の増加により、前期⽐で増加。
（単位：百万円） 2017年12⽉期 2018年12⽉期
実績 構成⽐ 実績 構成⽐ 前期⽐
売上⾼ 63,568 100.0% 53,931 100.0% △15.2%
売上総利益 11,402 17.9% 9,847 18.3% △13.6%
販管費 4,279 6.7% 3,862 7.2% △9.8%
営業利益 7,122 11.2% 5,985 11.1% △16.0%
経常利益 6,478 10.2% 5,237 9.7% △19.2%
親会社株主に帰属する
当期純利益 4,276 6.7% 3,356 6.2% △21.5%
3
1-３ 2018年12⽉期 連結決算概要（セグメント情報）
（単位：百万円） 2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
売上⾼ 売上⾼ 増減
（％） （％） （％）
不動産売買事業 61,212 96.3 50,697 94.0 △ 10,514 △17.2
賃貸その他事業 2,356 3.7 3,234 6.0 877 37.3
合 計 63,568 100.0 53,931 100.0 △ 9,636 △15.2
（単位：百万円） 2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
構成⽐ 構成⽐ 増減率
セグメント利益 セグメント利益 増減
（％） （％） （％）
不動産売買事業 7,792 89.6 6,272 84.3 △ 1,519 △19.5
賃貸その他事業 908 10.4 1,166 15.7 258 28.4
合 計 8,700 100.0 7,439 100.0 △ 1,261 △14.5
※売上⾼は、外部顧客への売上⾼（構成⽐）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成⽐）を記載しております。
4
1-４ 不動産売買事業：不動産買取再販事業の状況
投資⽤不動産：・投資⽤区分物件の販売件数が増加し、平均販売単価が減少
・⼀棟物件の平均販売単価は、250.0百万円（前期⽐0.5％増）
・３億円超の販売は38件(前期⽐9件減、10億円超の販売は3件）
居住⽤不動産：・参⼊障壁が低く競合増加
・販売件数は前期⽐で減少、売上⾼、販売平均単価は前期⽐で増加
（単位：百万円、件） 前期⽐
2017年12⽉期 2018年12⽉期
増減 増減率
投資⽤不動産 52,203 41,491 △ 10,712 △20.5%
売上⾼ 居住⽤不動産 8,939 9,141 202 2.3%
合 計 61,143 50,632 △ 10,510 △17.2%
投資⽤不動産 318 302 △ 16 △5.0%
販売件数 居住⽤不動産 358 291 △ 67 △18.7%
合 計 676 593 △ 83 △12.3%
投資⽤不動産 164.1 137.3 △ 26.7 △16.3%
平均
居住⽤不動産 24.9 31.4 6.4 25.8%
販売単価
合 計 90.4 85.3 △ 5.0 △5.6%
5
1-５ 不動産買取再販事業：海外投資家への投資⽤不動産販売状況
・売上⾼、販売件数に占める海外投資家の⽐率は増加、販売件数は前期⽐で増加
・投資⽤区分物件の販売件数が増加し、売上⾼、平均販売単価は前期⽐で減少
（単位：百万円、件）
2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
⾦額 構成⽐ ⾦額 構成⽐ 増減 増減率
投資⽤不動産 52,203 100.0% 41,491 100.0% △ 10,712 △20.5%
売上⾼
うち海外投資家 8,138 15.6% 8,024 19.3% △ 113 △1.4%
投資⽤不動産 318 100.0% 302 100.0% △ 16 △5.0%
販売件数
うち海外投資家 49 15.4% 71 23.5% 22 44.9%
平均
投資⽤不動産 164.1 ― 137.3 ― △ 26.7 △16.3%
販売単価
うち海外投資家 166.0 ― 113.0 ― △ 53.0 △32.0%
※ 海外投資家への売上⾼、販売件数は、購⼊者が⾮居住者である場合に加え、外国⼈・外国法⼈が設⽴した国内に登記を有する法⼈等への販売を含む
6
１-６ 不動産買取再販事業：エリア別販売状況
東京都の販売⽐率が投資⽤・居住⽤不動産ともに継続して増加
・投資⽤不動産：東京都の販売件数は前期⽐で増加したが、平均販売単価は減少
東京都237件のうち、138件が区分物件となり、平均販売単価の減少要因
・居住⽤不動産：各エリアで販売件数は減少したが、平均販売単価は前期⽐で増加
■ 投資⽤不動産 （単位：百万円、件）
2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
エリア 販売件数 構成⽐ 販売⾦額 平均単価 販売件数 構成⽐ 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 226 71.1% 41,974 185.7 237 78.5% 32,320 136.3 11 △ 49.3
神奈川県 43 13.5% 5,352 124.4 31 10.3% 4,448 143.5 △ 12 19.0
埼⽟県 20 6.3% 1,856 92.8 15 5.0% 2,210 147.3 △5 54.5
千葉県 29 9.1% 3,019 104.1 19 6.3% 2,511 132.1 △ 10 28.0
合計 318 100.0% 52,203 164.1 302 100.0% 41,491 137.3 △ 16 △ 26.7
■ 居住⽤不動産
2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
エリア 販売件数 構成⽐ 販売⾦額 平均単価 販売件数 構成⽐ 販売⾦額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 139 38.8% 4,005 28.8 130 44.7% 5,351 41.1 △9 12.3
神奈川県 80 22.3% 1,919 23.9 56 19.2% 1,450 25.8 △ 24 1.8
埼⽟県 78 21.8% 1,707 21.8 57 19.6% 1,258 22.0 △ 21 0.1
千葉県 61 17.0% 1,307 21.4 48 16.5% 1,081 22.5 △ 13 1.1
合計 358 100.0% 8,939 24.9 291 100.0% 9,141 31.4 △ 67 6.4
7
１-７ 不動産買取再販事業：販売⽤不動産（在庫）の状況
投資⽤不動産：⼀定期間保有後、売却時のキャピタルゲインを確保
居住⽤不動産：インカムゲインの発⽣しない居住⽤不動産は、回転重視の販売戦略を推進
⽬標事業期間は概ね150⽇
事業期間：居住⽤不動産（四半期平均⽇数）
144 150
175 177 167 170 171 176 177
194 196 196 194 187 200
210
投資⽤不動産在庫額（百万円） 居住⽤不動産在庫額（百万円） 合計（百万円）
59,023 60,474
5,821 51,823
50,739 5,687
45,052 45,498 43,617 4,252
42,517 41,632 4,572
39,378 38,317
36,929 3,956 3,890
4,056 3,859
33,150 4,423
4,580
3,589
28,411 28,946 5,197
25,997 4,757
3,334 3,613 53,336 54,652
3,505 46,167 47,570
41,095 41,607 39,560 38,657 37,052
34,954 34,728
31,731
28,392
25,077 25,333
22,491
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
FY2015 FY2016 FY2017 FY2018
8
2018年12⽉期 連結決算概要
１-８ 販売費及び⼀般管理費・営業外収益・営業外費⽤
（単位：百万円）
2017年12⽉期 2018年12⽉期 前期⽐
実績 売上対⽐ 実績 売上対⽐ 増減 増減率
販売費及び⼀般管理費 4,279 6.7% 3,862 7.2% △ 417 △9.8%
⼈件費 1,644 2.6% 1,579 2.9% △ 64 △3.9%
販売⼿数料 1,313 2.1% 1,028 1.9% △ 285 △21.7%
広告宣伝費 283 0.4% 347 0.6% 63 22.5%
その他 1,038 1.6% 906 1.7% △ 131 △12.7%
営業外収益 39 0.1% 50 0.1% 11 28.4%
営業外費⽤ 683 1.1% 797 1.5% 114 16.7%
⽀払利息 619 1.0% 703 1.3% 83 13.5%
その他 63 0.1% 94 0.2% 30 48.3%
9
1-９ 2018年12⽉期 連結貸借対照表
販売⽤不動産は前期末⽐ 24.4%増加、⾃⼰資本⽐率は前期末⽐0.5pt上昇の32.9％
有利⼦負債依存度は前期末⽐0.9pt上昇の61.8％
（単位：百万円） 2017年 2018年
増減 増減率 （単位：百万円） 2017年 2018年
増減 増減率
12⽉期 12⽉期 12⽉期 12⽉期
流動資産 56,339 63,934 7,594 13.5% 流動負債 13,325 10,532 △ 2,792 △21.0%
現⾦及び預⾦ 13,268 10,517 △ 2,751 △20.7% 短期借⼊⾦ 4,928 3,213 △ 1,714 △34.8%
販売⽤不動産 41,500 51,635 10,135 24.4% 1年内償還予定の社債 530 754 224 42.3%
その他 1,570 1,781 210 13.4% 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 4,853 4,142 △ 711 △14.7%
固定負債 26,547 34,121 7,574 28.5%
社債 1,760 1,694 △ 66 △3.8%
⻑期借⼊⾦ 23,969 31,462 7,492 31.3%
固定資産 2,837 2,789 △ 47 △1.7% 負債合計 39,872 44,654 4,782 12.0%
繰延資産 35 36 0 1.2% 純資産合計 19,340 22,106 2,765 14.3%
株主資本 19,230 21,983 2,753 14.3%
資産合計 59,212 66,760 7,547 12.7% 負債・純資産合計 59,212 66,760 7,547 12.7%
■ 主な財務指標
⾃⼰資本⽐率(%) 32.5 32.9 0.5pt ― 在庫回転率(回)期末ﾍﾞｰｽ 1.53 1.04 △ 0.48 ―
有利⼦負債依存度(%) 60.9 61.8 0.9pt ― 投資⽤平均借⼊期間 3年10ヶ⽉ ４年1ヶ⽉ 3ヶ⽉ ―
ネットD/Eレシオ 1.18 1.40 0.2pt ― 居住⽤平均借⼊期間 12ヶ⽉ 12ヶ⽉ ― ―
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INDEX
chapter 01 ‐ 10p
1 2018年12⽉期 決算概要
chapter 11 ‐ 16p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 17 ‐ 22p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 23 ‐ 28p
4 会社概要
chapter 29 ‐ 34p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
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2-1 2019年12⽉期 連結業績予想
経営・事業基盤の再整備に向けた課題の洗い出しと初期対応
（単位：百万円） 2018年12⽉期 2019年12⽉期
増減 増減率
（実績） （予想）
売上⾼ 53,931 58,143 4,211 7.8%
売上総利益 9,847 9,213 △633 △6.4%
営業利益 5,985 5,043 △941 △15.7%
経常利益 5,237 4,381 △856 △16.3%
親会社株主に帰属する
当期純利益 3,356 2,826 △530 △15.8%
EPS（円） 137.80 116.03 △21.77 △15.8%
売上総利益率 18.3% 15.8% △2.4pt ―
営業利益率 11.1% 8.7% △2.4pt ―
経常利益率 9.7% 7.5% △2.2pt ―
親会社株主に帰属する
当期純利益率 6.2% 4.9% △1.4pt ―
12
2-2 2019年12⽉期 業績予想（ 不動産買取再販事業 ）
販売件数（単位：件数） 平均販売単価（単位：百万円） 売上⾼（単位：百万円）
投資⽤不動産 居住⽤不動産 合計 投資⽤不動産 居住⽤不動産 合計 投資⽤不動産 居住⽤不動産
676 665
181.4
617
593 164.1 61,143
55,120 55,000
137.3 135.0 8,939
50,632
9,937 9,100
9,141
368 358
340 89.3 90.4
85.3 82.7
302
325
318
291 52,203
45,182 41,491 45,900
249
31.4
27.0 24.9 28.0
FY16 FY17 FY18 FY19 FY16 FY17 FY18 FY19 FY16 FY17 FY18 FY19
（実績） （実績） （実績） (予想) （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想）
13
2-3 業績推移（ 売上⾼・経常利益 ）
70,000 10,000
売上⾼（左軸：百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000 経常利益（右軸：百万円） 58,143
53,931
8,000
50,000
7,000
45,706
6,000
6,478
40,000
5,696
5,573 5,000
いずれの時期も
30,175 5,237
最終利益を確保
30,000
4,381 4,000
リーマン・ショック 東⽇本⼤震災
（2008.9） （2011.3） 20,830
3,000
20,000
3,076
12,877 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
1,000
526 382
161 109
0 0
FY09 FY10 FY11 FY12 FY13 FY14 FY15 FY16 FY17 FY18 FY19
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （予想）
※ 当社は、2012年12⽉期より連結財務諸表を作成しているため、それ以前の連結会計年度に係る売上⾼・経常利益は当社単体の数値を記載しております。
14
2-4 株主還元（１株当たり配当⾦）
当社グループは、「⻑期的な事業拡⼤のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつ
つ、安定した配当を継続すること」を基本⽅針としております。
１株当たり配当⾦
2019年12⽉期の１株当たり配当⾦は､30.00円を予想しております。
70.00円 30.0%
25.9%
60.00円 1株当たり配当⾦配当額
25.0%
21.8%
配当性向
50.00円
20.0%
17.3%
40.00円
14.2%
30.00円
30.00円 15.0%
30.00円
10.4% （普通配当19.00円）
9.4% （記念配当2.00円） 25.00円
21.00円 10.0%
20.00円
（普通配当7.00円） 16.00円
（記念配当1.50円）
10.00円 8.50円 5.0%
0.00円 0.0%
FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019
（予想） 15
2-5 株主還元（株主優待制度）
中⻑期にわたり当社株式を保有していただく株主様の増加を図ることを⽬的に
2016年12⽉期から導⼊
対象となる株主様
毎年第２四半期末（6⽉末⽇）現在の株主名簿に記載⼜は記録された
当社株式１単元（100株）以上を保有する株主様
株主優待制度の内容 2018年度オリジナル・クオカード
基準⽇ 保有株式数 優待内容 発送時期(予定)
当社オリジナル
９⽉中旬
６⽉末⽇ 100株以上 クオカード
から下旬
1,000円分
16
INDEX
chapter 01 ‐ 10p
1 2018年12⽉期 決算概要
chapter 11 ‐ 16p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 17 ‐ 22p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 23 ‐ 28p
4 会社概要
chapter 29 ‐ 34p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
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3-1 中期経営計画の⽅針
＜ 経営⽅針 ＞
事業基盤を⽀える商品づくり
収益基盤を⽀えるネットワークづくり
経営基盤を⽀える⼈材・システムづくり
確かな経営基盤を作り上げ、
更なる成⻑を続ける企業体へ進化
18
3-2 中期経営計画の位置づけ
2019年からスタートする第⼀次中期経営計画は、
• 次の成⻑ステージに向け、より強固な経営基盤を作り上げる再整備の期間
• 既存事業をゼロベースで⾒直し、阻害要因を⼀つ⼀つ丁寧に⾒直し、改善することで、
確かな経営基盤を作り上げ、更なる成⻑を続ける企業体へと進化する期間
• 毎年度中期経営計画を策定するローリング⽅式から期間を固定するフィックス⽅式を採⽤
売上⾼の推移 （単位：百万円） 不動産特定共同
事業認可取得 設⽴30周年
⼦会社２社
東証1部上場 設⽴
建設業許可取得 第三次中期
63,568
経営計画
東証マザーズ上場 63,000
57,488 58,143
53,931
45,706 第⼆次中期
経営計画
30,175
第⼀次中期経営
20,830
計画
FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 FY2021 FY2028
実績 実績 実績 実績 実績 実績 予算 計画 計画
19
3-３ 定量⽬標
2018年12⽉期 2019年12⽉期 2021年12⽉期
実績 予想 計画
連結売上⾼ 539億円 581億円 630億円
連結経常利益 52億円 43億円 55億円
⾃⼰資本⽐率 32.9% 30%以上
20
3-４ 事業⽅針
「事業基盤を⽀える商品づくり」「収益基盤を⽀えるネットワークづくり」
「経営基盤を⽀える⼈材・システムづくり」の３つを経営⽅針とし、以下の①〜⑥を
事業⽅針とする。また、事業⽅針を基に事業施策を実施する。
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
② 保有不動産の再⽣
③ 商品・サービスを極める
④ 不動産売買を極める
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
21
3-５ 事業施策
① 環境変化や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連商品の開発と
ともに新たな顧客層を深耕。
② 保有不動産の再⽣
・エリアや建築物に合った⽤途変更（コンバージョン）や⼤規模修繕を実施し、付加価値の最⼤化を図る。
③ 商品・サービスを極める
・空ビルや空室率の⾼い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る。
・施⼯後の点検項⽬を細部まで⾏い、安全・安⼼・快適な物件提供を⾏う。
・インバウンド向けの物件開発を⾏う。
④ 不動産売買を極める
・物件ごとの利益管理を再度徹底・⾒直し、収益性の向上を図る。
・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底。
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡⼤。
⑤ 多様なワークスタイルへの対応
⑥ グループ⼒の更なる強化
・ダイバーシティの推進による⼈材確保と育成、グループ内の⼈員配置の最適化⼈事や階層別研修実施による⼈材
マネジメント、働く環境の整備、業務フロー⾒直しによる業務の⾒える化実施。
22
INDEX
chapter 01 ‐ 10p
1 2018年12⽉期 決算概要
chapter 11 ‐ 16p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 17 ‐ 22p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 23 ‐ 28p
4 会社概要
chapter 29 ‐ 34p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
23
4-1 企業理念
社是 『夢現』
〜 夢を現実にし、理想を追求する〜
• 社会の繁栄に貢献し、成⻑し続けていきます。
企業理念 • コンプライアンス経営に徹します。
• ステークホルダー満⾜度の充実につとめます。
VISION 不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
MISSION お客様の夢の実現をお⼿伝いし、お客様と共に成⻑する。
24
4-2 会社概要・沿⾰
会社概要 主な沿⾰
設 ⽴ 1990年5⽉ 【業界のパイオニア】
2,552百万円 1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を
資本⾦ 買取して「内装リフォーム」を施すことにより、当初の住宅性
※2018年12⽉31⽇現在
能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値を
連結201名（平均年齢39.6才） 付加して再販する事業を開始
社員数 単体143名（平均年齢39.5才）
※2018年12⽉31⽇現在
1990年5⽉ 当社設⽴
代表取締役会⻑ 藤⽥ 進
代表者
代表取締役社⻑ 藤⽥ 進⼀
1997年8⽉ ㈱フジホーム設⽴（連結⼦会社）
本 社 東京都中央区⽇本橋浜町三丁⽬19番3号
2005年7⽉ ⼀級建築⼠事務所登録
・新宿⽀店
東京都新宿区⻄新宿⼀丁⽬25番1号
2010年5⽉ 宅地建物取引業免許を国⼟交通⼤⾂免許に変更
新宿センタービル34階
6⽉ 横浜⽀店を設置
⽀ 店
・横浜⽀店
神奈川県横浜市⻄区北幸⼀丁⽬11番15号 2014年6⽉ 東証マザーズ上場
横浜STビル2階
2015年1⽉ 新宿⽀店を設置
（連結）
売上⾼ 53,931百万円
2016年2⽉ 東証第⼀部上場
経常利益 0 5,237百万円
※ 2018年12⽉期
2018年6⽉ 不動産特定共同事業許可を取得
事業内容 不動産売買事業、賃貸その他事業
ムゲン投資顧問㈱設⽴（連結⼦会社）
2018年8⽉
㈱ムゲンファンディング設⽴（連結⼦会社）
25
4-3 事業系統図
営業担当者が買取活動からバリューアップ企画、販売活動に⾄るまでを⼀貫して責任を持つ、独⾃のビジネスフローを展開
リフォーム協⼒会社
≪ 買 取 ≫ ≪ 再 販 ≫
＜不動産内外装⼯事事業＞
㈱フジホーム
仲介会社 ※ 仲介会社 ※
発注 竣⼯
＜不動産買取再販事業＞
【売主】 個⼈・法⼈ ㈱ムゲンエステート 【買主】 個⼈・法⼈
【中古不動産】 【中古不動産】
● 投資⽤不動産 ● 投資⽤不動産
（⼀棟賃貸マンション） （⼀棟賃貸マンション）
（⼀棟オフィスビル） 所有物件 （⼀棟オフィスビル）
（区分所有マンション他） （区分所有マンション他）
● 居住⽤不動産 ● 居住⽤不動産
（区分所有マンション） （区分所有マンション）
＜不動産賃貸事業＞
（⼾建・⼟地） （⼾建・⼟地）
㈱ムゲンエステート
及び㈱フジホーム
＜不動産流通事業＞
＜不動産流通事業＞
㈱フジホーム
㈱フジホーム ＜不動産管理事業＞
㈱フジホーム ※ 三井のリハウス、野村不動産アーバンネット
住友不動産販売、東急リバブル 他
⾸都圏の不動産仲介会社
賃借⼈
不動産買取再販事業 ㈱ムゲンエステート ㈱ムゲンエステート
不動産賃貸事業
賃貸その他事業 及び㈱フジホーム
不動産売買事業 不動産内外装⼯事事業 ㈱フジホーム
不動産管理事業 ㈱フジホーム
不動産流通事業 ㈱フジホーム
※ 2018年12⽉期においてムゲン投資顧問株式会社及び株式会社ムゲンファンディングを設⽴しましたが、事業開始に向けて準備中であるため、系統図には記載しておりません。
26
4-4 事業の特⾊（中古不動産再⽣市場におけるポジショニング）
当社グループの情報⼒をもとに、⾸都圏エリアの全ての中古不動産を網羅
多種多様な中古不動産を取り揃え、お客様のニーズに対応
■ 売上⾼の⽐較 流動性：⾼
1 G社 870（5,100）億円
2 H社 774 （774）億円
3 当社 550 （581）億円
区分所有 1棟 賃貸
1棟 A社
4 C社 477 （580）億円 マンション 当社 マンション
オフィス
5 A社 393 （678）億円 （ファミリー向け）
6 B社 342 （446）億円 C社
7 E社 222 （222）億円 B社 G社
8 D社 196 （260）億円 1棟
E社 アパート
D社
取扱い価格：⼩ 取扱い価格：⼤
H社
ワンルーム ⼾建
マンション
流動性：低
出所：2018年12⽉31⽇現在の各社の開⽰資料（通期業績予想）をもとに作成（※ 括弧内の売上⾼のうち、各社の中古不動産販売事業の売上⾼順に記載）
27
4-5 株式の状況 (2018年12⽉31⽇現在)
【 株式の状況 】
・発⾏可能株式数：64,000,000 株
・発⾏済株式総数：24,361,000 株
・単元株主数 ： 15,877 名
【 株式分布状況（所有株式数⽐率）】 【 ⼤株主上位 】
個⼈・その他 ⾦融機関 その他国内法⼈ 外国⼈ 証券会社 所有株数 持株⽐率
⼤株主名
（株） （％）
2018/12末 72.6% 7.5% 7.6% 11.1%1.2% 1 藤⽥ 進 5,895,100 24.20
2018/6末 65.2% 6.9%6.5% 18.8% 2.4% 2 藤⽥ 進⼀ 2,842,400 11.67
2017/12末
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 6.98
65.2% 8.1% 6.5% 17.0% 3.2%
THE BANK OF NEW YORK MELLON
4 715,300 2.94
2017/6末 69.6% 6.5% 6.6% 15.1% 2.2% 140051
0.8%
4.3% 5 藤⽥ 百合⼦ 700,000 2.87
2016/12末 77.1% 9.7%
8.0%
0.4% 1.7% 5 藤⽥ 由⾹ 700,000 2.87
2016/6末 69.2% 17.9% 10.8%
7 庄⽥ 桂⼆ 652,400 2.68
0.2% 1.9%
2015/12末 77.1% 9.3% 11.5%
8 庄⽥ 優⼦ 650,000 2.67
0.4% 1.4%
2015/6末 78.4% 8.1% 11.7% 9 THE BANK OF NEW YORK 133652 475,300 1.95
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社
10 394,900 1.62
（信託⼝）
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INDEX
chapter 01 ‐ 10p
1 2018年12⽉期 決算概要
chapter 11 ‐ 16p
2 2019年12⽉期 業績予想
chapter 17 ‐ 22p
3 中期３ヵ年経営計画
chapter 23 ‐ 28p
4 会社概要
chapter 29 ‐ 34p
5 ＜参考資料＞ 市場環境
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5-1 投資⽤不動産市場動向：⼀棟マンション
2018年10-12⽉期の登録物件投資利回りは、前期間（2018年7-9⽉期）より上昇、販売価格は下落
⾸都圏 ⼀棟マンション 登録物件投資利回り推移
22,000 9
販売価格（左軸：万円） 投資利回り（右軸：％）
20,174
20,017
8.43 19,827
20,000 8.5
19,260
18,89718,869 18,945
8.19
18,381
8.03 18,196
7.93 17,578
18,000 17,440 17,37317,273 8
16,962
16,50716,565
7.68 7.65 7.67
16,000 7.5
16,311 7.57 7.31
15,761 7.44 7.15
7.36 7.13
15,327 7.31 7.04 7.03 7.04
7.26 7.01
14,957
14,000 7.13 7
12,000 6.5
1-3⽉
4-6⽉
7-9⽉
10-12⽉
1-3⽉
4-6⽉
7-9⽉
10-12⽉
1-3⽉
4-6⽉
7-9⽉
10-12⽉
1-3⽉
4-6⽉
7-9⽉
10-12⽉
1-3⽉
4-6⽉
7-9⽉
10-12⽉
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」収益物件 市場動向 四半期レポートより当社作成
【調査要綱】 調査対象：健美家に登録された収益（投資⽤）不動産
調査項⽬：投資利回り（表⾯利回り）、物件価格を四半期別に集計 30
5-2 東京23区のオフィス空室率
2018年12⽉1⽇時点の東京23区全体の空室率は 1.29％と2018年9⽉1⽇時点の1.55％から低下
14.00％
12.00％
10.00％
8.00％
6.00％
4.00％
⼩型ビル
2.00％ 中型ビル
全体
⼤規模ビル
⼤型ビル
0.00％
注）規模分類（基準階１フロアの⾯積）⼤規模ビル：200坪以上 ⼤型ビル：100坪〜200坪未満 中型ビル：50坪〜100坪未満 ⼩型ビル：20坪〜50坪未満
出所：三幸エステート株式会社「マーケット調査⽉報」データより当社作成
31
5-3 ⾸都圏中古マンション市場の動向：成約件数・成約価格
• 2018年12⽉度の成約件数は前年同期⽐で0.8％減少し、ほぼ横ばいながら前年同期を下回った
• 成約価格は前年同期⽐で1.8％上昇、成約㎡単価も前年同期⽐で0.9％上昇し、
ともに2013年１⽉から72ヶ⽉連続で前年同⽉を上回った
4,000 4,500
成約価格 件数 件数
（万円） （件/⽉） （12ヶ⽉移動平均）
3,500
4,000
3,380万円
3,000
3,500
成
2,500
約 成
3,000
価
2,987件 約
格 2,000
︵ 件
2,500 数︵
万
円 1,500
︶ 件︶
2,000
1,000
1,500
500
0 1,000
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
1⽉
5⽉
9⽉
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：公益財団法⼈東⽇本不動産流通機構「⾸都圏不動産流通市場の動向」より当社作成
32
5-4 ⾸都圏新築マンション市場の動向：発売⼾数・契約率
• 2018年12⽉度の発売⼾数は7,462⼾で、対前年同⽉⽐15.2％増、対前⽉⽐115.6％増
• 2018年12⽉度の契約率は49.4％で、対前年⽐23.1ptダウン、対前⽉⽐4.5ptダウン
10,000 100.0
発売⼾数 契約率 契約率
（左軸：⼾数） （右軸：％） 12ヶ⽉移動平均
（右軸：％）
90.0
8,000
80.0
契
発 好調
約
売 6,000
率
⼾
数 70.0
4,000
不調
60.0
2,000
50.0
0 40.0
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
1⽉
4⽉
7⽉
10⽉
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
出所：㈱不動産経済研究所「⾸都圏マンション・建売市場動向」より当社作成
33
5-5 国内銀⾏の貸出動向
不動産業向け 新規貸出･貸出残⾼ 出所：⽇本銀⾏「貸出先別貸出⾦」より当社作成
900,000 貸出残⾼（不動産業） 30.00%
（億円）
800,000 設備資⾦新規貸出割合（不動産業/全産業）
総貸出残⾼に占める不動産業の割合 • 2018年9⽉末の不動産業向け
700,000
25.00% 貸出残⾼は前年同⽉末⽐、
600,000
5.7％増の78.2兆円となり、
500,000 過去最⾼を更新
20.00%
400,000
• 2018年7⽉-9⽉の不動産業向け
300,000
15.00%
新規貸出は、2.89兆円となり、
200,000
前年同期⽐2.4％の減少
100,000
0 10.00%
3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9 3 9
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
⽇銀・貸出態度判断DI 不動産業／実績 出所：⽇本銀⾏データより当社作成
40 2018年12⽉調査における
（％ポイント）
30 「不動産業」の「⾦融機関の
⼤企業 貸出態度判断ＤＩ
20 中堅企業
全規模
（「緩い」-「厳しい」）」は、
10 中⼩企業 全規模で3ケ⽉前より1.0低下
0
し、プラス15.0%ポイント。
低下したのは4四半期連続。
-10
-20
-30 景気後退期
-40
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 （⻄暦）
34
【本資料取扱い上の注意】
• 本資料は、業績に関する情報の提供を⽬的としたものであり、投資の勧誘を⽬的としたものではありませ
ん。実際の投資に際しては、ご⾃⾝の判断と責任において⾏われますようお願いします。
• 本資料に記載されている業績⾒通し等の将来に関する記述は、現在⼊⼿している情報及び合理的であると
判断する⼀定の前提に基づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実際の業
績等は様々な要因により⼤きく異なる可能性がありますことをご承知おき下さい。なお、新たな情報や将
来の事象により、本資料に記載された将来の⾒通しを修正して公表する義務を負うものではありません。
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• 本資料の端数処理につきましては、百万円単位の表⽰は、百万円未満を切り捨て、銭単位及び％（パーセ
ント）の表⽰は、⼩数点第⼀位未満を四捨五⼊を原則としております。
• なお、いかなる⽬的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を⾏わないようお願いします。
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