2019年12月期 第３四半期
決算説明資料
株式会社 ムゲンエステート
2019年11月７日
証券コード：3299
Copyright© 2019 MUGEN ESTATE Co.,Ltd. All rights reserved.
Index
Ⅰ. 2019年12月期 第３四半期 決算概要
Ⅱ. 2019年12月期 業績予想
Ⅲ. 中期経営計画（2019-2021）
◆ APPENDIX：会社概要
1
Ⅰ. 2019年12月期 第３四半期
決算概要
2
連結業績 概要
不動産買取再販事業の販売件数が伸び悩み、売上高300億38百万円（前年同期比18.3％減）、
経常利益22億77百万円（前年同期比27.2％減）となり、前年同期比で減収減益
単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
実績 構成比(%) 実績 構成比(%) 増減 増減率(%)
売上高 36,748 100.0 30,038 100.0 △6,709 △18.3
売上総利益 6,917 18.8 5,217 17.4 △1,699 △24.6
販管費 3,231 8.8 2,453 8.2 △778 △24.1
営業利益 3,685 10.0 2,764 9.2 △921 △25.0
経常利益 3,128 8.5 2,277 7.6 △851 △27.2
親会社株主に帰属する
四半期純利益
2,021 5.5 1,513 5.0 △508 △25.1
3
セグメント別 業績
不動産売買事業は275億59百万円（前年同期比19.9％減）、
賃貸その他事業における不動産賃貸収入は24億36百万円（前年同期比5.2％増）
単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
売上高 構成比(%) 売上高 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 34,390 93.6 27,559 91.7 △6,831 △19.9
賃貸その他事業 2,358 6.4 2,479 8.3 121 5.1
合 計 36,748 100.0 30,038 100.0 △6,709 △18.3
単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
セグメント利益 構成比(%) セグメント利益 構成比(%) 増減 増減率(%)
不動産売買事業 4,245 83.0 2,808 75.5 △1,437 △33.9
賃貸その他事業 870 17.0 910 24.5 40 4.6
合 計 5,116 100.0 3,718 100.0 △1,397 △27.3
※ 売上高は、外部顧客への売上高（構成比）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成比）を記載しております。
4
業績概要（不動産買取再販事業）
・投資用不動産：投資用区分物件の販売件数が減少し、平均販売単価は前年同期比で上昇
一棟物件の平均販売単価は、253.1百万円（前年同期比10.4％増）
３億円超の販売は23件(前年同期比３件減、10億円超の販売は２件）
・居住用不動産：売上高、販売件数は前年同期比で減少、平均販売単価は上昇
単位：百万円
前年同期比
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q
増減 増減率(%)
投資用不動産
売上高 27,883 23,392 △4,491 △16.1
販売件数 230 190 △40 △17.4
平均販売単価 121.2 123.1 1.8 1.6
居住用不動産
売上高 6,456 4,062 △2,394 △37.1
販売件数 213 115 △98 △46.0
平均販売単価 30.3 35.3 5.0 16.5
合 計
売上高 34,340 27,454 △6,885 △20.1
販売件数 443 305 △138 △31.2
平均販売単価 77.5 90.0 12.4 16.1
5
業績概要（不動産買取再販事業）＜海外投資家 販売状況＞
・ 海外投資家への販売は、売上高は前年同期と比べて増加したが、販売件数は微減
・ 平均販売単価は、投資用区分物件が前年同期と比べて減少し、前年同期比は上昇
単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
金額 構成比(%) 金額 構成比(%) 増減 増減率(%)
売上高
投資用不動産 27,883 100.0 23,392 100.0 △4,491 △16.1
内、海外投資家 5,913 21.2 6,994 29.9 1,081 18.3
販売件数
投資用不動産 230 100.0 190 100.0 △40 △17.4
内、海外投資家 60 26.1 55 28.9 △5 △8.3
平均販売単価
投資用不動産 121.2 ー 123.1 ー 1.8 1.6
内、海外投資家 98.5 ー 127.1 ー 28.6 29.0
※ 海外投資家への売上高、販売件数は、購入者が非居住者である場合に加え、外国人・外国法人が設立した国内に登記を有する法人等への販売を含む
6
業績概要（不動産買取再販事業）＜エリア別 販売状況＞
・投資用不動産： 東京都の販売比率は依然高いが、前年同期比では低下
販売件数は東京都・神奈川県が前年同期比で減少
平均販売単価は東京都・埼玉県が前年同期比で増加
・居住用不動産： 東京都の販売比率は高く、継続して上昇
各エリアで販売件数は減少したが、平均販売単価（神奈川県を除く）は
前年同期比で増加
＜投資用不動産＞ 単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 187 81.3 21,650 115.7 135 71.1 16,483 122.0 △52 6.3
神奈川県 22 9.6 3,582 162.8 19 10.0 2,759 145.2 △3 △17.6
埼玉県 9 3.9 1,251 139.0 17 8.9 2,391 140.6 8 1.6
千葉県 12 5.2 1,399 116.5 19 10.0 1,758 92.5 7 △24.0
合 計 230 100.0 27,883 121.2 190 100.0 23,392 123.1 △40 1.8
＜居住用不動産＞ 単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
エリア 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 構成比 (％) 販売金額 平均単価 販売件数 平均単価
東京都 92 43.2 3,629 39.4 52 45.2 2,527 48.5 △40 9.1
神奈川県 43 20.2 1,095 25.4 23 20.0 571 24.8 △20 △0.6
埼玉県 40 18.7 913 22.8 21 18.3 493 23.5 △19 0.6
千葉県 38 17.8 817 21.5 19 16.5 469 24.7 △19 3.2
合 計 213 100.0 6,456 30.3 115 100.0 4,062 35.3 △98 5.0
7
販売費及び一般管理費・営業外収益・営業外費用
・ 販売費及び一般管理費は、経費全体が減少し、前年同期比24.1％減
・ 販売手数料は、売上金額の減少に伴い、前年同期比21.1％減
単位：百万円
‘18/12期 ３Q ‘19/12期 ３Q 前年同期比
実績 売上対比(%) 実績 売上対比(%) 増減 増減率(%)
販売費及び一般管理費 3,231 8.8 2,453 8.2 △778 △24.1
人件費 1,196 3.3 1,087 3.6 △108 △9.1
販売手数料 748 2.0 590 2.0 △157 △21.1
広告宣伝費 277 0.8 191 0.6 △85 △30.8
その他 1,009 2.7 582 1.9 △426 △42.2
営業外収益 35 0.1 48 0.2 12 35.0
営業外費用 592 1.6 535 1.8 △57 △9.7
支払利息 521 1.4 467 1.6 △54 △10.4
その他 70 0.2 67 0.2 △2 △4.1
8
販売用不動産（在庫）の状況
販売用不動産（在庫）は、在庫入替え及び厳選した仕入により前期末比3.5％減
単位：百万円
'18/12期 期末 ‘19/12期 ３Q 増減
販売用不動産 51,823 50,017 △1,806
投資用不動産 47,570 44,688 △2,881
居住用不動産 4,252 5,328 1,075
※ 販売用不動産（在庫）の数値は、単体数値を記載しております。
事業期間：居住用不動産（四半期平均日数）
150 167 170 171 176 177
196 210 196 194 187 200 216
232 264
60,474
59,023
居住用不動産在庫額（百万円） 投資用不動産在庫額（百万円） 5,821
5,687 51,823
50,739 50,018 49,415 50,017
4,252
45,052 45,498 43,617 4,572 4,461 4,935 5,328
42,517 41,632
3,956 3,890
39,378 4,056 3,859 38,317
36,929 4,580
4,423 3,589
5,197
53,336 54,652
46,167 47,570 45,556 44,480 44,688
41,095 41,607 39,560 38,657
31,731
34,954 34,728 37,052
1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q
’16/12期 ’17/12期 ’18/12期 ’19/12期 9
連結貸借対照表 概要
資産合計は682億円(前期末比2.2％増)､現金及び預金は無担保社債発行により前期末比35.2％増
単位：百万円
'18/12期 期末 '19/12期 3Q 前期末比
実績 実績 増減 増減率 (%)
流動資産 63,319 64,750 1,431 2.3
内、現金及び預金 10,517 14,216 3,698 35.2
内、販売用不動産 51,635 49,871 △1,763 △3.4
固定資産 3,404 3,455 50 1.5
資産合計 66,760 68,259 1,498 2.2
流動負債 10,532 11,883 1,350 12.8
内、短期有利子負債 8,112 10,215 2,103 25.9
固定負債 34,121 33,487 △633 △1.9
内、長期有利子負債 33,159 32,628 △531 △1.6
負債合計 44,654 45,370 715 1.6
純資産合計 22,106 22,888 782 3.5
負債・純資産合計 66,760 68,259 1,498 2.2
10
連結財務指標の状況
• 自己資本比率は前期末比0.4pt上昇の33.4％となり、30％以上を維持
• 有利子負債依存度は前期末比0.9pt上昇の62.8％
• ネットＤ／Ｅレシオは、前期末比0.14低下の1.26倍
'18/12期 '19/12期
増減
期末 3Q
自己資本比率（％） 32.9 33.4 0.4pt
有利子負債依存度（％） 61.8 62.8 0.9pt
ネットＤ／Ｅレシオ（倍） 1.40 1.26 △0.14
投資用平均借入期間 ４年１ヶ月 ４年 △１ヶ月
居住用平均借入期間 12ヶ月 12ヶ月 ー
在庫回転率（回） ＊期末ベース 1.04 0.94 △0.10
11
Ⅱ. 2019年12月期 業績予想
12
業績予想の修正（連結）
• 金融機関による個人投資家への融資姿勢の厳格化が引き続き影響を受け、販売件数が減少したこと
により、想定よりも業績が大幅に下回る見通しです
• 足元の事業環境（融資厳格化、不動産価格の二極化）に大きな改善が見込まれないため、
通期業績予想を下方修正いたします
単位：百万円
'18/12期 '19/12期 '19/12期
増減額 増減率
実績 前回予想 修正予想 (%)
（2019/２/12）
売上高 53,931 58,143 40,175 △17,967 △30.9
営業利益 5,985 5,043 3,710 △1,333 △26.4
経常利益 5,237 4,381 3,048 △1,332 △30.4
親会社株主に帰属する
当期純利益 3,356 2,826 1,959 △867 △30.7
13
業績予想の修正（不動産買取再販事業）
単位：百万円
'18/12期 '19/12期 '19/12期
前回予想 増減額
実績 修正予想
（2019/2/12）
投資用不動産
売上高 41,491 45,900 31,325 △14,574
販売件数 302 340 236 △104
平均販売単価 137.3 135.0 132.7 △2.2
居住用不動産
売上高 9,141 9,100 5,452 △3,647
販売件数 291 325 153 △172
平均販売単価 31.4 28.0 35.6 7.6
合 計
売上高 50,632 55,000 36,777 △18,222
販売件数 593 665 389 △276
平均販売単価 85.3 82.7 94.5 11.8
14
業績予想の進捗状況（連結）
単位：百万円
'18/12期 '19/12期 '19/12期 3Q
実績 修正予想 実績 進捗率(%)
売上高 53,931 40,175 30,038 74.8
売上総利益 9,847 6,968 5,217 74.9
営業利益 5,985 3,710 2,764 74.5
経常利益 5,237 3,048 2,277 74.7
親会社株主に帰属する
当期(四半期)純利益 3,356 1,959 1,513 77.2
EPS（円） 137.80 80.43 62.12 77.2
売上総利益率(％) 18.3 17.3 17.4 ―
営業利益率(％) 11.1 9.2 9.2 ―
経常利益率(％) 9.7 7.6 7.6 ―
親会社株主に帰属する
当期(四半期)純利益率(％) 6.2 4.9 5.0 ―
15
業績予想の進捗状況（不動産買取再販事業）
単位：百万円
'18/12期 '19/12期 '19/12期 3Q
実績 修正予想 実績 進捗率(%)
投資用不動産
売上高 41,491 31,325 23,392 74.7
販売件数 302 236 190 80.5
平均販売単価 137.3 132.7 123.1 ―
居住用不動産
売上高 9,141 5,452 4,062 74.5
販売件数 291 153 115 75.2
平均販売単価 31.4 35.6 35.3 ―
合 計
売上高 50,632 36,777 27,454 74.7
販売件数 593 389 305 78.4
平均販売単価 85.3 94.5 90.0 ―
16
株主還元（配当）
・当社グループの配当基本方針：
「 長期的な事業拡大のため財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、安定した配当を継続
することを基本方針とし、業績の水準等を総合的に勘案し利益配分を決定していく 」
・‘19/12期の年間予想配当金は、１株当たり30.0円
年間配当金・連結配当性向の推移
100.0円 37.3% 40.0%
35.0%
80.0円 1株当たり配当金配当額
30.0%
連結配当性向 21.8% 25.0%
60.0円
17.3% 20.0%
14.2%
40.0円
15.0%
10.4% 30.0円 30.0円
9.4% 25.0円
21.0円 10.0%
20.0円 16.0円
8.5円 5.0%
0.0円 0.0%
’14/12期 ’15/12期 ’16/12期 ’17/12期 ’18/12期 ’19/12期
（修正予想）
17
株主還元（株主優待）
当社株式を中長期的に保有していただける株主様の増加を図ることを目的として、
2020年６月末日現在の株主様より株主優待制度の変更を実施
変更後
変更前
2020年６月末日 2021年６月末日
（基準日） （基準日）以降
基準日時点で 保有期間 継続保有期間 継続保有期間
保有する株式数 問わず 半年以上 1年以上
100株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
500株未満 1,000円分 1,000円分
500株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
1,000株未満 1,000円分 2,000円分 2,000円分
1,000株以上 ｸｵｶｰﾄﾞ ｸｵｶｰﾄﾞ
3,000円分 3,000円分
＊ 保有期間：株主様として当社株主名簿に記載又は記録された日から継続して上記株式を保有している期間
＊ 継続保有期間半年以上：2019年12月末日現在及び2020年６月末日現在の株主名簿に同一の株主番号で連続して
記載又は記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
＊ 継続保有期間１年以上：毎年６月末日現在及び12月末日現在の株主名簿に同一の株主番号で連続３回以上記載又は
記録され、かつ１単元（100株）以上の当社株式を保有
18
株主還元（自己株式取得）
経営環境の変化に対応して、資本政策の柔軟性･機動性を確保するため自己株式を取得開始
取得株式数（上限） 500,000株
取得株式数の
2.05%
発行済株式割合
取得価額総額（上限） 300百万円
取得期間 2019年11月8日～2020年３月31日
発行済株式総数
24,360千株
＜自己株式除く＞
19
Ⅲ.中期経営計画
(2019-2021)
20
中期経営計画
• ‘19/12期より、新たな中期経営計画をスタートし、方針、施策、目標を設定
• 確かな経営基盤を作り上げ、更なる成長を続ける企業体へ進化
中期経営計画の経営方針 定量目標
'19/12期 '21/12期
事業基盤を支える 収益基盤を支える
商品づくり ネットワークづくり 修正予想 計画
連結売上高 401億円 630億円
経営基盤を支える 30億円 55億円
連結経常利益
人材・システムづくり
連結自己資本比率 30.0%以上
事業方針及び事業施策
環境変化や社会ニーズに対応
・グループ内で蓄積したノウハウを外部顧客向けの商品として提供。時代のニーズに沿った不動産関連
したお客さまに喜ばれる商品
商品の開発とともに新たな顧客層を深耕
の提供
保有不動産の再生 ・エリアや建築物に合った用途変更（コンバージョン）や大規模修繕を実施し、付加価値の最大化を図る
・空ビルや空室率の高い物件に対して、早期に稼働率改善を図ることで商品化を早め、在庫回転率の向上を図る
商品・サービスを極める ・施工後の点検項目を細部まで行い、安全・安心・快適な物件提供を行う
・インバウンド向けの物件開発を行う
・物件ごとの利益管理を再度徹底・見直し、収益性の向上を図る
不動産売買を極める ・コンプライアンス強化によるリスク管理の徹底
・海外投資家向けセミナーの開催等で、海外投資家への販路拡大
多様なワークスタイルへの ・ダイバーシティの推進による人材確保と育成、グループ内の人員配置の最適化人事や階層別研修実施に
対応グループ力の更なる強化 よる人材マネジメント、働く環境の整備、業務フロー見直しによる業務の見える化実施
21
APPENDIX：会社概要
22
会社概要及び沿革
＜会社概要＞ ＜沿 革＞
会社名 株式会社ムゲンエステート 【業界のパイオニア】
1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を
設 立 1990年５月 買取して「内装リフォーム」を施すことにより、当初の住宅性
能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値を
付加して再販する事業を開始
代表取締役会長 藤田 進
代 表
代表取締役社長 藤田 進一
1990年5月 当社設立
資本金 2,552百万円 ＊2019年９月30日現在
1997年8月 ㈱フジホーム設立（連結子会社）
決算期 12月
市 場 東証一部市場（証券コード 3299） 2005年7月 一級建築士事務所登録
連結192名（平均年齢40.1才） 2010年5月 宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更
社員数 単体131名（平均年齢39.9才） 6月 横浜支店を設置
＊2019年９月30日現在
2014年6月 東証マザーズ上場
本 社 東京都中央区日本橋浜町三丁目19番３号
2015年1月 新宿支店を設置
新宿支店：東京都新宿区西新宿一丁目25番1号
新宿センタービル34階 2016年2月 東証第一部上場
支 店
横浜支店：神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号
横浜STビル2階
2018年6月 不動産特定共同事業許可を取得
㈱フジホーム
子会社 ムゲン投資顧問㈱ ムゲン投資顧問㈱設立（連結子会社）
2018年8月
㈱ムゲンファンディング ㈱ムゲンファンディング設立（連結子会社）
23
業績推移（売上高・経常利益）
70,000 10,000
売上高（左軸：百万円） 経常利益（右軸：百万円） 63,568
9,000
57,488
60,000
53,931
8,000
50,000
7,000
45,706
40,175 6,000
40,000 6,478
5,573 5,696 5,000
30,175 5,237
30,000
4,000
20,830
3,000
20,000
3,076 3,048
12,877 2,000
11,317 11,423
10,000 7,288 1,974
1,000
526 382
161 109
0 0
’09/12期 ’10/12期 ’11/12期 ’12/12期 ’13/12期 ’14/12期 ’15/12期 ’16/12期 ’17/12期 ’18/12期 ’19/12期
（単体） （単体） （単体） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （連結） （修正予想）
24
事業系統図
営業担当者が買取活動からバリューアップ企画、販売活動に至るまでを一貫して責任を持つ、独自のビジネスフローを展開
リフォーム協力会社
≪ 買 取 ≫ ≪ 再 販 ≫
＜不動産内外装工事事業＞
㈱フジホーム
仲介会社 ＊ 仲介会社 ＊
発注 竣工
＜不動産買取再販事業＞
【売主】 個人・法人 ㈱ムゲンエステート 【買主】 個人・法人
【中古不動産】 【中古不動産】
● 投資用不動産 ● 投資用不動産
（一棟賃貸マンション） （一棟賃貸マンション）
（一棟オフィスビル） 所有物件 （一棟オフィスビル）
（区分所有マンション他） （区分所有マンション他）
● 居住用不動産 ● 居住用不動産
（区分所有マンション） （区分所有マンション）
＜不動産賃貸事業＞
（戸建・土地） （戸建・土地）
㈱ムゲンエステート
及び㈱フジホーム
＜不動産流通事業＞
＜不動産流通事業＞ ㈱フジホーム
㈱フジホーム ＜不動産管理事業＞
㈱フジホーム
＊ 三井のリハウス、野村不動産アーバンネット
住友不動産販売、東急リバブル 他
首都圏の不動産仲介会社
賃借人
不動産買取再販事業 ㈱ムゲンエステート ㈱ムゲンエステート
不動産賃貸事業
賃貸その他事業 及び㈱フジホーム
不動産売買事業 不動産内外装工事事業 ㈱フジホーム
不動産管理事業 ㈱フジホーム
不動産流通事業 ㈱フジホーム
※ 2018年12月期においてムゲン投資顧問株式会社及び株式会社ムゲンファンディングを設立しましたが、事業開始に向けて準備中であるため、系統図には記載しておりません。 25
株式の状況 (2019年6月30日現在)
発行可能株式数： 64,000,000 株 発行済株式総数： 24,361,000 株
単元株主数 ： 34,509 名
【 株式分布状況（所有株式数比率）】 【 大株主の状況 】
所有株数 持株比率
大株主名
（株） （％）
17年６月末 69.6% 6.5% 15.1% 2.2%
6.6%
1 藤田 進 5,863,100 24.1
17年12月末 65.1% 8.1% 17.0% 3.2% 2 藤田 進一 2,842,400 11.7
6.5%
3 株式会社ドリームカムトゥルー 1,700,000 7.0
18年６月末 65.2% 6.9% 18.8% 2.4% 4 藤田 百合子 700,000 2.9
6.5%
4 藤田 由香 700,000 2.9
18年12月末 72.6% 7.5% 11.1% 6 庄田 桂二 652,400 2.7
7.6% 1.2%
7 庄田 優子 650,000 2.7
19年６月末 79.7% 6.9% 5.6% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社
7.7% 0.2%
8 337,700 1.4
（信託口）
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 9 265,400 1.1
（信託口５）
個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社 10 野村信託銀行株式会社（投信口） 220,600 0.9
26
【本資料取扱い上の注意】
• 本資料は、業績に関する情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。実際の投資に際して
は、ご自身の判断と責任において行われますようお願いします。
• 本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基
づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があ
りますことをご承知おき下さい。なお、新たな情報や将来の事象により、本資料に記載された将来の見通しを修正して公表する義
務を負うものではありません。
• 本資料の公表時点において、金融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査手続きは終了しておりません。
• 本資料の端数処理につきましては、百万円単位の表示は、百万円未満を切り捨て、銭単位及び％（パーセント）の表示は、小数点
第一位未満を四捨五入を原則としております。
• なお、いかなる目的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を行わないようお願いします。
夢現
～ 夢を現実にし、理想を追求する～
＜お問い合わせ先＞
経営企画室
Ｅ-mail：ir@mugen-estate.co.jp
27